中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理白皮書(shū) 2024

資管邏輯領(lǐng)航物業(yè)管理升級(jí)3識(shí)別市場(chǎng)與樓宇的雙重生命周期一組對(duì)照案例：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與標(biāo)桿資產(chǎn)表現(xiàn)互相成就9維修保養(yǎng)與升級(jí)改造的長(zhǎng)周期計(jì)劃13資本性改造的經(jīng)濟(jì)賬馬斯洛需求層次理論在物業(yè)中的應(yīng)用20降本方案不能壓縮租戶(hù)體驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)安全管理22真實(shí)管理場(chǎng)景中的實(shí)踐行業(yè)蛻變的思考與啟發(fā)263資管邏輯領(lǐng)航物業(yè)管理升級(jí)“在市場(chǎng)下行與存量時(shí)代的雙重影響下，物業(yè)管理在資產(chǎn)全生命周期中提升價(jià)值和提供長(zhǎng)期戰(zhàn)略支持的重要性凸顯?！薄拔飿I(yè)管理的內(nèi)涵早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“三保一維”，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)已開(kāi)始代入資產(chǎn)管理視角拓寬物業(yè)管理的服務(wù)邊界。在市場(chǎng)波動(dòng)下，資產(chǎn)價(jià)值不再簡(jiǎn)單地水漲船高了，而是需要穩(wěn)健、可持續(xù)的現(xiàn)金流作為支撐，因而需要長(zhǎng)周期、高品質(zhì)的資產(chǎn)與物業(yè)管理護(hù)航。因此，本文開(kāi)篇將先聚焦資產(chǎn)管理的邏輯，我們相信做出這樣的思考和討論恰逢其時(shí)。4識(shí)別市場(chǎng)與樓宇的雙重生命周期當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，全國(guó)各商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域基本均處于橫盤(pán)或下行階段，也對(duì)物業(yè)與資產(chǎn)管理提出更高的要求――物業(yè)管理的概念開(kāi)始向資產(chǎn)管理邏輯延伸，向資產(chǎn)管理鏈條的市場(chǎng)中也開(kāi)始有一些資產(chǎn)持有人，試圖通過(guò)壓縮資管和物管方面的相關(guān)成本來(lái)應(yīng)對(duì)下行市場(chǎng)壓力。但我們認(rèn)為，引入具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略才是根本答案。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家需要在傳統(tǒng)物管功能的基礎(chǔ)上，增加資產(chǎn)管理的思維模式，即以經(jīng)營(yíng)視角下的業(yè)務(wù)邏輯反推自身管理服務(wù)功能，拓展有利于項(xiàng)目現(xiàn)金流收益、超出傳統(tǒng)物管服務(wù)范疇的工作，對(duì)從市場(chǎng)周期的角度來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)處于增長(zhǎng)區(qū)間時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值隨行就市，通過(guò)短期持有和出售，資產(chǎn)持有人能獲得顯著收益，因此物業(yè)管理所帶來(lái)的價(jià)值提升被浪潮掩蓋。而當(dāng)市場(chǎng)步入下行區(qū)間時(shí)，短期內(nèi)退出處置價(jià)格與預(yù)期不符，推動(dòng)市場(chǎng)整體期、高品質(zhì)的陪伴對(duì)于資產(chǎn)的保值乃至增值的基石性?xún)r(jià)值浮出水面。當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)處于下行周期上一個(gè)租期下一個(gè)租期*注：基于全國(guó)重點(diǎn)二十城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)趨勢(shì)及未來(lái)預(yù)測(cè)；我們當(dāng)前所處的市場(chǎng)正在經(jīng)歷下行周期，并將在未來(lái)中期內(nèi)持續(xù)面臨下行壓力。承壓時(shí)，中低端品質(zhì)的物業(yè)或可尋求全面壓縮成本、抱守底線(xiàn)思維，而標(biāo)準(zhǔn)以上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目反而更需要要手段之一就是確保物業(yè)管理的支出合理、服務(wù)品質(zhì)優(yōu)越。5從樓宇生命周期的角度來(lái)看，資產(chǎn)與物業(yè)管理的價(jià)值與資產(chǎn)設(shè)備的品質(zhì)感和完善功能性，且空間設(shè)計(jì)和理念根據(jù)需求趨勢(shì)及時(shí)調(diào)改，則樓宇的租賃表現(xiàn)完全可以打破樓齡限制，達(dá)到乃至突破市場(chǎng)均值。根據(jù)牛津大學(xué)賽德商學(xué)院*的倫敦辦公樓市場(chǎng)研究顯示，簡(jiǎn)單來(lái)看，辦公樓的樓齡與租金呈負(fù)相關(guān)，樓齡每但報(bào)告更進(jìn)一步分析即發(fā)現(xiàn)，實(shí)際影響樓宇租金的因素并非樓齡本身，而是設(shè)施設(shè)備品質(zhì)，由于老舊樓宇往往Valuedriversofofficespace.Sa?dBusine這就考驗(yàn)資產(chǎn)與物業(yè)管理人的基本功和判斷力了――市場(chǎng)周期對(duì)于單體項(xiàng)目和業(yè)主而言很難改變，屬于不可控因素，而樓宇自身的管理則是可控因素，良好的資產(chǎn)戰(zhàn)略和物業(yè)管理將幫助項(xiàng)目有效基于市場(chǎng)和樓宇的生命周期，不同節(jié)點(diǎn)有不同的不動(dòng)產(chǎn)投資策略，也有差樓齡短市場(chǎng)增長(zhǎng)租賃需求和投資熱度持續(xù)提升，樓齡久增長(zhǎng)周期樓齡短高品質(zhì)的物業(yè)管理能產(chǎn)生錦上添花的作用，差異化或定制化的服務(wù)有望打造標(biāo)桿性租金價(jià)值高點(diǎn)增長(zhǎng)周期樓齡久需要通過(guò)中修、大修和升級(jí)改造持續(xù)提升樓宇狀況，匹配市場(chǎng)周期將增值潛力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)新樓硬件設(shè)施短期容錯(cuò)率下行周期下行周期樓齡短專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理能夠最大程度提質(zhì)增少不必要的開(kāi)支●當(dāng)前所處節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，一般需要大修或改造保持市場(chǎng)地位下行周期下行周期樓齡久資產(chǎn)價(jià)值需要持續(xù)穩(wěn)健的現(xiàn)金流支撐，高品質(zhì)、長(zhǎng)周期的物業(yè)管理價(jià)值彰顯，資產(chǎn)管理邏輯強(qiáng)化市場(chǎng)下行市場(chǎng)整體資產(chǎn)持有周期延長(zhǎng)6將實(shí)際運(yùn)營(yíng)思維嵌入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期物業(yè)管理在資管周期中的重要性，不僅體現(xiàn)在交接后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)期，更是首先體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段的前期物業(yè)管理工作中。在建筑的規(guī)劃和建設(shè)階段，資方或業(yè)主往往需要聘用施工單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位等等不同的供應(yīng)商和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，但這些團(tuán)隊(duì)都會(huì)在竣工交付前后陸續(xù)完這里，就需要前置化的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期之間順暢過(guò)度的橋梁。物業(yè)管理專(zhuān)家，可以從未來(lái)實(shí)際落地運(yùn)行和滿(mǎn)足終端用戶(hù)群體的使用角度，為項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、擴(kuò)初、建設(shè)施工等不同階段，乃至設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)和配置、從設(shè)備端到末端的連接等細(xì)節(jié)工作，提出切實(shí)的優(yōu)化建議與專(zhuān)業(yè)系搭建等方面提前介入，提前發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，可以最大化避免項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段可能出現(xiàn)的用戶(hù)需求錯(cuò)配、設(shè)備運(yùn)行低效等德克薩斯大學(xué)奧斯汀分校設(shè)立的建筑業(yè)研究院（CII）*的學(xué)術(shù)研究顯示，項(xiàng)目前期規(guī)劃階段所付出的努力與項(xiàng)目的最終成功之間確實(shí)存在可量化的正相關(guān)關(guān)系，回歸方程對(duì)數(shù)據(jù)的擬在上述研究基礎(chǔ)上，我們結(jié)合物業(yè)管理領(lǐng)域做出了定向分析。在資產(chǎn)生命周期的前期階段，制定具有物業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯和管理邏輯的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能顯著節(jié)省項(xiàng)目后期的相關(guān)運(yùn)營(yíng)成本。而進(jìn)入建設(shè)乃至運(yùn)營(yíng)階段，前期遺留的欠缺和脫節(jié)將為資產(chǎn)維護(hù)運(yùn)行帶來(lái)顯著難度，后置改動(dòng)也將帶來(lái)巨大的改造成本。正因?yàn)槿绱?，在?xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)期就應(yīng)引入物業(yè)管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，充分考慮如雙碳管理和綠色資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要求、目標(biāo)租戶(hù)行業(yè)特性和業(yè)務(wù)需求、終端用戶(hù)體驗(yàn)及偏好等等相關(guān)落地問(wèn)題，而不是在建成后移交資產(chǎn)時(shí)再進(jìn)行判斷和決策，避免將很多花了功案例案例比如從電梯這一側(cè)面來(lái)看，高品質(zhì)的電梯硬件和精美的設(shè)計(jì)用材，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中未必能讓終端使用者有效體驗(yàn)到。電梯系統(tǒng)的前期設(shè)計(jì)與資產(chǎn)后期實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況的匹配度將決定樓宇資源配置的有效性和全周期成本控制的表現(xiàn)，詳很多案例看起來(lái)只是交付和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中業(yè)主面臨的一些小問(wèn)題，但對(duì)客戶(hù)體驗(yàn)的負(fù)面影響和后期成本支出影響卻很大，而此類(lèi)問(wèn)題均可在項(xiàng)目交付前的前期物業(yè)管理階段得到有效解決和預(yù)防。優(yōu)秀的前介物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，保障了項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段到運(yùn)營(yíng)期的平穩(wěn)銜接，達(dá)成了從設(shè)備端到末端轉(zhuǎn)化、從業(yè)主方設(shè)計(jì)投入到使用方切實(shí)感受的緊密鏈接。*參考文獻(xiàn)：GeorgeE.Gibson,MicheleR.Hamilton.Analysisofpre-projectplanningeffortandsuccessvariablesforca7在運(yùn)營(yíng)期，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)引入資產(chǎn)管理邏輯的一個(gè)重要的落物業(yè)管理的服務(wù)邊界。這樣的物業(yè)管理服務(wù)，可以積極主動(dòng)地探索增加資產(chǎn)收入來(lái)源、提升項(xiàng)目現(xiàn)金流表現(xiàn)的多種可能性，凸顯資產(chǎn)與物業(yè)管理的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值。其中，保證租戶(hù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定和提升租賃業(yè)務(wù)的收益表現(xiàn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化至關(guān)重要。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的不同階段，物業(yè)管理服務(wù)均可在協(xié)助租務(wù)工作方面有所拓展，提高租戶(hù)在長(zhǎng)周期的顧問(wèn)及服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在租務(wù)管理方面具備天然優(yōu)勢(shì)。物管團(tuán)隊(duì)通過(guò)日常與終端使用方的密集溝通與協(xié)作，把握客戶(hù)粘性和偏好，充分了解租戶(hù)方對(duì)于空間使用情況和需求，并可以提前了解到他們的下一步企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)決策動(dòng)向和意愿，這些信息都將助力業(yè)主做出更具前瞻性和預(yù)見(jiàn)性的租賃決策。這也體現(xiàn)了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與到項(xiàng)目租務(wù)管理的重要性。具備專(zhuān)業(yè)體系的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可以通過(guò)其項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)觸角，評(píng)估物業(yè)硬件特征及項(xiàng)目周邊行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)引導(dǎo)政策等相關(guān)市場(chǎng)信息，調(diào)整樓宇行業(yè)定位及租賃策略，引導(dǎo)部分租戶(hù)有序退出并篩選引進(jìn)新興行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，提前啟動(dòng)招商推廣工作，保障穩(wěn)定入駐率并提高租金收入水平。在面對(duì)樓宇整體租賃戰(zhàn)略變動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)與租戶(hù)方可以建立高效的溝通機(jī)制，并為潛在租戶(hù)提供定制化入駐服務(wù)方案，優(yōu)化樓宇的租務(wù)管理工作體系。要實(shí)現(xiàn)上述服務(wù)水平，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性升級(jí)，在傳統(tǒng)物管經(jīng)驗(yàn)知識(shí)的基礎(chǔ)上，疊加豐富的租賃市場(chǎng)知識(shí)儲(chǔ)備和租賃管理實(shí)操能力。這些能力不是一蹴而就的，這需要體系支撐和專(zhuān)業(yè)性人才。物業(yè)管理服務(wù)維度擴(kuò)大，助力業(yè)主實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)管理優(yōu)化和資產(chǎn)收益最大化?法務(wù)及財(cái)務(wù)管理方案制定?看房講解及硬件帶看?租戶(hù)裝修方案前置評(píng)估?租金收取及逾期管理?解決法務(wù)及財(cái)務(wù)等技術(shù)問(wèn)題“在資產(chǎn)管理邏輯下，“物業(yè)管理的角色由常見(jiàn)的輔助者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)者。”在下行的市場(chǎng)周期和建筑樓齡持續(xù)增長(zhǎng)的雙重影響下，領(lǐng)先的管理優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)周期的規(guī)劃視野對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響力凸顯，能幫助資的物業(yè)管理思路應(yīng)運(yùn)而生、正當(dāng)其時(shí)，將成為資產(chǎn)在全生命周期中堅(jiān)強(qiáng)的后盾和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略伙伴。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與標(biāo)桿資產(chǎn)表現(xiàn)互相成就面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)和不確定性，資產(chǎn)與物業(yè)管理水平對(duì)樓宇租賃表現(xiàn)和收入水平的影響反而更大。從長(zhǎng)周期的角度出發(fā)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與標(biāo)桿性的資產(chǎn)表現(xiàn)是互相成就的。一組很有趣的對(duì)照案例，是位于北京的三個(gè)辦公樓項(xiàng)目（代稱(chēng)A、B和CA和B是長(zhǎng)周期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與物業(yè)管理的代表，而C則是資產(chǎn)與物業(yè)管理相對(duì)缺失的例子。三個(gè)項(xiàng)目相距約500米左右。?建成初時(shí)，三個(gè)全新的現(xiàn)代化項(xiàng)目條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)相近，盡管C樓宇散售，但在2000年初與另外兩個(gè)項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)基本一致。?在2010至2012年，北京經(jīng)歷了一輪典型的個(gè)項(xiàng)目的樓齡也已超過(guò)十年。憑借高品質(zhì)的物業(yè)管理，和計(jì)劃完善的資本性改造，A和B仍為市場(chǎng)中拔尖的高品質(zhì)甲級(jí)樓宇；而C沒(méi)有做出長(zhǎng)周期資管邏輯下的物業(yè)維護(hù)和資?在這一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)期內(nèi)，三年全城倍達(dá)到340元/平方米/月水平，所有辦公樓宇隨行就市、持續(xù)漲價(jià)。但是，A和B這兩棟高品質(zhì)樓宇增長(zhǎng)更快、幅度更租賃表現(xiàn)橫盤(pán)。這一階段的樓宇普漲是市場(chǎng)周期帶來(lái)的，但增長(zhǎng)的程度和可持續(xù)性則是扎實(shí)、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)邏輯與物業(yè)管理所帶來(lái)的。?當(dāng)前，上述樓宇已入市超過(guò)二十年，期間北京甲級(jí)市場(chǎng)陸續(xù)有近千萬(wàn)平方米新樓宇入市，但A和B始終保持市場(chǎng)地位，持續(xù)吸引高端客戶(hù)入住，保持競(jìng)爭(zhēng)力，截至半年在北京除金融街外甲級(jí)樓宇租金排行前十中仍占3也較難維持租金高位，當(dāng)前隨著市場(chǎng)下行租金再次跌回到營(yíng)管理價(jià)值凸顯。D三個(gè)項(xiàng)目的平均凈有效租金水平>>>>DC樓宇與AB樓宇平均租金價(jià)差<><>9項(xiàng)目生命周期中的重要課題物業(yè)管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止物業(yè)管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止劃分了行業(yè)中0和1的區(qū)別。隨著市場(chǎng)不斷成熟，SOP如今只是物業(yè)管理入門(mén)的基礎(chǔ)課，行業(yè)面臨著一個(gè)更復(fù)雜的課題――在樓齡普遍增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，如何延長(zhǎng)建筑的高效運(yùn)營(yíng)期，并協(xié)助資產(chǎn)爭(zhēng)取二次增長(zhǎng)曲線(xiàn)。在我們的工具箱中，一次行之有效的資本性改造，可以成為撬動(dòng)項(xiàng)目保值、增值的重要支點(diǎn)。但是，任何大規(guī)模的資本支出都應(yīng)是慎之又慎的，全面的規(guī)劃和明確的成本回收測(cè)算才是正確決策的前提保障。改革開(kāi)放后，商業(yè)地產(chǎn)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁脈搏而蓬勃發(fā)展，以鋼筋混凝土為代表的現(xiàn)代建筑體系也在中國(guó)迅速形成。經(jīng)過(guò)快速的增量發(fā)展之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建筑體量攀升，甚至許多成熟樓宇已經(jīng)跨越了一個(gè)“年齡階層”。僅以一線(xiàn)城市甲級(jí)項(xiàng)目的設(shè)備老化和硬件條件的代際落后現(xiàn)象日益凸顯。保障建筑的高效平穩(wěn)運(yùn)行、延長(zhǎng)建筑整體硬件設(shè)施的使用期限，是在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量發(fā)展的新時(shí)期對(duì)物業(yè)管理提出的全新要中國(guó)自2010年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)集中建設(shè)周期，因此當(dāng)前許多建筑的樓齡已達(dá)1,●●●●●辦公建筑面積（右軸，萬(wàn)平方米）--辦公樓數(shù)量（左軸，棟）0建筑投入使用之后，硬件設(shè)施的有效性和穩(wěn)定性會(huì)在很長(zhǎng)的生命周期內(nèi)發(fā)揮重要作用。從生命周期來(lái)看，經(jīng)過(guò)廣泛驗(yàn)證，大多數(shù)設(shè)備和機(jī)械的故障率會(huì)隨著時(shí)間推移呈現(xiàn)出一種U型早期階段，設(shè)備在初始運(yùn)行時(shí)會(huì)集中暴露一些匹配和磨合問(wèn)題，但在及時(shí)解決后，故障率可以迅速由高轉(zhuǎn)低。然后，在生命周期的大部分時(shí)間，設(shè)備基本可以保持平穩(wěn)、高效的運(yùn)行狀態(tài)，即浴盆曲線(xiàn)中間的平坦部分，這一階段也是設(shè)備的有效壽命期。最后，設(shè)備將再次進(jìn)入一個(gè)故障率高發(fā)的時(shí)期，各個(gè)零專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)前期介入、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判和豐富的經(jīng)驗(yàn)累積，能夠盡可能縮短前后兩個(gè)故障高發(fā)期的時(shí)間，并最大程度地延長(zhǎng)中間平穩(wěn)的有效壽命期，使設(shè)備處于最佳使用狀態(tài)。目前，中國(guó)部分商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)已經(jīng)邁入了偶然故障期的后半程，甚至有一部分正在轉(zhuǎn)向耗損故障期。因此，在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供的針對(duì)性服務(wù)重要性凸顯。圖6：設(shè)備故障率特征曲線(xiàn)――浴盆曲線(xiàn)從生命周期來(lái)看，大多數(shù)設(shè)施的故障率隨時(shí)間推移呈U型曲線(xiàn)案例案例設(shè)備來(lái)輔助提升能效。整體改造費(fèi)用均在1,000萬(wàn)元上維修保養(yǎng)與升級(jí)改造的長(zhǎng)周期計(jì)劃保障設(shè)備的平穩(wěn)運(yùn)行并不是在出現(xiàn)問(wèn)題后臨時(shí)抱佛腳，一次性花費(fèi)巨額成本來(lái)修補(bǔ)潰于蟻穴的千里之堤?？茖W(xué)而正確的做法在于制訂貫穿整個(gè)生命周期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)和提升改造計(jì)一個(gè)完善的維修改造計(jì)劃，需要根據(jù)不同的設(shè)備工況和運(yùn)行年限有針對(duì)性地制訂。日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)是一種持續(xù)性、預(yù)防性的維護(hù)工作，其目的在于保證物業(yè)資產(chǎn)在最佳狀態(tài)下能夠被高效利用。仲量聯(lián)行基于多年的經(jīng)驗(yàn)累積提出了52周維修保養(yǎng)的零部件進(jìn)行定期檢查和修理，以及對(duì)公區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的精細(xì)化維護(hù)，經(jīng)過(guò)普遍驗(yàn)證可以將大部分硬件設(shè)施的有效壽命期延長(zhǎng)資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段，會(huì)面臨全周期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)和節(jié)點(diǎn)性的提升改造階段性改造?目前在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐階段性改造?目前在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐術(shù)以提高設(shè)備效能?制訂長(zhǎng)期的固定資產(chǎn)改造計(jì)劃，計(jì)劃周?對(duì)建筑的功能、動(dòng)線(xiàn)、內(nèi)裝等進(jìn)行重新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段va當(dāng)建筑內(nèi)部或外在環(huán)境發(fā)生變化時(shí)――如設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行標(biāo)波動(dòng)、新的節(jié)能減碳技術(shù)應(yīng)用等――就需要對(duì)建筑的設(shè)備設(shè)施開(kāi)展整體性改動(dòng)或循序漸進(jìn)的調(diào)整，根據(jù)不同部件的特性、使用年限、迭代差異、實(shí)際需求等情況有步驟地進(jìn)行翻新心的理念是做好長(zhǎng)周期計(jì)劃，即固定資產(chǎn)改造計(jì)劃（Capital式，短期計(jì)劃至少以3-5年為時(shí)間跨度，長(zhǎng)期計(jì)劃以40-50年為并得到最高的投資回報(bào)?在運(yùn)行的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的剩余使用年限、故障發(fā)生率及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?硬件環(huán)境和設(shè)備設(shè)施翻新改造的優(yōu)先級(jí)和步驟?應(yīng)用新系統(tǒng)或者新設(shè)備后能效提升的比例，以及能耗節(jié)省的比例固定資產(chǎn)改造計(jì)劃的目標(biāo)，在于準(zhǔn)確反映各項(xiàng)維修成本的投入能夠帶來(lái)的價(jià)值增值。業(yè)主需針對(duì)項(xiàng)目在不同市場(chǎng)環(huán)境下的收益和成本搭建長(zhǎng)周期的測(cè)算模型，通過(guò)比較不同方案的資金使用效率或者回收期等，綜合分析得出經(jīng)濟(jì)可行性最優(yōu)方案。同時(shí)，在進(jìn)行詳細(xì)的建模分析之后，定期對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部建筑環(huán)境做重新審視和計(jì)劃調(diào)整是必不可少的。通常，短期計(jì)劃每年都需要重新評(píng)估，而長(zhǎng)期計(jì)劃每5-10年需要根據(jù)現(xiàn)有情況調(diào)整一次。因此，物業(yè)管理的角色不是簡(jiǎn)單地提供管家式服務(wù)，而是通過(guò)長(zhǎng)周期的專(zhuān)業(yè)陪伴，與資產(chǎn)持有人建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。資本性改造的經(jīng)濟(jì)賬既然提到改造計(jì)劃，成本就是繞不開(kāi)的話(huà)題。由于各項(xiàng)硬件設(shè)備在運(yùn)行中的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中許多不可感知、細(xì)水長(zhǎng)流的隱形成本常常被低估。根據(jù)利物浦大學(xué)和克蘭和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)》一書(shū)中的分析數(shù)據(jù)可見(jiàn)，按照成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，通常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)及翻新的費(fèi)用占整個(gè)生命周期成本的比例接近而整體提升改造則需要額外的資本性支出。面對(duì)當(dāng)前頗具挑戰(zhàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境，資產(chǎn)持有人更需謹(jǐn)慎評(píng)判每一筆成本支出。因此，在市場(chǎng)下行周期中是否應(yīng)該進(jìn)行整體提升改造，一次性投入多少才算合理等問(wèn)題，就成了擺在資產(chǎn)持有人要的是資本性改造對(duì)收入端“開(kāi)源”的長(zhǎng)期影響。對(duì)于持有型物業(yè)來(lái)講，除車(chē)位、廣告等多種經(jīng)營(yíng)收入，運(yùn)營(yíng)期間的主要收入來(lái)自可租賃面積的租金收益，換言之，就是以單平米租金和入駐率為變量的綜合影響結(jié)果。在市場(chǎng)下行期，租金往往隨市場(chǎng)環(huán)境變化不可避免地呈下降趨勢(shì)，但是降幅多少則取決于項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣地，在買(mǎi)方市場(chǎng)的環(huán)境下，提高租戶(hù)粘性來(lái)維持入駐率水平也是維持穩(wěn)定收入的重要途徑。案例舉例而言，某一線(xiàn)城市一棟高品質(zhì)辦公樓截止目前樓齡已近20年，自2019年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)行資本性投入用于資產(chǎn)的整體提升改造。入駐率年均降幅年均降幅所在區(qū)域↓3.1百分點(diǎn)↓6.1百分點(diǎn)↓1.2百分點(diǎn)對(duì)于一棟樓齡近20年的項(xiàng)目，如果沒(méi)有進(jìn)行資本性改造，其租金和入駐率的降幅應(yīng)與所在區(qū)域的平均水平保持一致，或應(yīng)弱于周邊均值。但是可以看到，該樓宇在過(guò)去一個(gè)下行周期中，表現(xiàn)仍?xún)?yōu)于周邊整體水平――資本性改造為該項(xiàng)目在中短期內(nèi)即帶來(lái)了所帶來(lái)的潛在收益做一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算。情景二：進(jìn)行資本性改造后，該項(xiàng)目在過(guò)去五年的租情景二：進(jìn)行資本性改造后，該項(xiàng)目在過(guò)去五年的租金每年實(shí)際下降3.5%至167元/平方米/月，入駐率每總收入約為11.5億元。入駐率年租金收入情景一：沒(méi)有進(jìn)行資本性改造，其市場(chǎng)指標(biāo)的降幅按所在區(qū)域的平均水平來(lái)算，租金將每年下降7.2%至137元/平方米/月，入駐率將每年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至入駐率年租金收入*注：為了突出展示資本性支出對(duì)收益的顯性影響，將實(shí)際運(yùn)營(yíng)中涉及的租戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等其他影響收入的不確定性因素做了簡(jiǎn)化處理。從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，在不考慮資金時(shí)間成本的情況下，基于假設(shè)租金水平，案例項(xiàng)目資本性改造帶來(lái)的潛在收益超過(guò)1.5億元人民幣。因此，經(jīng)過(guò)合理而周密的計(jì)劃，資本性改造的相關(guān)支出可以在五年內(nèi)收回，并帶來(lái)潛在盈余和長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了近三十年的高速發(fā)展之后，正在邁向精細(xì)化發(fā)展階段。維修改造計(jì)劃的制訂以及生命周期成本的分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜系統(tǒng)的工作，需要第三方機(jī)構(gòu)基于建筑本身的情況和硬件設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提供適配性和可行性最優(yōu)的專(zhuān)業(yè)方案。2022年，仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部推出資本性支出專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主?設(shè)施設(shè)備維護(hù)和更新：電梯、空調(diào)等設(shè)備的維修和更換成?個(gè)體感受和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理最能影響個(gè)體感受的三個(gè)本高昂――單臺(tái)更換成本或在20-30萬(wàn)元，而一棟高層辦公場(chǎng)景就是下車(chē)落客、前臺(tái)迎賓和電梯搭乘。對(duì)于個(gè)體而言，樓即有30-50部多種類(lèi)型的電梯。預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)和密切的電梯的相關(guān)體驗(yàn)是直觀影響個(gè)人對(duì)資產(chǎn)的感知和評(píng)價(jià)的，監(jiān)督管理，可以顯著延長(zhǎng)電梯的使用壽命，降低磨合和故進(jìn)而也將影響建筑的品質(zhì)、聲譽(yù)和收益。?安全保障與應(yīng)急管理：電梯也是安全隱患和事故發(fā)生較為化磨損所帶來(lái)的性能降低，和不當(dāng)使用及應(yīng)急不力，均可造成嚴(yán)重后果。主力租戶(hù)集中或整租的辦公樓對(duì)電梯在高峰期的運(yùn)力要求更高建筑類(lèi)型5分鐘載客率體現(xiàn)乘客的平均候梯時(shí)間，作為衡量辦公樓項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的重要指標(biāo)樓宇品質(zhì)案例案例與之相反，另一個(gè)一線(xiàn)城市項(xiàng)目在前期就完成了電梯系統(tǒng)的設(shè)計(jì)改動(dòng)，有效實(shí)現(xiàn)了降本增效。到后續(xù)的管理等各環(huán)節(jié)均全程參與，因此在項(xiàng)目方案階段及時(shí)提出了對(duì)電梯系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃的修改意見(jiàn)。該項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司和顧問(wèn)進(jìn)行了電梯系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，但由于未充分考慮目標(biāo)租戶(hù)和使用的實(shí)際條件，只設(shè)計(jì)區(qū)分了高、低兩區(qū)。而物業(yè)管理專(zhuān)家則建議將方案改為四段分區(qū)，更多分區(qū)的設(shè)計(jì)提高了高峰期的樓宇交通運(yùn)力和人員流通效率，而降低高區(qū)電梯占比則有助于幫助業(yè)主顯著減少前期的購(gòu)置、施案例舉例而言，某一線(xiàn)城市一棟超甲級(jí)辦公樓宇樓租戶(hù)投訴卻常有發(fā)生。項(xiàng)目選擇了一家全球領(lǐng)時(shí)預(yù)設(shè)的調(diào)度算法已不能適應(yīng)當(dāng)前高入駐率水平下的人流量和使用要求。而這批全進(jìn)口的電梯也未開(kāi)放后臺(tái)代碼，業(yè)主和物業(yè)也不能根據(jù)這座樓宇硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高、軟性管理服務(wù)也非賃企業(yè)和終端使用者卻很難直觀感受到，甚至可能影響樓宇品牌形象和租戶(hù)的認(rèn)可度?！斑\(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)電梯廳空間和道閘設(shè)計(jì)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)建議；第根據(jù)潛在租戶(hù)行業(yè)的人員密集度和高峰時(shí)點(diǎn)對(duì)后臺(tái)調(diào)度算法進(jìn)行修改調(diào)整。這些細(xì)節(jié)能讓資產(chǎn)持有人和被埋沒(méi)甚至起到反效果?！薄爸倭柯?lián)行的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)先期的業(yè)務(wù)參與和前置服務(wù)，有效改善了諸多前期設(shè)計(jì)和管理中的關(guān)聯(lián)性小細(xì)節(jié)，為建筑整體系統(tǒng)帶來(lái)了顯著的全周期成本控制，并達(dá)成建筑內(nèi)部交通系統(tǒng)和使用效率的提升。”從個(gè)體體驗(yàn)到資產(chǎn)收益的傳導(dǎo)鏈“物業(yè)管理是研究特定空間下“人群行為習(xí)慣和需求的人類(lèi)學(xué)家?！备M(jìn)一步來(lái)說(shuō)，具備資管邏輯的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，不僅要追蹤建筑的全生命周期需求，也需要深刻理解建筑中的終端使用方和個(gè)體的需求。在當(dāng)前的下行環(huán)境中，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)開(kāi)始挖掘和強(qiáng)化對(duì)租戶(hù)、群體和個(gè)人的感染力和引導(dǎo)力，將自身定位從服務(wù)者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)者，協(xié)助業(yè)主服務(wù)他的客戶(hù)和顧客，加深對(duì)直接提高資產(chǎn)收益和價(jià)值的影響力。馬斯洛需求層次理論在物業(yè)中的應(yīng)用物業(yè)管理是需要在多個(gè)層面達(dá)成服務(wù)的，從建筑樓宇、到機(jī)構(gòu)組織、到個(gè)人個(gè)體――歸根結(jié)底，物業(yè)管理是一個(gè)與人打交道的行業(yè)。在一個(gè)典型的辦公樓或園區(qū)項(xiàng)目中，一個(gè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)要服務(wù)的數(shù)千乃至上萬(wàn)名員工，而在商業(yè)、綜合體等資產(chǎn)類(lèi)型中所面臨的客流則更是成倍增加。明確的，但個(gè)人的需求則是非常龐雜和豐富的。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理專(zhuān)家就如同在建筑這個(gè)小生態(tài)中的人類(lèi)學(xué)家一樣，擅長(zhǎng)對(duì)其中的人群和個(gè)人的生物及文化需求進(jìn)行觀察和判斷，并能幫助業(yè)主為個(gè)體提供配適的、超出預(yù)期的、產(chǎn)生情感聯(lián)結(jié)和不可替代性的價(jià)值。在此基礎(chǔ)上，我們將馬斯洛的需求層次理論應(yīng)用到建筑生態(tài)中，管理者可以根據(jù)終端使用者的不同需求層次，為其提供不同的滿(mǎn)足和激勵(lì)機(jī)制。根據(jù)馬斯洛的基礎(chǔ)理論，人類(lèi)需求可以分為五個(gè)不同的層次，從低層級(jí)的缺失型需求到高層級(jí)的增自我實(shí)現(xiàn)需求。建筑空間的管理者和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)根據(jù)自身定位制定多元的個(gè)體需求滿(mǎn)足機(jī)制增長(zhǎng)型需求在遠(yuǎn)視、成熟的資產(chǎn)邏輯產(chǎn)生，締造建筑生態(tài)的不可替代性在遠(yuǎn)視、成熟的資產(chǎn)邏輯產(chǎn)生，締造建筑生態(tài)的不可替代性追求卓越，發(fā)揮社會(huì)責(zé)任營(yíng)造濃厚的商務(wù)氛圍和豐滿(mǎn)的商業(yè)體驗(yàn)，為空間注入生命安全演練及突發(fā)應(yīng)急處置追求卓越，發(fā)揮社會(huì)責(zé)任營(yíng)造濃厚的商務(wù)氛圍和豐滿(mǎn)的商業(yè)體驗(yàn)，為空間注入生命安全演練及突發(fā)應(yīng)急處置缺失型需求若未能滿(mǎn)足將直接拖累資產(chǎn)表現(xiàn)，造成收入和商譽(yù)損失生理需求和安全需求：個(gè)體的基本需求，在資產(chǎn)中主要體現(xiàn)的是現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化的辦公樓宇的品質(zhì)基礎(chǔ)，也是保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)社會(huì)需求和尊重需求：達(dá)到心理和精神層面的需求類(lèi)型，在資產(chǎn)中表現(xiàn)為進(jìn)階的價(jià)值型服務(wù)，為人們提供人際關(guān)系、社交活動(dòng)、尊重和認(rèn)同方面的滿(mǎn)足，讓員工和顧客在資產(chǎn)中能產(chǎn)生歸屬、憧憬和向往感，為不動(dòng)產(chǎn)空間注入生命。但這也很考驗(yàn)資產(chǎn)環(huán)境與使用者需求的匹配度，較難被直接定義，卻是高品質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)差異化和標(biāo)桿性的重要路徑。能發(fā)揮其社會(huì)責(zé)任，構(gòu)成社會(huì)文化表達(dá)和傳承的媒介。這不僅需要大量的物業(yè)相關(guān)支出和多元渠道資源支撐，更需要豐富的若要成為市場(chǎng)中前30%的資產(chǎn)，則需要搭建項(xiàng)目對(duì)個(gè)體社會(huì)需求和尊重需求的滿(mǎn)足機(jī)制資源配置資源配置建筑資產(chǎn)品質(zhì)提升生理需求社會(huì)需求生理需求社會(huì)需求尊重需求現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)以上的建筑資產(chǎn)，都需要達(dá)到生理需求和安全需求層級(jí)，才能夠滿(mǎn)足使用者的基礎(chǔ)型需求，這也是當(dāng)前項(xiàng)目所應(yīng)達(dá)到的最基本標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際市場(chǎng)中，能夠關(guān)注和實(shí)現(xiàn)使用者的社會(huì)需求和尊重需求的項(xiàng)目，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，已是市場(chǎng)中表現(xiàn)可以躋身前30%的資產(chǎn)，具備眾多難以3-5%的物業(yè)有精力和條件去考慮滿(mǎn)足自我實(shí)現(xiàn)的需求。在保證前四層級(jí)需求滿(mǎn)足機(jī)制的基礎(chǔ)上，頂級(jí)資產(chǎn)將額外付出顯著的精力和成本，為使用者提供高層級(jí)的情感價(jià)值和成就價(jià)值，成為社會(huì)責(zé)任和文化傳承中不可或缺的一環(huán)，達(dá)成不可替代性和名望聲譽(yù)，并在面對(duì)市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)能表現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，支撐資產(chǎn)層面穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)收益。降本方案不能壓縮租戶(hù)體驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)安全管理但是，從資產(chǎn)管理視角來(lái)看，在市場(chǎng)動(dòng)蕩的時(shí)候一味地關(guān)注在對(duì)于并非建筑和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的個(gè)體而言，往往并不能直觀地理解建筑中高標(biāo)的硬件數(shù)據(jù)和不菲的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)――個(gè)人，是更注重直接感官的。而如何將一座建筑“以人為本、以客為尊”的態(tài)度成功傳達(dá)給個(gè)人，讓花費(fèi)的資源和精力能用在刀刃上、在此基礎(chǔ)上，專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)也會(huì)在建筑場(chǎng)景中不斷強(qiáng)化在要兼顧不同客群、年齡層和需求。這也是為了幫助業(yè)主更加直接地親近和打動(dòng)終端客戶(hù)。這需要有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人，充分理解和掌握個(gè)體的需求動(dòng)機(jī)和行為邏輯，為資產(chǎn)持有人提出整體策略和落地方案，幫助業(yè)主把更多的租賃需求和消費(fèi)需求吸引過(guò)來(lái)、留續(xù)下來(lái)，通過(guò)以人為本的物管服務(wù)達(dá)成資產(chǎn)收益最大化。因此，任何降本方案不能以降低租戶(hù)體驗(yàn)為代價(jià)。在商業(yè)的運(yùn)業(yè)服務(wù)不但不能忽視個(gè)體的感受，反而應(yīng)該在各個(gè)環(huán)節(jié)更加注質(zhì)提供菜單式的服務(wù)調(diào)整?！皬膫€(gè)體體驗(yàn)到資產(chǎn)收益的傳導(dǎo)鏈條看起來(lái)很漫長(zhǎng)，產(chǎn)資產(chǎn)而言，物業(yè)管理成本并不高，但承擔(dān)的責(zé)任和重要性卻案例某座地標(biāo)性綜合體，在運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生起火事故，明火和濃煙相關(guān)照片和視頻在網(wǎng)絡(luò)廣泛傳播。降低等一系列舉措。鑒于當(dāng)前下行的市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目在該事件后部分潛在洽談租戶(hù)流失，并一度從客戶(hù)看房名單中消失，租金或?qū)⒚媾R進(jìn)一步下跌。生產(chǎn)安全事故在樓宇運(yùn)行中屬于零容忍類(lèi)事件，嚴(yán)格的物業(yè)監(jiān)督管理在平時(shí)看來(lái)未將會(huì)帶來(lái)顯著影響終端使用者的安全風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步導(dǎo)致整體資產(chǎn)鏈條的重大損失，包括有形的經(jīng)營(yíng)性收入損失、運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)和無(wú)形的商譽(yù)受損。案例案例某棟辦公樓在設(shè)計(jì)施工和交接期均未引入物業(yè)在當(dāng)前的環(huán)境中，物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)回歸理性、回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)。在當(dāng)前的環(huán)境中，物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)回歸理性、回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)。作為研究建筑空間中人群行為和個(gè)體需求的人類(lèi)學(xué)真實(shí)管理場(chǎng)景中的實(shí)踐企業(yè)對(duì)于辦公空間的需求呈現(xiàn)出更加多元化和復(fù)雜化的趨勢(shì)，這要求物業(yè)管理方要具備前瞻性和主動(dòng)性，深度理解并靈活響應(yīng)終自仲量聯(lián)行于2017年首次提出“未來(lái)辦公”模型并連續(xù)發(fā)布“未來(lái)辦公”全球市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告以來(lái)，其核心洞察在近兩年間持續(xù)獲得驗(yàn)證：企業(yè)日益重視提升辦公場(chǎng)所的多元和共融，采案例時(shí)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)與當(dāng)?shù)亟值篮筒煌M織機(jī)構(gòu)開(kāi)展極具特色的合作，邀請(qǐng)民間書(shū)法家或公小動(dòng)物領(lǐng)養(yǎng)等多種活動(dòng)，讓更多企業(yè)參與到社事實(shí)上，打造樓宇與企業(yè)、員工之間的伙伴關(guān)系，營(yíng)造良好的個(gè)活動(dòng)就能達(dá)成的。資產(chǎn)與物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)針對(duì)項(xiàng)目定位和租戶(hù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行長(zhǎng)周期、體系化的社群生態(tài)搭建和活動(dòng)規(guī)劃，系，以擴(kuò)大社會(huì)影響力。對(duì)于樓宇業(yè)主而言，將辦公場(chǎng)所邊鏈接，打造良好的社群氛圍，可以有效強(qiáng)化入駐企業(yè)粘性，提升續(xù)租水平及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。案例拓展物業(yè)服務(wù)的邊界，加強(qiáng)與租戶(hù)、鄰近樓宇、屬地街道及政府部門(mén)的協(xié)作和鏈接，提升物理空間的生態(tài)、情感和文化附加值。深化社群建設(shè)和維護(hù)，不僅增強(qiáng)企業(yè)租戶(hù)的歸屬感和忠誠(chéng)““我們應(yīng)將資源和創(chuàng)意聚焦于直觀的、令人感動(dòng)的服務(wù)?！逼髽I(yè)租戶(hù)的需求在當(dāng)前展現(xiàn)出前所未有的多元化趨勢(shì)，這既源于個(gè)體需求的持續(xù)升級(jí)與更新，也是降本增效策略驅(qū)動(dòng)下企業(yè)對(duì)樓宇服務(wù)多樣性的迫切要求。雙重影響正推動(dòng)資產(chǎn)持有方增加樓宇服務(wù)觸點(diǎn)來(lái)構(gòu)建更全面的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。案例以華南某辦公樓為例，該樓宇日常約有近萬(wàn)人外賣(mài)員手中接收餐食，這不僅在高峰時(shí)段加劇了樓內(nèi)的擁堵，還因等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而嚴(yán)重影響員工用餐體驗(yàn)和樓宇外圍管理。為解決這一問(wèn)沒(méi)有簡(jiǎn)單地將外賣(mài)餐柜的運(yùn)營(yíng)權(quán)出租給市場(chǎng)上營(yíng)的創(chuàng)新模式。這一舉措不僅解決了員工用餐的實(shí)際問(wèn)題，也保證了穩(wěn)定輸出的樓宇服務(wù)質(zhì)而在經(jīng)濟(jì)效益上有所突破。在此過(guò)程中，物業(yè)管理服務(wù)場(chǎng)景得以不斷拓展，從會(huì)務(wù)接待、定制化團(tuán)隊(duì)餐飲，到高效的企業(yè)集采等增值服務(wù)，全方位滿(mǎn)足企業(yè)租戶(hù)的日常運(yùn)營(yíng)需求。此外，多功能空間與設(shè)施的靈活管理、廣告位利用、以及快遞與外賣(mài)餐柜運(yùn)營(yíng)等多元化經(jīng)營(yíng)模式也日漸豐富。這些舉措不僅給予企業(yè)租戶(hù)更便利、更優(yōu)質(zhì)的辦公生活，也為資產(chǎn)持有者打開(kāi)了多元業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)空間。案例行日常運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，不僅豐富了樓宇的配套設(shè)為業(yè)主在傳統(tǒng)辦公租賃業(yè)務(wù)之外開(kāi)辟了全新的收入渠道。行業(yè)蛻變的思考與啟發(fā)“往后看三十年，“我們能看到的就是綠色化、科技化和輕量化?！痹谶^(guò)去的三十年，我們實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有、從有到精。從全球物業(yè)管理行業(yè)來(lái)看，我們的身份也從學(xué)習(xí)者逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻涣髡撸踔猎诓糠诸I(lǐng)域具備了更為領(lǐng)先的經(jīng)驗(yàn)。遙望未來(lái)的三十年，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)將在更多方面成為引領(lǐng)者。地產(chǎn)行業(yè)提出了新的要求。2023年4月，中共中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要扎實(shí)推進(jìn)綠色低碳發(fā)展，并持續(xù)有力開(kāi)展“碳達(dá)峰以仲量聯(lián)行對(duì)辦公樓宇的公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)及進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)基于這一市場(chǎng)趨勢(shì)，仲量聯(lián)行于2023年發(fā)布《行舟綠水前――物業(yè)與資產(chǎn)雙碳管理必修課》白皮書(shū)，是業(yè)內(nèi)首次對(duì)樓宇碳排查、履約和節(jié)能減排等難題做出詳細(xì)解析，并為物業(yè)與資產(chǎn)管其中，運(yùn)行管理系統(tǒng)性?xún)?yōu)化能為建筑節(jié)能降耗、減少碳排放帶基礎(chǔ)設(shè)備提效方案，已經(jīng)普遍應(yīng)用在了絕大部分優(yōu)質(zhì)樓宇中。進(jìn)一步推進(jìn)樓宇設(shè)施運(yùn)行過(guò)程中的節(jié)能提效，則需要精細(xì)化、系統(tǒng)性的全鏈條解決方案。在上述基礎(chǔ)方案之上，系統(tǒng)性?xún)?yōu)化樓宇運(yùn)行管理的年均減排量約為2%――但這是在無(wú)需額外資本投入和開(kāi)展工程改造、保證樓宇形象品質(zhì)及舒適體驗(yàn)的基礎(chǔ)上，僅通過(guò)運(yùn)行優(yōu)化控制即可落實(shí)的減排比例。降碳并最終實(shí)現(xiàn)脫碳轉(zhuǎn)型的重要途徑。例如采用屋頂分布式光伏發(fā)電、推動(dòng)可再生能源的應(yīng)用、開(kāi)展國(guó)際綠電認(rèn)證或綠色建筑認(rèn)證、開(kāi)展碳排查及履約管理、落實(shí)碳抵消機(jī)制等。更多詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)2023年仲量聯(lián)行發(fā)布的《行舟綠水前――物業(yè)掃描二維碼下載《行舟綠水前――物業(yè)與資產(chǎn)效率的大幅提升。當(dāng)下，房地產(chǎn)科技對(duì)資產(chǎn)持有人的主要吸引力集中在壓縮成本和提高收益方面02改善投資標(biāo)的選擇和策略分析08評(píng)估資產(chǎn)策略的氣候風(fēng)險(xiǎn)09測(cè)算和管理能源效率或碳排放案例北京元中心持續(xù)推動(dòng)科技化實(shí)踐。作為總建筑面積達(dá)到34.6萬(wàn)平方米的大型園區(qū)，該項(xiàng)目沒(méi)有簡(jiǎn)單地增加保潔人力投入，而是引入了3臺(tái)掃拖機(jī)器人，與30位保潔員工共同構(gòu)成了高效的保潔團(tuán)隊(duì)。這一舉措不僅顯著降低了傳統(tǒng)保潔效性和穩(wěn)定性極大地提升了清潔效率，并且對(duì)中心的案例證明，在基礎(chǔ)物業(yè)管理中，機(jī)械化、自動(dòng)化技術(shù)的應(yīng)用是提升管理效率、降低成本的有效途徑。在樓宇物業(yè)管理中，科技化的深入應(yīng)用不僅僅是降本增效那么簡(jiǎn)單，它更是推動(dòng)物業(yè)管理向精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展的關(guān)理團(tuán)隊(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)樓宇運(yùn)營(yíng)的全方位實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，并依據(jù)樓宇管理目標(biāo)進(jìn)行精準(zhǔn)管理，從而提升管理效率與質(zhì)量。案例在以精細(xì)化管理為驅(qū)動(dòng)的科技應(yīng)用上，紐約洛克菲勒中心為我們提供了一個(gè)生動(dòng)的范例。作為擁有十余棟辦公樓、歷史悠久的綜合商業(yè)項(xiàng)目，其僅需一支10人左右的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)便能實(shí)現(xiàn)24小時(shí)的全天候高效運(yùn)營(yíng)，這背后是科技人員能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控樓宇狀態(tài)，快速響應(yīng)包括溫從而大幅減少了人力成本，實(shí)現(xiàn)了人員配置的最優(yōu)化和大型綜合項(xiàng)目的高效精細(xì)化管理。當(dāng)科技應(yīng)用成本持續(xù)下降與人力成本不斷上升的兩條曲線(xiàn)相交于一點(diǎn)時(shí)，物業(yè)管理科技化變革必將開(kāi)啟一個(gè)全新的機(jī)遇爭(zhēng)