中地行華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項目策劃思路2

華通章丘商業(yè)地產(chǎn)項目策劃思路前言

自2004年12月28日至2004年12月31日，敝司派遣9人調(diào)研小組進駐章丘市，針對章丘市商業(yè)地產(chǎn)展開專項調(diào)查，本報告主要包括調(diào)查分析報告及初步策劃思路，僅供參考，希望能為貴司項目之順利開展有所助益。目錄章丘概況調(diào)研報告策劃思路章丘概況

章丘市位于濟南東45公里處，為濟南輔城之一，總面積1855平方公里，總?cè)丝?8.9萬。章丘市歷史悠久，為龍山文化發(fā)祥地，歷代名人輩出，是戰(zhàn)國時期哲學(xué)家鄒衍、唐代名相房玄齡、宋代詞人李清照、近代著名商業(yè)資本家孟洛川的故鄉(xiāng)。章丘旅游業(yè)較為發(fā)達，百脈泉、白云湖、七星臺、錦屏山等自然景區(qū)和城子崖遺址、東平陵故城、齊長城等歷史遺跡，近年發(fā)現(xiàn)的洛莊漢墓、危山兵馬俑名揚海內(nèi)外。

資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有25種，是全國重點產(chǎn)煤縣（市）、優(yōu)質(zhì)鋁土出口基地和石灰石儲區(qū)。

區(qū)位優(yōu)越，交通便利，產(chǎn)業(yè)配套能力強。膠濟鐵路、濟青、濟王公路和濟青高速公路貫穿東西，0九路、章萊公路縱貫?zāi)媳?；濟南國際機場距明水35公里。2003年完成GDP144億元，地方財政收入7.06億元，再次躋身全國經(jīng)濟百強縣，列第56位。名列全國縣域經(jīng)濟基本競爭力第37位。被確定為全省30個強縣(市)之一。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將與濟南對接，可口可樂已確定在章丘設(shè)廠，未來經(jīng)濟發(fā)展前景看好。章丘概況建設(shè)現(xiàn)代化的山水園林中等城市

所謂現(xiàn)代化，就是要使城市產(chǎn)業(yè)布局合理，功能完善齊全，城市設(shè)施現(xiàn)代氣息濃郁，經(jīng)濟繁榮活躍；所謂中等城市，就是到2010年，章丘城市規(guī)劃區(qū)面積要達到145平方公里，人口達到45萬左右；所謂山水園林城市，就是要突出章丘特色，塑造鮮明的城市品牌，“山”即胡山、雙山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脈泉群和眼明泉泉群為中心的自成體系的泉水，“園林”即標(biāo)志城市綠化水平和生態(tài)環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。依托濟南和半島城市群，以新城區(qū)為戰(zhàn)略平臺，建設(shè)濟南大城市框架下富而美的新章丘

在建設(shè)濟南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打破原有明水城區(qū)及濟王路經(jīng)濟帶的概念，實現(xiàn)由封閉式的建設(shè)向開放式發(fā)展的戰(zhàn)略突圍，實現(xiàn)明水、章丘新城區(qū)發(fā)展與濟南的基礎(chǔ)設(shè)施、城市、產(chǎn)業(yè)、科技和人才等全方位對接，從而實現(xiàn)章丘跨越式的發(fā)展.城市發(fā)展與定位城市戰(zhàn)略目標(biāo)章丘概況濟南的重要增長極，章丘發(fā)展的隆起區(qū)圈層推進、多核生長、組團布局、模塊空間，綠帶隔離章丘新城區(qū)的總體規(guī)劃范圍西起章丘歷城邊界，東至西外環(huán)，北到濟青路以北1公里，南到濟王路以南2公里，另外包括政務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)在內(nèi)的范圍，總計145平方公里。城市戰(zhàn)略規(guī)劃結(jié)構(gòu)特點“兩帶”指文化紫帶和山體綠帶。北部以濟青路為主形成文化旅游空間線路；南部以自然山體為依托形成自然山水綠帶。

“三片”：北部以濟青路形成文化旅游為主的空間線路，是章丘獨具魅力的歷史文化長廊；中部依托中央大道（唐王山路西延長線），主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)與居住服務(wù)空間，沿路掩映著現(xiàn)代化的園區(qū)與環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)；南部是濟王路南側(cè)，主要是低密度的別墅區(qū)，景觀優(yōu)美，山水掩映，形成具有韻律感的空間形態(tài)和如音樂般顫動的空間節(jié)奏。

“主城區(qū)”由老城區(qū)、明水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和政務(wù)區(qū)構(gòu)成，“三輔”包括圣井高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園和棗園-龍山片區(qū)。

兩帶三片，一主三輔章丘概況規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)章丘概況章丘市主要發(fā)展目標(biāo)之一為建成中等規(guī)模旅游城市，借助獨特的地理位置，將旅游產(chǎn)業(yè)做大。產(chǎn)業(yè)化方面借助濟南東部高新區(qū)之力，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?？偨Y(jié)政府大的規(guī)劃為本項目提供了空前的契機和挑戰(zhàn)，項目定位尤為關(guān)鍵調(diào)研報告調(diào)研報告章丘現(xiàn)有商業(yè)分布商業(yè)街道匯泉路雙泉路繡水大街明水大街華明大道白云路商鋪數(shù)量3851422243072089商業(yè)街道鐵道北路桃花山街工業(yè)二路火車站附近山泉路龍山街商鋪數(shù)量3387312115271309商業(yè)街道糧油街黨校路雙山大街唐山街魯宏大道合計商鋪數(shù)量113166441502596調(diào)研報報告匯泉路路為貫貫穿城城市東東西的的商業(yè)業(yè)氛圍圍最為為濃厚厚的商商業(yè)街街，為為最繁繁華的的街道道之一一，也也是政政府機機關(guān)所所在地地．在在匯泉泉路以以北，，為章章丘的的老城城區(qū)，，著名名的旅旅游景景點多多在此此區(qū)域域，如如百脈脈泉、、李清清照故故居等等。雙泉路路與匯匯泉路路平行行，分分為東東西兩兩段，，東段段多以以美食食為主主，西西端臨臨近汽汽車站站，汽汽配、、摩托托經(jīng)營營者較較為集集中，，并且且名校校多在在此路路段，，如章章丘四四中、、李清清照小小學(xué)等等。華明大大道商商業(yè)氛氛圍也也較為為濃厚厚，實實際上上是章章丘的的北外外環(huán)，，道路路建設(shè)設(shè)不錯錯，新新建的的汽車車站即即位于于此路路中段段。繡水大大街為為章丘丘城東東第一一大道道，商商業(yè)氛氛圍濃濃厚，，北段段多為為太陽陽能專專賣。。調(diào)研報報告商業(yè)項項目價價位住宅項項目價價位眼明泉泉小區(qū)區(qū)：均均價1500元元/平平方米米，為為政府府機關(guān)關(guān)集體體買斷斷。麗園小小區(qū)：：均價價1750元/平方方米；；現(xiàn)房房。宏昌花花園北北區(qū)：：均價價1800元/平方方米，，準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房。。新天地地花園園小區(qū)區(qū)：均均價1700元元/平平方米米?，F(xiàn)無在在售商商業(yè)地地產(chǎn)項項目，，繁華華路段段租金金范圍圍1-3元元/平平米/天，，繁華華路段段底商商售價價4000元/平方方米左左右。。調(diào)研報報告章丘商商業(yè)特特點整體商商業(yè)環(huán)環(huán)境一一般，，業(yè)態(tài)態(tài)比較較原始始；隨著章章丘城城市建建設(shè)步步伐的的加快快，商商業(yè)即即將面面臨更更新?lián)Q換代；；各種業(yè)業(yè)態(tài)集集中度度尚可可，但但缺乏乏具備備較為為先進進經(jīng)營營理念念的商商家；；現(xiàn)有商商業(yè)僅僅僅能能滿足足大眾眾消費費，缺缺乏引引導(dǎo)功功能。。策劃思思路項目規(guī)規(guī)模大大于市市場容容量項目發(fā)發(fā)展依依賴城城市發(fā)發(fā)展旅游城城市、、濟南南輔城城產(chǎn)業(yè)對對接、、半小小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈旅游城城市必必要配配套人流與與濟南南對接接、商商業(yè)獨獨到特特色濟南首首家、、章丘丘第一一SHOPPINGMALL策劃思思路項目承承擔(dān)城城市功功能開心消消費進的來來留得住住對旅游游城市市來講講，促促進旅旅游業(yè)業(yè)發(fā)展展必要要的措措施是是建立立起特特色消消費。。章丘丘依托托濟南南旅游游資源源，客客戶進進得來來，但但具備備一定定檔次次的消消費和和居住住由誰誰承擔(dān)擔(dān)？章丘經(jīng)經(jīng)濟與與濟南南對接接，企企業(yè)、、人才才需要要一定定檔次次的消消費場場所，，這由由誰來來承擔(dān)擔(dān)？節(jié)假日日濟南南赴章章丘觀觀泉者者數(shù)量量劇增增，這這部分分人能能為章章丘貢貢獻什什么？？策劃思思路項目現(xiàn)現(xiàn)存問問題：：1、體體量與與市場場容量量的矛矛盾；；2、政政府參參與項項目規(guī)規(guī)劃與與開發(fā)發(fā)商利利潤的的矛盾盾；3、競競爭對對手與與定位位的矛矛盾。。問題解決思思路：1、增加業(yè)業(yè)態(tài)類型；；2、以項目目的城市功功能打動政政府，規(guī)劃劃以我為主主；3、情報戰(zhàn)戰(zhàn)、先機戰(zhàn)戰(zhàn)。策劃思路SHOPPINGMALL指在一個毗毗鄰的建筑筑群中或一一個大型建建筑物中,由一個管管理機構(gòu)組組織、協(xié)調(diào)調(diào)和規(guī)劃,把一系列列的零售商商店、服務(wù)務(wù)機構(gòu)組織織在一起,提供購物物、休閑、、娛樂、飲飲食等各種種服務(wù)的一一站式消費費中心。MALL全全稱ShoppingMaLL(音譯““摩爾”或或“銷品茂茂”),意意為大型購購物中心,屬于一一種新型的的復(fù)合型商商業(yè)業(yè)態(tài)。。策劃思路SHOPPINGMALL摩爾購物中中心是指：面積積在10萬萬平方米以以上，由專專業(yè)購物中中心管理集集團開發(fā)經(jīng)經(jīng)營，業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種的復(fù)復(fù)合度極度度齊全（全全業(yè)態(tài)、全全業(yè)種/行行業(yè)經(jīng)營，，具有高度度專業(yè)化與與高度綜合合化并存的的成熟性結(jié)結(jié)構(gòu)特征）），行業(yè)多多、店鋪多多、功能多多,商品組組合的寬度度極寬深度度極深（商品高中低低檔齊備，，以保證商商品品種齊齊全。商品品組合的寬寬度極寬由由多家不同同定位的大大型百貨公公司、超市市大賣場實實現(xiàn)。商品品組合的深深度極深由由各類品牌牌專賣店、、專業(yè)的不不同行業(yè)主主題大賣場場實現(xiàn)。）家庭式消消費為主導(dǎo)導(dǎo)方向———通過設(shè)置置大面積百百貨和超市市大賣場及及大量不同同行業(yè)的各各類專賣店店、家居家家電類、游游樂設(shè)施、、文化廣場場、餐飲、、酒店以覆覆蓋老中青青幼四代各各個層次不不同類型的的顧客；再再輔以各類類專業(yè)店針針對各類消消費者之需需求，此外外還設(shè)置各各類特色店店以吸引國國內(nèi)、國際際游客，能能全面滿足足不同客戶戶層的一站站式購物消消費和一站站式享受（（文化、娛娛樂、休閑閑、餐飲、、展覽、服服務(wù)、旅游游觀光）的的特大型綜綜合購物娛娛樂中心。。策劃思路中國MALL一覽表表城市

名稱

投資方

總建筑面積

總投資額

使用日期

項目特色

東莞

華南Mall

東莞市三元盈暉

近80多萬㎡

25億元

2005年

乘船逛大MALL購物看風(fēng)景

廣州

正佳廣場

大鵬集團

37.6萬㎡

25億元

2004年

廣州市最大型購物中心

廣州

廣州奧林匹克超級購物中心

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27萬㎡

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---------家居國務(wù)購物及旅游概念

廣州

廣州太古匯

廣州日報、太古集團

18萬㎡

15億元

2005年

市區(qū)綜合性購物中心

北京

北京大都市商業(yè)街

紅石機構(gòu)

30萬㎡

-----------------號稱亞洲最長

深圳

萬鑫·五洲風(fēng)情MALL

商興業(yè)集團

26萬㎡

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具備世界文化風(fēng)情、洋溢著多國購物情調(diào)的商業(yè)中心

上海

虹橋購物樂園

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33萬㎡

15億元

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國內(nèi)最大

北京

北京MALL

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43萬㎡

24.21億元

2005年5月投入運營

集購物、餐飲、休閑和觀光旅游等功能為一體

大連

大連商業(yè)城

大連市政府

近25萬㎡

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北京

亦莊Mall

大地集團

60萬㎡

33億元

2003年國慶節(jié)

北京

中關(guān)村Mall

中關(guān)村國際商城發(fā)展有限公司

65萬㎡

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2003年底

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上海

上海Mall

泰國正大集團

24萬㎡

4億美元

2000年7月

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策劃思路SHOPPINGMALL策劃思路SHOPPINGMALL共10條記錄第第1/1頁前前頁后頁策劃思路SHOPPINGMALL加拿大的"西愛民頓頓"是目前世界界最大的Mall，，年營業(yè)額額達28.8億美元元。建筑面面積超過50萬平方方米，商場場的出入門門達50個個之多、停停車位達2萬輛，商商場內(nèi)有100多家家餐館。經(jīng)經(jīng)營的主要要項目是各各類生活日日用品專賣賣店、各種種餐館、娛娛樂設(shè)施。。如人造海海灘沖浪、、蹦高、游游戲機、游游樂園(項項目比錦江江樂園還多多)、WHL幾級溜溜冰場、迷迷你高爾夫夫球場、8個電影院院、1個賭賭場、1個個三星級賓賓館等，還還有一些免免費娛樂性性服務(wù)項目目，消費者者在此可以以購物、娛娛樂、運動動、就餐。。策劃思路策劃思路美國安大略略米爾斯摩摩爾：1997年年1月至至10月，，“安大略略米爾斯摩摩爾”的顧顧客已高達達1400萬人次，，而迪斯尼尼樂園1995年創(chuàng)創(chuàng)歷史紀錄錄的全年游游客也不過過1420萬人次。。安大略米米爾斯Mall商場場面積18萬多平方方米，內(nèi)有有商店237家，工工作人員約約7300人。在安安大略米爾爾斯Mall內(nèi)，既既有美國知知名的中低低價位百貨貨公司進駐駐，如潘尼尼百貨連鎖鎖店等，也也有像帆薩薩奇這樣高高級時裝的的國際品牌牌在內(nèi)設(shè)店店。目前，，安大略米米爾斯商場場每月固定定發(fā)出200班觀光光購物巴士士，除此之之外還增設(shè)設(shè)了一名觀觀光主管，，因為日本本觀光客為為商場帶來來的收入非非常可觀。。曼斯表示示，逛商場場的所有消消費者平均均每次花費費109美美元，而國國際觀光客客每次平均均消費435美元。。這家商場場的經(jīng)營者者為弗吉尼尼亞州的米米爾斯公司司。策劃思路路泰國曼谷谷的西康康廣場/施康廣廣場（SeaconSquare）---全全泰之冠冠，亞洲洲最大的的集購物物與娛樂樂于一體體的綜合合購物廣廣場，是是世界排排行第五五大購物物中心，，西康廣廣場集合合著名商商店近400家家，還有有6家世世界級的的大型店店宇。建建筑面積積達50萬平平方米，，在Seacon購購物廣場場內(nèi)，消消費者可可到各種種各樣的的商店里里采購，，包括：：羅賓森森百貨店店、蓮花花超級商商場、娛娛樂主題題公園"YoyoLand"、多多元化的的電影院院"Seacon14"、、亞洲國國際圖書書市、泰泰國第一一家動作作模擬劇劇院"TheSimulator"多媒媒體電影影院及立立體電影影院，以以及具有有18個個球孔的的微型高高爾夫球球道、國國際飲食食苑和400家家國際知知名品牌牌商店。。策劃思路路新加坡義義安城NgeeanCity：東南亞最最大的購購物中心心之一，，以四層層建筑為為中央主主樓，左左右各有有兩個塔塔樓，一一個塔樓樓是大型型百貨店店--高高島屋百百貨；高高島屋百百貨內(nèi)設(shè)設(shè)百貨柜柜臺、文文化用品品柜臺、、專賣店店、餐館館、健身身房、游游泳池和和多功能能廳。這這六層建建筑物出出售各色色商品。。另一個個塔樓是是專賣店店城，購購物層有有B2-4層，，一樓有有匯集著著減肥香香皂、時時裝等