商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位

1在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們不斷幫助客戶取得成功2008年11月商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位實操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進行商業(yè)市場定位如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進行商業(yè)價格定位如何進行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個實體平臺一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅開發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調(diào)研項目定位規(guī)劃設(shè)計銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費者消費行為調(diào)查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標市場定位目標客戶定位目標消費群定位目標投資小業(yè)主定位目標經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風格與立面設(shè)計商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計方案交通組織設(shè)計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場調(diào)研微觀市場調(diào)研消費者調(diào)研形象定位市場定位目標客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風格與立面設(shè)計景觀設(shè)計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收收入自營收收入銷售收收入其他收收入二、商商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅開發(fā)發(fā)的行行為比比較商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤產(chǎn)生生模型型更為為復(fù)雜雜規(guī)劃層層面的的區(qū)別別開發(fā)流流程層層面的的區(qū)別別利益層層面的的區(qū)別別商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)要要平衡衡多種種權(quán)益益關(guān)系系開發(fā)商商小業(yè)主主經(jīng)營者者管理者者消費者者出售出租出租商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)生生態(tài)鏈鏈商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟效效益產(chǎn)產(chǎn)生模模型住宅開開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟效效益產(chǎn)產(chǎn)生模模型總銷售售收入入（銷售售額））總成本本利潤總收入入總成本本利潤商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼三三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼只租不不售只售不不租又租又又售，，且租租且售售SOHO地產(chǎn)六佰本本大成國國際購購物中中心萬達廣廣場中糧大大悅城城三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商商業(yè)地地產(chǎn)的的盈利利模式式對比比三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤密碼碼心態(tài)融資外腦共同利利益主題定定位商業(yè)地地發(fā)開開發(fā)商商要具具備長長線贏贏利心心態(tài)：：（例如如：上上海正正大廣廣場、、金源源茂，，成功功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利利潤遠遠遠高高于住住宅開開發(fā)的的利潤潤）商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)商商應(yīng)具具備正正視風風險心心態(tài)：：（防范范物業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風險險、防防范市市場環(huán)環(huán)境風風險））長線贏贏利與與正視視風險險，就就是應(yīng)應(yīng)了““說得得容易易做到到難””的老老話三、商商業(yè)地地產(chǎn)的的三種種盈利利模式式及五五個利利潤密密碼商業(yè)地地產(chǎn)的的利潤潤密碼碼心態(tài)融資外腦共同利利益主題定定位一個大大型商商業(yè)項項目需需要一一次投投資建建成才才能形形成商商業(yè)氣氣氛，，因而而所有有的前前期投投入都都來自自開發(fā)發(fā)商的的積累累，而而且在在租售售過程程中，，為了了吸引引主力力店加加盟，，開發(fā)發(fā)商不不得不不采取取前幾幾年租租期內(nèi)內(nèi)低租租金，，甚至至部分分免租租金的的形式式。成熟的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目通通常是由由基金作作為項目目的主要要投資人人，或是是開發(fā)完完成后由由基金購購買，再再進行統(tǒng)統(tǒng)一的租租賃經(jīng)營營等。中國典型型的融資資比例是是：50％權(quán)益/50％貸款。。三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位一個商業(yè)業(yè)項目在在前期的策策劃、招招商中期期的規(guī)劃劃設(shè)計、以及后期的經(jīng)經(jīng)營管理理三個階段段都需要要有高度度專業(yè)化化水準的的操作能能力。發(fā)展商需需要在專業(yè)商業(yè)業(yè)投資、、管理與與顧問公公司以及商業(yè)項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計公司司的協(xié)助下下，才能能使一個個大型商商業(yè)項目目達到專專業(yè)化的的高度。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼支持管理理者的專專業(yè)意見見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者站在城市市建設(shè)的的高度帶帶動城市市經(jīng)濟的的發(fā)展保證投資資者的租租金收入入預(yù)留經(jīng)營營者的增增值空間間符合消費費者的消消費取向向商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的利利益共同同體心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位政府三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼智者說：：賺錢的的買賣不不一定是是成功的的買賣，，成功的的買賣是是雙方都都滿意的的買賣。。三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個個利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼分析歷史史悠久的的商業(yè)街街與當代代成功的的商業(yè)項項目發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展具有““向心格局局”，一個個靈魂人人物（項項目），，具有強強烈的磁磁場效應(yīng)應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展具具有“集群效應(yīng)應(yīng)”，成行行成市更更有利于于商業(yè)地地產(chǎn)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。無論是向向心格局局，還是是集群效效應(yīng)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的相生生相旺最最終歸為為一點——成功的主題定位位（用系系統(tǒng)的理理論來分分析，包包括市場場定位、、消費者者定位、、業(yè)態(tài)定定位等））。心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位如何進行行商業(yè)定定位四如何進行行商業(yè)體體量定位位如何進行行商業(yè)市市場定位位如何進行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位如何進行行商業(yè)價價格定位位在確定項項目以配配套為主主題的方方向下1、如何進進行商業(yè)業(yè)體量定定位外向型的的社區(qū)商商業(yè)面積積與住宅宅面積之之比在5％—11％之間；；中間型的的商業(yè)面面積和住住宅面積積之比在在2％—5％之間；；內(nèi)向型商商業(yè)面積積與住宅宅面積的的2％以下。。商業(yè)與住住宅面積積配比法法1、如何進進行商業(yè)業(yè)體量定定位社區(qū)配套套商業(yè)規(guī)規(guī)模=項目人口口*人人均商業(yè)業(yè)面積（社區(qū)商商業(yè)人均均商業(yè)規(guī)規(guī)?？刂浦圃?.4-0.6平方米/人）人均面積積推算法法1、如何進進行商業(yè)業(yè)體量定定位根據(jù)生活活配套類類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)商家家開店規(guī)規(guī)模所需需及項目目適合引引進的店店鋪個數(shù)數(shù)推算匯匯總商業(yè)業(yè)規(guī)模（（下表舉舉例）業(yè)態(tài)組合合反推法法鼓掌掌如何進行行商業(yè)定定位四如何進行行商業(yè)體體量定位位如何進行行商業(yè)市市場定位位如何進行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位如何進行行商業(yè)價價格定位位2、如何進進行商業(yè)業(yè)市場定定位項目立地地條件研研究項目經(jīng)濟濟環(huán)境的的分析和和生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究究區(qū)域城市市結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)查與城城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃和和政策研研究輻射區(qū)域域的確定定和零售售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)研究競品及典典型性案案例研究究市場定位位的推導(dǎo)導(dǎo)思路消費者消消費行業(yè)業(yè)的調(diào)查查與研究究2、如何進進行商業(yè)業(yè)市場定定位[項目立地地條件研研究]項目基本本指標——決定項目目的產(chǎn)品品形式道路類別別研究——依用途分分交通樞樞紐、連連接通道道、交通通干道、、商業(yè)干干道，如如王府井井大街商商業(yè)干道道，朝外外大街兼兼具商業(yè)業(yè)干道和和交通干干道雙重重功能，，商業(yè)干道道是最好好的道路路類別，，其次就就是靠近近商業(yè)區(qū)區(qū)的交通通干道；；交通易達達性研究究——是否有障障礙物（（如交通通欄隔）），消費費人群本本項目的的車行和和人行來來外部交交通動線線；周邊環(huán)境境和目前前商業(yè)設(shè)設(shè)施研究究——利用可借借鑒資源源，進行行業(yè)態(tài)錯錯位經(jīng)營營或互補補性；2、如何進進行商業(yè)業(yè)市場定定位[項目經(jīng)濟濟環(huán)境的的分析和和生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究究]總?cè)丝诩暗氐貐^(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)、職業(yè)業(yè)構(gòu)成、家家庭戶數(shù)構(gòu)構(gòu)成、收入入水平、消消費水平等等GDP發(fā)展狀況及及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)情況全社會消費費品零售總總額全市商業(yè)增增加值城鄉(xiāng)居民的的人均可支支配收入城鄉(xiāng)居民儲儲蓄存款余余額開發(fā)任何一一個項目都都涉及經(jīng)濟濟環(huán)境的分分析和研究究，尤其是是商業(yè)房地地產(chǎn)項目，，其開發(fā)周周期長、投投資大，受受經(jīng)濟發(fā)展展和政策的的影響大。。2、如何進行行商業(yè)市場場定位[商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策策研究]城市商業(yè)發(fā)發(fā)展目標城市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃2004年初，國家家經(jīng)濟貿(mào)易易委員會國國內(nèi)貿(mào)易局局下發(fā)了《關(guān)于城市商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃工作的的指導(dǎo)意見見》《關(guān)于進一步步做好大中中城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃工作的通通知》《關(guān)于加強城城市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃的的通知》三個文件，，要求直轄轄市、計劃劃單列市、、省會城市市盡快制定定商業(yè)網(wǎng)點點規(guī)劃，未未制定的不不得上報外外商投資商商業(yè)企業(yè)項項目。目前包括北北京等省會會城市和計計劃單列市市已經(jīng)完成成了該項工工作，在對對大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中，開發(fā)商商及時了解解商業(yè)網(wǎng)點點的布局規(guī)規(guī)劃非常關(guān)關(guān)鍵，避免免政策性的的風險和重重復(fù)建設(shè)。。2、如何進行行商業(yè)市場場定位[區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查查]公共設(shè)施狀狀況交通體系狀狀況道路狀況、、通行量城市性質(zhì)與與功能特點點各項城市的的機能城市規(guī)劃2、如何進行行商業(yè)市場場定位[輻射區(qū)域的的確定和零零售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)研究]地區(qū)間的銷銷售動向商業(yè)地區(qū)間間的競爭狀狀況業(yè)種間的銷銷售動向大型主力店店的動向以上綜合反反映的各項項指標和內(nèi)內(nèi)容為項目目的市場定定位、業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析析。2、如何進行行商業(yè)市場場定位[競品及典型型性案例研研究]規(guī)模客流量提供的產(chǎn)品品或服務(wù)、、收益情況況交通來源優(yōu)劣和劣勢勢從以上幾個個方面分析析其現(xiàn)狀及及結(jié)構(gòu)特點點，以便做做競爭分析析，進行差異化的定位，同同時提煉出出本項目可可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進行行商業(yè)市場場定位[消費者消費費行為的調(diào)調(diào)查與研究究]人口結(jié)構(gòu)消費水平購買行為分分析收入水平交通和出行行方式通過以上方方面對消費費者消費行行業(yè)進行定定量和定性性研究。2、如何進行行商業(yè)市場場定位市場定位傳傳達的是項項目的精髓髓、項目的的宗旨大眾化定位位VS特色化定位位大眾化定位位法適合商業(yè)地地產(chǎn)項目所所在地有足足夠消費群群、沒有激激烈競爭，，采用該定定位方式可可以取得穩(wěn)穩(wěn)定收益，，市場風險險小；特色化定位位法表現(xiàn)在兩方方面：特色色主題、特特色服務(wù)。。該定位方方式市場風風險較大，，但一旦成成功，較易易形成品牌牌。有了特特色才具有有不可替代代性，從而而具有競爭爭。2、如何進行行商業(yè)市場場定位大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的的目標市場場是不斷培育、、不斷發(fā)展展的，在原有有項目的基基礎(chǔ)上，發(fā)發(fā)展商可以以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目。如何進行商商業(yè)定位四如何進行商商業(yè)體量定定位如何進行商商業(yè)市場定定位如何進行商商業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進行商商業(yè)價格定定位3、如何進行行商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項項目的業(yè)態(tài)態(tài)組合定位位不是一成不不變的，隨著客客觀市場條條件的變化化，項目的的業(yè)態(tài)組合合會發(fā)生一一定的變化，從最初的的業(yè)態(tài)組合合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合合，必定要要經(jīng)過一個個陣痛期。3、如何進行行商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位初步業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地地產(chǎn)項目所所輻射的商商圈消費群群的特性，，消費習性性及潛力后后，評選集客力強且且具市場競競爭力的業(yè)業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地地產(chǎn)項目所所輻射的商商圈范圍的的業(yè)態(tài)普查查結(jié)果，選選出商業(yè)機能較較強的業(yè)態(tài)態(tài)，并兼顧涵涵蓋各類型型的業(yè)態(tài)。。參照國內(nèi)外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內(nèi)外標桿項目經(jīng)驗參照3、如何進行行商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位項目初步經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)比比例試算方方法：供給面商圈圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額額的比例，與需求面面的消費者者最常去的的業(yè)態(tài)的消費費比例，再加上消消費者最希望增加業(yè)業(yè)態(tài)的消費費金額的比比例，三項比例例平均之后后，得出商商業(yè)地產(chǎn)項項目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)規(guī)劃比例及及面積分配配比例。3、如何進行行商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)定定位最終確確定：初步業(yè)態(tài)定定位主力店招商商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組組合確定設(shè)計方方案、政府府報批如何進行商商業(yè)定位四如何進行商商業(yè)體量定定位如何進行商商業(yè)市場定定位如何進行商商業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進行商商業(yè)價格定定位價格定位的的重要性地段與價格是影響商業(yè)業(yè)物業(yè)銷售售成交的兩兩大因素，，而其中地段是一個個固定不變變的因素，可可塑性程度度不高，價格則是一一個可變因因素，在市場競競爭中可根根據(jù)對手的的情況進行行調(diào)整，在在地段因素素基本一定定的情況下下，價格因因素對商鋪鋪成交將起起決定作用用。在很多發(fā)展展商看來，，建設(shè)一個好好的商場并并不難，判斷“商鋪賣多少少錢市場才才能接受””也并不難難，難的是怎樣才能在在最短的時時間內(nèi)完成成項目的銷銷售，迅速回籠籠開發(fā)資金金，降低投投資風險，，爭取更大大的利潤，，這就取決決于價格策略。有競爭優(yōu)優(yōu)勢的價格格，有符合合市場需要要的間隔、、配套、商商業(yè)氛圍，，促進項目目銷售自然然水到渠成成。4、如何進行行商業(yè)價格格定位市場比較法法成本定價法法銷售價格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標標利潤租金反推法法可以看出，，銷售價格格的的確定定，在很大大程度上受受發(fā)展商的的綜合開發(fā)發(fā)實力（如如開發(fā)能力力、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗、開發(fā)發(fā)水平等））制約。從從理論上看看，這個定定價方法能能夠達到發(fā)發(fā)展商收回回投資、賺賺取利潤的的開發(fā)目的的，但站在在投資者的的角度來說說，這個定定價只能作作為參考價價格，銷售售價格的確確定必須符符合商業(yè)物物業(yè)市場需需求狀況和和租金水平平。由于開發(fā)成成本和目標標利潤兩個個方面都是是由發(fā)展商商決定，以以成本來