上海金上海生活廣場招商推介方案

慧眼識鋪 贏定天下上?！そ鹕虾h活廣場招商推介精彩芭堤雅 歡樂摩爾城一、上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)社會經(jīng)濟概況快速發(fā)展的上海西部重鎮(zhèn)優(yōu)越區(qū)位，四通八達上海西部的重鎮(zhèn)——朱涇鎮(zhèn)，位于金山區(qū)的北部，滬、浙、蘇交界處，地理位置得天獨厚，自然環(huán)境舒適怡人；區(qū)位優(yōu)勢獨特，320國道、A6、A7、A30三條高速公路貫通鎮(zhèn)域，同三高速公路、亭楓高速公路緊依全鎮(zhèn)，毗鄰的滬杭高速公路，是連接滬、浙、蘇的交通樞紐。朱涇鎮(zhèn)地理位置得天獨厚，向北55公里為上海虹橋機場，向東80公里為浦東國際機場。離上海石化和漕涇化工基地僅20分鐘車程，驅(qū)車10分鐘即入浙江境內(nèi)。便捷的水、陸、空交通運輸，為朱涇鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展和騰飛創(chuàng)造了優(yōu)越條件。金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)地理位置示意圖工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展?jié)摿春霉I(yè)是朱涇鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，以醫(yī)藥、服裝、電子等行業(yè)為主；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等呈興旺態(tài)勢，教育、醫(yī)療、文化等社會各項事業(yè)的發(fā)展水平在金山區(qū)名列前茅。朱涇工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，服務(wù)周到快捷，吸引了眾多國內(nèi)外企業(yè)的加盟，社會經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿春?。歷史悠久，人文底蘊深厚金山區(qū)歷史上的政治、經(jīng)濟、文化中心朱涇鎮(zhèn)是金山歷史上的政治、經(jīng)濟和文化中心，是未來金山區(qū)重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)之一。鎮(zhèn)域面積77.11平方公里。目前，有常住人口10.9萬人，2萬多流動人口。朱涇鎮(zhèn)歷史悠久，文化底蘊深厚。鎮(zhèn)內(nèi)名勝古跡繁多，民間藝術(shù)豐富，金山農(nóng)民畫遠近馳名。朱涇在唐代已有集市，高僧兼著名詞人船子和尚居此，后人為紀念船子和尚，建法忍寺。唐宋以來，全國高僧和文人墨客來朱涇尋訪船子遺跡絡(luò)繹不絕。元代建東林寺，皇帝賜住持元智為“佛日普照大師”，并敕賜今名。由于兩大名寺都在朱涇鎮(zhèn)，因此名聲大振，往來人流日多，經(jīng)濟更趨繁榮。區(qū)域特色旅游資源豐富旅游資源凸顯亮點朱涇地區(qū)具有豐富的特色旅游資源，金山區(qū)旅游局在規(guī)劃旅游線路時已把東林寺作為金山區(qū)最重要的旅游景點之一，與金山農(nóng)民畫村旅游并列為區(qū)域旅游景點之首。此外，高爾夫球場、上海馬術(shù)運動場等一批旅游設(shè)施的投入使用，將吸引大批周邊地區(qū)和外省市消費群。二、金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)商業(yè)布局規(guī)劃現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展目標(biāo)朱涇鎮(zhèn)未來現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展目標(biāo)――依托老城區(qū)歷史文化旅游區(qū)修復(fù)改造，新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃新建，將朱涇鎮(zhèn)建設(shè)成為金山區(qū)北部商業(yè)繁榮、商務(wù)發(fā)達、旅游業(yè)迅速崛起的區(qū)域經(jīng)濟中心。以本鎮(zhèn)居民為主要服務(wù)對象，同時輻射周邊區(qū)域和工業(yè)園區(qū)，以提升朱涇現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的能級。鎮(zhèn)域現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)框架初步形成朱涇現(xiàn)代商業(yè)總體布局（1）老城區(qū)商業(yè)中心老城區(qū)商業(yè)中心范圍西至公園路，東至羅星路，北到萬安街，南至亭楓公路的區(qū)域，包括朱涇歷史風(fēng)貌區(qū)。老城區(qū)商業(yè)中心要與朱涇鎮(zhèn)作為全國重點鎮(zhèn)之一，金山區(qū)北部經(jīng)濟、文化、居住中心的地位相適應(yīng)，重點體現(xiàn)繁榮繁華、方便舒適，滿足居民生活需求和商務(wù)需求。結(jié)合朱涇新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，規(guī)劃新建金龍購物中心、易初蓮花購物中心、工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心等三個鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心。金龍購物中心――朱涇鎮(zhèn)行政中心，金龍街東段沈鋪涇路，以多功能社區(qū)購物中心為主體的商業(yè)副中心。易初蓮花購物中心――地處沈浦涇路與市河交匯處的東南角，亭楓公路的北邊，2.5萬平方米。以新建易初蓮花社區(qū)購物中心為主體，設(shè)置各類品牌專業(yè)店、餐飲娛樂設(shè)施、商務(wù)辦公樓、旅館酒樓、社區(qū)服務(wù)、文化健身、綠地廣場等。工業(yè)區(qū)商業(yè)副中心――位于朱涇鎮(zhèn)北部工業(yè)園區(qū)近亭楓公路“金山汽車大世界”的區(qū)域，增加為商務(wù)客流配套服務(wù)的大型餐飲、娛樂休閑設(shè)施、工業(yè)園區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成商務(wù)休閑、餐飲娛樂為主的商業(yè)副中心。（2）

三個鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)副中心▲臨源路社區(qū)商業(yè)生活中心：臨源路與人民路結(jié)點處?！蚱譀苈飞鐓^(qū)商業(yè)生活中心：萬安街與公園南路結(jié)點處?！姲步稚鐓^(qū)商業(yè)生活中心：眾安街與公園南路結(jié)點處?！罗r(nóng)社區(qū)商業(yè)生活中心：原新農(nóng)鎮(zhèn)街區(qū)處。（3）四個社區(qū)商業(yè)Th活中心朱涇鎮(zhèn)正在規(guī)劃和啟動建設(shè)的四大特色商業(yè)街區(qū)，項

目規(guī)劃起點高，具有各自的特色，進一步提升了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的能級，建成后將成為朱涇鎮(zhèn)特色商業(yè)的亮點：（1）萬安街綜合商業(yè)街區(qū)萬安街是朱涇鎮(zhèn)橫貫東西的主要商業(yè)街區(qū)，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，以金山區(qū)農(nóng)民書畫院、金山區(qū)圖書館、紫金廣場和聯(lián)華超市為龍頭，逐步整合資源、優(yōu)化布局、規(guī)范經(jīng)營，提升綜合服務(wù)能力，增加現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，提高商品經(jīng)營檔次，適當(dāng)擴大文化娛樂設(shè)施，增加特色休閑餐飲，對商業(yè)街的店招、店牌、燈箱廣告等統(tǒng)一整修，建成集行政辦公、商貿(mào)金融、教育醫(yī)療、文物古跡等一體的鎮(zhèn)域公共活動中心。四大規(guī)劃商業(yè)街區(qū)彰顯特色東林歷史文化旅游街區(qū)東林路街區(qū)，從羅星路到楊家橋，全長559米，作為朱涇歷史風(fēng)貌區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)。主要引進具有歷史文化、旅游特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括金山土特產(chǎn)品、旅游紀念品商店，金山農(nóng)民畫、傳統(tǒng)工藝品、古玩字畫等文博商業(yè)，增加各類飯店、古式茶坊、中西快餐、特色風(fēng)味小吃等，形成歷史文化旅游特色街區(qū)。公園路專業(yè)特色街區(qū)公園路街區(qū)，改造現(xiàn)有兩大市場，通過調(diào)整業(yè)態(tài)業(yè)種，適當(dāng)增加為居民生活配套的標(biāo)準化室內(nèi)菜場、社區(qū)服務(wù)業(yè)、各類專賣店、專業(yè)店，凸現(xiàn)專業(yè)特色。（4）金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū)金龍街區(qū)，從沈鋪涇路到中官塘區(qū)域，高起點、高標(biāo)準規(guī)劃，條狀與塊狀相結(jié)合，集生活購物、餐飲休閑、商務(wù)配套、社區(qū)服務(wù)于一地，作為朱涇新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)商務(wù)中心。東段以新鎮(zhèn)區(qū)行政中心為主體，引進綜合商務(wù)樓、星級賓館等，中段以大型綜合超市為主體的社區(qū)購物中心，包括大型家電、家居類專業(yè)店，提高品牌檔次，吸引本鎮(zhèn)及周邊地區(qū)居民前來購物消費。已經(jīng)啟動建設(shè)的金上海生活廣場是該街區(qū)的標(biāo)志性重點商業(yè)項目，是一個規(guī)劃超前，具有特色的綜合商業(yè)項目。三、“金上海Th活廣場”項目介紹金上海生活廣場位于金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)金龍現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)街區(qū)?；匚髌饢|風(fēng)路，東至羅星路，南臨金龍街，規(guī)劃總用地面積約33687平方米，總建筑面積約41932平方米，容積率為1.20。1、項目概況主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂泡MALL精彩芭堤雅歡樂摩爾城2、規(guī)劃理念建筑風(fēng)格――金上海生活廣場的總體建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)情商業(yè)街，為朱涇乃至金山區(qū)地標(biāo)性商業(yè)建筑。景觀設(shè)計――主出入口為中心廣場，并通過其它富有趣味性的景觀設(shè)計，使之成為金山區(qū)休憩商業(yè)的一個亮點?？臻g布置――一軸、三核、五大功能區(qū)?！?/p>

一軸】沿東風(fēng)路入口廣場進入,至中心的綠化廣場,往東沿人行景觀道至東側(cè)羅星南路出口，沿途經(jīng)多種商業(yè)業(yè)態(tài)，兩側(cè)為步行商業(yè)空間的主軸線?！救恕恐复?lián)在此條軸線上的三個功能核心，即三個商業(yè)廣場。用地按照此三大核心合理布置安排，形成一系列有序，功能明確的旅游購物休閑空間。【五大功能區(qū)】項目劃分為五大功能區(qū)：賓館區(qū)，綜合商業(yè)區(qū)，餐飲娛樂區(qū)，商業(yè)零售區(qū)，廣場休閑區(qū)。賓館區(qū)廣場休閑區(qū)綜合商業(yè)區(qū)3、項目分析朱涇現(xiàn)有的商業(yè)布局分散，缺少主題性商業(yè)項目，需要可聚集和吸引消費人群的主題性商業(yè)項目。隨著朱涇以及周邊區(qū)域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，朱涇以及周邊地區(qū)缺少較高檔次消費場所的矛盾日趨突顯，尤其是缺少可聚集和吸引消費人群的集休閑、餐飲、娛樂、購物等功能一體的主題性商業(yè)項目。當(dāng)?shù)匾恍┯幸欢ㄒ?guī)模的娛樂、休閑、餐飲項目，常常爆滿。本地及周邊政府公務(wù)員、私營業(yè)主、經(jīng)商人士成為朱涇當(dāng)?shù)匾约爸苓厖^(qū)域中高端娛樂、休閑、餐飲消費的主力。朱涇目前綜合性休閑商業(yè)項目的缺失，導(dǎo)致朱涇等地政府官員、私營業(yè)主等高端消費群體的休閑娛樂需要無法滿足，而流向周邊地區(qū)，經(jīng)常是有新店開業(yè)就趨之若騖。近則選擇20分鐘車程的金山石化，遠則選擇嘉善、杭州、上海等地區(qū)消費。差異化定位滿足市場需求，依托項目經(jīng)營特色與亮點，走非傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式。在現(xiàn)有的朱涇本地消費人口和消費能力的條件下，本項目不走僅依托主力“餐飲、休閑、購物”取勝的傳統(tǒng)開發(fā)思路與模式，而在項目的經(jīng)營特色打造與深度開發(fā)等諸多方面著力，來帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項目具備相當(dāng)?shù)某志昧?。充分利用得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮商業(yè)輻射作用，使項目具備持久經(jīng)營的發(fā)展空間。朱涇鎮(zhèn)處于江、浙、滬的交通樞紐地帶，具有與上海市區(qū)乃至外省市經(jīng)濟交往的得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。該項目地理位置的特殊性，為項目發(fā)揮商業(yè)輻射能力提供了可能，能夠最大化的吸引周邊江浙一帶的消費群，存在較大的發(fā)展空間。主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂泡mall精彩芭堤雅 歡樂摩爾城4、功能定位根據(jù)對朱涇本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)商業(yè)開發(fā)模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，大力引進一些具有唯一性、具有吸引力的的娛樂、休閑項目，將囊括特色洗浴、娛樂不夜城、萬國美食城、風(fēng)情購物區(qū)、西班牙廣場等功能區(qū)，以商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引大量的人流。精彩芭堤雅，鮮明地凸現(xiàn)了項目休閑娛樂的傾向性，體現(xiàn)出功能魅力、風(fēng)情魅力，

將消費趨勢和商業(yè)運營緊密結(jié)合，帶給消費者全新的體驗，引導(dǎo)本地及周邊高端消費群進行商務(wù)休閑消費，為項目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機。主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂泡mall精彩芭堤雅 歡樂摩爾城業(yè)態(tài)定位原則（1）主題定位原則，突出休閑娛樂功能，保證商業(yè)前景。通過引進一定數(shù)量具有鮮明特色的娛樂、休閑項目，使消費體驗和娛樂體驗成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費成為消費主體，通過實現(xiàn)一站式娛樂消費的模式，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端消費群的商業(yè)能力，并且具有將項目輻射江浙周邊區(qū)域的商業(yè)吸引力，使消費群近悅遠來，實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。5、業(yè)態(tài)定位（2）消費適應(yīng)性原則，保證最主流的消費群。業(yè)態(tài)定位要與朱涇當(dāng)?shù)氐南M能力和消費習(xí)慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M群的日常購物需求已經(jīng)基本滿足。不同商圈所對應(yīng)的目標(biāo)消費群體各不相同，朱涇當(dāng)?shù)卣珓?wù)員、私營業(yè)主等高端消費群體，一直期待有一處可以提供個性化休閑的商業(yè)設(shè)施，可以商業(yè)宴請、可以朋友聚會。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刈钪髁鞯南M群的市場需求，向休閑娛樂業(yè)態(tài)大力傾斜。（3）人潮價值鏈原則，以特色項目擴大消費群，帶動人氣聚集。著力規(guī)劃引進一些具有亮點的、有特色的休閑娛樂項目，使金上海生活廣場不僅具有吸引當(dāng)?shù)馗叨讼M群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費群。特色消費類型的業(yè)種如：大型迪廳，可引入另類文化，加入監(jiān)獄、骷顱等元素；大型浴場，可加入高端的玉石浴及其他軟件特色服務(wù)。迪廳可滿足消費中堅群體——年輕人的消費需求，帶動人氣；大型特色浴場引導(dǎo)當(dāng)?shù)丶爸苓叺母叨松虅?wù)及社交休閑消費。（4）文化與商業(yè)結(jié)合的原則，彰顯人文內(nèi)涵特色。本項目的業(yè)態(tài)應(yīng)充分挖掘和利用當(dāng)?shù)厝宋馁Y源，注重文化元素的導(dǎo)入，賦予項目活的“靈魂”，如引入當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)和著名的金山農(nóng)民藝術(shù)畫廊、畫室等，弘揚人文精神，以達到“以文興商”之目的。業(yè)態(tài)定位比例5、品牌規(guī)劃『休閑類』重點引進具有特、奇吸引力的休閑項目：浴場――擬布置1家大型浴場；會所――擬布置1家桑拿會所或特色水療俱樂部。健身――擬布置2～3家健身、保健、美容會所?？О扫D―擬布置1家品牌咖啡館茶藝――擬布置1家自助式茶藝館甜品――擬布置1～2家甜品屋『餐飲類』重點引進具有特色、吸引力的餐飲項目：大餐飲――擬布置1～2家特色大型餐飲店；休閑餐飲――擬布置2～3家特色風(fēng)味餐飲店、休閑餐廳；『娛樂類』夜總會――擬布置1家KTV夜總會；歌城――擬布置1家量販式歌城；酒吧――擬布置1～2家迷你酒吧電玩――擬布置1家電玩游戲城網(wǎng)吧――擬布置1家網(wǎng)吧『文化類』重點引進能夠吸引外來消費的文化項目：書畫――擬布置1家金山農(nóng)民書畫社；技藝――擬布置1家琴藝類培訓(xùn)社；其它――擬布置1家教育類培訓(xùn)中心?！嘿徫镱悺坏谝粚用妯D―作為配套購物，主力針對休閑娛樂人群，以專賣店形式形成本項目的特色購物一條街；第二層面――針對當(dāng)?shù)叵M群。擬按照百貨業(yè)態(tài)，匯集一批服飾、運動休閑、鞋帽箱包、珠寶首飾、化妝品、工藝品、文化用品、家居、家電等國內(nèi)、國際品牌，使之成為朱涇鎮(zhèn)購物較集中的百貨商業(yè)區(qū)?！嘿e館類』假日酒店――擬布置1家品牌假日或商務(wù)型酒店『配套類』配套項目――擬布置若干24小時自助銀行網(wǎng)點、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項目，以作為項目業(yè)態(tài)的補充。（1）項目形象包裝與塑造策略。金上海生活廣場所處的區(qū)域?qū)僬谝?guī)劃建設(shè)