雅苑物業(yè)管理預(yù)案

132/132四季雅苑物業(yè)治理方案目錄一、樓盤介紹………………1二、佳兆業(yè)物業(yè)治理述要…………………1三、治理目標(biāo)和設(shè)想……………………‥3四、治理內(nèi)容………………7五、治理方式………………8六、治理人員的配備………12七、治理人員的培訓(xùn)………14八、治理規(guī)章制度…………20九、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及措施………………23十、便民服務(wù)……………‥28十一、社區(qū)活動(dòng)設(shè)想……………………‥34十二、智能化系統(tǒng)的治理維護(hù)……………45十三、接管后的打算………50十四、物業(yè)治理工作相關(guān)流程……………51十五、銷售配合措施………59十六、開辦費(fèi)用測(cè)算………61附：四季雅苑物業(yè)治理合同草案樓盤介紹略佳兆業(yè)物業(yè)治理述要佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司全資子公司，為外商獨(dú)資企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格，為深圳市乙級(jí)物業(yè)治理單位。公司將“創(chuàng)建國際一流物業(yè)治理企業(yè)”為自己的奮斗目標(biāo)，聘請(qǐng)香港聞名的戴德梁行為物業(yè)顧問，汲取引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)治理理論，精心打理自己治理的小區(qū)，其中桂芳園住宅小區(qū)已成為享譽(yù)深圳的明星樓盤，成為深圳市最有代表性的城鎮(zhèn)化小區(qū)。本著“至誠服務(wù)、有序高效、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、求真求精”的企業(yè)理念，佳兆業(yè)物業(yè)穩(wěn)步進(jìn)展、創(chuàng)新進(jìn)取，已形成自己的特色，在同行業(yè)中有一定的知名度。治理的目標(biāo)及整體設(shè)想針對(duì)四季雅苑的實(shí)際情況，我們確立了其物業(yè)治理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)四季雅苑的治理目標(biāo)定位是：在治理期內(nèi)，使四季雅苑的物業(yè)治理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、治理水平等方面成為深圳市物業(yè)治理的典范，樹立起獨(dú)樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)治理服務(wù)，在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使四季雅苑達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)，四年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)四季雅苑的治理設(shè)想可概括為：樹立佳兆業(yè)物業(yè)治理形象建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍提升四季雅苑的綜合品質(zhì)打造佳兆業(yè)一流地產(chǎn)品牌（一）樹立佳兆業(yè)物業(yè)治理形象佳兆業(yè)物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)治理企業(yè)，她最鮮亮的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有治理創(chuàng)新，還有物業(yè)治理行業(yè)理念的創(chuàng)新。佳兆業(yè)物業(yè)通過四年的歷煉，積淀了豐富的企業(yè)文化，儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才，擁有成熟的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，保證了自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來越具競(jìng)爭(zhēng)力。佳兆業(yè)在接管四季雅苑后，四季雅苑將成為佳兆業(yè)物業(yè)明年工作的重中之重，必將投入要緊精力，努力樹立起佳兆業(yè)物業(yè)治理的形象，為提升四季雅苑物業(yè)治理水平，佳兆業(yè)物業(yè)預(yù)備采取以下措施：1、全面推行“人性化物業(yè)治理模式”佳兆業(yè)物業(yè)借鑒國外物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)治理的先進(jìn)治理理念，以關(guān)注職員的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有佳兆業(yè)特色的人性化治理模式，使佳兆業(yè)物業(yè)在治理水平上有了質(zhì)的提高。佳兆業(yè)的人性化治理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一：對(duì)業(yè)主來講，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對(duì)公司來講，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化治理和人性化治理的統(tǒng)一；對(duì)職員來講，體現(xiàn)了企業(yè)進(jìn)展和個(gè)人成長的統(tǒng)一。佳兆業(yè)“人性化物業(yè)治理模式”能夠表述為：（1）關(guān)注職員和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3）對(duì)業(yè)主在治理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之，確實(shí)是在治理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒服環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ鳌⑸?、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。佳兆業(yè)物業(yè)在桂芳園的物業(yè)治理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)治理模式必將使四季雅苑的物業(yè)治理在檔次上得到全面提高。2、個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，佳兆業(yè)物業(yè)在治理服務(wù)上不斷汲取行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在四季雅苑的物業(yè)治理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)進(jìn)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、專門需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此，佳兆業(yè)物業(yè)將依照各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化服務(wù)。我們將依照四季雅苑各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛好分類、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。3、實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性治理”相結(jié)合的治理設(shè)想我們?cè)谒募狙旁返奈飿I(yè)治理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性治理”相結(jié)合的治理理念?！凹磿r(shí)服務(wù)”，確實(shí)是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)主需要關(guān)心時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)中意的服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的中意度?！半[性治理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要關(guān)心時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如，小區(qū)的清潔治理，我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。4、物業(yè)治理人職業(yè)化

人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)制造更多的價(jià)值。佳兆業(yè)物業(yè)將建立一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級(jí)考核下級(jí)為主，輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。佳兆業(yè)物業(yè)差不多具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策；二是重視與職員的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重職員，對(duì)職員進(jìn)行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染職員，讓職員感受到企業(yè)那個(gè)“大伙兒庭”的溫暖；三是進(jìn)行職位激勵(lì)，關(guān)心職員進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，給職員特不是中高層治理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。通過種種努力，佳兆業(yè)物業(yè)勢(shì)必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使職員以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保四季雅苑物業(yè)治理質(zhì)量，保證了佳兆業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性進(jìn)展。5、全面實(shí)施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程A．MIS系統(tǒng)：物業(yè)治理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要，為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時(shí)處理，我們將在治理處監(jiān)控中心設(shè)置信息操縱系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤治理。B．CIS系統(tǒng)：我們將對(duì)四季雅苑進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)治理人員的服裝、綠化景觀的建筑等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后，四季雅苑將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高四季雅苑的形象，提高社區(qū)的文化品味。C．CS系統(tǒng)：我們將在四季雅苑的物業(yè)治理中實(shí)施顧客中意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶的需要?jiǎng)由恚詷I(yè)主中意為佳兆業(yè)物業(yè)治理服務(wù)的目標(biāo)，使四季雅苑業(yè)主和住戶充分感受到高水平治理服務(wù)的價(jià)值。6、實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)治理現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)治理，實(shí)行電腦化治理是提高物業(yè)治理水平的關(guān)鍵所在。佳兆業(yè)物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)治理軟件系統(tǒng)，現(xiàn)在物業(yè)治理軟件日新月異，我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入四季雅苑的治理中，從而全面提升四季雅苑的物業(yè)治理水平。7、全面實(shí)施ISO9001質(zhì)量保證體系實(shí)施ISO9001質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范化治理的保證，佳兆業(yè)物業(yè)將力爭(zhēng)于2004年通過ISO9001國際認(rèn)證，我們將在四季雅苑的治理中全面導(dǎo)入ISO9001的治理體系，保證小區(qū)的治理規(guī)范化、制度化。8、建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)治理第一要素，四季雅苑的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流淌崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。9、逐步增加社區(qū)治理服務(wù)的技術(shù)含量以后的物業(yè)治理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是治理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在四季雅苑的物業(yè)治理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安治理中，逐步增加技防在治理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備治理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。10、全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)治理（重點(diǎn)介紹）我們將在四季雅苑推行“以業(yè)主為中心”的酒店式治理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來對(duì)四季雅苑進(jìn)行全方位的服務(wù)：（1）四季雅苑酒店式物業(yè)治理的行為標(biāo)準(zhǔn)：Smile（微笑）：每一位職員必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）保持真誠的微笑；Excellent（杰出）：要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。Ready（預(yù)備）：主動(dòng)，要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）都看作需要專門照顧的貴賓。Inviting&creating（制造）：要精心制造出使服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)；Eye（關(guān)注）：始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受；國際酒店業(yè)認(rèn)為，Service（服務(wù)）的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解，這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)治理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。（2）四季雅苑酒店式物業(yè)治理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn)：要滿足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求，具體要注意下列兩點(diǎn)：要事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求：不同類型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言，業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)治理過程中，在滿足業(yè)主歸屬需要方面，應(yīng)特不注重業(yè)主對(duì)治理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受，滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求；如此，必須事前了解各類型業(yè)主的“個(gè)性”歸類集中，擬定服務(wù)的實(shí)施打算。按物質(zhì)性的需求差不與心理性需求差不來分不滿足服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）的需要：物質(zhì)性的需求差不是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)治理職能實(shí)施效果）的不同需求。心理性的需求差不是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的，但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象（即物業(yè)治理職能的實(shí)施過程）有不同的要求。在提供服務(wù)時(shí)，不僅對(duì)物業(yè)治理職能的實(shí)施效果有一致性的要求，特不應(yīng)注重實(shí)施過程中的業(yè)主的感受差異，在物業(yè)治理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)治理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性治理”治理模式。（3）四季雅苑服務(wù)工作的指導(dǎo)方針（服務(wù)誡條）：業(yè)主中意是我們工作的目標(biāo)。微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶?？旖荨Ｒ勒諛I(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題，及時(shí)采取行動(dòng)，時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己通過修飾的儀表容貌為驕傲；注意個(gè)人衛(wèi)生；時(shí)刻留意職員確實(shí)是公司的形象的體現(xiàn)者。團(tuán)體合作?；ブ献鳎己玫姆?wù)不僅僅是每一位職員的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)，認(rèn)同佳兆業(yè)的企業(yè)文化和治理。工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)治理服務(wù)。（4）業(yè)主服務(wù)感受描述：安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為。大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動(dòng)熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員，24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服務(wù)。任何時(shí)候需要，通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞，隨即配送所需要的商務(wù)用品；且常備“紅十字”應(yīng)急醫(yī)藥，以備不時(shí)之需。公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù)，便可商居無憂。組織有主題的文化娛樂和體育活動(dòng)，常保心身爽朗。擁有獨(dú)立的私人空間，亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。佳兆業(yè)的酒店式物業(yè)治理將使四季雅苑的業(yè)主倍感尊貴。（二）建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍在實(shí)施四季雅苑物業(yè)治理的過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)⒓颜讟I(yè)物業(yè)治理模式與四季雅苑全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)治理人員隊(duì)伍。同時(shí)，我們將持續(xù)推行“物業(yè)治理人職業(yè)化”的治理主題，有打算地選拔培養(yǎng)治理處高層治理員，為四季雅苑物業(yè)治理的持續(xù)進(jìn)展和提高培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。佳兆業(yè)物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作，建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此，我們有信心在四季雅苑的物業(yè)治理期間，培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素養(yǎng)的物業(yè)治理服務(wù)隊(duì)伍。（三）提升四季雅苑的綜合品質(zhì)略（四）打造佳兆業(yè)一流地產(chǎn)品牌略四、治理內(nèi)容在接管四季雅苑物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行治理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和治理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)治理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)治理公司治理的其它事項(xiàng)；12、積極配合四季雅苑的銷售。 五、治理方式借佳兆業(yè)物業(yè)“以物業(yè)治理為依托，以業(yè)主服務(wù)為中心”的治理理念和“差不多職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主服務(wù)個(gè)性化”的治理模式，吸取佳兆業(yè)物業(yè)多年的治理經(jīng)驗(yàn)，引入佳兆業(yè)物業(yè)先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制，同時(shí)結(jié)合四季雅苑的實(shí)際狀況和業(yè)主的需求，使四季雅苑的物業(yè)治理更加專業(yè)化、規(guī)范化。（一）運(yùn)作機(jī)制1、全面質(zhì)量治理佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司已著手建立一整套有佳兆業(yè)物業(yè)治理特色的質(zhì)量治理體系，要緊內(nèi)容已成形，并力爭(zhēng)在2004年上半年全面通過ISO9001質(zhì)量體系國際認(rèn)證，全面推行質(zhì)量治理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量治理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)主中意的效果。2、打算目標(biāo)治理按佳兆業(yè)物業(yè)制定的各項(xiàng)治理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，四季雅苑治理處各職能治理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我操縱及實(shí)施過程中的檢查和操縱，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)操縱，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。協(xié)調(diào)治理運(yùn)用協(xié)調(diào)治理的方法，解決在治理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與職員之間、職員與職員之間、職員與業(yè)主之間的矛盾和沖突?！姓賱?dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為差不多形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。——競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。——輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的——治理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名治理人員對(duì)職員的吸引力、阻礙力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)治理工作協(xié)調(diào)的核心力量。督導(dǎo)治理治理處擬采納佳兆業(yè)物業(yè)治理成熟的督導(dǎo)治理模式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)治理。——經(jīng)濟(jì)治理，通過制定職員崗位和工作成績的工資制度，調(diào)動(dòng)職員積極性?！ㄒ?guī)治理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范職員言行，提高工作質(zhì)量和工作效率?！麄鹘逃ㄟ^各種宣傳教育手段培養(yǎng)職員的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)職員培訓(xùn)，不斷提高職員自身素養(yǎng)和工作水平。（二）、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。——實(shí)施日常治理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)治理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)治理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工，作明確獎(jiǎng)罰。——實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全職員作熱情。治理處職員實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可依照具體情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高職員積極性?！婪ㄖ卫恚芙探Y(jié)合，融情于管。治理處依法與職員簽定勞務(wù)合同，關(guān)懷職員生活，關(guān)心其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)治理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。——治理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。——業(yè)主對(duì)治理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系?！ㄟ^信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督治理的閉環(huán)機(jī)制，保證四季雅苑物業(yè)治理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。（四）、自我約束機(jī)制——經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)治理對(duì)象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將治理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立治理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)職員相互制約的自我約束機(jī)制。（五）信息反饋及操縱機(jī)制1、信息反饋渠道：市住宅局物業(yè)托付方新聞媒介業(yè)主意見調(diào)查程序意見箱治理處職員中央調(diào)度中心（接收信息，分析處理）執(zhí)行結(jié)果公布命令跟蹤檢查相關(guān)人員執(zhí)行命令2.信息反饋操縱方式：（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。（2）通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的治理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。（3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）治理處主任、治理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評(píng)比獵取反饋信息。（5）通過反饋信息的總評(píng)比，及時(shí)發(fā)覺治理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。（六）量化治理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作1、量化治理（1）每年依照ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶中意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營治理責(zé)任制，對(duì)治理處治理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。（3）治理處對(duì)全體職員培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)治理處各項(xiàng)目采取打算操縱成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化治理，提高效益。2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化治理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營治理理念和進(jìn)展目標(biāo)。（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)治理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照治理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。（3）運(yùn)用公司《職員手冊(cè)》，規(guī)范治理處職員的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。（4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)治理工作效率。（5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。六、人員的配備（一）四季雅苑治理處組織機(jī)構(gòu)圖佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司四季雅苑治理處四季雅苑治理處機(jī)電工程師機(jī)電工程師水系統(tǒng)治理道路治理機(jī)電設(shè)備治理強(qiáng)弱電治理消防治理交通車輛安全防衛(wèi)小區(qū)智能維護(hù)水系統(tǒng)治理道路治理機(jī)電設(shè)備治理強(qiáng)弱電治理消防治理交通車輛安全防衛(wèi)小區(qū)智能維護(hù)對(duì)外協(xié)調(diào)對(duì)外協(xié)調(diào)業(yè)主服務(wù)社區(qū)文化物業(yè)形象規(guī)范小區(qū)保潔小區(qū)綠化物料治理檔案資料業(yè)主服務(wù)社區(qū)文化物業(yè)形象規(guī)范小區(qū)保潔小區(qū)綠化物料治理檔案資料安全治理財(cái)務(wù)核算人事管理（二）四季雅苑治理處人員配備(A1.A2.A3地塊)（無詳細(xì)資料，相關(guān)編制可能不準(zhǔn)）治理處主任1人2、治理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊(duì)隊(duì)長1人保潔（綠化）主管1人行政（資料、社區(qū)文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人物業(yè)部主管1人物業(yè)助理5人（按小區(qū)實(shí)際治理需要設(shè)置）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)1人出納1人收款員2人倉管員1人前臺(tái)接待3人3、保安：60人（按小區(qū)實(shí)際治理需要設(shè)置，每班8小時(shí)，三班倒）4、維修人員：10人（按小區(qū)實(shí)際治理需要設(shè)置，持中級(jí)以上技工證書）5、清潔綠化人員：30人（按小區(qū)實(shí)際治理需要設(shè)置）6、食堂自負(fù)營盈虧，不算治理處編制七、人員培訓(xùn)為了保證治理服務(wù)質(zhì)量，佳兆業(yè)物業(yè)一貫堅(jiān)持"職員先培訓(xùn)后上崗"的原則。培訓(xùn)能夠讓新職員、在崗老職員了解工作要求，增強(qiáng)責(zé)任感，從而保證服務(wù)質(zhì)量，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而達(dá)到提高全體職員的精神面貌和物業(yè)形象的目的。

培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)四季雅苑智能化、多功能的生活環(huán)境和佳兆業(yè)物業(yè)治理的形象，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)治理隊(duì)伍，確保四季雅苑物業(yè)治理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（1）確立職員年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；（2）新職員培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）治理人員持證上崗率100%；（4）專門工種人員持證上崗率100%；（5）職員年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。培訓(xùn)方式（1）自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長知識(shí)才能的行之有效的方法，佳兆業(yè)物業(yè)公司特不重視和鼓舞職員利用業(yè)余時(shí)刻參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，在學(xué)習(xí)時(shí)刻上給予照顧和安排。（2）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)治理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高職員專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，積極選派職員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)治理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同治理層進(jìn)行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的治理途徑或治理措施。（5）參觀學(xué)習(xí)。治理處組織全體職員分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（6）崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給職員提供晉升機(jī)會(huì)；通過人才橫向、縱向交流，達(dá)到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素養(yǎng)和人才培養(yǎng)的功能。3、培訓(xùn)工作程序分析、比較、需求確定培訓(xùn)打算反饋設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程選定培訓(xùn)方法預(yù)備培訓(xùn)條件指定培訓(xùn)人員實(shí)施培訓(xùn)打算分析評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性培訓(xùn)工作打算為確保四季雅苑各項(xiàng)治理工作能按目標(biāo)完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的中意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下培訓(xùn)打算：序號(hào)培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時(shí)刻授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《職員手冊(cè)》、《勞動(dòng)法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新職員了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)打算有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)十天治理處主任治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解小區(qū)治理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3各崗位職責(zé)及佳兆業(yè)物業(yè)治理制度一天治理處主任治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序，治理運(yùn)作程序4物業(yè)治理方案和要求一天治理處主任治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核對(duì)小區(qū)物業(yè)治理有較深層次的認(rèn)識(shí)5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓(xùn)三天治理處主任治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和治理水平7模擬上崗培訓(xùn)二、三天各部門主管治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)差不多操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)8深圳市物業(yè)治理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天治理處主任治理處全體新職員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容9智能化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)二天智能化系統(tǒng)工程師部分治理層人員和維修人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解智能化工作要點(diǎn)10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)治理上崗培訓(xùn)六天市住宅局培訓(xùn)中心需持物業(yè)治理證上崗的人員外派培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%11小區(qū)治理目標(biāo)及模式和治理方案有關(guān)內(nèi)容二天治理處主任治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式12崗位職責(zé)和物業(yè)治理運(yùn)作制度二天工程部主管治理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理及差不多運(yùn)行13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管治理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理、運(yùn)行14房屋驗(yàn)收交接程序一天工程部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程15公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管工程部職員、安管隊(duì)員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)16住房裝修治理方法一天工程部主管裝修治理小組成員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉裝修治理要點(diǎn)17治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天安管隊(duì)隊(duì)長安管隊(duì)員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)18清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天保潔主管治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo)19綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天保潔主管治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉綠化范圍和目標(biāo)20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務(wù)部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉住戶入住程序、要求21各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務(wù)部主管治理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核行為、語言規(guī)范及技巧22消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天安管隊(duì)隊(duì)長治理處全體人員、安管隊(duì)員內(nèi)部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識(shí)23代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管治理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項(xiàng)和治理人員熟記事項(xiàng)一天物業(yè)部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%八、治理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)治理實(shí)務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)治理的保障，又是實(shí)施物業(yè)治理的準(zhǔn)則，一個(gè)企業(yè)治理水平的高低就能夠從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評(píng)判。佳兆業(yè)物業(yè)在專門短的時(shí)刻內(nèi)，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)治理運(yùn)行和行政各要素的制度體系，為全面開展四季雅苑物業(yè)治理工作，實(shí)現(xiàn)我們的治理目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，依照公司現(xiàn)有的制度體系，結(jié)合四季雅苑的實(shí)際，制訂四季雅苑治理制度和治理體系。其內(nèi)容要緊有以下諸方面（但不限以下內(nèi)容）組成。公眾制度四季雅苑物業(yè)治理委員會(huì)章程四季雅苑業(yè)主公約四季雅苑居民精神文明公約裝修治理規(guī)定用水治理規(guī)定用電治理規(guī)定煤氣使用治理規(guī)定出租房治理規(guī)定環(huán)境治理規(guī)定治安治理規(guī)定防火防風(fēng)治理規(guī)定商鋪治理規(guī)定業(yè)主（住戶）停車治理規(guī)定摩托車、自行車治理規(guī)定崗位職責(zé)治理處主任崗位職責(zé)治理處前臺(tái)文員崗位職責(zé)治理處中央監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)信息治理員崗位職責(zé)治理處行政事務(wù)治理員崗位職責(zé)治理處社區(qū)文化治理員崗位職責(zé)治理處財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé)電梯治理員崗位職責(zé)（10）給排水工程師崗位職責(zé)機(jī)電設(shè)備治理員崗位職責(zé)電梯維修操作員崗位職責(zé)安管隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)安管隊(duì)班長崗位職責(zé)巡邏崗安管員崗位職責(zé)車崗安管員崗位職責(zé)車場(chǎng)安管員崗位職責(zé)治理處監(jiān)控室安管員崗位職責(zé)消防治理員崗位職責(zé)物業(yè)部主管崗位職責(zé)物業(yè)部治理員崗位職責(zé)保潔主管崗位職責(zé)保潔班長崗位職責(zé)樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)樓外保潔員崗位職責(zé)治理處綠化養(yǎng)護(hù)員崗位職責(zé)3、治理運(yùn)作制度職員行為規(guī)范物業(yè)交付程序物業(yè)交用程序供電治理程序供水治理程序裝修操縱程序收費(fèi)運(yùn)作程序便民服務(wù)工作程序綠化治理程序道路治理程序清潔衛(wèi)生治理程序治安治理程序停車治理程序值班治理程序消防治理程序公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序社區(qū)文化治理程序業(yè)主違例事件處理程序訪問客戶工作程序財(cái)務(wù)核算程序業(yè)主請(qǐng)求處理程序出租房屋操縱程序商鋪操縱程序4、公司考核治理制度及標(biāo)準(zhǔn)職員月度考核方法(2)職員年終考核方法公司其它各項(xiàng)規(guī)章制度九、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施為把四季雅苑建設(shè)成物業(yè)治理典范小區(qū)，參照《全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本公司所確定的治理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢盒蛱?hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)治理指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%（完好房建筑面積+差不多完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積×100%采取小圍合治理與治理中心操縱相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修治理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率98%99%∑及時(shí)完成零修、急修的次數(shù)∑報(bào)修的零修、急修次數(shù)×100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程只是夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）÷∑（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積）×100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。╳100%╳100%維修工程質(zhì)量回訪率100%100%∑維修住戶中意人數(shù)∑維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。╳╳100%清潔保潔率99%99%∑已保潔的面積∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。╳100%╳100%道路完好率95%96%∑完好道路面積∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助理配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。7停車場(chǎng)、單車棚完好率95%96%∑完好停車場(chǎng)、單車棚面積∑區(qū)內(nèi)所有停車場(chǎng)、單車棚面積╳100%╳100%╳100%路燈完好率95%96%∑完好路燈盞數(shù)∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)9花園內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰∑治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)╳1000‰實(shí)行24小時(shí)保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時(shí)值班，同意報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，依照實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保花園居民人身財(cái)產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù)╳100%∑花園登記車輛總數(shù)╳1000%╳1000%0火災(zāi)發(fā)生率1‰0∑火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)覺隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)安全。╳1000%╳1000%0違章發(fā)生率1‰0.5‰∑違章發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤治理，及時(shí)發(fā)覺及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。╳100%╳╳100%╳100%╳1000‰業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2‰95%95%2‰100%100%∑有效投訴次數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)∑完成處理投訴次數(shù)∑有效投訴次數(shù)∑已回訪投訴住戶數(shù)∑投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求治理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高職員素養(yǎng)，及時(shí)為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。13居民對(duì)物業(yè)治理的中意率95%95%∑調(diào)查住戶中意人數(shù)╳100%∑╳100%采納現(xiàn)代化的科學(xué)治理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個(gè)性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)治理工作的中意。╳100%╳100%綠化完好率95%99%∑完好綠化履蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)覺問題及時(shí)修補(bǔ)，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。╳100%╳100%機(jī)電設(shè)備完好率95%100%∑運(yùn)行完好臺(tái)日數(shù)∑打算運(yùn)行臺(tái)日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。16應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后90秒模擬測(cè)試應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉小區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理.十、四季雅苑便民服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)治理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的重要措施和保障。我們將依照小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合佳兆業(yè)物業(yè)開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮四季雅苑業(yè)主生活的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高業(yè)主的生活質(zhì)量。也確實(shí)是講四季雅苑物業(yè)治理應(yīng)圍繞業(yè)主的服務(wù)需求，秉承“以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，開展全方位的業(yè)主服務(wù)。（一）前期的業(yè)主服務(wù)措施A、方便業(yè)主入住宅采取的措施1、設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組，合理安排相關(guān)程序，爭(zhēng)取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。2、如有專門要求，采納電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)主著想。3、為減少業(yè)主繳費(fèi)的苦惱，與銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)所有收費(fèi)“一卡通”服務(wù)。4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺(tái)等部門的良好合作關(guān)系，在業(yè)主收樓入伙辦理時(shí)能夠及時(shí)開通或辦理以上各類服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主住得舒心。B、搬運(yùn)服務(wù)業(yè)主均可自行請(qǐng)專業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬運(yùn)。如有需要，為解決業(yè)主搬運(yùn)的問題，治理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)；且組建以職員為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供搬家服務(wù)。C、家具、電器展示服務(wù)由治理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的家具、電器供應(yīng)商，展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價(jià)格等相關(guān)資料，使業(yè)主節(jié)約時(shí)刻、集中訂購，由供應(yīng)商及時(shí)按需送貨上門安裝。家居清潔服務(wù)業(yè)主入住時(shí)，將對(duì)新居進(jìn)行必要的清潔。治理處組織專業(yè)的清潔人員對(duì)新居環(huán)境和家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。視業(yè)主視需要分時(shí)段預(yù)約上門提供酒店式家居清潔服務(wù)。（二）日常期間業(yè)主服務(wù)A、寫字社（四點(diǎn)半學(xué)校）在周一至周五，每日下午四點(diǎn)半開始，治理處將開發(fā)一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂于一體的少兒活動(dòng)中心，由物業(yè)助理看護(hù)；以解決雙職工子女放學(xué)后，父母又未下班的此段時(shí)刻的看護(hù)問題，并使之成為小朋友們的第二課堂。B、補(bǔ)習(xí)社利用學(xué)校假期，組織小區(qū)學(xué)生舉辦各學(xué)科、年級(jí)的補(bǔ)習(xí)班；老師則由大中專院校的老師、學(xué)生擔(dān)任。C、興趣班針對(duì)小區(qū)業(yè)主的興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。D、健康中心人人都關(guān)懷自己的健康，小區(qū)健康中心要緊服務(wù)內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務(wù)，并常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。E、維修服務(wù)提供家電維修安裝服務(wù)（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時(shí)維修室內(nèi)供水、供電項(xiàng)目服務(wù)。F、信息咨詢服務(wù)餐飲單位信息家政服務(wù)公司信息搬家公司信息家居裝飾公司信息禮儀公司及禮儀服務(wù)信息交通信息醫(yī)療信息舊貨處理信息等G、商務(wù)服務(wù)中心提供打字、復(fù)印、傳真等商務(wù)服務(wù)。代訂票務(wù)、酒店；郵件專遞等服務(wù)。（三）24小時(shí)業(yè)主服務(wù)熱線配備24小時(shí)全天候業(yè)主服務(wù)熱線，專人接聽業(yè)主服務(wù)需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主生活居住問題。收費(fèi)項(xiàng)目公開，“隨行就市”公布收費(fèi)價(jià)格。（四）業(yè)主服務(wù)項(xiàng)目一覽表：1、無償服務(wù)28項(xiàng)編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容備注居家守護(hù)介紹保姆代請(qǐng)家教代租汽車無償配備急救箱、急救藥品代購車船票代辦旅游手續(xù)代寄、代領(lǐng)郵件代訂報(bào)刊、雜志臨時(shí)代為保管小件物品代訂牛奶電話留言服務(wù)代訂酒店客戶代辦銀行開戶協(xié)辦喜事慶典攝影、攝像協(xié)助代購代送禮品、鮮花提供圖書閱覽可成立四季雅苑圖書室組織圖書、音像制品交流組織各種展銷活動(dòng)組織郊游開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所可定期進(jìn)行競(jìng)賽邀請(qǐng)有關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù)義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動(dòng)提供屋室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)建立老年活動(dòng)組織、開辦老年課堂組織老年人交誼活動(dòng)2、有償服務(wù)58項(xiàng)編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容備注墻面改造按成本收費(fèi)鋪、貼一般地磚按成本收費(fèi)洗手盆安裝按成本收費(fèi)坐廁安裝按成本收費(fèi)安裝抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)安裝分體式空調(diào)按成本收費(fèi)安裝熱水器按成本收費(fèi)（下同）安裝吊燈按成本收費(fèi)家用電器檢查、小修按成本收費(fèi)換門鎖按成本收費(fèi)更換、檢修開關(guān)、插座按成本收費(fèi)空調(diào)加氟利昂按成本收費(fèi)修門、配鎖按成本收費(fèi)查線路、換線路（電路）按成本收費(fèi)自行車、摩托車小修按成本收費(fèi)鐘表維修按成本收費(fèi)換鎮(zhèn)流器按成本收費(fèi)木門維修按成本收費(fèi)清洗排風(fēng)扇按成本收費(fèi)清洗抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本收費(fèi)安裝音響與家用電器按成本收費(fèi)安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費(fèi)修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費(fèi)修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費(fèi)修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費(fèi)修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費(fèi)疏通下水管道（主管）按成本收費(fèi)疏通下水管道（支管）按成本收費(fèi)修理家具配件（不含材料）按成本收費(fèi)打掃衛(wèi)生、買菜、做飯按成本收費(fèi)打掃衛(wèi)生、買早餐按成本收費(fèi)打掃衛(wèi)生按成本收費(fèi)木地板打蠟按成本收費(fèi)看護(hù)病人按成本收費(fèi)上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）按成本收費(fèi)開辦家政培訓(xùn)按成本收費(fèi)家庭綠化、盆景造型按成本收費(fèi)美容美發(fā)按成本收費(fèi)健美訓(xùn)練按成本收費(fèi)裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)按成本收費(fèi)鐘點(diǎn)工按成本收費(fèi)快餐按成本收費(fèi)代購代售二手家私按成本收費(fèi)INTERNET電腦培訓(xùn)按成本收費(fèi)租售鮮花、盆景按成本收費(fèi)代接代送客人按成本收費(fèi)健康檢查按成本收費(fèi)建立健康檔案按成本收費(fèi)兒童打算免役檔案按成本收費(fèi)其他醫(yī)療項(xiàng)目按成本收費(fèi)電話按成本收費(fèi)傳真按成本收費(fèi)打字按成本收費(fèi)復(fù)印按成本收費(fèi)洗車按成本收費(fèi)車打蠟按成本收費(fèi)租車服務(wù)按成本收費(fèi)十一、社區(qū)活動(dòng)設(shè)想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和治理人員塑造的反映社會(huì)文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個(gè)性特征的小區(qū)居住理念及其活動(dòng)方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們差不多生活不可缺少的組成部分，是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是制造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)治理的潤滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)治理的使命，營造文明、靜雅、祥和的四季雅苑文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。（一）四季雅苑社區(qū)文化的目標(biāo)：佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司已積存了豐厚的文化底蘊(yùn)。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進(jìn)的方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅(jiān)持大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、古今中外相結(jié)合的原則，重點(diǎn)考慮老人和兒童的需求，特不設(shè)置社區(qū)文化部門，精心選派能文能武、素養(yǎng)綜合全面的社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動(dòng)打算和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)場(chǎng)所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化、修造文化等活動(dòng)，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動(dòng)，用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)移民雜合文化和佳兆業(yè)人性文化，一定能夠把四季雅苑建設(shè)成與特區(qū)文化相融合的親和型社區(qū)文化的典范。(二)四季雅苑社區(qū)文化的重要內(nèi)容環(huán)境愛護(hù)文化環(huán)境愛護(hù)文化環(huán)境綠化文化環(huán)境文化環(huán)境綠化文化環(huán)境文化環(huán)境美化文化環(huán)境美化文化社區(qū)文社區(qū)文化內(nèi)容康體娛樂文化康體娛樂文化形體文化形體文化美食美容文化美食美容文化社區(qū)觀念文化社區(qū)制度文化社區(qū)觀念文化社區(qū)制度文化約束文化約束文化社區(qū)凝聚文化社區(qū)凝聚文化精神文化精神文化社區(qū)激勵(lì)文化社區(qū)激勵(lì)文化社區(qū)網(wǎng)上聯(lián)誼社區(qū)網(wǎng)上聯(lián)誼網(wǎng)絡(luò)文化網(wǎng)絡(luò)文化社區(qū)網(wǎng)上學(xué)習(xí)社區(qū)網(wǎng)上學(xué)習(xí)社區(qū)培訓(xùn)教育修造文化社區(qū)培訓(xùn)教育修造文化社區(qū)專題論壇社區(qū)專題論壇1、四季雅苑環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻阻礙著業(yè)主的心理和情緒，阻礙著業(yè)主的生活質(zhì)量，阻礙著社區(qū)的人文環(huán)境。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，通過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。（1）環(huán)境凈化環(huán)境愛護(hù)的目標(biāo)是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。我們將環(huán)境愛護(hù)工作納入物業(yè)治理日常工作中。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督溝通信息，發(fā)覺問題及時(shí)處理。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。我們采取的要緊措施有：按照ISO14000環(huán)境治理體系和使用指南，操縱家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測(cè)和管制、空氣污染操縱等。（2）環(huán)境綠化綠色是生命和力量的象征，環(huán)境綠化是生活在都市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點(diǎn)綠色，生活便多一點(diǎn)輕松，多一點(diǎn)健康。佳兆業(yè)物業(yè)公司將依照小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分治理區(qū)域，治理好綠化，同時(shí)利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識(shí)，鼓舞引導(dǎo)居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使四季雅苑成為園林式、花園式“綠色”住宅小區(qū)。四季雅苑綠化治理擬采取的措施：由治理處和綠化工負(fù)責(zé)實(shí)施；對(duì)所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；對(duì)所有綠化植物的擺放、補(bǔ)植、除草、施肥、殺蟲工作；對(duì)所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護(hù)；對(duì)所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；依照小區(qū)情況設(shè)計(jì)整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新；針對(duì)不同時(shí)令和季節(jié)的綠化美化方法；重大節(jié)日或活動(dòng)的綠化美化方法；小區(qū)將依照情況建設(shè)園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實(shí)行開放治理，居民可自行觀賞甚至選購；小區(qū)開展家居綠化擺花服務(wù)。（3）環(huán)境美化愛護(hù)環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”的起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點(diǎn)睛”之筆，才是“傳神”之作。四季雅苑社區(qū)的環(huán)境美化，要依照?qǐng)@林式的建筑風(fēng)格，在不破壞建筑設(shè)計(jì)思想的前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然的整體文化環(huán)境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。其具體體現(xiàn)方式確實(shí)是要突出社區(qū)觀賞文化。在環(huán)境美化上，擬采取如下措施：全面推廣佳兆業(yè)物業(yè)CIS系統(tǒng)。物業(yè)治理處除了統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作與物業(yè)治理企業(yè)CIS相統(tǒng)一的各類美觀大方的標(biāo)識(shí)牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構(gòu)上更加深入地灌注佳兆業(yè)物業(yè)的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。如人性化的綠化藝術(shù)、即時(shí)凈化的環(huán)衛(wèi)意識(shí)、隱性治理的安全意識(shí)等。如此一來，就充分實(shí)現(xiàn)了社區(qū)視覺形象的高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；建議地產(chǎn)公司在適當(dāng)位置建設(shè)兒童游樂場(chǎng)所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園；建兒童涂畫墻，給小孩們自由發(fā)揮制造的余地；吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，專門設(shè)計(jì)有用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使其成為四季雅苑的一道風(fēng)景。逢大的節(jié)假日，開展形式多樣的節(jié)日裝點(diǎn)活動(dòng)。2。四季雅苑形體文化社區(qū)形體文化確實(shí)是通過人的形體、動(dòng)作表現(xiàn)的文化。形體文化是社區(qū)文化最差不多、最要緊的組成部分，它有強(qiáng)身健體，滿足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。我們將采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效的社區(qū)形體文化活動(dòng)，具體做法有：開展文化娛樂活動(dòng)。開展各種形式的歌詠會(huì)、舞會(huì)、音樂觀賞會(huì)、趣味游戲、棋類、牌類活動(dòng)。每年重點(diǎn)舉辦2-3次大型活動(dòng)；舉辦體育健身活動(dòng)，如二年一次的四季雅苑運(yùn)動(dòng)會(huì)，以個(gè)人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域?yàn)閱挝婚_展友誼競(jìng)賽。開展各種形式的球類、武術(shù)、氣功活動(dòng)等；舉辦生日晚會(huì)，邀請(qǐng)麥當(dāng)勞、肯德基等到小區(qū)為小朋友過生日；組織老年人集體郊游、踏青、登高等；在教師節(jié)，舉辦茶話座談會(huì)等；舉辦美食會(huì)餐。動(dòng)員社區(qū)成員自己動(dòng)手，自己下廚，各顯神手，互傳技術(shù)，相互交流與溝通。如此既吃了“團(tuán)圓飯”，又加深了感情，還學(xué)習(xí)了“食文化”，一舉三得；每年開展2-3次美容、美發(fā)、服飾表演競(jìng)賽，以推動(dòng)社區(qū)的“形體美”文化和“穿”文化。3。四季雅苑約束文化社區(qū)約束文化是對(duì)社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用的文化氛圍、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。四季雅苑的約束文化，我們擬采取兩個(gè)方面的大行動(dòng)：（1）營造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運(yùn)用群眾意識(shí)、小區(qū)社會(huì)輿論、共同的習(xí)俗等觀念的東西，造成強(qiáng)大的個(gè)體行為從眾化的群體心理壓力和動(dòng)力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我操縱。這種約束不是強(qiáng)迫規(guī)定，而是一種“軟”約束，要緊靠通過強(qiáng)烈的社區(qū)氛圍促成社區(qū)成員自覺的行動(dòng)來維護(hù)。（2）開展社區(qū)制度文化建設(shè)社區(qū)制度文化是由治理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守的規(guī)章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰，不管是您愿不情愿，都要執(zhí)行，具有強(qiáng)制的性質(zhì)。制度文化建設(shè)是四季雅苑社區(qū)文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)制度文化本身也是一種文化，充分傳達(dá)著四季雅苑文化居住區(qū)個(gè)性化的文化內(nèi)涵。我們將制訂《四季雅苑文化居住區(qū)治理規(guī)章制度》，作為該區(qū)制度文化建設(shè)的藍(lán)本。4。四季雅苑精神文化社區(qū)精神文化是反映社區(qū)成員內(nèi)心和精神的文化，是最高層次的社區(qū)文化，是社區(qū)文化的核心和靈魂，是社區(qū)文化的升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要的構(gòu)成因素，是社區(qū)文化最終所要追求的目標(biāo)。培養(yǎng)社區(qū)精神文化需要高素養(yǎng)的社區(qū)成員，而一旦這種精神文化形成，社區(qū)成員就能達(dá)到一種高度精神享受的境地。如何升華四季雅苑社區(qū)文化的層次，做到雅、俗、教、尚相結(jié)合，盡量滿足不同層次的文化需求，突出高層次社區(qū)文化，是我們的社區(qū)文化工作的重點(diǎn)。四季雅苑的精神文化，重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：社區(qū)凝聚文化通過社區(qū)文化中所蘊(yùn)含的價(jià)值觀、世界觀、人生觀、道德規(guī)范、行為準(zhǔn)則和精神理念的宣傳，使社區(qū)成員產(chǎn)生共鳴，形成一種粘合劑，從各個(gè)方面把社區(qū)成員“粘合”起來，從而產(chǎn)生一種巨大的向心力和凝聚力，將整個(gè)社區(qū)的個(gè)人行為轉(zhuǎn)化為自覺的共同行為，共同為社區(qū)的建設(shè)出謀劃策、做出貢獻(xiàn)，并使其感到能為社區(qū)共建而自豪和光榮，從而達(dá)到一種精神上的享受。社區(qū)激勵(lì)文化是指能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進(jìn)取精神、鼓舞推動(dòng)的社區(qū)文化。如開展“愛家、愛區(qū)、愛國”活動(dòng)、“五四”紀(jì)念活動(dòng)、“抗日勝利”紀(jì)念活動(dòng)、“以后家園設(shè)想描繪打算”活動(dòng)等。文化本身就具有激勵(lì)這一特質(zhì)，營造社區(qū)特有的文化氛圍，就更有這種作用。它對(duì)人的激勵(lì)不是一種外在的推動(dòng)而是一種內(nèi)在的激發(fā)，它不是被動(dòng)消極地滿足人們對(duì)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的心理需求，而是通過社區(qū)文化的塑造，使每個(gè)成員從內(nèi)心深處自覺參與各種文化活動(dòng)，產(chǎn)生為社區(qū)服務(wù)的奉獻(xiàn)精神。5。四季雅苑網(wǎng)絡(luò)文化21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信息是知識(shí)的載體，電腦網(wǎng)絡(luò)是信息傳播的手段。四季雅苑作為高尚住宅小區(qū)，是文化人聚積的地點(diǎn)，因此信息、網(wǎng)絡(luò)關(guān)于該區(qū)是至關(guān)重要的。我們擬通過以下工作，建設(shè)四季雅苑網(wǎng)絡(luò)文化：在INTERNET網(wǎng)上增設(shè)網(wǎng)站，對(duì)有需求的用戶進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，分配網(wǎng)址、網(wǎng)頁，為社區(qū)成員與外界傳輸知識(shí)信息開發(fā)新通道，為開展社區(qū)文化搭建新舞臺(tái)。開展網(wǎng)上溝通、交流、學(xué)習(xí)。在INTERNET網(wǎng)上設(shè)“四季雅苑”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報(bào)告會(huì)、網(wǎng)上培訓(xùn)站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等，使社區(qū)成員足不出戶就能夠交流、溝通、學(xué)習(xí)、交友、論事。在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行社區(qū)內(nèi)的娛樂游戲活動(dòng)。治理處能夠采納網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行工作，通知有關(guān)事項(xiàng)。6。四季雅苑修造文化社區(qū)修造文化確實(shí)是通過培訓(xùn)教育、專題報(bào)告、專題討論的形式，普及科學(xué)知識(shí)、生活常識(shí)、訓(xùn)練技能技巧，提高社區(qū)成員綜合素養(yǎng)和綜合能力的文化。組織多種形式的培訓(xùn)教育班。如計(jì)算機(jī)培訓(xùn)班、會(huì)計(jì)培訓(xùn)班、外語培訓(xùn)班、健美培訓(xùn)班、音樂舞蹈培訓(xùn)班、生活常識(shí)普及班等等，為其提供培訓(xùn)場(chǎng)所，聘請(qǐng)教師，進(jìn)行組織服務(wù)。組織不同層次的專題報(bào)告會(huì)、討論會(huì)。如時(shí)事報(bào)告會(huì)、商務(wù)座談、股票沙龍、經(jīng)濟(jì)研討會(huì)、健康咨詢報(bào)告會(huì)、生活理念討論會(huì)等等。創(chuàng)辦《四季雅苑周刊》進(jìn)行宣傳、阻礙、塑造。我們將充分利用這一文化載體，開展政策法規(guī)宣傳，傳遞相關(guān)信息，進(jìn)行理論研討，反映業(yè)主心聲，關(guān)心業(yè)主提高生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。（三）四季雅苑社區(qū)文化的人員配備為了加強(qiáng)四季雅苑的社區(qū)文化工作，治理處特設(shè)置社區(qū)文化部，選配綜合素養(yǎng)高的人員，負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的工作。采取專職和兼職相結(jié)合、義務(wù)協(xié)助和專業(yè)顧問相結(jié)合的方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)。1、專職人員（1人）。專門負(fù)責(zé)整個(gè)居住區(qū)的社區(qū)文化活動(dòng)，如大型文娛體育活動(dòng)、編輯小區(qū)報(bào)、開辦宣傳欄、對(duì)外宣傳等。專職人員熟悉和掌握住宅區(qū)治理法規(guī)，了解住宅區(qū)居民特點(diǎn)，具有文藝特長，能文能武、能講會(huì)道，有十分強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力，是社區(qū)文化工作的核心人員。2、兼職人員（5-6人）。在社區(qū)治理人員中選擇愛好廣泛、知識(shí)水平高、綜合素養(yǎng)好、有較強(qiáng)組織能力和協(xié)調(diào)能力的人員兼任，在組織大型社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，協(xié)助專職人職員作。3、義務(wù)協(xié)助人員（10人左右）。在社區(qū)居民中，選擇熱愛公益事業(yè)并具有一定專長的人員，在發(fā)給其適當(dāng)勞動(dòng)補(bǔ)貼的前提下，義務(wù)協(xié)助社區(qū)文化部開展各項(xiàng)活動(dòng)。（四）四季雅苑社區(qū)文化的經(jīng)費(fèi)來源1、治理費(fèi)中撥出部分經(jīng)費(fèi)；2、適當(dāng)?shù)淖们槭召M(fèi)，如郊游、培訓(xùn)等；3、同意資助（含進(jìn)展商）；4、其他合法來源。（五）四季雅苑社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所1、社區(qū)文化體育中心；2、社區(qū)公共場(chǎng)所；3、借用學(xué)校體育場(chǎng)所；4、報(bào)紙、宣傳欄等。（六）四季雅苑社區(qū)文化活動(dòng)打算四季雅苑社區(qū)文化活動(dòng)打算是對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想的具體實(shí)施安排，是所有社區(qū)文化活動(dòng)的集中反映，是社區(qū)文化的重點(diǎn)。四季雅苑的社區(qū)文化活動(dòng)在內(nèi)容上，既考慮全體業(yè)主多層次的需要，又突出老人和小孩的地位與需求，在時(shí)刻分布上既考慮節(jié)日重大性活動(dòng)，又考慮平日經(jīng)常性活動(dòng)，還考慮固定性特不活動(dòng)；在類型和方式上，既考慮大型集體活動(dòng)，又考慮小型分散活動(dòng)。依照四季雅苑居民的特點(diǎn)，我們將突出以下幾項(xiàng)固定性社區(qū)文化活動(dòng)：（1）秋季重陽節(jié)“夕陽紅”系列活動(dòng)。老人是都市社區(qū)文化的最要緊的需求者，這部分社區(qū)文化活動(dòng)的安排直接阻礙著整個(gè)社區(qū)文化的好壞。都市中的老人在家庭、社會(huì)中處于專門尷尬的地位，白天子女們、孫子們?nèi)ド习嗌蠈W(xué)，晚上又忙于家務(wù)作業(yè)，無睱去老人住處團(tuán)聚，社會(huì)活動(dòng)也少的悲傷，老人們嚴(yán)峻缺乏心理溝通和情感交流，內(nèi)心壓抑大，精神無寄予，急需社區(qū)文化活動(dòng)。因此社區(qū)的老人文化活動(dòng)搞好了，社區(qū)文化活動(dòng)就等于成功了一半。我們將采取一系列的有宜于老人身心健康和精神寄予的老人社區(qū)文化活動(dòng)，如，給老人提供一個(gè)能經(jīng)?；顒?dòng)的固定場(chǎng)所，開展九九重陽節(jié)茶話會(huì)、“夕陽紅”展藝會(huì)、金銀婚紀(jì)念、全家福慶典、健康老人評(píng)比推廣、生活修養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)交流、出國旅游等。（2）兒童夏令營系列活動(dòng)。兒童雖小，卻是社區(qū)文化的重要需求者，是社區(qū)文化中最活躍的分子，小孩們玩快樂了，大人們也就中意了。我們開展的兒童夏令營活動(dòng)的形式是多種多樣的，比如，兒童歌舞會(huì)、兒童智力游戲、兒童球賽、兒童獨(dú)立生活訓(xùn)練、兒童社會(huì)生活體驗(yàn)等。另外，我們還在社區(qū)設(shè)置各種兒童游樂場(chǎng)所，如蝴蝶園、小鳥天堂、兒童畫墻、兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等。（3）四季雅苑業(yè)主演講會(huì)。了解時(shí)事，發(fā)表言論，學(xué)習(xí)知識(shí)，獵取信息，加強(qiáng)交流。（4）四季雅苑家庭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。為了增強(qiáng)體質(zhì)，推動(dòng)體育，增進(jìn)了解，加深友誼，我們將兩年進(jìn)行一次四季雅苑綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)。運(yùn)動(dòng)會(huì)有個(gè)人競(jìng)賽，有家庭競(jìng)賽，也有以樓宇區(qū)域組成的集體競(jìng)賽。運(yùn)動(dòng)會(huì)形式多樣化，既有味味性的，也有游戲性的，還有常規(guī)性的。 （5）固定性“業(yè)主活動(dòng)站”。每周六晚8：00-9：00，在社區(qū)固定的地點(diǎn)，進(jìn)行一次小型文化活動(dòng)。內(nèi)容豐富多彩，形式各種各樣，如由業(yè)主自己組成的五、六人小樂隊(duì)演奏樂曲、讀書猜謎活動(dòng)、大碗茶演唱會(huì)等，目的是使其成為業(yè)主茶余飯后不可缺少的、適應(yīng)性社區(qū)文化需要。而且每月初要預(yù)告本月各周的活動(dòng)內(nèi)容，以便業(yè)主視其喜好安排時(shí)刻。四季雅苑社區(qū)文化活動(dòng)打算一覽表（一）四季雅苑社區(qū)文化重大活動(dòng)一覽表月份活動(dòng)項(xiàng)目活動(dòng)方式活動(dòng)效果備注1月元旦聯(lián)歡晚會(huì)集體參加聯(lián)歡、娛樂、迎新2月春節(jié)聯(lián)誼活動(dòng)團(tuán)拜、對(duì)聯(lián)、聯(lián)歡、品茗、燈謎等烘托喜慶、祥和的新春氣氛，增強(qiáng)鄰里交流3月“三.八”賢妻良母評(píng)獎(jiǎng)與政府有關(guān)部門聯(lián)合，報(bào)名、評(píng)比、獎(jiǎng)勵(lì)、座談尊重婦女，愛護(hù)婦女，弘揚(yáng)傳統(tǒng)美德4月踏青逍遙游組織老年人、小孩春游健身、怡心宜神5月四季雅苑運(yùn)動(dòng)會(huì)個(gè)人、家庭組隊(duì)增進(jìn)了解，增進(jìn)友誼6月“六.一”兒童節(jié)系列活動(dòng)兒童歌舞會(huì)、兒童智力競(jìng)賽、兒童乒乓球競(jìng)賽等增強(qiáng)兒童集體感、參與感和宜于兒童德、智、體全面進(jìn)展7月游泳競(jìng)賽組織游泳愛好者參加消夏避暑，健身強(qiáng)體8月四季雅苑藝術(shù)節(jié)文藝演出、書畫展覽、旅游觀光、音樂觀賞、文化服飾表演等提高素養(yǎng)，活躍氣氛9月尊師重教活動(dòng)座談、獻(xiàn)花、禮品強(qiáng)化科教興國師為本的理念10月慶國慶，迎中秋國慶征文競(jìng)賽，中秋賞月燭光舞會(huì)熱愛祖國，熱愛和平，熱愛家庭，珍惜團(tuán)圓11月業(yè)主論壇邀請(qǐng)各行各業(yè)學(xué)有專長的業(yè)主演講、報(bào)告、研討交流學(xué)習(xí)、增強(qiáng)了解12月圣誕之夜圣誕裝飾、圣誕樹、圣誕禮物、圣誕歌等喧鬧、祝福、賞景（二）四季雅苑社區(qū)文化經(jīng)常性活動(dòng)一覽表類不內(nèi)容追求效果備注常規(guī)體育娛樂活動(dòng)棋類、牌類、球類、老年健身、健美、釣魚、園藝、茶藝活躍氣氛，溝通交流文藝舞會(huì)、音樂觀賞提高素養(yǎng)，陶冶情操聯(lián)辦講座宣傳欄智能化科學(xué)普及開發(fā)利用消防安全防患未然保健、心理咨詢?cè)鰪?qiáng)體質(zhì)美容、美食、家居美化、生活理念提高審美品味企業(yè)聯(lián)辦科、教、文、衛(wèi)知識(shí)講座、報(bào)告增強(qiáng)知識(shí)企業(yè)聯(lián)辦公益大掃除、綠化環(huán)境培養(yǎng)公德、自律黨員獻(xiàn)愛心激發(fā)愛黨熱情義診、助殘、獻(xiàn)血辦實(shí)事、辦好事有關(guān)單位聯(lián)合沙龍各種沙龍聚會(huì)共同愛好，潛移引導(dǎo)培訓(xùn)電腦、書畫、舞蹈、游泳、陶藝、國際互聯(lián)網(wǎng)、股票、商務(wù)、秘書、外語、廚藝、維修、家電使用加強(qiáng)修養(yǎng)，提高素養(yǎng)，共同交流十二、智能化系統(tǒng)的治理、維護(hù)（一）四季雅苑智能化系統(tǒng)講明四季雅苑智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對(duì)講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與治理處智能操縱中心連接。保安對(duì)講系統(tǒng)紅外對(duì)射系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)保安對(duì)講系統(tǒng)紅外對(duì)射系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能操縱中心區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)操作鍵盤單位住宅內(nèi)智能操縱板（CDT）緊急按鈕煤氣泄漏探測(cè)器三表自動(dòng)讀?。ǘ┧募狙旁分悄芑到y(tǒng)的治理和維護(hù)針對(duì)四季雅苑智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)治理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下治理及維護(hù)方案：1.建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍由高素養(yǎng)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。2.對(duì)用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。3.嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對(duì)所有的治理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清晰明白隱敝線路的具體位置。其次，我們將對(duì)所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。4.建立供應(yīng)商檔案我們將對(duì)所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使四季雅苑的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)的完善。5.處理好入住初期的誤報(bào)警問題四季雅苑的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對(duì)這一系統(tǒng)必定有一個(gè)同意及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)，造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生，因此區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是治理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將依照實(shí)際情況，在入住初期設(shè)定一個(gè)N秒的滯后報(bào)警（由軟件實(shí)現(xiàn)），當(dāng)住戶誤操作時(shí)，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報(bào)警，如此智能中心就可不能發(fā)出報(bào)警信號(hào)，從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。6.日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)覺缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)覺、解決軟性隱患的最佳方法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的方法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體打算見表：四季雅苑智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)打算項(xiàng)目內(nèi)容周期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年煤氣泄漏探測(cè)器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個(gè)月紅外探測(cè)器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能操縱中心設(shè)備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查(三)報(bào)警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測(cè)器（紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測(cè)器等）對(duì)戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測(cè)。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí)，探測(cè)器將通過室內(nèi)的CDT向智能操縱中心發(fā)出訊號(hào)，操縱中心將即時(shí)反應(yīng)，立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將依照?qǐng)?bào)警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序反饋操縱中心值班人員反饋操縱中心值班人員報(bào)警點(diǎn)附近保安巡邏人員（1人以上）關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在樓棟煤氣總閥門到住戶家查找緣故并進(jìn)行處理排除隱患后由檢修人員打開煤氣總閥門檢修人員2.緊急求助處理程序反饋操縱反饋操縱中心值班人員附近保安巡邏人員（2人以上）到業(yè)戶家現(xiàn)場(chǎng)搶劫：1.向操縱中心匯報(bào)并要求人力支援。2.相機(jī)處理急?。?.向操縱中心匯報(bào)并請(qǐng)求車輛支援。2.簡單護(hù)理。通知治理人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮通知業(yè)主配合處理3.消防報(bào)警緊急處理程序控制中心值班人員通知往現(xiàn)場(chǎng)火警撲救義務(wù)消防隊(duì)員報(bào)警由入口處保安員引至現(xiàn)場(chǎng)公安消防119報(bào)告往現(xiàn)場(chǎng)治理處主任報(bào)告掌握現(xiàn)場(chǎng)情況公司領(lǐng)導(dǎo)通知往現(xiàn)場(chǎng)出事業(yè)戶反饋4.異常現(xiàn)象的緊急處理程序智能操縱中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)覺小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理。操縱中心值班人員異?，F(xiàn)場(chǎng)附近保安員（2人以上）現(xiàn)場(chǎng)相機(jī)處理結(jié)果治理處人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮開啟相關(guān)區(qū)域攝像機(jī)進(jìn)行錄像監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)情況反饋十三、四季雅苑接管后的打算為保證四季雅苑接管后的工作能順利開展，特制定如下各時(shí)期工作打算表。時(shí)期序號(hào)工作項(xiàng)目時(shí)間具體措施前期介入階段1勘察四季雅苑的物業(yè)環(huán)境，提供相關(guān)建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備情況2現(xiàn)場(chǎng)派駐人員協(xié)助銷售銷售期間派出保安、保潔、綠化、現(xiàn)場(chǎng)主管等人員，樹立物業(yè)治理形象，協(xié)助售樓工作。3參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)進(jìn)展商安排派機(jī)電工程師、中級(jí)以上電工，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)。4參與小區(qū)房屋的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交進(jìn)展商安排做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書面移交手續(xù)。5建立四季雅苑治理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐前一個(gè)月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個(gè)月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗6人員培訓(xùn)治理處成立后按培訓(xùn)打算執(zhí)行入伙入住階段1治理處運(yùn)作的預(yù)備工作與接管驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。2熟悉業(yè)主（住戶）情況，預(yù)備業(yè)主入伙工作業(yè)主入伙前資料預(yù)備；業(yè)主（住戶）入伙安排3辦理入伙入住手續(xù)正式接管后按公司現(xiàn)有文件資料辦理日常管理階段1房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)委托管理期內(nèi)按公司現(xiàn)有文件資料運(yùn)行2公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和治理3清潔衛(wèi)生4公共生活秩序5便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及其它公共場(chǎng)所的治理及維修養(yǎng)護(hù)6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊7社區(qū)文化活動(dòng)8住宅區(qū)檔案資料治理9其它事項(xiàng)十四、物業(yè)治理工作相關(guān)流程1、工作流程：機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)組建熟悉物業(yè)情況匯總遺留問題擬制治理方案熟悉物業(yè)情況匯總遺留問題擬制治理方案制訂規(guī)章制度聯(lián)系有關(guān)單位督促及時(shí)整改組織職員培訓(xùn)制訂規(guī)章制度聯(lián)系有關(guān)單位督促及時(shí)整改組織職員培訓(xùn)物業(yè)接管驗(yàn)收編制入伙資料物業(yè)接管驗(yàn)收編制入伙資料辦理入住手續(xù)30分鐘入住須知學(xué)習(xí)辦理入住手續(xù)30分鐘入住須知學(xué)習(xí)裝修審批、智能化系統(tǒng)學(xué)習(xí)裝修審批、智能化系統(tǒng)學(xué)習(xí)監(jiān)督違章裝修監(jiān)督違章裝修裝修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收搬遷入住搬遷入住建立各類檔案建立各類檔案日常治理日常治理安全治理社區(qū)文化活動(dòng)財(cái)務(wù)治理檔案資料治理物料治理商業(yè)治理清潔綠化公維安全治理社區(qū)文化活動(dòng)財(cái)務(wù)治理檔案資料治理物料治理商業(yè)治理清潔綠化公維共護(hù)設(shè)保施養(yǎng)物業(yè)法律法規(guī)咨詢?nèi)囍卫硇^(qū)事務(wù)治理機(jī)電設(shè)備治理2、物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程：匯同開發(fā)商、地盤監(jiān)理公司、施工單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)覺問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)刻與罰則。匯同開發(fā)商、地盤監(jiān)理公司、施工單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)覺問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)刻與罰則。接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)覺隱患及時(shí)整改。對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)覺隱患及時(shí)整改。三表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)取水、電、氣表底數(shù)三表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)取水、電、氣表底數(shù)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙3、業(yè)主入住服務(wù)流程：入住通知單入住通知單業(yè)主購房合同業(yè)主購房合同身份證及復(fù)印件口持有身份證及復(fù)印件工作證及復(fù)印件工作證及復(fù)印件指定銀行辦妥的治理費(fèi)托收手續(xù)指定銀行辦妥的治理費(fèi)托收手續(xù)查驗(yàn)入住通知單、發(fā)放入住文件袋查驗(yàn)入住通知單、發(fā)放入住文件袋通知單蓋“通知單蓋“已領(lǐng)資料”章接待前臺(tái)灣完成回收業(yè)主填寫的《業(yè)主公約》《家庭情況登記表》回收業(yè)主填寫的《業(yè)主公約》《家庭情況登記表》發(fā)放30分鐘入住須知及四季雅苑住戶手冊(cè)發(fā)放30分鐘入住須知及四季雅苑住戶手冊(cè)收費(fèi)處憑已蓋章的入住通知單收費(fèi)，收回入住通知單完成收費(fèi)處憑已蓋章的入住通知單收費(fèi)，收回入住通知單憑入住繳費(fèi)收據(jù)領(lǐng)取鑰匙，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》中簽收。憑入住繳費(fèi)收據(jù)領(lǐng)取鑰匙，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》中簽收。專人協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收房屋，確認(rèn)水、電、氣表讀數(shù)；掌握智能系統(tǒng)操作方法；填寫驗(yàn)收交接表（一式兩份）。專人協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收房屋，確認(rèn)水、電、氣表讀數(shù)；掌握智能系統(tǒng)操作方法；填寫驗(yàn)收交接表（一式兩份）。收樓小組收樓小組完成業(yè)主在《入住登記表》中簽字。業(yè)主在《入住登記表》中簽字。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔，核對(duì)鑰匙，填寫入住情況日?qǐng)?bào)表歸檔。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔，核對(duì)鑰匙，填寫入住情況日?qǐng)?bào)表歸檔。4、住宅裝修治理流程：業(yè)主持入住繳費(fèi)收據(jù)在治理處領(lǐng)取《裝修審批表》（一式三份）和《裝修須知》、《裝修治理規(guī)定》等相關(guān)文件業(yè)主持入住繳費(fèi)收據(jù)在治理處領(lǐng)取《裝修審批表》（一式三份）和《裝修須知》、《裝修治理規(guī)定》等相關(guān)文件業(yè)主填寫審批表，連同裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、施工圖紙交治理處業(yè)主填寫審批表，連同裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、施工圖紙交治理處裝修審批治理員初審、工程部主管審批、治理處主任審核（三天內(nèi)完成）裝修審批治理員初審、工程部主管審批、治理處主任審核（三天內(nèi)完成）業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，領(lǐng)取《裝修許可證》，進(jìn)一步了解智能化住宅裝修有關(guān)規(guī)定業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，領(lǐng)取《裝修許可證》，進(jìn)一步了解智