廣州江南商城商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位方案

可行性報告12/14/20221江南商城二層項目業(yè)態(tài)定位1前言在商業(yè)項目市場運作中，經(jīng)營業(yè)態(tài)對于項目的商業(yè)價值與可持續(xù)發(fā)展具有關鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營力度。基于上述觀點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2總綱地段商圈特征項目客觀條件市場機會業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項目優(yōu)化建議商業(yè)平臺3一、市場狀況分析1.1廣州商業(yè)狀況1.1.1廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。

4就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。5北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展；天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即：6廣州市主要商業(yè)圈級別區(qū)域商業(yè)圈大型商場市級商業(yè)圈越秀區(qū)北京路——中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下九一帶荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都天河區(qū)天河城——體育西路天河城廣場、宏城商業(yè)廣場區(qū)級商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場、流行前線東山區(qū)農(nóng)林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東——淘金路一帶友誼商店、世貿、好世界、宜安廣場海珠區(qū)江南西——江南大道南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線1.1.2廣州商業(yè)格局分布7分析：從上表可以看出，現(xiàn)時市內的各主要商業(yè)圈內均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。市內各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內的消費者，難以在大范圍內造成影響。81.1.3部分經(jīng)營中的商場項目對比分析廣州部分經(jīng)營中的商場對比表名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營狀況廣百北京路——廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場建筑面積4.5萬㎡開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內的經(jīng)營狀況也不如預期理想新大新北京路————北京路上老牌商場，對北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路————成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內商場的發(fā)展有著重要的作用9廣州部分經(jīng)營中的商場對比表（續(xù)上表）名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營狀況荔灣廣場下九路——傳統(tǒng)西關風情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。該商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成一定的負面影響名匯商廈下九路————新大新、麥當勞等品牌的進場，曾為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場中華廣場中山三路商場面積16萬㎡，門前廣場2000㎡公園游樂式概念商場經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表10分析商業(yè)同質質化強烈烈，爭奪奪同類消消費者從上述對對比可以以看出，，目前市市內多個個大型的的綜合性性商場其其同質化化程度很很高，無無論是商商場內功功能的劃劃分還是是目標消消費者層層次，都都有著較較大的相相似，無無法剌激激消費者者的消費費欲望。。大型百貨貨超市磁磁石作用用減弱由大型百百貨公司司進駐而而帶旺整整個商場場的效果果越來越越不明顯顯，如名名匯商廈廈、中泰泰廣場等等，新大大新、百百盛的進進場雖然然為商場場帶來一一定的人人流，但但作用已已明顯不不如當年年吉之島島進駐天天河城所所帶來的的影響。。11硬件未能能配合主主題，缺缺乏個性性失去吸吸引力商場開業(yè)業(yè)后大多多數(shù)都地地無法體體現(xiàn)當初初所打造造的個性性特色。。由于硬硬件設施施不完全全配合，，經(jīng)營方方向發(fā)生生偏移等等因素，，使商場場缺乏個個性特色色，難以以主動吸吸引消費費者，如如荔灣廣廣場、中中華廣場場。舊有經(jīng)營營模式缺缺少新鮮鮮感新開業(yè)的的商場不不能跳出出舊有傳傳統(tǒng)的經(jīng)經(jīng)營模式式，令其其不能從從根本上上打開新新的經(jīng)營營局面。。例如廣廣百新翼翼，該商商場憑借借廣百在在市場上上的影響響力，在在銷售階階段取得得不錯的的成績，，但其現(xiàn)現(xiàn)時的經(jīng)經(jīng)營狀況況未如理理想，說說明了消消費者看看重的是是商場本本身的經(jīng)經(jīng)營特色色，只有有真正體體現(xiàn)個性性的商場場才能走走向成功功。121.1.4部部分在售售/將售售的商場場項目對對比分析析廣州部分分在售/將售的的商場對對比表名稱位置規(guī)模備注光明廣場西湖路占地8000㎡，總建筑面積6萬㎡，其中商場面積15470㎡1—4層共有277個鋪位，B1古韻風情，B2-B3停車場，1-6F商場，7F國際標準真冰滑冰場，8-9F休閑、娛樂、飲食，10F空中花園。麗新項目中山五路總建筑面積近6萬㎡，10層商場未推出市場正佳廣場天河城廣場旁占地5萬㎡B1層一站式超市，M層前沿精華區(qū)，1F國際經(jīng)典，2F時尚麗人，3F世界之窗，4F動感地帶，5F七彩都市，6F環(huán)球美食城，7F世紀歡樂城。負一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場營業(yè)面積近2萬㎡B3-B2停車場，B1-6F商場，7F空中花園及住宅會所，8F-28F住宅麗的百貨文明路和北京路交界--1F-6F女士用品和服飾，7F美食城。租金采用純利潤抽成25%-27%的形式。13分析多個大型型商場涌涌現(xiàn)，競競爭更為為激烈現(xiàn)時市場場上各主主要商圈圈均有商商業(yè)物業(yè)業(yè)推出市市場，商商戶的可可選擇范范圍較多多，市場場競爭十十分激烈烈。尤其其在北京京路上，，過去所所出現(xiàn)的的商鋪““僧多粥粥少”的的現(xiàn)象，，隨著多多個大型型商場的的涌現(xiàn)，，商鋪緊緊缺的局局面已被被改變。。商鋪物業(yè)業(yè)投資大大回報高高在售或將將售的商商鋪物業(yè)業(yè)均以體體現(xiàn)回報報率為賣賣點，以以吸引投投資者，，但現(xiàn)時時在售的的物業(yè)中中，買家家首期往往往需要要投入大大筆資金金，對部部分經(jīng)營營者而言言，入市市的門檻檻較高。。141.2消消費狀狀況城市商業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅猛隨著社會會發(fā)展，，人們生生活水平平逐步提提高，加加上外來來高素質質人口涌涌入，消消費要求求層次不不斷提升升，令廣廣州的商商業(yè)在近近十年間間發(fā)展蓬蓬勃。消費模式式發(fā)生改改變各類商業(yè)業(yè)場所大大量涌現(xiàn)現(xiàn)，大小小不一的的綜合性性商場、、專業(yè)市市場紛紛紛進入市市場，使使市場趨趨向飽和和，供需需關系發(fā)發(fā)展改變變，市民民由需求求消費變變?yōu)檫x擇擇消費。。15“兩端””的消費費需求基基本得到到滿足廣州的商商業(yè)結構構經(jīng)過多多年的發(fā)發(fā)展及調調整，現(xiàn)現(xiàn)時高端端消費群群體與大大眾型消消費群體體的消費費需求基基本已得得到滿足足。高端消費費層市場場空間有有限，廣廣州作為為國際大大都市，，已吸引引到相當當一批國國際名牌牌進駐，，另外，，高端的的消費群群一方面面較多的的前往國國外消費費，另一一方面此此類人群群的占有有比例亦亦不大。。因此，，現(xiàn)時的的商業(yè)結結構基本本滿足這這部分人人士的需需求。中低端的的大眾型型消費為為生活的的基本消消費，隨隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，人們們已解決決基本的的物質需需求，市市場上的的中低消消費品也也出現(xiàn)供供大于求求的關系系，故該該類市場場消費亦亦已得到到滿足。。16中高端的的個性消消費嚴重重不足部分消費費者對消消費的要要求越來來越高，，尤其是是處于中中間階層層的中高高端型的的消費者者，可選選擇的消消費空間間不大。。當本地地商家無無法滿足足這批消消費者的的消費欲欲望或迎迎合他們們的消費費形態(tài)時時，消費費者多數(shù)數(shù)尋求異異地消費費，例如如前往香香港、上上海等地地購物，，使本地地市場流流失了龐龐大的一一批消費費力較強強的顧客客。171.3廣廣州商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢從上述的的分析可可得知，，現(xiàn)時廣廣州的商商業(yè)現(xiàn)狀狀可歸結結為：數(shù)量龐大大的中端端/中高高端個性性消費嚴嚴重不足足社會的商商業(yè)發(fā)展展飛速進進行中，，供求關關系的杠杠桿必然然要求將將此局面面打破傳統(tǒng)的營營商模式式越來越越難以滿滿足消費費者的消消費觀的的改變舊有的市市場格局局已達到到飽和狀狀態(tài)，各各路商家家正尋求求突破口口新的經(jīng)營營模式呼呼之欲出出，關鍵鍵是誰先先打開新新局面18大型一站站式綜合合性商場場仍然是是市場主主流，但但以綜合合性為基基礎的同同時必須須走向個個性化經(jīng)經(jīng)營，創(chuàng)創(chuàng)造出自自身特色色所在。。具體表現(xiàn)現(xiàn)為跳出出舊有的的傳統(tǒng)商商場定位位思維，，引入嶄嶄新的消消費觀念念，開創(chuàng)創(chuàng)領先的的經(jīng)營模模式。廣州商業(yè)業(yè)發(fā)展的的趨勢：：19結論商業(yè)飽和買賣雙方地位易轉尋求突破口體現(xiàn)市場競爭激烈跳出舊有的定位思維模式符合市場發(fā)展趨勢現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式專業(yè)市場游樂式經(jīng)營一站式經(jīng)營20一、我們們所在的的商業(yè)平平臺——地段段商圈特特征關鍵詞：：江南西西總體概述述：從農(nóng)田上上崛起的的商業(yè)街街—缺乏乏商業(yè)底底蘊以街鋪為為主體的的經(jīng)營形形式，缺缺乏商業(yè)業(yè)龍頭的的帶動高端消費費品欠奉奉，中低低檔次為為主流21消費力構構成：以周邊居居民為核核心，輻輻射工業(yè)業(yè)大道、、寶崗大大道沿線線購買力以以中端為為主青少年、、婦女為為活躍消消費群22行業(yè)分布布：以服裝、、飲食為為主體，，涵蓋精精品、家家居用品品、家具具等23臨街面窄窄為二層商商鋪首層經(jīng)營營業(yè)態(tài)檔檔次低下下人流導入入口窄，，整體形形象不佳佳二、項目目客觀條條件24三、市場場機會挖挖掘原點放大大同構超越越空隙切入入體現(xiàn)項目目商業(yè)價價值實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展展市場作主主導，從從消費者者角度出出發(fā)，以以嶄新的的、科學學的、全全面的角角度考慮慮，跳出出舊有的的商業(yè)定定位思維維，從而而為本項項目制定定出準確確的市場場定位。。25四、終端端客戶定定位婦女、青青少年為為江南西西最活躍躍之消費費群體密雪兒、、潮流至至上名店店城、屈屈臣氏、、康威、、××美美甲………26終端客客戶婦女女性主主題商商城婦幼用用品市市場存在市市場空空白最活躍躍之消消費群群體可考慮慮可考慮慮青少年年狀元坊坊運動名名店城城考慮方方向一一從終端端客戶戶考慮慮———無差異異電信賣賣場、、新華華書店店、服服裝單一美美食中中心難以統(tǒng)統(tǒng)一包包裝未能實實現(xiàn)項項目最最佳價價值終端消消費群群容易易游離離難以實實現(xiàn)持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營考慮方方向二二不考慮慮不考慮慮存在市市場空空白最活躍躍之消消費群群體可消化化較大大量面面積租金難難以保保證可考慮慮考慮方方向三三27青少年年？婦女？？青少年年———消費費力相相對較較低，，且消消費行行為較較為飄飄忽，，容易易游離離×婦女———穩(wěn)穩(wěn)定而而持久久的消消費力力Yes28針對女女人大打出手29專業(yè)綜綜合化化女性主主題商商城＋婦幼用用品商商場淑女為為食街街＋=國色天天香女性連連鎖消消費MiniMall30Mall是是什么么?31MALL是是一個個怪獸獸她往往往對人人流的的依賴賴不大大，唯唯一的的條件件是交交通她是多多種業(yè)業(yè)態(tài)的的綜合合體，，娛樂樂、休休閑、、觀賞賞、購購物，，彼此此形成成共生生的關關系我們有空間，交通好32女性裝裝點人人生的的去處處很多多，也也有很很多地地方為為女性性提供供裝點點人生生的各各類服服務。。但………千秋萬萬載，，一統(tǒng)統(tǒng)江湖湖的女女性樂樂土仍仍未出出現(xiàn)………33為渴望望美麗麗的心心而存存在國色天天香橫空出出世34經(jīng)營內內容女性服服飾分區(qū)經(jīng)經(jīng)營化妝用用品形象設設計纖體塑塑身美容美美發(fā)婦幼用用品女性食食品連鎖消消費行業(yè)保保護循環(huán)體體驗35租金價價格建建議按承包包租金金90元/㎡核核算，，保本本租金金為150元/㎡㎡361、、以以項項目目價價位位為為基基數(shù)數(shù)100，，初初步步比比較較價價格格；；（計計算算公公式式：：參參考考項項目目租租金金÷÷位位置置修修正正系系數(shù)數(shù)÷÷人人流流修修正正系系數(shù)數(shù)÷÷規(guī)規(guī)劃劃修修正正系系數(shù)數(shù)÷÷………）2、、將將比比較較價價格格按按照照各各參參考考項項目目的的可可比比性性進進行行權權重重的的調調整整，，綜綜合合后后得得出出預預期期租租金金。。（計計算算公公式式：：預預期期租租金金=比比較較價價格格a×權重重a+比比較較價價格格b×權重重b）市場場比比較較法法計計算算項項目目預預期期租租金金37綜合合項項目目周周邊邊市市場場競競爭爭態(tài)態(tài)勢勢，，并并結結合合本本項項目目自自身身素素質質，，初初步步估估計計項項目目的的預期期租租金金水水平平為為：：200~250元元/㎡㎡38項目目優(yōu)優(yōu)化化建建議議39要體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的經(jīng)經(jīng)營營檔檔次次，，商商場場內內的的布布局局劃劃分分是是其其中中重重要要的的一一個個指指標標。。上上檔檔次次的的商商場場項項目目，，均均十十分分注注重重場場內內公公共共區(qū)區(qū)域域的的面面積積大大小小，，商商場場整整體體的的空空間間感感，，使使用用功功能能及及室室內內外外設設計計的的色色彩彩搭搭配配等等因因素素，，力力求求為為顧顧客