物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)（共20）

第三講物物業(yè)管理理基本內(nèi)容容與環(huán)節(jié)季如進(jìn)教教授清華大學(xué)房房地產(chǎn)研究究所第三講物物業(yè)管理理基本內(nèi)容容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干干什么一物業(yè)管管理的基本本內(nèi)容—橫向看二物業(yè)管管理的基本本環(huán)節(jié)—縱向看3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容兩點(diǎn)注意：：1.不同類型的的物業(yè)，物物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容是一樣的的，但又各各有特點(diǎn)和和側(cè)重點(diǎn)。。2.融管理、經(jīng)經(jīng)營、服務(wù)務(wù)于一體，，寓管理和和經(jīng)營于服服務(wù)之中，，在服務(wù)中中完善經(jīng)營營與管理。。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容物業(yè)管理的的服務(wù)：常規(guī)性的公公共服務(wù)針對性的專專項(xiàng)服務(wù)委托性的特特約服務(wù)3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務(wù)公共服務(wù)的的概念：常規(guī)性的公公共服務(wù)是是指物業(yè)管管理中公共共性的管理理和服務(wù)工工作，是物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)面向全全體住用人人提供的最最基本的管管理和服務(wù)務(wù)，目的是是確保物業(yè)業(yè)的完好與與正常使用用，保證正正常的生活活秩序和凈凈化、美化化生活工作作環(huán)境。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務(wù)1.共用部位的的管理（1）基本檔案案資料（2）日常運(yùn)行行、使用、、養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)（3）大、中修修、更新、、改造3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)規(guī)性的公共共服務(wù)2.共用設(shè)備設(shè)設(shè)施的管理理（1）基本檔案案資料（2）日常運(yùn)行行、使用、、養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)（3）大、中修修、更新、、改造注意保修期期的管理特特點(diǎn)3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務(wù)3.環(huán)境衛(wèi)生管管理－－凈凈化環(huán)境日常保潔、、垃圾收集集外運(yùn)、化化糞池清理理，外墻清清洗、消殺殺防疫等。。4.綠化管理－－－美化環(huán)環(huán)境日常綠地、、植被、樹樹木、花卉卉養(yǎng)護(hù)、景景觀小品、、節(jié)假日裝裝飾。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務(wù)5.保安管理公共區(qū)域的的安全管理理。人身財(cái)產(chǎn)安全，，防盜、防防搶，防意意外事故等。6.消防協(xié)助管管理7.車輛、道路路的交通管管理車流、人流流的暢通、、安全3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務(wù)8.裝飾裝修管管理裝修的申請請、批準(zhǔn)、、擾民、安安全等9.公共維修資資金的使用用管理3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對性的專專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)的的概念：針對性的專專項(xiàng)服務(wù)是是指物業(yè)服服務(wù)企業(yè)為為提高住用用人的工作作、生活條條件和質(zhì)量量，面向廣廣大住用人人，為滿足足其中一些些住戶、群群體和單位位的某種特特定需要而而提供的各各項(xiàng)服務(wù)工工作。其特特點(diǎn)是物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)事先公布布服務(wù)項(xiàng)目目、內(nèi)容、、質(zhì)量和收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，由住戶自自行選擇。。專項(xiàng)服務(wù)務(wù)屬于一種種代理業(yè)務(wù)務(wù)。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對性的專專項(xiàng)服務(wù)1.日常生活類類衣、食、住住、行等方方面2.商業(yè)服務(wù)類類網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)設(shè)、各種經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)3.文化、教育育、體育、、衛(wèi)生類4.金融、中介介服務(wù)類5.社會(huì)福利類類3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（三）委托性的特特約服務(wù)概念與特點(diǎn)點(diǎn)：特約服務(wù)是是為滿足產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的個(gè)個(gè)別需求受受其委托而而提供的服服務(wù)，通常常指在物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同中未要求求、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)在在專項(xiàng)服務(wù)務(wù)中未設(shè)立立，而物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、、使用人又又提出該方方面的需求求，此時(shí)，，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)在在可能的情情況下盡量量滿足其需需求，提供供特約服務(wù)務(wù)。特約服務(wù)實(shí)實(shí)際上是專專項(xiàng)服務(wù)的的補(bǔ)充和完完善。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)原則：物業(yè)管理要要早期介入入3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)物業(yè)管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)的延續(xù)續(xù)和完善，，是一個(gè)復(fù)復(fù)雜、完整整的系統(tǒng)工工程。按先后順序序，物業(yè)管管理工作可可以劃分為為下面四個(gè)個(gè)主要階段：1、物業(yè)管理理的策劃階階段2、物業(yè)管理理的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段3、物業(yè)管理理的啟動(dòng)階階段4、物業(yè)管理理的日常運(yùn)運(yùn)作階段3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)1物業(yè)管理的的策劃階段段策劃階段的的工作包括括：物業(yè)管管理的早期期介入、制制定物業(yè)管管理方案和和選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)三個(gè)基本環(huán)節(jié)。該階段的活活動(dòng)由房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)來主持持。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)從選聘了物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)、簽訂訂了前期物物業(yè)服務(wù)合合同，一直直到業(yè)主大大會(huì)召開、、選出業(yè)委委會(huì)，并選選聘新的物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)，屬于于前期物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)。包括前前期準(zhǔn)備階階段和啟動(dòng)動(dòng)階段。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)2物業(yè)管理的的前期準(zhǔn)備備階段前期準(zhǔn)備階階段的工作作包括：物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)內(nèi)部機(jī)機(jī)構(gòu)的設(shè)置置與擬定人人員編制；；物業(yè)管理理人員的選選聘與培訓(xùn)訓(xùn)；規(guī)章制制度的制訂訂等三個(gè)基本環(huán)節(jié)。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)3物業(yè)管理的的啟動(dòng)階段段啟動(dòng)階段的的工作包括括：物業(yè)的的接管驗(yàn)收收；用戶入入住；檔案案資料的建建立；首次次業(yè)主大會(huì)會(huì)的召開和和業(yè)主委員員會(huì)的正式式成立。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)4物業(yè)