,中海地產(chǎn)全面與借鑒

中海地產(chǎn)全面研究分析與借鑒朱曙東（2013年1月）房地產(chǎn)標(biāo)桿20強(qiáng)盈利性、周轉(zhuǎn)性分布萬科保利金地招商首開北辰中華榮盛中海合生富力碧桂園雅居樂華潤遠(yuǎn)洋綠城方興深圳控股恒大龍湖華夏幸?；鶚I(yè)行業(yè)均值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈利潤率2009年凈利潤率均值（15%）認(rèn)知中海中業(yè)界一直有“文萬科、理中海”的說法。

萬科張揚(yáng)的企業(yè)文化與中海低調(diào)的處世態(tài)度相得益彰！

中海的“第一”：

目錄1、中海2009年總資產(chǎn)達(dá)港幣1141.17億元，負(fù)債總額港幣723.08億元，資產(chǎn)負(fù)債率63%；2009年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積476.8萬平方米，銷售金額港幣477.9億元，2010年1月—6月銷售金額為港幣280.99億元；2、截至2009年底，集團(tuán)在內(nèi)地20個(gè)城市及港澳擁有土地儲(chǔ)備超過3,055萬平方米?？蓾M足未來四至五年保持盈利每年20%以上增長(zhǎng)的開發(fā)需要；3、公司品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，致力于打造“高檔精品”。區(qū)域的均衡布局與產(chǎn)品的均衡布局。不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，構(gòu)建以住宅為主，商業(yè)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。4、中海三大核心競(jìng)爭(zhēng)力：（1）資本運(yùn)作能力（2）人力資源能力（3）專業(yè)的管理能力5、值得借鑒：（1）均衡發(fā)展

（2）專業(yè)的項(xiàng)目投資評(píng)審

（3）銷售采用自產(chǎn)自銷模式（4）多種資本運(yùn)作模式及積極創(chuàng)新

（5）穩(wěn)健財(cái)務(wù)的規(guī)劃能力（6）打造公司品牌效應(yīng)。一、摘要--均衡發(fā)展·專注致遠(yuǎn)目錄二、公司介紹二、企業(yè)背景國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)中國建筑工程總公司中國建筑股份有限公司中國海外集團(tuán)有限公司中國海外發(fā)展有限公司100%52.66%100%55.30%

公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。

公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。目錄3.1近三年財(cái)務(wù)摘要單位：億元港幣分析：中?？傤~指標(biāo)均超出行業(yè)標(biāo)桿均值，約為均值的3倍；盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2008年售價(jià)較低影響，毛利率較低的情況下凈利率仍然較高，主要是由于期間費(fèi)用降低了6個(gè)百分點(diǎn)，并且本年度確認(rèn)公允值增加近4個(gè)百分點(diǎn)。備注：行業(yè)標(biāo)桿均值為原20強(qiáng)標(biāo)桿分析中指標(biāo)均值。單位：：億元元港幣幣分析：：銷售售費(fèi)用用率與與管理理費(fèi)用用率合合計(jì)低低于均均值2個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，較較上年年降低低近6個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，可可見2009年年費(fèi)用用控制制取得得較大大成效效；2009年年銷售售成長(zhǎng)長(zhǎng)性高高于以以往年年份。。備注：：行業(yè)業(yè)標(biāo)桿桿均值值為原原20強(qiáng)強(qiáng)標(biāo)桿桿分析析中指指標(biāo)均均值。。3.1近三年年財(cái)務(wù)務(wù)摘要要單位：：億元元港幣幣分析：：資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率雖雖然逐逐年上上升，，但仍仍處于于行業(yè)業(yè)較低低水平平；市市場(chǎng)表表現(xiàn)各各項(xiàng)指指標(biāo)均均高于于行業(yè)業(yè)均值值。備注：：行業(yè)業(yè)標(biāo)桿桿均值值為原原20強(qiáng)強(qiáng)標(biāo)桿桿分析析中指指標(biāo)均均值。。3.1近三年年財(cái)務(wù)務(wù)摘要要3.2近十年年資產(chǎn)產(chǎn)、負(fù)負(fù)債情情況單位：：億元元港幣幣歷年資資產(chǎn)、、負(fù)債債情況況列表表中海資資產(chǎn)、、負(fù)債債變化化趨勢(shì)勢(shì)圖資產(chǎn)規(guī)規(guī)模增增漲迅迅速??！具有穩(wěn)穩(wěn)健的的財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)！分析：：資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率從從2003年年至今今一直直控制制在65%以內(nèi)內(nèi)，如如此處處于行行業(yè)的的較低低水平平，是是系統(tǒng)統(tǒng)長(zhǎng)期期的財(cái)財(cái)務(wù)規(guī)規(guī)劃與與設(shè)計(jì)計(jì)形成成的。。具體體通過過以下下方式式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：1、多多樣化化的融融資渠渠道：：信托托、基基金、、股市市；2、調(diào)調(diào)節(jié)商商業(yè)資資產(chǎn)增增值釋釋放的的速度度；3.3近十年年收入入、凈凈利潤潤單位：：億元元港幣幣歷年收收入、、凈利利潤列列表中海收收入、、凈利利潤變變化趨趨勢(shì)圖圖收入規(guī)規(guī)模增增漲迅迅速！！盈利能能力逐逐年增增高?。》治觯海簝衾麧櫬事蕪?004年年至今今一直直保持持在20%以上上，且且處于于行業(yè)業(yè)的較較高水水平，，特別別是2009年年增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度接近近一倍倍，可可見業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)擴(kuò)張?jiān)谠?009年成成效顯顯著；；3.4近一年年半銷銷售情情況單位：：億元元港幣幣2009年年至2010年年6月月銷售售情況況列表表3.5銷售地地區(qū)分分布：：2009年單位：：億元元港幣幣2009年年銷售售區(qū)域域分布布列表表2009年年銷售售金額額區(qū)域域分布布圖2008年年銷售售金額額區(qū)域域分布布圖2009年年環(huán)渤渤海地地區(qū)銷銷售占占比明明顯增增大利潤來來源在在區(qū)域域布局局上均均衡分分布3.5銷售地地區(qū)分分布：：2010年上半半年2010上上半年年各區(qū)區(qū)域銷銷售分分析表表珠三角角銷售售較以以往年年份有有所下下降，，環(huán)渤渤海及及北方方地區(qū)區(qū)較以以往前前度有有所上上升；本年度度港澳澳地區(qū)區(qū)無銷銷售房房源，，但中中海上上半年年在澳澳門有有新增增土地地；環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)包括括北京京市、、天津津市和和濟(jì)南南市；；北方區(qū)區(qū)包括括長(zhǎng)春春市、、沈陽陽市、、大連連市、、青島島市。。3.6近兩年年期間間費(fèi)用用單位：：億元元港幣幣期間費(fèi)費(fèi)用變變化表表中海2009年年期間費(fèi)大大幅降低近近6個(gè)百分分點(diǎn)；其中：銷售售費(fèi)用率與與管理費(fèi)用用率均低于于標(biāo)桿均值值1個(gè)百分分點(diǎn)；良好的費(fèi)用用控制使其其盈利能力力水平明顯顯高于其他他公司。分析：中海海采用自產(chǎn)產(chǎn)自銷，不不委托銷售售的方式使使銷售費(fèi)用用較低。三、財(cái)務(wù)部分小小結(jié)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指指標(biāo)均有良良好表現(xiàn)，，可見，中海的財(cái)務(wù)規(guī)劃能能力較強(qiáng)，，使其一直直具有穩(wěn)健健的財(cái)務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)、良好好的盈利能能力。目錄錄目錄錄4.1發(fā)展戰(zhàn)略加快資本運(yùn)運(yùn)作中海以多種種渠道進(jìn)行行資本運(yùn)作作：銀行、、信托、增增發(fā)股票、、保險(xiǎn)基金金等多種傳傳統(tǒng)及創(chuàng)新新融資渠道道；中海地產(chǎn)良良好的財(cái)務(wù)務(wù)情況、穩(wěn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)、靈靈活多樣的的國內(nèi)外融融資情況，，使企業(yè)可可以掌握強(qiáng)強(qiáng)大的資本本實(shí)力，不不斷保持高高質(zhì)量的規(guī)規(guī)模發(fā)展。。擴(kuò)大開發(fā)規(guī)規(guī)模1、潮起長(zhǎng)長(zhǎng)三角上海作為長(zhǎng)長(zhǎng)江三角洲洲的龍頭，，擁有內(nèi)地地最高的房房地產(chǎn)利潤潤，上海市市場(chǎng)體量基基本上相當(dāng)當(dāng)于北京、、廣洲、深深圳三個(gè)城城市的總和和。2、風(fēng)涌渤渤海灣北京是中國國政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化中心，也也是中海地地產(chǎn)最早進(jìn)進(jìn)軍內(nèi)地地地產(chǎn)的主力力城市之一一。3、布局二二線城市中海地產(chǎn)挻挻進(jìn)長(zhǎng)春、、沈陽、大大連、西安安，加上早早期進(jìn)入的的成都，完完成了對(duì)東東北、西北北、西南門門戶的完全全進(jìn)勝。4、內(nèi)地市市場(chǎng)，布局局形成目前中海在在西南的成成都、東北北的長(zhǎng)春、、沈陽和西西北的西安安也形成了了點(diǎn)狀布局局，再加上上港澳市場(chǎng)場(chǎng)，全國性性戰(zhàn)略布局局已形成。深圳(1988年)上海(1992年)北京(1997年)成都(2000年)長(zhǎng)春(2002年)廣州(1993年)佛山(2004年)南京(2004年)蘇州(2004年)中山(2003年)寧波(2005年)杭州(2006年)西安(2003年)重慶(2006年)沈陽(2007年)大連(2007年)青島(2007年)濟(jì)南(2008年)香港(2005年)4.1.1均衡布局澳門(2004年)天津（2007年年)珠海(2007年)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全全國性區(qū)域域化布局已已基本成形形2002年年已初顯均均衡布局北方區(qū)域占占比最高，，其次是西西部土地儲(chǔ)備逐逐年勻速遞遞增！現(xiàn)有土地預(yù)預(yù)計(jì)可滿足足4年的開發(fā)規(guī)規(guī)模需要。。4.1.2土地儲(chǔ)備4.1.3開發(fā)價(jià)值觀觀開發(fā)價(jià)值觀：選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn)品、傳播主流價(jià)值主流城市主流地段主流人群主流產(chǎn)品主流價(jià)值12345長(zhǎng)三角、珠珠三角以及及環(huán)浡海地地區(qū)都是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較較快的地區(qū)區(qū)，城市化化進(jìn)程及規(guī)規(guī)模也會(huì)更更快、更大大，抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力更更強(qiáng)。在以以上區(qū)域的的核心城市市開發(fā)，保保證量的同同時(shí)又帶來來了可觀的的利潤。中海選擇擇核心城城市的主主流地段段，發(fā)揮揮土地價(jià)價(jià)值最大大化，繁繁華地段段相關(guān)配配套成熟熟，增強(qiáng)強(qiáng)賣點(diǎn)，，保證銷銷售速度度，避免免風(fēng)險(xiǎn)。。中海鎖定定的人群群是城市市消費(fèi)的的中高端端群體。。這一部部分消費(fèi)費(fèi)者的購購買能力力更為強(qiáng)強(qiáng)大，對(duì)對(duì)于住宅宅的品質(zhì)質(zhì)更為關(guān)關(guān)注，而而資金并并不是障障礙，從從而保證證了中海海地產(chǎn)能能夠獲得得高質(zhì)量量客戶群群以及高高額的利利潤。中海地產(chǎn)產(chǎn)不但通通過精品品建設(shè)來來滿足客客戶的基基本需求求，而且且通過不不斷創(chuàng)造造新來引引領(lǐng)產(chǎn)品品潮流，，從而達(dá)達(dá)到城市市領(lǐng)先的的目的。。通過不斷斷的產(chǎn)品品創(chuàng)新，，不斷地地引入新新的概念念到產(chǎn)品品開發(fā)中中，中海海進(jìn)一步步實(shí)現(xiàn)了了引領(lǐng)市市場(chǎng)潮流流的目標(biāo)標(biāo)，成為為城市領(lǐng)領(lǐng)先的企企業(yè)也就就不足為為奇了。。4.2經(jīng)營理念念核心業(yè)務(wù)務(wù)以實(shí)力力為基礎(chǔ)礎(chǔ)，積極極拓展相相關(guān)多元元化業(yè)務(wù)務(wù)，并持持續(xù)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)發(fā)展。。11個(gè)城城市（不不含港澳澳）加快完善區(qū)域域化管理理模式，，優(yōu)化發(fā)展展理念，，改良項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展環(huán)節(jié)，，加快開開發(fā)速度度提升產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)，同時(shí)時(shí)以聯(lián)營營和并購購的方式式確保持持續(xù)快速速增長(zhǎng)。。19個(gè)城城市（不不含港澳澳）地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)全國性性區(qū)域化化管理已已基本成成形，全全國性業(yè)業(yè)務(wù)布局局戰(zhàn)略，，以聯(lián)營營和并購購作為自自然增長(zhǎng)長(zhǎng)方式的的必要補(bǔ)補(bǔ)充。20個(gè)城城市（不不含港澳澳）秉承“誠信卓越越、精品品永恒”的經(jīng)營營理念，，強(qiáng)化內(nèi)內(nèi)部管理理，實(shí)施施全國性性重點(diǎn)城城市業(yè)務(wù)務(wù)布局戰(zhàn)戰(zhàn)略。14個(gè)城城市（不不含港澳澳）實(shí)行全國性品品牌擴(kuò)張張策略，，在不同城城市開發(fā)發(fā)同類檔檔次最好好產(chǎn)品，，配以專專業(yè)化管管理體系系。12個(gè)城城市（不不含港澳澳）精耕細(xì)作作，品牌牌經(jīng)營。加強(qiáng)產(chǎn)品品精細(xì)化化，建立立以客戶戶為中心心的核心心理念，，為客戶戶提供多多樣化、、差異化化的住宅宅精品，，繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大全國國性精品品品牌的的影響力力。20個(gè)城城市（不不含港澳澳）經(jīng)營理念念演變歷歷程4.2.1品牌策略略中海地產(chǎn)產(chǎn)連續(xù)榮榮獲《中國房房地產(chǎn)企企業(yè)品牌牌價(jià)值20強(qiáng)》》第一名名，品牌牌價(jià)值達(dá)達(dá)人民幣幣140.5億億，比去去年同比比增加40%以以上。集團(tuán)的地地產(chǎn)項(xiàng)目目在質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)、管理理等多方方面獲專專利獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)，品牌效應(yīng)應(yīng)持續(xù)增增強(qiáng)，消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可度與與專業(yè)好好評(píng)度不不斷攀升升，國際際影響力力得以進(jìn)進(jìn)一步彰彰顯。公司品牌產(chǎn)品品牌“中?！逼放?，項(xiàng)目名名稱：中中海苑、、中海華華庭、中中海馨園園、中海海雅園、、中海紫紫金苑、、中海馥馥園、中中海凱旋旋、中海海錦苑、、中海名名都、中中海康城城、中中海名城城、中海海常春藤藤花園、、中海水水岸春城城、中海海萊茵東東郡、中中海水岸岸馨都等等萬科：城城市花園園系列、、四季花花城系列列、金色色家園系系列、自自然人文文系列碧桂園：：鳳凰城城星河灣綠城綠地龍湖恒大OR長(zhǎng)期以來，“過程精品””是中海地產(chǎn)一一直堅(jiān)持的理理念，中海走走的是中高端路線，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)、建設(shè)、銷銷售過程中時(shí)時(shí)刻以精品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求。中海的低調(diào)主主要有兩個(gè)原原因：一、中海地產(chǎn)產(chǎn)致力于打造造高檔精品，針對(duì)高檔檔精品的目標(biāo)標(biāo)客戶一般是是不愿意張揚(yáng)揚(yáng)的，項(xiàng)目私私密性尤為重重要；二、公司超過過七成員工是是理工科畢業(yè)業(yè)，因此仍保保持了理工學(xué)學(xué)子的一慣作作風(fēng)。4.2.2精品路線“低調(diào)中海高調(diào)產(chǎn)品”4.3產(chǎn)品策略中海四大產(chǎn)品品模式步步升升級(jí)第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品第四代產(chǎn)品借鑒中國香港港經(jīng)驗(yàn)，單純純數(shù)字開發(fā)。。帶有環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)的居住區(qū)，，開始引入園園林設(shè)計(jì)。營造場(chǎng)景特征征與社區(qū)文化化，以創(chuàng)新作作為特征。注重三大產(chǎn)品品理念：生態(tài)態(tài)與環(huán)保、技技術(shù)領(lǐng)先、人人文歸屬感。。第五代產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品-打造差異化住住宅精品中海怡翠山莊莊提出“5+2”模式，，作為反映現(xiàn)現(xiàn)代生活方式式、滿足不同同層次需求的的居住、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展商品牌牌及規(guī)模經(jīng)營營的住宅發(fā)展展模式；中海陽光棕櫚櫚園倡導(dǎo)的““日子緩緩、、生活散散””地中海式浪浪漫生活方式式，是中海對(duì)對(duì)都市閑情與與都市文化的的創(chuàng)新。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)均衡衡分布-住宅為主，，商業(yè)為輔中海認(rèn)為:持有物業(yè)能夠夠提供長(zhǎng)期、、穩(wěn)定的現(xiàn)金金流，有效平平衡長(zhǎng)、短線線投資資源的的配置，同時(shí)時(shí)增強(qiáng)了平衡衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的能力，同時(shí)時(shí)也能挖掘優(yōu)優(yōu)質(zhì)地塊的升升值潛力；未來中海地產(chǎn)產(chǎn)將繼續(xù)構(gòu)建建以住宅為主主、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)，逐步步提高商業(yè)物物業(yè)比重，以以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定回報(bào)，力力爭(zhēng)4-5年投資資物業(yè)贏利比比重占到公司司贏利的20%。4.3產(chǎn)品策略反對(duì)產(chǎn)品復(fù)制制4.4核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)三大核心心競(jìng)爭(zhēng)力4.4.1資本運(yùn)作中海以多種渠渠道進(jìn)行資本本運(yùn)作：銀行行、信托、增增發(fā)股票、保保險(xiǎn)基金等多多種傳統(tǒng)及創(chuàng)創(chuàng)新融資渠道道。多年以來持續(xù)續(xù)、快速發(fā)展展的同時(shí)，中中海地產(chǎn)的財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)非常常穩(wěn)健，并并在資本市場(chǎng)場(chǎng)一直具有良良好表現(xiàn)，這這是急進(jìn)擴(kuò)張張的眾多房地地產(chǎn)企業(yè)無法法達(dá)到的。1992中國海外在香香港上市（交交易代碼：0688），首開中資資企業(yè)以香港港本地業(yè)務(wù)資資產(chǎn)直接上市市之先河；作作為第一家以以香港本地業(yè)業(yè)務(wù)直接上市市的中資企業(yè)業(yè)，中海早在在1992年在香港聯(lián)合合交易所掛牌牌上市即獲得得了99倍認(rèn)購，凍結(jié)結(jié)資金758億港元，創(chuàng)下下當(dāng)時(shí)的歷史史紀(jì)錄。2004中海被穆迪和和標(biāo)準(zhǔn)普爾分分別評(píng)級(jí)為Baa3/穩(wěn)定和BBB-/穩(wěn)定，并成功功發(fā)行7年期3億美元債券，，開創(chuàng)了內(nèi)地地首家房地產(chǎn)產(chǎn)公司同時(shí)獲獲得兩個(gè)國際際投資級(jí)評(píng)級(jí)級(jí)的先河，更更成為國內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)獲獲得穆迪和標(biāo)標(biāo)普投資級(jí)評(píng)評(píng)級(jí)的標(biāo)尺。。中國海外集團(tuán)團(tuán)將中國建筑筑分拆成功并并在中國香港港聯(lián)合交易所所以介紹方式式上市。從此此，中國海外外發(fā)展有限公公司成為房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗旗艦公司。2005從1992年上上市至2007年，中海海獲得股本市市場(chǎng)集資和銀銀行授信額度度合計(jì)800億港元。中國海外獲選選標(biāo)準(zhǔn)普爾公公司新推出的的全球40大上市房地產(chǎn)產(chǎn)公司指數(shù)成成份股；并成成功入選香港港恒生指數(shù)成成份股，也充充分彰顯了公公司的實(shí)力和和形象。2007標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布布了《發(fā)債人評(píng)級(jí)排排行榜》的報(bào)告，根據(jù)據(jù)其業(yè)務(wù)和財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況況所評(píng)估的信信用質(zhì)量，評(píng)評(píng)出13家中資地產(chǎn)商商，其中，中中海地產(chǎn)位居居第一，再次次顯示了其綜綜合實(shí)力。2008中海在中國香香港配股集資資，一天內(nèi)閃閃電集資15億港元，，震驚海外及及內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)界。20102010年6月22日，，中國海外發(fā)布布公告，公司司子公司中國國海外興業(yè)擬擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共共同投資其位位于西安、青青島、沈陽的的三個(gè)項(xiàng)目，，使中海融資資模式升級(jí)。。4.4.2人力資源管理理海之子：人才培養(yǎng)鏈條條面向目標(biāo)候選選人的開放渠渠道，由高額額的高?！蔼?jiǎng)學(xué)金項(xiàng)目目”延伸而來來面向內(nèi)地領(lǐng)先先高校最優(yōu)秀秀候選人的實(shí)實(shí)習(xí)安排面向綜合素質(zhì)質(zhì)突出的內(nèi)地地優(yōu)等應(yīng)屆畢畢業(yè)生面向正式員工工為期3年的一系列列持續(xù)關(guān)注、、培養(yǎng)和評(píng)估估行動(dòng)入職3年的員工回回爐，進(jìn)行人人才盤點(diǎn)和專專項(xiàng)技能提升升海納計(jì)劃：1、“產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)路演”：：于重點(diǎn)在售售的項(xiàng)目中展展示“海納””計(jì)劃，對(duì)參參觀樓盤的潛潛在客戶，創(chuàng)創(chuàng)造客戶體驗(yàn)驗(yàn)并塑造人力力資源管理品品牌形象；2、每年固定定時(shí)間，在人人才聚集地區(qū)區(qū)舉行規(guī)模性性招募行動(dòng)，，增強(qiáng)行業(yè)人人才對(duì)公司的的關(guān)注度和期期望值；3、中海在新新建一家地區(qū)區(qū)公司時(shí)，首首先在其所在在城市實(shí)施““海納”計(jì)劃劃，提升新公公司人力資源源管理在所屬屬地的長(zhǎng)遠(yuǎn)影影響力。4.4.2人力資源管理理中海地產(chǎn)人才才策略對(duì)比分分析：眾多房企萬科龍湖中海在整體的品牌牌影響力上，，中海不如萬萬科，但是在在人才品牌上上，中海領(lǐng)先先于萬科，這這跟中海完整整的人才培養(yǎng)養(yǎng)鏈條與明確確的人才品牌牌思路是分不不開的。地產(chǎn)業(yè)的“黃埔軍?！薄比绾瘟糇∪瞬挪?？中海用企業(yè)文化熏熏陶和培養(yǎng)年年輕人中海員工平均均年齡僅30歲，其中中碩士、博士士近50%，，中海系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)有個(gè)突出的的特點(diǎn)，就是是敢于使用年年輕人，年輕輕人接受新事事物快，創(chuàng)新新意識(shí)強(qiáng)，有有強(qiáng)烈的希望望自已做出事事業(yè)的熱情和和積極向上的的追求，使中中海始終保持持旺盛的戰(zhàn)斗斗力。這與一一些地產(chǎn)公司司只招有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的員工，頻頻換經(jīng)理人的的做法不同，，長(zhǎng)期可持續(xù)續(xù)發(fā)展的前景景讓中海員工工的流動(dòng)性在在業(yè)界相對(duì)較較小。4.4.2人力資源管理理注重員工發(fā)展展空間，實(shí)施施內(nèi)部公開競(jìng)聘聘中海地產(chǎn)一直直兼顧員工的的發(fā)展空間、、工作氛圍與與激勵(lì)機(jī)制，，不僅為員工工提供行業(yè)內(nèi)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力力的全方位激激勵(lì)，更對(duì)員員工進(jìn)行細(xì)分分，為各層級(jí)級(jí)、各關(guān)鍵業(yè)業(yè)務(wù)線的員工工提供階梯式式增值能力服服務(wù)，規(guī)避人人才層級(jí)與能能力失衡的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。中海內(nèi)部實(shí)施施公開競(jìng)聘，為員工施展才才華提供了一一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，真真正體現(xiàn)中海海以人為本的的企業(yè)文化。。先進(jìn)的人才培培訓(xùn)體系讓員員工持續(xù)增值值中海地產(chǎn)擁有有“員工錘煉煉計(jì)劃”、““經(jīng)理研習(xí)營營”、“領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)力發(fā)展計(jì)劃劃”、“中海海管理學(xué)院””等不同級(jí)別別的培訓(xùn)平臺(tái)臺(tái)；擁有完備備的講師隊(duì)伍伍，內(nèi)部聘有有學(xué)院級(jí)和三三星級(jí)以上講講師70余位；鼓勵(lì)員員工參與繼續(xù)續(xù)教育給予經(jīng)經(jīng)費(fèi)支持，不不斷輸送具有有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的的優(yōu)秀員工攻攻讀MBA或EMBA等學(xué)位課程，，甚至到國外外脫產(chǎn)進(jìn)修。。4.4.3專業(yè)的管理能能力中海全程策劃的步驟投資策劃定位策劃設(shè)計(jì)策劃開發(fā)策劃營銷策劃售后策劃“定可少買一一塊地，決不不買錯(cuò)一塊地地”產(chǎn)品賣維誰？？賣什么？中中海的做法是是抓住有效需需求。概念策劃—總體規(guī)劃——單體策劃——空間規(guī)劃——園林、環(huán)境境、周邊配套套、裝修。根據(jù)公司資金金財(cái)務(wù)狀況，，未來市場(chǎng)走走勢(shì)判斷，當(dāng)當(dāng)前公司的經(jīng)經(jīng)營狀況，控控制節(jié)奏。包括品牌策劃劃、廣告策劃劃、現(xiàn)場(chǎng)展示示策劃、公關(guān)關(guān)活動(dòng)策劃、、定價(jià)策劃、、銷售具體實(shí)實(shí)施策劃。物業(yè)管理策劃劃，社區(qū)文化化策劃。專業(yè)流程中海地產(chǎn)專業(yè)業(yè)的全程策劃劃與其他房企企對(duì)比分析：：眾多房企萬科星河灣中海中海注重全流流程開發(fā)策劃劃，對(duì)每一個(gè)個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)都都進(jìn)行精準(zhǔn)的的把握和計(jì)算算，因此從從拿地開發(fā)、、銷售、全過過程實(shí)現(xiàn)精品品戰(zhàn)略，同時(shí)時(shí)有效控制成成本；萬科則依靠不不斷宣傳“萬科”品牌牌來實(shí)現(xiàn)規(guī)模模效應(yīng)，在成成本控制上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如中海。。4.4.3專業(yè)的全程策策劃能力4.4.3專業(yè)的土地投投資決策能力力地區(qū)公司投資人員集團(tuán)總部投資委員會(huì)常務(wù)董事會(huì)評(píng)估地塊并上上報(bào)審批通過并上上報(bào)三級(jí)評(píng)評(píng)審審制制度度專業(yè)的設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)審：從設(shè)計(jì)角度出出發(fā)評(píng)定土地地價(jià)值；專業(yè)的的營銷銷評(píng)審審：從營銷銷角度度出發(fā)發(fā)評(píng)定定土地地及項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值；；專業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)審審：從支付付能力力、反反現(xiàn)的的速度度及現(xiàn)現(xiàn)金流流綜合合評(píng)定定；專業(yè)的的工程程評(píng)審審：從工程程角度度進(jìn)行行項(xiàng)目目評(píng)審審；嚴(yán)格專專業(yè)的的土地地投資資決策策能力力，使使土地地儲(chǔ)備備高質(zhì)質(zhì)量地地增長(zhǎng)長(zhǎng)，保保障規(guī)規(guī)?？炜焖贁U(kuò)擴(kuò)張的的同時(shí)時(shí)使企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降降至最最低。。4.4.3專業(yè)的的產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)及設(shè)設(shè)計(jì)能能力中海華華藝設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問有有限公公司，，是總總公司司的一一部分分.除除此之之外，，中海海地產(chǎn)產(chǎn)有150多名各各類設(shè)設(shè)計(jì)師師，他他們的的主要要工作作就是是根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的需需求不不斷探探索中中國城城市住住宅發(fā)發(fā)展的的方向向,目前正正在研研發(fā)第第五代代產(chǎn)品品。2007年在20個(gè)詹天天佑大大獎(jiǎng)中中有7個(gè)是中中海的的地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，到到目前前為止止空前前的，，詹天天佑大大獎(jiǎng)的的獲得得是對(duì)對(duì)中海海專業(yè)業(yè)水平平的認(rèn)認(rèn)可，，也是是對(duì)中中海產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)和和創(chuàng)新新居住住模式式的肯肯定，，更是是對(duì)中中海開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)過程程當(dāng)中中能力力的再再次印印證。。第五代代精品品住宅宅開發(fā)發(fā)的理理念，，主要要包括括運(yùn)用用綠色色建設(shè)設(shè)技術(shù)術(shù)、打打造高高端居居住集集約化化模式式、制制定清清晰的的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和創(chuàng)創(chuàng)造文文化性性居住住體驗(yàn)驗(yàn)。這這一理理念的的提出出，主主要是是為了了應(yīng)對(duì)對(duì)過度度資源源消耗耗與人人口增增長(zhǎng)、、土地地集約約利用用的矛矛盾的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，全全球化化與中中國傳傳統(tǒng)居居住文文化教教育的的沖突突與挑挑戰(zhàn)，，居住住的物物質(zhì)空空間追追求與與精神神訴求求的矛矛盾的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，中中海正正在以以全新新的視視野研研發(fā)并并推廣廣第五五代精精品。。向文化化靠攏攏，是是住宅宅升級(jí)級(jí)的必必然過過程，，而在在眾多多文化化中，，綠色色低碳碳更占占到了了上風(fēng)風(fēng)，這這是全全世界界的選選擇。。中海海地產(chǎn)產(chǎn)在大大連開開發(fā)的的中海海·華庭和和中海?！び愑^觀邸秉秉承了了第五五代精精品住住宅理理念，，注重重節(jié)能能、環(huán)環(huán)保及及集約約式開開發(fā)，，是具具有較較高附附加值值的人人居精精品。。第五五代產(chǎn)產(chǎn)品不不僅可可豐富富中海海地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌內(nèi)涵涵，建建設(shè)低低耗、、環(huán)保保、健健康適適用的的人居居環(huán)境境，還還將引引領(lǐng)中中國地地產(chǎn)業(yè)業(yè)可持持續(xù)發(fā)發(fā)展之之路。。4.4.3專業(yè)的的營銷銷策劃劃能力力原因一一：就就是要要建立立神經(jīng)經(jīng)末梢梢---市場(chǎng)的的神經(jīng)經(jīng)末梢梢。讓讓決策策者能能夠非非?？炜旖莸牡牧私饨獾侥┠┥野l(fā)發(fā)生的的反應(yīng)應(yīng)。原因二二：項(xiàng)項(xiàng)目類類別多多樣化化，使使中海海在各各種類類型產(chǎn)產(chǎn)品下下銷售售的更更加專專業(yè)，，。中海海采采用用自自產(chǎn)產(chǎn)自自銷銷，，并并且且在在20間公公司司當(dāng)當(dāng)中中，，很很多多公公司司又又組組建建了了新新的的銷銷售售公公司司。。為為什什么么這這樣樣呢呢？？市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶市場(chǎng)場(chǎng)、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、營營銷銷三三位位一一體體進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)一切切產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思路路來來自自市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的充充分分調(diào)調(diào)研研、、周周密密分分析析、、客客戶戶需需求求的的充充分分把把握握和和以以市市場(chǎng)場(chǎng)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃。。將將設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、市市場(chǎng)場(chǎng)、、營營銷銷進(jìn)進(jìn)行行整整合合。。4.4.3專業(yè)業(yè)的的成成本本合合約約管管理理能能力力采用用合合約約管管理理模模式式，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的每每一一個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)上上創(chuàng)創(chuàng)新新求求精精?。≈泻：８?00多多家家企企業(yè)業(yè)建建立立合合約約關(guān)關(guān)系系：：““專專門門的的涂涂料料公公司司做做涂涂料料，，專專業(yè)業(yè)的的木木地地板板公公司司做做木木地地板板，，一一個(gè)個(gè)洗洗手手間間，，有有七七家家施施工工單單位位三三進(jìn)進(jìn)三三出出?。　薄奔瘓F(tuán)團(tuán)設(shè)設(shè)置置以以下下部部門門，，具具體體操操作作如如下下：：1、、營營銷銷策策劃劃部部：：是是市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研、、市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位、、廣廣告告媒媒體體、、銷銷售售合合約約的的主主控控部部門門。2、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部：：是是規(guī)規(guī)劃劃（（方方案案））設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合約約的的主主控控部部門門。3、、合合約約部部：：是是工工程程招招標(biāo)標(biāo)合合約約管管理理的的主主控控部部門門，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)編編制制各各個(gè)個(gè)階階段段的的建建安安成成本本目目標(biāo)標(biāo)。4、、物物資資部部：：是是工工程程甲甲供供物物資資合合約約管管理理的的主主控控部部門門。5、、效效能能監(jiān)監(jiān)察察部部：：其有有權(quán)權(quán)力力對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)變變故故及及其其他他事事項(xiàng)項(xiàng)原因因進(jìn)進(jìn)行行了了解解，，并并需需要要相相關(guān)關(guān)公公司司遞遞交交報(bào)報(bào)告告。。

在工程階段，中海通過選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工來確保工程的品質(zhì)。針對(duì)項(xiàng)目涉及的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，中海都明確了部門的職責(zé)，進(jìn)行合約管理的人員素質(zhì)，以及各項(xiàng)辦事標(biāo)準(zhǔn)確，原則以及流程等細(xì)節(jié)內(nèi)容。4.4.3專業(yè)業(yè)的的成成本本合合約約管管理理能能力力中海地產(chǎn)產(chǎn)的合約約管理與與其他房房企對(duì)比比分析：：一般房企中海均衡發(fā)展展·專注致遠(yuǎn)遠(yuǎn)與國內(nèi)一一流房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)相比，，中海幾幾乎是惟惟一在專專業(yè)能力力的各個(gè)個(gè)層面均均衡地?fù)頁碛邢鄳?yīng)應(yīng)優(yōu)勢(shì)的的企業(yè)。。目錄錄中海核心心競(jìng)爭(zhēng)力力分析發(fā)展戰(zhàn)略略擴(kuò)大開發(fā)發(fā)規(guī)模加快資本本運(yùn)作產(chǎn)品策略略創(chuàng)新產(chǎn)品品＋傳統(tǒng)產(chǎn)品品成長(zhǎng)性運(yùn)營效率率規(guī)模性選擇性復(fù)復(fù)制進(jìn)行行城市布布局選擇性進(jìn)進(jìn)行復(fù)制制盈利性產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)提高售價(jià)價(jià)費(fèi)用低人均效能能周轉(zhuǎn)快選擇性復(fù)復(fù)制成本管理理核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力二人力資源源管理核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力三專業(yè)管理理能力投資管理理能力產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)能力品牌營銷銷能力資金管理理能力成本管理理能力核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力一資本運(yùn)作作能力前期對(duì)圖圖紙嚴(yán)格格把關(guān)，，降低了反反復(fù)工作作。強(qiáng)大背景景穩(wěn)健財(cái)務(wù)務(wù)資金實(shí)力力融資模式式銀行、信信托、增增發(fā)股票票、保險(xiǎn)險(xiǎn)基金等等多種傳傳統(tǒng)及創(chuàng)創(chuàng)新融資資渠道償債能力力5.1核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力一：：資本運(yùn)運(yùn)作能力力如果說良良好的財(cái)財(cái)務(wù)狀況況表現(xiàn)了了中海穩(wěn)穩(wěn)健的財(cái)財(cái)務(wù)政策策與抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力，那么么靈活多多樣的國國內(nèi)、國國外融資資渠道則則體現(xiàn)了了中海地地產(chǎn)均衡衡的資本本運(yùn)作能能力。中中海以多多種渠道道進(jìn)行資資本運(yùn)作作：銀行行、信托托、增發(fā)發(fā)股票、、保險(xiǎn)基基金等多多種傳統(tǒng)統(tǒng)及創(chuàng)新新融資渠渠道，值值得借鑒鑒有以下下兩點(diǎn)：：1、公司司上市1992年上市市至今，中海獲獲得股本本市場(chǎng)集集資和銀銀行授信信額度合合計(jì)超過過800億港元元，可見上市市對(duì)公司司融資的的重要性性。2、創(chuàng)新新融資中海積極極創(chuàng)新融融資模式式，多種種渠道的的融資模模式并行行值得借借鑒。創(chuàng)新融資資案例：：2010年6月月22日日，中國海外外興業(yè)擬擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基基金共同同投資其其位于西西安、青青島、沈沈陽的三三個(gè)項(xiàng)目目，使中中海融資資模式升升級(jí)，“此次項(xiàng)目目權(quán)益出出售事項(xiàng)項(xiàng)預(yù)計(jì)所所得的約約為12.3億港元，，將用于于公司的的營運(yùn)成成本及未未來可能能的收購購事項(xiàng)。。”預(yù)期將于于截止至至2010年6月30日期間的的損益賬賬中，中中國海外外確認(rèn)未未經(jīng)審核核的收益益約為3億港元，，資本運(yùn)作作與財(cái)務(wù)務(wù)規(guī)劃雙雙贏?。∝?cái)務(wù)規(guī)劃劃能力良好的財(cái)財(cái)務(wù)狀況況表現(xiàn)了了中海穩(wěn)穩(wěn)健的財(cái)財(cái)務(wù)政策策與抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力。作為資金金主要來來源的資資本市場(chǎng)場(chǎng)與產(chǎn)品品市場(chǎng)，，穩(wěn)健健的財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)使兩者形形成較好好的互動(dòng)動(dòng)，從而而使資本運(yùn)作作與公司司發(fā)展形形成良性性循環(huán)。。資本市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)資金資金產(chǎn)品創(chuàng)新新穩(wěn)健的財(cái)財(cái)務(wù)品牌營銷銷盈利性財(cái)務(wù)規(guī)劃公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模式經(jīng)營理念產(chǎn)品類型產(chǎn)品市場(chǎng)資本市場(chǎng)……5.1核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力一：：資本運(yùn)運(yùn)作能力力『海之子』系列計(jì)劃劃應(yīng)屆畢業(yè)業(yè)生[招募計(jì)劃劃][體驗(yàn)計(jì)劃劃]大學(xué)三年年級(jí)和研研究生低低年級(jí)[研習(xí)計(jì)劃劃][實(shí)習(xí)計(jì)劃劃]新員工[啟航計(jì)劃劃][錘煉計(jì)劃劃]『海納』是中海海地產(chǎn)產(chǎn)人才才吸納納的戰(zhàn)戰(zhàn)略雙雙渠道道之一一，專專門面面向中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)中頗頗富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的精英英人士士。5.2核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力二：：人力力資源源能力力2008年11月，““中國國人力力資源源管理理典范范企業(yè)業(yè)”2008年7月，““中國國大學(xué)學(xué)生最最佳雇雇主””2008年4月，““中國國人力力資源源管理理大獎(jiǎng)獎(jiǎng)”（（十佳佳企業(yè)業(yè)和成成果金金獎(jiǎng)））集團(tuán)總總部設(shè)設(shè)置投投資管管理部部、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)部部、營營銷策策劃部部、工工程管管理部部對(duì)各各區(qū)域域公司司進(jìn)行行矩陣陣式管管理。投資管管理部部中海管管控模模式投資管管理部部進(jìn)行行投資資決策策保證證項(xiàng)目目投資資回報(bào)報(bào)并確確定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，降低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)！規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)部部負(fù)責(zé)責(zé)產(chǎn)品品創(chuàng)新新，對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)審核核和過過程監(jiān)監(jiān)控，，對(duì)成成本主主要設(shè)設(shè)計(jì)指指標(biāo)提提出專專業(yè)意意見，，并保保證設(shè)設(shè)計(jì)有有效實(shí)實(shí)施！！營銷策策劃部部負(fù)責(zé)責(zé)相關(guān)關(guān)費(fèi)用用管理理，進(jìn)進(jìn)行目目標(biāo)控控制