“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)廣東國地規(guī)劃科技有限公司“三舊改造”是作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展的一種方式，實現(xiàn)從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”的轉(zhuǎn)變。從而讓城市舊貌換新顏,經(jīng)濟得發(fā)展,群眾得實惠。

“三舊改造”一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。2009年，隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式,引導(dǎo)社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗。

解讀“三舊改造”的政策1“三舊改造”的進展2機遇和挑戰(zhàn)3政策印發(fā)關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（佛府〔2007〕68號）佛山市國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）國家轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于改造工作實施意見（試行）的通知（粵府辦〔2009〕122號）廣東省關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）廣東省印發(fā)加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造補充意見的通知（佛府辦〔2008〕296號）佛山市《深圳城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）（2009年12月1日起實施）深圳市廣州市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府〔2009〕56號）廣州市東莞市推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實施“三舊”改造土地管理暫行辦法（東?！?009〕3號）東莞市關(guān)于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實施細(xì)則（試行）》的通知（東府〔2009〕144號）東莞市“三舊改造”中土地新政策農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴}村集體可以自愿申請把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有。部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣。現(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。業(yè)主自行改造的“三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營性用地（商品房開發(fā)除外），可以補交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。土地出讓收益處理的問題在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。有利于調(diào)動社會資金參與“三舊”改造的積極性。相關(guān)補辦手續(xù)及程序問題1987年以前的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，直接確權(quán)。1987年~2007年6月期間的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補辦征收手續(xù)后確權(quán)。大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時間，降低成本，保障原使用者的權(quán)益和調(diào)動其參與改造的積極性，大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)?？梢愿玫卣{(diào)動各方面對改造的積極性。

邊角地、插花地、夾心地的處理問題過去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費。現(xiàn)在則可以避免這種浪費現(xiàn)象的出現(xiàn)。邊角地、插花地、夾心地可以整合用于“三舊”改造:面積小于3畝、累計面積不超過改造地塊面積10%。是國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)，征收手續(xù)與《“三舊”改造方案》一并報批。

按照粵府78號文等新政策，廣東省在2012年前完成用地手續(xù)審批的，就無須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，現(xiàn)在廣東省沒有合法用地手續(xù)的“三舊”用地有90萬畝，其中60萬畝按照原來的規(guī)定，需要繳交新增建設(shè)用地土地有償使用費，這一項可為廣東省地方政府節(jié)省新增建設(shè)用地土地有償使用費167億元，平均每畝可以節(jié)省費用27700元，但造成了國家資源的浪費，和資金的大量流失。按照粵府78號文的規(guī)定，對于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡。這樣，從二調(diào)成果來說，一些批而未用的土地原本為耕地的，劃為了建設(shè)用地，如果按照歷史遺留用地來處理的話，不需要落實耕地占補平衡，將會造成大量的耕地資源流失。據(jù)統(tǒng)計，廣州市批而未用土地還有21800畝，如果都化為歷史遺留用地的話，將會造成大量的耕地資源流失，而建設(shè)用地將會大幅度增加。按照粵府78號文的規(guī)定，按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，40%以招拍掛方式出讓，40%以協(xié)議方式出讓。根據(jù)統(tǒng)計，以招拍掛方式出讓可以帶來2571億元的土地出讓收入，以協(xié)議方式出讓可以帶來2142億元的土地出讓金，兩項累計，可達(dá)4713億元，這些土地出讓收入將為地方政府集體獲得。

土地確權(quán)土地收益分配實事求是政策扶持資金傾斜政府讓利城市發(fā)展由過去的以增量土地開發(fā)為主，向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造二是突破政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地明確了更新改造的地價收取標(biāo)準(zhǔn)。把房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各方面的利益都照顧到了，這樣會大大地推動城市舊改的速度。某一方獨享土地開發(fā)的利益的模式在市場經(jīng)濟的體制下，顯然已經(jīng)不大行得通，現(xiàn)有政策可以極大地調(diào)動各方面的積極性。政策期限三年，封閉操作，廣東政策的獨享調(diào)查顯示，廣東共有“三舊”用地面積175萬畝，其中舊城鎮(zhèn)34萬畝、舊廠房81萬畝、舊村莊60萬畝；珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到90多萬畝，低效用地挖潛空間很大?！叭f”改造工作已經(jīng)得到了廣東省委省政府和國土資源部領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。廣東省國土資源廳按照省部領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，組織了廣州、深圳、佛山、東莞等市開展“三舊”改造專題試點工作，去年以來累計完成“三舊”改造面積4萬畝，取得了階段性成果。廣東省各地2010年“三舊”改造計劃將在3月底前完成上報省國土資源廳，6月30日前各地要完成上圖建檔工作

實踐進展實踐進展

共啟動“三舊”改造項目691個，已完成改造項目140個，其中，完成舊廠房改造項目121個，舊村居項目6個，舊城鎮(zhèn)項目13個。已經(jīng)完成或正在改造的3萬畝“三舊”用地、建筑面積由原來的1600萬平方米，增加到4000萬平方米，增加了150%；在改善空間環(huán)境方面，佛山市“三舊”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌方面，佛山改造后村集體收入增加了200%，就業(yè)人數(shù)增加了200%。佛山遠(yuǎn)期期目目標(biāo)標(biāo)：：力爭爭用用10年時時間間基基本本完完成成全全市市““三三舊舊””改改造造。。中期期任任務(wù)務(wù)：：用3至5年左左右右時時間間基基本本完完成成位位于于城城市市重重點點功功能能區(qū)區(qū)的的舊舊城城成成片片重重建建改改造造工工作作，，基基本本完完成成楊楊箕箕、、琶琶洲洲、、冼冼村村、、石石牌牌、、三三元元里里等等52條“城中中村”的的全面改改造任務(wù)務(wù)。近期計劃劃：在今年亞亞運會召召開前完完成琶洲洲、獵德德、冼村村、林和和村、楊楊箕村、、小新塘塘、棠下下村、蕭蕭崗村、、三元里里村等9個“城中中村”的的清拆工工作。目目前，冼冼村、小小新塘、、蕭崗等等村正在在完善相相關(guān)的改改造方案案，而其其余一些些村已有有一些開開始啟動動。啟動動20個舊城片片區(qū)整治治改造、、開展30個舊廠改改造、盤盤活土地地5平方公里里。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，這這個改造造規(guī)模將將拆建房房屋1000萬平方米米，拉動動投資1000億元。廣州的““三舊””改造，，將為廣廣州新增增高達(dá)353平平方公里里的建設(shè)設(shè)用地，，相當(dāng)于于目前市市中心面面積的1/10，相當(dāng)當(dāng)于未來來10年年新增建建設(shè)用地地2.4倍。其其中，整整體拆除除重建的的舊城區(qū)區(qū)、舊工工廠、舊舊村用地地約5.53平平方公里里，局部部拆除更更新改造造的舊城城區(qū)以及及功能置置換的舊舊工廠用用地約3.73平方公公里。規(guī)規(guī)劃更新新改造后后舊城區(qū)區(qū)整體平平均毛容容積率控控制在2.0以以內(nèi)。廣州深圳市已經(jīng)列入入改造計計劃的各各類拆除除重建項項目共計計200項，其其中城中中村全面面改造項項目137項，，舊城改改造項目目32項項，工業(yè)業(yè)區(qū)升級級改造項項目31項，計計劃改造造用地面面積16.5平平方公里里。目前前，已批批準(zhǔn)各類類改造專專項規(guī)劃劃58項項。規(guī)劃劃已獲批批準(zhǔn)的25個改改造項目目將在近近期進入入實施階階段，將將可提供供200多萬平平方米住住宅。3月5日深圳市市規(guī)劃和和國土資資源委員員會公布布了《2010年深圳市市城市更更新單元元規(guī)劃制制定計劃劃》第一批計計劃草案案，89個城市更更新單元元獲公示示，涉及及面積達(dá)達(dá)6.8平方公里里。深圳2009年9月月起，東東莞市的的“三舊舊”改造造從部分分試點轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向在全全市全面面實施；；12月月，東莞莞市政府府相繼出出臺推進進“三舊舊”改造造的政策策配套實實施辦法法，并確確定2010年年要啟動動改造3萬畝““三舊””用地目目標(biāo)。東莞機遇擴大房地地產(chǎn)的供供給需求求，為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來強強勁動力力和發(fā)展展后勁1政府扶持持，資金金傾斜，，促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入““快車道道”2提升房地地產(chǎn)社會地位位和社會會價值的重要契契機3加速城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的發(fā)發(fā)展，促促進房地地產(chǎn)業(yè)的的多元化化發(fā)展4挑戰(zhàn)市場格局局及行業(yè)業(yè)格局重重新生成成。由于城區(qū)區(qū)的用地地日益匱匱乏，房房地產(chǎn)的的主力供供應(yīng)市場場逐漸向向郊區(qū)偏偏移?！啊叭f改改造”規(guī)規(guī)劃所確確定的范范圍主要要分布在在中心城城區(qū)，扭扭轉(zhuǎn)“市市區(qū)份額額下降、、郊區(qū)上上升”的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。1監(jiān)管問題題：要實行程程序的公公開、公公平、公公正，通通過接受受社會公公眾、新新聞媒體體的監(jiān)督督，來保保證資金金到位、、按照規(guī)規(guī)劃改造造以及不不會出現(xiàn)現(xiàn)以調(diào)高高容積率率來換取取私利的的做法。。2時機問題題：在改造過過程中存存在一個個最佳時時點選擇擇的問題題。3房價問題題：市場的供供應(yīng)將大大大增加加，但因因為市民民需求同同時被激激活,供求趨向向平衡,不會對價價格造成成抑制，，因此““供過于于求、價價格受抑抑”還為為時過早早。究其其原因,一是開發(fā)發(fā)成本比比較高，，新增住住宅需要要更高的的定位、、定價來來實現(xiàn)盈盈利；二二是城市市規(guī)劃與與功能布布局可以以得到重重新修正正，城市市競爭力力明顯提提升，原原先因破破舊、環(huán)環(huán)境臟亂亂、治安安不佳、、城市功功能不彰彰等而存存在的價價格“洼洼地”也也將被清清除出去去，這必必然反映映到房價價的提升升上；三三是需求求激活，，特別是是高端需需求的激激活，也也肯定將將在樓價價上予以以體現(xiàn)。。4借機囤地問題題：這個主要是針針對在二、三三線城市而言言。因為一線線城市不僅拿拿地成本高，，而且隨著各各地閑置土地地的處理辦法法的出臺，各各開發(fā)商還將將加快房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的速度度。但是對于于二、三線城城市來說，拿拿地可以以較較低成本獲得得土地儲備；；二、三線城城市擴展快，，市場空間及及前景廣闊，，招商引資環(huán)環(huán)境也比一線線城市好。同同時，因為這這些城市經(jīng)濟濟發(fā)展速度低低于一線城市市，土地溢價價速度也慢，，可能使房地地產(chǎn)企業(yè)借機機囤地。5開發(fā)強度問題題：這個問題主要要表現(xiàn)在容積積率方面，現(xiàn)現(xiàn)有政策沒有有對容積率進進行明確規(guī)定定，這樣容易易造成政府與與開發(fā)商之間間的博弈。6對經(jīng)濟適用房房的建設(shè)比例例問題：在出讓土地的的時候，都會會對經(jīng)濟適用用房的建設(shè)比比例有所規(guī)定定。而在現(xiàn)有有的三舊改造造政策中，并并未對經(jīng)濟適適用房的建設(shè)設(shè)比例問題有有所規(guī)定，開開發(fā)商出