《房屋登記辦法》總體框架新增的主要內(nèi)容介紹總則一般規(guī)定

《房屋登記辦法》

主講人尹飛

中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授、法學(xué)博士

中央財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任

中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)研究會常務(wù)理事E-mail:fyeen@博客：群己之間總則一、核心問題——登記的性質(zhì)1、行政確權(quán)說及其不足2、《辦法》的態(tài)度第二條：房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。依法登記、行政確認二、轉(zhuǎn)變觀念——立法目的規(guī)范房屋登記行為維護房地產(chǎn)交易安全保護權(quán)利人的合法權(quán)益三、需要說明的問題1、適用范圍：由原有的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記擴大到國有土地和集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物等。2、登記機構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。3、登記審核人員持證上崗一般規(guī)定一、一般規(guī)定的意義確定了登記程序的基本內(nèi)容：具體登記類型里有規(guī)定的，適用其規(guī)定沒有規(guī)定的，適用一般規(guī)定二、登記自愿（依申請登記）原則（一）登記自愿原則概述1、物權(quán)法對該原則的確認2、該原則在《辦法》中的體現(xiàn)程序啟動；審查；記載；終止（二）登記的一般程序第七條【登記的一般程序】

辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告。注意：1、記載于登記簿，登記程序終止：所有審核程序必須于記載之前完成；一經(jīng)記載，不能隨意變更或者撤回登記；先稅后證改為先稅后登記2、發(fā)證系登記機關(guān)而非當(dāng)事人的義務(wù)3、關(guān)于公告（三）登記申請1、登記申請材料第十一條申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件。申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。注意：登記申請材料的范圍與基本含義2、共同申請原則第十二條申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3、共有房屋的登記申請第十三條共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。注意：共有中共同申請與雙方共同申請的區(qū)別4、代理人代為申請法定代理人代為申請：第十四條未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。委托代理人代為申請：第十五條申請房屋登記的，申請人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本。委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認證。注意：（1）申請人與代理人；（2）身份證明；（3）代理關(guān)系的證明；（4）共同代理三、形式審查為主、輔以必要的實質(zhì)審查原則（一）形式審查與實質(zhì)審查（二）《物權(quán)法》對登記機構(gòu)審查職責(zé)的規(guī)定（三）《辦法》的具體落實1、形式審查：權(quán)利來源證明文件（合同、繼承關(guān)系證明、法院仲裁機構(gòu)生效法律文書）；其他機關(guān)在自己職權(quán)內(nèi)做出的證明文件；中介機構(gòu)做出的證明文件2、實質(zhì)審查第19條列舉的三項情形；權(quán)屬證書；身份證明（四）受理條條件第十七條申申請人提交交的申請登記記材料齊全且且符合法定形形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以受理，，并出具書面面憑證。申請人提交的的申請登記材材料不齊全或或者不符合法法定形式的，，應(yīng)當(dāng)不予受受理，并告知知申請人需要要補正的內(nèi)容容。注意：補正原原則上應(yīng)當(dāng)一一次性告知?。。。。ㄎ澹徍说谑藯l房房屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗驗申請登記材材料，并根據(jù)據(jù)不同登記申申請就申請登登記事項是否否是申請人的的真實意思表表示、申請登登記房屋是否否為共有房屋屋、房屋登記記簿記載的權(quán)權(quán)利人是否同同意更正，以以及申請登記記材料中需進進一步明確的的其他有關(guān)事事項詢問申請請人。詢問結(jié)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申申請人簽字確確認，并歸檔檔保留。房屋登記機構(gòu)構(gòu)認為申請登登記房屋的有有關(guān)情況需要要進一步證明明的，可以要要求申請人補補充材料。注意：1、詢問事項2、簽字確認（六）予以登登記的條件（（第二十條）1、主體一致2、客體一致：：四種特殊類類型登記3、內(nèi)容一致：：先核查內(nèi)容的的完整性；再再核查內(nèi)容與與申請登記事事項的一致性性；后核查具具體內(nèi)容4、與在先記載載不矛盾第一，登記簿簿記載抵押權(quán)權(quán)的情況下，，被抵押的房房屋不得進行行因合同導(dǎo)致致的轉(zhuǎn)移登記記；第二，登登記簿記載預(yù)預(yù)告登記的情情況下，不得得進行處分登登記，但預(yù)告告登記的權(quán)利利人書面同意意的除外；第第三，登記簿簿記載異議登登記、查封登登記或者登記記機構(gòu)已受理理更正登記的的情況下，不不得進行處分分登記；第四四，不得在同同一房屋上重重復(fù)進行所有有權(quán)登記。第第五，在后申申請地役權(quán)的的內(nèi)容不得與與在先登記的的地役權(quán)內(nèi)容容沖突。5、不存在法定定不予登記情情形（七）不予登登記的條件（（第二十二條））第二十二條有有下列情情形之一的，，房屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予予登記：（一）未依法法取得規(guī)劃許許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面面積等內(nèi)容建造的建筑申申請登記的；；（二）申請人人不能提供合合法、有效的的權(quán)利來源證證明文件或者者申請登記的的房屋權(quán)利與與權(quán)利來源證證明文件不一一致的；（三）申請登登記事項與房房屋登記簿記記載沖突的；；（四）申請登登記房屋不能能特定或者不不具有獨立利利用價值的；；（五）房屋已已被依法征收收、沒收，原原權(quán)利人申請請登記的；（六）房屋被被依法查封期期間，權(quán)利人人申請（處分分）登記的；；（七）法律、、法規(guī)和本辦辦法規(guī)定的其其他不予登記記的情形。四、登記客體體（第22條第4項，第10條、第96條）1、房屋的范圍圍建筑物構(gòu)筑物特定空間2、獨立利用價價值/可以獨立使用用3、固定界限4、明確、唯一一編號五、登記時限限第二十三條自自受理登登記申請之日日起，房屋登登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)于下列時限限內(nèi)，將申請請登記事項記記載于房屋登登記簿或者作作出不予登記記的決定：（一）國有土土地范圍內(nèi)房房屋所有權(quán)登登記，30個工作日，集集體土地范圍圍內(nèi)房屋所有有權(quán)登記，60個工作日；（二）抵押權(quán)權(quán)、地役權(quán)登登記，10個工作日；（三）預(yù)告登登記、更正登登記，10個工作日；（四）異議登登記，1個工作日。公告時間不計計入前款規(guī)定定時限。因特特殊原因需要要延長登記時時限的，經(jīng)房房屋登記機構(gòu)構(gòu)負責(zé)人批準準可以延長，，但最長不得得超過原時限限的一倍。法律、法規(guī)對對登記時限另另有規(guī)定的，，從其規(guī)定。。六、登記簿與與權(quán)屬證書（一）登記簿簿、權(quán)屬證書書和登記證明明第二十四條房房屋登記記簿應(yīng)當(dāng)記載載房屋自然狀況、權(quán)利利狀況以及其其他依法應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)怯浀氖马楉?。房屋登記簿可可以采用紙介介質(zhì)，也可以以采用電子介介質(zhì)。采用電電子介質(zhì)的，，應(yīng)當(dāng)有唯一一、確定的紙紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形形式，并應(yīng)當(dāng)當(dāng)定期異地備備份。第二十五條房房屋登記記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記記簿的記載，繕寫并向權(quán)權(quán)利人發(fā)放房房屋權(quán)屬證書書。房屋權(quán)屬證書書是權(quán)利人享享有房屋權(quán)利利的證明，包包括《房屋所有權(quán)權(quán)證》、《房屋他項權(quán)權(quán)證》等。申請登登記房屋為為共有房屋屋的，房屋屋登記機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、、在建工程程抵押權(quán)登登記以及法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他事項在在房屋登記記簿上予以以記載后，，由房屋登登記機構(gòu)發(fā)發(fā)放登記證證明。第二十六條條房屋屋權(quán)屬證書書、登記證證明與房屋屋登記簿記記載不一致致的，除有有證據(jù)證明明房屋登記記簿確有錯錯誤外，以房屋登記記簿為準。（二）三者者的關(guān)系第二十六條條房屋屋權(quán)屬證書書、登記證證明與房屋屋登記簿記記載不一致致的，除有有證據(jù)證明明房屋登記記簿確有錯錯誤外，以房屋登記記簿為準。（三）換證證與補證第二十七條條房屋屋權(quán)屬證書書、登記證證明破損的的，權(quán)利人人可以向房房屋登記機機構(gòu)申請換換發(fā)。房屋屋登記機構(gòu)構(gòu)換發(fā)前，，應(yīng)當(dāng)收回回原房屋權(quán)權(quán)屬證書、、登記證明明，并將有有關(guān)事項記記載于房屋屋登記簿。。房屋權(quán)屬證證書、登記記證明遺失失、滅失的的，權(quán)利人在當(dāng)當(dāng)?shù)毓_發(fā)發(fā)行的報刊刊上刊登遺遺失聲明后后，可以申申請補發(fā)。。房屋登記機機構(gòu)予以補補發(fā)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)關(guān)事項在房房屋登記簿簿上予以記載。。補發(fā)的房屋屋權(quán)屬證書書、登記證證明上應(yīng)當(dāng)當(dāng)注明“補發(fā)”字樣。在補發(fā)集體體土地范圍圍內(nèi)村民住住房的房屋屋權(quán)屬證書書、登記證證明前，房房屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就就補發(fā)事項項在房屋所所在地農(nóng)村村集體經(jīng)濟濟組織內(nèi)公公告。國有土地范范圍內(nèi)房屋屋所有權(quán)登登記一、初始登登記二、轉(zhuǎn)移登登記三、變更登登記四、注銷登登記一、初始登登記（一）關(guān)于于申請初始始登記應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交材料料的一般規(guī)規(guī)定（二）關(guān)于于公共場所所、公用設(shè)設(shè)施和物業(yè)業(yè)服務(wù)用房房等申請登登記的特殊殊規(guī)定（一）初始始登記的一一般規(guī)定第三十條因因合法法建造房屋屋申請房屋屋所有權(quán)初初始登記的的，應(yīng)當(dāng)提提交下列材材料：（一）登記記申請書；；（二）申請請人身份證證明；（三）建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)證明；；（四）建設(shè)設(shè)工程符合合規(guī)劃的證證明；（五）房屋屋已竣工的的證明；（六）房屋屋測繪報告告；（七）其他他必要材料料。申請人因合法建造造房屋取得得房屋權(quán)利利，申請初初始登記的的，可以由由當(dāng)事人單單方申請。。特殊規(guī)定辦理房屋所所有權(quán)初始始登記，房房屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實實地查看《物權(quán)法》》第三十條條規(guī)定，因因合法建造造房屋這一一事實行為為設(shè)立物權(quán)權(quán)的，自事事實行為成成就時發(fā)生生效力需提交的材材料建設(shè)用地使使用權(quán)證明明建設(shè)工程符符合規(guī)劃的的證明房屋已竣工工的證明房屋測繪報報告（二）初始始登記的特特殊規(guī)定第三十一條條房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請房房屋所有權(quán)權(quán)初始登記記時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)對建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)依法法屬于全體體業(yè)主共有有的公共場場所、公用用設(shè)施和物物業(yè)服務(wù)用用房等房屋屋一并申請請登記，由由房屋登記記機構(gòu)在房房屋登記簿簿上予以記記載，不頒頒發(fā)房屋權(quán)權(quán)屬證書。?！段餀?quán)法》》的有關(guān)規(guī)規(guī)定第七十二條條業(yè)主主對建筑物物專有部分分以外的共共有部分，，享有權(quán)利利，承擔(dān)義義務(wù)；不得得以放棄權(quán)權(quán)利不履行行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建建筑物內(nèi)的的住宅、經(jīng)經(jīng)營性用房房，其對共共有部分享享有的共有有和共同管管理的權(quán)利利一并轉(zhuǎn)讓讓。第七十三條條建筑筑區(qū)劃內(nèi)的的道路，屬屬于業(yè)主共共有，但屬屬于城鎮(zhèn)公公共道路的的除外。建建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的綠地，，屬于業(yè)主主共有，但但屬于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共綠地地或者明示示屬于個人人的除外。。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的其他他公共場所所、公用設(shè)設(shè)施和物業(yè)業(yè)服務(wù)用房房，屬于業(yè)業(yè)主共有。。由誰進行申申請房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)權(quán)利人是誰誰全體業(yè)主共共有如何登記在房屋登記記簿上予以以記載，不不頒發(fā)權(quán)屬屬證書或者者登記證明明二、轉(zhuǎn)移登登記（一）申請請登記的情情形（二）需提提交的材料料（三）特殊殊規(guī)定轉(zhuǎn)移登記的的情形（一）買賣賣；（二）互換換；（三）贈與與；（四）繼承承、受遺贈贈；（五）房屋屋分割、合合并，導(dǎo)致致所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的；（六）以房房屋出資入入股；（七）法人人或者其他他組織分立立、合并，，導(dǎo)致房屋屋所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的；（八）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他情形。提交材料（一）登記記申請書；；（二）申請請人身份證證明；（三）房屋屋所有權(quán)證證書或者房房地產(chǎn)權(quán)證證書；（四）證明明房屋所有有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的材料料；（五）其他他必要材料料。證明房屋所所有權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移的材材料買賣合同互換合同贈與合同受遺贈證明明繼承證明分割協(xié)議合并協(xié)議人民法院或或者仲裁委委員會生效效的法律文文書或者其他證證明房屋所所有權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移的材材料。特殊規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵押房房屋，申請請轉(zhuǎn)移登記記的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交的特特殊材料：：抵押權(quán)人的的身份證明明抵押權(quán)人同同意抵押房房屋轉(zhuǎn)讓的的書面文件件他項權(quán)利證證書因人民法院院或者仲裁裁委員會生生效的法律律文書、合合法建造房房屋、繼承承或者受遺遺贈取得房房屋所有權(quán)權(quán)，權(quán)利人人轉(zhuǎn)讓該房房屋所有權(quán)權(quán)或者以該該房屋設(shè)定定抵押權(quán)時時，應(yīng)當(dāng)將將房屋登記記到權(quán)利人人名下后，，再辦理房房屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記或者房屋屋抵押權(quán)設(shè)設(shè)立登記。。協(xié)助執(zhí)行的的特殊規(guī)定定因人民法院院或者仲裁裁委員會生生效的法律律文書取得得房屋所有有權(quán)，人民民法院協(xié)助助執(zhí)行通知知書要求房房屋登記機機構(gòu)予以登登記的，房房屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予予以辦理。。房屋登記記機構(gòu)予以以登記的，，應(yīng)當(dāng)在房房屋登記簿簿上記載基基于人民法法院或者仲仲裁委員會會生效的法法律文書予予以登記的的事實。三、變更登登記申請登記的的情形需提交的材材料申請變更登登記的情形形房屋所有權(quán)權(quán)人的姓名名或者名稱稱變更的；；房屋坐落的的街道、門門牌號或者者房屋名稱稱變更的；；房屋面積增增加或者減減少的；同一所有權(quán)權(quán)人分割、、合并房屋屋的；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他情形。。申請變更登登記時需提提交的材料料（一）登記記申請書；；（二）申請請人身份證證明；（三）房屋屋所有權(quán)證證書或者房房地產(chǎn)權(quán)證證書；（四）證明明發(fā)生變更更事實的材材料；（五）其他他必要材料料。四、注銷登登記（1）申請注銷銷登記的情情形

（2）需提交的的材料（（3）特殊規(guī)定定申請注銷登登記的情形形（一）房屋屋滅失的；；（二）放棄棄所有權(quán)的的；（三）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他情形申請登記需需提交的材材料登記申請書書申請人身份份證明房屋所有權(quán)權(quán)證書或者者房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書證明房屋所所有權(quán)消滅滅的材料其他必要材材料特別規(guī)定申請注銷登登記的房屋屋上存在他他項權(quán)利，，應(yīng)當(dāng)提供供他項權(quán)利利人的書面面同意文件件經(jīng)登記的房房屋所有權(quán)權(quán)消滅后，，原權(quán)利人人未申請注注銷登記的的，房屋登登記機構(gòu)可可以依據(jù)人人民法院、、仲裁委員員會的生效效法律文書書或者人民民政府的生生效征收決決定辦理注注銷登記，，將注銷事事項記載于于房屋登記記簿，原房房屋所有權(quán)權(quán)證收回或或者公告作作廢。抵押權(quán)登記記（1）一般般抵押一、抵押權(quán)權(quán)的概念抵押權(quán)是指指債務(wù)人或或者第三人人向債權(quán)人人提供一定定的財產(chǎn)以以擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行，，在債務(wù)人人不履行債債務(wù)時，債債權(quán)人有依依照法律的的規(guī)定以該該財產(chǎn)折價價或拍賣、、變賣該財財產(chǎn)的價款款優(yōu)先受償償。在抵押押法律關(guān)系系中，享有有抵押權(quán)的的人是債權(quán)權(quán)人，亦稱稱抵押權(quán)人人；接受房房地產(chǎn)抵押押作為債務(wù)務(wù)人履行債債務(wù)擔(dān)保的的公民、法法人或者其其他組織可可以作為抵抵押權(quán)人。。二、抵押押人及抵抵押權(quán)人人的權(quán)權(quán)利和義義務(wù)（一）抵抵押權(quán)人人的權(quán)利利1、抵押押權(quán)人的的順位權(quán)權(quán)2、抵押押權(quán)人的的處分權(quán)權(quán)3、抵押押權(quán)的保保全權(quán)4、、抵押權(quán)權(quán)人優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)（（二二）抵押押權(quán)人的的義務(wù)（（三）抵抵押人的的權(quán)利1、、對抵押押物占有有、使用用、收益益權(quán)2、對對抵押物物的處分分權(quán)3、同同一抵押押財產(chǎn)上上設(shè)定多多個抵押押權(quán)（（四四）抵押押人的義義務(wù)三、抵押押權(quán)的特特征第一、抵抵押權(quán)是是為債權(quán)權(quán)提供擔(dān)擔(dān)保第第二、、抵押權(quán)權(quán)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移抵押押物占有有為特征征。第第三、、抵押人人可以是是債務(wù)人人或者第第三人。。第第四、抵抵押權(quán)的的實行以以債務(wù)人人不履行行到期債債務(wù)或發(fā)發(fā)生約定定情形為為要件，，抵押權(quán)權(quán)在擔(dān)保保過程中中僅為一一種可能能性權(quán)利利或者期期待型權(quán)權(quán)利。第第五五、優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)是抵押押權(quán)的核核心和實實質(zhì)。第第六六、抵押押權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)設(shè)定在在抵押財財產(chǎn)即抵抵押物上上。四、抵押押權(quán)的種種類1、法定定抵押權(quán)權(quán)與意定定抵押權(quán)權(quán)2、、一般抵抵押權(quán)和和特殊抵抵押權(quán)3、單單一抵押押權(quán)、共共同抵押押權(quán)、財財團抵押押權(quán)、浮浮動抵押押權(quán)4、不動動產(chǎn)抵押押、動產(chǎn)產(chǎn)抵押與與權(quán)利抵抵押5、定額額抵押權(quán)權(quán)與不定定額抵押押權(quán)五、抵押押權(quán)設(shè)立立登記房屋抵押押權(quán)設(shè)立立登記是是指根據(jù)據(jù)抵押當(dāng)當(dāng)事人申申請，登登記機構(gòu)構(gòu)依法將將抵押權(quán)權(quán)設(shè)立的的事項在在登記簿簿上予以以記載的的行為。。六、關(guān)于于抵押權(quán)權(quán)設(shè)立登登記申請請人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交文文件的規(guī)規(guī)定六、登記機機構(gòu)的審審查1、登記記機構(gòu)的的職責(zé)2、特特殊類型型的抵押押（（1）學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等的的財產(chǎn)能能否抵押押（（2）自自然人之之間的借借貸能否否設(shè)置抵抵押（（3））關(guān)于企企業(yè)之間間的借貸貸問題（（4）購銷銷合同是是否可以以成為抵抵押關(guān)系系中的主主合同七、登記記簿應(yīng)記記載的內(nèi)內(nèi)容八八、、登記時時間九、關(guān)于于抵押權(quán)權(quán)變更登登記的規(guī)規(guī)定1、抵押押權(quán)變更更的概念念房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的變更是是因某些些事實狀狀態(tài)的改改變致使使房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)客體和和內(nèi)容發(fā)發(fā)生變化化。抵押押權(quán)的變變更登記記是將抵抵押權(quán)變變更事項項記載于于抵押登登記簿的的行為。。2、抵押押權(quán)變更更的表現(xiàn)現(xiàn)形式房房地地產(chǎn)抵押押權(quán)的變變更在現(xiàn)現(xiàn)實經(jīng)濟濟生活中中主要有有以下幾幾種表現(xiàn)現(xiàn)形式：：（（1）因抵抵押權(quán)人人的名稱稱、地址址發(fā)生改改變而發(fā)發(fā)生的房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的變更。。（（2）因抵抵押物的的地址、、面積發(fā)發(fā)生改變變而發(fā)生生的房地地產(chǎn)抵押押權(quán)的變變更（（3）因因抵押權(quán)權(quán)內(nèi)容的的改變而而發(fā)生的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的變更更。①①因抵抵押權(quán)人人順位的的變化②②抵抵押權(quán)存存續(xù)期的的變化3、抵抵押權(quán)變變更登記記的效力力4、、申請變變更登記記抵押申申請人應(yīng)應(yīng)當(dāng)提交交文件的的規(guī)定十、抵押押權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的規(guī)定定1、抵押押權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的概念念房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的轉(zhuǎn)讓，，是指抵抵押權(quán)人人將其所所享有的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)隨主債債權(quán)轉(zhuǎn)新新的債權(quán)權(quán)人，新新債權(quán)人人受讓抵抵押權(quán)后后享有就就抵押物物優(yōu)先受受償?shù)臋?quán)權(quán)利。即即抵押權(quán)權(quán)的客體體和內(nèi)容容均不發(fā)發(fā)生變化化，只是是抵押權(quán)權(quán)的主體體發(fā)生變變化。2、、抵押權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的表現(xiàn)形形式（（1））住房抵抵押貸款款證券化化（（2）階階段性擔(dān)擔(dān)保（（3））“爛尾樓”的處置（（4）金融融機構(gòu)不不良資產(chǎn)產(chǎn)處置3、抵押押權(quán)轉(zhuǎn)讓讓登記4、抵押押權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的效力力十一、注注銷登記記1、抵押押權(quán)注銷銷的概念念當(dāng)當(dāng)發(fā)生抵抵押物滅滅失、主主債權(quán)消消滅或抵抵押權(quán)得得已實現(xiàn)現(xiàn)等導(dǎo)致致抵押權(quán)權(quán)歸于消消滅的事事由時，，應(yīng)對抵抵押權(quán)予予以注銷銷。2、抵抵押權(quán)注注銷的情情形（（1）主主債權(quán)消消滅（（2）抵抵押權(quán)已已經(jīng)實現(xiàn)現(xiàn)（（3）抵押押權(quán)人放放棄抵押押權(quán)（（4）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的抵押押權(quán)消滅滅的其他他情形3、抵押押權(quán)注銷銷的申請請人4、、應(yīng)當(dāng)重重視抵押押權(quán)注銷銷登記5、抵押押權(quán)注銷銷登記應(yīng)應(yīng)當(dāng)提交交的要件件十二、在在建工程程抵押權(quán)權(quán)登記1、在建建工程抵抵押的概概念在在建工工程抵押押，是指指抵押人人為取得得在建工工程繼續(xù)續(xù)建造資資金的貸貸款，以以其合法法方式取取得的土土地使用用權(quán)連同同在建工工程的投投入資產(chǎn)產(chǎn)以轉(zhuǎn)移移占有的的方式抵抵押給貸貸款銀行行作為償償還貸款款履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。2、、按揭與與預(yù)購商商品房抵抵押的比比較3、我我國在建建工程抵抵押與預(yù)預(yù)購商品品房抵押押的區(qū)別別4、在建建工程抵抵押應(yīng)符符合的條條件5、在建建工程抵抵押當(dāng)事事人6、、在建工工程抵押押應(yīng)當(dāng)注注意的問問題7、、申請設(shè)設(shè)立在建建工程抵抵押登記記應(yīng)當(dāng)提提交材料料的規(guī)定定8、在在建工程程抵押權(quán)權(quán)改變提提交要件件的規(guī)定定9、在在建工程程抵押權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)為房房屋抵押押權(quán)的規(guī)規(guī)定抵押權(quán)登登記（2）最最高額抵抵押權(quán)登登記第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記一、最高高額抵押押權(quán)的基基礎(chǔ)理論論問題1、最高高額抵押押權(quán)的概概念與特特征《物權(quán)法法》第203條條第1款款規(guī)定：：“為擔(dān)擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行行，債務(wù)務(wù)人或者者第三人人對一定定期間內(nèi)內(nèi)將要連連續(xù)發(fā)生生的債權(quán)權(quán)提供擔(dān)擔(dān)保財產(chǎn)產(chǎn)的，債債務(wù)人不不履行到到期債務(wù)務(wù)或者發(fā)發(fā)生當(dāng)事事人約定定的實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的情形形，抵押押權(quán)人有有權(quán)在最最高債權(quán)權(quán)額限度度內(nèi)就該該擔(dān)保財財產(chǎn)優(yōu)先先受償。?！钡谝徊糠址肿罡吒哳~抵押押權(quán)登記記（1）最最高額抵抵押權(quán)是是為一定定期間內(nèi)內(nèi)將要連連續(xù)發(fā)生生的債權(quán)權(quán)提供的的擔(dān)保。。從保障債債權(quán)的安安全實現(xiàn)現(xiàn)角度來來說，最最高額抵抵押權(quán)與與一般抵抵押權(quán)一一樣，都都是以擔(dān)擔(dān)保債權(quán)權(quán)人對于于債務(wù)人人的債權(quán)權(quán)得以圓圓滿實現(xiàn)現(xiàn)為目的的的。但但是，最最高額抵抵押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)具有有一些特特殊性，，即該債債權(quán)是““一定期期間內(nèi)將將要連續(xù)續(xù)發(fā)生的的債權(quán)””第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記例如，A銀行與與B企業(yè)業(yè)于2008年年4月1日簽訂訂抵押借借款合同同，該合合同約定定：A銀銀行將于于2008年6月1日日向B企企業(yè)發(fā)放放1000萬元元貸款，，B企業(yè)業(yè)以其一一棟辦公公樓向A銀行設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)擔(dān)保保。此時時，A銀銀行與B企業(yè)之之間的債債權(quán)給人人的感覺覺似乎也也是將來來債權(quán)，，但該債債權(quán)不屬屬于不特特定的債債權(quán)，而而是已經(jīng)經(jīng)具體發(fā)發(fā)生的特特定債權(quán)權(quán)，無非非A銀行行具體履履行該借借款合同同的義務(wù)務(wù)的時間間是在將將來，所所以當(dāng)2008年4月月2日A銀行與與B企業(yè)業(yè)來辦理理抵押第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記權(quán)登記時時，房屋屋登記機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以辦辦理，但但辦理的的是一般般抵押權(quán)權(quán)登記。。當(dāng)然，，A銀行行還可以以與B企企業(yè)約定定，只有有在辦理理了抵押押權(quán)登記記之后，，A銀行行才會將將該筆貸貸款1000萬萬元貸給給B企業(yè)業(yè)。無論論如何，，這些約約定都不不會改變變雙方之之間成立立的是一一般抵押押權(quán)的事事實。我們認為為，關(guān)于于“一定定期間內(nèi)內(nèi)將要連連續(xù)發(fā)生生的債權(quán)權(quán)”，應(yīng)應(yīng)作如下下理解：：第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記A.所所謂“一一定期間間”就是是“債權(quán)權(quán)確定期期間”，，其開始始日與終終止日可可以由當(dāng)當(dāng)事人約約定。如如果當(dāng)事事人沒有有約定或或約定不不明，那那么依據(jù)據(jù)《物權(quán)權(quán)法》第第206條第2項，抵抵押權(quán)人人或者抵抵押人自自最高額額抵押權(quán)權(quán)設(shè)立之之日起滿滿二年后后請求確確定債權(quán)權(quán)。B.““將要連連續(xù)發(fā)生生的債權(quán)權(quán)”，意意味著在在最高額額抵押權(quán)權(quán)設(shè)立之之時，當(dāng)當(dāng)事人之之間還沒沒有發(fā)生生具體的的債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系，只是是存在一一個會導(dǎo)導(dǎo)致具體體債權(quán)發(fā)發(fā)生的基基礎(chǔ)法律律關(guān)系。?！皩⒁B續(xù)續(xù)發(fā)生的的債權(quán)””第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記有兩層涵涵義：其其一，在在最高額額抵押權(quán)權(quán)擔(dān)保的的債權(quán)被被確定之之前，該該債權(quán)本本身不是是特定的的。不特特定債權(quán)權(quán)可以是是，金額額不特定定的債權(quán)權(quán)，也可可以是尚尚未實際際發(fā)生的的債權(quán)（（即將來來債權(quán)））。但是是，并非非所有的的金額不不特定的的債權(quán)或或者將來來的債權(quán)權(quán)就是不不特定債債權(quán)。作作為最高高額抵押押權(quán)擔(dān)保保對象的的不特定定債權(quán)具具有特殊殊含義，，它是指指債權(quán)本本身具有有變動性性。申言言之，最最高額抵抵押權(quán)所所擔(dān)保的的債權(quán)，，從最高高額抵押押權(quán)產(chǎn)生生之時至至被擔(dān)保保的第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記債權(quán)確定定之時，，該債權(quán)權(quán)不斷發(fā)發(fā)生、消消滅，因因此具有有變動性性、代替替性，屬屬于一定定范圍內(nèi)內(nèi)發(fā)生的的、生生生不息的的債權(quán)。。其二，將將要連續(xù)續(xù)發(fā)生的的債權(quán)意意味著最最高額抵抵押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)都是是將來的的債權(quán)，，而不能能包括債債務(wù)人尚尚未履行行的確定定債權(quán)。。除非是是當(dāng)事人人特別約約定將最最高額抵抵押權(quán)設(shè)設(shè)立前已已經(jīng)存在在的債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)入最最高額抵抵押擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)范圍（（《物權(quán)權(quán)法》第第203條第2款）。。第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記由于最高高額抵押押權(quán)擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)沒有特特定而是是將來的的債權(quán)，，因此最最高額抵抵押權(quán)不不從屬于于特定的的某個債債權(quán)，而而從屬于于在一定定期限內(nèi)內(nèi)不斷引引發(fā)債權(quán)權(quán)的“基礎(chǔ)法律律關(guān)系”。因此，，即便基基礎(chǔ)法律律關(guān)系引引發(fā)的債債權(quán)因清清償、抵抵銷等原原因，一一度歸于于消滅，，甚至實實際的債債權(quán)額為為零，但但由于最最高額抵抵押權(quán)是是為擔(dān)保保將來可可能發(fā)生生的不特特定債權(quán)權(quán)而存在在的，所所以它并并不消滅滅。這是是最高額額抵押權(quán)權(quán)與普通通抵押權(quán)權(quán)在從屬屬性上的的重大差差別。第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記（2）最最高額抵抵押權(quán)存存在最高高債權(quán)額額限度“最高債債權(quán)額限限度”是是指抵押押權(quán)人基基于最高高額抵押押權(quán)所能能優(yōu)先受受清償?shù)牡膫鶛?quán)的的最高限限度數(shù)額額。這里里所說的的是抵押押權(quán)人““所能夠夠”優(yōu)先先受清償償?shù)膫鶛?quán)權(quán)的最高高限度數(shù)數(shù)額，而而不是最最高額抵抵押權(quán)實實際擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)數(shù)額，，更不是是債務(wù)人人必須清清償?shù)膫鶄鶛?quán)數(shù)額額。在最最高額抵抵押權(quán)實實現(xiàn)之前前中唯一一能確定定的數(shù)字字就是抵抵押人與與抵押權(quán)權(quán)人約定定的“最最高債權(quán)權(quán)額限度度”，因因此當(dāng)最最高額抵抵押權(quán)所所擔(dān)保的的債權(quán)到到期，抵抵押權(quán)人人實現(xiàn)其其權(quán)利時時，就可可能出現(xiàn)現(xiàn)兩種情情形：第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記要么實際際發(fā)生的的債權(quán)數(shù)數(shù)額大于于最高債債權(quán)額限限度；要要么最高高債權(quán)額額限度大大于實際際發(fā)生的的債權(quán)數(shù)數(shù)額。如果是前前者，則則優(yōu)先受受償范圍圍以最高高限額為為限，超超過部分分不具有有先受償償?shù)男ЯαΓ喝绻呛笳哒撸瑒t以以實際發(fā)發(fā)生的債債權(quán)余額額為限對對抵押財財產(chǎn)優(yōu)先先受償。。對此，，《擔(dān)保保法解釋釋》第83條第第2款規(guī)規(guī)定：““抵押權(quán)權(quán)人實現(xiàn)現(xiàn)最高額額抵押權(quán)權(quán)時，如如果實際際發(fā)生的的債權(quán)余余額高于于最高限限額的，，以最高高限額為為限，超超過部分分不具有有優(yōu)先受受償?shù)男ЯΓ蝗缛绻麑嶋H際發(fā)生的的債權(quán)余余額低于于最高限限額的，，以實際際發(fā)生的的債權(quán)余余額為限限對抵押押物優(yōu)先先受償。?！钡谝徊糠址肿罡吒哳~抵押押權(quán)登記記2、最高高額抵押押權(quán)的特特性抵押權(quán)在在發(fā)生、、處分和和消滅上上具有的的從屬性性是一般般抵押權(quán)權(quán)的重要要屬性。。最高額額抵押權(quán)權(quán)作為一一種特殊殊的抵押押權(quán)，其其從屬性性比較特特殊，主主要體現(xiàn)現(xiàn)再以下下幾方面面：（1）最最高抵押押權(quán)設(shè)定定時并不不從屬于于某一特特定的債債權(quán)，而而是從屬屬于引起起一定期期間內(nèi)將將要連續(xù)續(xù)發(fā)生債債權(quán)的基基礎(chǔ)法律律關(guān)系。。但是，，一般抵抵押權(quán)在在設(shè)定時時必須從從屬于特特定的債債權(quán)，也也就是說說，第一部分分最高高額抵押押權(quán)登記記這個債權(quán)權(quán)必須是是特定的的，可以以識別的的。如果果在辦理理一般抵抵押權(quán)登登記之時時，這個個債權(quán)并并不確定定，則違違反了一一般抵押押權(quán)成立立時的從從屬性，，房屋登登記機構(gòu)構(gòu)不得辦辦理一般般抵押權(quán)權(quán)登記。。事實上上，《擔(dān)擔(dān)保法解解釋》第第56條條第1款款，對此此就有明明確的規(guī)規(guī)定：“抵押合同同對被擔(dān)擔(dān)保的主主債權(quán)種種類、抵抵押財產(chǎn)產(chǎn)沒有約約定或者者約定不不明，根根據(jù)主合合同和抵抵押合同同不能補補正或者者無法推推定的，，抵押不不成立。?！钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記例如，甲公司與乙銀銀行于2008年6月1日簽訂了一一份抵押借款款合同，約定定乙銀行將于于2008年年10月10日發(fā)放一筆筆貸款給甲公公司，具體數(shù)數(shù)額屆時確定定，甲公司以以其一棟房屋屋向乙銀行設(shè)設(shè)定一般抵押押權(quán)。如果雙雙方在2008年6月1日到房屋登登記機構(gòu)辦理理一般抵押權(quán)權(quán)設(shè)立登記的的話，登記機機構(gòu)不應(yīng)予以以登記。因為為這個被擔(dān)保保的主債權(quán)的的約定是不明明確的。第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記但是，如果甲公司與乙銀銀行于2008年6月1日簽訂的是是一份最高額額抵押借款合合同，該合同同約定：乙銀銀行于2008年9月1日至2010年8月31日這兩年年時間內(nèi)將發(fā)發(fā)放最高額度度不超過2000萬元的的貸款給甲公公司。甲公司司應(yīng)以其一棟棟房屋設(shè)定最最高額抵押權(quán)權(quán)擔(dān)保。盡管管，在合同簽簽訂時，乙銀銀行尚未發(fā)放放任何一筆具具體的貸款給給甲公司，二二者之間具體體的債權(quán)數(shù)額額如何并不清清楚，但這卻卻并不妨礙房房屋最高額抵抵押權(quán)的設(shè)立立，登記機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登登記。第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記（2）最高額額抵押權(quán)沒有有處分上的從從屬性。抵押押權(quán)處分上的的從屬性是指指讓與上的從從屬性，即抵抵押權(quán)不能單單獨為處分而而讓與他人，，只能與所擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)一一同轉(zhuǎn)換，或或者在主債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時消滅滅。就是說，，抵押權(quán)在處處分上的從屬屬性是指抵押押權(quán)與所擔(dān)保保的債權(quán)不能能異其主體，，而不是指抵抵押權(quán)人不能能處分抵押權(quán)權(quán)。就最高額額抵押權(quán)而言言，它在處分分上的從屬性性的特殊性為為：并不隨某某一具體債權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。因為，，最高額抵押押權(quán)并不從屬屬于某一特定定的債權(quán)，因因此該債權(quán)第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記即便便被被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或者者因因第第三三人人代代位位清清償償，，也也不不導(dǎo)導(dǎo)致致最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)隨隨之之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或為為第第三三人人代代位位取取得得。。一般般來來說說，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓只只是是發(fā)發(fā)生生在在以以下下兩兩種種情情形形之之一一：：其其一一，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)已已經(jīng)經(jīng)確確定定，，此此時時最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)成成為為了了一一般般抵抵押押權(quán)權(quán)，，其其當(dāng)當(dāng)然然因因主主債債權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓而而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。其二二，，在在最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)尚尚未未確確定定之之前前，，只只有有當(dāng)當(dāng)導(dǎo)導(dǎo)致致一一定定期期間間內(nèi)內(nèi)將將要要連連續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)生生債債權(quán)權(quán)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)法法律律關(guān)關(guān)系系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時時，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)才才隨隨同同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。此此種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓必必須須由由基基礎(chǔ)礎(chǔ)法法律律關(guān)關(guān)系系的的當(dāng)當(dāng)事事人人第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記以及及受受讓讓人人簽簽訂訂三三方方協(xié)協(xié)議議。。對對此此，，《《合合同同法法》》第第88條條有有明明確確的的規(guī)規(guī)定定：：““當(dāng)當(dāng)事事人人一一方方經(jīng)經(jīng)對對方方同同意意，，可可以以將將自自己己在在合合同同中中的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)一一并并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給第第三三人人。?！薄闭蛞蛉缛绱舜?，，《《物物權(quán)權(quán)法法》》第第204條條有有明明確確的的規(guī)規(guī)定定：：““最最高高額額抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)確確定定前前，，部部分分債債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)不不得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，但但當(dāng)當(dāng)事事人人另另有有約約定定的的除除外外。?！薄钡谝灰徊坎糠址肿钭罡吒哳~額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記（3））最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)沒沒有有消消滅滅上上的的從從屬屬性性。。抵抵押押權(quán)權(quán)消消滅滅上上的的從從屬屬性性是是指指抵抵押押權(quán)權(quán)所所擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)如如因因清清償償、、提提存存、、抵抵銷銷、、免免除除等等而而全全部部消消滅滅時時，，抵抵押押權(quán)權(quán)亦亦隨隨之之消消滅滅。。由由于于最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)并并不不因因抵抵押押權(quán)權(quán)存存續(xù)續(xù)期期間間內(nèi)內(nèi)的的某某一一具具體體債債權(quán)權(quán)的的消消滅滅而而消消滅滅，，因因此此就就具具體體的的各各個個債債權(quán)權(quán)而而言言，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)沒沒有有消消滅滅上上的的從從屬屬性性。。某某一一具具體體債債權(quán)權(quán)的的消消滅滅，，并并不不意意味味著著最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)所所擔(dān)擔(dān)保保債債權(quán)權(quán)的的全全部部消消滅滅，，因因為為此此后后還還有有發(fā)發(fā)生生其其他他債債權(quán)權(quán)的的可可能能，，因因此此最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)并并不不因因此此而而消消滅滅。。第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記三、、最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的意意義義《房房屋屋登登記記辦辦法法》》之之所所以以對對最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記的的問問題題做做出出詳詳細細的的規(guī)規(guī)定定，，是是因因為為最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)在在社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟生生活活中中具具有有極極為為重重要要的的意意義義。。1、、最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)是是一一種種便便捷捷高高效效的的擔(dān)擔(dān)保保方方式式。2、、最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)有有利利于于加加強強對對銀銀行行等等金金融融機機構(gòu)構(gòu)的的債債權(quán)權(quán)的的擔(dān)擔(dān)保保。第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記四、、房房屋屋最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的設(shè)設(shè)立立登登記記《物物權(quán)權(quán)法法》》第第207條條規(guī)規(guī)定定：：““最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)除除適適用用本本節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)定定外外，，適適用用本本章章第第一一節(jié)節(jié)一一般般抵抵押押權(quán)權(quán)的的規(guī)規(guī)定定。?！薄币蛞虼舜?，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)與與普普通通抵抵押押權(quán)權(quán)在在設(shè)設(shè)立立的的程程序序與與設(shè)設(shè)立立的的內(nèi)內(nèi)容容上上基基本本相相同同，，下下面面對對最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的設(shè)設(shè)立立問問題題加加以以詳詳細細論論述述。。1、、應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)訂訂立立書書面面的的最最高高額額抵抵押押合合同同2、、最最高高額額抵抵押押合合同同的的內(nèi)內(nèi)容容第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記與一一般般抵抵押押合合同同相相比比，，最最高高額額抵抵押押合合同同中中有有兩兩項項比比較較特特殊殊的的條條款款：：（1））最最高高債債權(quán)權(quán)額額限限度度條條款款（2））債債權(quán)權(quán)確確定定期期間間條條款款3、、房房屋屋最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的設(shè)設(shè)立立登登記記《物物權(quán)權(quán)法法》》第第187條條規(guī)規(guī)定定：：““以以本本法法第第一一百百八八十十條條第第一一款款第第一一項項至至第第三三項項規(guī)規(guī)定定的的財財產(chǎn)產(chǎn)或或者者第第五五項項規(guī)規(guī)定定的的正正在在建建造造的的建建筑筑物物抵抵押押的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦辦理理抵抵押押登登記記。。抵抵押押權(quán)權(quán)自自登登記記時時設(shè)設(shè)立立。?！薄钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記《房屋登記辦辦法》第50條規(guī)定：““以房屋設(shè)定定最高額抵押押的，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)申請最最高額抵押權(quán)權(quán)設(shè)立登記。?！币虼?，以房屋屋或者正在建建造的房屋設(shè)設(shè)定最高額抵抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦理抵押登登記，最高額額抵押權(quán)自登登記時設(shè)立。。如果當(dāng)事人人僅僅訂立最最高額抵押合合同而沒有辦辦理登記，則則房屋上并未未成立最高額額抵押權(quán)。第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記4、設(shè)立最高高額抵押權(quán)登登記時提交的的材料《房屋登記辦辦法》第51條規(guī)定：““申請最高額額抵押權(quán)設(shè)立立登記，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交下列文文件：（一））登記申請書書；（二）申申請人的身份份證明；（三三）房屋所有有權(quán)證書或房房地產(chǎn)權(quán)證書書；（四）最最高額抵押合合同；（五））一定期間內(nèi)內(nèi)將要連續(xù)發(fā)發(fā)生的債權(quán)的的合同或其他他登記原因證證明材料；（（六）其他必必要材料?！薄钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記5、將已經(jīng)存存在的債權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入最高額抵抵押擔(dān)保的債債權(quán)范圍時應(yīng)應(yīng)提交的材料料《房屋登記辦辦法》第52條規(guī)定：““當(dāng)事人將最最高額抵押權(quán)權(quán)設(shè)立前已存存在債權(quán)轉(zhuǎn)入入最高額抵押押擔(dān)保的債權(quán)權(quán)范圍，申請請登記的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提交下列列材料：（一一）已存在債債權(quán)的合同或或其他登記原原因證明材料料；（二）抵抵押人與抵押押權(quán)人同意將將該債權(quán)納入入最高額抵押押權(quán)擔(dān)保范圍圍的書面材料料?！钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記6、最高額抵抵押權(quán)設(shè)立登登記時登記簿簿上應(yīng)當(dāng)記載載的事項《房屋登記辦辦法》第53條規(guī)定：““對符合規(guī)定定條件的最高高額抵押權(quán)設(shè)設(shè)立登記，除除本辦法第四四十四條所列列事項外，登登記機構(gòu)還應(yīng)應(yīng)當(dāng)將最高債債權(quán)額、債權(quán)權(quán)確定的期間間記載于房屋屋登記簿，并并明確記載其其為最高額抵抵押權(quán)?！钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記《房屋登記辦辦法》第44條規(guī)定：““對符合規(guī)規(guī)定條件的抵抵押權(quán)設(shè)立登登記，房屋登登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將下列事項項記載于房屋屋登記簿：（（一）抵押當(dāng)當(dāng)事人、債務(wù)務(wù)人的名稱或或者姓名；（（二）被擔(dān)保保債權(quán)的數(shù)額額；（三）登登記時間。””第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記五、房屋最高高額抵押權(quán)的的變更登記1、房屋最高高額抵押權(quán)的的變更情形《房屋登記辦辦法》第54條規(guī)定：““變更最高額額抵押權(quán)登記記事項或者發(fā)發(fā)生法律、法法規(guī)規(guī)定變更更最高額抵押押權(quán)的其他情情形，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)申請最最高額抵押權(quán)權(quán)變更登記。?！痹摋l明確規(guī)定定了以下兩種種變更最高額額抵押權(quán)的情情形：第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記（1）變更最最高額抵押權(quán)權(quán)登記事項所謂變更最高高額抵押權(quán)登登記事項中的的“最高額抵抵押權(quán)登記事事項”包括兩兩大類：其一，最高額額抵押權(quán)的一一般登記事項項?！段餀?quán)法》第第207條規(guī)規(guī)定：“最高高額抵押權(quán)除除適用本節(jié)規(guī)規(guī)定外，適用用本章第一節(jié)節(jié)一般抵押權(quán)權(quán)的規(guī)定?！薄币虼?，登記記機構(gòu)在房屋屋登記簿上記記載的最高額額抵押權(quán)的一一般登記事項項包括：（1）抵押當(dāng)事事人、債務(wù)人人的名稱或者者姓名；（2）被擔(dān)保債債權(quán)的數(shù)額；；（3）登記記時間。第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記《物權(quán)法》第第194條規(guī)規(guī)定，抵押權(quán)權(quán)人與抵押人人變更被擔(dān)保保的債權(quán)數(shù)額額時，未經(jīng)其其他抵押權(quán)人人書面同意，，不得對其他他抵押權(quán)人產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。此外，依依據(jù)《物權(quán)法法》第205條，在最高高額抵押擔(dān)保保的債權(quán)確定定前，如果抵抵押權(quán)人與抵抵押人通過協(xié)協(xié)議變更債權(quán)權(quán)范圍的，該該變更的內(nèi)容容不得對其他他抵押權(quán)人產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。據(jù)此，《《房屋登記辦辦法》第46條第3款規(guī)規(guī)定：“因被被擔(dān)保債權(quán)的的數(shù)額發(fā)生變變更申請抵押押權(quán)變更登記記的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交其他抵抵押權(quán)人的書書面同意文件件?！痹撘?guī)定定同樣適用于于最高額抵押押權(quán)的變更登登記。第一部分最最高額抵押權(quán)權(quán)登記其二，最高額額抵押權(quán)的特特殊登記事項項。由于最高額抵抵押權(quán)具有不不同于一般抵抵押權(quán)的特殊殊之處，因此此在登記事項項中除前述一一般抵登記事事項之外，還還應(yīng)當(dāng)包括以以下兩項特殊殊的登記事項項：（1）最最高債權(quán)額；；（2）確定定債權(quán)的期間間。故此，《《房屋登記辦辦法》第53條規(guī)定：““對符合規(guī)定定條件的最高高額抵押權(quán)設(shè)設(shè)立登記，除除本辦法第四四十四條所列列事項外，登登記機構(gòu)還應(yīng)應(yīng)當(dāng)將最高債債權(quán)額、債權(quán)權(quán)確定的期間間記載于房屋屋登記簿，并并明確記載其其為最高額抵抵押權(quán)?！薄钡谝徊糠肿钭罡哳~抵押權(quán)權(quán)登記由于當(dāng)事人變變更最高債權(quán)權(quán)額或確定債債權(quán)的期間，，可能會對同同一抵押財產(chǎn)產(chǎn)上的其他抵抵押權(quán)人產(chǎn)生生不利影響，，所以《物權(quán)權(quán)法》第205條規(guī)定：：“最高額抵抵押擔(dān)保的債債權(quán)確定前，，抵押權(quán)人與與抵押人可以以通過協(xié)議變變更債權(quán)確定定的期間、債債權(quán)范圍以及及最高債權(quán)額額，但變更的的內(nèi)容不得對對其他抵押權(quán)權(quán)人產(chǎn)生不利利影響。”正正因如此，《《房屋登記辦辦法》第55條第2款規(guī)規(guī)定：“因最最高債權(quán)額、、債權(quán)確定的的期間發(fā)生變變更而申請變變更登記的，，還應(yīng)當(dāng)提交交其他抵押權(quán)權(quán)人的書面同同意文件。””第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記（2））發(fā)生生法律律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的變更更最高高額抵抵押權(quán)權(quán)的其其他情情形這主要要是指指依據(jù)據(jù)《物物權(quán)法法》第第194條條第1款的的規(guī)定定，最最高額額抵押押權(quán)人人與抵抵押人人協(xié)議議變更更抵押押權(quán)順順位的的情形形。依依據(jù)《《物權(quán)權(quán)法》》這一一規(guī)定定，抵抵押權(quán)權(quán)人與與抵押押人可可以協(xié)協(xié)議變變更抵抵押權(quán)權(quán)順位位，但但是此此種抵抵押權(quán)權(quán)順位位的變變更，，未經(jīng)經(jīng)其他他抵押押權(quán)人人書面面同意意，不不得對對其他他抵押押權(quán)人人產(chǎn)生生不利利影響響。當(dāng)當(dāng)然，，變更更的其其他情情形還還包括括抵押押人、、抵押押權(quán)人人的姓姓名或或名稱稱改變變、抵抵押房房屋的的坐落落等的的變化化。第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記2、申申請房房屋最最高額額抵押押權(quán)變變更登登記應(yīng)應(yīng)提交交的材材料《房屋屋登記記辦法法》第第55條第第1款款規(guī)定定：““申請請最高高額抵抵押權(quán)權(quán)變更更登記記，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提提交下下列材材料：：（一一）登登記申申請書書；（（二））申請請人的的身份份證明明；（（三））房屋屋他項項權(quán)證證書；；（四四）最最高額額抵押押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的的債權(quán)權(quán)尚未未確定定的證證明材材料；；（五五）最最高額額抵押押權(quán)發(fā)發(fā)生變變更的的證明明材料料；（（六））其他他必要要材料料?！薄钡谝徊坎糠肿钭罡吒哳~抵抵押權(quán)權(quán)登記記六、房房屋最最高額額抵押押權(quán)的的轉(zhuǎn)移移登記記1、最最高額額抵押押權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的特點點盡管最最高額額抵押押權(quán)是是一種種比較較特殊殊的抵抵押權(quán)權(quán)，但但其仍仍然具具有擔(dān)擔(dān)保物物權(quán)的的從屬屬性。。因此此《物物權(quán)法法》第第192條條也適適用于于最高高額抵抵押權(quán)權(quán)。依依據(jù)《《物權(quán)權(quán)法》》第192條的的規(guī)定定，““抵押押權(quán)不不得與與債權(quán)權(quán)分離離而單單獨轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或者作作為其其他債債權(quán)的的擔(dān)保保。債債權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，擔(dān)擔(dān)保該該債權(quán)權(quán)的抵抵押權(quán)權(quán)一并并轉(zhuǎn)讓讓，但但法律律另有有規(guī)定定或者者當(dāng)事事人另另有約約定的的除外外。””第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記《房屋屋登記記辦法法》第第56條第第2款款第1句也也規(guī)定定：““最高高額抵抵押權(quán)權(quán)擔(dān)保保的債債權(quán)確確定前前，債債權(quán)人人轉(zhuǎn)讓讓部分分債權(quán)權(quán)的，，除當(dāng)當(dāng)事人人另有有約定定外，，房屋屋登記記機構(gòu)構(gòu)不得得辦理理最高高額抵抵押權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記記?！薄钡?，，與一一般抵抵押權(quán)權(quán)隨債債權(quán)的的轉(zhuǎn)移移而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移所所不同同的，，最高高額抵抵押權(quán)權(quán)隨債債權(quán)的的轉(zhuǎn)移移而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移有有其特特殊之之處，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾點：：第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記（1））最高高額抵抵押權(quán)權(quán)擔(dān)保保的債債權(quán)沒沒有確確定。。如果最最高額額抵押押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的的債權(quán)權(quán)已經(jīng)經(jīng)確定定，則則該抵抵押權(quán)權(quán)已經(jīng)經(jīng)不是是最高高額抵抵押權(quán)權(quán)而是是一般般抵押押權(quán)，，所以以不能能辦理理最高高額抵抵押權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記，，而應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦辦理一一般抵抵押權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記。。第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記（2））最高高額抵抵押權(quán)權(quán)并不不因部部分債債權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，只有有當(dāng)基基礎(chǔ)關(guān)關(guān)系發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時時，最最高額額抵押押權(quán)才才發(fā)生生轉(zhuǎn)讓讓。所謂基基礎(chǔ)關(guān)關(guān)系就就是指指導(dǎo)致致“一一定期期間內(nèi)內(nèi)將要要連續(xù)續(xù)發(fā)生生債權(quán)權(quán)”的的基礎(chǔ)礎(chǔ)法律律關(guān)系系。最最高額額抵押押權(quán)雖雖然也也具有有從屬屬性，，但是是其并并不從從屬于于一定定期間間內(nèi)發(fā)發(fā)生的的某個個特定定債權(quán)權(quán)，而而是從從屬于于產(chǎn)生生這個個特定定債權(quán)權(quán)的基基礎(chǔ)法法律關(guān)關(guān)系。。由此此可知知，《《房屋屋登記記辦法法》第第56條第第1款款中的的“最最高額額抵押押權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的證明明材料料”就就是指指證明明基礎(chǔ)礎(chǔ)關(guān)系系已經(jīng)經(jīng)發(fā)生生轉(zhuǎn)讓讓的證證明材材料。。第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記（3））如果果當(dāng)事事人約約定最最高額額抵押押權(quán)隨隨同部部分債債權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，此此時由由于當(dāng)當(dāng)事人人的約約定，，導(dǎo)致致最高高額抵抵押權(quán)權(quán)擔(dān)保保的已已不再再是““一定定期間間內(nèi)將將要發(fā)發(fā)生的的債權(quán)權(quán)”，，而是是特定定的債債權(quán)即即“被被轉(zhuǎn)讓讓的部部分債債權(quán)””，這這實際際上就就意味味著新新的債債權(quán)已已經(jīng)不不可能能再發(fā)發(fā)生，，符合合《物物權(quán)法法》第第206條條第3項規(guī)規(guī)定的的，最最高額額抵押押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的的債權(quán)權(quán)的確確定事事由，，所以以《房房屋登登記辦辦法》》第56條條第2款第第2句句規(guī)定定：““當(dāng)事事人約約定最最高額額抵押押權(quán)隨隨同部部分債債權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在辦理理最高高額抵抵押權(quán)權(quán)確定定登記記之后后，依依據(jù)本本辦法法第四四十七七條的的規(guī)定定辦理理抵押押權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記””。但這并并不排排除當(dāng)當(dāng)事人人另行行約定定的情情形。。第一部部分最最高高額抵抵押權(quán)權(quán)登記記2、辦辦理最最高額額抵押押權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記時時應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交交的材材料《房房屋屋登登記記辦辦法法》》第第56條條第第1款款規(guī)規(guī)定定：：““最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)確確定定前前，，最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，申申請請最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記的的，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓人人和和受受讓讓人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提提交交下下列列材材料料：：（（一一））登登記記申申請請書書；；（（二二））申申請請人人的的身身份份證證明明；；（（三三））房房屋屋他他項項權(quán)權(quán)證證書書；；（（四四））最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)尚尚未未確確定定的的證證明明材材料料；；（（五五））最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)生生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的證證明明材材料料；；（（六六））其其他他必必要要材材料料。。””第一一部部分分最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)登登記記七、、房房屋屋最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)的的確確定定登登記記1、、最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)確確定定登登記記的的涵涵義義所謂謂最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)確確定定登登記記是是指指，，當(dāng)當(dāng)發(fā)發(fā)生生法法定定的的或或約約定定的的事事由由導(dǎo)導(dǎo)致致最最高高額額抵抵押押權(quán)權(quán)擔(dān)擔(dān)保保的的債債權(quán)權(quán)被被確確定定，，從從而而使使