星河明居的推廣實施步驟

星河明居的推廣實施步驟前言本次提案希望原則上確定:1.全程營銷目標2.營銷階段劃分3.階段目標及操盤建議4.全程推廣預算

第一部分

全程營銷目標在2005年5月30日前以均價3380~3880元/㎡分批完成項目住宅物業(yè)80%以上的銷售率；以整體租價30元/㎡完成項目商業(yè)物業(yè)60%以上的招商運營；以均價9.8萬元/位左右完成項目車位60%以上的銷售率；同時，通過營銷推廣過程達到提升新基房產企業(yè)品牌的目的。在2005年8月30日前以均價3680~3880元/㎡左右分單元完成項目住宅物業(yè)余貨銷售；以300元/位?月左右完成項目未售車位60%以上的出租率；以整體租價60~88元/㎡左右分單元完成項目商業(yè)物業(yè)余貨招商運營。預計全程實現(xiàn)銷售收益:住宅物業(yè)約2.2億元+5%車位約0.2億元+5%預計實現(xiàn)年租賃收益:商業(yè)物業(yè)租賃收入約130萬元/年+5%車位租賃收入約35萬元/年+5%

第二部分

營銷階段劃分前期準備期——2004/11/25

開盤期2004/11/26——2004/12/11準現(xiàn)樓銷售期2004/12/12——2005/06/08

注：根據(jù)工程進度形象及銷售季節(jié)劃分規(guī)律，以及項目競爭對手“頤景豪苑”（約150套體量，04年8月底入伙）和“海琴灣”（約400套體量，10~11月開盤）等基本情報，星河明居較為適宜在04年11月下旬的某個雙休日開盤。以爭取較高的售價及成交量并形成熱銷態(tài)勢。第三部分

階段目標及操盤建議前期準備期操盤建議——2004/11/25目標:

70%—80%的目標受眾對星河明居產生高度關注，認籌量爭取達到800個及以上，為開盤作好充分準備。推廣思路：1.尊重順德當?shù)匚幕?，擺脫傳統(tǒng)思維模式，跳出舊的思維框架，大膽運用跨區(qū)域、跨行業(yè)的營銷手法，引入文藝界/政界的各種資源參與；2.抓住市場需求，鎖定樓盤的目標客戶，周全地考慮產品設計的均好性及定價，避免與同區(qū)域產品定位、廣告推廣定位及開盤時段的撞車；3.找準市場空白點，把順德當?shù)氐南M習慣、消費構成等文化因素作為核心，用深、廣兩地經驗圍繞這些核心進行運做，一舉激起順德地產市場千重浪，轟動整個順德，令新基躍升為順德地產大品牌之列。1.圍繞“廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇”，進行新聞、廣告、事件炒做；時段：以7月10日為節(jié)點，進行預熱期操盤步驟：2.圍繞“領秀桂畔海生活”—星光耀鳳城劉德華演唱會，進行新聞、廣告、事件炒做；并利用外展場展示項目功能、特質，吸納籌碼，銷售門票。高潮期延續(xù)期全程運做；使星河明居綠色、健康、濱水一線地產概念深入人心。時段：以11月26日為節(jié)點，進行預熱期高潮期延續(xù)期全程運做。使星河明居項目銷售由量變轉化為質變，迅速提升品牌。廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇操盤步驟（時段：7月10日前后）具體安排：預熱期時間：6月30日~7月9日(軟文、廣告）內容：順德報、廣州日報、南都報等報軟文、順德報7.9日祝賀廣告高潮期時間：7月10日（節(jié)點事件）內容：“廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇”活動執(zhí)行延續(xù)期時間：7月10日~9月10日（報紙新聞報道、電視專題短片、組合廣告）內容：戶外路牌廣告工地圍板廣告/項目周邊路掛旗廣告車身廣告順德電視臺7月15日左右連續(xù)三天的電視短片滾播順德報、廣州日報、南方都市報等報于7月12日后的專題新聞報道論壇廣告推廣媒介和主要訴求用詞（時段：7月10日~9月10日）一、綠色論壇（7.10）主題用詞：1.論壇氛圍：論壇logo“綠色PHONE會”2.論壇主標題：“廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇”3.論壇副標題：建設綠色住區(qū)發(fā)展21CN健康住宅二、報版廣告（順德報7.9第四版1/2版）主題用詞：熱烈祝賀2004年廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇隆重召開三、報紙媒體的炒做文稿選題：7月10日前:1.順德有綠色住宅小區(qū)嗎?2.順德的綠色住區(qū)在哪里?3.城市運營與綠色健康住區(qū)開發(fā)(順德左副區(qū)長)4.綠色地產與綠色營銷(省房協(xié)蔡秘書長)5.星河明居，開創(chuàng)順德住宅綠色時代6.綠庭雅院，氧生的地方——星河明居規(guī)劃理念(何顯毅大師)7.可持續(xù)性發(fā)展的住宅(香港大學趙麗霞博士、副教授)8.濱水?陽光、綠色?健康——星河明居品質篇支持媒體：順德報/廣州日報/南方都市報/佛山日報/羊城晚報等論壇廣告推廣媒介和主要訴求用詞（時段：7月10日~9月10日）（續(xù)上頁）7月10日后：1.順德地產勁刮綠色旋風（專題報道）2.綠色地產峰會在順德召開（專題報道）3.廣東省綠色住區(qū)(順德)論壇在新世界萬怡酒店召開（新聞報道）4.星河明居獲頒“廣東省綠色住區(qū)實驗小區(qū)”（新聞報道）5.中山大學博士生實習點進駐星河明居（新聞報道）四、電視媒體的炒做短片:支持媒體：順德臺/大良翡翠/容桂翡翠/倫教翡翠時間段:7月12日起3天內容:1.綠色地產峰會在順德召開(順德臺新聞3*、經濟信息1*)2.建設綠色住區(qū)發(fā)展21CN健康住宅(論壇剪輯短片3*2*1)五、戶外路牌廣告用詞：新基?星河明居領秀桂畔海生活（加小區(qū)鳥瞰背景）六、公交巴士廣告用詞：左側：新基?星河明居領秀桂畔海生活（加星河明居logo組合和）右側：新基?星河明居樹綠色地產風尚（加星河明居logo組合和）論壇廣告推廣媒介和主要訴求用詞（時段：7月10日~9月10日）（續(xù)上頁）七、工地圍板（5幅輪回）廣告用詞：1.星河明居logo組合，加發(fā)展商/規(guī)劃設計/物管顧問/2.綠庭雅院氧生的地方唯少數(shù)人才能擁有（加背景）3.濱水陽光健康的領域尊崇身份基本象征（加背景）4.高瞻遠矚獨特的視界方可彰顯卓越品質（加背景）5.至尚禮遇無憂的生活世界以你我為中心（加背景）八、路燈掛旗（備選推廣媒介）廣告用詞：雙幅雙面：（正面）文化提升品質（加星河明居logo組合和）（背面）綠色優(yōu)化社區(qū)（加星河明居logo組合和）單幅雙面：（正面）新基?星河明居（加星河明居logo組合和）（背面）領秀桂畔海生活（加星河明居logo組合和）（若采用多組組合輪回，將另外專案建議廣告用詞）表一廣東省綠色住區(qū)（順德）論壇項目全程執(zhí)行費用項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價（元）折扣費用小計（元）論壇報紙炒做軟文論壇報紙廣告7.10節(jié)點前后發(fā)布(潤筆費)7.9<順德報>文字/照片1/2版順德報/南方都市報/廣州日報/佛山日報/南方日報/羊城晚報/順德時尚雜志四版彩色祝賀廣告7次以上1次6004250070%4，20029,750論壇電視新聞套餐(來人/攝制/剪輯/配音)120字通稿7.12新聞時段7.12經濟信息節(jié)目30‘’60‘’順德臺（涵蓋全順德)3次翡翠臺1次（大良）順德臺經濟信息節(jié)目（涵蓋全順德)1次套餐全套50005,000論壇實況剪輯短片(來人/攝制/剪輯/配音)240字通稿7.13~14指定時段(1小時內)60‘’順德臺（涵蓋全順德)1次翡翠臺1次（大良）容桂臺1次/天倫教臺1次/天2*12*12*127602760276075%75%75%4,1404,1404,140綠色論壇活動7.10執(zhí)行10:30~17:30全包(美聯(lián))包括現(xiàn)場布置、會務技術支持、物料制作、禮品、紀念品、禮儀和演藝、乙方人員交通和飲食、軟文撰稿等8200082,000論壇場地費論壇茶點費招待費7.12左右新基支付180008750600032750以上合計:165，920元“領秀桂畔海生活”—星光耀鳳城劉德華演唱會操盤步驟（時段：11月26日前后）具體安排：預熱期立項期時間：7月12日~9月9日內容：成立專項工作組；進行演唱會場地平面圖、座次、日期、票價等調研和經濟測算工作；同時領銜歌星、陣容、費用、日程及接待和附加事宜初步確定；若咨詢政府方面基本無障礙，則報批、簽約同一時段完成。時間：9月10日~11月25日內容：演出批文、陣容和日期等事項確定后，運用組合廣告造市；銷售門票。高潮期時間：11月26日內容：“領秀桂畔海生活”—星光耀鳳城劉德華演唱會暨星河明居盛大開盤儀式（具體操作需專案呈示）準備期其他推進事項（一）1.戶外路牌廣告制安、發(fā)布；7月10日前完成。2.工地圍板廣告制安、發(fā)布；7月10日前完成。4.公交車體廣告提案、設計、報批、制安、發(fā)布；7月20日前完成。5.外展場(初定三個)的地點確認、簽定；9月1日前完成，9月10日開張。6.外展場的包裝設計方案(裝修、門楣、背景、看板、易拉寶）；9月13日前完成。7.外展場視聽設備的確認、采購；9月9日前完成。8.外展場的辦公設施的確認、采購；9月9日前完成。9.看樓中巴的詢價、確認、簽約工作(3部)；9月1日前完成。10.看樓中巴的包裝設計方案、發(fā)布報批、制作事項；9月9日前完成。11.銷售人員準備、培訓；9月9日前全部完成。12.銷售文件準備。9月9日前全部完成各類說明書、表格印刷。13.銷售政策準備。9月1日前全部完成促銷活動、銷售政策。3.路掛旗廣告制安、發(fā)布；7月20日前完成。準備期其他推進事項（二）1.銷售模型的制作招投標；7月2日前完成發(fā)標；7月15日前回標；7月30日前定標。2.星河明居生活特刊設計和制作招投標；7月20日前完成發(fā)標；8月5日前回標；8月15日前定標。3.星河明居銷售實務樓書的設計、制作工作（與生活特刊同期發(fā)出）4.三維動畫展示片的創(chuàng)意、制作、合成（120‘’）招投標；7月20日前完成發(fā)標；8月5日前回標；8月15日前定標。5.實景攝制廣告短片的創(chuàng)意、制作、合成（15‘’、30‘’、60‘’）招投標；7月20日前完成發(fā)標；8月5日前回標；8月15日前定標。6.星河明居商業(yè)招商手冊創(chuàng)意、制作招投標；8月1日前完成發(fā)標；8月10日前回標；8月20日前定標。7.內購期認籌VIP設計及制作；8月10日前完成設計；8月30日前完成制作。8.手提袋設計及制作；8月10日前完成設計；8月20日前完成制作。招標事項須提供的主要資訊（一）1.區(qū)域定位:都市風情一河兩岸濱水美景運動/休閑/親水/陽光/綠色桂畔海腹心位置生活配套日臻完善稀缺地塊具升值潛力2.目標買家:老板層文教衛(wèi)及公務員中高層企管人員(含金融/保險精英)項目周邊街坊3.功能定位:總規(guī)模10萬平方米的高尚綠色商住小區(qū)4.建筑和園景風格定位:現(xiàn)代港式電梯小高層洋房后現(xiàn)代中西水體園景招標事項須提供的主要資訊（二）5.服務定位:港式物管服務+酒店式物管增值服務會所服務：順德唯一雙會所1.星河會:運動休閑會所(純商業(yè))2.左鄰右里會所:封閉式住戶會所7.星河明居項目廣告推廣總體定位語:領秀桂畔海生活領袖——既直接突出項目在桂畔海生活區(qū)的領導地位，更體現(xiàn)消費者的尊崇身份領秀——一場由星河明居引領的桂畔海高尚生活秀8.項目建筑光盤(銷售實務樓書制作還應提供面積表)9.項目環(huán)境光盤10.項目效果圖和光盤11.項目簡介及技術經濟指標12.招標文件6.新基房產開發(fā)理念:用心鑄造品質生活（注：該開發(fā)理念將具體應用于新基房產未來所有開發(fā)項目中，項目組合表現(xiàn)手段為項目logo+新基?項目名稱+用心鑄造品質生活）尊崇服務和全智能化管理配置滿足業(yè)主和客戶24小時無憂生活表二物料制作、發(fā)布等項目費用（不含演唱會）項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價（元）折扣小計（元）實景攝制廣告短片制作創(chuàng)意攝制及合成120‘’電視臺/售樓處1000120,000三維動畫展示片制作創(chuàng)意制作及合成180‘’外展場/售樓處1000180,000廣告+韓劇DVD制作3000張外展場/售樓處免費送5元/張15,000生活特刊設計及印刷費5000本外展場/售樓處15元/本75,000事務樓書印刷費3000本售樓處10元/本30,000海報10000張2元/張20,000招商手冊1000冊3元/冊3,000認籌VIP卡制作1000張5元/張5,000銷售文件、表格印刷費全部表格外展場/售樓處30,000銷售模型制安費1+11個外展場/售樓處100,000公交車體廣告6線共26臺7.1~10.1大良/容桂/倫教/均安1680元/臺?月80%約128,000戶外路牌制安3個共493平米7.1~10.1新窖路口/彩虹橋/商廈約10,000圍板制安費1條約250平米7.1~12.30工地桂畔路段圍板約5,000以上合計:725，000元表三廣告策劃服務費及其它制作發(fā)布等項目費用項目備注投放形式投放媒介小計（元）廣告公司（預支款）每月15,000元4.25~11.25美聯(lián)7個月（未付）105,000效果圖（鳥瞰、正面各1張）6,000元展版、電子版深圳禾璽公司（未付）6，000綠色住區(qū)（已付費）首付50,000元報評費省房協(xié)50,000已支付廣告公司服務費每月25,000元03.11~04.4.23盛世驕陽6個月150,000平面廣告、戶外路牌發(fā)布、參展費、其它費（已付費）見清單截止5月30日止已開支項目費用約288,320以上合計:599，320元表四前期準備期階段總體費用表項目合計（元）表一165,920表二725,000表三599,320以上合計:1,490,240元(以上不含演唱會和內部認購時段推廣費用)內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）目標：目標客戶積累（認籌800個及以上）；演唱會門票銷售。推廣思路:以戶外廣告/報紙廣告/影視廣告吸引目標買家至外展場認籌操盤步驟：媒介傳播外展場登記認籌/門票銷售應用廣告:1.戶外路牌廣告時間段:9.10~11.252.工地圍板廣告

時間段:

7.10~12.304.路掛旗廣告時間段:10.1~11.253.樓體條幅廣告時間段:9.10~11.258.公交大巴廣告時間段:10.1~11.256.報紙平面廣告時間段:11.23~11.257.影視廣告時間段1:9.8~9.10時間段2:11.20~11.255.看樓中巴廣告時間段:9.10~11.25(一)內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）應用工具:1.外展場及辦公用品時間段:9.10/04~1.8/052.展場內視聽（動畫/實景/歌碟）

時間段:9.10/04~1.8/053.樓書和海報1時間段:9.10/04~1.8/054.認籌VIP卡及銷售文件、表格時間段:9.10/04~11.255.演唱會海報2時間段:10.1/04~11.25(二)6.演唱會團購表格、門票時間段:10.1/04~11.257.看樓專車中巴時間段:9.10/04~1.8/058.工地排柵星河明居軟管霓虹燈字時間段:10.1/04~1.8/059.手提袋、促銷禮品時間段:10.1/04~1.8/05內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）(三)廣告基本用詞：1.工地圍板:按前期內容不變2.戶外路牌:領秀桂畔海生活其中：原logo部分換為“星光耀鳳城——劉德華開盤演唱會”火爆搶位星河明居VIP誠意認購進行中（加外展地點/logo組合和咨詢）3.工地條幅:（四條）（加售票地點和咨詢）A.星河明居VIP誠意認購進行中（加外展地點/logo組合和咨詢）B.“星光耀鳳城——劉德華開盤演唱會”火爆搶位（加售票地點和咨詢）C.新基?星河明居領秀桂畔海生活（加星河明居logo組合和）D.新基?星河明居順德唯一綠色實驗住區(qū)（加星河明居logo組合和）內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）(四)（續(xù)）廣告基本用詞：4.路掛旗廣告:A幅.（正面）新基?星河明居領秀桂畔海生活（背面）VIP誠意認購進行中（加外展地點/logo組合和咨詢）B幅.（正面）星光耀鳳城——劉德華開盤演唱會（背面）搶位!火爆進行中（加售票地點/logo組合和咨詢）5.公交大巴廣告用詞:車種一左側：A.（車身玻璃）新基?星河明居+領秀桂畔海生活（橫向）B.（車門）順德唯一綠色實驗住區(qū)+VIP誠意認購進行中（豎向）（加星河明居logo組合和）右側：領秀桂畔海生活——劉德華開盤演唱會火爆搶位（橫向）（加售票地點/logo組合和咨詢）內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）(五)（續(xù)）廣告基本用詞：7.自用中巴廣告用詞:6.公交大巴廣告用詞:車種二左側：A.（車身玻璃）新基房產+用心鑄造品質生活+新基?星河明居（橫向）B.（車門）順德唯一綠色實驗住區(qū)+VIP誠意認購進行中（豎向）（加星河明居logo組合和）右側：領秀桂畔海生活——劉德華開盤演唱會火爆搶位（橫向）（加售票地點/logo組合和咨詢）車頭:星河明居logo組合車尾:看樓專車(加)左側：新基?星河明居領秀桂畔海生活（加星河明居異型鳥瞰背景和）右側：星河明居VIP誠意認購進行中（加星河明居logo組合和）8.星河明居logo組合平面表現(xiàn)說明:項目圓形圖標+新基?星河明居+用心鑄造品質生活內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）(六)（續(xù)）廣告基本用詞：9.報紙平面廣告用詞:(順德報/南都報11月23~25日3天半版)新基?星河明居11月26日夜晚盛大開盤暨劉德華星光耀鳳城演唱會（加背景\logo組合\）10.電視廣告主要用詞:(順德/容桂/倫教三地30秒-120字配音-指定時段)9月10日~9月12日3天，3次/天新基?星河明居—領秀桂畔海生活！桂畔海--都市風情--濱水陽光，3公里碧水綠蔭！星河明居—運動/休閑—綠色/健康—養(yǎng)生的地方！星河明居—尊貴/優(yōu)雅—濱江一線的高檔社區(qū)，滿足你高尚品位/健康生活的追求！！星河明居—新基房產用心鑄造品質生活新基房產榮譽出品VIP誠意認購火爆進行中內部認籌暨演唱會廣告媒介及推廣語（時間段：9/10—11/25）(七)（續(xù)）廣告基本用詞：11.電視廣告主要用詞:(順德/容桂/倫教三地30秒-120字配音-指定時段)（11月20日~11月25日6天，6次/天，30‘’/次）11月26日星光耀鳳城——劉德華演唱會門票限量發(fā)售11月26日新基?星河明居夜晚盛大開盤星河明居—尊貴/優(yōu)雅—濱江一線的高檔社區(qū)，滿足你高尚品位/健康生活的追求！星河明居—新基房產用心鑄造品質生活！新基房產榮譽出品誠意認購銷售政策及說明（有效時間段：9月10日~11月25日）銷售媒介：VIP卡促銷政策：2000元變10000元好抵!(解釋權歸發(fā)展商所有)說明：1.凡在9月10日~11月25日期間辦理誠意認購登記的誠意客戶，可享受交人民幣2000元誠意金，在星河明居正式銷售時抵首期樓款人民幣10000元的特別優(yōu)惠。2.誠意客戶以編號VIP卡和2000元收據(jù)為憑據(jù)。在辦理落訂時不享受該項優(yōu)惠，必須在繳納首期樓款時才能抵扣樓款10000元，發(fā)展商辦理合同簽定手續(xù)的同時收回編號VIP卡和2000元收據(jù)，另行開具首期樓款收據(jù)。3.VIP卡行使購買權有效期為2004年11月26日起至2004年12月11日截止。逾期不再享受該項優(yōu)惠政策。4.誠意客戶未在有效期內行使該項優(yōu)惠權利或放棄該項優(yōu)惠權利的，發(fā)展商同意并統(tǒng)一在2004年12月20日辦理無息退還2000元誠意金全款手續(xù)，同時收回編號VIP卡和2000元收據(jù)。(一)5.該VIP卡僅在誠意認購期間行使新基?星河明居項目的居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)購買權時有效。其他任何狀況下無效。誠意認購銷售政策及說明（有效時間段：9月10日~11月25日）(二)(續(xù)前頁)技術支持：1.在此項優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，執(zhí)行總樓價先行虛增8000元，并按套內面積折算成每平米單價，然后再計算首期樓款，在扣完大定+VIP卡10000元面值后即為首期樓款應收的余額。之后按首期樓款總額開具收據(jù)、簽定合同、辦理按貸手續(xù)。2.誠意認購金收據(jù)、收款登記表、編號VIP卡。3.編號VIP卡回收袋、誠意認購金回收夾、退款登記表。4.星河明居生活特刊或宣傳海報、招商手冊，手提袋、小禮品。5.在收款的外展場擺放銷售模型。所有展場配視聽/背景/看板/易拉寶/接待處/洽談處。6.星河明居的項目簡介，以及關于設計單位、施工單位、物管顧問、開盤時間、銷售價格、入伙時間、交樓標準的應對標準解答文件。7.發(fā)展商根據(jù)預售實況需要決定是否延長VIP有效期。項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價(元)折扣費用小計(元)報紙廣告1123~25硬性廣告1/2版＜南都報＞3次4080085%104,040電視廣告（累計9天）9。8~9。1011。20~25順德臺容桂倫教30”30”30”順德臺套播指定位置、時段指定時段指定時段9*39*3*9*3*187576050075%130%130%50,62526,67617,550戶外廣告牌498平米燈光噴繪3個戶外3*12010,000路燈掛旗300組主要地段2月100/組月60,000條幅制安480平米排柵懸掛樓體2月209,600公交大巴廣告26部車車身玻璃公交大巴2月1680/車月90%78,624中巴租賃費5部看樓專車車身貼廣告4月6,000120,000演唱會及內部認購廣告推廣、物料、場地等執(zhí)行費用表五(一)演唱會及內部認購廣告推廣、物料、場地等執(zhí)行費用項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價(元)折扣費用小計(元)手提袋2萬個1.632,000外展場租賃費5個窗口/接待大良/容桂/倫教4月3,00060,000外展場裝修5套含辦公接待設施520,000100,000外展場包裝5套看板/背景易拉寶/門楣510,00050,000視聽設備5套515,00075,000促銷禮品25000件250,000星河明居燈管字4個3*3米30010,800續(xù)表五(二)表五+續(xù)表五:854,915元開盤銷售期操盤建議2004/11/26——2004/12/11目標：根據(jù)前期認籌態(tài)勢（600個以上），力爭解籌率30%以上推盤思路：彰顯項目鮮明利益點，以售樓處/模型/樣板房/現(xiàn)場園景為主要工具，包裝現(xiàn)場，營造熱銷氣氛，每天一個促銷活動，實現(xiàn)開門紅操盤步驟：名流生活法則推廣置業(yè)專案售樓處落定具體安排：應用廣告:1.三塊戶外路牌廣告時間段:11.26~1.26/052.路掛旗廣告時間段:11.26~1.26/053.公交大巴廣告時間段:11.26~1.26/054.報紙廣告4*3次時間段:11.26~11.285.影視廣告3天30‘’每天6次時間段:11.27~11.296.樓體條幅廣告時間段:11.27~1.26/057.自用中巴車體廣告時間段:11.26~1.26/05應用工具:（續(xù)上頁）具體安排：1.外展場及辦公用品（前期已計劃至04.12.30)2.展場/售樓處內視聽（動畫/實景）時間段:11.25~3.看樓專車中巴（前期已計劃至04.12.30)4.實務樓書/看板/易拉寶時間段:11.25~5.認籌VIP卡及銷售表格、銷控表時間段:11.26~12.116.認購協(xié)議書、購銷合同時間段:11.26~應用活動:1.夜間開盤演唱會時間段:11.26晚8:18~2.現(xiàn)場連續(xù)7天促銷活動時間段:11.27~12.23.星河明居商業(yè)及會所招商（手冊）時間段:11.25~12.30（注：促銷活動另案呈示）開盤期廣告基本用詞1.圍板:(按前期不變)2.路掛旗:（A.計劃在大良、容桂、倫教三地主要車流、人流集中路段燈桿實施）（B.計劃在桂畔海3公里攔河燈桿、以及北區(qū)各街巷人流集中路段燈桿實施）第一組A幅.（正面）新基?星河明居（背面）開盤熱銷進行中----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）第一組B幅.（正面）用心鑄造品質生活（背面）熱銷搶位進行中----前行****米（加售票地點/logo組合和咨詢）第二組A幅.（正面）領秀桂畔海生活（背面）濱水一線高尚社區(qū)！----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）第二組B幅.（正面）順德唯一綠色實驗小區(qū)（背面）健康生態(tài)環(huán)保社區(qū)----前行****米（加售票地點/logo組合和咨詢）（一）開盤期廣告基本用詞（二）第三組A幅.（正面）文化提升品質（背面）綠色優(yōu)化社區(qū)----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）第三組B幅.（正面）港式酒店式物管服務（背面）24小時生活無憂----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）第四組A幅.（正面）圍合庭院生活（背面）尊崇健康領地----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）第四組B幅.（正面）綠色社區(qū)（背面）卓越品質----前行****米（加售樓處地址/logo組合和咨詢）3.條幅內容:優(yōu)先認購供不應求熱銷！首日推盤80套售罄，次日加推60套售罄!熱銷中!4.公交大巴廣告用詞:開盤期廣告基本用詞（三）A.新基?星河明居領秀桂畔海生活B.順德唯一綠色實驗住區(qū)火爆認購（加星河明居logo組合和）6.自用中巴廣告用詞:車頭:星河明居logo組合車尾:看樓專車(加)左側：新基?星河明居順德唯一綠色住區(qū)（加星河明居異型鳥瞰背景和）右側：星河明居火爆認購進行中（加星河明居logo組合和）5.報紙廣告:1.新基?星河明居盛大開盤（背景/具體賣點/熱線）(南都/廣州/佛山/羊城)2.負離子?正生活領秀居住新概念星河明居開盤熱銷3.首日推盤80套供不應求，次日加推60套熱銷，熱銷！（加背景\具體賣點\熱線）開盤期廣告基本用詞（四）7.電視廣告主要用詞:(大良/容桂/倫教三地-翡翠臺-30秒-120字配音-6天-每天3次)新基?星河明居-----領秀桂畔海生活！-----名流的生活！！桂畔海----都市風情----濱水陽光，-----30萬平方米碧水綠蔭！星河明居------順德唯一綠色住區(qū)------綠色、健康------運動、休閑------名流養(yǎng)生的地方！星河明居------尊貴、優(yōu)雅------濱江一線的高檔社區(qū)，------滿足名流高尚品位、健康生活的追求！！星河明居------新基房產用心鑄造------現(xiàn)在熱銷進行中開盤期銷售政策及說明銷售媒介：認購協(xié)議書（定金10000元），購銷合同促銷政策：兌現(xiàn)“2000元變10000元”即場落定額外98折推盤單位優(yōu)先選房技術支持：1.編號VIP卡回收袋/誠意認購金收據(jù)回收夾齊備。2.認購協(xié)議書/購銷合同齊備。3.開盤期推盤價目表/置業(yè)計劃表/收費項目表/分戶單位平面圖齊備。4.收款流程/銀行/保險/法律/首期樓款收據(jù)/刷卡機/點鈔機齊備。5.銷售“三證”齊備。6.售樓處/模型/樣板房/環(huán)境(裝修/綠化/飾品配置)齊備。7.交樓入伙日期/交樓標準文件齊備。8.物管單位（顧問）及服務項目、收費標準資料齊備。9.銷售流程及置業(yè)顧問齊備。10.銷控表齊備。(一)11.生活特刊/實務樓書/戶型單張/海報/易拉寶齊備。開盤期銷售政策及說明(二)(續(xù)上頁)12.裝飾材料樣板及設計師/家私/智能化/整體廚房/整體浴室/3+1趟式折疊門演示模塊齊備。13.現(xiàn)場氣氛營造齊備。14.現(xiàn)場交通秩序維持/保安/保潔齊備。15.現(xiàn)場辦公設施/設備齊備。16.現(xiàn)場接待處/洽談處/簽約處/銷控室齊備。17.現(xiàn)場視聽設施/設備齊備。18.茶點/服務人員齊備。19.應急措施齊備。20.首批推盤單位及看樓通道準備齊備。21.“創(chuàng)世紀篇”促銷活動執(zhí)行方案/執(zhí)行架構齊備。22.“創(chuàng)世紀篇”軟文執(zhí)行方案及文稿齊備。23.招商活動執(zhí)行流程/招商手冊/工作人員齊備。24.開盤期作息時間(早9晚9)/排班表/人員齊備。表六開盤期執(zhí)行項目費用項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價(元)折扣費用小計(元)報紙軟文廣告增值服務12次6,000報紙廣告硬性廣告1/2版＜廣州報＞＜南都報＞<佛山報>3次3次3次39380408007000085%85%60%100,419104,040126000電視廣告（連續(xù)3天）順德臺容桂倫教30”30”30”順德臺套播指定位置指定時段指定時段指定時段3*63*63*6187576050075%130%130%25,31317,78411,700路燈掛旗廣告11.26~126/05清暉文秀新基環(huán)市北桂畔等五條線300組+1000組100+50元/組?月約110,000公交大巴廣告11.26~1.26/05約150,000條幅制安600平米樓體排柵2個月106,000促銷執(zhí)行活動連續(xù)7天140,000以上合計：797，256元準現(xiàn)樓銷售期操盤步驟建議12/11——6/8/05目標：鞏固、延續(xù)熱銷度，爭取在2005/6/8前突破450套銷量推廣思路：在圣誕節(jié)/元旦節(jié)/春節(jié)/38婦女節(jié)/51勞動節(jié)/61兒童節(jié)前后，提出新的推盤單位售價表，新的促銷政策；提供實物/現(xiàn)金促銷禮品，開展人脈直銷操盤步驟：名流健康體系客戶服務售樓處力促成交具體安排：應用廣告:1.影視廣告累計6*3*3*3=54次30‘’2.樓體條幅廣告累計6*2*300=3600平方米應用工具:2.外展場/售樓處易拉寶更換累計6*5*3=90個

3.人脈直銷網絡應用活動:1.老業(yè)主圣誕抽獎活動2.圣誕節(jié)購房送大禮活動3.迎新春購房送大禮活動4.老帶新送一年物管費5.春茗謝客宴6.名媛會活動

7.5.1環(huán)城長跑活動

8.6.1小業(yè)主運動會活動

9.業(yè)主嘉年華活動

準現(xiàn)樓銷售期廣告基本用詞1.樓體條幅/易拉寶/

POP旗/指示牌/等廣告?zhèn)溥x用詞:A.圣誕有禮星河明居有禮B.迎新春星河明居送大禮2.8萬起入住精裝大洋房C.順德唯一雙會所名流生活有保障D.左鄰右里親情社區(qū)E.****閣售罄，****閣售罄F.熱烈慶祝******強勢入駐星河明居（商家入駐炒做）G.與******一起創(chuàng)造財富（商家入駐炒做）H.桂畔海鋪王富足三代人（商家入駐炒做）I.買精裝洋房送百萬家電（一）J.首期2.8萬入住三房首期3.8萬入住四房K.城市人的田園花園洋房大戶人家名流生活L.買一成送一成，三房2.8萬,超輕松首付M.買一成送一成，四房3.8萬,超輕松首付準現(xiàn)樓銷售期廣告基本用詞（二）2.電視廣告主要備選用詞:(大良/容桂/倫教三地30‘’累計54次)(續(xù)上頁)新基?星河明居-----領秀桂畔海生活桂畔海----都市風情------濱水陽光，-----30萬平方米碧水綠蔭！星河明居------順德唯一綠色住區(qū)------綠色、健康------運動、休閑------名流養(yǎng)生的地方！星河明居------尊貴、優(yōu)雅------濱江一線的高檔社區(qū)，------城市人的田園花園洋房------滿足名流高尚品位、健康生活的追求??！星河明居------用心鑄造品質生活------圣誕/(元旦/春節(jié)/節(jié)日)購房送大禮!

------現(xiàn)在熱銷進行中準現(xiàn)樓銷售期銷售政策及說明銷售媒介：認購協(xié)議書（定金10000元），購銷合同促銷政策：買一成送一成，三房2.8萬,超輕松首付，入住星河明居即場落定額外98折買一成送一成，四房3.8萬,超輕松首付，入住星河明居

即場落定額外98折買精裝洋房送百萬家電說明：1.凡在04/12/12~05/6/8期間辦理認購的買家，可享受三房首期僅付2.8萬的優(yōu)惠政策,且即場落定樓款總價再額外98折。2.凡在04/12/12~05/6/8期間辦理認購的買家，可享受四房首期僅付3.8萬的優(yōu)惠政策,且即場落定樓款總價再額外98折。3.凡在04/12/12~05/6/8期間辦理認購的買家，送價值3.8萬元家電。4.第1/第2項不與第3項同時推出。技術支持：1.以上優(yōu)惠必須與按揭銀行達成共識，因為實際上有九成以上的樓款進入了買家的按揭總款，加大了銀行的還貸風險。2.送家電優(yōu)惠必須與商家達成共識，且執(zhí)行總樓價先行上調3.8萬元。(一)3.在優(yōu)惠說明的第1/第2項優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，執(zhí)行單方樓價在原有單價基礎上先行虛增10%，然后再以虛增后單方樓價計算樓價總款，發(fā)展商送一成后的樓價總款以三房2.8萬（或四房3.8萬）為首期樓款，則9成樓款減去三房2.8萬（或四房3.8萬）后的余款作為買家的按揭款。即場落定的買家在總樓價98折的基礎上，發(fā)展商送一成后的樓價總款以三房2.8萬（或四房3.8萬）為首期樓款，則9成樓款減去三房2.8萬（或四房3.8萬）后的余款作為買家的按揭款。準現(xiàn)樓銷售期銷售政策及說明(二)(續(xù)上頁)技術支持：表七準現(xiàn)樓銷售期執(zhí)行項目費用項目備注投放形式投放媒介投放次數(shù)投放單價(元)折扣費用小計(元)報紙軟文20次10,000電視廣告（54次）順德臺容桂倫教30”30”30”順德臺套播指定位置指定時段指定時段指定時段54次100054，000廣告服務費5個月15，00075，000條幅制安3600平米樓體排柵1036,000POP掛旗200張51000易拉寶90個20018,000促銷活動300,000茶點/小禮品50,000以上合計:544，000元尾盤操盤步驟建議2005/6/9——一、尾盤產生的5大原因:1.正常銷售剩余的尾房，主要為