世聯(lián)經(jīng)典案例解讀溫泉型旅游地產(chǎn)模式總結(jié)

溫泉類主題地產(chǎn)發(fā)展模式總結(jié)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。主題地產(chǎn)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題Issue>研究范疇界定：這里所指的主題地產(chǎn)是相對(duì)于常規(guī)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托較強(qiáng)勢(shì)的自然或人文資源進(jìn)行開發(fā)，屬于特殊的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。2在主題地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，我們的客戶常常會(huì)面臨如下問(wèn)題項(xiàng)目開發(fā)依托的資源評(píng)價(jià)及發(fā)展?jié)摿θ绾危宽?xiàng)目發(fā)展方向和成功關(guān)鍵要素是什么？項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求支撐及目標(biāo)顧客群如何？項(xiàng)目開發(fā)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境怎樣？國(guó)內(nèi)外類似案例中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？面對(duì)眾多的機(jī)會(huì)和豐富的資源，如何結(jié)合資源抓住真正具有商業(yè)價(jià)值的機(jī)會(huì)，尋找到一條既符合市場(chǎng)又符合企業(yè)目標(biāo)的、最優(yōu)的開發(fā)模式和盈利模式。根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，主題地產(chǎn)項(xiàng)目研究的核心是盈利模式，任何其它方面的策劃研究都要圍繞盈利模式去進(jìn)行。3主題地產(chǎn)盈利模式的指標(biāo)體系文化發(fā)揚(yáng)光大地區(qū)形象打造對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)（GDP,稅收等）增加就業(yè)機(jī)會(huì)社會(huì)效益盈利模式經(jīng)濟(jì)效益土地收益a.土地開發(fā)增值收益b.土地轉(zhuǎn)讓收益經(jīng)營(yíng)收益a.旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益b.配套項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益開發(fā)收益a.經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目開發(fā)收益b.商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)收益政府政策支持取地成本優(yōu)惠4世聯(lián)對(duì)主題地產(chǎn)的理解和觀點(diǎn)

Opinion>5對(duì)于大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們認(rèn)為必須把握以下四個(gè)層面的問(wèn)題第一、戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略上必須確保項(xiàng)目開發(fā)是走在正確的方向上，大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)所面臨的問(wèn)題不能用點(diǎn)式分析來(lái)尋找解決方案，并且有些問(wèn)題是非技術(shù)性的，即有些方案不一定是直奔目標(biāo)的，因此我們必須基于整體發(fā)展的角度通過(guò)系統(tǒng)的、框架性的思路提供解決方案。第二、總體定位層面作為大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā)，必須要有核心功能區(qū)，要有區(qū)域活力中心；區(qū)域設(shè)施的布局必須考慮到如何使區(qū)域增值，并且同時(shí)要考慮到土地增值因素。第三、運(yùn)營(yíng)層面其本質(zhì)是盈利模式，即我們必須明確在區(qū)域開發(fā)中，不一定要贏得每一回合，而是從戰(zhàn)略上明晰什么是用來(lái)建立區(qū)域形象與品牌的，什么是獲得現(xiàn)金流的。第四、營(yíng)銷層面必須通過(guò)建立區(qū)域邊界以解決周邊低地價(jià)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，同時(shí)建立區(qū)域形象基礎(chǔ)，基于此，我們必須將錢花在看得見(jiàn)的地方，使?fàn)I銷創(chuàng)造有效價(jià)值。6對(duì)于大規(guī)模主題地產(chǎn)項(xiàng)目，世聯(lián)認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注以下五方面問(wèn)題1.資源利用研究核心要點(diǎn)資源的盤點(diǎn)、評(píng)估資源如何在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮價(jià)值資源與房地產(chǎn)開發(fā)的互動(dòng)資源的保護(hù)與開發(fā)3.開發(fā)模式2.發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位類似區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值對(duì)比類似區(qū)域產(chǎn)品模式及客戶分析未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域特殊資源關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)研究總體發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域整體定位：形象、功能分期開發(fā)策略用地取得方式開發(fā)次序開發(fā)計(jì)劃開發(fā)綱領(lǐng)管理模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算7對(duì)于主題式區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，世聯(lián)認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注以下五方面問(wèn)題5.功能布局與規(guī)劃指標(biāo)核心要點(diǎn)合理的功能組合與功能比例各功能區(qū)布局核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值；指標(biāo)如何使土地增值。4.盈利模式明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的；長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡考慮；不同盈利模式與博弈方的不同合作方式8根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)主題式區(qū)域開發(fā)的認(rèn)識(shí)有如下觀點(diǎn)區(qū)域開發(fā)的長(zhǎng)期性、規(guī)模性、復(fù)雜性決定了區(qū)域開發(fā)可控性至關(guān)重要，而開發(fā)主體的合法性是確保區(qū)域開發(fā)順利進(jìn)行的最重要的前提觀點(diǎn)一：開發(fā)主體的合法性觀點(diǎn)二：“公私合營(yíng)”的合作模式區(qū)域開發(fā)中的“公私合營(yíng)”問(wèn)題，以及公－政府和私－企業(yè)二者之間的職責(zé)與利益的劃分，二者的目標(biāo)體系的建立及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利必須在區(qū)域開發(fā)之前明確觀點(diǎn)三：開發(fā)次序的確定在原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理的開發(fā)計(jì)劃，使地區(qū)產(chǎn)業(yè)與城市功能共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化利用。觀點(diǎn)四：尋找成功的區(qū)域開發(fā)盈利模式切實(shí)可行的盈利模式是區(qū)域開發(fā)關(guān)注的重要問(wèn)題。不同的盈利模式?jīng)Q定區(qū)域開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃的不同。9根據(jù)世聯(lián)以往類似項(xiàng)目的顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)主題式區(qū)域開發(fā)的認(rèn)識(shí)有如下觀點(diǎn)觀點(diǎn)五：區(qū)域開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域開發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)的不確定性最大，因此，增加私營(yíng)部門對(duì)政府決策影響力至關(guān)重要。觀點(diǎn)六：動(dòng)態(tài)的區(qū)域規(guī)劃區(qū)域開發(fā)中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，規(guī)劃與目標(biāo)的檢討是區(qū)域開發(fā)過(guò)程中不斷進(jìn)行的工作，具有市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度的規(guī)劃才是好的規(guī)劃。另對(duì)于此類大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，也有著清晰的工作步驟：開發(fā)主體的合法性確立――目標(biāo)體系的建立――土地查勘、資源盤點(diǎn)――土地價(jià)值評(píng)估——確定取地策略――土地的控制與獲取――區(qū)域規(guī)劃與定位――土地峰值地價(jià)的形成――開發(fā)模式的選擇――啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng)策略――區(qū)域營(yíng)銷10世聯(lián)聯(lián)對(duì)對(duì)溫溫泉泉開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的理理解解11世聯(lián)聯(lián)對(duì)對(duì)世世界界一一流流溫溫泉泉度度假假區(qū)區(qū)成成功功案案例例進(jìn)進(jìn)行行了了深深入入的的研研究究分分析析，，總總結(jié)結(jié)出出5種種核核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力模模式式及及其其代代表表案案例例國(guó)外外：：BlueLagoon捷克克卡卡羅羅維維瓦瓦里里DownataDunton德國(guó)國(guó)巴巴登登巴巴登登日本本湯湯布布院院英國(guó)國(guó)巴巴斯斯…………………多重重資源源驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)深度度開開發(fā)發(fā)驅(qū)動(dòng)動(dòng)特殊殊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)溫泉泉資資源源廣度度開開發(fā)發(fā)驅(qū)動(dòng)動(dòng)BlueLagoon捷克克卡卡羅羅維維瓦瓦里里Downata德國(guó)巴巴登巴巴登日本湯湯布院院英國(guó)巴巴斯Dunton12國(guó)際上上溫泉泉的發(fā)發(fā)展一一般經(jīng)經(jīng)歷四四個(gè)階階段溫泉應(yīng)應(yīng)用發(fā)發(fā)展階階段：：發(fā)展階階段室內(nèi)溫泉環(huán)境溫泉主題溫泉單純洗浴溫泉主要強(qiáng)調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂(lè)、保健等多種功能于一體強(qiáng)調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡(jiǎn)單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了特征描述世界知名溫泉發(fā)展階段資料來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)分析析13一流溫溫泉度度假區(qū)區(qū)成功功開發(fā)發(fā)的5大致致勝要要素功能復(fù)復(fù)合體驗(yàn)資源整整合穩(wěn)健的的發(fā)展展思路路溫泉資資源開開發(fā)結(jié)合企企業(yè)及及溫泉泉資源源本身身，在在內(nèi)涵涵或外外延上上作足足文章章，形形成不不可復(fù)復(fù)制的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力環(huán)境的的保護(hù)護(hù)，確確保永永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)外部資資源：：與權(quán)權(quán)威政政府部部門或或國(guó)際際一流流研究究機(jī)構(gòu)構(gòu)合作作，確確保成成果的的權(quán)威威性內(nèi)部資資源：：周邊邊資源源的整整合，，形成成更多多的休休閑體體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)在體驗(yàn)驗(yàn)上作作足文文章，，獲得得客戶戶充分分的體體驗(yàn)感感受在進(jìn)程程中不不斷完完善和和改進(jìn)進(jìn)設(shè)施施，以以滿足足不斷斷改變變的體體驗(yàn)價(jià)價(jià)值在溫泉泉的外外圍功功能中中增加加更多多的功功能，，以形形成持持續(xù)的的吸引引力區(qū)域定定位資料來(lái)來(lái)源：：世聯(lián)聯(lián)分析析14世界一一流溫溫泉度度假區(qū)區(qū)特征征自身資資源稟稟賦度假區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)溫泉資資源具具有較較高的的稀缺缺性，，某項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)具有有突出出的特特性；；交通網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，在在3小小時(shí)車車程內(nèi)內(nèi)輻射射幾個(gè)個(gè)核心心城市市；所處的的區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較較發(fā)達(dá)達(dá)，具具備潛潛在的的消費(fèi)費(fèi)能力力；周邊具具有廣廣大的的腹地地，為為未來(lái)來(lái)功能能擴(kuò)充充提供供充足足的空空間將溫泉泉資源源發(fā)揮揮到極極至，，形成成不可可復(fù)制制競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力資源及及生態(tài)態(tài)環(huán)境境的保保護(hù)，，以保保證獲獲得永永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)功能的的復(fù)合合及外外圍體體驗(yàn)價(jià)價(jià)值的的打造造形成成持續(xù)續(xù)的吸吸引力力在進(jìn)程程中不不斷完完善外外圍功功能獲得政政府權(quán)權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)的的認(rèn)證證及支支持，，贏得得消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)同一流溫溫泉度度假區(qū)區(qū)15溫泉旅旅游地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利模式式：以以住宅宅銷售售及溫溫泉的的長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)獲得得利潤(rùn)潤(rùn)純地產(chǎn)溫泉經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目目起步階階段區(qū)域成成熟度度快速發(fā)發(fā)展階階段成熟階階段價(jià)格項(xiàng)目所處階段地產(chǎn)盈盈利溫泉盈盈利16世聯(lián)可可以提提供的的服務(wù)務(wù)17主題地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展顧問(wèn)業(yè)務(wù)1價(jià)值咨詢3策略咨詢2戰(zhàn)略咨詢Step1A土地價(jià)值評(píng)估及資源盤點(diǎn)Step1B項(xiàng)目資源的保護(hù)與利用Step2A項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)體系設(shè)計(jì)Step2B項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略Step2C項(xiàng)目整體發(fā)展定位Step2D規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書Step2E規(guī)劃的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)Step3A項(xiàng)目開發(fā)模式Step3B項(xiàng)目盈利模式研究Step3C投融資策略Step3D啟動(dòng)策略Step3E項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議服務(wù)內(nèi)容Step2F啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位Step2G項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略Step3E項(xiàng)目營(yíng)銷策略與推廣方案3實(shí)施咨詢Step4A項(xiàng)目營(yíng)銷方案執(zhí)行18漳州云霄溫泉項(xiàng)目19我們的一切切研究都必必須以現(xiàn)實(shí)實(shí)條件為基基礎(chǔ)，以客客戶的目標(biāo)標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)戰(zhàn)略目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)開發(fā)周期基于旅游度度假細(xì)分市市場(chǎng)，建立立適合發(fā)展展的產(chǎn)品開開發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理模模式，通過(guò)過(guò)計(jì)劃性的的自行擴(kuò)張張和品牌加加盟，最終終實(shí)現(xiàn)全國(guó)國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)度假休閑閑房產(chǎn)旗幟幟品牌；控制風(fēng)險(xiǎn)情情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)利潤(rùn)最大大化,打造造一流的溫泉泉度假區(qū);基于社區(qū)開開發(fā)模式在在原有基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行提升；在控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)情況下，，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化；；一期300畝（其中中100畝畝銷售物業(yè)業(yè)）銷售周周期一年。。20項(xiàng)目約束條條件世聯(lián)對(duì)約束束條件的理理解：綜合一期二二期用地，，整體考慮慮土地價(jià)值值挖掘及綜綜合利用從市場(chǎng)角度度及地塊價(jià)價(jià)值角度提提出方案調(diào)調(diào)整意見(jiàn)一期溫泉主主題園先行行建設(shè)，但但必須考慮慮跟整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)的關(guān)系溫泉設(shè)計(jì)及及配套（酒酒店）必須須考慮市場(chǎng)場(chǎng)永續(xù)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，以以保證后期期永續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的成功項(xiàng)目條件：：項(xiàng)目一、二二期整體考考慮，約1020畝畝；項(xiàng)目概念規(guī)規(guī)劃已經(jīng)完完成，但是是可以根據(jù)據(jù)世聯(lián)的研研究結(jié)論調(diào)調(diào)整；政府形象要要求一期溫溫泉主題公公園必須建建設(shè)；依靠商業(yè)配配套、溫泉泉設(shè)施、酒酒店等經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物業(yè)的的永續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)獲得穩(wěn)定定的現(xiàn)金流流，但未來(lái)來(lái)是融資的的手段（銷銷售、貸款款等），目目的是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度假物業(yè)業(yè)的銷售。。21報(bào)告結(jié)構(gòu)思思路企業(yè)背景及及屬性界定定項(xiàng)目目標(biāo)及及約束條件件我們的困惑惑度假區(qū)發(fā)展展規(guī)模及項(xiàng)目核心心問(wèn)題區(qū)域旅游市市場(chǎng)判斷項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定位位開發(fā)模式宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境旅游格局溫泉項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)展特征一流溫泉度假區(qū)案例驅(qū)動(dòng)模式自身稟賦現(xiàn)實(shí)匹配資源條件驅(qū)動(dòng)模式度假消費(fèi)需需求本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)22地塊解析小小結(jié)——項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀資資源狀況具具備開發(fā)優(yōu)優(yōu)質(zhì)溫泉旅旅游度假區(qū)區(qū)的基本素素質(zhì)和條件件1、稀缺的的海水溫泉泉資源項(xiàng)目為目目前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的僅有有的兩個(gè)個(gè)海水溫溫泉之一一，且溫溫泉含有有多種稀稀缺的元元素2、交通通條件便便利周邊路網(wǎng)網(wǎng)完善，，三小時(shí)時(shí)車程輻輻射閩南南三大城城市；3、良好好的自然然環(huán)境處于東山山灣內(nèi)海海，擁有有一線海海景地塊內(nèi)部部水面較較大，擁?yè)碛袧撛谠诶脙r(jià)價(jià)值1、陌生生區(qū)項(xiàng)目目：地處城市市遠(yuǎn)郊，，區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度低低，非主主城發(fā)展展方向，，無(wú)城市市價(jià)值可可以依托托；2、尚無(wú)無(wú)生活配配套：區(qū)域距離離縣城距距離25Km，，無(wú)法依依托縣城城配套，，同時(shí)區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)無(wú)項(xiàng)目開開發(fā)，沒(méi)沒(méi)有可借借勢(shì)的配配套；3、并非非強(qiáng)勢(shì)的的海景及及沙灘資資源：由于地處處東山灣灣內(nèi)灣，，因此海海景資源源一般，，同時(shí)沒(méi)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)質(zhì)的沙灘灘資源可可以利用用；地塊優(yōu)勢(shì)勢(shì)條件弱勢(shì)因素素23在項(xiàng)目研研究中，，世聯(lián)項(xiàng)項(xiàng)目組就就本項(xiàng)目目開發(fā)所所涉及的的一系列列問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行了廣廣泛的調(diào)調(diào)查和深深入研究究實(shí)地調(diào)研研與踏勘勘專家與消消費(fèi)者訪訪談?wù)賳T員14組組：云霄縣規(guī)規(guī)劃局、、建設(shè)局局、統(tǒng)計(jì)計(jì)局、旅旅游局陳岱鎮(zhèn)書書記東山縣旅旅游局、、財(cái)政局局、規(guī)劃劃局漳州市糧糧食局、、規(guī)劃局局、旅游游局、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局、、交通局局汕頭市旅旅游局……消費(fèi)者：：旅行社經(jīng)經(jīng)理2位位溫泉休閑閑客戶40組銷售代表表6位溫泉度假假村管理理人員6位消費(fèi)者深深度訪談?wù)?0位位……國(guó)內(nèi)外案案例研究究國(guó)內(nèi)案例例九華山莊莊珠海御溫溫泉珠海海泉泉灣惠州湯泉泉國(guó)際案例例BlueLagoon捷克卡羅羅維瓦里里DownataDunton德國(guó)巴登登巴登日本湯布布院英國(guó)巴斯斯……………閩南現(xiàn)狀狀研究企業(yè)背景景研究區(qū)域背景景研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀研研究城市規(guī)劃劃研究土地利用用研究人口特征征及消費(fèi)費(fèi)水平研研究房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展研究旅游度假假市場(chǎng)發(fā)發(fā)展研究究溫泉度假假休閑案案例研究究一流溫泉泉度假區(qū)區(qū)核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)模式式一流溫泉泉度假區(qū)區(qū)適應(yīng)性性KPI一流溫泉泉度假區(qū)區(qū)發(fā)展歷歷程進(jìn)行的研研究12月14日01月25日40個(gè)工工作日調(diào)研內(nèi)容容：交通可達(dá)達(dá)性城市意向向產(chǎn)業(yè)分布布和發(fā)展展現(xiàn)狀自然資源源、重大大設(shè)施建成區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域域：云霄縣東山縣漳州各區(qū)區(qū)廈門汕頭消費(fèi)者問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查：1、區(qū)域域（廈門門、漳州州、汕頭頭）目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者問(wèn)卷卷2、云霄霄房地產(chǎn)產(chǎn)目標(biāo)客客戶問(wèn)卷卷3、珠三三角潛在在消費(fèi)者者問(wèn)卷24項(xiàng)目屬性性界定：：閩南經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈邊邊緣、擁?yè)碛邢∪比焙Ｋ疁販厝Y源源、陌生生區(qū)旅游游度假項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)屬性界定描述詮釋閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣位于閩南經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域3小時(shí)車程輻射廈、漳、泉城市圈陌生區(qū)域區(qū)域陌生配套缺乏客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價(jià)值不高目前距城市較遠(yuǎn)，距離抗性較強(qiáng)周邊尚無(wú)度假項(xiàng)目開發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏稀缺海水溫泉海水溫泉質(zhì)含量豐富含有特色元素目前中國(guó)現(xiàn)的僅有的兩個(gè)真正的海水溫泉之一楠、鉀、鈣含量高含有稀缺的氡元素旅游度假項(xiàng)目非普通的房地產(chǎn)開發(fā)依托稀缺的海水溫泉資源的旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)，必定要遵守旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來(lái)帶動(dòng)旅游度假氛圍的形成及知名度的提升項(xiàng)目界定定25對(duì)整體開開發(fā)戰(zhàn)略略不清晰晰，是我我們面臨臨所有困困惑的根根源在12月月14日日的首次次溝通會(huì)會(huì)上，誠(chéng)誠(chéng)毅地產(chǎn)產(chǎn)提出了了4個(gè)方方面的困困惑。我們認(rèn)為為，這4個(gè)困惑惑實(shí)際上上都屬于于整體開開發(fā)的戰(zhàn)戰(zhàn)略問(wèn)題題。問(wèn)題的根根本性解解決，必必須依靠靠項(xiàng)目自自身的資資源屬性性和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，，制定一一以貫之之的整體體開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略?？蛻粢苫蠡螅鹤鞒墒裁疵粗溃ǎ厝榷燃賲^(qū)）），但是是項(xiàng)目如如何作才才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)目目標(biāo)？如何確定定項(xiàng)目各各類型物物業(yè)的開開發(fā)次序序及配比比？銷售類物物業(yè)的目目標(biāo)客戶戶是誰(shuí)，，能否跳跳出本區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)的層次次？能否通過(guò)過(guò)低投入入及前期期銷售物物業(yè)的資資金來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)？？先有旅游度假氛圍的形成還是先有房產(chǎn)的問(wèn)題？是否在旅游度假氛圍形成前就可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的銷售來(lái)平衡現(xiàn)金流？26在“一一流溫泉泉旅游度度假地特特征分析析”中，，我們著著重參考考了以下下標(biāo)桿性性案例國(guó)內(nèi)：珠海御溫溫泉珠海海泉泉灣惠州湯泉泉九華山莊莊……………國(guó)外：BlueLagoon捷克卡羅羅維瓦里里DownataDunton德國(guó)巴登登巴登日本湯布布院英國(guó)巴斯斯……………研究?jī)?nèi)容容：發(fā)展現(xiàn)狀狀及發(fā)展展階段案例共通通性：臨近城市市群擁有核心心的溫泉泉資源發(fā)展歷程程及核心心驅(qū)動(dòng)力力發(fā)展模式式27國(guó)際一流流溫泉度度假區(qū)成成功開發(fā)發(fā)的5大大成功要要素功能復(fù)合體驗(yàn)資源整合穩(wěn)健的發(fā)展思思路溫泉資源開發(fā)發(fā)結(jié)合企業(yè)及溫溫泉資源本身身，在內(nèi)涵或或外延上作足足文章，形成成不可復(fù)制的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力環(huán)境的保護(hù)，，確保永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)外部資源：與與權(quán)威政府部部門或國(guó)際一一流研究機(jī)構(gòu)構(gòu)合作，確保保成果的權(quán)威威性內(nèi)部資源：周周邊資源的整整合，形成更更多的休閑體體驗(yàn)點(diǎn)在深度體驗(yàn)上上作足文章，，獲得客戶充充分的體驗(yàn)感感受在進(jìn)程中不斷斷完善和改進(jìn)進(jìn)設(shè)施，以滿滿足不斷改變變的體驗(yàn)價(jià)值值在溫泉的外圍圍功能中增加加更多的功能能，以形成持持續(xù)的吸引力力區(qū)域定位資料來(lái)源：世世聯(lián)分析28穩(wěn)步的配套投投入策略：在在市場(chǎng)培育期期僅投入公眾眾溫泉主題園園及少量酒店店配套，控制制投入規(guī)模培育期區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期價(jià)格項(xiàng)目所處階段溫泉主題園4－6間庭院院溫泉10間五星級(jí)級(jí)酒店別墅濱海木棧道4-6間高級(jí)級(jí)Spa（體體驗(yàn)房）溫泉研究中心心會(huì)議中心濱海酒店別墅墅濱海商業(yè)街園林別墅高級(jí)Spa濱海酒店別墅墅高級(jí)Spa人造沙灘游艇會(huì)所基本的配套及及少量高端體體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套套形成系統(tǒng)頂級(jí)配套拔升升高度29項(xiàng)目現(xiàn)金流分分析從現(xiàn)金流模擬擬看，推后將將別墅等銷售售性物業(yè)投入入市場(chǎng)雖然市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了較高的項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)，但但是回收資金金速度較慢，，增大了企業(yè)業(yè)的資金壓力力；30形象定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位中國(guó)?國(guó)際濱濱海溫泉度假假第一站國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的中國(guó)首創(chuàng)的海水溫泉的備選案名：中國(guó)．藍(lán)灣海湯國(guó)際31廬山西海項(xiàng)目32以客戶的目標(biāo)標(biāo)為導(dǎo)向客戶目標(biāo)：2006年10月之前資資金回收3000萬(wàn)-5000萬(wàn)，，追求合理利利潤(rùn)。世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的的理解：上述述目標(biāo)只是我我們的階段性性目標(biāo)，如何何保證項(xiàng)目整整體順利銷售售才是我們追追求的終極目目標(biāo)。所以銷銷售模式的確確立不僅要考考慮階段性目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，，更要保證終終極目標(biāo)的達(dá)達(dá)成。33云居山柘林湖湖旅游風(fēng)景區(qū)區(qū)被評(píng)為國(guó)家家AAAA級(jí)級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)，但是社會(huì)會(huì)知名度不高高，2005年旅游人數(shù)數(shù)僅15萬(wàn)；；云居山柘林湖湖旅游風(fēng)景區(qū)區(qū)管委會(huì)剛剛剛成立，想通通過(guò)本項(xiàng)目啟啟動(dòng)來(lái)帶動(dòng)整整個(gè)景區(qū)的發(fā)發(fā)展；項(xiàng)目位于九江江市示范村———易家河村村，周邊配套套嚴(yán)重不足；；項(xiàng)目周邊僅有有一個(gè)農(nóng)民商商品房開發(fā)，，售價(jià)400-600元元/平米；項(xiàng)目含經(jīng)營(yíng)性性產(chǎn)品即溫泉泉酒店和銷售售性產(chǎn)品即公公寓和別墅，，具有旅游、、地產(chǎn)、酒店店三重性質(zhì)；；公寓及別墅客客戶來(lái)源地不不明；溫泉酒店在春春節(jié)前后經(jīng)營(yíng)營(yíng)；政府對(duì)于開發(fā)發(fā)商支持力度度較大，期望望值較高；項(xiàng)目背景———約束條件件34思維導(dǎo)圖營(yíng)銷戰(zhàn)略典型個(gè)案分析我們的目標(biāo)客戶在哪里客戶是誰(shuí)及特征我們的客戶案例借鑒營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解廣告策略渠道策略展示策略活動(dòng)策略保障策略營(yíng)銷節(jié)奏旅游產(chǎn)品價(jià)值體系項(xiàng)目定位我們的產(chǎn)品項(xiàng)目背景問(wèn)題界定經(jīng)營(yíng)型溫泉酒店銷售型溫泉酒店35項(xiàng)目背景———基本概況況占地面積392畝，26.11萬(wàn)平平米，建筑面面積12.98萬(wàn)平米，，容積率0.49，建筑筑密度10.5%，綠地地率65%。。溫泉區(qū)占地4.29萬(wàn)平平米，酒店區(qū)區(qū)占地1.57萬(wàn)平米，，總建面2.61萬(wàn)。別墅公寓區(qū)：：分A、B、、C、D、E區(qū)，建筑面面積9.73萬(wàn)平米。景區(qū)：3個(gè)人人工湖，總面面積2萬(wàn)平米米人工湖人工湖人工湖入口A別墅區(qū)溫泉區(qū)酒店區(qū)B別墅區(qū)C別墅公寓區(qū)D公寓區(qū)E別墅公寓區(qū)36產(chǎn)品：我們是什么？？解決市場(chǎng)定定位、形象包包裝。客戶：我們的客戶在在哪里？誰(shuí)是是我們的客戶戶？購(gòu)買目的是什么？渠道：我們通過(guò)什么么渠道宣傳？？購(gòu)買信心：如何解決客戶戶的購(gòu)買信心心問(wèn)題？本報(bào)告要解決決的主要問(wèn)題題（問(wèn)題界定定）37旅游地產(chǎn)價(jià)值值體系旅游地產(chǎn)的KPI體系：經(jīng)營(yíng)核心銷售核心旅游環(huán)境（決定因素）配套資源景區(qū)規(guī)劃交通可達(dá)性（第一、二居所）生活便利性（第一居所）投資價(jià)值，升值潛力政府投入（公信力）區(qū)域性全國(guó)性酒店其他相關(guān)配套休閑度假娛樂(lè)商務(wù)居住商業(yè)來(lái)源：世聯(lián)研研究38項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系國(guó)家4A景區(qū)區(qū)——云居山山、柘林湖國(guó)國(guó)家4A級(jí)旅旅游風(fēng)景區(qū)（（區(qū)域性———全國(guó)性）；；頂級(jí)規(guī)劃———國(guó)際會(huì)議中中心、世界頂頂級(jí)企業(yè)家會(huì)會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、國(guó)際際老年城等等等；溫泉——未被被開發(fā)的原生生態(tài)的具有千千年歷史的優(yōu)優(yōu)質(zhì)溫泉；酒店——按照照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造的溫泉泉酒店；天體浴場(chǎng)———江西首家天天體溫泉浴場(chǎng)場(chǎng)；特色SPA———日式、芬芬蘭、海洋、、華夏等多種種風(fēng)格；唯一性——目目前旅游景區(qū)區(qū)內(nèi)唯一的四四星級(jí)溫泉度度假村；排他性——片片區(qū)內(nèi)唯一擁?yè)碛袦厝_采采權(quán)的溫泉酒酒店；經(jīng)營(yíng)核心旅游環(huán)境景區(qū)規(guī)劃自身配套銷售核心可達(dá)性——規(guī)規(guī)劃高速公路路橫穿柘林鎮(zhèn)鎮(zhèn)投資性——產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店的投投資回報(bào)度假性——休休閑、度假、、養(yǎng)老39經(jīng)營(yíng)性物業(yè)總總結(jié)定位方向：各有特色，如如天沐，溫泉泉第一家；湯湯池，全國(guó)溫泉景區(qū)面積積最大；龍灣灣：功能全面面。價(jià)值點(diǎn)：溫泉成為各個(gè)個(gè)酒店最能吸吸引客戶重復(fù)復(fù)消費(fèi)的關(guān)鍵鍵因素。經(jīng)營(yíng)渠道：旅行社、定向向拜訪、廣告告推廣是其主主要的推廣渠道?？驮吹兀褐饕俏錆h、、南昌等地客客戶，區(qū)域性性比較明顯，，品牌對(duì)于跨省省短期旅游的的抗性起到了了一定的化解解作用?？蛻纛愋停荷⒖汀⒆择{游游、組團(tuán)旅游游、政府、企企業(yè)會(huì)議招待成為溫泉消消費(fèi)的主要客客戶。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：各個(gè)溫泉酒店店都不時(shí)地或或擴(kuò)大規(guī)模，，或推陳出新，以增強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力力。40銷售型物業(yè)結(jié)結(jié)論規(guī)模：普遍規(guī)模較小小，從溫泉度度假村的功能能上而言，內(nèi)容較少，難難以拔高檔次次。客戶群：比較類似，省省內(nèi)消化為主主，如咸寧國(guó)國(guó)際溫泉在湖湖北，主要是在在武漢，天池池及陽(yáng)光在江江西，南昌、、九江為主要戰(zhàn)場(chǎng)。推廣渠道或者者手段：現(xiàn)場(chǎng)售樓處和和推廣地售樓樓處相結(jié)合，，以報(bào)紙、戶外外廣告為主要要的媒體渠道道。管理：大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒酒店引進(jìn)了酒酒店管理公司司進(jìn)行管理。?；貓?bào)：一般回報(bào)有以以下幾種，5-8%的固固定匯報(bào)；一一定天數(shù)的免費(fèi)入住；；經(jīng)營(yíng)分紅；；免費(fèi)贈(zèng)消費(fèi)費(fèi)券。412006年?duì)I營(yíng)銷節(jié)奏控制制階段7月8月9月10月11月12月1月2月蓄客期開盤期蓄客期開盤期銷售策略以100套電梯公寓和30套別墅作為首期啟動(dòng)物業(yè)，從而使資金回收風(fēng)險(xiǎn)降低。推出D區(qū)剩余公寓、E區(qū)27棟別墅進(jìn)行蓄客。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)南昌、現(xiàn)場(chǎng)售樓處投入使用，并開始蓄客首次開盤封頂儀式酒店開業(yè)二次開盤廣告策略以4A級(jí)旅游景區(qū)為依托，突出溫泉酒店特色以及投資前景主打旅游、休閑、度假、投資、養(yǎng)老概念渠道策略南昌八一廣場(chǎng)戶外、星子收費(fèi)站、星子去九江高速立柱、武漢下昌九高速路口立柱等戶外廣告主打形象，江南都市報(bào)、楚天都市報(bào)、南昌晚報(bào)軟文炒作結(jié)合形象報(bào)廣、導(dǎo)示系統(tǒng)出街。南昌、九江、武漢交通音樂(lè)頻道播放，短信。戶外內(nèi)容及畫面進(jìn)行更換，重點(diǎn)進(jìn)行DM、交通音樂(lè)頻道傳播旅行社、報(bào)紙、直郵展示策略香樟大道、南昌、現(xiàn)場(chǎng)售樓處、溫泉、武漢辦事處、樓書、戶型圖、折頁(yè)廣場(chǎng)音樂(lè)噴泉、溫泉區(qū)、度假村綠化等，游客通道設(shè)計(jì)展示活動(dòng)策略封頂儀式溫泉鑒定授牌儀式房展會(huì)推介會(huì)開業(yè)儀式開盤儀式42活動(dòng)策略———封頂或開開業(yè)儀式聘請(qǐng)江西省政政府、九江市市政府、永修修縣政府等相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席席酒店封頂儀儀式或開業(yè)———借助權(quán)威威，提高公信信力。43活動(dòng)策略———溫泉鑒定定聘請(qǐng)權(quán)威人士士或機(jī)構(gòu)對(duì)柘柘林湖溫泉進(jìn)進(jìn)行鑒定，從從客戶角度找找出與其他溫溫泉的差異。。44活動(dòng)策略———聯(lián)合公關(guān)關(guān)聯(lián)合公關(guān)：與與永修縣政府府聯(lián)合向江西西省政府或者者九江市政府府申報(bào)“江西西省或者九江江市政府重點(diǎn)點(diǎn)工程”獎(jiǎng)牌牌或者其他多多種獎(jiǎng)項(xiàng)如：：江西省誠(chéng)信信企業(yè)，九江江市重點(diǎn)旅游游項(xiàng)目等等。。借助政府會(huì)議議資源，擴(kuò)大大對(duì)購(gòu)買客戶戶的影響。45活動(dòng)策略———推介會(huì)政府推介會(huì)：：永修縣政府府與九江市政政府聯(lián)合在南南昌、九江、、武漢等地舉舉辦云居山柘柘林湖風(fēng)景區(qū)區(qū)推介會(huì)，借借勢(shì)營(yíng)銷酒店店。46活動(dòng)策略———房展會(huì)參加南昌十一一房展會(huì)，擴(kuò)擴(kuò)大影響力。。47西安臨潼區(qū)域域發(fā)展項(xiàng)目48本項(xiàng)目肩負(fù)著著政府和企業(yè)業(yè)的兩重期望望企業(yè)目標(biāo)：樹立項(xiàng)目品牌牌和企業(yè)品牌牌實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值值最大化實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期期可持續(xù)發(fā)展展政府目標(biāo)：使臨潼具有高高檔商務(wù)接待待功能改善臨潼旅游游環(huán)境帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展49開展研究的出出發(fā)點(diǎn)先考慮品牌，，后考慮收益益盡可能降低開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在符合發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的前提下下啟動(dòng)資金盡盡可能少要能滿足政府府接待任務(wù)50客戶的思考度假別墅？會(huì)議？溫泉？石榴園？300多萬(wàn)游游客？西安休閑度假假市場(chǎng)？面對(duì)眾多機(jī)會(huì)會(huì)、眾多資源源，我們有太太多的想法和和期望。體驗(yàn)？……但我們必須通通過(guò)周密、系系統(tǒng)的框架性性思路來(lái)辨別別我們所面對(duì)對(duì)的機(jī)會(huì)和資資源，以保證證項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)走在正確的的方向上。51項(xiàng)目屬性界定定——主題地地產(chǎn)主題地產(chǎn)是相相對(duì)于常規(guī)城城市地產(chǎn)而言言的，兩者的的區(qū)別主要在在于主題地產(chǎn)產(chǎn)是依托特殊殊資源進(jìn)行開開發(fā)（如旅游游資源），屬屬于特殊的地地產(chǎn)項(xiàng)目。52如何銜接發(fā)展戰(zhàn)略研究究思路選擇發(fā)展方方向確定發(fā)展方向向發(fā)現(xiàn)困惑和尋尋找機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力模型從國(guó)際慣例及案例出發(fā)確定發(fā)展戰(zhàn)略略從市場(chǎng)現(xiàn)狀出出發(fā)面對(duì)困惑和機(jī)機(jī)會(huì)我們?nèi)绾螀⑴c與競(jìng)爭(zhēng)主題地產(chǎn)按其其盈利模式可可分為兩種：：經(jīng)營(yíng)核心式式、銷售核心心式。主題地地產(chǎn)項(xiàng)目都要要經(jīng)歷經(jīng)營(yíng)核核心式階段，，銷售核心式式是實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化的盈盈利模式，但但實(shí)際上不是是每個(gè)項(xiàng)目都都能成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售核心式式模式的。主題地產(chǎn)銷售核心式（旅游項(xiàng)目+居住地產(chǎn)））轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)？選擇發(fā)展方向？實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大大化經(jīng)營(yíng)核心式（純旅游項(xiàng)目目）53市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的的可能性分析析—國(guó)際慣例例銷售核心式階階段的物業(yè)特特點(diǎn)是以第二二居所為主，，而第二居所所是隨著家庭庭度假而產(chǎn)生生的度假置業(yè)業(yè)需求，因此此，當(dāng)?shù)貐^(qū)宏宏觀環(huán)境滿足足家庭度假大大量出現(xiàn)應(yīng)具具備的條件時(shí)時(shí)，項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)化開發(fā)第二二居所風(fēng)險(xiǎn)最最低。市場(chǎng)化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；YES2、人均GDP超過(guò)5000美元NO3、人均居住面積超過(guò)30平米NO4、戶均汽車擁有量超過(guò)5戶1輛NO5、一般位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū)NO6、所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性NO7、與第一居所距離在4小時(shí)車程內(nèi)YES8、地區(qū)治安狀況良好——9、主流客戶為本地區(qū)或跨區(qū)域的高收入階層——本項(xiàng)目所依托托的宏觀環(huán)境境不具備完全全市場(chǎng)化開發(fā)發(fā)第二居所的的條件，那么么在這樣的背背景下，我們們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最大化呢呢？54借鑒——我們們實(shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化的途徑徑我們從主題地地產(chǎn)的發(fā)展歷歷程中發(fā)現(xiàn)共共性：在宏觀觀背景不具備備條件的情況況下，度假項(xiàng)項(xiàng)目必須經(jīng)營(yíng)營(yíng)成品牌，才才可能轉(zhuǎn)型！?。▽?shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化）無(wú)法轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)核心式未經(jīng)營(yíng)成為品品牌經(jīng)營(yíng)成為品牌牌適時(shí)轉(zhuǎn)型銷售核心式我們要走在正正確的趨勢(shì)上上，降低開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。綜合合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀及主題地地產(chǎn)發(fā)展共性性，我們認(rèn)為為本項(xiàng)目銷售售度假物業(yè)必必須根據(jù)特殊殊客戶需求定定制，即在經(jīng)經(jīng)營(yíng)核心式階階段就要進(jìn)行行客戶積累。。55這里將是一個(gè)個(gè)的現(xiàn)代、時(shí)時(shí)尚的溫泉休休閑城。功能劃分建設(shè)內(nèi)容規(guī)模核心功能溫泉區(qū)占地60畝，建面5000m2必要功能酒店（包含2棟總統(tǒng)別墅及會(huì)議功能）占地40畝，建面10000m2彈性用地（食街）占地15畝停車場(chǎng)占地25畝輔助功能其它配套設(shè)施設(shè)于溫泉區(qū)度假別墅區(qū)占地80畝，建面14000m2辦公及宿舍占地10畝，建面4000m2總占地230畝（15.3萬(wàn)m2），總建面3.3萬(wàn)m2容積率：建議議取0.2～～0.3參考指標(biāo)：一一般度假村容容積率0.2～0.4，，獨(dú)棟別墅容容積率0.25左右56功能布局———總平面酒店占地40畝度假別墅區(qū)占地80畝別墅入口總統(tǒng)別墅停車場(chǎng)占地25畝主入口食街預(yù)留占地15畝辦公入口辦公及宿舍占地10畝溫泉區(qū)占地60畝57青島假日溫泉泉項(xiàng)目58項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)與約束條件件項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目約束條件件啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速速的現(xiàn)金回流流：2006年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金金回流2～3個(gè)億（包括括蘭泉?jiǎng)e墅一一期后續(xù)銷售售）。獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與蘭泉1萬(wàn)萬(wàn)元左右的單單價(jià)、其他低低密度產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)5000-6000元左右的單單價(jià)，打入青青島中高端住住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。。獲得市場(chǎng)認(rèn)可可、贏得美譽(yù)譽(yù)度、鞏固開開發(fā)商品牌，，為在該區(qū)域域的后續(xù)取地地與開發(fā)奠定定基礎(chǔ)。啟動(dòng)資金5000萬(wàn)元。。土地價(jià)格20-30萬(wàn)/畝。啟動(dòng)區(qū)計(jì)劃2006年中中入市。湖畔畔山山莊莊用用地地由由于于土土地地取取得得原原因因不不納納入入啟啟動(dòng)動(dòng)考考慮慮。。59項(xiàng)目目資資源源評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)整體體上上看看規(guī)規(guī)模模較較大大，，但但建建設(shè)設(shè)用用地地比比較較分分散散削削弱弱了了規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。涉及及了了旅旅游游資資源源、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性設(shè)設(shè)施施和和住住宅宅，，屬屬于于綜綜合合性性開開發(fā)發(fā)。。以高高爾爾夫夫景景觀觀和和山山景景為為主主的的景景觀觀資資源源。。溫泉泉資資源源為為特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品的的打打造造提提供供了了條條件件。。包括括了了高高爾爾夫夫、、滑滑雪雪場(chǎng)場(chǎng)以以及及未未來(lái)來(lái)的的溫溫泉泉水水世世界界的的設(shè)設(shè)施施提提供供了了休休閑閑度度假假生生活活配配套套。。蘭泉泉一一期期高高位位入入市市，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)奠奠定定了了較較好好的的形形象象基基礎(chǔ)礎(chǔ)規(guī)模模上上自然然資資源源設(shè)施施資資源源地塊塊資資源源山地地地地形形為為特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品的的打打造造提提供供了了條條件件。。除蘭蘭泉泉二二期期、、干干療療所所以以外外，，其其他他地地塊塊均均存存在在通通達(dá)達(dá)性性、、周周邊邊村村莊莊影影響響的的問(wèn)問(wèn)題題。。用地地分分布布分分散散，，且且和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)設(shè)設(shè)施施之之間間聯(lián)聯(lián)系系不不緊緊密密，，影影響響設(shè)設(shè)施施資資源源發(fā)發(fā)揮揮作作用用。。60項(xiàng)目目界界定定城市市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊區(qū)區(qū)具備備優(yōu)優(yōu)良良資資源源的的較大大規(guī)規(guī)模模中中高高端端住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)61在過(guò)過(guò)去去的的一一個(gè)個(gè)半半月月里里，，世世聯(lián)聯(lián)專專案案組組進(jìn)進(jìn)行行了了如如下下調(diào)調(diào)研研與與研研究究工工作作工作作內(nèi)內(nèi)容容收集集的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行行的的訪訪談?wù)勥M(jìn)行行的的分分析析項(xiàng)目目周周邊邊及及地地塊塊勘勘察察青島島宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情情況況青島島城城市市發(fā)發(fā)展展