擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估報告

中國資產評估協(xié)會資產評估業(yè)務報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼：4444020127202200020合同編號：財興資合字[2021]376號報告類型：法定評估業(yè)務資產評估報告報告名稱：廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權評估結論：1,572,121,900.41元評估機構名稱：廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司簽名人員：廖煜 （資產評估師）會員編號：44080010莫錦霞（資產評估師）會員編號：44200122報告文號:財興資評字（2021）第531號（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息）說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。生成日期：2022年01月28日本資產評估報告依據(jù)中國資產評估準則編制廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估報告財興資評字(2021)第531號二。二二。二限公司TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h第一部分聲明 1\o"CurrentDocument"\h第二部分摘要 3第三部分正文 12一、 緒言 12二、 委托人、債務人和其他資產評估報告使用人概況 12三、 評估目的 15四、 評估對象和評估范圍 15五、 價值類型 16六、 評估基準日 57七、 評估依據(jù) 57八、 評估方法 61九、 評估程序實施過程和情況 63十、評估假設 63H、評估結論 66十二、特別事項說明 68十三、評估報告使用限制說明 68十四、評估報告日扣. 75十五、資產評估專業(yè)尤員簽名和資產評估機構印章 76\o"CurrentDocument"\h附件目錄 77廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估項目廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估項目廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司 廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司 第［頁第一部分聲明一、 本資產評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協(xié)會發(fā)布的資產評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、 委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員不承擔責任。三、 資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、 資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任。五、 資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則,堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。六、 評估對象涉及的資產清單由委托人、債務人申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。七、 本資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員與資產評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。八、 資產評估專業(yè)人員已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現(xiàn)場調查；巳經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了査驗，對已經發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。但本報告不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證，亦不能成為有關資產的權屬證明文件。九、 本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受到報告中已說明的評估假設和限制條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。十、本項目簽字資產評估師及其所在評估機構具備本評估業(yè)務所需的職業(yè)資質和相關專業(yè)評估經驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構或專家的工作外，評估過程中沒有運用其它評估機構或專家的工作成果。十一、資產評估師特提醒報告使用者關注本報告的特別事項說明。第二部分摘要重要提示以下內容摘自資產評估報告-財興資產字（2021）第531號，欲了解本評估項目的全面情況，應當閱讀資產評估報告全文，本摘要單獨使用可能導致評估結論的誤解。委托人及債權持有單位：廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司（以下簡稱“珠江股份”）債務人：廣東億華房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“億華公司”）、廣州市景興房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“景興公司”）評估目的：根據(jù)委托人提供的《2021年第五十四次行政辦公會議紀要》（珠發(fā)展集行政會[2021]1號），廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司擬退出廣東億華房地產開發(fā)有限公司，本次會議關于對退出廣東億華房地產開發(fā)有限公司進行立項事宜。本次資產評估是應廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司委托，對珠江股份擬進行債權處置業(yè)務提供在評估基準日2021年06月30日的市場價值參考依據(jù)。評估對象與范圍：本次評估對象為珠江股份擬處置億華公司的三筆債權及景興公司的一筆債權。按照有關合同或協(xié)議，本次債權價值評估的范圍為：抵押物優(yōu)先受償價值、一般受償價值、保證受償價值、相關責任受償價值。截至評估基準日，四筆債權金額合計3,493,314,001.54元，其中本金合計1,961,068,377.63元，利息合計844,348,011.91元，違約金合計687,897,612.00元。具體詳見下表：

序號債務人抵質押人保證人擔保方式本金逾期利息違約金本息合計一般債權金額全部合計備注1東華地開有公廣億房產發(fā)限司廣州市景興房地產開發(fā)有限公司、廣州市熊光投資策劃有限公司、廣州市景點商業(yè)城經營管理有限公司廣州市景興房地產開發(fā)有限公司、廣州市熊光投資策劃有限公司、廣州市景點商業(yè)城經營管理有限公司、景治君、李巧珍、景藝杰、蘇潔貞、景藝暉抵押、質押、保證1,113,260,000.00461,169,808.37523,089,612.001,574,429,808.372,097,519,420.37委貸2東華地開有公廣億房產發(fā)限司廣州市景興房地產開發(fā)有限公司廣州市景興房地產開發(fā)有限公司、廣州市景點商業(yè)城經營管理有限公司、景治君、李巧珍、景藝杰、蘇潔貞、景藝暉抵押、質押、保證831,283,477.63383,178,203.54164,808,000.001,214,461,681.171,379,269,681.17直接借款3東華地開有公廣億房產發(fā)限司———16,436,9000016,436,900.0016,436,900.00股權紅利4ES爲麗—-—88,000.0088,000.0088,000.00代墊款項評估范圍內合計1,961,068,377.63844,348,011.91687,897,612.002,805,416,389.543,493,314,001.54價值類型：價值類型為市場價值。評估基準日：2021年06月30So主要評估方法：綜合因素分析法、現(xiàn)金流償債法。評估結論：廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、公正、客觀的原則，按照必要的評估程序，對珠江股份擬處置億華公司的三筆債權及景興公司的一筆債權采用了綜合因素分析法和現(xiàn)金流償債法進行了評估,最終采用綜合因素分析法結果，具體評估結論如下：在擬實現(xiàn)特定評估目的對應的經濟行為前提下，珠江股份擬處置億華公司的三筆債權及景興公司的一筆債權在評估基準日2021年06月30日的債權價值為人民幣1,572,121,900.41元，其中：抵押物優(yōu)先償債能力為人民幣1,409,934,601.41元，一般償債能力為人民幣20,836,659.00元，保證人償債能力為人民幣141,350,640.00元。其中億華公司三筆債權價值合計為1,572,118,151.41元；景興公司一筆債權價值為3,749.00元。評估結論使用有效期：本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據(jù)，評估結論的使用有效期自評估基準日起一年內有效，即評估結論使用有效期為2021年06月30日起至2022年06月29日。特別提請報告使用者關注以下事項：以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關事項（包括但不限于）：（一） 在評估基準日至本評估報告出具期間，國家宏觀經濟政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本公司不能預計本評估報告后的政策與市場變化對評估結果的影響。（二） 本次評估時，評估人員觀察了被評建（構）筑物的外貌，勘察了其內部，并獲得了評估所需的資料，但未作結構測試和設施檢驗；我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘，實地勘察同委托人指定的評估對象及范圍相一致。對隱蔽工程，由于資產的特殊性，評估人員僅能通過向債務人工作人員了解其使用情況等替代程序進行勘察，評估時所依據(jù)的數(shù)據(jù)資料由委托人提供，其真實性由委托人負責，評估人員沒有也無法對上述資產進行丈量。（三） 委托人和億華公司所提供的資料，是編制本報告的基礎。委托人和億華公司應對其提供的資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。本債權價值分析結論受到索取資料的限制和分析人員受現(xiàn)場調査客觀環(huán)境的影響，其分析結論僅供委托人處置債權提供參考，對可能涉及的有關經濟行為不具有強制約束力。如因資料的真實性等原因而影響分析結果的合理性或其債務人、擔保人有轉移、隱匿資產或其他影響分析結果的行為，本公司不承擔責任。（四） 本次分析確定的評估基準日為2021年06月30日，而本次抵押物的價值是基于現(xiàn)場勘查時點2021年09月10日所確定的。本次分析結論是基于2021年06月30日至2021年09月10日期間，廣州市房地產市場運行平穩(wěn)，價格無較大波動的前提下進行價值分析測算，特請報告使用者注意。（五） 由于評估人員非法律專業(yè)人員，因此對本債權價值分析項目中涉及債權及擔保的有效性判斷、債務承擔人的確定參考出具的《關于廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司對廣東億華房地產開發(fā)有限公司所持兩筆債權的法律盡職調査報告》。完成本項目的評估人員在本次債權價值分析行為中與相關當事方沒有利益關系或偏見，并對評估對象的法律權屬給予了必要的關注，但不是對評估對象的法律權屬提供保證。（六） 根據(jù)北京大成（廣州）律師事務所出具的《關于廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司對廣東億華房地產開發(fā)有限公司所持兩筆債權的法律盡職調查報告》，我們提請本債權價值報告的使用者關注意見書內特殊事項可能對債權價值評估結論產生的影響。（七） 根據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》（穗國土規(guī)劃建證（2016）1013號）、《國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議》（穗國地出合（2003）240號的變更協(xié)議之三號），本次評估按現(xiàn)狀規(guī)劃進行評估。廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司（現(xiàn)已更名為廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司下稱“珠江股份”）于2018年8月20日向廣州珠江實業(yè)集團有限公司（下稱“珠實集團”）發(fā)函請求協(xié)調市國資委予以支持大小馬站書院群和景豪坊項目；2018年11月30日，廣州市政府批示，同意由廣州市國土資源及規(guī)劃委員會牽頭給予工作支持，重點做好景豪坊東區(qū)、西區(qū)功能指標和建設量的統(tǒng)籌平衡，徹底解除拆遷維穩(wěn)問題；珠江股份、廣東億華房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“億華公司”）、廣州景興房地產開發(fā)有限公司于2018年12月24日向廣州市國土資源和規(guī)劃委員會提交《關于懇請支持解決景豪坊項目東、西區(qū)規(guī)劃指標調整等事宜的函》，并于2019年3月12日向廣州市規(guī)劃和自然資源局提交《關于景豪坊西區(qū)拆遷情況的補充說明》，申請在建筑基底面積不變、地上計容面積不變、不增加住宅建設規(guī)模的前提下，將景豪坊東區(qū)的住宅（10,658m2）功能調整回西區(qū)，使西區(qū)原拆遷戶能合法、順利回遷原址，徹底解決久懸未決的拆遷安置、用地結案問題，并請求將東區(qū)設計條件調回原來的設計條件（即商業(yè)、辦公用地）。2019年3月22日廣州市規(guī)劃和自然資源局在《廣州市規(guī)劃和自然資源局關于支持解決景豪坊項目東、西區(qū)規(guī)劃指標調整等事宜的復函》中要求珠江股份、億華公司、景興公司編制完善擬調整的拆遷安置具體建設方案，并充分征詢拆遷戶意見，同意在完善后，開展相關公示工作。2019年6月，調規(guī)方案公示期間，因有相關利害關系人提出反對意見，調規(guī)未獲通過。因此,本次評估仍按照調規(guī)前已批復的規(guī)劃進行評估。（八）抵押物景豪坊西區(qū)在建工程為停工在建工程，根據(jù)委托人要求。據(jù)計算;評估對象因地下空間需補繳土地出讓金約13,687,572.00元（已在計算中扣除，具體金額以國土相關部門公布為準）。據(jù)委托人提供的《廣州市景興房地產開發(fā)有限公司破產案債權申報表二》，評估對象涉及擔保的債權數(shù)額（第一順位債權）（截止至2020年7月30日）22,225,791.08元;2020年8月1日起的利息按0.6125%月利率進行測算得出1,406,866.65元（2020年8月1日至2021年6月30日利息），故第一順位抵押擔保本息及訴訟保全費用（截止至2021年6月30H）金額為23,632,657.73元，委托人所享有的債權為評估對象的第二順位抵押債權。提請委托人及報告使用者在使用報告結論進行債權轉讓時，須綜合考慮評估對象存在的上述優(yōu)先受償款及可能存在的其他負債的影響。（九）抵押物景豪坊東區(qū)在建房地產在評估基準日處于停工狀態(tài)，本次評估是基于假設該在建房地產后續(xù)能按合理工程進度順利完成開發(fā)下計算的價值。由于產權持有人未能提供目前己投入成本及后續(xù)續(xù)建成本數(shù)據(jù)，本次評估僅按實地目測及委托方提供的工程形象進度進行評估，并據(jù)此估算后續(xù)續(xù)建成本，如目測及委托方提供工程形象進度和實際結算的工程進度存在差異，應以實際結算的工程進度為準,并相應調整評估值。若后續(xù)實際開發(fā)進度與評估基準日設定的合理工程進度有較大差異，需重新進行資產評估。（十）我們在評估過程中發(fā)現(xiàn)抵押物景豪坊西區(qū)項目涉及以下訴訟事項：廣州農村商業(yè)銀行股份有限公司番禺支行訴訟廣東億華房地產開發(fā)有限公司的金融借款合同糾紛，案號（2020）粵0113民初12642號。根據(jù)廣東省廣州市番禺區(qū)人民法院民事裁定書（2020）粵0113民初12642號：査封、凍結被申請人廣州市景點商業(yè)城經營管理有限公司、廣東億華房地產開發(fā)有限公司、廣州市景興房地產開發(fā)有限公司、景治君、景藝暉名下價值21,459,471.83元的財產。截止評估基準日廣東億華房地產開發(fā)有限公司名下位于廣州市越秀區(qū)中山五路至西湖路、大馬站至小馬站8506平方米的土地使用權［國有土地使用權證號：穗府國用（2007）第01000007號：査封限額:21,459,471.83元已被查封。（十一）根據(jù)委托人提供的《房地產權證》（粵房地權證穗字第0120545139號）等13個可知，抵押物越秀區(qū)沿江西路143號13個車位均未辦土地有償使用手續(xù)。故本次評估根據(jù)《廣州市國土資源和規(guī)劃委員會印發(fā)關于明確我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗國土規(guī)劃規(guī)字［2018］2號），己扣除預計應繳土地出讓金總額為394,905.12元，如與相關部門最終核定的金額不一致，則本次評估結果需作相應調整甚至重估，提請本報告使用者對此予以關注。（十二）據(jù)委托方提供數(shù)據(jù)，抵押物景豪坊西區(qū)項目地下占用政府人防位置建造負一負二層地鐵連通通道面積為131*2=262平方米。地鐵連通通道面積若與將來修建情況不一致，評估報告需作相應修改。（十三）本次對抵押物景豪坊西區(qū)項目評估安置補償費用按委托方提供的《景豪坊項目拆遷情況表》列明的面積及回遷標準進行評估。按委托方要求，其中“私房-回遷東區(qū)”補交違約金金額按《民事裁定書》（2021粵01民終11863號）“回遷收樓時的商品房市場總價值的每日萬分之一”計算，回遷收樓時的商品房市場總價值按基準日北京路附近一手電梯樓價測算，時間從2020年4月3日算至基準日，面積為“私房-回遷東區(qū)”1,282.00平方米。若安置補償方案與上述情況不一致，評估報告需作相應修改。（十四）廣東億華房地產開發(fā)有限公司于2013年12月取得《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》，己年檢至2017年12月31日。開發(fā)資質已到期，本次評估是設定億華公司在具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證的情況下進行的，若與現(xiàn)實情況不一致，評估報廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估項目廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司擬處置廣東億華房地產開發(fā)有限公司等四筆債權資產評估項目廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司 廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司 第頁具體參加本次項目的評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。評估報告的使用各方應關注本報告書中所揭示的特別事項和評估報告的法律效力等內容。（二十二）評估結論系根據(jù)上述評估依據(jù)、方法、程序、假設而得出，只有在上述評估依據(jù)、方法、程序、假設等存在的條件下成立。（二十三）對存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委托人及債務人未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。（二十四）根據(jù)中評協(xié)的文件要求，評估人員關注了