“網(wǎng)上居間合同”實(shí)行下的操作流程及簽約指引

“網(wǎng)上居間合同”實(shí)行下的操作流程及簽約指引2007.8.211、了解“網(wǎng)上居間合同”實(shí)行下的操作方式的調(diào)整；2、熟悉“網(wǎng)上居間合同”和其他附屬文書(shū)的填寫(xiě)規(guī)范；課程目標(biāo)講述內(nèi)容概述一、《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》的出臺(tái)背景和錄入流程；二、《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》統(tǒng)一版本實(shí)行下，我司的操作方式；三、《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》示范文本內(nèi)容概述和我司操作方式下的填寫(xiě)須知；四、《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》注意事項(xiàng)和問(wèn)題解答

1.1網(wǎng)上居間合同出臺(tái)背景

和政策要求經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)范和管理行業(yè)保護(hù)與其他政府部門(mén)的配合實(shí)現(xiàn)，較大程度的響于市場(chǎng)。行業(yè)組織自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)政策規(guī)定：深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局文件1.doc1.2網(wǎng)上居間合同的錄入流程1.2.1通過(guò)居間方成交的買(mǎi)賣(mài)合同錄入流程

通過(guò)中介業(yè)務(wù)流程圖.doc1.2.2買(mǎi)賣(mài)雙方自主成交的買(mǎi)賣(mài)合同錄入流程

自主成交打印合同流程圖.doc網(wǎng)上居間合同實(shí)行下我司的

操作方式1、建議買(mǎi)賣(mài)雙方按照政策繳納稅費(fèi)、簽訂合同；2、在得到買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)后，接受買(mǎi)賣(mài)雙方避稅要求3、遵從流程簽訂《網(wǎng)上居間合同》及補(bǔ)充條款和價(jià)格確認(rèn)書(shū)、地址確認(rèn)書(shū)、物業(yè)交接清單、二手房買(mǎi)賣(mài)合同打印申請(qǐng)表等文書(shū)；4、依合約收取20%的必要費(fèi)用；5、依約辦理定金的收轉(zhuǎn)、贖樓、按揭申請(qǐng)等相關(guān)手續(xù)；6、網(wǎng)上居間合同中約定事項(xiàng)基本履行完畢，到簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)重新以自主成交的流程登陸系統(tǒng)打印《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》；7、收取除必要費(fèi)用外的傭金；8、買(mǎi)賣(mài)雙方簽字確認(rèn)；9、遞件過(guò)戶(hù)等后續(xù)手續(xù)；3.1網(wǎng)上居間合同的示范

文本概述1、分為預(yù)約買(mǎi)賣(mài)和居間服務(wù)兩部分，內(nèi)容更清晰；２、主體部分,物業(yè)信息、業(yè)主信息更詳盡;３、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀包含了贖樓的手續(xù)的辦理和說(shuō)明；（第二條）４、租約現(xiàn)狀不夠詳盡（第三條）５、房屋交易款項(xiàng)設(shè)置為：定金（定金1＋定金2）+除定金外首期款（包括交房保證金）+銀行貸款＝交易總價(jià)（不含稅費(fèi)）（第五、六、七、十）6、增加了物業(yè)之上附帶戶(hù)口等內(nèi)容；7、居間方的權(quán)利義務(wù)更明確，但在合約中對(duì)居間方服務(wù)的認(rèn)可上容易引發(fā)糾紛；（第十九條）8、前期必要費(fèi)用的收取更有效的保證居間方權(quán)益。9、簽訂居家合同后簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》前收取必要費(fèi)用；簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》后收取傭金（扣除必要費(fèi)用部分）；3.2在我司操作方式下的補(bǔ)充條款一、必須補(bǔ)充部分（不分產(chǎn)權(quán)狀況）：1、居間方服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方同意并認(rèn)可居間服務(wù)第十九條1至10款的所有內(nèi)容。涉及買(mǎi)賣(mài)雙方需要配合的，應(yīng)積極配合居間方辦理合同相關(guān)事項(xiàng)，若因買(mǎi)賣(mài)雙方拒不配合，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的視同違約。違約方按合同違約金賠償守約方。2、監(jiān)管的保證買(mǎi)賣(mài)雙方須積極與監(jiān)管銀行簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》，如未及時(shí)簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》的，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。３、抵押登記的保證在買(mǎi)方領(lǐng)取其名下新房地產(chǎn)證后貳日內(nèi)，買(mǎi)方須辦理抵押登記手續(xù)并督促銀行及時(shí)放款。3.2在我司操作方式下的補(bǔ)充條款一、必須補(bǔ)充部分（不分產(chǎn)權(quán)狀態(tài)）：４、合同的解除：在本合同履行過(guò)程中，若因政府政策或法規(guī)而導(dǎo)致該房地產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下，先由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，則本合同自動(dòng)解除，賣(mài)方所收之所有錢(qián)款均應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)方，買(mǎi)方已接收的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還賣(mài)方，除此外，本合同三方互不追究任何一方法律責(zé)任。５、違約責(zé)任第二十二條第4款更改為：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假?zèng)r，致買(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，居間方應(yīng)向買(mǎi)賣(mài)雙方返還已經(jīng)收取的必要費(fèi)用。造成買(mǎi)賣(mài)雙方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.2在我司操作方式下的補(bǔ)充條款一、必須補(bǔ)充部分（一手證在手狀態(tài)）：６、交房產(chǎn)證原件的時(shí)間

賣(mài)方須于簽署本合同后

日內(nèi)將紅本房地產(chǎn)證原件交予居間方處。3.2在我司司操作作方式式下的的補(bǔ)充充條款款一、必必須補(bǔ)補(bǔ)充部部分（（一手手證在在手狀狀態(tài)））：７、定定金的的轉(zhuǎn)付付和交交房保保證金金的預(yù)預(yù)留“為確確保資資金安安全，，定金金由賣(mài)賣(mài)方簽簽收后后暫由由經(jīng)紀(jì)紀(jì)方監(jiān)監(jiān)管，，另有有約定定的除外外。買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙雙方一一致同同意按按下述述方式式處置置交易易定金金：Ⅰ、幣元整整（（小小寫(xiě)寫(xiě)：：）在在業(yè)業(yè)主主將將紅紅本本房房產(chǎn)產(chǎn)證證原原件件交交予予經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方后后□買(mǎi)方方直直接接支支付付賣(mài)賣(mài)方方□由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)與與賣(mài)賣(mài)方方；；Ⅱ、幣元整整（（小小寫(xiě)寫(xiě)：：）由由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方監(jiān)監(jiān)管管作作為為交交房房保保證證金金。。該交交房房保保證證金金含含本本次次交交易易的的賣(mài)賣(mài)方方傭傭金金、、賣(mài)賣(mài)方方應(yīng)應(yīng)交交付付的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)等物物業(yè)業(yè)交交接接費(fèi)費(fèi)用用，，為為防防范范交交易易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，督督促促賣(mài)賣(mài)方方按按約約定定如如期期交交付付該該房房地地產(chǎn)并并結(jié)結(jié)清清所所有有費(fèi)費(fèi)用用，，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方協(xié)協(xié)商商同同意意在在定定金金中中預(yù)預(yù)留留，，待待買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方交交樓且且賣(mài)賣(mài)方方結(jié)結(jié)清清所所有有費(fèi)費(fèi)用用由由居居間間方方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付付予予賣(mài)賣(mài)方方。。若若有有未未結(jié)結(jié)費(fèi)費(fèi)用用或或財(cái)財(cái)物物丟丟失、、損損毀毀，，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方同同意意居居間間方方將將交交房房保保證證金金扣扣除除賣(mài)賣(mài)方方應(yīng)應(yīng)付付款款項(xiàng)項(xiàng)后后將將余款款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付付予予賣(mài)賣(mài)方方。?！薄?.2在我我司司操操作作方方式式下下的的補(bǔ)補(bǔ)充充條條款款一、、必必須須填填寫(xiě)寫(xiě)部部分分（（抵抵押押物物業(yè)業(yè)））６、、贖贖樓樓辦辦理理如賣(mài)賣(mài)方方自自行行贖贖樓樓時(shí)時(shí)，，增加加：：賣(mài)方方須須于于注注銷(xiāo)銷(xiāo)抵抵押押登登記記后后叁叁日日內(nèi)內(nèi)將將紅紅本本房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證原原件件交交予予居居間間方處處。。如賣(mài)賣(mài)方方委委托托擔(dān)擔(dān)保保公公司司贖贖樓樓增加加：：賣(mài)方方在在出出具具公公證證委委托托書(shū)書(shū)委委托托居居間間方方和和擔(dān)擔(dān)保保公公司司指指定定人人員員辦辦理理注注銷(xiāo)抵抵押押登登記記手手續(xù)續(xù)過(guò)過(guò)程程中中不不得得單單方方銷(xiāo)銷(xiāo)上上述述委委托托，，否否則則視視為為賣(mài)賣(mài)方方違違約。。3.2在我我司司操操作作方方式式下下的的補(bǔ)補(bǔ)充充條條款款一、、必必須須填填寫(xiě)寫(xiě)部部分分（（抵抵押押物物業(yè)業(yè)））７、、定金金的的監(jiān)監(jiān)管管、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付付和和交交房房保保證證金金的的預(yù)預(yù)留留“為為確確保保資資金金安安全全，，定定金金由由賣(mài)賣(mài)方方簽簽收收后后暫暫由由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方監(jiān)監(jiān)管管，，另另有有約約定定的的除除外。。買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方一一致致同同意意按按下下述述方方式式處處置置交交易易定定金金：：Ⅰ、定定金金之之中中，，交交易易價(jià)價(jià)格格1％的的金金額額即即幣元整整（（小小寫(xiě)寫(xiě)：：）在在簽簽合合同同時(shí)時(shí)□買(mǎi)方方直直接接支支付付賣(mài)賣(mài)方方□由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)與與賣(mài)賣(mài)方方；；Ⅱ、幣元整整（（小小寫(xiě)寫(xiě)：：）在在贖贖樓樓完完成成后后由由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)予予賣(mài)賣(mài)方方。。Ⅲ、幣元整整（（小小寫(xiě)寫(xiě)：：）由由經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)方方監(jiān)監(jiān)管管作作為為交交房房保保證證金金。。該該交房房保保證證金金含含本本次次交交易易的的賣(mài)賣(mài)方方傭傭金金、、賣(mài)賣(mài)方方應(yīng)應(yīng)交交付付的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)等等物物業(yè)業(yè)交交接費(fèi)費(fèi)用用，，為為防防范范交交易易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，督督促促賣(mài)賣(mài)方方按按約約定定如如期期交交付付該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)并并結(jié)結(jié)清清所所有費(fèi)費(fèi)用用，，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方協(xié)協(xié)商商同同意意在在定金金中中預(yù)預(yù)留留，待待買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方交交樓樓且且賣(mài)賣(mài)方方結(jié)結(jié)清清所有有費(fèi)費(fèi)用用由由居居間間方方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付付予予賣(mài)賣(mài)方方。。若若有有未未結(jié)結(jié)費(fèi)費(fèi)用用或或財(cái)財(cái)物物丟丟失失、、損損毀毀，，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方方同同意意居居間間方方將將交交房房保保證證金金扣扣除除賣(mài)賣(mài)方方應(yīng)應(yīng)付付款款項(xiàng)項(xiàng)后后將將余余款款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付付予予賣(mài)賣(mài)方。?！薄?.2在我我司司操操作作方方式式下下的的補(bǔ)補(bǔ)充充條條款款一、、必必須須填填寫(xiě)寫(xiě)部部分分（（抵抵押押物物業(yè)業(yè)））８、、遞遞件件過(guò)過(guò)戶(hù)戶(hù)的的辦辦理理買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方須須于于貸貸款款銀銀行行出出具具貸貸款款承承諾諾函函（若若選選擇擇按按揭揭付付款款））且且贖贖樓樓完完成成后后貳貳個(gè)個(gè)工工作作內(nèi)辦辦理理簽簽署署《深圳圳市市二二手手房房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合合同同》，辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記手手續(xù)續(xù)。。3.2在我我司司操操作作方方式式下下的的補(bǔ)補(bǔ)充充條條款款二、、選選擇擇性性填填寫(xiě)寫(xiě)部部分分物業(yè)業(yè)附附有有租租賃賃合合同同的的，，增增加加：：該物物業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)附附有有租租賃賃合合同同，，租租賃賃期期至至年月日止止。。賣(mài)賣(mài)方方保保證證承承租租人人已已放放棄棄對(duì)該物業(yè)業(yè)在同等等條件下下的優(yōu)先先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)。賣(mài)方方須于簽簽署《深圳市二二手房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同》前取得承承租人放放棄優(yōu)先先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)之書(shū)面面證明并并交予居居間方，，否則視視為賣(mài)方方違約。。買(mǎi)賣(mài)雙方一一致同意意按下述述第種方式處處置租賃賃合同：：（ab兩種方式式只能選選擇其中中一種）（１）繼繼續(xù)履行行。該物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移后后，原租租賃合同同在有效效期內(nèi)對(duì)對(duì)買(mǎi)方仍仍然有效效。賣(mài)方方須于物業(yè)交交付買(mǎi)方方使用之之當(dāng)日或或之前協(xié)協(xié)助買(mǎi)方方與承租租方簽訂訂新的租租賃合同同，并于于簽訂新的租租賃合同同當(dāng)日將將其已收收取的原原租賃合合同項(xiàng)下下之租賃賃押金及及預(yù)收的的租金交交付買(mǎi)方。買(mǎi)買(mǎi)方自新新租賃合合同生效效之日起起享有賣(mài)賣(mài)方在原原租賃合合同項(xiàng)下下之權(quán)利利義務(wù)。。（２）解解除合同同。賣(mài)方方須于該該物業(yè)交交付買(mǎi)方方使用前前解除原原租賃合合同，將將該物業(yè)業(yè)按物業(yè)業(yè)的交付時(shí)間間約定之之方式交交付買(mǎi)方方使用。。買(mǎi)方對(duì)對(duì)因原租租賃合同同而產(chǎn)生生之糾紛紛不承擔(dān)擔(dān)任何責(zé)任。。如果因?yàn)闉槲飿I(yè)賣(mài)賣(mài)方與承承租方之之間的糾糾紛導(dǎo)致致無(wú)法交交樓，賣(mài)賣(mài)方愿意意承擔(dān)因因此而引引發(fā)相關(guān)買(mǎi)方方及經(jīng)紀(jì)紀(jì)方的損損失的賠賠償。買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)的的物業(yè)附附帶租約約，要在在合同中中寫(xiě)明租租賃時(shí)間。3.3網(wǎng)上居間間合同的的填寫(xiě)示示范1、參考案案例案例資料料.doc2、網(wǎng)上合合同的填填寫(xiě)示范范和網(wǎng)上上合同的的補(bǔ)