城市綜合體研究學(xué)習(xí)培訓(xùn)（PPT）

城市綜合體研究學(xué)習(xí)課件營銷中心2017.05.26什么叫城市市綜合體（（complex）？就是將城市市中的商業(yè)業(yè)、辦公、、居住、旅旅店、展覽覽、餐飲、、會議、文文娛和交通通等城市生生活空間的的三項以上進進行組合，并在各部部分間建立立一種相互互依存、相相互助益的的能動關(guān)系系，從而形形成一個多多功能、高高效率復(fù)雜雜而統(tǒng)一的的建筑或建筑筑群。產(chǎn)生的條件件建筑綜合體體的出現(xiàn)是是城市聚集的的產(chǎn)物，當(dāng)當(dāng)人口聚集集、用地緊緊張到一定程度度的時候，，在這個區(qū)區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這這樣一種綜綜合物業(yè)。。而且隨著著城市聚集集度的提高高,土地資源的的緊張,這種綜合體體建筑形式式會越來越多多1.1.1綜合體（complex）的基本概概念1.1.2綜合體（complex）的常見表表現(xiàn)形式HOPSCAH酒店HotelO寫字樓OfficeP公園ParkS購物中心ShoppingmallC會議中心/會展中心ConventionA公寓Apartment綜合體最常常見的建筑筑表現(xiàn)形式式和業(yè)態(tài)組組合方式。。綜合體一般般以下五種發(fā)展模式：：模式一：酒酒店、寫字字樓、商場場、公寓等等各種功能能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港港太古廣場場、北京京東方廣場場、北京華貿(mào)貿(mào)中心模式二：：以寫字樓為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel案例：廣廣州中信信廣場、、深圳信信興廣場場1.1.3綜合體（complex）的發(fā)展展模式:模式三：：以酒店為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上上海商城模式四：：以商業(yè)為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式complex=shopping(主)+hotel案例：深深圳華潤潤中心、、日本福福岡博多運河河城模式五：：以會展為核心功功能的發(fā)發(fā)展模式式Conventioncomplex=Convention(主)+hotel(次)+shopping+office案例：溫溫哥華加加拿大廣廣場1.1.4綜合體（complex）的發(fā)展史世界首座座城市綜綜合體——法國巴黎黎拉德芳芳斯（LaDefense）拉德芳斯斯區(qū)位于于巴黎市市的西北北部，巴巴黎城市市主軸線線的西端端，于上上世紀(jì)五五十年代代開始建建設(shè)開發(fā)發(fā)。它給給這座古古城帶來來了濃烈烈的現(xiàn)代代氣息，，是現(xiàn)代代巴黎的的象征。。拉德芳芳斯的名名稱來自自該地的的一座雕雕像“LaDéfensedeParis”（直譯為為“保衛(wèi)衛(wèi)巴黎””）。拉拉德芳斯斯原是巴巴黎西郊郊一片僻僻靜的無無名高地地，在1870至1871年的普法法戰(zhàn)爭中中，法軍軍敗北，，巴黎淪淪陷，一一小股法法軍退守守這里的的無名高高地并頑頑強抵抗抗到彈盡盡糧絕，，全部以以身殉國國。后人人在高地地上豎起起一組雕雕像，題題名“拉拉德芳斯斯”，意意為“防防衛(wèi)”，，以紀(jì)念念在普法法戰(zhàn)爭中中為保衛(wèi)衛(wèi)巴黎而而陣亡的的將士。。在在新區(qū)的的開發(fā)和和興建過過程中，，不但這這組雕像像被完整整地保留留了下來來，而且且整個新新區(qū)也以以此為名名。1982至1983年間，巴巴黎市組組織有關(guān)關(guān)這一地地區(qū)開發(fā)發(fā)設(shè)計方方案的國國際招標(biāo)標(biāo)，最后后選中了了丹麥建建筑師奧奧托·馮·施普雷克克爾森的的設(shè)計方方案。1985年7月，拉德德芳斯新新區(qū)的建建設(shè)工程程正式上上馬。拉拉德芳斯斯區(qū)的總總體設(shè)計計體現(xiàn)了了現(xiàn)代和和未來城城區(qū)的多多功能設(shè)設(shè)計思想想，總體體設(shè)計別別具匠心心，是法法國回應(yīng)應(yīng)美國曼曼哈頓摩摩天大樓樓的建設(shè)設(shè)。1.1.5綜合體（（complex）的發(fā)展展史國務(wù)院發(fā)發(fā)展研究究中心對對2003年以來建建成或在在建的１１００個個新建筑筑綜合體體的研究究數(shù)據(jù)得得知，從從建筑筑綜合體體的復(fù)合合功能或或業(yè)態(tài)來來看，65％的建筑筑綜合體體具有酒店、辦辦公、公公寓、商商業(yè)四大基本本功能，，這充充分表明明了大多多數(shù)建筑筑綜合體體的功能能組合特特點。大中華.IFC現(xiàn)代發(fā)展展：城市綜合合體通常常出現(xiàn)在在一個城城市的CBD區(qū)。CBD是一個城城市的心心臟，它它高度聚聚積了金金融、專專業(yè)服務(wù)務(wù)機構(gòu)、、商業(yè)業(yè)、服服務(wù)業(yè)以以及交通通線路；；它的土土地利用用最密集集，土土地價格格最高；；它的最最明顯的的特點是是高樓林林立，日日間呈現(xiàn)現(xiàn)出高密密度的人人口與交交通。古代雛形形：建筑綜合合體將城城市功能能進行組組合的特特點出發(fā)發(fā)，結(jié)結(jié)合國外外建筑發(fā)發(fā)展史，，這種種綜合性的的建筑出出現(xiàn)可以以上溯到到古希臘臘的廣場場建筑和和古羅馬馬的公共共浴場。。古希希臘阿索斯廣場場（ASSOS）建有有神廟，，以及及可以進進行商業(yè)業(yè)活動的的長廊，，人們們從各地地聚集到廣場，，進行商商業(yè)活動動的同時時還可舉舉行討論論、議事事、朗誦誦、演說說活動等等。古羅羅馬的公共浴浴場將運運動場、、圖書館館、音樂樂廳、演演講廳、、商場等等城市功功能組合合在一起起，比較著名名的有卡卡拉卡拉拉浴場和和戴克利利提烏姆姆浴場。。代表作品品：香港太古古廣場深圳華潤潤萬象城城北京華貿(mào)貿(mào)中心北京三里里屯village上海新天天地——世界著名名城市中心心CBD、RBD、TBD、CAZ區(qū)，世界界著名綜綜合體的的起源地地東京銀座上海五角場美國第五大道法國拉德芳斯斯武漢中央央文化區(qū)區(qū)香港中環(huán)環(huán)倫敦金融融城1.1.5綜合體（（complex）的發(fā)展展史1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系香港很少少把購物物中心建建成純商商業(yè)物業(yè)業(yè)，社區(qū)區(qū)型購物物中心和和區(qū)域型型購物中中心都是是如此，，尤其是是位于城城市中心心的區(qū)域域型購物物中心。。香港的很很多購物物中心都都是集寫寫字樓、、酒店、、購物中中心、公公寓于一一體，典典型的有有太古廣廣場。太太古廣場場總建筑筑面積21萬平方米米，有4座塔樓，，功能包包括購物物中心、、五星極極酒店、、高級寫寫字樓。。單純從從購物中中心的角角度來說說，酒店店及寫字字樓的住住客、租租客都將將是購物物中心穩(wěn)穩(wěn)定、具具有較高高消費能能力的潛潛在消費費群。購物中心酒店寫字樓公寓（住宅）合四為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用萬達廣場SHOPPING

購物中心HOLTE

酒店OFFICE寫字樓APARTMENT公寓RESIDENCE住宅SHOPPING

金街——萬達廣場場的內(nèi)在在聯(lián)系模模型【功能模型型】【功能價值值體系】寫字樓酒店式公公寓商業(yè)酒店商務(wù)締造造長期居居住客群群商務(wù)帶來來商業(yè)需需求居住配套套的雙重重配置商業(yè)豐富富酒店配配套酒店豐富富商務(wù)配配套居住提供供穩(wěn)定商商業(yè)客群群不同居住住的相互互彌補配套吸引引商務(wù)聚聚集居住豐富富商務(wù)配配套商業(yè)豐富富居住配配套商務(wù)催生生短租商商客酒店帶來來豐沛商商旅消費費者1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系明白了物物業(yè)組合合原理，，你就不不疑惑，，為什么么檔次最高的購購物中心心，會開在甲級寫寫字樓及及銀行最最集中的的地方。香港最高高檔的購購物中心心基本都都位于甲甲級寫字字樓及銀銀行最集集中的地地方。因因為在此此區(qū)域集集中了全全滿港最最高收入入的人群群。其中最個個代表性性的有：：置地廣廣場、太太古廣場場和IFC、深圳華華潤萬象象城、KKMALL1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系置地廣場場位于云云集了100多家國際際銀行和和甲級寫寫字樓的的中環(huán)區(qū)區(qū)內(nèi)，是是香港著著名的高高檔購物物中心，，是香港港全球一一線品牌牌的集散散地，基基本為全全港獨一一無二的的國際一一線品牌牌，如頂頂級高檔檔服飾等等。1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系太古廣場場位于香香港金鐘鐘金道88號，定位位為高檔檔區(qū)域型型購物中中心，周周邊有眾眾多五星星級酒店店、甲級級寫字樓樓、銀行行。1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系IFCMALL位于香港城市市中心，與香香港最高的新新地標(biāo)國際金金融中心相連連，是香港國國際金融中心心組成部分之之一，與國際際銀行、甲級級寫字樓、五五星級酒店融融為一體。作作為領(lǐng)導(dǎo)潮流流的購物中心心，這里搜羅羅國際頂尖品品牌，云集國國際品牌名店店達100余家。1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在在聯(lián)系購物中心選址的二八原則，即確定定20分鐘商圈之內(nèi)內(nèi)的客源要做做80％的生意香港購物中心心在開發(fā)建設(shè)設(shè)之前，一般般都有十分精精確的商圈核核算，作為城城市中心的購購物中心，香香港購物中心心都信奉的一一個基本商圈圈原則就是：：20分鐘商圈之內(nèi)內(nèi)的客源要做做80％的生意，這這一原則被稱稱為香港購物物中心二八原原則。香港購物中心心并不相信太太遠(yuǎn)的邊緣商商圈能帶來巨巨大的人流，，所以在客源源半徑上，擴擴大了20分鐘核心商圈圈的作用，而而將30分鐘次要商圈圈及1個小時的邊緣緣的期望值降降低。1.1.6綜合體（complex）業(yè)態(tài)的內(nèi)在在聯(lián)系Q1：互動環(huán)節(jié)有誰知道華潤潤萬象城和KKMALL為什么選址在在蔡屋圍？1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素香港購物中心心的開發(fā)，緊緊隨地鐵建設(shè)設(shè)的腳步，地地鐵到哪里，，購物中心開開發(fā)就跟到哪哪里，在香港港購物中心的的開發(fā)戰(zhàn)略中中，“位置、、交通”往往往是最先要考考慮的，也是是最重要的因因素，其重要要性關(guān)系到購購物中心建設(shè)設(shè)的成敗。在1979年以前，香港港事實上只有有一家購物中中心：海港城城。隨著1979地鐵正式開通通，香港購物物中心的開發(fā)發(fā)進入了嶄新新的時代，基基本上地鐵通通到哪里，購購物中心開發(fā)發(fā)就跟到哪里里。香港購物中心心的商圈呈現(xiàn)現(xiàn)典型的地鐵鐵商圈特點，，香港建在地地鐵軌道交通通線路上的購購物中心，占占到總數(shù)的70％左右。地鐵到哪里，，綜合體、購購物中心開發(fā)發(fā)就跟到哪里里，火車一響響，黃金萬兩兩1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素購物中心作為為交通樞紐，，而非上落站站香港購物中心心這一選址策策略的精明之之處就在于——最大程度上利利用人流，并并將人流迅速速轉(zhuǎn)換為購買買力。眾所周周知，地鐵只只是一種交通通工具而已，，如果購物中中心只將地鐵鐵視為一種交交通工具，而而地鐵在地底底下快速通過過，則地鐵對對于購物中心心的意義并不不太大。香港購物中心心的精明之處處在于利用地地鐵使購物中中心成為地面面的人流和地地鐵人流交匯匯的場所，購購物中心就成成為地鐵與地地面交通工具具的換乘站。。購物中心巴士站地鐵站Q2：互動環(huán)節(jié)誰可以數(shù)得出出八個以上與與地鐵相關(guān)的的大型購物中中心？1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素旅游經(jīng)濟在香香港占有相當(dāng)當(dāng)重要的地位位。2004年，香港旅游游人數(shù)達2181萬人，香港成成為世界旅游游之都，為促促進經(jīng)營，增增加營業(yè)額，，香港購物中中心十分重視視旅游經(jīng)濟。。時代廣場購購物中心位于于銅鑼灣，是是該區(qū)域最大大的購物中心心。時代廣場場在利用旅游游經(jīng)濟拉動方方面十分有經(jīng)經(jīng)驗，時代廣廣場曾被列為為香港十大旅旅游景點之一一，已成為外外地游客觀光光、購物必去去地之一，其其中內(nèi)地游客客更是成為了了商場客流的的主要來源之之一。時代廣場主要要入口處有3000平方米的室外外露天廣場及及大型電子屏屏幕，在此連連續(xù)十年舉行行了除夕夜““蘋果倒數(shù)””迎新活動，，成為香港迎迎新狂歡的代代表性場景，，時代廣場的的眾多設(shè)施具具有旅游觀光光特色，如內(nèi)內(nèi)部設(shè)有全亞亞州首座環(huán)形形電梯，讓人人倍感新奇。深圳的世界之之窗、歡樂谷谷，新年倒計計時活動等，，也是旅游的的熱點旅游景景點。綜合體購物中中心與旅游景景點的結(jié)合1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素購物中心的樓樓層設(shè)置原則則城市中心的購物中中心最多達18層，商業(yè)向空空中發(fā)展，將將商業(yè)價值利利用到極致。。都市型購物中心以以垂直型為主主，商業(yè)向空空間發(fā)展的特特點比較明顯顯。香港購物物中心絕大多多數(shù)在3層以上，5－9層的很普遍，，其中最高達達到18層。購物中心樓層數(shù)購物中心樓層數(shù)太古廣場5海港城4又一城7時代廣場12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18有誰知道深圳圳哪家購物中中心的樓層做做到最高？1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素設(shè)計復(fù)合型人流推推動結(jié)構(gòu)，地鐵地下出出入口與商場場的地下層相相連接，高架地鐵出入入口直接與較高樓樓層相連，提提高各樓層租租金收益水平平。香港購物中心心的規(guī)劃思想想是很先進的的，其中一個個非常重要的的經(jīng)驗就是對對人流推進結(jié)結(jié)構(gòu)的設(shè)計很很先進、很多多元化。在國國際上，很多多購物中心的的人流推進結(jié)結(jié)構(gòu)很單一，，他們的人流流推進結(jié)構(gòu)是是平面的，單單調(diào)的，線性性的。即使在在購物中心的的發(fā)源地——美國，由于購購物中心的樓樓層普遍不高高，所以人流流推進結(jié)構(gòu)也也大多是簡單單的平面性質(zhì)質(zhì)的結(jié)構(gòu)。1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素香港具有復(fù)合合型人流推進進結(jié)構(gòu)的購物物中心比較有有典型意義的的是太古廣場場。從人流推推進結(jié)構(gòu)來說說，太古廣場場擁有三個層層面的人流推推進系統(tǒng)，同同時對多個樓樓層直接導(dǎo)入入客流。人流人流推進結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流太古廣場地下層與地鐵相連，停車場設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進入商場。第二是地面層的人流太古廣場由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進入商場。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費水平強，消費能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進入商場的人流。1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素不把停車場只放放在負(fù)一層，，而是將停車車場進行多樓樓層設(shè)置，進進行人流引導(dǎo)導(dǎo)不把停車場只只放在負(fù)一層層，而是將停停車場進行多多樓層布置，，其目的不僅僅是在城市中中心，寸土寸寸金的地方創(chuàng)創(chuàng)造更多的停停車位，而且且停車場多樓樓層設(shè)置的結(jié)結(jié)果更便于人人流引導(dǎo)，使使購物中心人人流的進入途途徑和分布更更加合理。頂層停車場商場商場商場負(fù)三層停車場負(fù)二層停車場負(fù)一層停車場主出入口1.1.7綜合體（complex）的交通規(guī)劃劃要素一、層層退縮縮的中庭設(shè)計計，讓顧客的的空間感受最最佳化。從第一層開始始，隨著層次次向上延伸，，弧形的半徑徑也按比例依依次延長，形形成層層依次次向后退縮的的環(huán)繞中庭的的弧形回廊。。這樣的設(shè)計使使顧客感覺到到購物中心內(nèi)內(nèi)部的空間很很開闊，進入入商場馬上有有一種豁然開開朗的感覺，，心情愉悅，，激起顧客在在商場購物、、休閑的欲望望。雖然犧牲一定定的商鋪面積積，但隨著樓樓層的往上，，環(huán)繞回廊上上面向中庭的的商鋪面積也也依次增加，，開發(fā)商獲得得了更多更具具商業(yè)價值的的一線商鋪，，同時提升了了整個購物中中心的購物環(huán)環(huán)境。購物區(qū)購物區(qū)購物區(qū)走道走道走道層層退縮的中中庭設(shè)計，讓讓顧客的空間間感受最佳化化。1.2.1綜合體（complex）的案例研究究華潤萬象城1.2.1綜合體（complex）的案例研究究華潤萬象城定定位于中高端端市場，目前前已經(jīng)進入深深圳、杭州以以及沈陽等城城市城市深圳、杭州、沈陽、南寧、選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬象城產(chǎn)產(chǎn)品特點1.2.1綜合體（complex）的案例研究究華潤萬象城選選址在城市核核心地段以及及規(guī)劃的城市市副中心，項項目的開發(fā)規(guī)規(guī)模較大，多多為50萬平米以上華潤萬象城所所在城市項目目指標(biāo)深圳杭州沈陽855商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080規(guī)劃城市商業(yè)業(yè)副中心--50占地面積（萬平方米））構(gòu)成元素具體地址總建筑面積（萬平方米））商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業(yè)中心心城市中心羅湖區(qū)寶安南南路1881號錢江新城慶春春東路與富春春路交叉口沈陽金廊沿線線，和平區(qū)和和平大橋省委委對面1.2.1綜合體（complex）的案例研究究華潤萬象城功功能組合完善善，各項目均均包含商業(yè)、、寫字樓、酒酒店、公寓和和住宅，并以以商業(yè)功能為為核心功能構(gòu)構(gòu)成深圳杭州深圳和和杭州州萬象象城功功能構(gòu)構(gòu)成1.2.1綜合體體（complex）的案案例研研究華潤萬萬象城城定位位于中中高端端物業(yè)業(yè)類型型，各各功能能物業(yè)業(yè)定位位一致致華潤萬萬象城城物業(yè)業(yè)類型型城市名稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式服務(wù)公寓精裝修國際5A甲級深圳寫字樓中高檔購物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城住宅柏悅酒店君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城國際5A甲級超五星級商務(wù)酒店類型品牌酒店式服務(wù)公寓超五星級商務(wù)酒店1.2.1綜合體體（complex）的案案例研研究華潤萬萬象城城開發(fā)發(fā)均以以商業(yè)業(yè)為起起點，，開發(fā)發(fā)步驟驟依據(jù)據(jù)不同同項目目特點點有所所不同同一期期工工程程2002年10月2004年12月2008年下下半半年年2005年12月深圳圳商業(yè)業(yè)寫字字樓樓酒店店公寓寓住宅宅2009年2013年杭州州2011年2006年底底商業(yè)業(yè)寫字字樓樓酒店店公寓寓住宅宅三期期工工程程二期期工工程程商業(yè)業(yè)熟熟地地開發(fā)發(fā)商商進進一一步步提提升升商商圈圈價價值值，，二二期期開開發(fā)發(fā)住住宅宅實實現(xiàn)現(xiàn)收收益益商業(yè)業(yè)生生地地，，核核心心商商圈圈人人口口不不足足商業(yè)業(yè)和和住住宅宅同同期期開開發(fā)發(fā)，，保保證證核核心心商商圈圈內(nèi)內(nèi)人人口口供供給給，同同時時為為項項目目提提供供豐豐沛沛滾滾動動資資金金萬象象城城開開發(fā)發(fā)步步驟驟1.2.1綜合合體體（（complex）的的案案例例研研究究深圳圳萬萬象象城城購購物物中中心心，，定定位位于于中中高高收收入入人人群群及及游游客客，，提提供供中中高高檔檔次次購購物物、、餐餐飲飲和和娛娛樂樂綜綜合合服服務(wù)務(wù)萬象象城城購購物物中中心心簡簡介介設(shè)計計單單位位：：美國國RTKL建筑筑師師事事物物所所規(guī)模模：：總建建筑筑面面積積18.8萬平平方方米米營業(yè)業(yè)面面積積12萬平平方方米米商商鋪鋪，，近近300家地下下2層、、地地上上5層，，停停車車位位1030個開業(yè)業(yè)時時間間：：2004年12月定位位：：滿足足中中高高收收入入人人群群及及游游客客中中高高檔檔次次購購物物、、餐餐飲飲和和娛娛樂樂綜綜合合需需求求的的時時尚尚購購物物中中心心購物物中中心心概概況況寬闊闊的的中中庭庭設(shè)設(shè)計計、、各各樓樓層層之之間間的的便便利利交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)以以及及考考究究的的裝裝修修和和燈燈光光效效果果共共同同營營造造出出萬萬象象城城““自自由由””、、““時時尚尚””、、““舒舒適適””的的購購物物氛氛圍圍內(nèi)部部墻墻壁壁和和地地面面以以花花崗崗巖巖為為主主要要材材料料，，色色調(diào)調(diào)以以暖暖色色調(diào)調(diào)為為主主，，給給人人時時尚尚、、舒舒適適的的感感覺覺寬闊闊的的中中廳廳設(shè)設(shè)計計使使購購物物者者的的視視野野開開闊闊，，并并獲獲得得豐豐富富視視覺覺感感受受由59部扶扶梯梯，，17部直直梯梯，，3部觀觀光光梯梯構(gòu)構(gòu)件件的的垂垂直直交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)使使各各樓樓層層之之間間的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換十十分分便便利利購物物中中心心分分析析1.2.1綜合合體體（（complex）的的案案例例研研究究1.2.1綜合合體體（（complex）的的案案例例研研究究萬達達廣廣場場1.2.1綜合合體體（（complex）的的案案例例研研究究萬達達廣廣場場已已成成為為快快速速復(fù)復(fù)制制的的成成熟熟產(chǎn)產(chǎn)品品，，定定位位于于滿滿足足大大眾眾市市場場商商業(yè)業(yè)、、商商務(wù)務(wù)以以及及住住宅宅的的綜綜合合性性物物業(yè)業(yè)城市市全國國擴擴張張，，目目前前萬萬達達廣廣場場全全國國開開業(yè)業(yè)109家以二二線線城城市市為為主主選址址區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心城市市新新區(qū)區(qū)中中心心產(chǎn)品品通常常以以商商業(yè)業(yè)與與寫寫字字樓樓為為基基本本配配置置，，并并視視項項目目具具體體情情況況的的不不同同配配合合酒酒店店、、公公寓寓及及住住宅宅等等多多種種功功能能商業(yè)業(yè)部部分分突突出出購購物物功功能能，，主主力力店店占占比比高高，，以以滿滿足足功功能能性性需需求求為為主主經(jīng)營營策策略略商業(yè)部分分租賃模模式寫字樓、、公寓和和住宅銷銷售為主主酒店采取取委托經(jīng)經(jīng)營開發(fā)步驟驟以商業(yè)部部分和寫寫字樓或或者住宅宅先期開開發(fā)為主主萬達綜合合體產(chǎn)品品特點1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究萬達廣場場選址多多數(shù)在城城市的區(qū)區(qū)域中心心#城市名稱選址類型地點功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場商業(yè)+寫字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓10無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓部分萬達各綜合合體項目目概況1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究萬達集團團經(jīng)過不不斷的實實踐與創(chuàng)創(chuàng)新，逐逐漸形成成了目前前以城市市綜合體體為主的的產(chǎn)品模模式第一階段段單一主主力店第二階段段多業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)廣廣場第三階段段城市綜綜合體2001-20032004-20052005至今商業(yè)內(nèi)容容經(jīng)營模式式代表項目目評價單一主力力店加少少量商鋪鋪主力店租租賃；商商鋪銷售售長春、濟濟南、長長沙、南南昌、青青島、南南京業(yè)態(tài)比較較單一，，面積偏偏小，人人流量和和商業(yè)豐豐富程度度受限制制多棟建筑筑組合為為商業(yè)廣廣場形式式，各單單獨建筑筑引進不不同業(yè)態(tài)態(tài)主力店店，之間間由步行行街連接接沈陽、武武漢、南南寧以租賃為為主北京、寧寧波、上上海、重重慶、成成都、西西安、無無錫、蘇蘇州、沈沈陽、濟濟南、哈哈爾濱住宅全部部銷售，，寫字樓樓租售結(jié)結(jié)合，商商業(yè)租賃賃，酒店店持有涵蓋零售售業(yè)態(tài)、、休閑娛娛樂、餐餐飲文化化、寫字字樓、酒酒店以及及住宅多多功能城城市綜合合體多種業(yè)態(tài)態(tài)的引入入豐富了了商業(yè)功功能，市市場影響響力提升升多種功能能復(fù)合，，市場影影響力進進一步提提高；同同時，通通過住宅宅、寫字字樓的滾滾動開發(fā)發(fā)，緩解解了項目目資金壓壓力萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三個發(fā)發(fā)展階段段1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究特點：（1）選擇省省會或中中心城市市布局（2）選址都都在城市市最核心心商圈；；（3）占地面面積在1.2-2萬平，建建筑面積積在4-6萬平左右右；（4）主力店店一般3家，沃爾爾瑪超市市、家具具家電專專業(yè)賣場場及萬達達影院；；（5）1層為精品品、服飾飾，2、3層為超市市，4層為專業(yè)業(yè)賣場和和影院。。（6）建筑形形態(tài)都為為單個盒盒子式案例：長沙萬達達商業(yè)廣廣場南昌萬達達商業(yè)廣廣場萬達第一代產(chǎn)品品：2002-2003年純純商業(yè)業(yè)盒盒子子式1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究特點：（1）選擇省省會或中中心城市市布局（2）選址都都在城市市最核心心商圈；；（3）占地面面積在5萬平左右右，建筑筑面積在在15萬平左右右；（4）主力店店一般為為4家，百貨貨、超市市、建材材家電專專業(yè)賣場場、影院院；（5）每個主主力店都都為一個個單體盒盒子，由由多個盒盒子組成成商業(yè)廣廣場。萬達第二二代產(chǎn)品：：2004年純純商商業(yè)組組合式案例：沈陽萬達達商業(yè)廣廣場天津萬達達廣場1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究特點：（1）選擇省省會或中中心城市市布局（2）選址在在城市副副中心或或新區(qū)的的中心；；（3）占地面面積在10-20萬平，建建筑面積積在40-80萬平，其其中商業(yè)業(yè)規(guī)模在在15-20萬平左右右；（4）產(chǎn)品一一般涵蓋蓋了星級級酒店、、寫字樓樓、酒店店式公寓寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街街區(qū)、廣廣場及高高尚居住住社區(qū)等等組成；；（5）商業(yè)的的主力店店一般為為百貨、、超市、、專業(yè)賣賣場、影影院、美美食等；；（6）建筑形式式為綜合合體，以以盒子+街區(qū)+高層的組組合形式式；案例寧波萬達達廣場上海萬達達廣場萬達第三代產(chǎn)品品：2006年后多多產(chǎn)品綜綜合體體1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究特點：（1）選擇省省會或中中心城市市布局（2）選址在在城市副副中心或或新區(qū)的的中心；；（3）占地面百萬萬平米，，建筑面積積在數(shù)百萬萬平。（4）產(chǎn)品一一般涵蓋蓋了萬達購購物中心心+創(chuàng)意休閑閑街區(qū)+體驗型娛娛樂中心心(大劇院+會展中心心+電影院+大型單體體娛樂項項目+影視主題題公園)+酒店集群群+寫字樓組組成。（5）商業(yè)的的主力店店一般為大大的建筑筑單體組組合；（6）建筑形式式為綜合合體，以以盒子+街區(qū)+住宅+游樂場+文化基地地等多元元化組合合形式；案例武漢萬達達城哈爾濱萬萬達文化化旅游城城萬達第四四代產(chǎn)品：2014年后綜合體+旅游+文化+產(chǎn)業(yè)萬萬達達城沿街商鋪-自發(fā)形成成特色商街街-統(tǒng)一規(guī)劃劃百貨商場場持持有經(jīng)營文化、商商業(yè)、旅旅游、酒酒店第三代城市綜合合體一代店長沙解放放路萬達達二代店上海五角角場萬達達三代店寧波鄞州州萬達萬達城萬達商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開啟了中中國城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展的新新紀(jì)元——改革開放放后中國國商業(yè)形態(tài)發(fā)展展經(jīng)歷三三個發(fā)展階階段，由早期自自發(fā)形成成的沿街街商鋪向向特色主題題商業(yè)街街轉(zhuǎn)型，如今已已發(fā)展成成城市商業(yè)綜合合體形式，未來來正逐步步結(jié)合文文化衍生生出更高高端的形形態(tài)。60-70年代80-90年代21世紀(jì)初目前2020年……中國內(nèi)地地專業(yè)店百貨店、、大型購購物中心心商業(yè)街、、城市綜綜合體歐美發(fā)達國家家1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究萬達廣場場多數(shù)以以商業(yè)功功能為主主導(dǎo)，輔輔以寫字字樓、酒酒店、公公寓以及及住宅，，具體各各功能物物業(yè)比例例視項目目情況有有所不同同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達綜合合體各功功能體量量構(gòu)成1.2.1綜合體（（complex）的案例例研究萬達廣場場各項目目的商業(yè)業(yè)及酒店店類型較較為統(tǒng)一一，而寫寫字樓及及住宅類類物業(yè)則則情況有有所不同同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費者檔次主力店類型星級品牌類型類型1上海區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達城中城甲級--------2北京區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特普通住宅--3哈爾濱區(qū)域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚電玩、大歌星KTV、萬達國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特--普通公寓4寧波區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨--五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬達影城、大歌星KT