房地產(chǎn)開發(fā)概論與可行性研究課件

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目

可行性研究主要內(nèi)容項目選擇項目可行性研究概述市場分析經(jīng)濟評價建設(shè)項目投資估算產(chǎn)品成本測算財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價備選方案的選擇不確定性分析項目選擇概念對房地產(chǎn)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定的過程。作用是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)全過程包括項目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益的是項目選擇和規(guī)劃設(shè)計兩個方面。項目選擇是從全局、宏觀上決定項目的定位；而規(guī)劃設(shè)計是從微觀上進一步創(chuàng)造和提高項目開發(fā)的價值。

項目選擇程序廣泛尋找投資項目在管理部門尋找待出讓、批租的土地從媒體廣告尋找合作、轉(zhuǎn)讓土地從咨詢、中介機構(gòu)尋找直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位精心篩選投資項目組織內(nèi)部專家，初選幾個具有初步可研價值的項目對重點項目進行初步可行性研究由各職能部門逐個分析是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準的前提下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目特點，就投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)、經(jīng)濟問題進行研究。項目選擇程序項目投資談判就若干有開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方，就出轉(zhuǎn)讓面積、金額、稅費、合作方式、資金構(gòu)成相應(yīng)條件和價值進行談判。批租土地、合作開發(fā)、征地拆遷等詳細可行性研究委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評估咨詢機構(gòu)完成，要求比較嚴格，對報告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公司總體決策即使可行，也未必一定執(zhí)行。因為科研是立足項目本身角度進行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。房地產(chǎn)項目可行性研究概述概念對開發(fā)項目的必要性、實施項目的外部條件，項目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項目實施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項目的效益等，都需要進行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟研究方法，因為它為其經(jīng)濟開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個流域，充實完善，形成系統(tǒng)。涉及市場供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟財務(wù)三個方面。房地產(chǎn)項目可行性研究概述作用投資決策的依據(jù)籌集資金的依據(jù)簽訂合同的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)目的實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。特點前期性預(yù)測性不確定性房地產(chǎn)項目可行性研究概述專業(yè)機構(gòu)前期的投資機會分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握機會，一般有1、2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可。而詳細可行性研究是全面的經(jīng)濟技術(shù)研究，需要專門的機構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評估咨詢機構(gòu)完成，我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制，然后報政府計劃部門審查立項。人員構(gòu)成注冊房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調(diào)查和分析人員經(jīng)濟分析專家制作人員社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家房地產(chǎn)項目可行性研究概述質(zhì)量體現(xiàn)在研究的最終成果（報告）中，對于項目損益分析的準確程度取決于研究者的知識、經(jīng)驗和掌握的基礎(chǔ)資料和情報量。針對不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國際上通用的為：投資機會研究：誤差范圍±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地產(chǎn)項目可行性研究概述時間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)，同時也影響到質(zhì)量。一般小型項目1～2個月，甚至2~3個星期，中型項目8～9個月，大型項目1.5～2年或更長。從整個建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計準備占1/3，施工建設(shè)占1/3。費用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計算。投資機會研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型項目0.2~1.0%；小型項目1.0~3.0%。房地產(chǎn)項目目可行性研研究概述程序、步驟驟討論可行性性研究的范范圍，確定定研究目標標。市場實地調(diào)調(diào)查，收集集情報和資資料。市場分析、、預(yù)測技術(shù)研究：：項目實施施全過程所所有環(huán)節(jié)的的銜接處理理，環(huán)保措措施，項目目工程施工工工藝和物物資投入等等。經(jīng)濟研究：：項目的資資金籌措、、成本開支支、效益預(yù)預(yù)測、投資資風(fēng)險、國國民經(jīng)濟宏宏觀考察、、社會環(huán)境境效益等。。方案設(shè)計與與選擇：根根據(jù)研究內(nèi)內(nèi)容設(shè)計可可供選擇方方案，或?qū)⒏鱾€方案案的代表性性組合，或或集中優(yōu)點點重點修訂訂設(shè)計最佳佳方案。制定實施計計劃：對選選定方案，，確定所有有具體的技技術(shù)指標范范圍，估算算投資、成成本支出及及收益幅度度等財務(wù)狀狀況，說明明成本、價價格、進度度等變化對對項目效果果影響及其其應(yīng)變能力力。編制報告。。房地產(chǎn)項目目可行性研研究概述內(nèi)容項目背景與與概況項目用地的的現(xiàn)狀調(diào)查查及動遷安安置市場分析與與建設(shè)規(guī)模模的確定規(guī)劃設(shè)計方方案選擇資源供給環(huán)境影響和和環(huán)境保護護項目開發(fā)組組織機構(gòu)、、管理費用用的研究開發(fā)建設(shè)計計劃項目經(jīng)濟與與社會效益益分析（財財務(wù)評價、、國民經(jīng)濟濟評價、風(fēng)風(fēng)險分析等等）結(jié)論及建議議房地產(chǎn)市場場分析（市市場調(diào)查與與預(yù)測）目的了解市場的的宏觀社會會經(jīng)濟因素素，進而把把握投資機機會與方向向；了解市場上上各類物業(yè)業(yè)的供求關(guān)關(guān)系和價格格水平，就就擬開發(fā)項項目進行市市場定位；；了解房地產(chǎn)產(chǎn)使用者對對建筑物功功能和設(shè)計計型式的要要求，用以以指導(dǎo)項目目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計。市場分析要要緊緊圍繞繞特定的開開發(fā)地點和和類型進行行，尤其在在以下四種種情況下：：開發(fā)商對擬擬開發(fā)項目目沒有或很很少有相關(guān)關(guān)經(jīng)驗；擬開發(fā)項目目要持續(xù)幾幾年的時間間，在這段段時間里，，市場的變變化是不可可避免的；；市場不確定定因素較多多；開發(fā)商擬進進入一個特特殊的市場場，沒有經(jīng)經(jīng)驗可資借借鑒。房地產(chǎn)市場場分析（市市場調(diào)查與與預(yù)測）市場調(diào)查的的步驟確定分析目目的確定分析目目標（對象象）：范圍圍與主要問問題選擇分析方方法：確定定數(shù)據(jù)類型型、收集方方法、處理理方法等（估算分析析過程所需需時間與費費用及分析析結(jié)果的預(yù)預(yù)期價值））數(shù)據(jù)收集、、處理與分分析評價初步結(jié)結(jié)果，進行行修正結(jié)論和建議議房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析（（市市場場調(diào)調(diào)查查與與預(yù)預(yù)測測））市場場調(diào)調(diào)查查的的作作用用提高高對對市市場場機機會會的的分分辯辯能能力力，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和和捕捕捉捉市市場場機機會會；；提高高對對市市場場狀狀況況的的把把握握，，增增強強競競爭爭力力；；有利利于于對對項項目目進進展展的的控控制制，，適適時時調(diào)調(diào)整整策策略略。。市場場調(diào)調(diào)查查的的類類型型探測測性性：：對對市市場場情情況況和和面面臨臨的的問問題題比比較較模模糊糊，，不不知知如如何何入入手手時時，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和和提提出出問問題題，，確確定定調(diào)調(diào)查查重重點點；；描述述性性：：對對找找到到的的問問題題進進行行如如實實的的反反映映和和具具體體的的回回答答，，說說明明問問題題；；因果果性性：：進進一一步步分分析析問問題題的的前前因因后后果果，，找找出出影影響響問問題題的的各各個個因因素素及及其其與與問問題題之之間間的的關(guān)關(guān)系系，，分分析析問問題題原原因因；；預(yù)測測性性：：估估計計問問題題發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢勢。。另外外可可以以分分為為：：普普查查、、重重點點調(diào)調(diào)查查、、隨隨機機抽抽樣樣、、非非隨隨機機抽抽樣樣等等。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析（（市市場場調(diào)調(diào)查查與與預(yù)預(yù)測測））市場場調(diào)調(diào)查查的的一一般般內(nèi)內(nèi)容容宏觀觀因因素素：：政治治、、經(jīng)經(jīng)濟濟、、科科技技、、人人文文地地理理、、宗宗教教信信仰仰、、習(xí)習(xí)俗俗、、法法律律法法規(guī)規(guī)等等；；區(qū)域域市市場場因因素素（（與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運作作相相關(guān)關(guān)的的信信息息））：：區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平、、地地區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策、、人人口口因因素素、、城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向與與城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、環(huán)環(huán)境境因因素素等等；；微觀觀市市場場因因素素（（與與投投資資項項目目相相關(guān)關(guān)的的信信息息））：：市場場的的總總體體趨趨勢勢：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)指指數(shù)數(shù)；；供給給：：同同類類物物業(yè)業(yè)的的供供給給量量、、替替代代物物業(yè)業(yè)的的供供給給量量、、增增量量與與存存量量、、市市場場成成交交量量、、土土地地批批租租數(shù)數(shù)量量和和用用途途分分布布；；需求：潛在需需求量（有效效需求量）、、空置率、市市場吸納能力力、人口、收收入、銷售趨趨勢；房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））價格：銷售價價格或租金水水平、地價、、拆遷安置補補償成本、建建造成本和其其它成本費用用、相關(guān)稅費費、投資收益益率、開發(fā)利利潤率等；競爭：市場占占有量、同類類物業(yè)供需情情況、競爭企企業(yè)數(shù)量、競競爭企業(yè)能力力等；中間商：信譽譽、能力等；；其它：金融、、物業(yè)管理等等。特定類型項目目的市場調(diào)查查內(nèi)容住宅項目：與房地產(chǎn)代理理機構(gòu)、物業(yè)業(yè)管理人員特特別是用戶的的溝通，了解解項目周圍地地區(qū)住宅的供供求狀況、價價格水平、對對現(xiàn)有住宅滿滿意的程度和和對未來住房房的希望。房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））工業(yè)或倉儲項項目：考察開發(fā)所必必備的條件，，如勞動力、、交通運輸、、原材料和專專業(yè)人員的來來源；考慮未未來入住者的的意見，如辦辦公、生產(chǎn)和和倉儲用房的的比例，大型型運輸車輛通通道和生產(chǎn)工工藝的特殊要要求，以及對對隔音、抗震震、通風(fēng)、防防火、起重設(shè)設(shè)備安裝等的的特殊要求。。商業(yè)購物中心心項目：考慮所在地區(qū)區(qū)的流動人口口與常住人口口的數(shù)量、購購買力水平以以及該地區(qū)對對零售業(yè)的特特殊要求，考考慮購物中心心的服務(wù)半徑徑及附近其它它購物中心、、中小型店鋪鋪的分布情況況。寫字樓項目：：研究所在地段段的交通通達達程度，擬建建地點的周圍圍環(huán)境及與周周圍商業(yè)設(shè)施施的關(guān)系，還還要考慮內(nèi)外外設(shè)備的平面面布局、特色色與格調(diào)、裝裝修標準、提提供公共服務(wù)務(wù)的內(nèi)容，滿滿足未來潛在在使用者的特特殊需求和偏偏好等。房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））市場資料收集集方法訪問法：根據(jù)據(jù)調(diào)查目的，，擬定調(diào)查提提綱或設(shè)計調(diào)調(diào)查問卷，以以提問或填寫寫問卷的形式式請被調(diào)查者者回答。速度較快且成成本不是太高高。有時信息資料料缺乏客觀性性。面談?wù){(diào)查：有較大的靈活活性，可以集集體面談或針針對重點調(diào)查查對象進行深深入調(diào)查，氣氣氛好，資料料是第一手的的，也比較真真實。成本相對較高高，資料處理理較為繁瑣，，受調(diào)查人員員業(yè)務(wù)水平的的影響較大。。電話調(diào)查：收集資料快，，成本也比較較低，便于信信息處理。不易取得被調(diào)調(diào)查者的合作作，調(diào)查不夠夠深入。房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））通訊調(diào)查：范圍較為廣泛泛，能充分表表達個人意見見，資料較為為客觀、真實實。問卷的回收率率較低，拖延延時間往往較較長。觀察法：通過過觀察被調(diào)查查者行為或收收集其行為痕痕跡?？梢垣@得被調(diào)調(diào)查者不愿意意以及言語無無法提供的信信息；并能客客觀地獲得準準確性較高的的第一手資料料。調(diào)查對象的面面比較窄，花花費的時間較較長，有時僅僅能觀察一些些表象，需與與其它方法進進行結(jié)合。實驗法：將調(diào)調(diào)查范圍縮小小到一定范圍圍進行試驗，，再對整個市市場進行預(yù)測測。數(shù)據(jù)的加工分分析方法列表分析數(shù)理統(tǒng)計方法法分析頻率分布、均均值與百分比比、相關(guān)分析析、多變量分分析、假設(shè)檢檢驗分析等；；圖形分析直方圖、餅圖圖、折線或曲曲線圖等。房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））【案例】南京市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的內(nèi)容供給狀況變化化預(yù)測房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)數(shù)量量以及投入開開發(fā)物業(yè)的數(shù)數(shù)量（增量））（注意開發(fā)發(fā)周期長、利利用土地供給給總量的預(yù)測測進行）；預(yù)測房地產(chǎn)存存量的供應(yīng)量量（三級市場場）；預(yù)測擬開發(fā)物物業(yè)類型及可可替代物業(yè)類類型的供給；；預(yù)測宏觀決策策對房地產(chǎn)供供給的影響。。需求狀況變化化購買力預(yù)測（（社會集團購購買力、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民購買力力等）；投資價值預(yù)測測；市場潛在需求求預(yù)測。價格變動及其其影響預(yù)測市場競爭能力力發(fā)展趨勢預(yù)預(yù)測（本企業(yè)業(yè)及競爭企業(yè)業(yè)）房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的步驟確定預(yù)測對象象：擬投資物物業(yè)類型在合合理開發(fā)建設(shè)設(shè)期后的市場場需求、供給給等狀況；收集、分析資資料；選定預(yù)測方法法和預(yù)測模型型進行預(yù)測；；評價、修正初初步預(yù)測結(jié)果果；預(yù)測房地產(chǎn)市場分分析（市場調(diào)調(diào)查與預(yù)測））市場預(yù)測的方方法定性方法特爾斐法（專專家意見法））：充分發(fā)揮各方方面專家的知知識、經(jīng)驗和和判斷能力；；獨立性和往復(fù)復(fù)性；時間、資金花花費少并可得得到多種有價價值的觀點和和意見；但意見難免有有主觀片面性性；要注意專家的的代表性、廣廣泛性、數(shù)量量以及意見反反饋時間。意見集中法市場因素變動動激烈時，能能考慮多種非非定量因素；；簡單易易行，，缺乏乏歷史史資料料也能能進行行；但易受受市場場形式式的影影響。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析（市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測）定量方方法時間序序列法法：假定影影響市市場的的各種種因素素大體體相似似，需需求形形態(tài)具具有一一定規(guī)規(guī)律；；而且且必須須具備備完備備的時時間序序列資資料簡單平平均法法加權(quán)平平均法法算術(shù)移移動平平均法法加權(quán)移移動平平均法法指數(shù)平平滑法法因果分分析法法（回回歸分分析法法）一元回回歸法法多元回回歸法法房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析（市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測）算術(shù)移移動平平均法法確定各各期的的期距距；求相鄰鄰期距距各期期的簡簡單平平均數(shù)數(shù)；將各期期平均均值進進行比比較，，求出出變動動趨勢勢值；；求預(yù)測測值。。其計計算公公式為為：預(yù)預(yù)測值值=最后—期簡單單平均均數(shù)+預(yù)測期期與最最后—期簡單單平均均數(shù)的的期距距×最后—期變動動趨勢勢數(shù)加權(quán)移移動平平均法法以加權(quán)權(quán)形式式求得得移動動平均均值；；指數(shù)平平滑法法利用前前后兩兩期實實際與與預(yù)測測數(shù)據(jù)據(jù)，并并考慮慮其比比重進進行預(yù)預(yù)測；；t期預(yù)測測值＝＝平滑滑指數(shù)數(shù)×t前期實實際值值＋（（1－平滑滑指數(shù)數(shù)）×t前期預(yù)預(yù)測值值平滑指指數(shù)根根據(jù)預(yù)預(yù)測值值與實實際值值的差差異大大小而而定，，差異異大通通常為為0.7~0.8。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析（市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測）算術(shù)移移動平平均法法房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析（市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測）加權(quán)移移動平平均法法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)經(jīng)濟評評價經(jīng)濟評評價是是可行行性研研究的的核心心，貫貫穿于于可行行性研研究的的全過過程。。它的最最終目目的是是根據(jù)據(jù)國民民經(jīng)濟濟發(fā)展展戰(zhàn)略略和城城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃的的要求求，在在做好好產(chǎn)品品市場場需求求預(yù)測測和工工程技技術(shù)研研究的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，計算算開發(fā)發(fā)項目目投入入的費費用和和產(chǎn)出出的效效益，，通過過方案案比較較，對對擬開開發(fā)項項目經(jīng)經(jīng)濟可可行性性和合合理性性進行行分析析論證證，作作出全全面的的經(jīng)濟濟評價價，為為投資資決策策提供供依據(jù)據(jù)?？尚行孕匝芯烤恐械牡拈_發(fā)發(fā)項目目經(jīng)濟濟評價價有兩兩種：：選擇優(yōu)優(yōu)化方方案中中的評評價，，用以以比較較和篩篩選方方案，，以尋尋求最最佳或或滿意意方案案；確定推推薦方方案后后，對對開發(fā)發(fā)項目目進行行的最最終的的全面面預(yù)測測評價價。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)經(jīng)濟評評價項目財財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)測測算投資來來源與與支出出測算算銷售收收入與與稅金金測算算產(chǎn)品成成本測測算利潤測測算財務(wù)分分析、、經(jīng)濟濟效益益評價價現(xiàn)金流流量表表靜態(tài)分分析動態(tài)分分析不確定定性分分析國民經(jīng)經(jīng)濟分分析評價結(jié)結(jié)果項目經(jīng)經(jīng)濟評評價的的步驟驟項目投投資估估算投資：：為了了保證證項目目投產(chǎn)產(chǎn)和生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活活動的的正常常進行行而投投入的的活勞勞動和和物化化勞動動價值值的總總和。。固定資資產(chǎn)投投資：：用于于建設(shè)設(shè)或購購置固固定資資產(chǎn)所所投入入的資資金。。固定資資產(chǎn)是是指使使用期期限超超過一一年的的房屋屋、建建筑物物、機機器機機械、、運輸輸工具具以及及其他他與生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有有關(guān)的的設(shè)備備、工工具、、器具具等。。由工程程費用用、其其他費費用、、預(yù)備備費用用等組組成。。流動資資產(chǎn)投投資：：項目目在投投產(chǎn)前前預(yù)先先墊付付、在在投產(chǎn)產(chǎn)后生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過過程中中周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用用的資資金。。流動資資產(chǎn)是是指可可以在在一年年或者者超過過一年年的一一個營營業(yè)周周期內(nèi)內(nèi)變現(xiàn)現(xiàn)或者者耗用用的資資產(chǎn)。。由現(xiàn)金金、應(yīng)應(yīng)收及及預(yù)付付款項項、存存貨等等項組組成。。項目投投資估估算構(gòu)成：：固定資資產(chǎn)投投資靜態(tài)投投資土地費費用前期工工程基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費建筑工工程費費用安裝工工程費費用設(shè)備及及工器器具的的購置置費用用其他工工程費費用基本預(yù)預(yù)備費費項目投投資估估算動態(tài)投投資建設(shè)期期利息息固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅漲價價預(yù)預(yù)備備費費匯率率變變動動預(yù)預(yù)備備費費流動動資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資：：應(yīng)應(yīng)收收及及預(yù)預(yù)付付款款、、存存貨貨、、現(xiàn)現(xiàn)金金勘查查設(shè)設(shè)計計費費管理理費費銷售售費費用用建設(shè)設(shè)項項目目投投資資估估算算固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資估估算算：：估算算是是在在投投資資項項目目可可行行性性研研究究階階段段，，采采用用模模擬擬已已建建成成的的同同類類項項目目或或參參照照經(jīng)經(jīng)驗驗指指標標或或采采用用編編制制概概算算等等方方法法來來估估算算項項目目所所需需的的全全部部投投資資費費用用。。概算算是是在在初初步步設(shè)設(shè)計計階階段段根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)計計圖圖樣樣、、概概算算定定額額、、費費用用定定額額、、設(shè)設(shè)備備和和材材料料的的預(yù)預(yù)算算價價格格、、工工資資標標準準等等資資料料編編制制的的比比估估算算更更詳詳細細、、精精確確的的全全部部建建設(shè)設(shè)費費用用。。預(yù)算算是是在在施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段根根據(jù)據(jù)施施工工圖圖樣樣、、預(yù)預(yù)算算定定額額、、費費用用定定額額、、設(shè)設(shè)備備和和材材料料預(yù)預(yù)算算價價格格、、工工資資標標準準等等資資料料編編制制的的更更為為詳詳細細、、精精確確的的技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟文文件件，，用用以以確確定定項項目目所所需需的的全全部部投投資資費費用用。。決算算是是反反映映項項目目實實際際造造價價的的文文件件，，是是辦辦理理交交付付使使用用新新增增資資產(chǎn)產(chǎn)的的依依據(jù)據(jù)。。建設(shè)設(shè)項項目目投投資資估估算算常用用的的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)估估算算方方法法類比比估估算算法法：：根根據(jù)據(jù)已已建建成成的的與與擬擬建建項項目目工工藝藝技技術(shù)術(shù)路路線線相相同同的的同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品項項目目來來估估算算。。單位位生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力法法規(guī)模模指指數(shù)數(shù)法法系數(shù)數(shù)估估算算法法概算算指指標標估估算算法法：：按按概概算算定定額額分分部部分分項項估估算算。。常用用的的流流動動資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資估估算算方方法法類比比估估算算法法分項項估估算算法法：：按按流流動動資資產(chǎn)產(chǎn)的的構(gòu)構(gòu)成成分分項項估估算算。。產(chǎn)品品成成本本測測算算會計計成成本本：：是是會會計計記記錄錄在在帳帳冊冊上上的的客客觀觀有有形形的的支支出出。。生產(chǎn)產(chǎn)成成本本：：生生產(chǎn)產(chǎn)單單位位為為生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品或或提提供供勞勞務(wù)務(wù)而而發(fā)發(fā)生生的的各各項項生生產(chǎn)產(chǎn)費費用用，，包包括括各各項項直直接接支支出出和和制制造造費費用用。。直接接支支出出直接接材材料料（（原原材材料料、、輔輔助助材材料料、、備備品品備備件件、、燃燃料料及及動動力力等等））直接接工工資資（（生生產(chǎn)產(chǎn)人人員員的的工工資資、、補補貼貼））其他他直直接接支支出出（（如如福福利利費費））；；制造造費費用用企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)的的分分廠廠、、車車間間為為組組織織和和管管理理生生產(chǎn)產(chǎn)所所發(fā)發(fā)生生的的各各項項費費用用包括括分分廠廠、、車車間間管管理理人人員員工工資資、、折折舊舊費費、、維維修修費費、、修修理理費費及及其其他他制制造造費費用用（（辦辦公公費費、、差差旅旅費費、、勞勞保保費費等等））。。產(chǎn)品品成成本本測測算算管理理費費用用：：企企業(yè)業(yè)行行政政管管理理部部門門為為管管理理和和組組織織經(jīng)經(jīng)營營而而發(fā)發(fā)生生的的各各項項費費用用。。管理理人人員員工工資資和和福福利利費費、、公公司司一一級級折折舊舊費費、、修修理理費費、、技技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費費、、無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)和和資資產(chǎn)產(chǎn)攤攤銷銷費費及及其其他他管管理理費費用用（（辦辦公公費費、、差差旅旅費費、、勞勞保保費費、、土土地地使使用用稅稅等等））。。財務(wù)務(wù)費費用用：：為為籌籌集集資資金金而而發(fā)發(fā)生生的的各各項項費費用用。。生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營期期間間發(fā)發(fā)生生的的利利息息凈凈支支出出及及其其財財務(wù)務(wù)費費用用（（匯匯兌兌凈凈損損失失、、銀銀行行手手續(xù)續(xù)費費等等））。。銷售費用：為為銷售產(chǎn)品和和提供勞務(wù)而而發(fā)生的各項項費用。包括銷售部門門人員工資、、職工福利費費、運輸費及及其他銷售費費用（廣告費費、辦公費、、差旅費）。。產(chǎn)品成本測算算經(jīng)營成本經(jīng)營成本是從從投資方案本本身考察的，，是在一定期期間（通常為為一年）內(nèi)由由于生產(chǎn)和銷銷售產(chǎn)品及提提供勞務(wù)而實實際發(fā)生的現(xiàn)現(xiàn)金支出。它不包括雖計計入產(chǎn)品成本本費用中，但但實際沒發(fā)生生現(xiàn)金支出的的費用項目。。在技術(shù)方案財財務(wù)分析時：：經(jīng)營成本＝總總成本費用－－折舊費－維維檢費－攤銷銷費－財務(wù)費費用維檢費指礦山山項目的維檢檢費；攤銷費費指無形資產(chǎn)產(chǎn)的攤銷費。。產(chǎn)品成本測算算機會成本由于將有限資資源使用于某某種特定的用用途而放棄的的其他各種用用途的最高收收益。經(jīng)濟成本除實際成本一一顯性成本外外，還存在著著隱性成本。。它是指企業(yè)業(yè)自有的資源源，實際上已已經(jīng)投入，但但在形式上沒沒有支付報酬酬的那部分成成本。經(jīng)濟成成本是顯性成成本和隱性成成本之和。沉沒成本過去巳經(jīng)支出出而現(xiàn)在已無無法得到補償償?shù)某杀?。邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)一一單位產(chǎn)量所所產(chǎn)生的總成成本增加。變動成本和固固定成本稅收與稅金我國目前的工工商稅制分為為流轉(zhuǎn)稅、資資源稅、收益益稅、財產(chǎn)稅稅、特定行為為稅等幾類。。其中與項目目經(jīng)濟評價有有關(guān)的主要稅稅種是：從銷售收入中中扣除的增值值稅、營業(yè)稅稅、城市維護護建設(shè)稅和教教育費附加；；計入總成本費費用的房產(chǎn)稅稅、土地使用用稅、車船使使用稅、印花花稅等；計入固定資產(chǎn)產(chǎn)總投資的固固定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅；從利潤中扣除除的所得稅等等。稅收與稅金營業(yè)稅：應(yīng)納營業(yè)稅稅稅額＝營業(yè)額額×適用稅率。銷銷售不動產(chǎn)的的稅率均為5％。城鄉(xiāng)維護建設(shè)設(shè)稅：以納稅人實際際繳納的營業(yè)業(yè)稅稅額為附附征依據(jù)。稅稅率為7％（市區(qū)）。。教育費附加：：以納稅人實際際繳納的營業(yè)業(yè)稅稅額為附附征依據(jù)。教教育費附加率率為3％。企業(yè)所得稅：：應(yīng)交所得稅=應(yīng)納稅所得額額×所得稅稅率。。應(yīng)納稅所得得額：利潤總總額±稅收調(diào)整項目目金額。房地地產(chǎn)企業(yè)所得得稅率一般為為33％。土地使用稅：：每年0.2～10元/平方米，按城城市規(guī)模分四四級按年計稅稅。（稅前列列支）稅收與稅金房產(chǎn)稅：出租房屋租金金的12％，出售房屋屋現(xiàn)值的1.2％。（稅前列列支）固定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅：計稅依據(jù)為固固定資產(chǎn)投資資項目實際完完成的投資額額。差別比例稅率率：對于國家急需需發(fā)展的基建建或技改項目目投資，適用用零稅率；對國家鼓勵發(fā)發(fā)展但受能源源、交通等制制約的基建項項目，實行5％的輕稅政策策；對樓堂館所以以及國家嚴格格限制發(fā)展的的基建項目，，實行30％的重稅政策策；對職工住宅的的建設(shè)投資實實行5％的稅率；對不屬于上述述四種的其他他項目投資，，實行中等稅稅負政策（10％、15％）。經(jīng)濟評價中的的經(jīng)濟效果評評價指標我們把“成果果與消耗之比比”、“產(chǎn)出出與投人之比比”稱為經(jīng)濟濟效果，而將將經(jīng)濟活動中中所取得的有有效勞動成果果與勞動耗費費的比較稱為為經(jīng)濟效益。。成果與耗費進進行比較通常常有三種表達達方式：差額表示法比值表示法差額一比值表表示法經(jīng)濟效果的分分類企業(yè)經(jīng)濟效果果和國民經(jīng)濟濟效果直接經(jīng)濟效果果和間接經(jīng)濟濟效果有形經(jīng)濟效果果和無形經(jīng)濟濟效果經(jīng)濟評價中的的經(jīng)濟效果評評價指標投資回收與投投資回報投資回收是指指投資者對其其所投入資本本的回收；投資回報是指指投資者所投投入資本在使使用過程中所所獲得的報酬酬。兩者的關(guān)系可可以從資金回回收公式中反反映。前者可以理解解為投資回報報，投資回報報率為i，后者就是投資資回收，是投投資者提取折折舊的一種方方法，若以它它作為年金，，其折算的終終值正好為P，反映了簡單再再生產(chǎn)的過程程經(jīng)濟評價中的的經(jīng)濟效果評評價指標收益率：是一一種投資回報報率，通常表表示為一個復(fù)復(fù)合年百分率率的形式，表表明項目在一一定周期內(nèi)的的連續(xù)收益能能力。通常包包括：利息率：針對對信貸資金而而言，因此是是借貸資本而而不是權(quán)益資資本的收益率率；折現(xiàn)率：將未未來收益或收收入轉(zhuǎn)化為現(xiàn)現(xiàn)值的收益率率；內(nèi)部收益率：：某投資在其其持有期內(nèi)實實際獲得的或或預(yù)期可獲得得的收益率；；全部資本收益益率：反映全全部已投入資資本的收益水水平，它不考考慮還本付息息的影響，假假設(shè)全部投資資都是投資者者的自有資金金；權(quán)益資本收益益率：反映投投資者投入自自有資金的收收益水平。經(jīng)濟評價中的的經(jīng)濟效果評評價指標其它經(jīng)濟效果果評價指標投資回收期：：反映收回全全部投資的時時間長短；現(xiàn)金回報率：：反映初始現(xiàn)現(xiàn)金投資或首首付款與年現(xiàn)現(xiàn)金收入之間間的關(guān)系；還本付息比率率：投資所獲獲得的年凈經(jīng)經(jīng)營收入除以以年還本付息息額。財務(wù)評價的基基本數(shù)據(jù)計算算表建設(shè)投資估算算表：估算項項目從籌建到到竣工驗收中中全過程的全全部費用。序號項目金額（萬元）估算指標工程量單位指標一建安工程1.1建筑工程裝飾120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合計7846二規(guī)劃設(shè)計2.1初步設(shè)計23………………總計12389財務(wù)評價的基基本數(shù)據(jù)計算算表總成本費用測測算表：按開開發(fā)經(jīng)營順序序及成本測算算方法，測算算從開發(fā)建設(shè)設(shè)到銷售經(jīng)營營總費用的。。序號項目合計（萬元）建設(shè)期經(jīng)營期123456…1銷售成本1.1建房成本1.2售房費用………………2租賃成本1.1建房成本1.2出租費用…………總成本財務(wù)評價的基基本數(shù)據(jù)計算算表投資項目損益益測算表：反反映開發(fā)經(jīng)營營過程中的收收入、費用、、利稅、所得得稅等情況，，用以計算經(jīng)經(jīng)濟指標。序號項目合計（萬元）建設(shè)期經(jīng)營期123456…1經(jīng)營收入1.1售房收入1.2租金收入………………2總成本費用3經(jīng)營稅金4經(jīng)營利潤5所得稅6稅后利潤財務(wù)評價的基基本數(shù)據(jù)計算算表現(xiàn)金流量表：：一系列財務(wù)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)報報表的匯總。。序號項目合計（萬元）建設(shè)期經(jīng)營期123456…1現(xiàn)金流入1.1售房收入………………小計2現(xiàn)金流出2.1建安成本………………小計3凈現(xiàn)金流量-131-1840121194累計凈現(xiàn)金流量-131-149-10912305凈現(xiàn)值-117-1528106116累計凈現(xiàn)值-117-132-104223資金的時間價價值及其等值值計算不同時間發(fā)生生的等額資金金在價值上的的差別稱為資資金的時間價價值資金增值（投投資者）犧牲即期消費費（消費者））資金時間價值值得大小取決決于投資利潤率通貨膨脹率風(fēng)險（投資利潤率率＝資金時間間價值＋通貨貨膨脹率＋風(fēng)風(fēng)險）利息：占用資資金所付的代代價單利：F＝P（1+i?n）復(fù)利：F＝P（1+i）n資金的時間價價值及其等值值計算利率與計息周周期名義利率實際利率資金等值考慮時間因素素的情況下，，不同時點發(fā)發(fā)生的絕對值值不等的資金金可能具有相相同的價值。。貼現(xiàn)與貼現(xiàn)率率現(xiàn)值、終值、、年金現(xiàn)金流量圖i0123456資金的時間價價值及其等值值計算年金：每年發(fā)發(fā)生一次的款款項，現(xiàn)推廣廣為定期發(fā)生生的款項。分分為普通年金（定定期、定額））期初年金期末年金特殊年金（定定期、不定額額）等比年金等差年金延期年金：第第一次款項發(fā)發(fā)生距“現(xiàn)在在”有很長時時間，即投資資若干年后才才有穩(wěn)定收益益。永久年金：只只有起始時間間，沒有終了了時間。資金等值計算算資金等值計算算財務(wù)評價的的主要指標標與方法單位面積投投資額：開開發(fā)項目投投資總額與與總建筑面面積的比例例簡單投資收收益率：開開發(fā)建設(shè)完完成后正常常年度的年年凈收入總總額（或預(yù)預(yù)計回收期期內(nèi)的平均均年凈收入入額）與項項目總投資資額的比率率投資利稅率率：正常年年度的年利利稅總額（（或預(yù)計回回收期內(nèi)或或全部售完完的幾年內(nèi)內(nèi)的年均利利稅）與項項目總投資資的比率靜態(tài)投資回回收期：以以項目的凈凈收益來抵抵償全部投投資（包括括固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和流流動資金））所需要的的時間。。財務(wù)評價的的主要指標標與方法空置率＝空空房損失/總計劃收入入運行費率＝＝總運行費費用/總計劃收入入債務(wù)償還覆覆蓋率＝凈凈收入/年債務(wù)償還還數(shù)總開支費用用率＝（總總運行費用用+債務(wù)償還數(shù)數(shù)）/總計劃收入入貸款資金率率＝貸款額額/總投資……財務(wù)評價的的主要指標標與方法財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）:項目按行業(yè)業(yè)的基準收收益率或設(shè)設(shè)定的目標標收益率，，將各年的的凈現(xiàn)金流流量折算到到開發(fā)活動動起始點的的現(xiàn)值之和和。FNPV≥0說明項目的的獲利能力力達到或超超過了基準準收益率的的要求，在在財務(wù)上是是可行的。。與FNPV相關(guān)的一個個評價指標標是財務(wù)凈凈年值(FNAV)，即將項目凈凈現(xiàn)值分攤攤到投資期期各年的等等額年值。。財務(wù)凈現(xiàn)值值率（NPVR）:財務(wù)評價的的主要指標標與方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折現(xiàn)率＝＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0財務(wù)評價的的主要指標標與方法財務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRR）：在項目投資資有效期內(nèi)內(nèi)，各年凈凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計計等于零時時的折現(xiàn)率率。對房地產(chǎn)開開發(fā)項目而而言，投資資有效期是是指從購買買土地使用用權(quán)開始到到項目全部部售出為止止的時間。。FIRR可以通過逐逐步測試法法（內(nèi)插法法）求得，，即先用目目標收益率率或基準收收益率求得得項目凈現(xiàn)現(xiàn)值，若為為正，則用用更高的折折現(xiàn)率使凈凈現(xiàn)值為零零的正值和和負值各一一個，然后后通過內(nèi)查查計算FIRR。財務(wù)評價的的主要指標標與方法r1:當項目凈現(xiàn)現(xiàn)值為接近近于零的正正值時的折折現(xiàn)率；r2:當項目凈現(xiàn)現(xiàn)值為接近近于零的負負值時的折折現(xiàn)率;NPV(r1):采用低折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的正值值；NPV(r2):采用高折現(xiàn)現(xiàn)率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的負值值。r1與r2之間的差距距應(yīng)在2％之內(nèi)，否否則兩者之之間不一定定呈線性關(guān)關(guān)系。FIRR可以反映項項目投資所所能支付的的最高貸款款利率，也也可以與部部門或行業(yè)業(yè)的基準收收益率或目目標收益率率ic進行比較，，當FIRR≥ic時，則認為為項目財務(wù)務(wù)上可行。。財務(wù)評價的的主要指標標與方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300取年折現(xiàn)率率＝12％時FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折現(xiàn)率率＝18％時FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4+600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折現(xiàn)率率＝16％時FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4+600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+?82.56?×（18％-16％）÷（?82.56?+?-156.14?）＝16.69％財務(wù)評價的的主要指標標與方法FIRR是項目投資資的盈利率率，由項目目的現(xiàn)金流流量決定，，是內(nèi)生決決定的，但但其反映的的是項目生生命期內(nèi)沒沒有回收的的投資的盈盈利率，而而不是初始始投資在整整個生命期期的盈利率率。比如如，，某某方方案案初初期期投投資資1000萬元元，，F(xiàn)IRR為10％，，第第一一年年凈凈收收入入350萬元元，，第第二二年年300萬元元。。由由于于初初期期投投資資在在第第一一年年末末的的等等值值為為1100萬元元，，所所以以第第一一年年末末未未回回收收的的資資金金為為750元，，根根據(jù)據(jù)FIRR的經(jīng)經(jīng)濟濟含含義義，，10％是是未未回回收收資資金金的的收收益益率率，，那那么么第第一一年年末末未未回回收收的的資資金金到到第第二二年年末末的的等等值值為為825萬元元，，減減去去第第二二年年的的凈凈收收入入300萬元元，，第第二二年年末末未未回回收收資資金金為為525萬元元，，依依此此類類推推，，到到生生命命期期末末，，未未回回收收資資金金為為零零。。這這里里假假定定了了已已回回收收資資金金用用于于再再投投資資的的收收益益率率等等于于FIRR。關(guān)于于財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率的的評評價價再投投資資假假設(shè)設(shè)（（reinvestmentassumption）投資資方方案案AB初始始投投資資1069410694第一一年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量70000第二二年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量700014890內(nèi)部部收收益益率率20％18％用20％的的再再投投資資利利率率計計算算10％第一一年年84007700第二二年年70007000累計計終終值值154001470020％折折現(xiàn)現(xiàn)1069410208資金金等等值值的的貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率20％17.24％關(guān)于于財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率的的評評價價投資資方方案案AB初始始投投資資2283233522前3年的的年年現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量1000010000第4和第5年的凈凈現(xiàn)金金流量量010000內(nèi)部收收益率率15％15％用10％的再再投資資利率率計算算第1年（再再投資資4年）AB第2年（再再投資資3年）1464114641第3年（再再投資資2年）1331013310第4年（再再投資資1年）011000第5年（再再投資資0年）010000所有現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的終值值4005161051資金等等值的的貼現(xiàn)現(xiàn)率11.9％12.7％財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法但通常常情況況下，，再投投資的的收益益率往往往小小于初初期投投資的的收益益率，，因為為回收收的資資金總總是比比初期期投資資的少少，而而且使使用時時間短短。為為了反反映出出兩者者的差差別，，給出出一個個回收收資金金再投投資的的收益益率（（通常常取基基準收收益率率ic），產(chǎn)生了了財務(wù)務(wù)外部部收益益率（（FERR）的概念念。一般ic<FIRR，所以一一般ic<FERR<FIRR。財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法通常情情況下下，F(xiàn)IRR計算只只適用用于常常規(guī)投投資方方案的的評價價，非非常規(guī)規(guī)投資資方案案往往往會出出現(xiàn)多多解。常規(guī)投投資方方案是是指在在生命命期內(nèi)內(nèi)除建建設(shè)期期或投投產(chǎn)初初期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量為為負值值之外外，其其余年年份均均為正正值，，凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量符符號只只從負負到正正變化化一次次，且且所有有負值值均出出現(xiàn)在在正值值之前前。當用于于兩個個方案案比較較時，，通常常采用用增量量財務(wù)務(wù)內(nèi)部部收益益率（ΔFIRR），它是指指增量量凈現(xiàn)現(xiàn)值等等于零零時(或凈現(xiàn)現(xiàn)值相相等時時)的折現(xiàn)現(xiàn)率，，增量量凈現(xiàn)現(xiàn)值根根據(jù)根根據(jù)兩兩個方方案的的增量量現(xiàn)金金流量量計算算。若ΔFIRR≥ic，則增量量投資資部分分達到到了規(guī)規(guī)定要要求，，增加加投資資有利利，投投資大大的方方案有有利。。凈現(xiàn)值值與內(nèi)內(nèi)部收收益率率的比比較決策原原則FIRR>＝最小收收益率率FNPV>0規(guī)模不不同投資方方案AB初始投投資1000001500000第一年年后回回收1500002000000FIRR50％33％FNPV（12％）33928285714凈現(xiàn)值值與內(nèi)內(nèi)部收收益率率的比比較現(xiàn)金流流量時時間不不同投資方方案CD初始投投資1000010000第1年現(xiàn)金金流量量20004000第2年現(xiàn)金金流量量30004000第3年現(xiàn)金金流量量50004000第4年現(xiàn)金金流量量60004500第5年現(xiàn)金金流量量70005000FIRR28.2％30.9％FNPV（12％）55215304財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法動態(tài)回回收期期（DPP）：考慮折折現(xiàn)因因素時時，擬擬投資資項目目的所所有投投入回回收所所需要要的時時間，，一般般從建建設(shè)開開始年年算起起，以以年為為單位位?？梢愿鶕?jù)現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表計算算DPP。財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折現(xiàn)現(xiàn)率＝＝12％1、計算算各年年現(xiàn)金金流量量的凈凈現(xiàn)值值第1年＝-4000/（1+12％）＝＝-3571.6第2年＝-3600/（1+12％）2＝-2869.92第3年＝-2135.4；第4年＝4448.5；第5年＝340.44；第5.5年＝160.862、計算算累計計現(xiàn)金金流量量的凈凈現(xiàn)值值第1年末＝＝-3571.6；第2年末＝＝-6441.52；第3年末＝＝-4306.12；第4年末＝＝142.383、求DPPDPP＝4-1+?-4306.12?/4448.5＝3.97財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法開發(fā)商商成本本利潤潤率：：是開開發(fā)商商初步步判斷斷項目目財務(wù)務(wù)可行行性的的指標標：計算項項目總總開發(fā)發(fā)價值值，如如果項項目全全部銷銷售，，則等等于扣扣除銷銷售稅稅金后后的凈凈銷售售收入入；如如果全全部出出租，，為項項目在在整個個持有有期內(nèi)內(nèi)所有有凈經(jīng)經(jīng)營收收入的的現(xiàn)值值累計計之和和。總開發(fā)發(fā)成本本一般般包括括土地地費用用、前前期工工程費費用、、建筑筑安裝裝費用用、管管理費費、財財務(wù)費費用、、銷售售費用用和其其他費費用。。成本收收益率率：項項目正正常盈盈利年年份的的年凈凈經(jīng)營營收入入與總總開發(fā)發(fā)成本本之比比，常常用于于租賃賃物業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)分析析。財務(wù)評評價的的主要要指標標與方方法以上收收益率率都沒沒有考考慮通通貨膨膨脹的的影響響，稱稱為表表面收收益率率，如如果考考慮通通貨膨膨脹的的影響響，則則實際際收益益率（（Rr）、表面收收益率率（Ra）與通貨貨膨脹脹率（（Rd）之間的的關(guān)系系為：：國民經(jīng)經(jīng)濟評評價國民經(jīng)經(jīng)濟評評價是是從國國家整整體或或全社社會的的角度度，考考察項項目能能否做做到最最優(yōu)利利用，，是否否取得得最佳佳的社社會經(jīng)經(jīng)濟效效益。。為什么么要進進行國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價？？財務(wù)評評價使使用的的是現(xiàn)現(xiàn)行市市場價價格，，由于于諸如如政府府控制制等原原因，，使價價格脫脫離產(chǎn)產(chǎn)品價價值（（如政政府對對生活活必需需品如如糧食食、食食油、、棉布布和住住房等等實行行低價價供應(yīng)應(yīng)；為為了扶扶持出出口工工業(yè)以以較高高的收收購價價格進進行補補貼等等），，因此此“失失真”的價格格不能能反映映項目目的真真正效效益。。投資項項目存存在外外部性性（外外部收收益、、外部部成本本）。。外部部收益益是指指落在在投資資經(jīng)營營主體體之外外的收收益，，由其其他人人免費費獲取??；外外部成成本是是指落落在投投資經(jīng)經(jīng)營主主體之之外的的社會會成本本，由由其他他人無無償承承擔(dān)。。前者者如技技術(shù)擴擴散、、閑置置資源源的利利用等等，后后者如如環(huán)境境污染染。國民經(jīng)經(jīng)濟評評價國民經(jīng)經(jīng)濟評評價與與財務(wù)務(wù)評價價的不不同：：評價的的角度度不同同；前者是是從國國民經(jīng)經(jīng)濟和和社會會需求求的角角度來來考察察項目目需要要社會會付出出的代代價和和對社社會的的貢獻獻；；后者是是在企企業(yè)的的角度度考察察項目目的盈盈利能能力和和借款款償還還能力力。采用的的參數(shù)數(shù)不同同。財務(wù)評評價采采用的的是現(xiàn)現(xiàn)行市市場價價格，，國民民經(jīng)濟濟評價價采用用的是是根據(jù)據(jù)機會會成本本和供供求關(guān)關(guān)系確確定的的影子子價格格；財務(wù)評評價采采用的的是基基準收收益率率，國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價采采用的的是社社會折折現(xiàn)率率；財務(wù)評評價采采用的的是國國家統(tǒng)統(tǒng)一的的官方方匯率率，國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價采采用的的是影影子匯匯率。。國民經(jīng)經(jīng)濟評評價效益與與費用用的構(gòu)構(gòu)成和和范圍圍不同同；有些在在財務(wù)務(wù)評價價中屬屬于支支出的的，在在國民民經(jīng)濟濟評價價中不不屬于于支出出（如如稅金金、國國內(nèi)貸貸款利利息）），而而在財財務(wù)分分析中中不屬屬于支支出的的，在在國民民經(jīng)濟濟評價價中屬屬于支支出（（如污污染、、出口口補貼貼）；；另外財財務(wù)評評價中中只考考慮直直接收收益和和直接接成本本，國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價不不僅包包括這這些，，而且且包括括間接接收益益和間間接成成本，，即包包括可可計量量的貨貨幣效效果，，也包包括不不可計計量的的政治治、環(huán)環(huán)境、、國防防等效效果。。國民經(jīng)濟濟評價國民經(jīng)濟濟評價的的費用計計算稅收和補補貼某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目根據(jù)據(jù)設(shè)計預(yù)預(yù)測，需需從市場場購買鋼鋼材500噸，水泥泥800噸。鋼材材的市場場價格是是2000元/噸，其中中有20％的間接接稅；水水泥的市市場價格格是120元/噸，包括括10％的國家家補貼。。如果進進行國民民經(jīng)濟評評價，它它們的經(jīng)經(jīng)濟代價價是多少少？費用、利利息及其其它凡是能提提供一定定的勞務(wù)務(wù)服務(wù)等等費用都都應(yīng)記入入經(jīng)濟成成本，如如養(yǎng)路費費、城市市維護費費、排污污費等；；利息屬于于轉(zhuǎn)帳性性質(zhì)，支支出不算算成本，，收入不不算收益益；折舊在國國民經(jīng)濟濟分析中中也不考考慮；一般性的的通貨膨膨脹在國國民經(jīng)濟濟分析中中也不考考慮。國民經(jīng)濟濟評價國民經(jīng)濟濟評價的的價格計計算影子價格格是相對于于市場交交換價格格的計算算價格，，又稱““經(jīng)濟價價格”。。它是基于于市場交交換價格格決定的的，對貨貨品進行行分析計計算后確確定。。外貿(mào)貨品品：以貨貨品的口口岸價減減去捐稅稅后乘以以影子匯匯率。非外貿(mào)貨貨品：比比較復(fù)雜雜，通常常計算其其影子成成本，即即計算生生產(chǎn)這些些貨品所所消耗的的原材料料成本以以及與此此有關(guān)的的因素，，一般只只進行粗粗略的計計算。影子工資資率進行財務(wù)務(wù)分析，，人工屬屬于成本本，工資資是成本本支出，，但對國國民經(jīng)濟濟，工資資是凈產(chǎn)產(chǎn)值的一一部分，，屬于效效益。為了不改改變收支支項目的的構(gòu)成，，又符合合經(jīng)濟評評價的宗宗旨，采采用影子子工資率率代替實實際支付付的工資資。影子工資資率是勞勞動力的的實際經(jīng)經(jīng)濟代價價，或勞勞力的機機會成本本。如果所以以工人從從完全失失業(yè)狀態(tài)態(tài)中招來來，影子子工資率率為0；但實際際不可能能是完全全的失業(yè)業(yè)者，而而且技術(shù)術(shù)人員和和熟練工工人屬于于稀缺的的人力資資源，影影子工資資率一般般大于0而小于實實際支付付工資，，發(fā)展中中國家通通常采用用50％。國民經(jīng)濟濟評價國民經(jīng)濟濟評價的的價格計計算影子匯率率在一般的的發(fā)展中中國家，，由于外外匯缺乏乏，法定定匯率一一般低估估了外匯匯的經(jīng)濟濟價值。。而影子子匯率是是外匯與與本國貨貨幣經(jīng)濟濟價值相相當時的的比價，，按其計計算的外外匯成本本即外匯匯的經(jīng)濟濟成本，，或稱機機會成本本。影子匯率率一般由由政府有有關(guān)部門門統(tǒng)計計計算，簡簡單計算算可以采采用：另外可以以參考外外匯的幣幣場價格格，即黑黑市價格格。國民經(jīng)濟濟評價某開發(fā)項項目的兩兩種投資資方案：：AB土地取得得費10001000建安工程程費38004200其中：鋼鋼材400400木材100120水泥300340人工10001500進口材料料設(shè)備1400700間接費100100上繳稅款款300280利息支出出200240合計54005820鋼材中含含20％的間接接稅，木木材中含含15％的間接接稅，水水泥中含含有10％的國家家補貼，，影子工工資率為為50％，法定定匯率為為1：5，影子匯匯率為1：7。備選方案案的選擇擇實際分析析中，除除了用上上述指標標進行評評價是否否達到標標準要求求外，往往往需要要進行多多個備選選方案的的選擇。。備選方案案類型：：獨立型：：各個方方案的現(xiàn)現(xiàn)金流量量是獨立立的，不不具有相相關(guān)性，，任何一一方案的的采用與與否都不不影響其其它方案案是否采采用的決決策。獨獨立方案案的特點點是具有有“可加加性”；；互斥型：：各方案案之間具具有排他他性，只只能選擇擇一個。?；旌闲停海邯毩⒎椒桨概c互互斥方案案混合的的情況，，比如有有限資源源限制條條件下有有幾個獨獨立的投投資方案案，這些些方案中中又分別別包含若若干互斥斥方案。。備選方案案的選擇擇互斥方案案的經(jīng)濟濟評價方方法要求選擇擇方案組組中的最最優(yōu)方案案，且達達到基準準收益率率。比選方案案應(yīng)該有有可比性性，主要要是時間間、收益益費用的的范圍、、口徑一一致，價價格一致致?；痉椒ǚㄊ窃隽苛糠治龇ǚɡ?，投投資量不不等的兩兩個互斥斥方案如如下NPV、IRR、DPP都可以進進行增量量分