山東東營中建綠洲國際花園二期產(chǎn)品建議報(bào)告課件

山東東營中建綠洲國際花園二期產(chǎn)品建議報(bào)告課件1前言部分：我們必須通過一流的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能有效的規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)與后期銷售可能出現(xiàn)的難點(diǎn)只有一流的產(chǎn)品才是解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的最佳的途徑那么到底什么樣的產(chǎn)品才是一流產(chǎn)品？我們認(rèn)為所謂一流產(chǎn)品，具有很強(qiáng)的針對性即針對某一個(gè)地區(qū)來說處在相對領(lǐng)先水平，市場認(rèn)可度高的產(chǎn)品即便是國內(nèi)一流的領(lǐng)先產(chǎn)品或理念如果超出了當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)知度，得不到市場的認(rèn)可則顯然是不可取的，也是被市場排斥的所以我們在這里強(qiáng)調(diào)的是不能盲目的追求產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念的最先進(jìn)我們需要的是結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況規(guī)劃和建設(shè)符合當(dāng)?shù)卣J(rèn)知水平之內(nèi)的較領(lǐng)先產(chǎn)品最終強(qiáng)調(diào)的是要把握一個(gè)合適尺度前言部分：我們必須通過一流的規(guī)劃和設(shè)計(jì)2

在保持合理利潤的情況下，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；快速回籠資金；致力于中建國際置業(yè)的品牌提升；在東營市生態(tài)居住中心建立一個(gè)高性價(jià)比樓盤、生態(tài)景觀社區(qū)，并以此提升城市的居住水準(zhǔn)、提供最適宜人居環(huán)境。

我們的目標(biāo)：針對我們項(xiàng)目地塊的獨(dú)有特性，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況，我們對項(xiàng)目地塊的規(guī)劃與開發(fā)設(shè)計(jì)等問題，提出了部分建議與想法，希望能對項(xiàng)目前期規(guī)劃提供幫助，并最終為東營中建國際置業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和品牌效益。我們的目標(biāo)：針對我們項(xiàng)目地塊的獨(dú)有特性，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?第一部分市場分析（一）西城勝利油田管理局和東營區(qū)政府駐地，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，以濟(jì)南路為中心聚集了銀座購物廣場等大型購物商場及無數(shù)小商品市場和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求，是一個(gè)成熟的區(qū)域，一個(gè)聚人氣的“易居城市”。一、東營市城市空間發(fā)展?fàn)顩r（三）新區(qū)據(jù)東營市城市總體規(guī)劃（2004-2020）“東城向西發(fā)展，西城向東發(fā)展，東西城相對集中，整體融匯發(fā)展”的城市發(fā)展方向。規(guī)劃基本設(shè)想是在東營市中心城對接地區(qū)形成以東營市新區(qū)政府為中心的東營市次行政中心。新區(qū)擬規(guī)劃布局辦公區(qū)、廣場綠化區(qū)、生活居住區(qū)、科技文化區(qū)、周邊商貿(mào)區(qū)等5大功能區(qū)，堅(jiān)持一次性高起點(diǎn)規(guī)劃，分期高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，力爭用3～5年時(shí)間將新區(qū)建設(shè)成為規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、交通便利的現(xiàn)代化辦公居住區(qū)。西部中心城區(qū)人口集聚區(qū)，交通便利、配套完善，但空間已經(jīng)飽和，向外擴(kuò)張是必然趨勢。東部是東營發(fā)展的主要方向，環(huán)境好，配套也逐步完善．土地供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型豐富．本區(qū)域?yàn)檫B結(jié)東西城的樞紐,城市發(fā)展重點(diǎn),環(huán)境好、前景好,土地供應(yīng)量大,但商品房供應(yīng)遠(yuǎn)不如兩城．（二）東城東營市委和東營市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善。第一部分市場分析（一）西城一、東營市城市空間發(fā)展?fàn)顩r（4二、東營市房地產(chǎn)市場分析（一）供應(yīng)狀況分析1、土地儲備總量豐富東營市中心城市規(guī)劃區(qū)范圍為西至史口鎮(zhèn)郝家鄉(xiāng)行政區(qū)界，東至萊州路，北至東營區(qū)行政區(qū)北界，南至南二路南2公里，面積523.5平方公里?，F(xiàn)在東營市城市規(guī)模已達(dá)到中心城市用地58平方公里，東城20平方公里，西城38平方公里。東城與西城相隔20公里左右，兩城區(qū)之間的黃河路和青島路上，建筑物仍然稀疏。根據(jù)東營市城市總體規(guī)劃，計(jì)劃到2010年，基本上形成東西城對接地區(qū)的雛形。為了加快東西兩城的對接速度，東營市政府把區(qū)委區(qū)政府建設(shè)在了黃河路的中段，也就是說，兩城之間，圍繞著區(qū)委區(qū)政府有大量的土地可供開發(fā)利用。但這只是一方面，另一方面，現(xiàn)在已進(jìn)駐東營市場的開發(fā)商有大量的土地儲備。2、東營市2008-2009年住房建設(shè)計(jì)劃根據(jù)東營市中心城區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房建筑面積約1260.1萬㎡，其中建設(shè)政策性住房建筑面積約570.12萬㎡（包括經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約563萬㎡，廉租住房建筑面積約7.12萬㎡）。根據(jù)城市的發(fā)展預(yù)測確定城市住房建設(shè)年度計(jì)劃見下表：建設(shè)住房總建筑面積其中，政策性住房建筑面積（含油田限價(jià)房）2008年300.4萬㎡95.72萬㎡2009年319.7萬㎡164.4萬㎡2010年200萬㎡100萬㎡2011年210萬㎡100萬㎡2012年230萬㎡110萬㎡二、東營市房地產(chǎn)市場分析2、東營市2008-2009年住房建5從市場供給來看，雖然東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)市場飽和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為明顯。就目前市場形勢而言，隨著數(shù)量的增加，競爭會更加激烈。區(qū)域項(xiàng)目總建面積備注開發(fā)區(qū)偉浩·春天花園3.7萬㎡全部復(fù)式結(jié)構(gòu)，單戶面積180-300㎡。陽光100城市麗園50萬㎡單戶面積116-366㎡，洋房和別墅大海鑫天地10.2萬㎡單戶面積100-300㎡，小高層水岸天華6萬㎡10-11層小高層，單戶面積60-200㎡瑞璟國際公館7萬㎡，小高層，單戶面積60-200㎡英威花園3.6萬㎡小高層，單戶面積158-300㎡水岸名都5.4萬/㎡小高層，單戶面積130-180㎡，復(fù)式220-350㎡德達(dá)金色家園5.5萬㎡小高層，單戶面積75-110㎡府北勝宏尚郡16.6萬㎡花園洋房110-160㎡，疊拼別墅230-240㎡奧林匹克花園100萬㎡花園洋房、疊拼、多層、小高層涌金門20萬㎡高層，小高層，聯(lián)排別墅。水城國際24萬㎡疊拼別墅，小高層，高層國際新城美居三12萬㎡多層眾成新居華府9.5萬㎡單戶面積78-124㎡，多層、小高層書香苑一期3萬㎡80-130㎡的多層，45-60㎡的青年公寓金辰永興花園7.7萬㎡多層、小高層耿井華都橄欖城18萬㎡小高層，單戶面積80-150㎡綠洲國際花園12萬㎡多層90-140㎡，花園洋房140-170㎡陽光水韻8.3萬㎡雙拼別墅，單戶面積400㎡望海御園3萬㎡別墅，單戶面積315-590㎡錦繡龍軒54萬㎡多層，單戶面積90-120㎡盛世龍城約40萬㎡花園洋房，小高層，高層，單戶面積90-170㎡領(lǐng)秀天成12萬㎡17層小高層，單戶面積80-220㎡眾成·格林楓景18萬㎡多層，單戶面積110-175㎡；別墅240-270㎡海信·天鵝湖8.6㎡院景HOUSE、多層。戶型區(qū)間88-245㎡，主力戶型135㎡勝南歐諾·尚城3.5萬㎡高層，單戶面積80-130㎡偉浩·沁園春花園3.4萬㎡18加1層高層盛運(yùn)家園10萬㎡別墅、洋房東澤百合廣場1.6萬㎡19層高層，單戶面積125-128㎡仁恒名邸4.4萬㎡16-17層高層，單戶面積95-140㎡海通時(shí)代康橋21.6萬㎡多層、小高層、疊院，單戶面積90-190㎡勝華海韻陽光名苑10萬㎡多層、花園洋房、高層，單戶面積90-180㎡香格里拉7.3萬㎡多層、小高層，單戶面積70-160㎡天籟華都21萬㎡小高層（90-120㎡），多層（124-147㎡）3、東營市房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)情況分析08年東城總供應(yīng)量約136萬m2，西城為153萬m2；根據(jù)市場消化速度，預(yù)計(jì)09年東、西城年消化量分別為75萬m2和68萬m2通過對比發(fā)現(xiàn)，08年東營市場的房地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重，東城滯納量約為61萬m2，西城約85萬m2。從市場供給來看，雖然東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市6東營各區(qū)多層消化速度統(tǒng)計(jì)圖204730333901020304050經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)府北區(qū)勝華片區(qū)勝南片區(qū)耿井片區(qū)消化速度(套/月）整體上，多層消化速度最快。根據(jù)市調(diào)資料，市場對多層的認(rèn)可率依然最高，比例為61.79%多，小高層認(rèn)可率為26.43%，這種認(rèn)可也直接反映在銷售上。

受政策導(dǎo)向指引，東營房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化發(fā)展，普通多層逐步減少，提升型花園洋房及小高層逐步走進(jìn)消費(fèi)中心領(lǐng)域。

多層、小高層產(chǎn)品仍是主流，花園洋房、高層等亮相趨頻。

隨著市場的迅速發(fā)展，東營房地產(chǎn)市場逐漸從單一的多層住宅發(fā)展為小高層、復(fù)式樓、別墅、洋房等多元化房地產(chǎn)市場，基本滿足了社會各階層對于住房的需求。在0８年，東營市房地產(chǎn)市場供應(yīng)中，多層產(chǎn)品仍是主流，比例將達(dá)到50%左右，小高層投放量集中并呈升高趨勢，比例約為3０%，花園洋房比例約８%，別墅比例約為1２%。東營各區(qū)多層消化速度統(tǒng)計(jì)圖204730333901020307花園洋房、聯(lián)排別墅作為城市中的中高端產(chǎn)品，是提高生活質(zhì)量的優(yōu)選產(chǎn)品，尤其得到中產(chǎn)階層的高度認(rèn)同。如勝宏尚郡、格林楓景、盛運(yùn)家園等主打景觀別墅、花園洋房，這些樓盤區(qū)內(nèi)景觀非常的豐富，社區(qū)配套完善，附加值增加，大大提升了樓盤的性價(jià)比，雖然這類樓房價(jià)格一般在4000元/㎡以上，但還是受到廣受高端客戶歡迎。從發(fā)展來看其受歡迎的程度會持續(xù)增長，尤其是在東營，土地成本占整個(gè)房屋建設(shè)成本小于25%時(shí)，花園洋房的綜合競爭力較強(qiáng)。目前東營市在售的鳳凰國際城、萬達(dá)高爾夫、格林楓景、海信盈城，陽光100大都選擇了這種產(chǎn)品類型，均價(jià)在2600元—4000元/㎡左右，仍取得了不錯(cuò)的銷售成績，說明東營市消費(fèi)者對以花園洋房為代表的中低密度產(chǎn)品形態(tài)是非常認(rèn)同的。近2-3年內(nèi)，花園洋房產(chǎn)品的整體供應(yīng)量仍會增加，價(jià)格會得到同相應(yīng)較大幅度的提升，同質(zhì)化競爭程度會不斷提高?；▓@洋房、聯(lián)排別墅從發(fā)展來看其受歡迎的程度會持續(xù)增長，尤其是在東營，土8（二）東營市房地產(chǎn)住宅市場價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品類型開發(fā)區(qū)板塊陽光100城市麗園均價(jià)4100洋房和別墅大海鑫天地售價(jià)3700-5000小高層水岸天華均價(jià)3200小高層瑞璟國際公館、售價(jià)3000-3500小高層水岸名都、售價(jià)2728-3448小高層府北板快錦程佳園疊拼3300；聯(lián)排3700-3900疊拼、聯(lián)排科達(dá)遠(yuǎn)鑒·頤家售價(jià)2700-3800多層香榭麗墅售價(jià)3498-5000四戶聯(lián)排、雙拼別墅雅仕方舟麗墅售價(jià)3980-4980別墅國際新城美居三期售價(jià)3000-3200多層金辰永興花園售價(jià)3300-3800多層、小高層耿井板塊陽光水韻售價(jià)5000元雙拼別墅望海御園售價(jià)4795-5280別墅錦繡龍軒售價(jià)2500-2800多層領(lǐng)秀天成均價(jià)360017層小高層眾成·格林楓景均價(jià)3500（別墅150-180萬/套）多層、疊拼、聯(lián)排天鵝湖售價(jià)3600-3800多層、院景house勝南板塊盛運(yùn)家園均價(jià)4900別墅東澤百合廣場售價(jià)2988-400019層高層仁恒名邸售價(jià)3300-430016-17層高層海通時(shí)代康橋均價(jià)2800多層、小高層瑞都花園售價(jià)2000-2480多層勝華板塊海韻陽光名苑多層2700-2800，花園洋房3500多層、花園洋房、高層香格里拉均價(jià)2850多層、小高層天籟華都均價(jià)3000小高層、多層萬家新城售價(jià)2500-2900多層、小高層西城樓盤平均單價(jià)在3200元/㎡～3800元/㎡之間，多層與小高層的價(jià)格無明顯差別，多層二、三層價(jià)格最高，閣樓單獨(dú)出售，小高層一層最低，樓層越高單價(jià)越高；東城多層住宅的平均價(jià)格在2800元/㎡～3４00元/㎡之間，各個(gè)樓層價(jià)格不同，二、三層最高，其次是四層、一層、五層，閣樓單獨(dú)出售價(jià)格最低。小高層平均價(jià)格在3000元/㎡～3500元/㎡之間，一般樓層越高價(jià)格越高。西城樓盤平均單價(jià)3200元/㎡～3800元/㎡，多層與小高的價(jià)格無明顯差別；東城多層的平均價(jià)格在2800元/㎡～3200元/㎡之間，小高的平均價(jià)格3000元/㎡～3500元/㎡。（二）東營市房地產(chǎn)住宅市場價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品9東營市居民住房條件普遍較好，急于買房者占少數(shù)，經(jīng)過06年、07年兩年的瘋狂選購，08年之后房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，多數(shù)購房者選房的時(shí)候相對來說不再像前兩年那樣盲目，客戶逐漸變的更加務(wù)實(shí)理智。購房者的消費(fèi)選擇體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是離工作單位近；二是周邊有學(xué)校，有超市，交通方便。所以現(xiàn)在西城靠近油田小區(qū)的房子都比較好賣。東營的消費(fèi)群體大致分為兩類：高端消費(fèi)客戶和普通消費(fèi)客戶。

高端消費(fèi)客戶大部分是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板，他們收入高、消費(fèi)理念超前，居住條件要求高，主要是享受生活，這一群體大部分選擇別墅和洋房；普通消費(fèi)群體一般由企業(yè)員工、個(gè)體戶組成，這一群體占東營消費(fèi)群體的80%，這一群體對生活沒有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，這一群體一般都是選擇多層，少數(shù)人選擇高層住宅，在戶型選擇上也是以二居室和三居室的住宅為主，其最大原因就是面積小，總價(jià)款低。1、客戶分析（三）住宅市場客戶分析2、客戶構(gòu)成分析（1）西城油田職工：西城是勝利油田基地，大部分油田職工小區(qū)都分布在西城，在西城買房是油田職工的首選。在西城工作的企事業(yè)單位職工。在西城工作的外來做生意、打工人員。（2）東城:油田職工：東營有油田職工49.6萬人口，油田職工住房有13.9萬戶，其中70％為90㎡以下住宅。油田職工是購房的主力軍，但是油田職工對東城稍有排斥心理，屬于買不到西城的房子才買東城的類型。企事業(yè)職工：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。外來人口：有外來做生意的私營業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人員組成。所轄區(qū)縣及附近村民。東營市居民住房條件普遍較好，急于買房者占少數(shù)，經(jīng)過06年10以改善居住環(huán)境為目的油田管理層、私營業(yè)主為主多層和小高層以油田、機(jī)械廠職工為主，高層以項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位管理層和私營業(yè)主為主，年齡結(jié)構(gòu)較輕項(xiàng)目周邊油田單位職工為主，高層以油田管理層、項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位管理層和私營業(yè)主為主，年齡結(jié)構(gòu)較輕小戶型以年輕工薪族為主，首次置業(yè)占一定比例；大戶型以機(jī)關(guān)管理層、私企老板及企事業(yè)單位人為主，多次置業(yè)比重較高，投資客占一定比重。以公務(wù)員、政府單位工作人員為主耿井片區(qū)勝南片區(qū)勝華片區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)府北區(qū)3、各大片區(qū)客戶構(gòu)成分析根據(jù)項(xiàng)目所處位置及交通條件，勝華東南、耿井大部、府北西（北一路沿線）三大片區(qū)為項(xiàng)目大部分客源吸納區(qū)。以改善居住環(huán)境為目的油田管理層、私營業(yè)主為主多層和小高層以油11充足的停車位一個(gè)車位的需求占多數(shù)除個(gè)別高檔樓盤的車位達(dá)到1:1，其他樓盤的車位較少車位提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理希望得到綜合的、人性化的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理（對小區(qū)安全、秩序維護(hù)、公共設(shè)施管理和業(yè)主報(bào)修服務(wù)、小區(qū)環(huán)境維護(hù)不滿意）僅限于綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)管理及保安或傳達(dá)等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)植被+水景市場傾向于植被，其次是水景以小區(qū)綠化為主園林景觀社區(qū)超市、診所小型超市/便利店位居第一選擇，其次是室外小型健身設(shè)施，診所和中心廣場主要為會所、健身設(shè)施、廣場為主社區(qū)配套91—110㎡91-110平方米占比最高，其次為111-130平方米，71-90平方米和131-150平方米占比分相對較少戶型面積供應(yīng)方面主要是集中在100-150㎡之間。戶型面積三室為主三室兩廳一衛(wèi)的選擇比例最高，三室一廳一衛(wèi)選擇率為次，三室兩廳兩衛(wèi)選擇率較低兩室戶型、三室戶型為主戶型結(jié)構(gòu)——對多層的認(rèn)可率最高，比例為61.79%多，小高層認(rèn)可率為26.43%，高層市場認(rèn)可率較低。市場以多層為主，花園洋房、小高層、高層和多層并存，小高層的供應(yīng)量將逐漸增加，高層的供應(yīng)量主要在西城建筑形態(tài)存在空間消費(fèi)群體需求市場總體供應(yīng)東營住宅市場存在一定空白點(diǎn)，購房消費(fèi)理念存在極大的引導(dǎo)空間

（四）市場供需對比分析充足的停車位一個(gè)車位的需求占多數(shù)除個(gè)別高檔樓盤的車位達(dá)到1:12區(qū)域化是房地產(chǎn)市場的固有特征。由于城市中心已趨飽和，城市擴(kuò)容進(jìn)程加快，城市整體規(guī)劃的逐步落實(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，伴隨一些新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，東營的房地產(chǎn)市場區(qū)域化發(fā)展趨勢必然進(jìn)一步的明朗化，不同區(qū)域的不同特征也必將得到更鮮明的強(qiáng)化。如已經(jīng)開始發(fā)展的勝華板塊會進(jìn)一步的發(fā)展壯大；勝華板塊、勝南板塊、耿井板塊和府北板塊等會進(jìn)一步的發(fā)展成熟，其配套設(shè)施將會更加完善，人氣會與日俱增；位于東營城南、以海通時(shí)代康橋?yàn)榇淼某悄闲掳鍓K也已經(jīng)開始形成。（一）區(qū)域界定根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模及所處耿井地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，這里所說的“區(qū)域”是指“以耿井地區(qū)為中心，西至西四路沿線南段，東至廬山路，北至北二路沿線，南至南一路的區(qū)域范圍”（基本覆蓋了西城的主要城市區(qū)域），也只有綜合了這一“區(qū)域”的項(xiàng)目情況，才能更全面、客觀的展示本項(xiàng)目未來需要應(yīng)對的市場狀況與競爭形勢。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域化是房地產(chǎn)市場的固有特征。由于城市中心已趨飽和，城市13（二）區(qū)域內(nèi)代表性在售樓盤項(xiàng)目總建面容積率綠化率產(chǎn)品類型價(jià)格單戶面積華都橄欖城18萬㎡1.643%小高層，高層80-150㎡陽光水韻8.3萬㎡0.463%雙拼別墅售價(jià)5000元400㎡錦繡龍軒5.4萬㎡多層售價(jià)2500-280090-120㎡盛世龍城約40萬１.８42%洋房，小高層，高層售價(jià)326390-170㎡領(lǐng)秀天成12萬㎡3≧40%17層小高層均價(jià)360080-220㎡眾成·格林楓景18萬㎡≦0.835%多層、疊拼、聯(lián)排均價(jià)3500（別墅150-180萬/套）多層110-175㎡別墅240-270㎡海信天鵝湖12萬㎡o.658.3%多層,院景HOUSE售價(jià)3600-3800元/㎡

88-245㎡華安榮寓4.2238%小高層起價(jià)3200110-165歐諾·尚城3.5萬㎡35%高層均價(jià)490080-130㎡盛運(yùn)家園10萬㎡0.2230%別墅、洋房均價(jià)4900東澤百合廣1.6萬㎡20%19層高層售價(jià)2988-4000125-128㎡仁恒名邸3.5萬㎡2.240%高層售價(jià)3300-430095-140㎡華納花園3.6萬㎡4.138.7522+1層高層78-200㎡時(shí)代康橋21.6萬㎡138%多層、小高層、疊院均價(jià)310090-190㎡海韻陽光名苑10萬㎡1.336.9%多層、花園洋房、高層多層2700-2800，花園洋房350090-180㎡香格里拉7.3萬㎡1.1236.8%多層、小高層均價(jià)285070-160㎡天籟華都21萬㎡0.8846%小高層，多層均價(jià)300090--147㎡（二）區(qū)域內(nèi)代表性在售樓盤項(xiàng)目總建面容積率綠化率產(chǎn)14銷售面積：

18萬㎡建筑樓層：

多層、疊拼、聯(lián)排、商鋪容積率：0.8綠化率：35%

戶型面積：多層110㎡-175㎡；疊拼210㎡-280㎡；聯(lián)排240㎡-300㎡

平均單價(jià)：

多層3500元/㎡（單價(jià)：3100元/㎡-4150元/㎡）

規(guī)劃戶數(shù)：

1012戶

配套設(shè)施：幼兒園、商鋪、網(wǎng)球場、會所車位配比：1:1車位價(jià)格：地下9萬物業(yè)管理：東營眾成物業(yè)管理有限公司入住時(shí)間：08年12月客戶構(gòu)成：以油田單位管理層，個(gè)體經(jīng)營戶為主，年齡集中在40歲以上，多為二、三次置業(yè)眾成·格林楓景

低容積率：多層、別墅院落式圍合布局，宅院感入口設(shè)計(jì)1:1的車戶比，半地下景觀車庫坡地景觀設(shè)計(jì)，充分利用場地的層次感聚苯乙烯板外墻保溫達(dá)標(biāo)國家65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)全明戶型設(shè)計(jì)，布局合理產(chǎn)品策略：代表項(xiàng)目分析之銷售面積：

18萬㎡眾成·格林楓景低容積率：多層、別墅15銷售面積：8.6萬㎡

建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑樓層：

24棟多層、1棟底商住宅

容積率：0.6綠化率:58.3%戶型面積：88-245㎡

平均單價(jià)：

3600-3800元/㎡

規(guī)劃戶數(shù)：

590套,其中多層190套，院景HOUSE400套。配套設(shè)施：3000幼兒園、商業(yè)、會所開盤日期：

09年6月14日（交房日期：10年上半年）海信·天鵝湖代表項(xiàng)目分析之銷售面積：8.6萬㎡

海信·天鵝湖代表項(xiàng)目分析之16130-150為主力戶型130-150為主力戶型17銷售面積：

21.6萬㎡容積率：1.0綠地率39%：建筑密度20.1%建筑類別：磚混建筑樓層：

多層住宅、低層住宅、部分小高層以及商業(yè)配套

戶型面積：疊院House：160-200平米，三室兩廳、四室兩廳；多層：90-140，兩室兩廳，三室兩廳，四室兩廳

平均單價(jià)：

3100元/㎡

（起價(jià)2300元/㎡

，最高3400元/㎡

）規(guī)劃戶數(shù)：1600戶

配套設(shè)施：幼兒園、會所及大量的各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施和適量的商業(yè)配套物業(yè)管理：山東海通物業(yè)管理公司海通·時(shí)代康橋

代表項(xiàng)目分析之銷售面積：

21.6萬㎡海通·時(shí)代康橋代表項(xiàng)目分析之18銷售面積：16萬㎡

建筑結(jié)構(gòu)：框架建筑樓層：

寬景洋房、情景洋房、疊拼別墅、（四期）小高層

容積率：0.99綠化率:40.5%戶型面積：寬景洋房134—153㎡，3室2廳2衛(wèi)；情景洋房109—140㎡，2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)；疊拼別墅239—250㎡，4室3廳4衛(wèi)、5室2廳4衛(wèi),三期戶型范圍：100㎡-153㎡

平均單價(jià)：

起價(jià)3200元/

㎡、均價(jià)3400元/

㎡、最高3600元/

㎡規(guī)劃戶數(shù)：1100戶開盤日期：

2008-07-26（交房日期：2009年8月）勝宏·尚郡代表項(xiàng)目分析之首層私家花園銷售面積：16萬㎡

勝宏·尚郡代表項(xiàng)目分析之首層私家花園19（三）區(qū)域樓盤分析1、產(chǎn)品面：區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，小高層所占比例越來越大。由于用地稀缺、地價(jià)高企促使高層在中心城區(qū)加速出現(xiàn)，而花園洋房、別墅在本區(qū)域比例較少。從上表可見——

小高層：9個(gè)項(xiàng)目有小高層產(chǎn)品，占列表的50%，其中純小高層項(xiàng)目2個(gè)。高層：7個(gè)項(xiàng)目有高層產(chǎn)品，占列表的38.9%，其中純高層項(xiàng)目4個(gè)。多層：8個(gè)項(xiàng)目有多層產(chǎn)品，占44.4%，其中純多層項(xiàng)目1個(gè)。洋房：5個(gè)項(xiàng)目有洋房產(chǎn)品，占27.8%，無純洋房項(xiàng)目。別墅：3個(gè)項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品，占16.7%，其中純別墅項(xiàng)目2個(gè)。

戶型以三房為主、戶型面積在120-140㎡為主（區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/2、2/2/1、4/2/2）。戶型類型及戶型面積相對偏大，這正是區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。而且戶型僅為適度放大。

2、銷售面：本區(qū)域暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是125-140㎡的三房，這也是市場供應(yīng)的主體。滯銷戶型主要是160㎡以上的四房和220㎡以上的復(fù)式住宅。住宅市場的價(jià)格集中在3200-3600元/m2，主要仍是受位置因素的影響較大。3、客源面：以自住需求為主。區(qū)域客源對多層有相當(dāng)?shù)钠茫浯螢樾「邔?，對高層在銷售上存在一定抗性。對房屋的選擇：面積在90－130平方米的2/2/1和3/2/2為需求主體。購房者對房屋朝向的選擇十分看重，南北對流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性。消費(fèi)者購房主要考慮因素：價(jià)格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素；其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇；此外對物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力有一定的考慮，這從側(cè)面佐證了目前市場上部分客源對房產(chǎn)品牌的追隨。（三）區(qū)域樓盤分析20關(guān)于產(chǎn)品關(guān)于趨勢關(guān)于客戶關(guān)于區(qū)域迄今為止，多層及小高層產(chǎn)品是東營市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品市場認(rèn)可度低。在供應(yīng)的推動(dòng)下，未來幾年的東營市場的競爭將極大加劇，同時(shí)市場的整體開發(fā)水平將大步提升。以改善居住為主的市場，事業(yè)單位及油田職工是主要的置業(yè)人群；中端及中高端客戶所占比重高。項(xiàng)目所在的地區(qū)是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，雖然具備一定的面向區(qū)域外的輻射力，但目前區(qū)域價(jià)值不清晰,同時(shí)也面臨未來幾年最大量供應(yīng)的同質(zhì)競爭市場現(xiàn)狀總結(jié)關(guān)于產(chǎn)品關(guān)于趨勢關(guān)于客戶關(guān)于區(qū)域迄今為止，多層及小高層產(chǎn)品是21位于東西城之間、自然與都市之間良好的自然與文化資源地處綠化隔離地區(qū)。第二部分地塊分析規(guī)劃條件

項(xiàng)目占地40405㎡,規(guī)模較?。豁?xiàng)目的容積率有一定的限制（1.0）。項(xiàng)目地塊位于東西城之間、自然與都市之間第二部分地塊分析規(guī)劃條件22交通條件

項(xiàng)目地塊四面均臨規(guī)劃路，近北一路、北二路、東青高速，交通條件理想。位置情況本項(xiàng)目位于東營市東西兩城之間的城市發(fā)展新區(qū)。北臨勝利油田一中新校區(qū)，東鄰東營市交通規(guī)劃設(shè)立鐵路站場的天目路，與東青高速隔路相望，向西距離中國石油大學(xué)不足三公里，向東距離市政府不足10公里，屬于東西城區(qū)對接中心黃金地段。項(xiàng)目地塊交通條件

項(xiàng)目地塊四面均臨規(guī)劃路，近北一路、北二路、東青231、自然環(huán)境自然環(huán)境是本項(xiàng)目地塊的天然優(yōu)勢。本項(xiàng)目整個(gè)地塊自然環(huán)境良好，擁有自然風(fēng)景與水景資源，東西兩邊是政府規(guī)劃的綠色濱水廊道，近千米的綠化帶形成天然的氧吧，整個(gè)項(xiàng)目所處的位置環(huán)境幽靜，為真正的城市綠洲。區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目地塊242、人文環(huán)境本項(xiàng)目北與勝利一中隔路相望，西距石油大學(xué)僅3公里，周圍聚集了東營區(qū)一中、市二中、東營職業(yè)學(xué)院、海培幼兒園等多層次教育機(jī)構(gòu)，教育資源豐富，人文環(huán)境優(yōu)越。3、配套設(shè)施項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施少，缺少大型的購物商場，休閑娛樂業(yè)態(tài)也十分欠缺。地塊西側(cè)有待建商業(yè)項(xiàng)目。2、人文環(huán)境3、配套設(shè)施25地塊價(jià)值分析：1、區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目所處位置為東西城交接中心位置，也臨近政府重點(diǎn)打造的新區(qū)中心地帶，隨著周邊道路及規(guī)劃項(xiàng)目相繼建設(shè)，本項(xiàng)目所處的位置價(jià)值必然全面凸顯,向東輻射東城中心區(qū)、向西輻射基地中心區(qū)、向南輻射發(fā)展建設(shè)中的新區(qū)中心區(qū)。2、文化價(jià)值與勝利一中新校及石油大學(xué)相鄰，為本案提供的獨(dú)特的文化社區(qū)概念；此外，新區(qū)云集了政、經(jīng)、教領(lǐng)域的從業(yè)者，人群整體文化水平和素質(zhì)比較高，為區(qū)域提供了良好的人文氛圍。2、景觀價(jià)值本項(xiàng)目位于自然原生綠帶之中，東、西、北三面為規(guī)劃中的城市濱水景觀帶所環(huán)繞，同時(shí)與勝利一中新校這樣知名學(xué)府的人文景觀相結(jié)合，形成其他項(xiàng)目不可復(fù)制的競爭優(yōu)勢；同時(shí)項(xiàng)目區(qū)域地形平坦，有利于社區(qū)景觀的規(guī)劃、營造。綜上所述，本項(xiàng)目從區(qū)域位置、文化及景觀上，具備一定與其他項(xiàng)目差異化的優(yōu)勢，項(xiàng)目的定位要著眼于如何放大和利用這些優(yōu)勢，與區(qū)域需求掛檔，使得項(xiàng)目價(jià)值最大化。地塊價(jià)值分析：1、區(qū)位價(jià)值2、文化價(jià)值26充分利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域沒有實(shí)力競爭樓盤的有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮文化附加值，做片區(qū)內(nèi)最具價(jià)值的產(chǎn)品，滿足業(yè)主對高品質(zhì)生活方式的需求。SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)域認(rèn)知度較高交通便捷，展示面好教育配套資源良好地塊自身開發(fā)條件優(yōu)良

規(guī)模較小市政及生活配套相對欠缺開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及品牌優(yōu)勢不明顯機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢城市擴(kuò)展新區(qū)建設(shè)與發(fā)展前景創(chuàng)新空間較大價(jià)值提升

突出項(xiàng)目的升值潛力突出項(xiàng)目的資源優(yōu)勢突出項(xiàng)目區(qū)域的機(jī)遇

通過項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品的附加值，打造精品加強(qiáng)對新區(qū)規(guī)劃、建設(shè)的宣傳，并借政府大力發(fā)展之勢，把目前的配套不足轉(zhuǎn)化為對未來的憧憬

威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境項(xiàng)目競爭區(qū)域待開發(fā)與已開發(fā)用地較多競爭對手實(shí)力

利用優(yōu)勢資源，尋找市場機(jī)會差異化產(chǎn)品求生存市場快速銷售，降低項(xiàng)目運(yùn)作周期填補(bǔ)市場空白，吸引目標(biāo)客戶融合外部資源，彌補(bǔ)不足項(xiàng)目SWOT分析充分利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域沒有實(shí)力競爭樓盤的有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮27環(huán)境資源提供了良好開發(fā)價(jià)值，區(qū)域城市更新規(guī)劃提供了絕佳的機(jī)會條件，項(xiàng)目屬性決定了積極的延伸價(jià)值項(xiàng)目周邊教育配套豐富，生活、休閑、娛樂配套尚不齊全，交通便利，生活居住氛圍逐漸形成。土地狀況良好。整個(gè)項(xiàng)目地塊平整，無自然條件限制，便于開發(fā)。東營市區(qū)地塊住宅的開發(fā)是中建國際置業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略的有機(jī)構(gòu)成部分，其成功運(yùn)作，將大大提升中建在東營房地產(chǎn)市場知名度。地塊開發(fā)符合東營市整體規(guī)劃思路。地塊東邊、西邊將沿濱水廊道的景觀處理，東邊天目路的建設(shè)，西側(cè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，以及新區(qū)發(fā)展，將為本項(xiàng)目開發(fā)帶來極大利好。地塊總體價(jià)值評估開發(fā)價(jià)值評估機(jī)會價(jià)值評估延伸價(jià)值評估環(huán)境資源提供了良好開發(fā)價(jià)值，區(qū)域城市更新規(guī)劃提供了絕佳的28第三部分總體定位有句話很經(jīng)典，你是想要高端的價(jià)格，還是想做高端的產(chǎn)品。做高端需要實(shí)力和決心，并不是僅僅擁有一個(gè)好地段，把戶型面積做大即可。很多項(xiàng)目，往往最后剩下的就是那些戶型面積大，單價(jià)高，總房款更高的房子，而這些房子沉淀了一個(gè)項(xiàng)目大部分利潤，甚至全部利潤。

高端項(xiàng)目不僅僅是利潤高，而且風(fēng)險(xiǎn)也大。尤其在東營這樣市場整體供大于求的三四線城市，高端產(chǎn)品市場容量小，競爭激烈，造成營銷費(fèi)用高，銷售周期長。確定一個(gè)項(xiàng)目的綜合素質(zhì)、最終產(chǎn)品定位以及由它們所引發(fā)的銷售業(yè)績，基本上由以下幾個(gè)方面的因素決定：1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國家產(chǎn)業(yè)政策2、細(xì)分市場的供需對比及競爭狀況3、項(xiàng)目自身狀況（1）項(xiàng)目整體規(guī)模狀況（2）項(xiàng)目所在區(qū)位狀況（3）項(xiàng)目硬件水平（4）發(fā)展商、建筑商、設(shè)計(jì)公司及物業(yè)公司的實(shí)力與信譽(yù)定位的決定因素第三部分總體定位有句話很經(jīng)典，你是想要高29文化主題國際風(fēng)情社區(qū)

一、總體定位“文化主題”彰顯項(xiàng)目核心優(yōu)勢項(xiàng)目整個(gè)處于一個(gè)具有濃郁文化氣息的板塊內(nèi)。一方面有勝利一中、石油大學(xué)這樣的優(yōu)質(zhì)教育資源，另一方面東營新區(qū)云集了政、經(jīng)、教、醫(yī)等高素質(zhì)潛在消費(fèi)群體，而且隨著區(qū)域的發(fā)展，必將吸引更多這樣的人群聚集于此。文化主題之強(qiáng)化1、組織各種形式的社區(qū)文化活動(dòng)舉辦各種形式的文化主題活動(dòng)，有計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行，一方面突出社區(qū)的文化主題內(nèi)涵，另一方面也是企業(yè)長抓不懈的“客戶資源維護(hù)”的品牌工程?；顒?dòng)內(nèi)容大概分為——兒童文化活動(dòng)類：歌舞、繪畫等才藝大賽，智力競賽、兒童運(yùn)動(dòng)會、兒童創(chuàng)意大賽、兒童夏令營等各種形式的兒童活動(dòng)；定期邀請專業(yè)人士光臨社區(qū)為兒童文化藝術(shù)特長的培養(yǎng)等做專業(yè)性的輔導(dǎo)和培訓(xùn)。老年文化活動(dòng)類：組織老年活動(dòng)組織，如藝術(shù)團(tuán)、運(yùn)動(dòng)隊(duì)等，舉辦各種形式的老年活動(dòng)，如歌詠比賽、舞蹈大賽、戲曲大賽、棋牌比賽、書畫大賽、攝影大賽、釣魚比賽等；家庭文化活動(dòng)類：舉辦“才藝家庭”大賽、烹飪大賽、家庭運(yùn)動(dòng)會等賽事活動(dòng)；訂期邀請專業(yè)人士舉辦插花培訓(xùn)、烹飪培訓(xùn)、家庭健康培訓(xùn)、兒童教育培訓(xùn)等培訓(xùn)活動(dòng)。文化主題國際風(fēng)情社區(qū)一、總體定位“文化主題”活動(dòng)內(nèi)容大概分302、建筑風(fēng)格、園林、景觀、小品等體現(xiàn)文化風(fēng)格建筑風(fēng)格體現(xiàn)文化主題社區(qū)的穩(wěn)重、雅致、經(jīng)典，追求建筑形式的歷久彌新；同時(shí)注重園林、景觀、小品等與文化藝術(shù)元素的結(jié)合，增強(qiáng)社區(qū)文化主題概念及其豐富性和可參與性；打造標(biāo)志性的“社區(qū)符號”，如上海大拇指廣場的大拇指標(biāo)志等，增強(qiáng)社區(qū)的可識別性和傳播性。3、案名及組團(tuán)名稱體現(xiàn)文化個(gè)性社區(qū)的案名及組團(tuán)名稱體現(xiàn)文化藝術(shù)個(gè)性?！皣H風(fēng)情社區(qū)”體現(xiàn)國際化生活品質(zhì)與生活方式。一方面體現(xiàn)在整體規(guī)劃方面與國際人居尺度相對應(yīng)，強(qiáng)調(diào)“以人為中心”的居住理念，強(qiáng)調(diào)鄰里關(guān)系的社交需求實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)對社區(qū)品質(zhì)（產(chǎn)品品質(zhì)等硬件與物業(yè)管理等軟件）的高標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)；另一方面體現(xiàn)在建筑形式上，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔，同時(shí)建筑材料包含了對節(jié)能環(huán)保技術(shù)、自動(dòng)化系統(tǒng)及生態(tài)建筑的利用，注重風(fēng)格化、舒適化與人性化，確立東營新區(qū)人居的新標(biāo)桿。2、建筑風(fēng)格、園林、景觀、小品等體現(xiàn)文化風(fēng)格“國際風(fēng)情社區(qū)”31“依當(dāng)代“橄欖型社會”理論，現(xiàn)代型城市將形成橄欖形的社會結(jié)構(gòu)，即中等收入人群將占具城市人口的大多數(shù)。”根據(jù)東營市城區(qū)家庭收入構(gòu)成情況，08年東營市城區(qū)居民人均可支配收入最高收入和最低收入的數(shù)量相對較少，多數(shù)集中在平均水平上下，也就是橄欖形中間部分。此外，本項(xiàng)目由于所處的區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展中地區(qū)，且項(xiàng)目規(guī)模較小，因此本項(xiàng)目的客戶群定位應(yīng)針對購買力較強(qiáng)且意欲改善生活環(huán)境的人群，采取以速度換利潤的策略。目標(biāo)客群定位根據(jù)本項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域價(jià)值、競爭環(huán)境、銷售預(yù)期等綜合考量，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為東營市中高收入人群?！耙孕聟^(qū)為核心，以西城區(qū)為重點(diǎn)的中端及中高端收入階層”

本項(xiàng)目應(yīng)主要面向西城區(qū)的主流購房群體，著眼于塑造小區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢，通過對產(chǎn)品更加人性化的設(shè)計(jì)，憑借在社區(qū)舒適性、環(huán)境優(yōu)勢、居住品位等方面的精心打造，以極高的性價(jià)比贏得市場。根據(jù)我們對東營地產(chǎn)市場的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的總體定位及與其他項(xiàng)目的比照分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目從目標(biāo)客戶群特征及目標(biāo)客戶群來源上應(yīng)該做以下分類：二、目標(biāo)市場定位“依當(dāng)代“橄欖型社會”理論，現(xiàn)代型城市將形32職業(yè)家庭年收入需求偏好購買傾向高端公司高層管理者、大型私營業(yè)主20萬元以上品質(zhì)導(dǎo)向型，追求高尚配套、追求產(chǎn)品舒適性、追求服務(wù)品質(zhì)、追求身份的象征、追求產(chǎn)品的投資價(jià)值別墅、類別墅、為主中高端高級公務(wù)員、公司中層管理者、中型私營業(yè)主10-20萬元性價(jià)綜合型，追求性價(jià)比，對于產(chǎn)品總價(jià)敏感，同時(shí)又對“個(gè)人成長”環(huán)境重視，追求一定的品位和配套設(shè)施，如文化配套、運(yùn)動(dòng)配套等類別墅、花園洋房為主中端泛公務(wù)員，企業(yè)基層管理者、小型私營業(yè)主、油田職工5-10萬元價(jià)格敏感型，對產(chǎn)品單價(jià)和總價(jià)都比較敏感多層為主購買能力上分類：

客群描述：

客戶分布情況油田單位職工政府職能部門人員中、小型私營企業(yè)業(yè)主社會的白領(lǐng)階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群醫(yī)院、學(xué)校的在職人員年齡范圍結(jié)合本項(xiàng)目其它定位屬性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶將以成熟穩(wěn)定的青年人、中年人為主，年齡段在25~45歲之間。其中：25-35歲，初次置業(yè)，靠父母協(xié)助、。36-45歲，多為二次置業(yè)人群，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，事業(yè)相對成熟，提高居住質(zhì)量，是本項(xiàng)目的主力客群；46-55歲，這個(gè)年齡段的人群有所分化，一部分高收入人群仍然是本項(xiàng)目中高端產(chǎn)品的購買者。職業(yè)家庭年收入需求偏好購買傾向高端公司高層管理者、大型私營業(yè)33家庭情況家庭總?cè)丝谝话銥?~5人；事業(yè)相對比較成功或出于上升階段，思維活躍，家庭觀念較強(qiáng)；一般只有一個(gè)子女或到了考慮生子的階段；有父母同住，但很少，大部分是單純的三口之家；收入情況客戶家庭年多數(shù)的收入在5-15萬元之間，且收入穩(wěn)定，屬于東營市中高收入群體。目標(biāo)客戶消費(fèi)特征本項(xiàng)目主力客戶具有較高的收入，且收入相對穩(wěn)定，追求生活品質(zhì)；住房消費(fèi)意識相對超前，更加注重居住環(huán)境和房屋品質(zhì)，健康、舒適的生活是其追求的方向；該類客戶年齡集中在30-45歲，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會地位，對未來自身發(fā)展和生活充滿信心；他們多受過較好的教育，對事物具有較強(qiáng)的判斷能力，住房消費(fèi)較為理性；在注重產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)還關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，對價(jià)格具有一定的敏感性。山東東營中建綠洲國際花園二期產(chǎn)品建議報(bào)告課件34客群分類生活方式居住方式消費(fèi)方式中小型私營業(yè)主·平時(shí)忙于打點(diǎn)生意，比較忙碌，晚上經(jīng)常會有應(yīng)酬；·有時(shí)和同鄉(xiāng)、同行一起聚會、聊天；·希望給家人一個(gè)舒適的住所，有時(shí)間的時(shí)候多陪陪家人；·一般已有住房，部分關(guān)注于生意，尚無住房，希望改善居住環(huán)境；注意住所的安全性；環(huán)境優(yōu)美，房子空間大，具有一定的升值潛力，周邊有學(xué)校。注重交際，餐飲、休閑類支出較多；購物選擇在中檔商場及大型超市大中型私營業(yè)主·生意規(guī)模較大，平時(shí)有人打點(diǎn)，工作時(shí)間自主安排；·具有較強(qiáng)社會資源和社會地位；·擁有比較舒適的住所，再次置業(yè)希望能夠擁有與自己身份和地位向匹配的住所；環(huán)境和位置最好的地方，大房子奢侈消費(fèi)品的主流消費(fèi)者；注重消費(fèi)場所的檔次及品味以與其身份匹配高級公務(wù)員·具有較強(qiáng)社會資源和社會地位，收入比較高，經(jīng)常會有應(yīng)酬注意自身的社會影響；·已有較舒適住所，再次置業(yè)希望環(huán)境好、與身份相適應(yīng)；社區(qū)居住人群高層次消費(fèi)能力很強(qiáng)，但低調(diào)，注重私密性泛公務(wù)員·工作穩(wěn)定，收入較高，生活規(guī)律，有時(shí)會有一些應(yīng)酬；·希望住在單位附近，和同事扎堆，有時(shí)單位會組織團(tuán)購；·已有住房，再次置業(yè)希望改善居住環(huán)境或因政務(wù)中心搬遷在單位附近購房；上班方便；與同事扎堆；注重性價(jià)比，中檔消費(fèi)場所的主流消費(fèi)群體公司職員·年輕化，文化較高，收入一般，比較忙，工作生活壓力較大；·希望在城市有一套自己的住房，少數(shù)已有房，望能改善一下；·關(guān)注住房周邊商業(yè)配套、交通、教育，總價(jià)承受能力差。交通便利、生活、教育配套齊全；總價(jià)不要太高；就近消費(fèi)，實(shí)惠快捷是其主要消費(fèi)主要著眼點(diǎn)公司基層管理者·年齡不是很大，文化較高，收入稍高，比較忙;·部分人已經(jīng)有房，希望能夠改善一下，部分人希望在城市擁有一套自己的住房；·關(guān)注住房周邊商業(yè)配套、交通、教育，總價(jià)承受能力一般。交通便利、生活、教育配套齊全；總價(jià)不要太高；開始注重消費(fèi)品的品質(zhì)，喜歡超市購物，不時(shí)與家人、朋友聚餐公司中高層管理者·工作穩(wěn)定，有自己的生活規(guī)律和方式，希望晚上陪陪家人，周末逛逛商場；·有朋友圈子，喜結(jié)交不同行業(yè)精英，有時(shí)間會和朋友聚聚會；·在專業(yè)方面不斷提升，講究生活品味；·擁有住房，再次置業(yè)喜歡環(huán)境比較好，教育配套好的地方。有良好的教育配套高層次居住人群；開始享受生活，注重健康，養(yǎng)生、旅游等消費(fèi)支出明顯增多，商務(wù)應(yīng)酬較多油田職工·年齡和文化層次參差不齊，收入較高或者比較高；·一般有房，甚至有多套住房，但是面積偏小或居住不舒適；·追求比較舒適的住房或者投資升值；追求居住舒適性，關(guān)注環(huán)境和戶型及升值潛力。扎堆消費(fèi)；易受周圍人群影響外地在東營經(jīng)商者·在東營經(jīng)商多年，有意在此安家；·同鄉(xiāng)觀念比較強(qiáng)；·關(guān)注房子的升值潛力；追求家的感覺；要有升值潛力；與本地人保持一定距離，努力融入東營客群分類及其特征：客群分類35指標(biāo)環(huán)境地段規(guī)模開發(fā)目標(biāo)內(nèi)因外因中檔具有一定景觀環(huán)境資源位于城市二三類地段，不被市民普遍認(rèn)可規(guī)模偏小，無法在市場中占據(jù)一席之地短期回現(xiàn)具有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力較弱配套以日常生活配套為主，遠(yuǎn)離城市商業(yè)核心中高檔環(huán)境資源優(yōu)勢較明顯，但缺乏獨(dú)享性位于城市較好位置，被市場所認(rèn)可中等偏大規(guī)模，具有一定市場影響力短期回現(xiàn)，兼顧品牌價(jià)值具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自己實(shí)力較強(qiáng)市政配套完善或有能力完善配套資源高檔絕對占有城市稀缺景觀資源城市地王領(lǐng)地大盤，具有市場領(lǐng)導(dǎo)者地位利潤最大化，打造開發(fā)商知名品牌開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力雄厚占有完善配套或有實(shí)力完善配套√√√√√√檔次定位依據(jù)：三、檔次定位結(jié)合以上，我們建議本項(xiàng)目定位為：東營中高檔樓盤——以“一流產(chǎn)品、二流價(jià)格”，迅速提高市場占有率，回饋客戶，提高企業(yè)品牌知名度及影響力。新區(qū)高檔樓盤——從規(guī)劃、建筑材料、功能配套、社區(qū)服務(wù)上全面超越項(xiàng)目一期，成為新區(qū)的新名片。指標(biāo)環(huán)境地段規(guī)模開發(fā)目標(biāo)內(nèi)因外因中檔具有一定景觀環(huán)境資源位于361、高尚居住功能2、親水建筑景觀展示功能3、新生活方式引導(dǎo)功能4、雙景觀社區(qū)示范功能四、功能定位項(xiàng)目區(qū)域空間發(fā)展?jié)摿Υ?，自然條件優(yōu)越，住宅立地條件較好，區(qū)域市場物業(yè)開發(fā)層次高，項(xiàng)目具有開發(fā)高尚居住產(chǎn)品的條件。項(xiàng)本項(xiàng)目濱水景觀環(huán)繞，如能早日呈現(xiàn)，濱水景觀將給項(xiàng)目帶來較好的自然景觀，高品質(zhì)的物業(yè)建筑加上親水景觀設(shè)計(jì)，將形成天然的綠色水景建筑。作為高品質(zhì)社區(qū)，不僅要有高品質(zhì)的產(chǎn)品展現(xiàn)，更重要的是要有高素質(zhì)的人群居住、高品質(zhì)的生活方式，高尚社區(qū)需要建設(shè)一種全新的生活方式作為濱水景觀與自然景觀的一個(gè)有機(jī)組成部分，本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)與周邊生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，成為生態(tài)保護(hù)，環(huán)境融合的典范，提倡綠色環(huán)保，健康生活的理念，在建筑材質(zhì)，用地開發(fā)，建筑外觀等方面體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)的核心思想。1、高尚居住功能2、親水建筑景觀展示功能3、新生活方式引導(dǎo)功37核心問題如何將小面積地塊規(guī)劃的具有特色且不呆板？如何通過規(guī)劃充分利用項(xiàng)目周邊的景觀資源？第四部分規(guī)劃及產(chǎn)品建議總體規(guī)劃應(yīng)該注意的事項(xiàng)：1.充分考慮城市與居住的關(guān)系

綜合考慮居住區(qū)與生活、工作、購物、文化、教育、休閑等配套設(shè)施的銜接注重居住區(qū)與周邊市政的和諧共生，住區(qū)與城市互補(bǔ)，營造方便、安全的居住環(huán)境實(shí)現(xiàn)住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，和與城市的共生2.注重項(xiàng)目地塊與周邊路網(wǎng)的合理銜接

基于地塊的實(shí)際因素，充分考慮項(xiàng)目用地與周邊道路的合理銜接轉(zhuǎn)變住區(qū)的“封閉式”管理模式提倡“融入城市”的“開放式”的小區(qū)開發(fā)理念，以促進(jìn)住宅小區(qū)與城市之間的和諧3.突出人與自然的關(guān)系，提倡生態(tài)規(guī)劃

突出人與自然，倡導(dǎo)住區(qū)與自然、住區(qū)與城市的融合生態(tài)規(guī)劃評價(jià)因素包括：住區(qū)建設(shè)選址，地形地貌利用，基地保護(hù)利用，人工環(huán)境建設(shè)，周邊環(huán)境協(xié)調(diào)關(guān)系等

核心問題如何將小面積地塊規(guī)劃的具有特色且不呆板？如何通過規(guī)劃38區(qū)域?qū)σ?guī)劃要求：由于地塊面積較小，要求規(guī)劃必須有特色和主題，才能夠在市場上樹立項(xiàng)目形象；地塊緊臨環(huán)城水系公園，擁有良好的外部經(jīng)管資源，因此內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)和外部景觀利用將作為本項(xiàng)目的規(guī)劃重點(diǎn)；產(chǎn)品對規(guī)劃要求：符合國家建設(shè)緊湊型城市的要求，避免單一的土地用途，便于步行和非機(jī)動(dòng)車輛出行；自身擁有配套功能，能夠?yàn)樽陨硖峁┡涮追?wù)。1、地塊屬性對規(guī)劃的要求——2、基于客戶需求的規(guī)劃要求——地塊屬性與客戶需求是總體規(guī)劃要重點(diǎn)考慮的兩大方面。根據(jù)項(xiàng)目客戶定位，本項(xiàng)目定位為中高端客戶為主，這部分客戶對住宅規(guī)劃主要需求特點(diǎn)為：·人性化的空間布局，要求居住的舒適性·社區(qū)內(nèi)的人車分流·樓座朝向正南或東南，樓間距大·擁有適度的公共配套·對景觀規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)的要求區(qū)域?qū)σ?guī)劃要求：產(chǎn)品對規(guī)劃要求：1、地塊屬性對規(guī)劃的要求——39規(guī)劃建議體系的五個(gè)指標(biāo)外部資源利用的合理性符合項(xiàng)目價(jià)值定位符合開發(fā)成本控制有利于分期開發(fā)有利于營銷推進(jìn)享受新區(qū)政府駐地逐漸帶來的大配套環(huán)城水系景觀的充分利用項(xiàng)目中高端的市場定位能夠轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃本項(xiàng)目不存在此問題有賣點(diǎn)的規(guī)劃項(xiàng)目的中高端客戶定位規(guī)劃建議體系的五個(gè)指標(biāo)：規(guī)劃建議體系的五個(gè)指標(biāo)外部資源符合項(xiàng)目符合開發(fā)有利于有利于享40本項(xiàng)目地塊基本為平整規(guī)則的長方形，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，整體上建議將地塊規(guī)劃為四個(gè)功能相對獨(dú)立完整、空間形態(tài)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的住區(qū)。地塊一地塊二地塊四）地塊三住宅地塊評估標(biāo)準(zhǔn)——

噪音干擾程度、私密性、景觀綠化、小區(qū)中心/邊緣一、規(guī)劃布局建議布局設(shè)計(jì)原則：均好性：規(guī)劃為各種產(chǎn)品帶來均好性賣點(diǎn)。如平衡日照與景觀資源享受兼顧；差異化：突破常規(guī)兵營式布局，形成特色布局；最大化：土地價(jià)值利用最大化。住宅布局設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議將地塊住宅開發(fā)價(jià)值高的位置規(guī)劃大面積戶型；樓宇間圍合成具有封閉形式感的居住組團(tuán)，營造社區(qū)的鄰里空間；一號地塊緊鄰水系景觀，周邊自然環(huán)境最佳，地塊居住價(jià)值最高，可規(guī)劃針對高端客戶的高端產(chǎn)品，充分利用有利資源，價(jià)值最大化。二、三號地塊，居地塊西側(cè)，有一定景觀，居住價(jià)值次高，可規(guī)劃中高端產(chǎn)品；四號臨近社區(qū)商業(yè)，形成一定干擾，私密性略差，可規(guī)劃中小戶型的中端經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，首先推出。地塊一地塊二地塊四地塊三住宅地塊評估標(biāo)準(zhǔn)——一、規(guī)劃布局建議41市場相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議1、基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位2、基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位3、基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位4、基于產(chǎn)品銷售前景的產(chǎn)品定位

功能定位對產(chǎn)品定位的要求檔次定位對產(chǎn)品定位的要求客戶定位對產(chǎn)品定位的要求高尚居住功能——項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅≌⒌貤l件較好，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新空間大，具有開發(fā)高尚住宅產(chǎn)品的條件；東營中高檔、新區(qū)高檔社區(qū)；中高端客戶——他們注重環(huán)境景觀和生活品位，追求舒適享受和私密性的生活方式，對生活配套相對不高。1、基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位快速回籠資金對產(chǎn)品定位的要求需要市場消化速度快、購買力較強(qiáng)的產(chǎn)品（兩房、緊湊型三房）樹立品牌地位對產(chǎn)品定位的要求需要形象產(chǎn)品給予支撐（升級產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品）2、基于開發(fā)目的的產(chǎn)品定位3、基于規(guī)劃條件的產(chǎn)品定位容積率限制，物業(yè)形態(tài)為低密度產(chǎn)品。4、基于產(chǎn)品銷售前景的產(chǎn)品定位70－90㎡的兩居室和90-110㎡的三居室，熱銷市場。二、產(chǎn)品定位建議：市場相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議1、基于項(xiàng)目定位的產(chǎn)品定位2、基42（一）產(chǎn)品組合建議：住宅建筑形式上多層+低層+花園洋房

多層（5+1）主要是迎合市場，前期低價(jià)入市，快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠；及花園洋房主要是在多層的基礎(chǔ)上提升產(chǎn)品品質(zhì)及提高利潤率；低層（4+1、3+1）與花園洋房主要是借產(chǎn)品形式新、產(chǎn)品的高品質(zhì)特性，一方面實(shí)現(xiàn)差異化競爭，另一方面花園洋房產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目的最高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤最大化及品牌價(jià)值最大化，并且大大提高多層產(chǎn)品的性價(jià)比。層級產(chǎn)品類型作用客戶策略第一級：標(biāo)桿產(chǎn)品

花園洋房樹立項(xiàng)目的形象標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿。中高階層保證舒適度、強(qiáng)化特色，加強(qiáng)關(guān)注度第二級：明星產(chǎn)品多層低層形成市場旺銷熱點(diǎn)。吸引目標(biāo)客戶關(guān)注度城市中產(chǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值，打造產(chǎn)品、服務(wù)帶來的高性價(jià)比。根據(jù)以上內(nèi)容——產(chǎn)品定位原則：考慮因素：開發(fā)商目標(biāo)：銷售速度；產(chǎn)品形象在產(chǎn)品上的體現(xiàn)中高檔形象形象全面超越一期；戶型在滿足舒適的前提下，適當(dāng)控制面積，推出創(chuàng)新產(chǎn)品；注重小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，營造高尚、品味社區(qū)；提升社區(qū)附加值，智能化和物管水平與市場主流項(xiàng)目相當(dāng)；在以上各點(diǎn)滿足的情況下降低開發(fā)成本；層級產(chǎn)品類型作用客戶策略第一級：花園洋房43花園洋房普遍特征：

建筑風(fēng)格為外國風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格；建筑密度很低（容積率小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；距離市區(qū)有一定距離；在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧靜；周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；目標(biāo)消費(fèi)者定位：中高收入人群，甚至包括國內(nèi)高收入家庭?；▓@洋房普遍特征：441、“花園洋房”（4.5）

充分利用項(xiàng)目周邊自然資源優(yōu)勢與地段優(yōu)勢，將洋房定位為本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，以層層退臺設(shè)計(jì)，滿足人與自然的交流需求，戶內(nèi)戶外的隨意切換，延展了產(chǎn)品的室外環(huán)境空間，并且有很好的視覺延伸效果。不但規(guī)避了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品呆板的立面表現(xiàn)形象，而且也最能充分發(fā)揮低密度建筑在造型與空間方面的特色。洋房產(chǎn)品建議1——4.5層情景洋房：首層設(shè)陽光情景房及私家小院，往上以層層退臺設(shè)計(jì)，每上一層都往里有個(gè)退縮位，這樣就營造了下一層都有一個(gè)露臺或者花園，戶戶均可享受露臺生活。一、二層都帶花園并可直接入戶；三、四層大露臺設(shè)置。獨(dú)有的自由空間、錯(cuò)落的花園和露臺活動(dòng)空間設(shè)計(jì)是情景露臺疊院的特色之處。

1、“花園洋房”（4.5）洋房產(chǎn)品建議1——4.5層情景洋45立面設(shè)計(jì)變化豐富，戶戶退臺，外置樓梯，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺在設(shè)計(jì)上融合別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶首層花園入戶首層情景房二層露臺入戶三層露臺首層情景房立面設(shè)計(jì)變化豐富，戶戶退臺，外置樓梯，入戶方式巧妙，每戶向46層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；步入式設(shè)計(jì)，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；首層私家花園俯瞰露臺室外樓梯外置樓梯二層步入式花園頂層露臺花園層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；步入式47首層戶型（145-160㎡）：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)架空層儲藏室南入口首層，位于首層，獨(dú)享私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面情景房錯(cuò)層12米首層戶型（145-160㎡）：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層48錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)露臺花園入戶，私密性、歸屬感更強(qiáng)7米以上開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富

·附帶觀景露臺

露臺入戶錯(cuò)層二層戶型（135-145㎡）：南露臺入戶、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)露臺入戶錯(cuò)層二層戶型（135-145㎡）49三層戶型（120-130㎡）：樓梯入戶、南露臺、錯(cuò)層、客廳大面寬錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)超大開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺錯(cuò)層三層戶型（120-130㎡）：樓梯入戶、南露臺、錯(cuò)層、客50露臺主人區(qū)露臺露臺頂層戶型（165-180㎡）：躍層、豪華主人區(qū)、客廳超大面寬躍層四室兩廳三衛(wèi)上層——

·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房

·主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然

·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意

·衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢

·頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層——

·超大開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間

·層高3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮

·客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)

·附帶超大觀景露臺露臺主人區(qū)露臺露臺頂層戶型（165-180㎡）：躍層、豪51北方客戶（北京、天津）對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高（東營客戶也正在全面接受這種更富生活情趣與品位的產(chǎn)品），春夏季節(jié)使用率高。從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)。花園洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時(shí)，戶主還能獲得贈(zèng)送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈(zèng)送地下室、花園，二、三層贈(zèng)送露臺。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進(jìn)行交流。私密性、安全性：在露臺、花園的活動(dòng)多為種植、觀景、娛樂活動(dòng)等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。北方客戶（北京、天津）對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高從洋房類項(xiàng)目52區(qū)別典型的情景洋房在于層數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)層高，舒適度略差，可控制面積，主力戶型保持在120平米，通過大面積贈(zèng)送增加頂層產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)類洋房的情趣生活。多層產(chǎn)品建議1——情景住宅（4、5、6層）：①頂層大面積贈(zèng)送首層私家庭院六大價(jià)值點(diǎn)：獨(dú)特的露臺空間、多景式陽光房、豐富的建筑形態(tài)、首層私家庭院、頂層大面積贈(zèng)送、全明戶型區(qū)別典型的情景洋房在于層數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)層高，舒適度略差，可控制面積53陽光房4室2廳2衛(wèi)多露臺、陽臺設(shè)計(jì)，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；私家花園首層戶型（130㎡左右），私家花園+陽光房陽光房4室2廳2衛(wèi)私家花園首層戶型（130㎡左右），私家花園54二層到四層：面積控制120㎡左右；五層、頂層：退臺，面積控制95㎡左右，贈(zèng)送南向超大露臺；二層~四層：120㎡左右3室2廳2衛(wèi)（3室2廳1衛(wèi)

）五層、6層：90㎡左右2室2廳1衛(wèi)二~四層陽臺露臺五層六層露臺露臺二層到四層：面積控制120㎡左右；二層~四層：二~四層陽臺露55頂層贈(zèng)送大露臺可做成多功能陽光房頂層贈(zèng)送大露臺56頂層也可設(shè)計(jì)成帶閣樓小兩居頂層57端頭戶型：面積增大、舒適度放大——270度八角窗、大露臺270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北向，或者設(shè)計(jì)露臺連接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計(jì)，居住價(jià)值得到提升；端頭戶型：面積增大、舒適度放大——270度八角窗、大露臺58寬景住宅為創(chuàng)新產(chǎn)品，為多層平層設(shè)計(jì)，以90-110㎡二室二廳一衛(wèi)以及115-130㎡三室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透寬景洋房最大的特點(diǎn)是超短進(jìn)深、全明設(shè)計(jì)，以通風(fēng)采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標(biāo)準(zhǔn)臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通透，舒適性強(qiáng)7米左右超短進(jìn)深設(shè)計(jì)，動(dòng)靜功能分布合理6米左右橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整體面寬12米，開間進(jìn)深比達(dá)1.75主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間寬景住宅：面積區(qū)間可根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，主要強(qiáng)調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果②多層產(chǎn)品建議2——寬景住宅（4、5、6層）：二室二廳一衛(wèi)（90-110㎡）寬景住宅為創(chuàng)新產(chǎn)品，為多層平層設(shè)計(jì)，以90-110㎡二室二廳5990㎡左右，2/2/1雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；大面寬，短進(jìn)深，比例為1.7：1；無障礙空間設(shè)計(jì)，可以按照住戶需要進(jìn)行再設(shè)計(jì)；130㎡左右，3/2/2南北通透，全明設(shè)計(jì)，南向主臥套間，符合北方居住習(xí)慣；約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設(shè)計(jì)，活動(dòng)空間廣闊；雙南臥，采光、觀景效果好；約10㎡內(nèi)花園，拓展交往空間；內(nèi)花園13.7m7m90㎡左右，2/2/1130㎡左右，3/2/2內(nèi)花園13.76090平米左右，2/2/1；雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設(shè)計(jì)，保證居住舒適度；超寬廳設(shè)計(jì)，大面寬，采光、觀景效果良好；120平米左右，3/2/1超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積；12米超大面寬，主要活動(dòng)空間全部朝南布置；與客廳連通的陽臺，與景觀的緊密接觸；衛(wèi)生間90平米左右，2/2/1；120平米左右，3/2/1衛(wèi)生間61戶型面積配比初步建議面積區(qū)間戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)比例70≤面積＜90兩室一廳一衛(wèi)10％90≤面積＜110三室一廳一衛(wèi)15％三室兩廳一衛(wèi)20％110≤面積＜130三室兩廳一衛(wèi)35％130≤面積＜160三室兩廳兩衛(wèi)15％四室兩廳兩衛(wèi)5％面積配比建議：

根據(jù)可比樓盤各戶型銷售速度比較，90平方米左右兩房和三房銷售速度最快，其次為106－145平方米的三房。2、從目標(biāo)客戶戶型選擇上看：戶型結(jié)構(gòu)方面，三室兩廳一衛(wèi)的選擇比例最高，占到33.10%，三室一廳一衛(wèi)選擇率為21.35%，三室兩廳兩衛(wèi)的選擇率為18.86%。市民對于戶型選擇主要是集中在三室戶型，側(cè)面也反映出市民對居住舒適的需求較高。戶型面積方面，91-110平方米占比最高，為38.30%，111-130平方米其次，占比33.45%，71-90平方米和131-150平方米占比分別為13.52%和10.68%。因此在做本項(xiàng)目的戶型配比時(shí)應(yīng)注意戶型的緊湊性。（二）戶型配比建議：首先必須控制總價(jià)，以鎖定目標(biāo)人群的實(shí)際消費(fèi)能力與消費(fèi)需求。另一方面因項(xiàng)目規(guī)模較小，應(yīng)本著均好性原則進(jìn)行戶型規(guī)劃、定位。根據(jù)市場供應(yīng)情況、目標(biāo)人群實(shí)際需求、市場反應(yīng)等綜合分析，建議：以市場需求最大、關(guān)注度最高、銷售最熱的“經(jīng)濟(jì)兩房、緊湊三房為”主。1、從市場銷售情況看：戶型面積配比初步建議面積區(qū)間戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)比例70≤面積＜9062（三）風(fēng)格建議：采用法蘭西浪漫風(fēng)情,是結(jié)合市場差異化定位的手段,也是借鑒了優(yōu)秀項(xiàng)目的共性。

法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動(dòng)空間。保證了項(xiàng)目在現(xiàn)有規(guī)模條件下優(yōu)化產(chǎn)品的可行性。項(xiàng)目規(guī)模較小，更需要與周邊項(xiàng)目保持風(fēng)格上的差異化，以此在市場中突顯自身特色與生活主張，并與目標(biāo)人群（思想成熟、學(xué)歷較高、素質(zhì)較高等）的精神境界相契合，同時(shí)彰顯國際人文風(fēng)情社區(qū)的人文深度、延展性、包容性，以及高尚社區(qū)的品位與現(xiàn)代性。綜合以上，建議將本項(xiàng)目風(fēng)格定位如下：讓自然人文，與現(xiàn)代營造藝術(shù)有力結(jié)合。體現(xiàn)“優(yōu)雅、浪漫、閑適、唯美”的居住精神，將城市中堅(jiān)階層的需求用浪漫的方式表達(dá)，在古老又年輕的東營，實(shí)現(xiàn)建筑、環(huán)境與人居的和諧統(tǒng)一。

“France（法式）浪漫風(fēng)情”France風(fēng)格在中國可以追溯到20世紀(jì)初甚至更遠(yuǎn)，20世紀(jì)80年代以來，法式建筑風(fēng)格隨著歐式建筑風(fēng)格在中國由南而北全面復(fù)蘇，成為樓市的一大景觀。經(jīng)過了多年市場培育，F(xiàn)rance風(fēng)格逐步改良，擺脫了傳統(tǒng)的煩瑣的純歐失風(fēng)格，更簡潔，也更有中式生活氣息，也更容易為國人接受。

考慮本土化的審美觀念與現(xiàn)代性，我們建議在建筑風(fēng)格上，采取改良的France風(fēng)格，更具實(shí)效。France風(fēng)格為油城帶來了

全新的生活理念和生活氛圍

（三）風(fēng)格建議：采用法蘭西浪漫風(fēng)情,是結(jié)合市場差異化定位的手63所謂法式風(fēng)格，一般是指以十八世紀(jì)形成的洛可可樣式為基調(diào)延續(xù)或發(fā)展的風(fēng)格。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，它是一種基于對理想情景的考慮，追求建筑的詩意、詩境，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染，呈現(xiàn)出浪漫、典雅風(fēng)格。法式風(fēng)格溯源之“高貴”繼意大利文藝復(fù)興之后，法國的古典主義建筑成了歐洲建筑發(fā)展的主流。法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動(dòng)空間。不過，有時(shí)也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美。所謂法式風(fēng)格，一般是指以十八世紀(jì)形成的洛可64依云鎮(zhèn)普羅旺斯普羅旺斯依云鎮(zhèn)依云鎮(zhèn)在法國，大多數(shù)的公園、廣場和林蔭道，建筑組成了城市輪廓，成為城市的地方標(biāo)志。而法國大大小小的城市拐角處，總有或大或小的公園，裝點(diǎn)著草坪、長椅和樹木，人們常常在那里停留、閑坐或睡覺，往往留連忘返。法式風(fēng)格溯源之“優(yōu)雅、浪漫”依云鎮(zhèn)普羅旺斯普羅旺斯依云鎮(zhèn)依云鎮(zhèn)在法國，大多數(shù)的65法式風(fēng)格溯源之建筑語言法式陽臺盔頂廊柱老虎窗廊柱法式陽臺法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。外墻多用石材或仿石才裝飾，細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廓柱、雕花、線條，制作工藝清細(xì)考究。屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異法式風(fēng)格溯源之建筑語言法式陽臺盔頂廊柱老虎窗廊柱法式陽臺66

建筑整體造型豐富，外立面采用簡化處理的法式建筑元素，同時(shí)結(jié)合不同的外立面色彩，避免了單一視覺效果造成的審美疲勞。不過分突出建筑單體形象，只是把其作為環(huán)境中的一個(gè)元素。

建筑外立面采用較純正的暖色系，廊柱法式陽臺燈建筑細(xì)節(jié)：建筑整體造型豐富，外立面采用簡化處理的法式建67

在小區(qū)整體的法式建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上尋求與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合。通過坡屋頂、三段式墻面、廊柱、鐘塔等古典造型符號以及暖色系的主體色調(diào)表達(dá)古典風(fēng)格語言；通過豐富的型體變化，富有現(xiàn)代感的建筑構(gòu)件(玻璃窗、遮陽板等)，將古典韻味與現(xiàn)代氣息相結(jié)合，形成獨(dú)特的新古典建筑風(fēng)格。盔頂坡屋頂，灰與白的搭配在晴朗天空下，尤其浪漫。老虎窗格窗在小區(qū)整體的法式建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上尋求與現(xiàn)代風(fēng)格68以浪漫、溫暖的暖色為主，并利用材質(zhì)及深灰的屋頂、白色的窗等元素的變幻達(dá)到層次更為豐富的空間效果。與大面積的綠色、水系背景形成對比，整體視覺效果協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。立面材質(zhì)顏色建議以浪漫、溫暖的暖色為主，并利用材質(zhì)及深灰的屋頂、白色69以浪漫、溫暖的暖色為主，并利用材質(zhì)及深灰的屋頂、白色的窗等元素的變幻達(dá)到層次更為豐富的空間效果。與大面積的綠色、水系背景形成對比，整體視覺效果協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。以浪漫、溫暖的暖色為主，并利用材質(zhì)及深灰的屋頂、白色70山東東營中建綠洲國際花園二期產(chǎn)品建議報(bào)告課件71三、園林建議——尋求兼顧經(jīng)濟(jì)與形象價(jià)值的景觀園林。基于宗地條件及規(guī)劃條件下的園林景觀建議相對較高容積率——存在一定的較大面積的景觀用地東側(cè)、西側(cè)和北側(cè)的水系——如何使內(nèi)部景觀園林與其協(xié)調(diào)并能將市政綠化為項(xiàng)目所用基于市場供需情況下的園林景觀建議整體數(shù)據(jù)顯示，中高端和高端客戶對水景觀更為青睞?；诟偁幮皂?xiàng)目與可參考項(xiàng)目的景觀園林建議園區(qū)綠化景觀包含三個(gè)層次的綠化：外部環(huán)境與低密度建筑群落的尺度；社區(qū)內(nèi)環(huán)境營造