房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)（共78）

房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資本課課程程公公共共E-Mail：fdctz2007@126.com密碼碼：：fdctz2007主講講人人：：望望曉曉東東Tel-Mail:antonywxd@課程程內(nèi)內(nèi)容容介介紹紹房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、用用地地制制度度和和法法律律、、規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)等等方方面面基基本本知知識(shí)識(shí)））房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資程程序序、、項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究、、投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目類類型型分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的成成本本費(fèi)費(fèi)用用、、收收入入估估算算房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)個(gè)人人投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)個(gè)人人置置業(yè)業(yè)投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)個(gè)人人間間接接投投資資（（債債券券、、股股票票投投資資和和購購買買房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托投投資資基基金金））開設(shè)設(shè)本本課課程程的的目目的的了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資相相關(guān)關(guān)的的基基本本知知識(shí)識(shí)（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、相相關(guān)關(guān)法法律律、、規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析等等）了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性研研究究、、市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)和和財(cái)務(wù)務(wù)分析析的基基本本方方法法和和步步驟驟，，有有一一定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)的的同同學(xué)學(xué)能能夠夠掌掌握握和和運(yùn)運(yùn)用用一一些些方方法法和和技技巧巧了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)個(gè)人人投投資資渠渠道道、、方方法法和和策策略略主要要參參考考教教材材1、俞俞明明軒軒主主編編的的《房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析》，首首都都經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易易大大學(xué)學(xué)出出版版社社（（2004年））2、劉劉正正山山編編著著《房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析》，東東北北財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)大大學(xué)學(xué)出出版版社社（（2000年））3、陳陳琳琳、、潘潘蜀蜀健健編編著著《房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資》第二二版版，，中中國(guó)國(guó)建建筑筑工工業(yè)業(yè)出出版版社社（（2004年））房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)的的媒媒體體和和網(wǎng)網(wǎng)站站報(bào)紙紙：：21世紀(jì)紀(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)報(bào)報(bào)道道、、中中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)報(bào)報(bào)、、第第一一財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)、、金金融融時(shí)時(shí)報(bào)報(bào)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)觀觀察察報(bào)報(bào)、、上上海海證證券券報(bào)報(bào)、、中中國(guó)國(guó)證證券券報(bào)報(bào)綜合合網(wǎng)網(wǎng)站站：：搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)、、焦焦點(diǎn)點(diǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、、新新浪浪房房產(chǎn)產(chǎn)、、21CN房產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道、、南南方方網(wǎng)網(wǎng)房房產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道觀點(diǎn)點(diǎn)地地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)（（）、、萬萬科科周周刊刊、、世世聯(lián)聯(lián)《地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)論論》、世世聯(lián)聯(lián)地地產(chǎn)產(chǎn)《樓市市中中國(guó)國(guó)》、中中國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)商商中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信息息網(wǎng)網(wǎng)、、廣廣州州市市國(guó)國(guó)土土資資源源與與房房屋屋管管理理局局陽光光家家緣緣王志志綱綱工工作作室室、、中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃網(wǎng)網(wǎng)、、房房聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、、贏贏房房網(wǎng)網(wǎng)、、房房策策天天下下、、中中國(guó)國(guó)策策劃劃師師在在線線課程程安安排排總學(xué)學(xué)時(shí)時(shí)：：32學(xué)時(shí)時(shí)（（2-17周））課程程學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)形形式式：：課堂堂講講授授案例例介介紹紹社會(huì)會(huì)實(shí)實(shí)踐踐問題題反反饋饋（（以以提提問問和和作作業(yè)業(yè)的的形形式式））成績(jī)績(jī)?cè)u(píng)評(píng)定定平時(shí)時(shí)的的課課堂堂考考勤勤、、回回答答問問題題、、作作業(yè)業(yè)、、實(shí)實(shí)踐踐成成果果等等期末末的的課課程程論論文文第一一講講房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及及用用地地制制度度基基本本知知識(shí)識(shí)第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃及及建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)第四四節(jié)節(jié)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)概概述述（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念是房房產(chǎn)產(chǎn)和和地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總稱稱。。也也可可是是單單獨(dú)獨(dú)的的房房產(chǎn)產(chǎn)或或地地產(chǎn)產(chǎn)。。它包包括括實(shí)物物部部分分和權(quán)益益部部分分。實(shí)物物部部分分表表現(xiàn)現(xiàn)為為土土地地及及其其地地上上的的建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物或或其其他他附附屬屬物物。。權(quán)益益部部分分是是指指依依附附于于實(shí)實(shí)物物部部分分的的各各種種權(quán)權(quán)益益（（所所有有權(quán)權(quán)、、使使用用權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)、、抵抵押押權(quán)權(quán)等等））。。第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、物物業(yè)業(yè)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)是是指指不不能能移移動(dòng)動(dòng)或或移移動(dòng)動(dòng)后后嚴(yán)嚴(yán)重重減減損損其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)價(jià)值值的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括土土地地、、地地上上定定著著物物及及其其包包含含的的權(quán)權(quán)益益，，如如房房屋屋、、林林木木等等。。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的范范圍圍比比房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的范范圍圍廣廣，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是其其中中最最核核心心的的部部分分。。物業(yè)業(yè)即即房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，但但一一般般是是指指微微觀觀的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，而而房房地地產(chǎn)產(chǎn)則則包包括括微微觀觀、、中中觀觀和和宏宏觀觀三三個(gè)個(gè)層層次次。。第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（三）房地產(chǎn)產(chǎn)的基本特點(diǎn)點(diǎn)自然屬性位置的固定性性使用的耐久性性異質(zhì)性經(jīng)濟(jì)屬性價(jià)值量大，資資金需求量大大供給彈性小和和經(jīng)營(yíng)的壟斷斷性保值增值性投資和消費(fèi)的的雙重性第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述法律屬性權(quán)利的可分性性（單宗房地地產(chǎn)的實(shí)物不不可分性）權(quán)利的法律保保障性（通過過登記公示））社會(huì)屬性易受大眾心理理影響（特別是房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫形成和和破滅時(shí)）財(cái)富性（整個(gè)個(gè)國(guó)民財(cái)富、、個(gè)人財(cái)富））關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（四）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的參與與者土地所有者或或使用者（如集體土地地所有者和承承包經(jīng)營(yíng)者，，城市國(guó)有土土地所有權(quán)人人和使用權(quán)人人。特別是房房屋拆遷過程程中原土地使使用人對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)的周周期和進(jìn)度具具有重要的影影響作用）開發(fā)商和投資資商政府各部門（土地管理、、城市規(guī)劃、、建委或建設(shè)設(shè)局、房地產(chǎn)產(chǎn)管理局或住住宅局、市政政管理、發(fā)改改委等部門））第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述金融機(jī)構(gòu)（銀行、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、置業(yè)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)等等）承包商（建筑施工、、材料、設(shè)備備等承包商））購房者（自用型和投投資型）和租房者房地產(chǎn)咨詢、、中介、服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目咨詢策策劃、評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨咨詢機(jī)構(gòu)、工工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)（一手房房和二手房））、營(yíng)銷策劃劃、廣告服務(wù)務(wù)等）第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述二、房地產(chǎn)投投資概述（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的概念念經(jīng)濟(jì)主體以獲獲得未來的房房地產(chǎn)資產(chǎn)的的增值或收益益為目的，預(yù)預(yù)先墊付一定定數(shù)量的貨幣幣與實(shí)物，直直接或間接的的從事或參與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為為。第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)具有較高收益益水平和財(cái)務(wù)杠桿作用（見舉例例）能夠得到稅收方面的好好處易于獲得金融融機(jī)構(gòu)的支持持（作為“不動(dòng)產(chǎn)”易于獲得抵押押貸款）能抵消通貨膨膨脹的影響（（保值增值性性：根據(jù)美國(guó)國(guó)、英國(guó)、香香港等地研究究資料表明，，房地產(chǎn)價(jià)格格增長(zhǎng)率大約約是同期一般般物價(jià)上漲率率的2倍）提高投資者的的資信等級(jí)某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司投資一一宗房地產(chǎn)，，投資總額為為1000萬元，2年建成?，F(xiàn)有有兩種融資方方式：一種為為全部用自有有資金；另一一種為70%向銀行借貸，，30%用自有資金。。已知銀行貸貸款利率為8%，建成后銷售售收入為1400萬元。開發(fā)階階段稅率為5.5%（“兩稅一費(fèi)費(fèi)”——營(yíng)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅、教育費(fèi)附附加）。比較較兩種方式的的自有資金收收益率如下：：第一種融資方方式：自有資資金1000萬元，銷售收收入1400萬元，則毛收收入為400萬元。則稅前前收益為400－（1400×5.5%）=323萬元。則稅前前自有資金收收益率為：323÷1000=32.3%。第二種融資方方式：自有資資金300萬元，借貸資資金為700萬元，銷售收收入1400萬元，支付銀銀行利息為：：700×【（1＋8%）2－1】=116.48萬元，則毛收收入為400－116.48=283.52萬元。則稅前前收益為283.52－（1400×5.5%）=206.52萬元。則稅前前自有資金收收益率為：206.52÷300=68.84%。第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（三）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的缺點(diǎn)點(diǎn)投資對(duì)象變現(xiàn)現(xiàn)能力差（特特別是在建工工程、爛尾樓）投資數(shù)額巨大大投資回收周期期長(zhǎng)投資需要專門門的知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)（房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)資格包包括：房地產(chǎn)估價(jià)師師、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)營(yíng)銷策策劃師等）中誠廣場(chǎng)（爛爛尾樓）第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（四）房地產(chǎn)產(chǎn)投資對(duì)象從物理形態(tài)來來劃分，主要要分為土地、建成房地產(chǎn)和在建工程按用途來劃分分，居住物業(yè)業(yè)（普通住宅、高級(jí)公寓、別墅）、商用物業(yè)業(yè)（酒店、寫字樓、超市和商場(chǎng)）、工業(yè)物業(yè)業(yè)（廠房、倉庫）和特殊物業(yè)業(yè)（賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、學(xué)校、寺廟等）第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（五）房地產(chǎn)產(chǎn)投資形式房地產(chǎn)直接投投資房地產(chǎn)開發(fā)投投資（土地開發(fā)、、房屋開發(fā)））房地產(chǎn)置業(yè)投投資（自用、購買買后轉(zhuǎn)讓或出出租）房地產(chǎn)間接投投資投資于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的債券券和股票投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）購買住房抵押貸款款支持證券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述（一）產(chǎn)權(quán)的的概念產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，是憑借借財(cái)產(chǎn)所獲得得的各種權(quán)利利的總和。它它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系系的法律表現(xiàn)現(xiàn)。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（二）產(chǎn)權(quán)的的分類按照內(nèi)涵可將將產(chǎn)權(quán)劃分為為物權(quán)自物權(quán)（一般般是所有權(quán)））他物權(quán)用益物權(quán)（如如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)、土地使用用權(quán)、地上權(quán)權(quán)、典權(quán)、地地役權(quán)、永佃佃權(quán)等）擔(dān)保物權(quán)（如如抵押權(quán)、質(zhì)質(zhì)權(quán)等）債權(quán)第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（三）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是以房屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)為客體的各各種權(quán)利的總總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是一組權(quán)利即即“權(quán)利束”。房地產(chǎn)權(quán)利利束是房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)及其其分離出來的的各種權(quán)利的的總和。所有有權(quán)的權(quán)能包包括占有權(quán)、、使用權(quán)、收收益權(quán)和處分分權(quán)。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（四）我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基基本介紹我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵：：以土地為標(biāo)標(biāo)的、以他物物權(quán)（土地使使用權(quán)）為主主要內(nèi)容的土土地產(chǎn)權(quán)和以以房屋為標(biāo)的的、以自物權(quán)權(quán)（房屋所有有權(quán)）為主要要內(nèi)容的房屋屋產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成成的權(quán)利束。。我國(guó)土地使用用權(quán)可分為：：1、有償出讓國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)；2、劃撥國(guó)有土土地使用權(quán)；；3、臨時(shí)用地土土地使用權(quán)（（一般不超過過2年）；4、土地承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)；5、宅基地使用用權(quán)第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（五）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般般形式獨(dú)有產(chǎn)權(quán)共同占有。每一個(gè)人擁有有的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利都受到共共同占有人的的制約。如同同一棟樓住戶戶對(duì)公共部分分的權(quán)利。聯(lián)合占有。共有者對(duì)房地地產(chǎn)皆享有使使用權(quán)，如果果某一占有人人逝世則占有有權(quán)轉(zhuǎn)移到其其他占有人手手中。如兄弟弟兩人繼承父父母的一棟房房屋。共同共有。如夫妻間共同同占有的房地地產(chǎn)，一方逝逝世則另一方方繼承。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（六）建筑物區(qū)分所所有權(quán)區(qū)分所有是以以建筑物的某某一特定部分分（即一棟住住宅樓中的一一套住房）為為客體而成立立的房地產(chǎn)所所有權(quán)形式，，它是一種復(fù)復(fù)合性權(quán)利。。包括三個(gè)部部分：專有部分的所所有權(quán)。單元元樓里的一套套住宅，其室室內(nèi)空間和內(nèi)內(nèi)隔墻是專有權(quán)部分。共有部分的持持份權(quán)。整棟棟樓的基底土土地、外墻、公共樓梯、、電梯、一樓樓大廳、上下下水管道等是是共有持份部分分。因共有而產(chǎn)生生的成員權(quán)。。小區(qū)居民對(duì)對(duì)小區(qū)公共事事務(wù)的表決權(quán)權(quán)、選聘物業(yè)管理理公司的權(quán)利、制定定本小區(qū)規(guī)章章制度的權(quán)利利。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（七）房地產(chǎn)產(chǎn)相鄰關(guān)系房屋所有權(quán)人人或土地使用用權(quán)人在自己己的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)從事各種活活動(dòng)時(shí)，負(fù)有有注意和避免免損害相鄰房房地產(chǎn)的義務(wù)務(wù)；相對(duì)而言言，相鄰房地地產(chǎn)權(quán)利人，，則享有請(qǐng)求求對(duì)方注意預(yù)預(yù)防和避免損損害發(fā)生的權(quán)權(quán)利。實(shí)質(zhì)上上是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和使使用權(quán)的一種種限制。一般存在兩類類相鄰關(guān)系：：通風(fēng)、采光、排水、排污污的相鄰關(guān)系系倒塌、易燃、、易爆等險(xiǎn)情情危害的相鄰鄰關(guān)系第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（八）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記是法律授權(quán)的的機(jī)構(gòu)依法對(duì)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬屬現(xiàn)狀及變更更予以確認(rèn)的的一項(xiàng)重要活活動(dòng)，它包括括了土地使用用權(quán)和房屋所所有權(quán)登記。。房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記不僅是是房地產(chǎn)管理理的核心，同同時(shí)也是現(xiàn)代代房地產(chǎn)制度度的基礎(chǔ)。由于我國(guó)對(duì)房房地產(chǎn)實(shí)行土土地與房屋的的分部門管理理體制，所以以房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記是分別別進(jìn)行土地使使用權(quán)登記和和房屋所有權(quán)權(quán)登記。在大大多數(shù)城市，，一宗房地產(chǎn)產(chǎn)要辦理兩個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)證書，，一個(gè)是房屋所有權(quán)證證書，一個(gè)是國(guó)有土地使用用權(quán)證書。目前部分城城市如廣州，，這兩個(gè)證是是合二為一。。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度二、用地制度度介紹（一）我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行的土地所所有制度集體土地即農(nóng)農(nóng)民集體所有有土地，包括括農(nóng)村、城市市郊區(qū)、“城中村”土土地?！稗r(nóng)民民集體”的范圍包括3個(gè)層次：村農(nóng)農(nóng)民集體、村村內(nèi)兩個(gè)以上上農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)農(nóng)民集體和鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民民集體。國(guó)有土地一般般是指城市內(nèi)內(nèi)國(guó)家所有土土地，包括城城市市區(qū)、獨(dú)獨(dú)立工礦區(qū)、、一定規(guī)模人人口聚集的建建制鎮(zhèn)等。當(dāng)當(dāng)然，礦藏、、森林、草原原、灘涂等自自然資源屬于于國(guó)家所有。。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（二）其他土土地制度土地登記制度度（縣級(jí)以上土土地管理部門門進(jìn)行土地登登記和核發(fā)《國(guó)有土地使用用證》和《集體土地使用用證》，登記后即受受到法律保護(hù)護(hù)）土地有償有限期使用制度土地用途管制制制度耕地保護(hù)制度度用地制度的其其他規(guī)定第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（1）國(guó)有土地使使用權(quán)的有償償出讓國(guó)家將國(guó)有土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地地使用者，由由土地使用者者向國(guó)家支付付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的行行為。土地使用權(quán)出出讓方式有4種：招標(biāo)、拍賣、、掛牌和協(xié)議議。經(jīng)營(yíng)性用地地目前只能采采用前3種方式出讓。。第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（2）國(guó)有土地使使用權(quán)的出讓讓年限各種用途的國(guó)國(guó)有土地出讓讓的最高年限限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、、文化衛(wèi)生、、體育用地50年商業(yè)、旅游、、娛樂用地40年綜合或其他用用地50年第二節(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用用地制度（三）現(xiàn)階階段在我國(guó)國(guó)取得國(guó)有土地使使用權(quán)的4個(gè)基本途徑徑：通過行政劃劃撥取得（（如高校用用地）通過國(guó)家出出讓方式取取得（招標(biāo)標(biāo)、拍賣、、掛牌和協(xié)協(xié)議四種方方式，其中中經(jīng)營(yíng)性用用地只能采采用前三種種方式）通過房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式式取得（買買賣、交換換、贈(zèng)與等等）通過土地或或房地產(chǎn)租租賃方式取取得第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（四）用地地制度的其其他規(guī)定在城市規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，閑置土土地1年以上按出出讓金的20%以下征收土土地閑置費(fèi)費(fèi)。未按土土地出讓合合同規(guī)定期期限動(dòng)工，，連續(xù)2年以上未使使用的，由由縣級(jí)以上上政府無償償收回。劃撥土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租租的解決辦辦法，一種種方式可補(bǔ)補(bǔ)辦出讓手手續(xù)和補(bǔ)交交土地出讓讓金；另一一種方式是是將轉(zhuǎn)讓或或出租的收收益上繳國(guó)國(guó)家。土地使用權(quán)權(quán)期滿后可以續(xù)期，但必須在在出讓期滿滿前1年向土地管管理部門提提出申請(qǐng)，，重新簽訂訂出讓合同同。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（五）集體體土地征用用由于我國(guó)城城市郊區(qū)的的集體土地地不能直接接用于城市市的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資。因此一一般程序是是，先由城市政政府代表國(guó)國(guó)家征用城城郊的集體體土地并對(duì)對(duì)被征地者者給與補(bǔ)償償，然后由由城市土地地管理部門門向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商出出讓該宗地地。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度征用集體土土地的補(bǔ)償償費(fèi)用包括括土地補(bǔ)償償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)及及地上附著著物和青苗苗的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和受償償人為：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。一般為為耕地被征征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6—10倍。費(fèi)用歸歸農(nóng)村集體體組織所有有。安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。每個(gè)需需安置農(nóng)業(yè)業(yè)人口可得得到耕地被被征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4—6倍。集體安安置的，該該費(fèi)用集體體管理和使使用；其他他單位安置置的，支付付給該單位位；不需安安置的，該該費(fèi)用給個(gè)個(gè)人。地上附著物物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)級(jí)政府規(guī)定定，征用菜菜地要繳納納新菜地開開發(fā)基金。。該費(fèi)用歸歸附著物和和青苗的所所有者所有有。參見湖南省湘潭潭市農(nóng)地征征用補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷參見法規(guī)：：《城市房屋拆拆遷管理?xiàng)l條例》幾個(gè)主體：：拆遷人：一一般是指取取得房屋拆拆遷許可證證的建設(shè)單單位。被拆遷人：：是指被拆拆遷房屋的的所有人，，不包括被被拆遷房屋屋的使用人人。房屋拆遷管管理部門不不得作為拆拆遷人，也也不得接受受拆遷委托托。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷拆遷工作一一般程序：：1、房屋拆遷遷申請(qǐng)的提提出2、拆遷審批批和《房屋拆遷許許可證》的取得3、拆遷協(xié)議議的簽訂（（實(shí)際是以以合同形式式）4、拆遷的實(shí)實(shí)施（包括括自行拆遷遷和委托拆拆遷）5、拆遷補(bǔ)償償安置資金金的監(jiān)管（（拆遷單位位須出具拆拆遷安置資資金的存款款證明）第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷拆遷的補(bǔ)償償對(duì)象：主主要是被拆拆遷房屋的的所有人，，也會(huì)考慮慮到使用人人的利益。。一般是由由被拆遷人人對(duì)承租人人（即使用用人）進(jìn)行行補(bǔ)償或安安置，拆遷遷人對(duì)被拆拆遷人給與與相應(yīng)補(bǔ)償償。拆遷補(bǔ)償方方式：貨幣幣補(bǔ)償和房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：：按照“等等價(jià)有償””的原則，，根據(jù)房屋屋的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格補(bǔ)償。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷對(duì)特殊情況況的處理：：1、產(chǎn)權(quán)不明明確房屋（（不包括臨臨時(shí)違章建建筑）補(bǔ)償償安置的具具體規(guī)定：：由拆遷人人提出補(bǔ)償償方案，報(bào)報(bào)房屋拆遷遷管理部門門審核同意意后實(shí)施拆拆遷。2、抵押房屋屋的補(bǔ)償安安置的基本本程序：（1）認(rèn)定抵押押的有效性性（2）應(yīng)及時(shí)通通知抵押權(quán)權(quán)人（如貸貸款銀行））（3）能解除抵抵押合同的的，補(bǔ)償款款付給被拆拆遷人；不不能解除抵抵押合同的的，按照法法律規(guī)定順順序進(jìn)行原原債務(wù)的清清償，不足足的向抵押押人（借款款者）進(jìn)行行追償。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷對(duì)特殊情況況的處理：：3、公益事業(yè)業(yè)房屋的拆拆遷安置：：按照城市市規(guī)劃要求求，或者重重新建設(shè)或或者補(bǔ)償。。4、臨時(shí)建筑筑的補(bǔ)償安安置和違章章建筑由城市規(guī)劃劃部門判定定建筑是否否違章，原原則上對(duì)違違章建筑不不予補(bǔ)償，，具體情況況具體處理理。臨時(shí)建筑（（結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易易、限期拆拆除），分分為超過期期限的和未未超過期限限的。超過過期限的是是非法建筑筑和未超過過期限的是是合法建筑筑。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)一、住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃的基基本知識(shí)（一）城市市規(guī)劃的基基本分類根據(jù)城市建建設(shè)階段，，可以把城城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃分為控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。按功能可分分為居住區(qū)規(guī)劃劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃劃、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃劃。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（二）控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容用地控制指指標(biāo)：用地地性質(zhì)、用用地面積、、土地與建建筑使用相相容性（廣州市的居居住用地控控制指標(biāo)）環(huán)境容量控控制指標(biāo)：：容積率、建筑密度、綠地率、、人口容量量建筑形態(tài)控控制指標(biāo)：：建筑高度度、建筑間間距、建筑筑后退紅線線距離、沿沿路建筑高高度、相鄰鄰地段的建建筑規(guī)定交通控制指指標(biāo)：交通通出入口方方位、停停車位配套設(shè)施體體系：生活活服務(wù)設(shè)施施布置、市市政公用設(shè)設(shè)施、交通通設(shè)施和管管理要求第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（三）修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容建設(shè)條件分分析和綜合合技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論證建筑和綠地地的空間布布局、景觀觀規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，布置總總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管線規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)估算工程量量、拆遷量量和總造價(jià)價(jià)，分析投投資效益第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（四）居住住區(qū)可分為為居住區(qū)、、居住小區(qū)區(qū)、居住組組團(tuán)三級(jí)：：居住區(qū)是由由城市干道道或自然分分界線所圍圍合，居住住人口規(guī)模模為3-5萬人，居住住戶數(shù)為1-1.6萬戶，并具具有一整套套與之對(duì)應(yīng)應(yīng)規(guī)模的公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的居住住生活聚集集地。（如如番禺的華華南新城、、華南碧桂桂園、駿景景花園等））居住小區(qū)是是指城市道道路或自然然分界線所所圍合，居居住人口規(guī)規(guī)模為1-1.5萬人，居住住戶數(shù)為3000-5000戶，并具有有一套與之之對(duì)應(yīng)規(guī)模模的公共服服務(wù)設(shè)施的的居住生活活聚集地。。（如美林林湖畔）居住組團(tuán)是是指被小區(qū)區(qū)道路分割割，居住人人口規(guī)模為為1000-3000人，居住戶戶數(shù)為300-1000戶，并具有有居民所需需的基本公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的居住住生活聚集集地。（如如五山花園園）第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)（五）廣州州市城市規(guī)規(guī)劃簡(jiǎn)介1、整個(gè)市域域的總體規(guī)規(guī)劃方向（（南拓、北優(yōu)優(yōu)、東進(jìn)、、西聯(lián)）2、各大區(qū)規(guī)劃劃的職能3、交通干線、環(huán)城高速、地鐵線第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)二、建筑學(xué)學(xué)基本知識(shí)識(shí)（一）建筑筑面積（首首先認(rèn)識(shí)一套住房）整棟住宅樓樓的建筑面面積包括主主要使用面面積、輔助助使用面積積和結(jié)構(gòu)面面積三項(xiàng)。。主要使用面面積是建筑筑各層平面面中直接為為生產(chǎn)或生生活使用的的凈面積之之和（如住宅樓的主主要使用面面積是起居居室（客廳廳）、餐廳廳、臥室等等面積的總總和）。。輔助助使使用用面面積積是是建建筑筑物物各各層層平平面面中中為為輔輔助助生生產(chǎn)產(chǎn)或或生生活活所所占占凈凈面面積積的的總總和和（（如如住宅宅樓樓的的輔輔助助使使用用面面積積是是廚廚房房、、盥盥洗洗間間、、廁廁所所、、陽陽臺(tái)臺(tái)、、儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室等等面面積積的的總總和和）。。結(jié)構(gòu)構(gòu)面面積積是是建建筑筑物物各各層層平平面面中中墻體體、、柱柱等結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體所所占占面面積積的的總總和和。。第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（二二））建建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算規(guī)規(guī)則則單層層建建筑筑物物不不論論其其高高度度如如何何，，均均按按一一層層計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。多多層層建建筑筑物物自自然然層層的的層層高高在在2.2米及及以以上上者者，，方方可可計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。單層層建建筑筑物物的的建建筑筑面面積積和和多多層層建建筑筑物物首首層層的的建建筑筑面面積積，，均均應(yīng)應(yīng)按按建建筑筑物物外外墻墻勒勒腳腳以以上上結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外圍圍水水平平面面積積計(jì)計(jì)算算。。地下下室室、、地地下下倉倉庫庫、、地下下停停車車場(chǎng)場(chǎng)等建建筑筑面面積積，，應(yīng)應(yīng)按按其其外外墻墻上上口口外外圍圍水水平平面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。建于于坡坡地地的的建建筑筑物物吊腳腳架架空空層層、深深基基礎(chǔ)礎(chǔ)下下架架空空層層，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)加加以以利利用用時(shí)時(shí)，，有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)且且層層高高在在2.2米以以上上的的部部位位，，按按該該部部位位的的水水平平面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（二二））建建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算規(guī)規(guī)則則室內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯間間、、電電梯梯井井、、觀觀光光電電梯梯井井、、自自動(dòng)動(dòng)扶扶梯梯，，應(yīng)應(yīng)按按建建筑筑物物的的自自然然層層計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。室內(nèi)內(nèi)提提物物井井、、管管道道井井、、抽抽油油煙煙機(jī)機(jī)風(fēng)風(fēng)道道、、通通風(fēng)風(fēng)排排氣氣豎豎井井、、垃垃圾圾道道、、附附墻墻煙煙囪囪等等，，應(yīng)應(yīng)按按首首層層面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。坡屋屋頂頂內(nèi)內(nèi)和和場(chǎng)館館看看臺(tái)臺(tái)下下的的建建筑筑空空間間，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)并并利利用用時(shí)時(shí)，，凈凈高高超超過過2.2米及及以以上上部部位位，，按按水水平平面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。凈凈高高在在1.2米至至2.2米的的部部位位，，應(yīng)應(yīng)按按該該部部位位水水平平面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（二二））建建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算規(guī)規(guī)則則建筑筑物物外外有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的挑挑廊廊、、走走廊廊、、眺眺望望間間、、落落地地櫥櫥窗窗、、陽臺(tái)臺(tái)、兩兩建建筑筑物物間間有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的架空空走走廊廊等，，層層高高在在2.2米以以上上的的，，應(yīng)應(yīng)按按其其圍圍護(hù)護(hù)面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。若若以以上上部部位位無圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，則則按按照照其其頂頂蓋蓋水水平平投投影影面面積積的的一一半半來來計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。有頂頂蓋蓋但但無無圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的車車棚棚、、貨貨棚棚、、站臺(tái)臺(tái)、加油油站站、收費(fèi)費(fèi)站站等，，應(yīng)應(yīng)按按其其頂頂蓋蓋水水平平面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。雨篷篷的外邊邊線線至至外外墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外邊邊線線的的寬寬度度超過過2.1米時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)按按其其水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（三三））商商品品房房銷銷售售面面積積1、商商品品房房銷銷售售面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積和和分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積之之間間的的關(guān)關(guān)系系商品品房房銷銷售售面面積積＝＝套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積＋＋分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積包包括括三三個(gè)個(gè)部部分分：：套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積、、陽陽臺(tái)臺(tái)建建筑筑面面積積第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)2、套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積商品房各各套內(nèi)使使用空間間周圍的的維護(hù)或或承重墻墻體，有有共用墻及及非共用用墻兩種。商品房各各套之間間的分隔隔墻、套套（單元元）與公公用建筑筑空間之之間的分分隔墻以以及外墻墻（包括括山墻））均為共共用墻，，共用墻墻墻體水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。非共用墻墻墻體水水平投影影響面積積全部計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、公用建建筑面積積包括兩個(gè)個(gè)部分：：電梯井、、樓梯間間、垃圾圾道、變變電室、、設(shè)備間間、公共門廳廳和過道、、地下室室、值班班警衛(wèi)室室以及其其他功能能上為整整棟建筑筑服務(wù)的的公共用用房和管管理用房房建筑面面積；套（單元元）與公公用建筑筑空間之之間的分分隔墻以以及外墻墻（包括括山墻））墻體水水平投影影面積的的一半。。另外凡已已作為獨(dú)獨(dú)立使用用空間銷銷售或出出租的地地下室、、車棚等等，不應(yīng)應(yīng)計(jì)入公公用建筑筑面積部部分。作作為人防防工程的的地下室室也不計(jì)計(jì)入公用用建筑面面積。車車庫、會(huì)會(huì)所等具具備獨(dú)立立使用功功能的空空間；售售樓單位位自營(yíng)、、自用的的房屋；；為多棟棟房屋服服務(wù)的警警衛(wèi)室、、管理用用房、設(shè)設(shè)備間等等都不應(yīng)應(yīng)記入公公用建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。第三?jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、公用建建筑面積積分?jǐn)傆?jì)計(jì)算（1）公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)計(jì)算將整棟建建筑物的的公用建建筑面積積除以整整棟建筑筑物的各各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和，得到到建筑的的公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)。（2）公用建建筑面積積分?jǐn)傆?jì)計(jì)算各套（單單元）的的套內(nèi)建建筑面積積乘以公公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)，得到到購房者者應(yīng)合理理分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝＝公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建筑筑面積得房率與公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)的關(guān)關(guān)系。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住住宅的幾幾組專業(yè)業(yè)用語（1）戶型（（？房？？廳？衛(wèi)衛(wèi)？陽臺(tái)臺(tái)）一房（30㎡—60㎡㎡）1房1廳1衛(wèi)、1房2廳1衛(wèi)、1房2廳2衛(wèi)兩房（60㎡—90多㎡）2房1廳1衛(wèi)、2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)三房（80㎡——140㎡甚至更大大面積））3房1廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)（小三三房80㎡——90多㎡）、、3房2廳2衛(wèi)、3房2廳3衛(wèi)四房（100㎡㎡—300㎡或更大））4房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)、4房3廳3衛(wèi)；第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)（2）樓型（（？梯？？戶）1梯2戶（常見見于2000年以前建建造的9層以下的的樓梯樓樓，即1個(gè)單元1層只有兩兩戶門對(duì)對(duì)門，可可以很好好實(shí)現(xiàn)房房屋內(nèi)的的南北對(duì)對(duì)流）1梯3戶或4戶（甚至至更多））（常見見于土地地稀缺地地段的9層以下的的樓梯樓樓，有可可能是點(diǎn)點(diǎn)式樓，，也有可可能是條條式樓））2梯2戶或3戶或6戶或8戶（常見見于土地地稀缺地地段的9層以上的的電梯樓樓（1部電梯1個(gè)消防樓樓梯），，有可能能是點(diǎn)式式樓，也也有可能能是條式式樓）3梯6戶或8戶甚至10幾戶（常常見于土土地稀缺缺地段的的9層以上的的電梯樓樓（2部電梯1個(gè)消防樓樓梯），，一般都都是點(diǎn)式式樓）第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住住宅的幾幾組專業(yè)業(yè)用語（3）建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形式式按照所用用材料不不同可以以分為：：木結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木木結(jié)構(gòu)、、磚混結(jié)結(jié)構(gòu)、鋼鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)、鋼和和混凝土土組合結(jié)結(jié)構(gòu)、鋼鋼結(jié)構(gòu)按照墻體體不同可可分為：：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、框框架剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架架筒體結(jié)結(jié)構(gòu)（高高層）、、筒中筒筒結(jié)構(gòu)（（超高層層）第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、關(guān)于住住宅的幾幾組專業(yè)業(yè)用語（4）建筑風(fēng)風(fēng)格歐式外觀觀（羅馬馬風(fēng)格、、西班牙牙式、德德國(guó)式））中式風(fēng)格格（江南南風(fēng)格、、北方四四合院式式）（5）樓的層層別劃分分低層（1—3層）：如如獨(dú)立別別墅、連連排別墅墅（Townhouse）多層（4—6層）：小高層（（7—9層）高層（10層以上）），100米或30層以上為為超高層層。另一種劃劃分為：：1—3、3—7、8—12、12層以上第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)（四）建建筑密度度一定用地地范圍內(nèi)內(nèi)的所有有建筑物物的基底底面積與與土地總總面積之之比。一一般是百百分比形形式，可可反映一一定用地地范圍內(nèi)內(nèi)的空地地率和建建筑物的的密集程程度。（五）容容積率一定用地地范圍內(nèi)內(nèi)總建筑筑面積與與用地總總面積之之比。一一般用小小數(shù)表示示，它反反映了城城市土地地利用率率。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)（六）建建筑設(shè)計(jì)計(jì)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性問題題1、建筑層層數(shù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性一般地，，增加建建筑層數(shù)數(shù)有利于于節(jié)約用用地。當(dāng)當(dāng)然，層層數(shù)增加加，日照照、采光光、通風(fēng)風(fēng)所需要要的間距距也要增增大。住住宅層數(shù)數(shù)為3-6層時(shí)，每每增加1層，每公公頃可相相應(yīng)增加加建筑面面積1000平方米；；而6層以上，，節(jié)地的的效果會(huì)會(huì)顯著下下降。根根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，5-6層的多層層住宅無無論從建建筑造價(jià)價(jià)和節(jié)約約用地來來看都是是比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的。。就建筑成成本來說說，低層層住宅比比多層住住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)，而多多層住宅宅又比高高層住宅宅經(jīng)濟(jì)。。主要是是電梯、、供水加加壓設(shè)備備、基礎(chǔ)礎(chǔ)處理、、防火設(shè)設(shè)備、建建材費(fèi)用用和施工工成本等等。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)2、建筑層層高的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性日照間距距系數(shù)一一定的情情況下，，降低層層高，可可以降低低住宅總總高度，，從而縮縮小日照照間距，，節(jié)約用用地；同同時(shí)也可可以降低低造價(jià)。。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)，住宅宅層數(shù)由由5層增至7層，可以以節(jié)約用用地7.5%～9.5%；而層高高從3.2米降至2.8米，可以以節(jié)約用用地8.3%～10.5%。一般地地，在建建筑密度度不變的的情況下下，層高高每降低低10cm，能節(jié)約約用地2%，降低造造價(jià)1%。一般情況況下，每每層凈空空高度低低于2.6米，人就就會(huì)有較較明顯的的空間壓壓抑感。。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)3、建筑進(jìn)進(jìn)深的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性在同樣面面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的條件件下，加大進(jìn)深深，對(duì)節(jié)節(jié)約用地地的效果果是很明顯顯的。一般認(rèn)為為，建筑筑進(jìn)深在在11米以下時(shí)時(shí)，進(jìn)深深每增加加1米，每公公頃可增增加建筑筑面積1000平方米，，即提高高住宅容容積率0.1。因?yàn)樵鲈黾舆M(jìn)深深，等于于縮小了了面寬。。進(jìn)深在在11米以上，，節(jié)地效效益相應(yīng)應(yīng)降低。。一般住住宅的建建筑進(jìn)深深在11米～13米之間。。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)4、建筑物物布置的的經(jīng)濟(jì)性性東西向布布置的條狀住宅，由由于正面間距距比南北北向布置置的正面面間距小小，因而在在用地上上較節(jié)省省。但東東西向住住宅在采采光、通通風(fēng)方面面效果較較差。一般地，，點(diǎn)狀住宅組團(tuán)團(tuán)比條狀住宅組團(tuán)團(tuán)用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)。6層以下的的點(diǎn)狀住住宅組團(tuán)團(tuán)并不比比條狀住住宅用地地經(jīng)濟(jì)，，只有高高層點(diǎn)狀狀住宅組組團(tuán)才能能顯示這這方面的的經(jīng)濟(jì)性性。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑學(xué)學(xué)相關(guān)知知識(shí)5、其他方方面的用用地經(jīng)濟(jì)濟(jì)性利用道道路和和河道空空間兼兼作間間距用用地利用間間距用用地，，布置置日照照要求求不高高的建建筑（（如寫寫字樓樓的裙樓設(shè)計(jì)））開辟地地下建建筑空空間（（如廣廣州中中山三三路中中華廣廣場(chǎng)附附近的的地王廣廣場(chǎng)）第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)一、現(xiàn)現(xiàn)金流流量1、現(xiàn)金金流量量的概概念如果我我們把把某項(xiàng)項(xiàng)房地地產(chǎn)投投資活活動(dòng)看看作一一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的的系統(tǒng)統(tǒng)，那那么一一定時(shí)時(shí)期各各時(shí)間間點(diǎn)上上實(shí)際際發(fā)生生的資資金流流出或或流入入就叫叫做現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。其中中，流流出系系統(tǒng)的的資金金叫做做現(xiàn)金金流出出，流流入系系統(tǒng)的的資金金叫做做現(xiàn)金金流入入?，F(xiàn)現(xiàn)金流流出與與現(xiàn)金金流入入之差差稱為為凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)2、現(xiàn)金金流量量圖現(xiàn)金流流量圖圖是用用以反反映投投資項(xiàng)項(xiàng)目在在一定定時(shí)期期內(nèi)資資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)狀狀態(tài)的的簡(jiǎn)化化圖，，即把把經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)金流流量繪繪入一一個(gè)時(shí)時(shí)間坐坐標(biāo)圖圖中，，表示示出各各現(xiàn)金金流入入、流流出與與相應(yīng)應(yīng)時(shí)間間的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系。。以橫軸軸為時(shí)時(shí)間軸軸，向向右延延伸表表示時(shí)時(shí)間的的延續(xù)續(xù)，軸軸上的的每一一刻度度表示示一個(gè)個(gè)時(shí)間間單位位，兩兩個(gè)刻刻度之之間的的時(shí)間間長(zhǎng)度度稱為為計(jì)息息周期期，可可取年年、半半年、、季度度或月月等。。橫坐坐標(biāo)軸軸上““0”點(diǎn)，通通常表表示當(dāng)當(dāng)前時(shí)時(shí)點(diǎn)，，也可可表示示資金金運(yùn)動(dòng)動(dòng)的時(shí)時(shí)間始始點(diǎn)或或某一一基準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)刻刻。注意：為了了簡(jiǎn)化化計(jì)算算，公公認(rèn)的的習(xí)慣慣是將將現(xiàn)金金流量量的代代數(shù)和和看成成是在在計(jì)算算周期期末發(fā)發(fā)生，，稱為為期末末慣例例法。。第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)相對(duì)于于時(shí)間間坐標(biāo)標(biāo)的垂垂直箭箭線代代表不不同時(shí)時(shí)點(diǎn)的的現(xiàn)金金流量量。現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖中垂垂直箭箭線的的箭頭頭，通通常是是向上上者表表示正正現(xiàn)金金流量量，向向下者者表示示負(fù)現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。某一一計(jì)息息周期期內(nèi)的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量，，是指指該