市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件

旭天發(fā)展天津空港項自市場顧問及發(fā)戰(zhàn)顧問細報告仲量聯(lián)行2019年6月9日旭天發(fā)展1就我們所知,我們在研責聲明。和數(shù)的是,一旦我們所依據(jù)的基本假設有所改變,我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導致我們的基本假設發(fā)生變化新的政府法令公司政策的變化對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的重大社會、經(jīng)濟、政治改革事件>我們在此強調(diào)柏思杰咨詢的任務只局限于提供詳細的物業(yè)顧問和市場建議,我們的研究不包括任何法律和稅務議題≯這份報告僅為貴方使用,具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任,同時,未經(jīng)我方事前的書面同意,本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流≯我們在此強調(diào),對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計,這些估計應該被認為是對未來可能發(fā)生事物的預示性的評估,而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量,任何改變都可能極大地影響該報告的結果,我們在此提請貴方注意該報告的結論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響,例如場地特性、開發(fā)項目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設計、產(chǎn)權的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并沿有句括沫這些因素。就我們所知,我們在研2目錄、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)研究……三、新區(qū)市場分析………18四、項目定位…36五、項目開發(fā)戰(zhàn)略及相關財務分析………………六、其他開發(fā)建議目錄3天津市市市場天津市市4天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析柏思杰咨詢對于甲乙級寫字樓的區(qū)分有自己的標準,標準主要是建立在房地產(chǎn)信托基金(BEIs)對甲乙級寫字樓的判斷標準上,具體標準如下至少應該達到10項要求至少應該達到10項要求位置走變斯的蟄皇耍交通結非主要商務區(qū)位置交通點步行距離約510分鐘,靠近商務距高主要交通結點步行距離約1020可視性在商務主干道上很容易看到或辨識在主要或二級商務道路上可以看到落成年限小于10年小于20年建筑體量大于3000平方米大于1000平方米標準層面積于1300平方米大于1000平方米得房率>70%層高凈高高于27米凈高高于2.5米架空地板外立面人堂:Y猜箸酎挑空人堂經(jīng)擁鄰菜挑空內(nèi)部裝飾辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達到頂辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達到較好空調(diào)VAV系統(tǒng)物業(yè)管理國際物業(yè)管理公司較高聲譽的本地物業(yè)管理公司天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析5天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析上述的寫字樓區(qū)分標準適用于整個中國地區(qū),可根據(jù)相關細分區(qū)域市場的差異程度進行相關調(diào)整對中國的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等,定位為甲級寫字樓的辦公樓上述所有條件都必須得到足的對于天津市場,由于寫字樓市場發(fā)展程度相對一線城市還有一定距離,整個辦公樓市場也相對并不成熟此我們認為天津市場的甲乙級寫字樓判斷標準為:符合上述表格中相關條件中的至少項因此按照上述標準,我們認定天津市目前已經(jīng)落成的甲級辦公樓僅有兩個項目,但將來在市區(qū)中也有許多在建項目落成后也將達到甲級寫字樓的水準天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析6天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析物流與房地產(chǎn)公司人民幣35-4.5每平米市示路一人民幣5-7每米每內(nèi)資金融企業(yè)人民幣2-3每平卷每天天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析7天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析天津甲級寫字樓市場供應量甲級寫字棱市場(單位:平方米)20192019年,根據(jù)柏思杰咨詢已有的信息和數(shù)據(jù),我們認為天津中央商500,000區(qū)內(nèi)甲級寫字棱的供應量將以平均每年50%以上的速率增長,這主要是由于國家為天津提供了極其優(yōu)惡的發(fā)展政策,從而帶動了國內(nèi)外的地產(chǎn)發(fā)展商200,000看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景,紛紛100,000m前往天津進行投資主要開發(fā)商包括:和記黃埔,新加坡201920092019的國浩集團等天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析8天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析天津甲級寫字樓市場租金水平甲級寫字棱市場:(元/平方米/月)租金價格2019~2019年,根據(jù)柏思杰咨詢已有的信息和數(shù)據(jù),我們認為天津中央商務區(qū)內(nèi)甲級寫字樓的租金價格將會經(jīng)歷前期增長,后期下降200p200這樣的一個走勢。2019至209年,年均增幅在6左右且然天津濱海新區(qū)的政策將會給天津帶來又股的投資熱潮,尤其是對銀行、保險等金2019融和投資機構,這些企業(yè)將帶動對甲級寫字棱的需求,但隨著2009、2019年相關物業(yè)的供應量大增,供大于求的局面將產(chǎn)生,在2009年末至2019年,租金價格將大幅下降天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析9天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析甲級寫字樓市場客戶類型:客戶主要為包括全球500強企業(yè)在內(nèi)的國外知名公司在天津的分公司和代表處,如匯豐銀行、豐田汽車、花旗銀行等津客戶對面積的需求:總體而言,客戶對甲級寫字樓的面積需求較小,大致在方米以上的需才辦公物業(yè)的幾乎每層都做好了隔斷,且面積在200平方米左右空置率目前由于天津甲級寫字樓供應量有限,僅為兩棟大樓,因此目前空置率較低在20%左右?！競€物業(yè)類型無論從地板承重,樓層高度及物業(yè)附屬設注如電力、通訊等方面都與在工業(yè)園區(qū)內(nèi)尋求辦公物業(yè)的主要企業(yè)對辦公物業(yè)天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析10市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件11市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件12市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件13市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件14市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件15市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件16市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件17市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件18市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件19市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件20市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件21市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件22市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件23市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件24市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件25市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件26市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件27市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件28市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件29市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件30市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件31市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件32市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件33市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件34市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件35市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件36市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件37市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件38市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件39市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件40市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件41市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件42市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件43市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件44市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件45市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件46市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件47市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件48市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件49市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件50市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件51市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件52市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件53市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件54市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件55市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件56市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件57市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件58市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件59市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件60市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件61市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件62市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件63市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件64市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件65市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件66市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件67市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件68市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件69市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件70市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件71市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件72市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件73市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件74市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件75市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件76市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件77市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件78市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件79市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件80市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件81市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件82市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件83市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件84市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件85市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件86市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件87市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件88市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件89市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件90市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件91旭天發(fā)展天津空港項自市場顧問及發(fā)戰(zhàn)顧問細報告仲量聯(lián)行2019年6月9日旭天發(fā)展92就我們所知,我們在研責聲明。和數(shù)的是,一旦我們所依據(jù)的基本假設有所改變,我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導致我們的基本假設發(fā)生變化新的政府法令公司政策的變化對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的重大社會、經(jīng)濟、政治改革事件>我們在此強調(diào)柏思杰咨詢的任務只局限于提供詳細的物業(yè)顧問和市場建議,我們的研究不包括任何法律和稅務議題≯這份報告僅為貴方使用,具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任,同時,未經(jīng)我方事前的書面同意,本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流≯我們在此強調(diào),對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計,這些估計應該被認為是對未來可能發(fā)生事物的預示性的評估,而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量,任何改變都可能極大地影響該報告的結果,我們在此提請貴方注意該報告的結論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響,例如場地特性、開發(fā)項目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設計、產(chǎn)權的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并沿有句括沫這些因素。就我們所知,我們在研93目錄、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)研究……三、新區(qū)市場分析………18四、項目定位…36五、項目開發(fā)戰(zhàn)略及相關財務分析………………六、其他開發(fā)建議目錄94天津市市市場天津市市95天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析柏思杰咨詢對于甲乙級寫字樓的區(qū)分有自己的標準,標準主要是建立在房地產(chǎn)信托基金(BEIs)對甲乙級寫字樓的判斷標準上,具體標準如下至少應該達到10項要求至少應該達到10項要求位置走變斯的蟄皇耍交通結非主要商務區(qū)位置交通點步行距離約510分鐘,靠近商務距高主要交通結點步行距離約1020可視性在商務主干道上很容易看到或辨識在主要或二級商務道路上可以看到落成年限小于10年小于20年建筑體量大于3000平方米大于1000平方米標準層面積于1300平方米大于1000平方米得房率>70%層高凈高高于27米凈高高于2.5米架空地板外立面人堂:Y猜箸酎挑空人堂經(jīng)擁鄰菜挑空內(nèi)部裝飾辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達到頂辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達到較好空調(diào)VAV系統(tǒng)物業(yè)管理國際物業(yè)管理公司較高聲譽的本地物業(yè)管理公司天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析96天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析上述的寫字樓區(qū)分標準適用于整個中國地區(qū),可根據(jù)相關細分區(qū)域市場的差異程度進行相關調(diào)整對中國的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等,定位為甲級寫字樓的辦公樓上述所有條件都必須得到足的對于天津市場,由于寫字樓市場發(fā)展程度相對一線城市還有一定距離,整個辦公樓市場也相對并不成熟此我們認為天津市場的甲乙級寫字樓判斷標準為:符合上述表格中相關條件中的至少項因此按照上述標準,我們認定天津市目前已經(jīng)落成的甲級辦公樓僅有兩個項目,但將來在市區(qū)中也有許多在建項目落成后也將達到甲級寫字樓的水準天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析97天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析物流與房地產(chǎn)公司人民幣35-4.5每平米市示路一人民幣5-7每米每內(nèi)資金融企業(yè)人民幣2-3每平卷每天天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析98天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析天津甲級寫字樓市場供應量甲級寫字棱市場(單位:平方米)20192019年,根據(jù)柏思杰咨詢已有的信息和數(shù)據(jù),我們認為天津中央商500,000區(qū)內(nèi)甲級寫字棱的供應量將以平均每年50%以上的速率增長,這主要是由于國家為天津提供了極其優(yōu)惡的發(fā)展政策,從而帶動了國內(nèi)外的地產(chǎn)發(fā)展商200,000看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景,紛紛100,000m前往天津進行投資主要開發(fā)商包括:和記黃埔,新加坡201920092019的國浩集團等天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析99天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析天津甲級寫字樓市場租金水平甲級寫字棱市場:(元/平方米/月)租金價格2019~2019年,根據(jù)柏思杰咨詢已有的信息和數(shù)據(jù),我們認為天津中央商務區(qū)內(nèi)甲級寫字樓的租金價格將會經(jīng)歷前期增長,后期下降200p200這樣的一個走勢。2019至209年,年均增幅在6左右且然天津濱海新區(qū)的政策將會給天津帶來又股的投資熱潮,尤其是對銀行、保險等金2019融和投資機構,這些企業(yè)將帶動對甲級寫字棱的需求,但隨著2009、2019年相關物業(yè)的供應量大增,供大于求的局面將產(chǎn)生,在2009年末至2019年,租金價格將大幅下降天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析100天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析甲級寫字樓市場客戶類型:客戶主要為包括全球500強企業(yè)在內(nèi)的國外知名公司在天津的分公司和代表處,如匯豐銀行、豐田汽車、花旗銀行等津客戶對面積的需求:總體而言,客戶對甲級寫字樓的面積需求較小,大致在方米以上的需才辦公物業(yè)的幾乎每層都做好了隔斷,且面積在200平方米左右空置率目前由于天津甲級寫字樓供應量有限,僅為兩棟大樓,因此目前空置率較低在20%左右?！競€物業(yè)類型無論從地板承重,樓層高度及物業(yè)附屬設注如電力、通訊等方面都與在工業(yè)園區(qū)內(nèi)尋求辦公物業(yè)的主要企業(yè)對辦公物業(yè)天津市中央商務區(qū)辦公物業(yè)市場分析101市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件102市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件103市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件104市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件105市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件106市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件107市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件108市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件109市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件110市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件111市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件112市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件113市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件114市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件115市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件116市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件117市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件118市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件119市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件120市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件121市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件122市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件123市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件124市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件125市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件126市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件127市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件128市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件129市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件130市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件131市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件132市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件133市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件134市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件135市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件136市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件137市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件138市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件139市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件140市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件141市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件142市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件143市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件144市場顧問及開發(fā)戰(zhàn)略顧問咨詢報告課件145市場顧