定位策劃-商業(yè)街錦和房產(chǎn)古美商業(yè)項目提報

區(qū)域市場Part

1區(qū)域概述區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)閔行區(qū)位于 市地域腹部，形似一把“ ”。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰；虹橋國際機場位于區(qū)境邊沿。是 市主要對

通樞紐，是西南地區(qū)主要工業(yè) 、科技及航天新區(qū)。目前全區(qū)現(xiàn)有9個鎮(zhèn)、3個街道，1個市級工業(yè)區(qū)。閔行區(qū)是一個城市居住設(shè)施良好、開放度較大的區(qū)域。經(jīng)濟增長2008年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值1120.40億元，比上年增長15.0%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值341.65億元，增長17.5%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的 分別為0.2%、69.3%和30.5%。投資結(jié)構(gòu)2008年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額295.56億元，比上年增長5.5%。其中基本建設(shè)投資133.53億元，增長13.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資131.96億元。第三產(chǎn)業(yè)投資191.74億元，增長3.0%，所占

為64.9%。區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)人口狀況2008年末，全區(qū)戶籍人口91.50萬人，比上年增長3.3%。其中非農(nóng)業(yè)人口81.75萬人，比上年增長5.1%。人口自然增長率為3.2‰。平均期望

81.76歲。外來 87.14萬人，其中居住半年以上 66.75萬人。居住條件2008年，新增住宅面積427萬平方米，創(chuàng)無滲漏面積300萬平方米，有4個小區(qū)被市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)，面積57.2萬平方米，完成舊小區(qū)改造219萬平方米。2008年底，閔行區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到23平方米，高于全市平均水平。區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)城市交通（1）地鐵1號線由區(qū)所在地莘莊鎮(zhèn)直達市中心，從閔行到人民廣場行程不到35分鐘，15路各大商業(yè)圈。正式通車，閔行境內(nèi)設(shè)有4個站，即分別為中春路站、星分鐘直達徐家匯，連接中山公園、（2）地鐵9號線于中路站、七寶站、合川路站。地鐵8號線，二期在閔行境內(nèi)共12公里，共設(shè)有五個站點，分別為蘆恒路站、浦江鎮(zhèn)站、江月路站、聯(lián)航路站、航天博物館站。項目附近將設(shè)軌道交通12號線顧戴路站，目前正在建設(shè)中，12號線途經(jīng) 市的閔行區(qū)、徐匯區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)及浦東新區(qū)，共8個行政管轄區(qū)區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)古美概況本案古

前擁有20多個大型樓盤，住宅規(guī)模約300萬平方米。根

據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，板塊未來房

地產(chǎn)開發(fā)量將達到600萬平方

米，人口超過20萬，成為閔行區(qū)一個新的現(xiàn)代化生活聚居區(qū)南方休閑廣場歐風(fēng)十尚坊、東苑大都會本案九星綜合批發(fā)城區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)本案周邊規(guī)模商業(yè)較集中，北有歐風(fēng)新城、東苑，南有江南及南方休閑廣場，西有九星綜合批發(fā)城。商業(yè)雖然集中，但每個項目

經(jīng)營業(yè)態(tài)都進行了錯位定位，如南方休閑廣場為一站式購

物中心，十尚坊以餐飲為主，九星綜合批發(fā)城以五金、陶

瓷潔具、油漆涂料為主。區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)根據(jù)

得知，目前本案周邊商鋪整體出租率較高，空鋪難求，也水漲船高。由于九星市場于早年投入使用，因此最高。其次，十尚坊和東苑大都匯由于主要以餐飲為主，且經(jīng)過幾年的，已成熟鋪，因此出租境況好、也較高，基本在6-8元/平方米/天。歐風(fēng)，相對前兩個高（可隔層），因此偏低，基本在4-6元/平方米/天。而新時代花園沿街商鋪由于層高較基本在10元/平方米/天。項目名稱地址體量(M2)業(yè)態(tài)(元/M2/天)經(jīng)營情況十尚坊龍茗路、顧戴路18000以餐飲為主，兼顧休閑、 、健康7-8較好東苑大都匯龍茗路、顧戴路17000餐飲， ，休閑7-8較好歐風(fēng)龍茗路、東蘭路13000餐飲、美容醫(yī)療、 休閑4-6較好九星市場古美路、虹莘路700000五金、陶瓷潔具、油漆涂料15-20極好新時代花園沿街商鋪龍茗路1100號-美容美發(fā)、社區(qū)配套商業(yè)9-10（可隔層）較好周邊主要是為沿街零售商鋪，對本案

價格借鑒意義較小閔行區(qū)住宅成交情況（剔除動遷）170000013000009000002900000250000021000002006

2007

2008

2009單位：平方米1400012000100008000200001800016000單位：元成交面積

成交均價（資料來源： 房地產(chǎn)交易中心）由上圖可知，閔行區(qū)06年、07年成交較集中，年成交量雙雙突破20萬平方米。08年受金融的影響，成交量巨幅縮水，全年僅有10萬平方米。09年受整體市場的推動，成交量迅速上升至17萬平方米。另外從成交價格看，每年均保持穩(wěn)步上漲的走勢，09年全區(qū)成交價格近18000元/平方米。區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)項目周邊被密集的住宅區(qū)包圍金匯豪庭藍(lán)色港灣新時代富嘉花園平吉世紀(jì)家園新時代花園綠苑東苑萬源城朗郡區(qū)域高檔樓盤眾多，居住人口達數(shù)十萬人。項目周邊住宅銷售情況項目周邊僅金色豪庭、萬源城朗郡為新房，其余均為二手房源。二手房源價格主要集中在17000至23000元之間名稱用途價格（元）萬源城朗郡公寓28000——30000金色豪庭公寓均價25000藍(lán)色港灣公寓17000——19000（二手房價）平吉世紀(jì)家園公寓無二手房新時代富嘉花園公寓20000——25000

（二手房價）新時代花園公寓17000——20000

（二手房價）綠苑公寓無二手房東苑公寓20000——23000

（二手房價）區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)閔行區(qū)商業(yè)成交情況60000800001000001200001400001600002006

2007

2008

2009單位：平方米90001100013000150001700019000單位：元成交面積 成交均價區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)（資料來源：房地產(chǎn)交易中心）由上圖可知，閔行區(qū)

的商業(yè)成交走勢基本月住宅相一致，09年商業(yè)成交近15萬平方米，成交均價為17000元/平方米，商業(yè)成交價格與住宅明顯倒掛。（資料來源：

房地產(chǎn)交易中心）根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，09年古美羅陽板塊商鋪成交大多位于漕寶路，主要價格主要集中在12000~16000元/平方米之間。區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)序號名稱座落用途成交均價板塊1漕寶路1467弄3區(qū)商鋪漕寶路1467弄商業(yè)15967古美羅陽板塊2東苑綠世界南區(qū)報春路29、31-33號20305古美羅陽板塊3龍祥嘉園平陽路1515弄商業(yè)17542古美羅陽板塊4同濟華城住宅小區(qū)漕寶路1158弄14436古美羅陽板塊區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域典型個案區(qū)域住宅售價特征總結(jié)區(qū)域高檔住宅集中，人口眾多，萬源城的建成也將提升區(qū)域商業(yè)檔次；區(qū)域商業(yè)零散，缺乏具有一定規(guī)模的集

業(yè)，世紀(jì)聯(lián)華的開業(yè)吸引了周邊一定量的人流；根據(jù)本案的實際情況及周邊環(huán)境，如與區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目形成的差異化定位，將成為區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者?！究偨Y(jié)】成功社區(qū)商業(yè)個案Part

2浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心地址：浦東迎春路869號交屋時間：2005/5開盤時間：2004-10-21開發(fā)商： 證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)簡述：證大大拇指廣場大拇指廣場位于

浦東聯(lián)洋社區(qū)，距陸家嘴5公里，它是一個典型的區(qū)域型社區(qū)購物中心，

項目總占地面積5.2萬平方米，總建面11萬平方米，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層， 兩層是停車場和配套設(shè)備用房。外立面采用現(xiàn)代 主義的建筑設(shè)計風(fēng)格、開放簡潔的建筑立面、移步換景的購物空間，形成了產(chǎn)品獨有的特性，而且設(shè)計上廣場采取將居住區(qū)域、購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對 的新模式；使商場室外化，中庭廣場化。整個廣場以塊狀規(guī)劃，共22個建筑體塊，以購物、美食、休閑、 為特色的 業(yè)態(tài)與多個 廣場融為一體，真正滿足“一站式購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費方式。目前是一個讓浦東居民感覺生活時尚、休閑便利的場所，也是一個能展現(xiàn)當(dāng)代市民生活 、情調(diào)、有文化氣息的場所。功能定位1、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進包括

料理、韓國燒烤、意大利PIZZA、 料理、港式茶餐、川菜、

小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風(fēng)味；2、家樂福

一層旁設(shè)置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐；3、主

兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店；4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；5、除此之外，廣場內(nèi)其他位置也引進了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。目前大拇指廣場的商戶入駐率在98%以上.浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心業(yè)態(tài)布局——1F餐飲超市服務(wù)零售一層業(yè)態(tài)以餐飲為主，主力店為家樂福超市及好樂迪KTV，周圍一圈沿馬路的商鋪，均為目的性消費居多的，美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)。浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心主要品牌面積業(yè)態(tài)家樂福8900超市好樂迪4000香啡繽50西餐馬龍酒樓250西餐棒約翰100西餐唐朝酒店1300中式餐飲中國銀行100服務(wù)詠琪美容美發(fā)80服務(wù)居家伴100零售想瘦主意80服務(wù)德申會口腔護理80服務(wù)星巴克80冰品屈臣氏200零售哈根達斯100國外餐飲本杰比

餐廳80國外餐飲浦發(fā)銀行100服務(wù)花月亭60中式餐飲雅點舫80中式餐飲榮壽司60國外餐飲炭烤250國外餐浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心業(yè)態(tài)布局——2F二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、為主。餐飲服務(wù)零售浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心賽百味影酷數(shù)碼影院美頌巴黎月亮河餐廳H網(wǎng)吧新

良西餐廳青桐書屋調(diào)整階段現(xiàn)階段起步階段2005年項目落成后，是以出售的形式推向市場，當(dāng)時的單價為55000

–66000元/平米出售了部分商鋪，但緊接的是后期的運營出現(xiàn)了很大的問題由

展商的母公司回購小業(yè)主手上的商鋪及子公司的物業(yè)，重新包裝及定位， 招商、

管理經(jīng)過4年多的營運管理后，商戶基本穩(wěn)定經(jīng)營，目前入住率在98%以上，現(xiàn)有是起步的一倍項目運營歷史浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心項目遞增情況2008年2007年2006年2005年15元/平米/天12元/平米/天10元/平米/天8元/平米/天2009年20元/平米/天地址： 市浦東新區(qū)東方路796號開發(fā)商： 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)開業(yè)日期：2008-10-01經(jīng)營公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問()物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)顧問()交房日期：2007-12-31項目簡述：96廣場位于東方路和世紀(jì)大道交叉口，廣場占地面積2.63萬平方米，總建筑面積達6.6萬平方米，分為地上3層與業(yè)休閑廣場。值得一提的是位于商場2層，是陸家嘴商圈唯一一個開放式的商特別開辟的下沉式廣場，可以同時容納400名觀眾，未來將不定期舉辦爵士、搖滾live

show，以及各種時尚活動。浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心陸家嘴96廣場是融時尚購物、特色餐飲、休閑體驗等服務(wù)功能為一體的綜合性商場，目前

6-9元/平方米/天，具體業(yè)態(tài)及入駐品牌如下：空間劃分經(jīng)營范圍商戶列表主力品牌1F品牌服飾，咖啡簡餐屈臣氏;樓蘭;阿迪達斯三葉草;Only/Vero

Moda;亮視點;蝶翠詩DHC;彪馬;愛步;天梭;西鐵城;哈根達斯;咖世家咖啡;沃歌斯屈臣氏;阿迪達斯;奧莉;哈根達斯;維莎曼;彪馬2F流行服飾，休閑餐飲阿瑪施;弗瑪;H&M;歐時力;Jack&Jones/Selected;麥考林;黛安芬;亞閣;廣州蕉葉;楚炫堂;烹大師涮涮鍋達人;烹大師燒肉達人;金靚海派休閑餐廳;泓葉湯館;合點壽司;Top

JoyJack&Jones;思萊德;歐時力3F大型餐飲蒂梵尼;望湘園;渝信川菜B1休閑

，綜合零售，中心威爾士;金寶貝;湯姆熊;寶大祥湯姆熊浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心96廣場

實景浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心項目簡述：購物中心占地面積3.4萬平方米，建筑面積11萬平方米，整個建筑物分二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出

的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機地組

一個整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和。浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心百聯(lián)西郊購物中心定位于社區(qū)型購物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬居民提供一個溫馨和諧的休閑、消費場所。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)態(tài)組合，給予消費者多一份的選擇和多一份的滿足。浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心樓層分布空間劃分經(jīng)營范圍商戶列表主力品牌B2商業(yè)零售；服務(wù)特力屋；奧瑪特洗車；松坊進口食品超市特力屋B1休息

；餐飲社區(qū)活動中心；邱競美容；大莊；佰朗利咖啡；西郊書局；KFCKFC；西郊書局F1餐飲；商業(yè)零售；服務(wù)蕉葉咖喱屋；避風(fēng)塘；

銀行；星巴克；滿記甜品；哈根達斯；迪卡儂運動超市；ONLY；亨得利鐘表；珍妮花婚紗攝影；麥當(dāng)勞；必勝客；港麗餐廳；友誼百貨；EDC；LEVI'S；食家物語避風(fēng)塘；星巴克；迪卡儂運動超市；亨得利鐘表；珍妮花婚紗攝影；友誼百貨F2流行服飾；餐飲世紀(jì)聯(lián)華；江南布衣；百家好；淑女屋；艾格；ENI:D；奧黛麗；卡西歐手表；魚晶園火鍋；櫻之園；天恩；達伽馬燒烤；ESPRIT；TeenieWeenie；蛋蛋屋世紀(jì)聯(lián)華；ENI:D；卡西歐手表；魚晶園火鍋；櫻之園；達伽馬燒烤；TeenieWeenieF3商業(yè)零售；運動服飾；

；餐飲永樂生活家電；優(yōu)衣庫；澳西奴；bossnini；美津濃；nike；

puma；阿迪達斯；kappa；李寧；匡威；新華書店；玩具反斗城；鍋里斗；大碗魚永樂生活家電；優(yōu)衣庫；美津濃；nike；puma；阿迪達斯；kappa；李寧；新華書店；玩具反斗城浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心實景浦東證大大拇指廣場陸家嘴96廣場西郊百聯(lián)購物中心通過對這些商業(yè)的了解，可以看出隨著本案周邊的高端住宅的不斷發(fā)展，將促進商業(yè)的成熟發(fā)展；這些商業(yè)的成熟都經(jīng)歷了一定的養(yǎng)鋪期，少則三年，多則五年，通過不斷的業(yè)態(tài)調(diào)整以及商家的調(diào)整，逐步完善商業(yè)布局；商業(yè)的運營管理、

推廣以及商業(yè)的物業(yè)管理將是商業(yè)運營成功與否的關(guān)鍵；商業(yè)

的包裝、景觀細(xì)節(jié)的規(guī)劃、人流動線的合理等等細(xì)節(jié)也將影響商業(yè)的運營?！窘梃b】本案住宅用地約4公里約6公里約12公里約5.公里距

南站約4公里距徐家匯商圈約6公里距虹橋機場約5公里距人民廣場約12公里本案南站滬閔高架高架A30交通道路便利本案區(qū)域商業(yè)分析項目定位ProductStrengthenPart

3SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位SWOT優(yōu)勢Strength1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，產(chǎn)品設(shè)計科學(xué)合理；2、區(qū)域住宅 ，商業(yè)氛圍逐步成形；3、區(qū)域重點商業(yè) ，世紀(jì)聯(lián)華、1012已入住，人氣

；4、區(qū)域緊鄰徐家匯CBD，交通便利，

、A20、滬閔高架快速接駁市區(qū)。劣勢Weak1、項目體量不 以成為副商業(yè)中心；2、業(yè)態(tài)也基本定型，已餐飲為主，相對空間較小。機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會1、百萬平米萬源城高檔住宅區(qū)域即將建成；2、區(qū)域缺乏集中式

商業(yè)廣場；3、軌道交通12號線現(xiàn)已施工中；4、大賣場主力店已入住，形成周邊商業(yè)熱點；抓住市場機會點與空白點，通過物業(yè)差異化賣點占領(lǐng)市場；打造區(qū)域商業(yè) ，樹立片區(qū)第一地位。利用機會，克服劣勢按項目特征，抓住機會，形成區(qū)域商業(yè)

；通過業(yè)態(tài)的錯位，加強項目自身比較優(yōu)勢，弱化周邊商業(yè)普遍較 的形象；Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化1、顧戴路十尚坊餐飲已逐步形成焦點；2、區(qū)域知名商家品牌未成氣候，商業(yè) 不高；3、周邊諸多分散的沿街商家對客戶消費的分流。合理的商家定位，尋找現(xiàn)有市場空白點，規(guī)避市場風(fēng)險。減少劣勢，避免迅速建立項目市場形象，結(jié)合 的片區(qū)打造，減少區(qū)域商家給項目帶來的影響。項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位終端消費者界定：固有消費群邊緣消費群主要性消費群1、固有消費群——以龍茗路、吉平路為

的周邊住宅人群A、需求特征：已養(yǎng)成對一站式購物消費的依賴性，將購物融入生活為一體。B、消費水平：低中高均有，涵蓋了全部的消費階層。C、本案應(yīng)進一步引導(dǎo)中高收入與消費階層。A、需求特征：喜好較為

的商業(yè)廣場，能一站式完成的家庭消費的購物行為。B、消費水平：以大眾化消費為主，兼有一定的高檔消費人群。C、本案應(yīng)進一步擴大在古美區(qū)域的

，成為古美區(qū)域居民人購物的不二選擇。2、主要性消費群——顧戴路以南、平南路以北的社區(qū)人群3、邊延消費群——大湖州區(qū)域的消費者、旅游性人群A、需求特征：隨機性較強，主要基于與古美區(qū)域有密切程度。

B、消費水平：較強，對品味、檔次和特色要求相對較高。C、本案的

特色和品牌 ，吸引將此類人群。區(qū)域居住的消費者大多數(shù)為

具有一定經(jīng)濟承受力的中產(chǎn)階層周邊主要小區(qū)二手房價格周邊主要小區(qū)二手房價格區(qū)域小區(qū)的樓盤品質(zhì)項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位他們具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，他們可能多數(shù)為“外來精英或新

人”他們屬于資深白領(lǐng)和企業(yè)骨干他們一般工作較忙，有一定的職場壓力他們視野開闊，注重品味，對生活的品質(zhì)有一定要求他們

于一站式購物就能滿足日常的消費需求他們將購物消費與生活融為一體可以看到消費者分析項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位消費者關(guān)注點物美價廉品牌品質(zhì)健康品味在閑暇時間中享受健活在便捷購物中享受品質(zhì)生活購物便捷項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位滿足消費者的需要就是滿足市場的需求消費者的需要要品質(zhì)要方便要健康多功能一站式家庭消費中心要品牌Living

Mall項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位案名的思考思考一：古美社區(qū)在

的將來將成為高檔住宅的典范，可在案名等到體現(xiàn)；思考二：本項目作為區(qū)域商業(yè)

，地名的使用直接表達出本案的位置，利于推廣；思考三： 項目的目標(biāo)消費者對生活品質(zhì)和便捷消費方式尤為關(guān)注，因此，案名的選擇上必須體現(xiàn)這些特性。項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位主推案名古美+項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)廣場“古美”直接明了的體現(xiàn)了高尚居住生活區(qū)；“+”是“佳”、“嘉”諧音，體現(xiàn)出古美地區(qū)因本案更出彩，本案商業(yè)也將凌駕于古美商業(yè)之首；同時也是“家”的諧音，在這里感受家的便利，家的溫馨，也含有在本商業(yè)廣場實現(xiàn)一站式家庭消費的概念輔推案名古美廣場古美MALL古美坊項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位項目LOGOLOGO詮釋“古美”采用藝術(shù)字體，充滿了和朝氣；彩色氣球的原點代表了商業(yè)的多元化業(yè)態(tài)，氣球的上升形態(tài)，預(yù)示商業(yè)廣場的發(fā)展不斷上升；紫色到紅色，紅色到黃色的色彩變化，也表現(xiàn)美好的多彩生活；“LIVING

MALL”和”休閑· ·餐飲“的直接表現(xiàn)將本商業(yè)廣場的特色直接表明。主色調(diào)一主色調(diào)二輔助色調(diào)名片方案一名片方案二古美+商業(yè)廣場宣傳秀稿世紀(jì)聯(lián)華購物中心生活、 、購物運動、 、購物商務(wù)酒店美

食購物、美食項目SWOT分析消費者定位形象定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃招商策略Part

4策略推廣策略商家布局策略多元化商業(yè)業(yè)態(tài)主力店帶動區(qū)域人氣小面積商家拉動合理定價扶持商家經(jīng)營品牌商家提升商業(yè)品質(zhì)引入主力知名租戶通過前期靈活適宜的策略來確保項目的出租率迅速穩(wěn)定提升后期順應(yīng)市場變化，進行調(diào)整策略選擇確定策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議策略1：前期引入大面積或知名品牌租戶期租賃階段，引入知名主力租戶和次主力租戶，在最短時間內(nèi)提升項目的出租率和市場知名度通過整體的包裝推廣、高品質(zhì)的租賃中心及活躍的

活動，樹立項目高品質(zhì)物業(yè)的市場形象–租戶品牌–租戶面積–策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議策略1：后期全面提升在確定知名主力租戶和次主力租戶的基礎(chǔ)上，全面推動租賃通過中小單元面積租戶的強勢推廣，提升 和出租率水平實現(xiàn)項目整體 的提升策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議考慮到商業(yè)有一定的養(yǎng)鋪期，建議前期招商采用底價入市，扶持策略，快速實現(xiàn)整體商業(yè)的運營；主力餐飲拉動人氣，零售商鋪、小面積分割提升餐飲商家簽訂合同期限至少六年，

采用每年遞增的方式，一般在5%左右。策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議策略建議策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議策略精準(zhǔn)定向招商以外為先，內(nèi)外結(jié)合以主引次，多元功能Step1：走出去，引進來。對象：知名品牌及主流商戶。方式：一對一攻關(guān)、定向招商。媒介：

類

、小眾定向推廣。Step2：以主帶次，多元功能。對象：大型餐飲商戶、零售小面積商戶。資源的整合，方式：結(jié)合主力商戶

，零售小面積商戶引進、建立項目價值高度。媒介：現(xiàn)場包裝、

活動、主流媒介推廣。實效的招商方式策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議古美+商業(yè)廣場招商秀稿A區(qū)世紀(jì)聯(lián)華策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議A區(qū)世紀(jì)聯(lián)華大賣場一層：品牌服飾小型餐飲策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議A區(qū)二、三層：世紀(jì)聯(lián)華大賣場四層：世紀(jì)聯(lián)華辦公策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B1區(qū)約2300平米一層：菜場建議：新出來的凈菜菜場有助項目品質(zhì)提升策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議二層：SPA+足浴B1區(qū)約2300平米注意：商家排污下水與洗手間動線安排策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議洗手間B1區(qū)約2300平米三層：KTV廳策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B1區(qū)約2300平米四層1210

約1800平方米臺球室 約400平方米臺球室執(zhí)照較難申請， 問題，可見建議“肚皮舞”或‘桌游“策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B1區(qū)約2300平米五層：1210策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B2區(qū)一層\二層：約800平米運動品牌折扣店各類小飾品、銀飾或化妝品將原有結(jié)構(gòu)做些適當(dāng)調(diào)整，商鋪與柜臺相結(jié)合，拉動人氣，提高 ，與一兆韋德運動相互補。策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B2區(qū)三層約800平米運動品牌折扣店各類小飾品、銀飾或化妝品運動后，小飾品消費后，客戶往往對甜點會比較有策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議B2區(qū)

四層：

約800平米運動品牌折扣店各類小飾品、銀飾或化妝品運動后，年輕人邀上三五好友到茶坊聊天策略推廣策略商家布局規(guī)劃建議C2區(qū)一層約800平米WAGAS 600平方米BREAD

TAIK 200平方米有助品質(zhì)提升，相對其他餐飲也高策略推