房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)（考點(diǎn)梳理）

房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)（考點(diǎn)梳理）第一部分單選題(50題)1、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。

A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

B.非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

C.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

【答案】：C

2、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命

C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變

【答案】：C

3、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬(wàn)元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬(wàn)元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬(wàn)元。如果以重新開(kāi)發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬(wàn)元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。

A.20萬(wàn)元

B.25萬(wàn)元

C.40萬(wàn)元

D.30萬(wàn)元

【答案】：C

4、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識(shí)依賴于感性認(rèn)識(shí)，這是

A.認(rèn)識(shí)論的辯證法

B.認(rèn)識(shí)論的唯物論

C.認(rèn)識(shí)論的唯理論

D.認(rèn)識(shí)論的經(jīng)驗(yàn)論

【答案】：B

5、根據(jù)晝夜對(duì)人體病理的影響，病情甚是在

A.夜

B.晝

C.夕

D.旦

【答案】：A

6、下列哪項(xiàng)不是氣隨液脫的形成原因

A.高熱

B.大汗

C.嚴(yán)重吐瀉

D.大量失血

【答案】：D

7、收益法估價(jià)的典型對(duì)象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營(yíng)的房地產(chǎn)

【答案】：B

8、“……筋骨堅(jiān)，發(fā)長(zhǎng)極，身體盛壯……”是指

A.男子.四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】：D

9、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

10、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】：C

11、不屬于土地使用權(quán)的是（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.宅基地使用權(quán)

C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】：D

12、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價(jià)格通常會(huì)（）正常市場(chǎng)價(jià)格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無(wú)法確定

【答案】：C

13、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是

A.水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】：D

14、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【答案】：D

15、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是

A.正氣不足

B.正邪斗爭(zhēng)

C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響

D.陰陽(yáng)失調(diào)

【答案】：A

16、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測(cè)算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】：B

17、某市于2015年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

【答案】：C

18、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是

A.督脈

B.任脈

C.帶脈

D.陰維脈

【答案】：A

19、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2，2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%

【答案】：C

20、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m2，土地重新購(gòu)置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬(wàn)元。

A.800

B.878

C.896

D.1129

【答案】：A

21、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】：B

22、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

23、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】：C

24、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。

A.房屋征收決定公告之日

B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D.委托估價(jià)之日

【答案】：A

25、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)是（）。

A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

【答案】：B

26、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（）進(jìn)行移動(dòng)平均。

A.平均速度

B.周期長(zhǎng)度

C.經(jīng)濟(jì)壽命

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

【答案】：B

27、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素

A.氣的推動(dòng)、固攝、溫煦、涼潤(rùn)作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是

【答案】：D

28、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是()。

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)通常是一次性的價(jià)格剩余

【答案】：C

29、某市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬(wàn)元，最高為（）萬(wàn)元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100

【答案】：C

30、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

31、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價(jià)格為2500元/m2，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：A

32、某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建成本為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置成本為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。

A.400

B.628

C.656

D.700

【答案】：B

33、在估價(jià)相關(guān)國(guó)際組織中，F(xiàn)IG是指（）。

A.世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)

B.國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)

C.國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)

D.美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)

【答案】：C

34、下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全球性的市場(chǎng)

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地域可分為若干個(gè)子市場(chǎng)

【答案】：C

35、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。

A.地役權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】：D

36、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價(jià)格為2500萬(wàn)元，該功能落后電梯的重置成本為40萬(wàn)元，已計(jì)提折舊36萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為2萬(wàn)元，可回收的殘值為5萬(wàn)元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要120萬(wàn)元，該新的功能先進(jìn)的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時(shí)一同安裝只需要100萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.21

B.27

C.2473

D.2479

【答案】：D

37、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。

A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.公司上市估價(jià)

C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

D.司法鑒定估價(jià)

【答案】：A

38、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是（）。

A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題

B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償

C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D.征收是無(wú)償?shù)?，征用是有償?shù)?/p>

【答案】：A

39、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益

【答案】：C

40、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】：B

41、甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市?chǎng)價(jià)格分別為50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150

【答案】：C

42、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

【答案】：B

43、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。

A.政府主管部門

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.使用者

D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

【答案】：C

44、下列不是估價(jià)所需資料的是（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

B.憲法

C.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

D.交易成本，收益實(shí)例資料

【答案】：B

45、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【答案】：D

46、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開(kāi)發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

【答案】：C

47、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】：B

48、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤(rùn)率為4.36%；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率上升0.18%；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。

A.5

B.20

C.30

D.31

【答案】：B

49、估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價(jià)值的減價(jià)調(diào)整

B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收

C.重置價(jià)值的攤銷與回收

D.價(jià)值的減價(jià)調(diào)整

【答案】：D

50、下列()不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

2、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘，無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

【答案】：ABCD

3、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】：AB

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

5、反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率

C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)

【答案】：CD

6、估價(jià)假設(shè)應(yīng)說(shuō)明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實(shí)假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

E.真實(shí)合理假設(shè)

【答案】：ABCD

7、市場(chǎng)法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價(jià)

B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價(jià)

【答案】：BCD

8、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.土地使用權(quán)出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資

【答案】：ABC

9、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.房地產(chǎn)估價(jià)師保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密.當(dāng)事人商業(yè)機(jī)密

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】：BC

10、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。

A.土地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.典權(quán)E租賃權(quán)

【答案】：AC

11、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

【答案】：BC

12、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款

E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

13、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

【答案】：AC

14、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

【答案】：BC

15、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】：ABCD

16、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

17、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價(jià)依據(jù)的有（）。

A.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

B.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

E.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

【答案】：ABCD

18、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

19、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項(xiàng)法

D.市場(chǎng)提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：ABD

20、開(kāi)發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

E.推測(cè)法

【答案】：ABD

21、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來(lái)凈收益估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

【答案】：ABD

22、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有()。

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

23、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

24、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬(wàn)元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬(wàn)元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬(wàn)元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬(wàn)元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬(wàn)元

【答案】：C

25、以下（）因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮

C.價(jià)值大

D.獨(dú)立使用性好

E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性

【答案】：AC

26、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)

B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率

【答案】：ABC

27、關(guān)于路線價(jià)分界線說(shuō)法正確的有（）。

A.在劃分路線價(jià)區(qū)段，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)水平相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

B.兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段

C.較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)

D.不繁華的街道，同一路線價(jià)區(qū)段也可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口

E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)

【答案】：ACD

28、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易

【答案】：ABD

29、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估

E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估

【答案】：ACD

30、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

31、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費(fèi)附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

32、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。

A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開(kāi)發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

33、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.房地產(chǎn)估價(jià)師保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密.當(dāng)事人商業(yè)機(jī)密

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】：BC

34、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)

B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率

【答案】：ABC

35、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。

A.一般因素

B.客觀因素

C.經(jīng)驗(yàn)因素

D.區(qū)域因素

E.個(gè)別因素

【答案】：AD

36、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

37、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底

D.設(shè)備、管道不夠通暢

E.隨時(shí)有可能倒塌

【答案】：ABD

38、關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)

B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

E.報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系

【答案】：D

39、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告

B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告

C.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值評(píng)估

D.企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評(píng)估

【答案】：AB

40、運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟包括（）。

A.收集大量交易實(shí)例

B.對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實(shí)例

D.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格

【答案】：ACD

41、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】：CD

42、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】：ABCD

43、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值

D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

【答案】：ABC

44、某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

【答案】：ABC

45、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價(jià)資料包括（）。

A.委托估價(jià)合同

B.實(shí)地查勘記錄

C.估價(jià)人員的作息時(shí)間

D.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

E.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況

【答案】：ABD

46、下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。

A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

D.“干凈”的房地產(chǎn)

E.共有的房地產(chǎn)

【答案】：ABC

47、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成

B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)

C.出具的結(jié)果具有證明效力

D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用

E.咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】：ABCD

48、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】：ABCD

49、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購(gòu)房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

50、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

第三部分大題(50題)1、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

2、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

3、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

4、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

5、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.價(jià)值類型

D.估價(jià)對(duì)象

E.估價(jià)結(jié)果

【答案】：CD

6、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

7、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛

8、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

9、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

10、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

11、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

12、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

13、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

14、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

15、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

16、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

17、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

18、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

19、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

20、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；

21、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

22、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

23、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

24、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】：

25、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

B.估價(jià)師協(xié)會(huì)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

26、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

27、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購(gòu)房首付款比例

【答案】：AC

28、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

29、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

30、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定

D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

31、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元

32、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開(kāi)發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

33、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

34、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

35、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC