房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理（共59）

房地產(chǎn)開發(fā)過過程的設(shè)計管管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理的意義義三、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理的任務(wù)務(wù)和目標四、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計管理的措施施五、各階段設(shè)設(shè)計的統(tǒng)籌管管理建設(shè)工程項目目的階段劃分分建設(shè)工程項目目的全壽命周周期包括決策階段（調(diào)查研究、、編制可行性性研究等項目目的前期的組組織、管理、、經(jīng)濟和技術(shù)術(shù)方面的論證證）實施階段（設(shè)計前的準準備階段、設(shè)設(shè)計階段、施施工階段、動動用前期準備備階段、保修修期）使用階段（設(shè)計壽命周周期內(nèi)的使用用）建設(shè)工程項目目的階段劃分分項目立項是項項目決策的標標志。決策階階段的主要任任務(wù)是確定項項目的定義，，一般包括如如下內(nèi)容：·確定項目實施施的組織·確定和落實建建設(shè)地點·確定建設(shè)任務(wù)務(wù)和建設(shè)原則則·確定落實項目目建設(shè)資金·確定項目投資資目標、進度度目標、質(zhì)量量目標。建設(shè)工程項目目的階段劃分分項目實施階段段管理的主要要任務(wù)是通過過管理使項目目的目標得以以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目目管理的時間間范疇是建設(shè)設(shè)工程的項目目實施階段。?！督ㄔO(shè)工程項目目管理規(guī)范》對建設(shè)工程項項目管理作如如下術(shù)語解釋釋：運用系統(tǒng)的理理論和方法，，對建設(shè)工程程項目進行的的計劃、組織織、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)和控制等等專業(yè)化活動動，簡稱為項項目管理。項目管理內(nèi)涵涵是：自項目目開始至項目目完成，通過過項目策劃和和項目控制，，以使項目的的費用目標、、進度目標和和質(zhì)量目標得得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目目實施階段的的組成決策階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目市場信息息收集調(diào)研編制可行性研研究報告編制項目設(shè)計計任務(wù)書修建性詳細規(guī)規(guī)劃（總平方方案）建筑方案設(shè)計計施工圖設(shè)計施工竣工驗收動用開始保修期結(jié)束項目決策階段段項目實施階段段一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計施工圖設(shè)計園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)、專業(yè)配套套設(shè)計具體方案、節(jié)節(jié)點設(shè)計一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是根根據(jù)城市規(guī)劃劃條件、土地地招標文件和和選址意見書書上有關(guān)指標標和有關(guān)規(guī)范范要求，按照照建筑與環(huán)境境關(guān)系的原則則，對建筑布布局、道路、、豎向、綠化化及工程管線線等進行綜合合性的場地設(shè)設(shè)計。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計的依依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃劃行政部門核核發(fā)的選址意意見書、規(guī)劃劃設(shè)計條件、、擬建項目的的現(xiàn)勢地形圖圖、環(huán)保部門門批準的環(huán)境境影響報告書書、有關(guān)城市市規(guī)劃設(shè)計規(guī)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計計階段的成果果是修建性詳詳細規(guī)劃，包包括以下內(nèi)容容：（一）規(guī)劃地地段區(qū)位關(guān)系系圖。反映規(guī)規(guī)劃地段的位位置，周邊道道路走向，規(guī)規(guī)劃地段與毗毗鄰用地和城城市中心區(qū)的的關(guān)系。（二）規(guī)劃地地段現(xiàn)狀圖。。標明建設(shè)用用地現(xiàn)狀自然然地形地貌、、道路、綠化化、工程管線線及各類用地地內(nèi)建筑的范范圍、性質(zhì)、、層數(shù)、質(zhì)量量、單位名稱稱，以及規(guī)劃劃四至范圍以以外50米內(nèi)的建筑層層數(shù)和建筑性性質(zhì)；標明用用地界線、各各類規(guī)劃控制制線；附具現(xiàn)現(xiàn)狀用地構(gòu)成成表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（三）規(guī)劃總總平面圖。標標明規(guī)劃四至至范圍，各類類規(guī)劃控制線線；標明規(guī)劃劃建筑性質(zhì)分分類，各類建建筑位置、層層數(shù)、間距系系數(shù)，建筑退退讓各類規(guī)劃劃控制線的距距離，道路名名稱、道路寬寬度，市政和和公共交通設(shè)設(shè)施以及場站站點，機動車車停車場位置置；確定主要要入口方向，，標明主要出出入口與城市市道路交叉口口距離；確定定地下設(shè)施范范圍、地下設(shè)設(shè)施出入口；；附具用地平平衡表、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標以以及公建一覽覽表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（四）空間分分析模型或者者效果圖。表表達設(shè)計意圖圖，反映空間間環(huán)境關(guān)系。。（五）道路交交通以及豎向向規(guī)劃圖。標標明道路紅線線位置、橫斷斷面、交叉點點坐標、標高高、轉(zhuǎn)彎半徑徑、公交站場場以及停車場場用地界線。。（六）工程管管網(wǎng)規(guī)劃圖。。標明規(guī)劃區(qū)區(qū)外圍城市道道路中各類市市政基礎(chǔ)設(shè)施施和管線平面面位置、間距距、管徑尺寸寸以及主要道道路斷面管線線示意。（七）綠地規(guī)規(guī)劃圖。標明明各類綠地的的位置和界線線；標明小區(qū)區(qū)道路、停車車場等其他用用地的界線以以及與綠地的的關(guān)系；附具具綠化用地指指標表。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路路（含居住區(qū)區(qū)級道路）用用地的邊界線線。用地紅線——各類建筑工程程項目用地的的使用權(quán)屬范范圍的邊界線線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳詳細規(guī)劃確定定的建筑物、、構(gòu)筑物的基基底位置不得得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑物的的基底建筑面面積總和與占占用地面積的的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，，各類綠地總總面積占該地地區(qū)總面積的的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑面積積的總和與用用地面積的比比值。主要反反映用地的開開發(fā)強度。建筑密度、建建筑容積率和和綠地率是控控制用地和環(huán)環(huán)境質(zhì)量的三三個重要指標標一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容新建居住區(qū)建建筑密度、容容積率不得超超過右側(cè)指標標。注：1.多層與高層混混合住宅根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計具具體確定。2.混合層取兩者者的指標值作作為控制指標標的上、下限限值。3.本表不計入地地下層面積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容建筑面積的計計算住宅建筑、居居住型公寓和和混合型公寓寓標準層層高高大于3.6米且小于或者者等于4.8米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的1.5倍計算；標準準層層高大于于4.8米且小于或者者等于5.4米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計算值按按照該層水平平投影面積的的2倍計算。但躍躍層式住宅、、低層住宅起起居室（廳））層高為戶內(nèi)內(nèi)通高以及住住宅坡屋頂部部分除外。建筑物地下部部分頂板面高高出室外地坪坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積積計算值按照照該層水平投投影面積計算算；建筑物地地下部分的頂頂板面高出室室外地坪小于于1.5米，建筑面積積不計入容積積率。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容建筑間距有關(guān)關(guān)知識建筑間距是指指兩棟建筑物物或構(gòu)筑物外外墻之間的水水平距離。外外墻應(yīng)當包括括保溫層和外外加裝飾層，，但不包括勒勒腳。確定建筑間距距、退界距離離和后退道路路、建筑物面面寬、建筑限限高時，建筑筑高度按下列列規(guī)定計算：：一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（一）平屋面面建筑，有挑挑檐屋面的，，自室外地面面計算至檐口口頂；有女兒兒墻的，自室室外地面計算算至女兒墻頂頂。aa一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（二）坡屋面面建筑，確定定建筑間距時時，按照屋脊脊頂面和檐口口頂分別計算算，以影響大大的計算建筑筑間距；確定定其他情況時時，屋面坡度度小于或者等等于45度的，自室外外地面計算至至檐口頂，坡坡度大于45度的，自室外外地面計算至至屋脊頂。aa一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容（三）樓梯間間、電梯機房房、水箱間等等局部突出屋屋面的輔助用用房，水平面面積之和小于于屋頂平面面面積四分之一一的，不計入入建筑高度；；通風道、煙煙囪、裝飾構(gòu)構(gòu)件、花架、、通信設(shè)施等等其他屋面突突出部分，不不計入建筑高高度。建筑設(shè)計建筑設(shè)計是對對建筑物本身身的設(shè)計，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是對建筑物相相對詳細具體體的設(shè)計，涉涉及建筑的各各個立面效果果（顏色、裝裝飾、構(gòu)造件件），每一層層的平面圖（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面圖。是非常常量化的，每每個位置都要要有具體的尺尺寸，能為施施工圖開展提提供必要依據(jù)據(jù)。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，層高和室室內(nèi)凈高，交交通及電梯、、樓梯走到布布置，墻身、、變形縫等，，門窗設(shè)計、、外檐效果，，采光，通風風，保溫防熱熱，消防要求求等等，在這這一階段都要要充分考慮設(shè)設(shè)計。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容層高和室內(nèi)凈凈高ba坡頂結(jié)構(gòu)面層層外墻皮延長線線a樓面面層（完完成面）施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計是是建筑設(shè)計的的深入，包括括：1、結(jié)構(gòu)設(shè)計、、給排水設(shè)計計、電氣設(shè)計計、采暖通風風、設(shè)備設(shè)施施等各專業(yè)施施工圖設(shè)計說說明及所需的的全部圖紙。。2、重要施工安安裝部位的施施工操作說明明。3、在施工總圖圖上應(yīng)有的設(shè)設(shè)備、房屋或或構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)、管線個部部分的布置，，以及它們相相互配合，標標高和外形尺尺寸、坐標。。4、設(shè)備材料明明細表、標準準件清單。5、施工詳圖及及專業(yè)計算書書。一、房地產(chǎn)開開發(fā)過程設(shè)計計的內(nèi)容對施工圖設(shè)計計深度的要求求：1、滿足設(shè)備、、材料的訂貨貨和采購。2、滿足非標準準設(shè)備和建筑筑構(gòu)配件制作作要求。3、滿足編制工工程量清單和和標底的要求求。4、滿足施工組組織設(shè)計的編編制和土建施施工、設(shè)備安安裝的需要。。5、防火設(shè)計專專篇級環(huán)境保保護專篇滿足足辦理消防及及環(huán)保審批手手續(xù)的要求。。園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計園林景觀道路路設(shè)計是對小小區(qū)環(huán)境的設(shè)設(shè)計，包括植植物選型搭配配、道路交通通組織、鋪裝裝、小品、功功能劃分等。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容環(huán)境設(shè)計有有雙重內(nèi)涵涵，一是充充分依托設(shè)設(shè)計物周圍圍可見的特特定內(nèi)容。。如山川、、河谷、林林木、水波波、云霧等等大自然一一切美的東東西，使建建筑物依存存它，裝點點它、篩選選它，構(gòu)成成內(nèi)外環(huán)境境的、多樣樣的、自由由的協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一；二是是人造自然然。如水，，建筑物中中可以運用用水來喚起起人對自然然環(huán)境的回回憶；小溪溪、噴泉、、瀑布、湖湖泊，往往往給人以親親切、眷戀戀等多種情情感。區(qū)內(nèi)綜合管管網(wǎng)、專業(yè)業(yè)配套設(shè)計計區(qū)內(nèi)綜合管管網(wǎng)設(shè)計是是對小區(qū)生生活配套的的設(shè)計，包包括污水、、雨水、自自來水、中中水、熱力力、燃氣、、電力、電電視電話網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等，還還包括專業(yè)業(yè)設(shè)施方面面，如泵房房、配電間間、變電室室、換熱站站、調(diào)壓站站等。具體方案、、節(jié)點設(shè)計計在設(shè)計圖紙紙的深度達達不到的方方面，需組組織進行詳詳細設(shè)計，，如門窗節(jié)節(jié)點、保溫溫方案、扶扶手欄桿、、地面磚分分隔等。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理意義1、設(shè)計決定定項目開發(fā)發(fā)成本2、設(shè)計決定定項目品質(zhì)質(zhì)3、設(shè)計影響響項目的驗驗收4、設(shè)計質(zhì)量量與進度影影響項目周周期二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理意義1、設(shè)計決定定項目開發(fā)發(fā)成本（1）規(guī)劃設(shè)計計管理對項項目開發(fā)成成本的影響響不同的規(guī)劃劃方案的開開發(fā)成本是是不一樣的的，規(guī)劃對對項目投資資有著重要要的影響。。如通過對對容積率的的充分把握握選擇合理理的建筑形形式，在瑞瑞寧嘉園和和好美嘉園園項目規(guī)劃劃中得到了了很好的驗驗證。瑞寧寧嘉園容積積率是2，好美嘉園園容積率是是1.8，我們選擇擇了高層和和多層相結(jié)結(jié)合的方案案，而且盡盡量多的設(shè)設(shè)計多層，，這樣從根根本上降低低了開發(fā)成成本。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理意義從消防要求求講，7-9層或24米至32米的民宅消消防標準為為一個檔次次；13-18層以上或32米至50米的民宅消消防標準。。12層及12層以上的高高層住宅，，每棟樓的的電梯不得得少于2臺。層數(shù)越高，，對地基基基礎(chǔ)要求越越高。人防（2）建筑設(shè)計計管理對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的影影響外檐的形式式影響工程程造價，立立面簡單，，裝飾構(gòu)件件少，工程程造價低。。平面設(shè)計計中房型越越小，戶數(shù)數(shù)越多，配配套設(shè)施越越多，如入入戶門、水水表等越多多，工程造造價就會相相應(yīng)提高。。如好美嘉嘉園項目以以小戶型為為主，戶數(shù)數(shù)設(shè)計較多多，相應(yīng)工工程、配套套成本提高高。（3）施工圖設(shè)設(shè)計管理對對房地產(chǎn)開開發(fā)成本的的影響建筑施工圖圖設(shè)計中，，材料選擇擇影響工程程造價，如如對外檐窗窗的設(shè)計、、公共空間間裝修設(shè)計計等。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計中鋼鋼筋含量、、混凝土標標號等對工工程造價起起著重要影影響。如在在好美嘉園園項目中，，通過各種種措施降低低了鋼筋含含量，從而而降低了工工程造價。。樁基形式式影響工程程造價，充充分利用勘勘察報告指指標，選擇擇合理樁基基形式可降降低工程造造價。（4）園林景觀觀設(shè)計對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的影影響選用植物種種類影響園園林施工成成本。同樣樣的植物選選用小苗木木可降低施施工成本。。小區(qū)設(shè)施施的品質(zhì)影影響施工成成本。2、設(shè)計決定定項目品質(zhì)質(zhì)（1）規(guī)劃設(shè)計計對品質(zhì)的的影響規(guī)劃是對項項目的整體體構(gòu)思，是是宏觀上對對項目的定位，建建筑密度、、容積率、、綠地率、、車位數(shù)等等重要指標就就決定了項項目品質(zhì)。。（2）建筑設(shè)計計對品質(zhì)的的影響建筑設(shè)計決決定了建筑筑物的效果果，色彩的的選用、外外立面裝飾飾構(gòu)件的設(shè)設(shè)計、空調(diào)調(diào)護欄的設(shè)設(shè)計等都影影響建筑物物的美觀。。平面設(shè)計計中房型的的設(shè)計更是是影響項目目的品質(zhì)，，決定市場場認可度。。（3）施工圖設(shè)設(shè)計對品質(zhì)質(zhì)的影響施工圖設(shè)計計中的材料料的選用對對項目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生主要要影響。如如管材的選選用、窗材材料的選用用等。（4）園林景觀觀設(shè)計對品品質(zhì)的影響響園林設(shè)計決決定小區(qū)的的整體環(huán)境境，小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)主茶茶余飯后娛娛樂休閑的的場所，是是業(yè)主拉開開窗簾就看看到風景。。園林設(shè)計計的風格、、植物的選選擇搭配、、小品的設(shè)設(shè)計、功能能區(qū)的設(shè)計計等都影響響項目的品品質(zhì)。3、設(shè)計影響響項目的驗驗收（1）規(guī)劃、建建筑設(shè)計的的消防審查查在取得規(guī)劃劃設(shè)計方案案許可文件件前要經(jīng)過過消防部門的專專業(yè)審查，，如小區(qū)規(guī)規(guī)劃道路等等是否符合合規(guī)范，建筑筑平面布局局是否符合合消防規(guī)范范等。（2）規(guī)劃、建建筑設(shè)計的的規(guī)劃審查查規(guī)劃審查對對項目各審審批文件取取得和建設(shè)設(shè)起著重要要意義，規(guī)規(guī)劃通過后后方可進行行具體施工工圖設(shè)計以以及之后各各項行政許許可文件取取得。是否否符合規(guī)范范要求決定定規(guī)劃驗收收是否能順順利通過。。（3）建筑、施施工圖設(shè)計計的圖紙審審查施工圖審查查是行政許許可的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，決定施工工圖紙是否否符可付之之實施。是是對施工圖圖紙的全面面審查，包包括建筑圖圖、結(jié)構(gòu)圖圖、水暖電電等。只有有取得圖審審合格證明明文件后，，施工圖方方可用于施施工。施工工圖設(shè)計水水平影響是是否可以順順利通過圖圖紙審查。。（4）各專業(yè)配配套的設(shè)計計審查各專業(yè)配套套實施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)計圖圖紙送相關(guān)關(guān)配套部門門，聽取專專業(yè)意見并并按要求修修改圖紙。。因為相關(guān)關(guān)配套設(shè)施施將最終由由各配套部部門接管，，多以他們們會就設(shè)計計提出要求求。如室內(nèi)內(nèi)采暖工程程，供熱辦辦會提出很很多要求，，如各材料料的選擇，，溫控閥、、壓差閥等等設(shè)施的配配套等。4、設(shè)計質(zhì)量量與進度影影響項目周周期合理的設(shè)計計期限既能能保證設(shè)計計質(zhì)量也能能滿足項目周期要要求。沒有有經(jīng)審查合合格的設(shè)計計圖紙就不不能開工建設(shè)設(shè)，多以設(shè)設(shè)計文件完完成進度決決定了項目目的開始建設(shè)設(shè)節(jié)點。設(shè)設(shè)計文件的的設(shè)計質(zhì)量量也決定了了設(shè)計文件是是否能順利利通過相關(guān)關(guān)設(shè)計晚間間的審查。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的任務(wù)和和目標1、保證各設(shè)設(shè)計階段進進度2、保證各設(shè)設(shè)計質(zhì)量3、控制項目目開發(fā)成本本4、控制開發(fā)發(fā)項目的品品質(zhì)5、保證各階階段設(shè)計的的連續(xù)統(tǒng)一一三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的任務(wù)和和目標1、保證各設(shè)設(shè)計階段進進度設(shè)計過程占占用時間在在項目建設(shè)設(shè)周期中不不算長，但設(shè)計計是否能按按計劃節(jié)點點按時開始始和完成，，卻制約項目目建設(shè)，決決定項目是是否能按計計劃開始相相關(guān)工作，從從而影響項項目開發(fā)周周期。所以以開發(fā)團隊隊應(yīng)通過制定定科學(xué)準確確的設(shè)計進進度計劃、、時間節(jié)點點計劃，通過過積極的組組織、監(jiān)督督、溝通協(xié)協(xié)調(diào)，來保保證設(shè)計進度度。2、保證各設(shè)設(shè)計質(zhì)量設(shè)計工作是是知識密集集型工作，，具有很強強的專業(yè)性，且設(shè)設(shè)計工作是是委托給具具有相應(yīng)資資質(zhì)的設(shè)計計單位完成。。設(shè)計文件件是項目建建設(shè)的依據(jù)據(jù)，所謂按按圖施工。設(shè)設(shè)計文件的的準確性和和規(guī)范性影影響是否能能夠通過相關(guān)關(guān)政府機構(gòu)構(gòu)的嚴格驗驗收。所以以開發(fā)團隊隊應(yīng)通過設(shè)計計任務(wù)書、、圖紙審查查等有效的的管理手段段來保證設(shè)計計文件質(zhì)量量，為項目目建設(shè)提供供準確可行行的依據(jù)，保保證項目的的順利進行行及驗收。。3、控制項目目開發(fā)成本本成本控制是是項目開發(fā)發(fā)的根本，，直接影響響項目的利潤情況況，而成本本控制的根根本在于設(shè)設(shè)計階段對對設(shè)計文件的的控制。項項目投資的的估算、概概算、預(yù)算算、合同談判、、簽證結(jié)算算等成本控控制工作的的基礎(chǔ)都是是設(shè)計文件。。而且設(shè)計計人員對開開發(fā)成本的的重視程度度與開發(fā)商是是有一定差差距的，甚甚至?xí)忻芤幻妗?。所以開發(fā)團團隊應(yīng)通過過與設(shè)計人人員積極有有效的溝通，通過設(shè)設(shè)計優(yōu)化、、專家論證證、概預(yù)算算等措施來來將開發(fā)成本本控制在預(yù)預(yù)期的范圍圍內(nèi)。4、控制開發(fā)發(fā)項目的品品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項目目開發(fā)的組組織者，設(shè)設(shè)計單位是要根據(jù)據(jù)開發(fā)商的的定位、設(shè)設(shè)想來進行行設(shè)計的。。開發(fā)商根據(jù)據(jù)項目的定定位不同會會選擇不同同的品質(zhì)。。如高檔住宅宅小區(qū)、別別墅區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟適用房房的品質(zhì)要要求肯定是不不一樣的。。開發(fā)團隊隊應(yīng)通過設(shè)設(shè)計任務(wù)書書和與設(shè)計的的溝通來將將品質(zhì)要求求、材質(zhì)選選擇等信息息準確傳達給給設(shè)計單位位，并通過過過程控制制與設(shè)計文文件審查來確確定是否符符合項目品品質(zhì)要求。。5、保證各階階段設(shè)計的的連續(xù)統(tǒng)一一房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的設(shè)計任任務(wù)分較多多階段，每每一階段的設(shè)計人人不同或者者設(shè)計單位位不同，每每一階段的的設(shè)計任務(wù)和和重點也不不同，但這這些設(shè)計工工作都是圍圍繞同一個項項目進行。。所以開發(fā)發(fā)團隊在設(shè)設(shè)計管理時時應(yīng)綜合考慮慮各環(huán)節(jié)的的設(shè)計相關(guān)關(guān)內(nèi)容，滿滿足各設(shè)計計環(huán)節(jié)的統(tǒng)一一性。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的措施1、組織措施施2、技術(shù)措施施3、合同措施施4、經(jīng)經(jīng)濟濟措措施施5、管管理理措措施施四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計計管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施（1）完完善善公公司司開開發(fā)發(fā)團團隊隊的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，明明確確各各部部門門、、各各崗位位職職責責分分工工，，明明確確工工作作流流程程。。（2）加加強強設(shè)設(shè)計計管管理理部部門門、、相相關(guān)關(guān)崗崗位位人人員員的的專專業(yè)業(yè)知知識識水水平，，與與設(shè)設(shè)計計人人員員順順暢暢溝溝通通并并可可更更專專業(yè)業(yè)的的完完成成設(shè)設(shè)計計協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)工工作。。2、技術(shù)術(shù)措措施施（1）通通過過專專家家論論證證、、借借助助專專業(yè)業(yè)公公司司，，優(yōu)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計計，，對對設(shè)設(shè)計計基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料及及設(shè)設(shè)計計文文件件深深入入研研究究探探討討，，充充分分利利用用專專業(yè)業(yè)能能力力，，控控制制設(shè)設(shè)計計階階段段對對成成本本的的影影響響。。（2）圖圖紙紙審審查查，，在在正正式式出出設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙之之前前和和出出圖圖后后都都應(yīng)應(yīng)組組織織設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙審審查查，，將將設(shè)設(shè)計計問問題題糾糾正正在在實實施施之之前前。。3、合合同同措措施施（1）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計計費費用用，，設(shè)設(shè)計計費費用用占占房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成本本很很少少份份額額，，但但設(shè)設(shè)計計工工作作卻卻對對項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本計計決決定定作作用。。所所以以不不要要因因為為過過低低的的設(shè)設(shè)計計費費用用降降低低設(shè)設(shè)計計公公司司的的工工作作積極極性性和和工工作作質(zhì)質(zhì)量量，，從從而而難難以以保保證證圖圖紙紙質(zhì)質(zhì)量量。。（2）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計計周周期期，，設(shè)設(shè)計計工工作作需需要要設(shè)設(shè)計計人人員員用心心去去完完成成，，時時間間太太倉倉促促，，必必定定影影響響設(shè)設(shè)計計人人員員的的專專注注程程度，，從從而而造造成成只只有有速速度度而而丟丟了了質(zhì)質(zhì)量量，，這這對對開開發(fā)發(fā)上上來來說說也也得不不償償失失。。（3）嚴嚴密密合合同同條條款款，，比比如如對對圖圖紙紙數(shù)數(shù)量量的的約約定定，，對對變變更工工作作的的約約定定，，要要在在合合同同中中體體現(xiàn)現(xiàn)，，避避免免后后期期費費用用的的增增加加。。4、經(jīng)經(jīng)濟濟措措施施（1）積積極極采采取取獎獎勵勵機機制制辦辦法法，，鼓鼓勵勵設(shè)設(shè)計計公公司司為為開開發(fā)發(fā)商考考慮慮成成本本問問題題，，鼓鼓勵勵通通過過優(yōu)優(yōu)秀秀設(shè)設(shè)計計降降低低開開發(fā)發(fā)成成本本。。明明確若若設(shè)設(shè)計計公公司司將將影影響響成成本本的的指指標標控控制制在在一一定定合合理理范范圍圍內(nèi)內(nèi)將予予以以適適當當獎獎勵勵。。這這樣樣可可大大大大提提高高設(shè)設(shè)計計公公司司的的積積極極性性，，從而而降降低低房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本。。（2）明明確確若若因因設(shè)設(shè)計計問問題題造造成成項項目目損損失失要要讓讓設(shè)設(shè)計計單單位位承擔擔一一部部分分責責任任，，要要予予以以一一定定經(jīng)經(jīng)濟濟懲懲罰罰。。增增強強設(shè)設(shè)計計人人員員的責責任任心心，，保保證證設(shè)設(shè)計計文文件件質(zhì)質(zhì)量量。。5、管管理理措措施施（1）做做好好計計劃劃工工作作，，加加強強監(jiān)監(jiān)督督。。計計劃劃是是管管理理的的第第一一步，，不不單單要要做做好好每每一一設(shè)設(shè)計計階階段段的的計計劃劃，，更更要要做做好好設(shè)設(shè)計計環(huán)環(huán)節(jié)的的總總計計劃劃。。然然后后按按照照計計劃劃落落實實，，過過程程監(jiān)監(jiān)督督，，保保證證實實際際情況況按按計計劃劃完完成成。。（2）有有效效溝溝通通協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。高高效效的的溝溝通通可可以以避避免免失失誤誤、、提提高效效率率、、保保證證效效果果。。設(shè)設(shè)計計前前要要與與設(shè)設(shè)計計單單位位充充分分溝溝通通對對項項目的的定定位位，，對對設(shè)設(shè)計計的的要要求求。。過過程程中中充充分分溝溝通通需需協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)解解決決的問問題題和和不不符符合合設(shè)設(shè)計計要要求求的的內(nèi)內(nèi)容容。。溝溝通通要要準準確確、、及及時時、、全面面。。溝溝通通的的形形式式可可以以多多種種，，會會議議、、電電話話、、文文件件、、郵郵件，，但但要要有有必必要要的的溝溝通通紀紀錄錄，，如如設(shè)設(shè)計計任任務(wù)