房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流

房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流機構(gòu)業(yè)務(wù)部王云鶴2013.9 房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!目錄中國與土地相關(guān)的主要政策法規(guī)開發(fā)商獲取土地的渠道判斷項目價值的四個重要指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)流程城市評價標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)盛介紹房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!3中國與土地有關(guān)的主要政策法規(guī)房地產(chǎn)特性概論：1、中國的房地產(chǎn)的一個“唯一性”的特點：既“高度壟斷”又高度“市場化”2、中國特色的土地困局：土地GDP、土地財政、土地壟斷、土地腐敗統(tǒng)計表明：（1）在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方政府財政收入的60%以上。（2）在整個房地產(chǎn)交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的30%~40%，如果再上占房地產(chǎn)價格20%~40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將占到整個房地產(chǎn)價格的50%~80%，而在歐、美國家，地價稅費相加只占到住房價格的20%左右。（3）開發(fā)商不過是政府的“打工仔”。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4《中華人民共和國土地管理法實施條例》（1999年1月1日）建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。備注：1、城區(qū)的土地一般需要拆遷，如果是農(nóng)村的土地除了完成拆遷外還需要完成征地的手續(xù)。2、據(jù)統(tǒng)計：我國每年要消失大約近萬個自然村和一千多個農(nóng)村集市。3、小產(chǎn)權(quán)房的形成及法律困境。（小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局對購房合同不給予備案，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政頒發(fā)，但不具有真正合法有效)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日）土地作用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5北京市實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法土地出讓最高年限按下列用途確定：（一）、居住用地70年（二）、工業(yè)用地50年（三）、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（四）、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年（五）、綜合或其他用地50年。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!6第三種拿地渠道：收購二手項目二手項目的必備條件：1、已與當(dāng)?shù)貒辆趾炇稹秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》（至少交納了首付款，如果全部交齊則更好。國土局確定該出讓合同繼續(xù)有效）。2、有發(fā)改委的立項批復(fù)。3、有規(guī)劃部門的規(guī)劃條件。（注：2、3項如過期，要保證能夠辦理延期）收購二手項目的兩種方式：一、土地證過戶：1、土地證過戶的兩個前提條件，前面已介紹。2、土地證需要無抵押、擔(dān)保、查封。3、特殊條件下，土地證可以帶抵押過戶。二、股權(quán)收購：1、如是項目公司，收購股份即可。2、如不是項目公司，需出讓方將項目公司之外的資產(chǎn)進(jìn)行剝離。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!兩種不同的收購模式帶來的成本差異：A公司為項目公司注冊資本2000萬元，有債務(wù)6000萬元，名下的項目取得的成本（地價和稅費為8000萬元），B公司擬用12000萬元收購該項目名下之地塊，兩種不同的模式的稅收差異：1、土地證過戶：

A公司：（1）營業(yè)稅及附加：12000X5.55%=666萬元（2）土地增值稅：（12000-8000-666）X30%=1000.2萬元（3）企業(yè)所得稅：（12000-8000-666-1000.2)X25%=583萬元

B公司:契稅:12000X3%=360萬元2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓：A公司：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅及附加（2）所得稅：（12000-6000-2000）X25%=1000萬元B公司不需要繳納契稅結(jié)論：從節(jié)約成本的角度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對雙方都合適；從安全性角度土地證過戶更合適。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!8五、判斷項目價值最重要的四個指標(biāo)1、銷售凈利潤率：銷售凈利潤率=項目凈利潤/項目總銷售額銷售凈利潤率反應(yīng)的是產(chǎn)品抗市場風(fēng)險即跌價的能力。另一個指標(biāo)銷售毛利潤率銷售凈利潤率是一個靜態(tài)指標(biāo)。銷售凈利潤率預(yù)測時一般都要≥10%房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!93、凈資產(chǎn)收益率（ROE）凈資產(chǎn)收益率=稅后凈利潤/股東權(quán)益它衡量公司股東的每一塊錢的盈利巴菲特提出的提高凈資產(chǎn)收益率的辦法：1、加快資金周轉(zhuǎn)2、增大毛利潤3、少交稅4、增大杠桿效用5、利用廉價的資金項目凈資產(chǎn)收益率=項目凈利潤/（股東權(quán)益X項目運作周期年）一般要≥15%房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成開發(fā)流程：1、成立項目公司，摘牌獲取土地2、簽署國有土地出讓合同和土地開發(fā)補償協(xié)議3、辦理國有土地使用權(quán)證4、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、辦理建設(shè)工程開工許可證7、辦理商品房預(yù)售許可證8、辦理竣工備案登記表房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!城市評價標(biāo)準(zhǔn)

指標(biāo)名稱

指標(biāo)定義

數(shù)據(jù)來源要求

新開工面積/施工面積新開工面積是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的商品住宅建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的商品住宅面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的商品住宅面積，反映1~2年后預(yù)售供應(yīng)量和2~3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。建委施工面積/銷售面積商品住宅施工面積：指報告期內(nèi)所有施過工的商品住宅面積之和。它包括本期新開工的商品住宅面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的商品住宅面積、以及上期已經(jīng)停、緩建在本期又恢復(fù)施工的商品住宅面積建委/房地產(chǎn)交易中心銷售面積：指已簽訂商品住宅銷售合同并在報告期正式交付購房者使用的商品住宅面積，它包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工并交付使用的商品住宅面積竣工面積商品住宅竣工面積：指報告期內(nèi)商品住宅建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。建委預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售面積：是指在報告期內(nèi)已簽訂預(yù)售合同，但在報告期末仍未竣工交付使用的商品住宅面積。房管局或房地產(chǎn)交易中心批準(zhǔn)預(yù)售面積：是指房地產(chǎn)主管部門當(dāng)年核發(fā)給房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售許可證上的商品住宅面積的總和；房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額全社會固定資產(chǎn)投資：可分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他固定資產(chǎn)投資四個部分；國土局房地產(chǎn)開發(fā)投資：從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資

房價收入比房價：年度新建商品住宅銷售均價；收入：年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；房管局/統(tǒng)計局新建商品住宅空置率空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。房管局/統(tǒng)計局租金/價格比某套商品住宅年租金總和除以該套商品住宅總價的比值典型樓盤抽樣城區(qū)面積是指城市內(nèi)以“區(qū)”為行政單位的土地面積的總和統(tǒng)計局城市常住人口指在某城市市區(qū)實際居住半年以上的人口。公安局和統(tǒng)計局房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!城市評價標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!穩(wěn)盛介紹房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!穩(wěn)盛介紹房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!穩(wěn)盛介紹房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!穩(wěn)盛介紹房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!17

《中華人民共和國土地管理法》（1986年年6月）

要點：

1、中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

2、國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

3、建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

4、征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（3）其它土地超過70公頃的。

5、建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。備注：本法在1988年、1998年、2004年經(jīng)過了三次修訂。2004年修訂確定了“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用，并給予補償”。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!18與房地產(chǎn)有關(guān)的規(guī)定2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，以下簡稱“11號令”)，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。該文件的頒布，被業(yè)界稱為新一輪“土地革命”的開始。2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，文件嚴(yán)格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日之前處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”?！侗本┦谐鲎寚型恋厥褂脵?quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法》國土局在組織實施招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓前，應(yīng)當(dāng)會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等有關(guān)部門確定規(guī)劃條件、土地用途、年限、投標(biāo)有或者競買人資格等有關(guān)土地出讓條件。招標(biāo)：綜合評標(biāo)法，以打分計得，高分者得。投標(biāo)人不得少于三人。拍賣：單以價格作為標(biāo)準(zhǔn)，價高者得。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價的，拍買終止。掛牌：一個競買人報價不低于底價，也可以成交。兩個競買人價高者得（但不能低于底價），價相同先提交者得。在截止日期前有兩個或者以上者要求報價的，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競價，價高者得。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!19開發(fā)商獲取土地的四個渠道個渠道：公開市場獲取土地第二個渠道：土地的一級開發(fā)與二級聯(lián)動1、與企業(yè)或者村莊合作2、與政府合作，如舊城改造等。3、土地一級開發(fā)需要完成的工作（1）、完成土地的規(guī)劃及相關(guān)的法律文件（2）、完成征地、拆遷、大市政建設(shè)。土地一級開發(fā)的特點 1、周期特別長。 2、并不能保證在二級市場能夠拿到。 3、一級土地開發(fā)的溢價處理。（北京全歸政府，部分地區(qū)可以與開發(fā)商共享）。

房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!20收購二手項目時的盡職調(diào)查：

盡職調(diào)查需要做的主要內(nèi)容：1、與項目有關(guān)的法律文件，如出讓合同、立項批復(fù)、規(guī)劃文件是否真實有效。2、與項目有關(guān)的所有訴訟文件。3、與項目公司有關(guān)的所有債務(wù)明細(xì)。4、項目公司的資產(chǎn)負(fù)債表的核實情況。5、項目已發(fā)生的成本及票據(jù)。6、項目的納稅情況。7、原股東的信譽及履約能力。

房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!21第四種渠道：企業(yè)兼并萬科收購朝開萬科收購南都難點：對企業(yè)價值的判斷房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!222、IRRIRR(內(nèi)部收益率）是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反應(yīng)的是一個動態(tài)指標(biāo)。貼現(xiàn)率=0的凈現(xiàn)值就是利潤凈現(xiàn)值=0的貼現(xiàn)率就是內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系：每個投資者都有理由認(rèn)為，自己的投資收益由兩部分組成，一部分是他的錢掙的錢，一部分是憑勇氣和智慧掙的錢，如果貼現(xiàn)率是前者，那么內(nèi)部收益率與貼現(xiàn)率之間的差就是后者。內(nèi)部收益率高于貼現(xiàn)率，說明盈利能力良好，如果低于貼現(xiàn)率，說明該項目的投資收益低于資金成本，應(yīng)該放棄。內(nèi)部收益率一般都要≥15%房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!23第四個指標(biāo)：投資回收期投資回收期：從資金投入之日起，累計現(xiàn)金流達(dá)到正數(shù)的時間跨度投資回收期與項目的規(guī)模、銷售價格、去化速度、土地成本、現(xiàn)金流的掌控能力有關(guān)。一般項目的投資回收期在2年左右就比較高。房地產(chǎn)知識及地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)交流共30頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成成本構(gòu)成：序號成本科目合計（萬元）攤?cè)氲厣峡墒勖娣e（元/平米）一項目總收入376,191.410,327.9二項目總投資282,887.47,766.4(一）土地成本86,615.42,377.9(二）建設(shè)成本157,913.44,335.3(三）三項費用38,358.71,053.13.2銷售費用7,523.8206.63.1管理費用7,523.8206.63.3財務(wù)費用23,311.1640.0三銷售稅金20,690.5568.0四土地增值稅7,112.3195.3五稅前利潤65,501.