路橋公司開發(fā)構(gòu)想090505

PAGE4PAGE5路橋總公司機械化施工處綜合開發(fā)工程可行性分析工程概況：本工程開發(fā)用地為市路橋總公司機械化施工處，位于市燕泉路與龍泉路交匯處，南北兩向臨燕泉路與龍泉路，東西面接市三建及郴州煙廠家屬區(qū)，為市商業(yè)中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套設(shè)施良好。該工程占地㎡，整個地勢北高南低，呈扇形分布。地面現(xiàn)有建筑物〔產(chǎn)權(quán)面積〕共㎡〔其中房改房、經(jīng)濟適用房共0戶計㎡，處辦公樓、廠房、車庫、門面等㎡〕，均為單層或多層民用建筑。根據(jù)市城市總體規(guī)劃及該地段控規(guī)，結(jié)合本地塊周邊開發(fā)工程現(xiàn)狀，本工程擬開發(fā)建設(shè)高尚住宅區(qū)及高檔商務(wù)中心〔新建建筑總面積73176㎡，綠化率≥26%，建筑密度≤35.4%，容積率≤4.5，居住戶數(shù)306戶〕。綜合考慮整個居住小區(qū)及商務(wù)中心的規(guī)劃布局，決定保存該地塊原編號為2#、4#、6#住宅樓〔共81戶計8145.66㎡)，其它建筑物全部撤除，共需撤除地面建筑物共計㎡〔其中撤除住宅99戶計㎡，撤除處辦公室及門面計㎡，撤除廠房、車庫計4320.11㎡)。拆遷后在該地塊西南燕泉路與龍泉路交匯處規(guī)劃建設(shè)綜合商場、商務(wù)酒店與寫字樓〔面積約㎡〕，在該地塊北側(cè)規(guī)劃建設(shè)五棟小高層高尚住宅區(qū)〔面積約㎡〕。本工程位于城市中心區(qū)域，地價較高，拆遷安置難度大，建筑本錢高，總投資大。但是，該工程做為舊城改造工程，隨著整個地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與繁榮、隨著城市商業(yè)及政務(wù)中心的南移，該工程建成后將成為城南區(qū)域CBD核心商圈。工程投入后不僅商業(yè)效益及開發(fā)利潤會有充分的保證，在職工安置就業(yè)及企業(yè)資產(chǎn)處置等方面也將會取得良好的社會效益〔可安置局處下崗人員約300名〕。工程開發(fā)模式：本工程用地現(xiàn)均為路橋總公司下屬公路工程機械化施工處劃拔用地〔其中6㎡經(jīng)房改發(fā)證核轉(zhuǎn)為出讓土地〕，地面建筑共有㎡為公路工程機械化施工處自有公產(chǎn)。經(jīng)與公路工程機械化施工處及其上級行政主管單位協(xié)商，該工程以房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨立開發(fā)，在完成該工程拆遷戶安置及公產(chǎn)拆遷補償后，由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全權(quán)處理該地塊地面附著物，完全實現(xiàn)商業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，自負贏虧。為了推動該工程建設(shè)，郴州市公路局下屬路橋總公司同意協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處理該工程的拆遷安置工作，配合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完成該工程土地的招拍手續(xù)并辦理該工程有關(guān)優(yōu)惠政策。對此房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意路橋總公司以現(xiàn)金入股該工程開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾按該入股資金占工程總投入資金比例，分配開發(fā)利潤。三、工程開發(fā)本錢及利潤分析1、開發(fā)本錢〔計幣231709419萬元，按建筑面積分攤為3166.47元/㎡〕該工程開發(fā)本錢主要分為土地本錢、建筑本錢〔含工程勘測設(shè)計費用〕、拆遷安置本錢、各項規(guī)費〔含前期報建本錢、竣工驗收辦證費用〕、開發(fā)管理及財務(wù)本錢、附屬工程費用及不可預(yù)見費用等。開發(fā)總本錢約23170.9萬元。1.1、土地本錢〔計幣2564.8萬元，按建筑面積分攤為350.5元/㎡〕該工程總占地面積為29.19畝，扣減保存建筑物用地4.18畝，掛牌出讓土地約25.01畝。按該地段土地評估基價及目前市場行情，該地塊土地出讓金約100萬元/畝，加上應(yīng)繳土地交易稅1%，土地契稅2%，合計土地單價103萬元/畝，土地本錢約2564.81萬元。1.2、建筑本錢〔計幣111465.3萬元，按建筑面積分攤為1523.25元/㎡〕該工程新建建筑面積共73176㎡，其中的綜合商場、商務(wù)酒店與寫字樓面積約26176.57㎡，小高層住宅約面積約47000㎡。小高層住宅〔17層計算〕：47000㎡×1300元/㎡=6110萬元商場及酒店〔15層計算〕：26176㎡×1900元/㎡=4973.44萬元工程勘測設(shè)計費用:73176㎡×9.25元/㎡=67.69萬元1.3、拆遷安置本錢〔計幣3070.37萬元，按建筑面積分攤為419.59元/㎡〕該工程地塊現(xiàn)有建筑物分為私產(chǎn)和企業(yè)公產(chǎn)，對私產(chǎn)局部按拆一賠一就地安置原那么在小高層住宅進行處理，對企業(yè)公產(chǎn)局部的商業(yè)門面及辦公樓按拆一賠一在商務(wù)中心進行安置，對企業(yè)公產(chǎn)的廠房、職工宿舍、車庫等按一評估價一次性買斷，以貨幣補償進行處理。私產(chǎn)安置本錢：8145.66×3000元/㎡=2443.7萬元私產(chǎn)拆遷及過渡安置費用:8145.66×(36+400)元/㎡=355.2萬元公產(chǎn)(辦公及門面)補償本錢:2389.45×500元/㎡=119.47萬元公產(chǎn)(廠房及車庫)補償本錢:4302.11×300元/㎡=129.6萬元公產(chǎn)(廠房及車庫)拆遷費用:1752×300元/㎡=52.56萬元公產(chǎn)(職工宿舍)補償本錢:748.23×300元/㎡=22.45萬元1.4、建筑規(guī)費〔計幣1026.25萬元，按建筑面積分攤為140.2元/㎡〕考慮當前國家對房地產(chǎn)政策實施優(yōu)惠政策及該工程均為高層建筑等因素，該工程前期報建費用預(yù)計為952.78萬元〔73176㎡×130.2元/㎡=952.78萬元〕、竣工驗收及辦證費用81萬元〔73176㎡×10.02元/㎡=734.69萬元〕1.5、開發(fā)管理費、稅費及財務(wù)費〔計幣3808.4萬元，按建筑面積分攤為520.45元/㎡〕該工程拆遷安置任務(wù)重，土地本錢高，前期費用投入高，建設(shè)周期長，其相應(yīng)的管理費、稅費、財務(wù)費用高,加上銷銷售費用等共計3808.4萬元〔73176㎡×520.45元/㎡=3808.4萬元〕。1.6、附屬工程費用〔三通一平、綠化、亮化、安防〕〔計幣940.31萬元，按建筑面積分攤為128.5元/㎡〕1.7、不可預(yù)見費用〔計幣614.26萬元，按建筑面積分攤為83.94元/㎡〕銷售收入〔計幣24570萬.4元，按總建筑面積以均價3358元/㎡計算〕2.1、住宅局部銷售收入：47000㎡×3000元/㎡=14100萬元2.2、