商業(yè)地產全程組織及運營管理教材(-42張)課件

商業(yè)地產全程組織及運營管理主辦單位：贏商中國主講人：仲量聯行商業(yè)零售總經理喬裕生日期：2011.11.26商業(yè)地產全程組織及運營管理主辦單位：贏商中國主講人：仲量聯喬裕生先生目前為仲量聯行成都公司商業(yè)零售部總經理，負責仲量聯行在成都、中國西部與西南區(qū)域的市場拓展及相關業(yè)務。工作經歷喬氏擁有超過二十年在商業(yè)零售與商業(yè)地產領域的專業(yè)經驗。曾先后在美國、臺灣和中國大陸工作，特別是對商業(yè)不動產的開發(fā)全程操作與購物中心運營管理有多年實務操作的經驗與心得。除在美國Macy’s任職外，后又在臺北創(chuàng)造Idee’s女性流行百貨新模式，使Idee’s成為臺灣最成功的女性連鎖百貨。擔任ILLUNA購物中心總經理成功引進GiorgioArmani,Chanel,Prada,Escada,MaxMara等一線精品。而后又全程參與總投資約60億人民幣，跨國31家上市公司的CorePacificCityLivingMall購物中心。全程參與項目前期規(guī)劃、開業(yè)籌備、經營管理系統(tǒng)建制及開幕后營運、營銷之過程。喬氏于2002年因擔任好又多大超市集團執(zhí)行副總經理來到中國大陸，而后又成立自己的商業(yè)咨詢顧問公司與經紀代理公司，為國內多家大型開發(fā)集團與購物中心、商場提供相關完整服務。學歷與資格美國舊金山州立大學企管碩士MBA上海購物中心協會理事深圳零售連鎖協會顧問中國聯商網商業(yè)零售顧問主講人簡介2喬裕生先生目前為仲量聯行成都公司商業(yè)零售部總經理，負責仲量聯成都商業(yè)零售市場簡介重慶商業(yè)零售市場簡介商業(yè)不動產開發(fā)操作流程策劃招商經營管理相關執(zhí)行案例其他國內外相關案例旅游商業(yè)地產區(qū)域銷售型商業(yè)地產文化商業(yè)地產經營管理型商業(yè)地產大量體購物中心型商業(yè)地產3成都商業(yè)零售市場簡介3截至2009年底，成都整體零售(主要大中量體集中型商業(yè))供應體量達到150萬平方米成都的零售市場重心依然集中在春熙商圈、鹽市口/天府廣場商圈、騾馬市商圈三大商圈都集中在成都市中心區(qū)域，中心城區(qū)商業(yè)密度較高近年成都開始出現區(qū)域型商業(yè)，主要沿二環(huán)路發(fā)展目前，高檔零售供應主要沿成都市中軸線和傳統(tǒng)商圈立點2011年-2013年，大量實力強勁的國內外零售巨頭投資開發(fā)的國際性購物中心將投入市場。成都零售市場將步入逐步成熟階段，競爭激烈成都地鐵的發(fā)展將帶動沿線商業(yè)的蓬勃發(fā)展，交通便利將可能造就更多新的零售熱點出現，即零售市場可能由以往高度集中的模式轉變?yōu)榉稚⒈憷哪Ｊ?截至2009年底，成都整體零售(主要大中量體集中型商業(yè))供應成都市主要零售商圈春熙路鹽市口/天府廣場騾馬市人民南路沿線地鐵一號線5成都市主要零售商圈春熙路鹽市口/天府廣場騾馬市人民南路沿線地現有及未來主要商業(yè)供應項目—春熙路1223765489101213未來供應現有供應11現有供應項目名稱開業(yè)時間體量（sqm）1太平洋百貨（春熙店）199316,0002王府井百貨200025,8003太平洋春熙新館200414,0004香檳廣場200524,0005樂森百貨201013,0006第一城200722,0007伊勢丹200735,0008伊藤洋華堂199715,0009百盛（時代店）200725,000總計189,800未來供應項目名稱預計開業(yè)時間體量（sqm）9群光百貨2010187,000（零售）10鐵獅門項目201343,00011四川文化宮項目2012420,00012九龍倉東大街項目N/A550,00013九龍倉紅星路項目2013439,000總計1,639,0006現有及未來主要商業(yè)供應項目—春熙路1223765489101現有及未來主要商業(yè)供應項目—鹽市口/天府廣場未來供應現有供應12345671110138121415現有供應項目名稱開業(yè)時間體量（sqm）1.茂業(yè)百貨199053,0002.仁和春天百貨（人東店）19988,0003.北京華聯200134,5004.摩爾百盛200125,0005.美美百貨200212,0006.新世界百貨200730,0007.財富中心200750,0008.E-go潮流廣場200918,000總計230,500未來供應項目名稱預計開業(yè)時間體量（sqm）10.仁恒廣場201045,00011.航天科技大廈201013,00012.天府廣場中心城201040,00013.國際商城NA110,00014.茂業(yè)百貨二期N/A50,00015.遠東百貨201150,000總計308,0007現有及未來主要商業(yè)供應項目—鹽市口/天府廣場未來供應現有供應現有及未來主要商業(yè)供應項目—騾馬市項目名稱開業(yè)時間體量(sqm)1.太平洋百貨（全興店）199623,0002.新城市廣場2005140,0003.鉑金城200640,000總計203,000未來供應現有供應123未來供應項目名稱預計開業(yè)時間體量（sqm）4.富力天匯Mall2010250,000總計250,00048現有及未來主要商業(yè)供應項目—騾馬市項目名稱開業(yè)時間體量(sq二環(huán)經濟帶發(fā)展二環(huán)路一環(huán)路東湖板塊1、東湖板塊是目前成都市東南部發(fā)展較為成熟的板塊，依托獨有的東湖資源和鄰近四川大學、錦江等稀有資源，住宅物業(yè)在這個板塊中發(fā)展強勁。2、由于華潤大盤翡翠城的緣故，東湖板塊的宜居形象已逐漸得到認同。3、萬達廣場的進駐也使東湖片區(qū)成為泛東二環(huán)的一個區(qū)域商業(yè)中心。城東板塊－雙橋子和建設路1、傳統(tǒng)為工廠聚集區(qū)，并不是住宅或商業(yè)的首選之地。2、隨著城市化的改造，特別是一些有經驗的開發(fā)商的進駐，使城東片區(qū)逐漸成為一個新興的中高端住宅區(qū)域。萬科、龍湖、華潤以及首創(chuàng)等國內經驗豐富的開發(fā)商均在城東板塊內擁有項目。3、板塊內的商業(yè)氣氛正在逐漸培養(yǎng)，未來華潤萬象城的啟動將使城東板塊的商業(yè)整體提升到新的檔次。城西板塊1、城西是成都最具歷史積淀和文化底蘊的區(qū)域，因此也是成都最早發(fā)展起來的高端住宅聚集區(qū)之一。城西擁有成都最早的一批低密度高端住宅的板塊。2、目前，城西仍然是成都居民比較傾向的住宅片區(qū)，但是由于基礎設施與其他新興板塊相比較為落后，因此新建成的高端樓盤不多。外雙楠板塊1、外雙楠板塊是成都城西的熱點板塊之一，交通便利，西臨草金路，南接武侯大道，整體規(guī)劃布局較好。2、銀行、賣場、醫(yī)院、學校等基礎配套設施相當完善，居住群體多為中高收入者。目前住宅供應量較大的樓盤主要集中在武侯大道沿線。

桐梓林/紫荊板塊1、該板塊也是成都最早發(fā)展起來的高端住宅聚集區(qū)之一。2000年中海地產的首次進駐使該板塊逐漸成為高尚居住圈的代名詞。2、購房者對該區(qū)域的青睞得益于該區(qū)域生活的便利、配套的成熟及未來的發(fā)展。此外，該板塊也十分受外籍人士普遍歡迎。3、該區(qū)域有高度集中的商務配套，既帶來人氣，又帶來商氣。9二環(huán)經濟帶發(fā)展二環(huán)路一環(huán)路東湖板塊城東板塊－雙橋子和建設路城高新南區(qū)零售未來供應編號現有專案名稱市場定位零售建筑面積（平方米）預計業(yè)態(tài)組合開業(yè)時間1.富森美家居2號地塊中檔135,000N/ANA2.蘇寧項目中檔130,000購物中心20113.紫荊電影城項目中檔10,000電影院NA4.GTC項目中高檔40,000購物中心20105.凱德商用項目中檔50,000社區(qū)商業(yè)中心20106.中航項目中檔19,000商務型配套20107.興達項目中檔50,000區(qū)域商業(yè)中心20118.和記黃埔專案中檔30,000住宅配套20119.中海項目中低檔20,000住宅配套201110.新世界項目中低檔80,000區(qū)域商業(yè)中心201111.體育公園項目中低檔100,000區(qū)域商業(yè)中心201212.海洋公園項目中低檔90,000主題樂園型商業(yè)201213.東方控股項目中低檔70,000區(qū)域商業(yè)中心201214.伊藤洋華堂中檔N/A大眾百貨201215.茂業(yè)項目中檔60,000百貨及購物廣場2012總計925,000截至2012年，目前可甄別商業(yè)項目15個，總體建筑面積在1,192,000平方米，未來巨大的供應增加區(qū)域內零售項目彼此之間的競爭，但同時亦可使區(qū)域內的商業(yè)環(huán)境得到較好的改善。24567891101112131431510高新南區(qū)零售未來供應編號現有專案名稱市場定位零售建筑面積（平成都商業(yè)零售市場簡介重慶商業(yè)零售市場簡介商業(yè)不動產開發(fā)操作流程策劃招商經營管理相關執(zhí)行案例其他國內外相關案例旅游商業(yè)地產區(qū)域銷售型商業(yè)地產文化商業(yè)地產經營管理型商業(yè)地產大量體購物中心型商業(yè)地產11成都商業(yè)零售市場簡介11重慶市零售市場分析重慶作為長江上游重要的港口城市，擔當了長江上游貨物集散和商貿中心的重要地位；重慶市2009年社會消費品零售總額為2,479.01億元，2010年上半年，重慶市社會消費品零售總額達1,392.48億元，增長18.9%，增幅位列西部第二位；隨著重慶市經濟的快速增長，各層次消費需求正在不斷提高，具備中高端消費能力的人群比例增大，現今重慶市場不斷涌入國際一二線知名品牌；重慶作為西部發(fā)展的增長極，市場大，有國家一系列政策的扶持，可預見未來必將會有較大發(fā)展。12重慶市零售市場分析重慶作為長江上游重要的港口城市，擔當了長江重慶市五大零售商圈分析隨著重慶城市的發(fā)展，重慶全市的商業(yè)格局逐步向周邊區(qū)域五大主城區(qū)發(fā)展，包括有：渝中區(qū)、沙坪區(qū)、九龍坡、江北區(qū)和南岸區(qū)；解放碑商圈為重慶市的傳統(tǒng)商圈，在重慶主城商業(yè)經濟中處于主導地位；現在重慶基本上是以解放碑商圈為全市的商業(yè)中心，并輻射到其他區(qū)形成沙坪壩商圈、楊家坪商圈、江北觀音橋商圈、南坪商圈這四個次級商圈組成主城區(qū)龐大的商業(yè)組團；重慶作為組團式的城市，各商圈彼此相對獨立，目前各商圈發(fā)展迅速，新增物業(yè)多以購物中心為主，注重商圈特色及差異化的競爭。觀音橋解放碑南坪楊家坪沙坪壩13重慶市五大零售商圈分析隨著重慶城市的發(fā)展，重慶全市的商業(yè)格局觀音橋作為2000年后形成的新商圈，現有大型商業(yè)物業(yè)總供應量已居第一位據目前可甄別并投入建設主要商業(yè)項目來看，2013年解放碑大型商業(yè)供應量居各區(qū)第一未來零售項目以購物中心為主除了傳統(tǒng)商圈，作為新生商業(yè)區(qū)域，大渡口區(qū)、渝北區(qū)也出現了大體量的綜合性商業(yè)商圈2008年供應量2009年供應量2010年供應量（截至目前）2013供應量解放碑商圈318,249318,249428,249677,195觀音橋商圈472,947472,947512,947617,276楊家坪商圈336,000336,000336,000653,000南坪商圈119,760405,760405,760545,760沙坪壩商圈107,600107,600107,600187,600重慶市五大零售商圈分析注：數據來源仲量聯行各區(qū)主要大型商業(yè)項目供應量變化列表14觀音橋作為2000年后形成的新商圈，現有大型商業(yè)物業(yè)總供應量927渝中江北南岸34九龍坡56108912131418172021221525262728293031323311231重慶百貨2新世紀百貨3大都會廣場4百盛5重慶百貨6新世紀百貨7北城天街8王府井百貨9茂業(yè)百貨10美美百貨11元旦購物廣場12新世界百貨13西城天街

14中信大廈15北城旺角16嘉信茂廣場17百聯購物中心18萬達廣場19金源不夜城20商業(yè)大廈24旭陽朗晴廣場25佳儂地下商業(yè)街26黃金海岸購物中心27重慶百貨楊家坪店28新世紀百貨楊家坪店29富安百貨30立丹百貨31大洋百貨32重慶百貨（南豐商場）33新世紀百貨（江南商都）34重慶百貨臨江店35新世紀百貨沙沙坪壩店36嘉茂購物中心37王府井沙坪壩店38重百沙坪壩店重慶市五大零售商圈現有主要項目供應192421茂業(yè)百貨22洪崖洞23CEPA香港城1613437353638沙坪壩15927渝中江北南岸34九龍坡5610891213141817編號項目名稱所屬商圈預計開業(yè)時間體量物業(yè)形態(tài)1萬豪二期解放碑201320,000購物中心2英利項目解放碑201348,000購物中心3金鷹項目解放碑201112,000購物中心4國泰項目解放碑201260,000購物中心5瑞安重慶天地渝中區(qū)U/C85,000購物中心6協信中心觀音橋201134,329購物中心8富力海洋廣場觀音橋U/C70,000購物中心7越洋廣場江北嘴U/C110,000購物中心9協信城南坪2011140,000購物中心10煌華新紀元沙坪壩201180,000購物中心11SM購物廣場渝北2011140,000購物中心12順詳壹街區(qū)大渡口2011100,000購物中心未來供應總量899,329從未來供應來看，重慶零售商業(yè)各個商圈發(fā)展趨勢明顯，未來供應主要以購物中心為主；未來主要供應將主要集中在解放碑和觀音橋商圈；但五大商圈各有供應并不僅限于此，大渡口和渝北未來供應項目都為大體量商業(yè)，將成為新生商業(yè)區(qū)域的代表。重慶市未來主要項目供應列表注：數據來源仲量聯行16編號項目名稱所屬商圈預計開業(yè)時間體量物業(yè)形態(tài)1萬豪二期解放碑成都商業(yè)零售市場簡介重慶商業(yè)零售市場簡介商業(yè)不動產開發(fā)操作流程策劃招商經營管理相關執(zhí)行案例其他國內外相關案例旅游商業(yè)地產區(qū)域銷售型商業(yè)地產文化商業(yè)地產經營管理型商業(yè)地產大量體購物中心型商業(yè)地產17成都商業(yè)零售市場簡介17業(yè)務平臺規(guī)劃咨詢顧問項目招商代理購物中心營運管理全程項目協調管理18業(yè)務平臺規(guī)劃咨詢顧問項目招商代理購物中心營運管理全程項目協調一站式綜合服務開發(fā)階段綜合服務商場運營管理市場推廣主力店招商全面招商規(guī)劃/建筑設計場地分析區(qū)域市場研究可比競爭項目分析需求研究目標市場定位方案業(yè)態(tài)組合租金預測建筑施工施工啟動設計優(yōu)化主力店招商籌備商場試營業(yè)/開業(yè)前期可行性研究開發(fā)決策完工交付顧問團隊招商團隊運營管理團隊19一站式綜合服務開發(fā)階段綜合服務商場運營管理市場全程項目協調管理項目協調管理開發(fā)咨詢顧問項目招商代理購物中心營運管理機電設計公司現有或潛在投資者廣告公關公司物業(yè)公司I.T設計公司業(yè)主市場項目工程顧問其他專業(yè)顧問項目建筑師內裝設計師20全程項目協調管理項目協調管理開發(fā)咨詢項目招商代理購物中心營運第2階段第1階段項目啟動零售平面布局硬件設施建議建筑設計評審場地分析供應/需求研究案例分析開發(fā)結論及建議店鋪分割第3階段

租賃策略租金方案租賃條件租賃文件項目招商為開發(fā)商提供全程開發(fā)指引市場定位建筑設計優(yōu)化招商前期籌備規(guī)劃咨詢顧問21第2階段第1階段項目啟動零售平面布局硬件設施建議建筑設計評審項目招商代理項目招商開發(fā)顧問組建專案招商團隊招商時序安排目標零售商擬定、收集及分配帶看現場及說明設店位置簽訂正式合約租賃條件的談判協商協助完成承租意向書簽訂協助收取租賃承諾保證金購物中心運營管理主力店招商談判全面招商初步接洽主力店招商

全面招商

22項目招商代理項目招商開發(fā)顧問組建專案招商團隊招商時序安排目招商代理繼續(xù)管理開業(yè)前建立標準作業(yè)程序人力資源計劃招聘/培訓/組建購物中心團隊營運及市場推廣策略/指導方針/預算開業(yè)后建立成本考核制度商場表現監(jiān)控及匯報制定營業(yè)目標/毛利/成本運算日常營運管理系統(tǒng)建制消費者忠誠度策略租約管理財務及IT策略

客戶經營管理（CRM）監(jiān)督/稽核物業(yè)管理營銷活動的推廣/預算/執(zhí)行廠商互動聯系機制的建立培訓購物中心管理團隊購物中心營運管理確定裝修手冊租戶手冊等招商附件協助建立零售系統(tǒng)

推動企業(yè)標識/指示系統(tǒng)的設計、制作與安裝23招商代理繼續(xù)管理開業(yè)前建立標準作業(yè)程序人力資源計劃營運及市商業(yè)不動產開發(fā)操作流程及工作內容策劃定位策劃建筑設計優(yōu)化招商招商前置作業(yè)招商經營管理開幕前經營管理開幕后經營管理24商業(yè)不動產開發(fā)操作流程及工作內容策劃24整體宏觀及微觀資料分析現有及未來商業(yè)市場調查及趨勢分析項目基地周邊環(huán)境分析、競爭者分析項目優(yōu)劣勢分析-SWOT分析項目定位與發(fā)展建議目標廠商訪談及分析經營管理模式之分析租金營收分析試算定位策劃25定位策劃25招商平面圖紙修正確認現有概念設計初步方案評估建議項目功能布局修正動線平面設置建議公共區(qū)域配置（電梯等公共設施）建議主要承租戶的位置安排其他業(yè)種之位置設置及面積要求外墻立面建議店鋪的外觀及整體性之視覺效果的建議店招設置建議機電配套之協調整合

現有機電設計初步方案評估建議針對商場排煙、排污、排油、用電量、燃氣等相關設備配套給出建議其他相關設計要求及指導建筑設計優(yōu)化26建筑設計優(yōu)化26就推廣方針及政策之制訂及決議提供建議配合甲方指定的廣告宣傳公司制定整體招商推廣方案以租賃代理的立場及角度，就商場之設計、工程設計、行業(yè)組合及租戶組合、面積及租金計算提供建議與甲方委托之律師磋商，就制訂有關租賃該商場的法律文件提供建議就分發(fā)至租戶或準租戶之資料提供建議制定招商的政策方針制定招商相關的規(guī)章、流程、表格招商工具初稿制作設計圖溝通協助設計圖審核協助招商過程中所產生的廣告執(zhí)行及推廣費用應由甲方承擔招商過程中所有與項目相關的廣告創(chuàng)意、文案乙方有責任提供專業(yè)建議招商前置作業(yè)27招商前置作業(yè)27將明確主力零售商名單擬定符合定位要求的招商策略與階段性計劃擬定租金方案并負責就市場趨勢及其對租金水平的影響，以及適用于該物業(yè)之租約條款等提供最新資料及建議協助完成招商文件和招商說明資料的制作在與充分商議后確定招商的時序安排負責帶看商鋪及說明，并在授權范圍內商討租金并努力提高租金隨著工作的推進，根據主題零售商所提供的意見和反饋，對設計進行檢討，提出建議負責開展及跟進租戶，協調并落實租賃條件，協助簽訂租賃合同就租戶組合、配套設施等方面提供咨詢服務擬定品牌招商，市場策略及進度，協助籌備相關活動就專業(yè)公司提出的內部裝修方案及公共區(qū)域的裝修計劃等提出建議協助發(fā)展商及其管理公司審定租戶提交的各類裝修圖紙及效果圖，從與商場整體環(huán)境的協調及統(tǒng)一，兼顧租戶個性特色的角度提供合理建議，并與租戶協調解決招商28將明確主力零售商名單招商28建立標準作業(yè)程序協助確定裝修手冊和租戶手冊等招商附件協助建立零售系統(tǒng)（硬件部分＋軟件部分）推動企業(yè)標識/指示系統(tǒng)的設計、制作與安裝與專業(yè)廣告設計公司合作/或協助貴司甄選優(yōu)秀的廣告公司制定開業(yè)前推廣計劃和開業(yè)預算協助組建購物中心團隊協助物業(yè)管理公司接管驗收和試運行主要設施開幕前經營管理29建立標準作業(yè)程序開幕前經營管理29制定全年度、季度、月份之營業(yè)目標、毛利及成本運算建立營業(yè)額、毛利額及成本考核獎懲制度營銷活動的推廣、預算及執(zhí)行培訓購物中心團隊租約管理廠商互動聯系機制的建立日常營運管理系統(tǒng)建制開業(yè)后之招商局部調整客戶經營管理：CRM監(jiān)督、稽核物業(yè)管理工作開幕后經營管理30制定全年度、季度、月份之營業(yè)目標、毛利及成本運算開幕后經營管成都商業(yè)零售市場簡介重慶商業(yè)零售市場簡介商業(yè)不動產開發(fā)操作流程策劃招商經營管理相關執(zhí)行案例其他國內外相關案例旅游商業(yè)地產區(qū)域銷售型商業(yè)地產文化商業(yè)地產經營管理型商業(yè)地產大量體購物中心型商業(yè)地產31成都商業(yè)零售市場簡介31

天府廣場·中心城開發(fā)商:成都地鐵項目類型:零售建筑面積:46,703sq.m2(總面積)34,781sq.m2(B1,購物廣場)11,922sq.m2(B2,停車場)樓層:B1、B2地理位置:天府廣場32天府廣場·中心城開發(fā)商:成都地鐵項目類型:零售建筑面積:4

仁恒置地廣場開發(fā)商:新加坡仁恒集團項目類型:零售，辦公樓，服務式公寓項目面積:44,000平方米(零售)樓層:1F-5F位置:人民南路,成都

44,000平方米–定位于國際高端至奢侈品牌與美美百貨一期與二期相鄰,增強了項目作為成都高端及奢侈品牌購物目的地的地理位置33仁恒置地廣場開發(fā)商:新加坡仁恒集團項目類型:零售，辦公樓開發(fā)商:成都盛利置業(yè)有限公司項目類型:零售，辦