房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第四章房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求與決策內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資概述第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的投資政策第四章房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資概述1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類3．房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念房地產(chǎn)開發(fā)融資是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，借助于金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)籌措開發(fā)資金而進(jìn)行的資金融通行為。如：貸款、發(fā)行股票和債券等。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類間接融資是指資金供求雙方不直接見面，而是由資金的供給者將資金提供給金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如房地產(chǎn)抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、流動(dòng)資金貸款、租賃融資等。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)在房地產(chǎn)開發(fā)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。3．房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)具有3個(gè)特點(diǎn)：融資規(guī)模大償還期較長房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求與決策內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容1．房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求五個(gè)方面：(1)確定合理的融資規(guī)模(2)正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本(3)統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益(4)按規(guī)定建立資本金制度(5)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容介紹三個(gè)內(nèi)容：概念、方案內(nèi)容與選擇

(1)房地產(chǎn)開發(fā)融資決策的概念房地產(chǎn)開發(fā)融資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在企業(yè)融資目標(biāo)的總體要求下，從若干個(gè)可以選擇的融資方案中選擇令人滿意的方案的過程。(2)房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容：7個(gè)方面

①欲籌集資金的幣種、數(shù)額。②融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。③資金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策內(nèi)容④融資風(fēng)險(xiǎn)分分析及風(fēng)險(xiǎn)管管理措施。融融資風(fēng)險(xiǎn)是指指融資過程中中可能給房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)造成損失的的不確定性。。風(fēng)險(xiǎn)管理措措施指風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)自自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁、風(fēng)險(xiǎn)中中和，以及外外匯套期保值值等具體措施施。2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資的決策策內(nèi)容⑤融資成本預(yù)算算，即在融資資過程中所必必須支付的手手續(xù)費(fèi)、工本本費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用的估估算。2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資的決策策內(nèi)容⑥融資方法。。即對(duì)直接融資資或委托融資資做出選擇。。直接融資是由由房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)直接向向投資人籌集集房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營資金金，如直接預(yù)預(yù)售房屋收取取購房款、直直接發(fā)行股票票、債券籌資資等。委托融融資是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委委托銀行、證證券公司、信信托投資公司司等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)代理企業(yè)融融資，如委托托發(fā)行股票、、債券等，以以及向金融機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款。2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資的決策策內(nèi)容⑦明確融資的的權(quán)力責(zé)任關(guān)關(guān)系，安排融融資工作各階階段的先后順順序，以及各各階段的具體體目標(biāo)、任務(wù)務(wù)、時(shí)間、地地點(diǎn)和負(fù)責(zé)人人等。2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資的決策策內(nèi)容(3)房地產(chǎn)開發(fā)融融資方案的選選擇方法一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)可可行的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)融資方方案的安全性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性和可行性性用分級(jí)評(píng)價(jià)的的方式進(jìn)行比比較，即將安安全性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性和可行性性各指標(biāo)按優(yōu)優(yōu)劣順序排列列為A、B、C、D四級(jí)，選擇出出安全性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和可行行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人人滿意的方案案。見p49.2．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資的決策策內(nèi)容第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式形式：銀行貸款融資資、證券融資資、房地產(chǎn)信信托融資、其其他方式。1．銀行貸款融融資(1)銀行向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)放貸款的要要求銀行發(fā)放住房房開發(fā)貸款的的條件是：自有資金應(yīng)不低于開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總投資資的30％；開發(fā)項(xiàng)目““四證”齊全，即具具備：《國有土地使用用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》和《建設(shè)工程施工工許可證》。(2)銀行向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)放貸款的類類型：主要有3種：第一種是“房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)流動(dòng)資金金貸款”第二種是“房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款”第三種“房地地產(chǎn)抵押貸款款”我國從事房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款業(yè)務(wù)的主要要是建設(shè)銀行和工工商銀行。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資資金貸款”主要用于補(bǔ)充充企業(yè)為完成成計(jì)劃內(nèi)土地地開發(fā)和商品品房建設(shè)任務(wù)務(wù)所需要的流流動(dòng)資金。使用范圍包括括材料設(shè)備等的的儲(chǔ)備、在建建工程的各種種開支、售前前成品資金的的占用、結(jié)算算資金的占用用，以及企業(yè)業(yè)在銀行的存存款和必備庫庫存現(xiàn)金等。。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式“房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目貸款””是為具體的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供的生生產(chǎn)性流動(dòng)資資金貸款。貸款只能用于貸款項(xiàng)目的土土地征用、拆拆遷補(bǔ)償、前前期工程、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、建筑安裝裝、公建配套套等發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用支出。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式“房地產(chǎn)抵押押貸款”，包括“土地開開發(fā)抵押貸款款”和“房屋屋開發(fā)抵押貸貸款”?！胺康禺a(chǎn)抵押押貸款”根據(jù)融資目的的不同，可以以劃分為兩種種：一種是經(jīng)營性抵押貸貸款，也稱房房地產(chǎn)開發(fā)抵抵押貸款，是是指開發(fā)商以以購得的土地地使用權(quán)及其其建筑物附著著物為抵押，，向銀行取得得開發(fā)貸款，，包括流動(dòng)資資金抵押貸款款、大修理抵抵押貸款、專專項(xiàng)抵押貸款款等。另一種是消費(fèi)性抵押貸貸款，多發(fā)生生在居民個(gè)人人購房時(shí)，所所以也稱為個(gè)個(gè)人住房抵押押貸款。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式2．證券融資證券融資是指通過房地產(chǎn)產(chǎn)債券、股票票等證券的發(fā)發(fā)行和流通來來融通房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金的的有關(guān)金融活活動(dòng)。1)征券融資的優(yōu)優(yōu)越性①有利于吸收收大眾資金。。②有利于分散散投資風(fēng)險(xiǎn)。。③有利于金融融市場(chǎng)的繁榮榮和房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營管理理的改善。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式2)房地產(chǎn)證券的的發(fā)行證券融資主要要有兩種形式式：房地產(chǎn)債券融融資和房地產(chǎn)產(chǎn)股票融資。。融資的內(nèi)容容均包括證券券的發(fā)行和流流通兩個(gè)方面面。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(1)房地產(chǎn)債券的的發(fā)行房地產(chǎn)債券是是政府或金融機(jī)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為了籌籌措房地產(chǎn)開開發(fā)資金而向向社會(huì)發(fā)行的的借款信用憑憑證。債券持有人無無權(quán)參加房地地產(chǎn)企業(yè)的管管理，也不對(duì)對(duì)其經(jīng)營狀況況承擔(dān)責(zé)任或或享受權(quán)益。。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式以債券發(fā)行主主體不同，房地產(chǎn)債券分分為政府債券券、金融債券券和企業(yè)債券券3種。發(fā)行債券融資資在國內(nèi)還屬屬于起步階段段。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(2)房地產(chǎn)股票的的發(fā)行房地產(chǎn)股票是是股份制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的的股份入股憑憑證。股票購買者即即股東，對(duì)企企業(yè)擁有以股票體現(xiàn)的的部分所有權(quán)權(quán)，有權(quán)根據(jù)據(jù)企業(yè)的經(jīng)營營成果獲得股股息和紅利，，但必須對(duì)企企業(yè)經(jīng)營不良良的后果負(fù)有有限責(zé)任。不不能退股，但但可以把其股股票轉(zhuǎn)讓給別別人。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式股份公司有發(fā)發(fā)起式和募集集式兩種。募集式的上市市公司股票是向社會(huì)公開開發(fā)行的，可可以在證券市市場(chǎng)上流通。。發(fā)起式的股份份公司股票是不上市股票票，只在房地地產(chǎn)股份企業(yè)業(yè)內(nèi)部發(fā)行的的股票，一般般采取記名股股權(quán)證的形式式。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式3．房地產(chǎn)信托托融資所謂房地產(chǎn)信信托是指貨幣所有者者或房地產(chǎn)所所有者基于對(duì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的的信任，委托托其代理購、、建、租賃、、經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)及其證券的的經(jīng)濟(jì)行為。。這是一種以以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)為核心，以以信任為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以委托為為方式的財(cái)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和管理制制度。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式在信托關(guān)系中中，把貨幣或或房地產(chǎn)委托托給他人管理理和處置的一一方稱“委托方”；接受委托的的金融機(jī)構(gòu)稱稱“受托方”；被委托的的房地產(chǎn)或證證券稱為“委托標(biāo)的物物”；享受信托利利益的人叫“受益人”，可以是自然然人，也可以以是法人。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(1)房地產(chǎn)信托投投資(2)房地產(chǎn)信托存存款(3)房地產(chǎn)信托貸貸款(4)房地產(chǎn)信托基基金第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(1)房地產(chǎn)信托投投資房地產(chǎn)信托投投資是指委托人將資資金交存信托托投資公司或或銀行，指定定投資方式，，由信托機(jī)構(gòu)構(gòu)代為運(yùn)營的的投資方式。。常見的有委托代建信托托投資、融資資性住房信托托投資、代理理發(fā)行房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的有價(jià)價(jià)證券等。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(2)房地產(chǎn)信托存存款房地產(chǎn)信托存存款是指由信托投資資機(jī)構(gòu)在特定定的資金來源源范圍內(nèi)辦理理的存款。其來源一般是是財(cái)政部門用以以有償使用的的預(yù)算外資金金，企事業(yè)單單位及其主管管部門可以自自主支配和有有償使用的資資金，以及個(gè)個(gè)人特約信托托存款等。利率要比銀行稍高高。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(3)房地產(chǎn)信托貸貸款信托貸款是金金融信托機(jī)構(gòu)構(gòu)受委托人委委托，在委托托人存入的委委托存款額度度內(nèi)，按委托托人指定的方方向和金額發(fā)發(fā)放的貸款。。金融信托機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)信托貸貸款不承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托貸貸款是指金融信托機(jī)機(jī)構(gòu)利用吸收收的房地產(chǎn)信信托存款、自自有資金和籌籌集的其他資資金向房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款。主要用于房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)資資金，它比一一般銀行貸款款靈活方便，，審批迅速，，但其利率要要比銀行稍高。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式(4)房地產(chǎn)信托基基金信托基金是一種以發(fā)行收收益憑證的方方式匯集不特特定多數(shù)(法人和自然人人)投資者的資金金，由專門投投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行行投資經(jīng)營管管理，并將投投資綜合收益益按比例分配配給投資者的的一種信托基基金制度。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式房地產(chǎn)信托基基金（REIT）是指房地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)為經(jīng)營營房地產(chǎn)信托托投資業(yè)務(wù)而而建立的專門門營運(yùn)資金。。房地產(chǎn)信托基基金的特點(diǎn)：：集體投資、委委托經(jīng)營、分分散風(fēng)險(xiǎn)、共共同受益。第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式4.房地產(chǎn)融資的的其他方式（1）聯(lián)建、參建建融資（2）房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)融資（3）利用外資第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)融資資的主要形式式第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資概述1、概念2、特點(diǎn)3、類型4、過程1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的概念念在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，，投資是指將現(xiàn)在的消消費(fèi)，通過某某種媒介轉(zhuǎn)移移為將來的消消費(fèi)的行為，，是為獲取利利潤而進(jìn)行的的資本投入。。包括股票投資、債債券投資、銀銀行儲(chǔ)蓄、期期貨買賣和房房地產(chǎn)投資5種。第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投投資是指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以獲取取期望收益為為目的，將資資本投入到房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營中的行為為。房地產(chǎn)開發(fā)投投資總體上可可分為房產(chǎn)投資和地地產(chǎn)投資兩大大類；按房地產(chǎn)的不不同用途分為為：工業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)投資、商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)投資和住住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資等等。按投資方式分分為金融房地產(chǎn)投投資(間接性投資如如股票等有價(jià)價(jià)證券)和實(shí)實(shí)物物房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資(直接接性性投投資資)。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)(1)投資資成成本本高高(2)投資資回回收收期期長長(3)投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性大大(4)投資資收收益益性性好好第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(1)投資資成成本本高高原因因：：土地地開開發(fā)發(fā)成成本本高高；；房房屋屋建建筑筑價(jià)價(jià)值值高高；；周周期期長長，，占占用用資資金金大大而而需需要要支支付付大大量量的的貸貸款款利利息息。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(2)投資資回回收收期期長長(3)投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性大大表現(xiàn)現(xiàn)在在五五個(gè)個(gè)方方面面：：①購購買買力力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。②變變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。③經(jīng)營營性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。④社社會(huì)會(huì)性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。⑤自自然然風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(4)投資資收收益益性性好好第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述3．房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的類類型型按房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)內(nèi)容容不不同同分分為為：：土地地開開發(fā)投投資資、、房房屋屋開開發(fā)發(fā)投投資資；；按房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的領(lǐng)領(lǐng)域域不不同同分分為為：：商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資、、工工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資和和住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資；；按房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的主主體體可可分分為為：：國家家投投資資、、企企業(yè)業(yè)投投資資、、個(gè)個(gè)人人投投資資和和外外商商投投資資等等。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述1)按房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)內(nèi)容容分分(1)土地地開開發(fā)發(fā)投投資資土地地開開發(fā)發(fā)投投資資分為為舊城城區(qū)區(qū)土土地地開開發(fā)發(fā)投投資資和和新新城城區(qū)區(qū)土土地地開開發(fā)發(fā)投投資資。。舊舊城城區(qū)區(qū)土土地地開開發(fā)發(fā)投投資資主主要要包包括括拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)和和舊舊城城區(qū)區(qū)改改造造費(fèi)費(fèi)等等。。新新城城區(qū)區(qū)土土地地開開發(fā)發(fā)投投資資主主要要包包括括土土地地征征用用費(fèi)費(fèi)、、城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)和和““三三通通一一平平””費(fèi)費(fèi)等等。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(2)房屋屋開開發(fā)發(fā)投投資資房屋屋開開發(fā)發(fā)投投資資是是指指用用于于房房屋屋及及市市政政公公用用和和生生活活服服務(wù)務(wù)房房屋屋開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的投投資資，，主主要要投投資資構(gòu)構(gòu)成成包括括建建筑筑工工程程投投資資、、安安裝裝工工程程投投資資和和設(shè)設(shè)備備工工器器具具購購置置投投資資。。房房屋屋開開發(fā)發(fā)投投資資可分分為為住宅宅開開發(fā)發(fā)投投資、、辦辦公公樓樓開開發(fā)發(fā)投投資資、、商商業(yè)業(yè)營營業(yè)業(yè)用用房房投投資資和和其其他他投投資資。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述2)按房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的不不同同領(lǐng)領(lǐng)域域分分(1)商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資一般般包包括括商店店、、超超市市、、購購物物中中心心、、旅旅館館和和各各種種服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)等等項(xiàng)項(xiàng)目目。。商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資對(duì)對(duì)其其房房屋屋的的地地理理位位置置要要求求極極高高，，商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資成成本本要要高高于于其其他他行行業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資成成本本。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(2)工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資由于于工工業(yè)業(yè)用用房房適適用用性性差差，，技技術(shù)術(shù)性性強(qiáng)強(qiáng)，，工工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)投投資資者者的的吸吸引引力力小小于于商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。所謂謂適適用用性性差差，，主要要是是指指工工業(yè)業(yè)用用房房屋屋的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布置置需需要要服服從從其其生生產(chǎn)產(chǎn)工工藝藝流流程程的的要要求求，，市市場(chǎng)場(chǎng)適適用用性性較較差差。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述所謂謂技技術(shù)術(shù)性性強(qiáng)強(qiáng)，，是指指一一旦旦科科學(xué)學(xué)技技術(shù)術(shù)水水平平提提高高，，往往往往會(huì)會(huì)造造成成原原有有廠廠房房的的不不適適應(yīng)應(yīng)，，甚甚至至廢廢棄棄。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述(3)住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資目前前乃乃至至今今后后一一段段時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，我我國國住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資仍仍然然是是較較為為突突出出的的投投資資熱熱點(diǎn)點(diǎn)。。但住住房房開開發(fā)發(fā)投投資資必必須須考考慮慮居民民的的實(shí)際際購購買買力力水水平平，，盲盲目目開開發(fā)發(fā)高高檔檔住住宅宅，，將將造造成成大大量量高高檔檔商商品品房房空空置置而而中中檔檔商商品品房房脫脫銷銷的的局局面面。。第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資概概述述4．房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的投投資資過過程程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的投投資資過過程程實(shí)實(shí)際際上上就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的全全過過程程。。四個(gè)階階段：：(1)投資決決策分分析(2)土地開開發(fā)權(quán)權(quán)的獲獲得(3)房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)(4)房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售經(jīng)營營第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資概概述(1)投資決決策分分析房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投投資決決策分分析包括3個(gè)方面面：①市場(chǎng)場(chǎng)分析析。②財(cái)務(wù)務(wù)分析析③可行性性分析析。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資概概述(2)土地開開發(fā)權(quán)權(quán)的獲獲得包括土土地使使用權(quán)權(quán)的取取得及及其成成本。。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資概概述(3)房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)(4)房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售經(jīng)營營第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資概概述第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析1．房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)基基本知知識(shí)2．盈虧虧平衡衡分析析3．敏感感性分分析4．概率率分析析1．房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)基基本知知識(shí)（1）房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)概概念是指房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資過程程中，，低于于預(yù)期期利潤潤，導(dǎo)導(dǎo)致投投資損損失的的可能能性。。原因:各階段段工作作中均均存在在著不不確定定性因因素；；評(píng)價(jià)指指標(biāo)在在一定定程度度上存存在不不確定定性。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的主主要類類型1)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素：：融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和購房房者拖拖欠款款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2)購買力力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)通貨膨膨脹因因素造造成購購買力力下降降。3)利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)利率變變動(dòng)4)變現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)5)社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和意外外事故故風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1．房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)基基本知知識(shí)（2）房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析概概念房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析也叫叫不確確定性性分析析，就就是研研究、、分析析、計(jì)計(jì)算和和預(yù)測(cè)測(cè)房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中的各各種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，為投投資項(xiàng)項(xiàng)目決決策提提供依依據(jù)。。方法：：盈虧平平衡分分析、、敏感感性分分析和和概率率分析析等。1．房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)基基本知知識(shí)2．盈虧虧平衡衡分析析（1）盈虧虧平衡衡分析析的概概念盈虧平平衡分分析又又稱為為保本本分析析或損損益臨臨界分分析，，是通通過項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)(BEP)來分析析項(xiàng)目目成本本與收收益的的平衡衡關(guān)系系的一一種方方法，，主要要用來來考察察項(xiàng)目目適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)變化化的能能力及及考察察項(xiàng)目目的抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力。（2）線性性盈虧虧平衡衡分析析產(chǎn)品銷銷售利利潤＝產(chǎn)品品銷售售收入入—產(chǎn)品銷銷售成成本—產(chǎn)品銷銷售稅稅金其中，，產(chǎn)品品銷售售稅金金取決決于產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售收收人，，而：：產(chǎn)品銷銷售收收入＝＝產(chǎn)品品銷售售量×產(chǎn)品單單位價(jià)價(jià)格產(chǎn)品銷銷售成成本(總成本本)＝變動(dòng)動(dòng)成本本十固固定成成本2．盈虧虧平衡衡分析析線性盈盈虧平平衡分分析假假設(shè)條條件：：①房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品總總銷售售收入入和生生產(chǎn)總總成本本費(fèi)用用都是是房地地產(chǎn)開開發(fā)面面積(產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量)的線性性函數(shù)數(shù)；②產(chǎn)品品銷售售量和和生產(chǎn)產(chǎn)量相相等，，即開開發(fā)的的房地地產(chǎn)能能全部部租售售出去去；③產(chǎn)品品固定定成本本和單單位銷銷售價(jià)價(jià)格在在產(chǎn)品品租售售期間間保持持不變變；④同時(shí)時(shí)開發(fā)發(fā)幾種種不同同類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)將之之組合合折算算成一一種產(chǎn)產(chǎn)品；；⑤計(jì)算算所用用的各各種數(shù)數(shù)據(jù)應(yīng)應(yīng)是正正常生生產(chǎn)年年度的的數(shù)據(jù)據(jù)。2．盈虧虧平衡衡分析析線性盈盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)的計(jì)計(jì)算方方法：：1）用產(chǎn)產(chǎn)銷量量表示示的盈盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)(BEPQ)的計(jì)算算方法法。按照利潤=0確定盈盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)2．盈虧虧平衡衡分析析假設(shè)年年固定定成本本為F，單位可變成成本為V，單位產(chǎn)品價(jià)價(jià)格為P，單位產(chǎn)品銷銷售稅金及及附加費(fèi)為為t，達(dá)到盈虧平平衡時(shí)的年年產(chǎn)量為x，全部計(jì)劃建建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為Q。由利潤=0得到：2．盈虧平衡衡分析Px-（Vx+F）-tx=0，即：所以：2．盈虧平衡衡分析2）其他形式式盈虧平衡衡點(diǎn)的計(jì)算算方法。用銷售單價(jià)價(jià)表示的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)BEPP用生產(chǎn)能力力利用表示示的盈虧平平衡點(diǎn)BEPL用銷售收入入表示的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)BEPS2．盈虧平衡衡分析用銷售單價(jià)價(jià)表示的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)BEPPPx-（Vx+F）-tx=0P-（Vx+F）-Px×銷售稅率=0P=（Vx+F）/x（1-銷售稅率）即：2．盈虧平衡衡分析用生產(chǎn)能力力利用率表表示的盈虧虧平衡點(diǎn)BEPL生產(chǎn)能力利利用率=BEPQ/Q2．盈虧平衡衡分析用銷售收入入表示的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)BEPS2．盈虧平衡衡分析線性盈虧平平衡點(diǎn)的分分析評(píng)價(jià)2．盈虧平衡衡分析盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)越低越好好。盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)低說明：：①當(dāng)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目達(dá)到較較低產(chǎn)量時(shí)時(shí)就可以保保本；②②開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的贏利利區(qū)大，虧虧損區(qū)小，，開發(fā)項(xiàng)目目能取得較較好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益③開發(fā)項(xiàng)目目生命力強(qiáng)強(qiáng)，有較高高的競(jìng)爭能能力；④開發(fā)項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力大。。2．盈虧平衡衡分析（1）敏感性分分析的概念念敏感性分析析是通過分分析、預(yù)測(cè)測(cè)投資項(xiàng)目目主要因素素發(fā)生變化化時(shí)，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的的影響，從從中找出敏敏感性因素素，并確定定其影響程程度的一種種不確定性性分析方法法。主要因素有有：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值、內(nèi)部收收益率、投投資回收期期等。敏感性分析析的目的是是在充分了解解和掌握項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因因素及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度的情情況下，考考察投資項(xiàng)項(xiàng)目承受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能力力。3．敏感性分分析（2）敏感性分分析的步驟驟1)選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)2)選擇需要分分析的不確確定性因素素3)確定變量的的變化范圍圍并計(jì)算其其變動(dòng)幅度度4)確定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因因素的敏感感程度3．敏感性分分析4．概率分析析（1）概率分析析的概念概率就是根根據(jù)不確定定性因素在在一定范圍圍的隨機(jī)變變動(dòng)，分析析確定這種種變動(dòng)的概概率分布和和它們的期期望值及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏差，，進(jìn)而為投投資者決策策提供可靠靠依據(jù)。概率分析的的方法，主主要的有3種類型：第一種是分分析法，如如樂觀準(zhǔn)則則法、悲觀觀準(zhǔn)則法等等；第二種是數(shù)數(shù)學(xué)期望值值法；第三種是模模擬法，常常用的有蒙蒙特卡洛模模擬法等。。（2）概率分分析方法1)概率分布：：由各個(gè)隨機(jī)機(jī)變量與其其相應(yīng)的概概率組成的的數(shù)列稱為為概率分布布。4．概率分析析概率分布的的性質(zhì)：①各概率P(xi)≥0；②各概率總和和P(xi)＝l。。4．概率分析析2)期望值計(jì)算算期望值是隨隨機(jī)變量可可能值的加加權(quán)平均數(shù)數(shù),即：4．概率分析析3)標(biāo)準(zhǔn)偏差計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)偏差是是用來表示示隨機(jī)變量量可能值的的離散程度度的一個(gè)指指標(biāo)，即期期望值的偏偏離程度的的一個(gè)指標(biāo)標(biāo)值。4．概率分析析標(biāo)準(zhǔn)偏差標(biāo)準(zhǔn)差越越小，說說明隨機(jī)機(jī)變量取取值偏離離其期望望值的離離散程度度越小，，風(fēng)險(xiǎn)就就越?。?；反之則則風(fēng)險(xiǎn)就就越大。。4．概率分分析4)概率分析析法的應(yīng)應(yīng)用見p65。4．概率分分析第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資資決策1．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資決策策的概念念2．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資決決策程序序3．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資決決策類型型4．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資決決策方法法1．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資決策策的概念念房地產(chǎn)投投資決策策是指對(duì)對(duì)擬建房房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的必要要性和可可行性進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析，對(duì)對(duì)可以達(dá)達(dá)到目標(biāo)標(biāo)的不同同方案進(jìn)進(jìn)行比較較和評(píng)價(jià)價(jià)，并做做出判斷斷，選擇擇某一方方案的過過程。2．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資決決策程序序(1)確定投資資目標(biāo)(2)擬定投資資方案(3)測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)(4)制定決策策方案(5)分析與評(píng)評(píng)價(jià)(6)選擇方案案3．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資決決策類型型①按決策策目標(biāo)多多少劃分分：單目標(biāo)決決策和多多目標(biāo)決決策；②按決策策制定的的方式劃劃分：單層決策策和多層層決策；；③按決策策掌握的的情報(bào)資資料、信信息的性性質(zhì)不同同劃分：：確定型決決策、不不確定型型決策和和風(fēng)險(xiǎn)型型決策等等；④按決策策使用的的分析方方法劃分分：定性分析析決策和和定量分分析決策策。(1)確定型決決策：確定型決決策是指指影響決決策的因因素或自自然狀態(tài)態(tài)是明確確肯定的的，且一一種方案案只有一一種確定定可以預(yù)預(yù)期達(dá)到到的結(jié)果果。決策的方方法有兩兩種