物業(yè)管理基本知識(shí)課件

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)編制：梅寶編制日期：2015年08月05

日江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司一、物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀二、物業(yè)的含義和分類(lèi)三、物業(yè)管理的含義和特征四、物業(yè)管理的兩個(gè)支撐點(diǎn)江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀管理總面積157.3億㎡，增長(zhǎng)39.21%年經(jīng)營(yíng)收入3056.5億元，增長(zhǎng)58.72%總資產(chǎn)達(dá)到9210.36億元，增長(zhǎng)40.55%從業(yè)人員近1000萬(wàn)，增長(zhǎng)26.25%伴隨著城市發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時(shí)期。2014年物業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展時(shí)期江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司2014年物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員增加到近1000萬(wàn)人，從業(yè)人員向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。2008年2012年底2014年未來(lái)10年物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人逐年增長(zhǎng)中2012年底，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員達(dá)到612.3萬(wàn)人，較2008年經(jīng)濟(jì)普查公布的250.12萬(wàn)人增長(zhǎng)了約145%。08年經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員為250.12萬(wàn)人。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員快速增長(zhǎng)物業(yè)管理行業(yè)人員的飛速增長(zhǎng)告訴我們，未來(lái)10年是物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的“黃金10年”。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司江蘇省有19家物業(yè)企業(yè)進(jìn)入TOP200，是全國(guó)覆蓋城市最多的省份，近兩年物業(yè)管理立法工作的加強(qiáng)，體制創(chuàng)新推動(dòng)的結(jié)果。浙江?。河?家物業(yè)企業(yè)進(jìn)入TOP200,2014年初下發(fā)《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》。福建省有7家物業(yè)企業(yè)進(jìn)入TOP200，組織“物業(yè)行業(yè)生存狀況專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”，將有關(guān)情況向省政府反映，為物業(yè)企業(yè)營(yíng)造良好的生存環(huán)境。廣東省有54家TOP200物業(yè)服務(wù)企業(yè)分布，且企業(yè)綜合實(shí)力高居全國(guó)第一。政府重視和政策扶持逐步加大主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善行業(yè)立法工作和市場(chǎng)監(jiān)管，通過(guò)各種活動(dòng)推動(dòng)企業(yè)管理與運(yùn)作機(jī)制的創(chuàng)新。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型初顯成效江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司成本上漲影響行業(yè)盈利能力在調(diào)研的17個(gè)地區(qū)截止2012年6月最低工資標(biāo)準(zhǔn)平均調(diào)整幅度為17.6%；其中上海月最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高為1620元，北京和新疆時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)最高為15.2元；上半年全國(guó)10個(gè)地區(qū)制定了工資指導(dǎo)線(xiàn)，基準(zhǔn)線(xiàn)普遍在15%。凈利潤(rùn)下滑趨勢(shì)對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展帶來(lái)巨大壓力；建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制成為多數(shù)企業(yè)的最強(qiáng)呼聲。212在參與調(diào)研的18852個(gè)項(xiàng)目中，2011年以后成功調(diào)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目?jī)H有1638個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的8.69%，90%多的項(xiàng)目仍然維持原有的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司在綜合實(shí)TOP200物業(yè)管理企業(yè)中，西部、中部、東北三省地區(qū)共50家，僅占總數(shù)的25%。在綜合實(shí)TOP200物業(yè)管理企業(yè)中，僅有25家企業(yè)處于14個(gè)地級(jí)市中，分布差異較為明顯。地級(jí)市區(qū)域中西部、東北三省地區(qū)地區(qū)發(fā)展不平衡仍然比較突出在國(guó)家城鎮(zhèn)化、西部大開(kāi)發(fā)、振興東北老工業(yè)基地、促進(jìn)中西部崛起、鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展的總體戰(zhàn)略實(shí)施下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)區(qū)域發(fā)展的差距有望逐步縮小。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司從業(yè)人員素質(zhì)函待提高江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)的含義什么是物業(yè)廣義范疇：財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)狹義范疇：?jiǎn)卧康禺a(chǎn)

物業(yè)管理的角度：已建成并投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司一個(gè)住宅單位一座單體建筑

工業(yè)廠(chǎng)房、政務(wù)服務(wù)中心一處獨(dú)立運(yùn)作的停車(chē)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)這些都是物業(yè)嗎？商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓、綜合樓宇江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司公有（產(chǎn)權(quán)）物業(yè)：公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)可分為國(guó)家所有、集體所有、單位所有物業(yè)；私有（產(chǎn)權(quán)）物業(yè)：私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，按照私有份額還可以分為完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)。物業(yè)所有權(quán)性質(zhì)專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：又稱(chēng)獨(dú)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。建筑區(qū)域所有權(quán)性質(zhì)物業(yè)的分類(lèi)—所有權(quán)性質(zhì)江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的含義定義：物業(yè)管理/服務(wù)企業(yè)物業(yè)所有人/產(chǎn)權(quán)人/業(yè)主委托房屋建筑/設(shè)備設(shè)施/綠化/衛(wèi)生/交通/治安/環(huán)境容貌維護(hù)/維修/整治有償服務(wù)思考：個(gè)人是業(yè)主嗎?還有其他你知道的業(yè)主類(lèi)型嗎？條例規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司共有部分共同事物物業(yè)管理：指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的性質(zhì)—客觀(guān)是物業(yè)服務(wù)對(duì)象是人物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理是服務(wù)型行業(yè)物業(yè)管理與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套物業(yè)管理與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)物業(yè)管理物業(yè)管理是社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的綜合性統(tǒng)一管理活動(dòng)。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的特征提供勞務(wù)和服務(wù)有償服務(wù)以業(yè)養(yǎng)業(yè)自我發(fā)展將社會(huì)分工集中起來(lái)統(tǒng)一管理選聘物管企業(yè)尋找可以代管的物業(yè)按現(xiàn)代企業(yè)制度組建獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧具有自我改造和自我發(fā)展的能力成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人物業(yè)管理企業(yè)人員配備組織機(jī)構(gòu)管理工具和設(shè)備管理措施和程序江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的兩個(gè)支撐點(diǎn)物業(yè)管理兩個(gè)關(guān)鍵要素業(yè)主的自治自律物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理業(yè)主公約成立業(yè)主委員會(huì)矛盾和關(guān)系的協(xié)調(diào)和處理專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性的管理工作提高物業(yè)管理整體水平降低成本費(fèi)用指導(dǎo)、規(guī)范、約束業(yè)主和使用人行為代表廣大業(yè)主利益選聘物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理工作對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)自覺(jué)維護(hù)公共環(huán)境和公眾利益自律的保證業(yè)主自治的前提江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展近代意義物業(yè)管理階段現(xiàn)代化物業(yè)管理中國(guó)特色物業(yè)管理物業(yè)管理起源階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展物業(yè)管理的發(fā)展階段包含了物業(yè)管理起源階段、近代意義上的物業(yè)管理和現(xiàn)代化物業(yè)管理階段，發(fā)展趨勢(shì)迅猛。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展各階段特點(diǎn)探索階段嘗試階段快速發(fā)展階段鞏固階段中國(guó)物業(yè)服務(wù)發(fā)源地是香港；中國(guó)內(nèi)地物業(yè)服務(wù)發(fā)源地是深圳；專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司建立；1981年3月10日，深圳物業(yè)管理公司成立；1993年6月30日，深圳成立了國(guó)內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)；沿海地區(qū)和城市引進(jìn)境外的一些專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式；營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念發(fā)展階段提高物業(yè)管理的普及率，培育物業(yè)管理市場(chǎng)。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司一、常規(guī)性的公共服務(wù)二、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)三、特約的委托服務(wù)四、協(xié)助社會(huì)管理服務(wù)職能江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司保持房屋完好率確保房屋使用功能日常保潔垃圾清運(yùn)外墻清洗殺毒防疫設(shè)備設(shè)施基本情況管線(xiàn)走向、完好率日常保養(yǎng)維修更新改造(及時(shí)、準(zhǔn)確)綠地、植被樹(shù)木、花卉景觀(guān)、假日布置火災(zāi)的預(yù)防火災(zāi)的救護(hù)處理代繳水電、煤氣費(fèi)有線(xiàn)電視費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等……江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)概念：為滿(mǎn)足其中一些住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作目的：改善和提高特點(diǎn)：預(yù)先設(shè)立、可選擇性江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司Page15日常生活類(lèi)商業(yè)服務(wù)類(lèi)文教衛(wèi)體類(lèi)代理中介類(lèi)社會(huì)福利類(lèi)金融服務(wù)類(lèi)衣、食、住、行商業(yè)店鋪等代辦保險(xiǎn)、銀行等業(yè)務(wù)生活館、學(xué)校、會(huì)所等家政、家教、廣告等照顧老人、擁軍優(yōu)屬等江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司特約的委托服務(wù)定義：為了滿(mǎn)足個(gè)別需求所提供的服務(wù)合同中未要求，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立盡量滿(mǎn)足其要求，提供特約服務(wù)江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司協(xié)助政府管理服務(wù)職能

具體而言，物業(yè)公司協(xié)助各級(jí)政府、政法、公安、城管、民政、醫(yī)療等部門(mén)開(kāi)展工作，傳達(dá)新的政策和法規(guī)，接受有關(guān)方面的指導(dǎo)和監(jiān)督。比如，協(xié)助做好治安防范、協(xié)助做好社區(qū)突發(fā)事件的防范和應(yīng)急處理（如非典），協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展預(yù)防接種、全民選舉、人口普查、常住人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育等。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司小結(jié)第一類(lèi)是最基本的工作，必須做好第二、第三大類(lèi)，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好各項(xiàng)工作江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司一、策劃階段二、前期介入階段三、啟動(dòng)階段四、日常運(yùn)作階段江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司策劃階段主要技術(shù)人員參與，或邀請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)家參加確定管理檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案制定并經(jīng)審批后，選聘最初是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司前期介入階段物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置和擬定人員編制，對(duì)人員進(jìn)行選聘并培訓(xùn)物業(yè)租售的介入與建設(shè)單位對(duì)接物業(yè)服務(wù)事宜，提出物業(yè)管理服務(wù)方案規(guī)章制度的制定；辦公環(huán)境和條件的完善江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司啟動(dòng)階段用戶(hù)入住檔案建立業(yè)委會(huì)籌備檔案建立包括產(chǎn)權(quán)備案資料、業(yè)主或住戶(hù)檔案資料、裝修檔案資料以及前期開(kāi)發(fā)商移交的相關(guān)資料等資料的建立、收集、歸納和整理存檔。用戶(hù)入住(交房)：建設(shè)單位將業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主使用并辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；入住手續(xù)包含：物業(yè)驗(yàn)收及手續(xù)的辦理，物業(yè)管理手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。啟動(dòng)階段四個(gè)環(huán)節(jié)接管驗(yàn)收依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行接管驗(yàn)收；驗(yàn)收內(nèi)容包括建設(shè)工程是否符合設(shè)計(jì)要求，主體結(jié)構(gòu)是否安全并滿(mǎn)足使用功能要求，公共配套設(shè)施設(shè)備的配置、安裝、運(yùn)行狀況是否完好，相關(guān)資料是否齊全。制定或者通過(guò)業(yè)主公約，選舉物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)。江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司啟動(dòng)階段—流程圖物業(yè)管理啟動(dòng)階段四個(gè)基本環(huán)節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收用戶(hù)入住產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立包括新建物業(yè)和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收加強(qiáng)宣傳管理工作配合用戶(hù)搬遷加強(qiáng)對(duì)用戶(hù)的裝修管理產(chǎn)權(quán)備案建立檔案資料界定產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)的范圍和比例維護(hù)其合法權(quán)益業(yè)主或住戶(hù)資料物業(yè)檔案資料制定和通過(guò)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)收集、整理歸檔、利用江門(mén)市金豐家園物業(yè)管理有限公司日常運(yùn)