擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)報(bào)告編碼：4444020127202200020合同編號(hào)：財(cái)興資合字[2021]376號(hào)報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告名稱：廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)評(píng)估結(jié)論：1,572,121,900.41元評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司簽名人員：廖煜 （資產(chǎn)評(píng)估師）會(huì)員編號(hào)：44080010莫錦霞（資產(chǎn)評(píng)估師）會(huì)員編號(hào)：44200122報(bào)告文號(hào):財(cái)興資評(píng)字（2021）第531號(hào)（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。生成日期：2022年01月28日本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告財(cái)興資評(píng)字(2021)第531號(hào)二。二二。二限公司TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h第一部分聲明 1\o"CurrentDocument"\h第二部分摘要 3第三部分正文 12一、 緒言 12二、 委托人、債務(wù)人和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 12三、 評(píng)估目的 15四、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 15五、 價(jià)值類型 16六、 評(píng)估基準(zhǔn)日 57七、 評(píng)估依據(jù) 57八、 評(píng)估方法 61九、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 63十、評(píng)估假設(shè) 63H、評(píng)估結(jié)論 66十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明 68十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 68十四、評(píng)估報(bào)告日扣. 75十五、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)尤員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 76\o"CurrentDocument"\h附件目錄 77廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 第［頁(yè)第一部分聲明一、 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、 委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。五、 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、 評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、債務(wù)人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。八、 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；巳經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了査驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但本報(bào)告不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證，亦不能成為有關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件。九、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受到報(bào)告中已說(shuō)明的評(píng)估假設(shè)和限制條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。十、本項(xiàng)目簽字資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的職業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。除已在評(píng)估報(bào)告中披露的運(yùn)用評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍?，評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有運(yùn)用其它評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒Ｊ?、資產(chǎn)評(píng)估師特提醒報(bào)告使用者關(guān)注本報(bào)告的特別事項(xiàng)說(shuō)明。第二部分摘要重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-財(cái)興資產(chǎn)字（2021）第531號(hào)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文，本摘要單獨(dú)使用可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的誤解。委托人及債權(quán)持有單位：廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠江股份”）債務(wù)人：廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“億華公司”）、廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“景興公司”）評(píng)估目的：根據(jù)委托人提供的《2021年第五十四次行政辦公會(huì)議紀(jì)要》（珠發(fā)展集行政會(huì)[2021]1號(hào)），廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬退出廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本次會(huì)議關(guān)于對(duì)退出廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行立項(xiàng)事宜。本次資產(chǎn)評(píng)估是應(yīng)廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司委托，對(duì)珠江股份擬進(jìn)行債權(quán)處置業(yè)務(wù)提供在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年06月30日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象與范圍：本次評(píng)估對(duì)象為珠江股份擬處置億華公司的三筆債權(quán)及景興公司的一筆債權(quán)。按照有關(guān)合同或協(xié)議，本次債權(quán)價(jià)值評(píng)估的范圍為：抵押物優(yōu)先受償價(jià)值、一般受償價(jià)值、保證受償價(jià)值、相關(guān)責(zé)任受償價(jià)值。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，四筆債權(quán)金額合計(jì)3,493,314,001.54元，其中本金合計(jì)1,961,068,377.63元，利息合計(jì)844,348,011.91元，違約金合計(jì)687,897,612.00元。具體詳見(jiàn)下表：

序號(hào)債務(wù)人抵質(zhì)押人保證人擔(dān)保方式本金逾期利息違約金本息合計(jì)一般債權(quán)金額全部合計(jì)備注1東華地開有公廣億房產(chǎn)發(fā)限司廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市熊光投資策劃有限公司、廣州市景點(diǎn)商業(yè)城經(jīng)營(yíng)管理有限公司廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市熊光投資策劃有限公司、廣州市景點(diǎn)商業(yè)城經(jīng)營(yíng)管理有限公司、景治君、李巧珍、景藝杰、蘇潔貞、景藝暉抵押、質(zhì)押、保證1,113,260,000.00461,169,808.37523,089,612.001,574,429,808.372,097,519,420.37委貸2東華地開有公廣億房產(chǎn)發(fā)限司廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市景點(diǎn)商業(yè)城經(jīng)營(yíng)管理有限公司、景治君、李巧珍、景藝杰、蘇潔貞、景藝暉抵押、質(zhì)押、保證831,283,477.63383,178,203.54164,808,000.001,214,461,681.171,379,269,681.17直接借款3東華地開有公廣億房產(chǎn)發(fā)限司———16,436,9000016,436,900.0016,436,900.00股權(quán)紅利4ES爲(wèi)麗—-—88,000.0088,000.0088,000.00代墊款項(xiàng)評(píng)估范圍內(nèi)合計(jì)1,961,068,377.63844,348,011.91687,897,612.002,805,416,389.543,493,314,001.54價(jià)值類型：價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日：2021年06月30So主要評(píng)估方法：綜合因素分析法、現(xiàn)金流償債法。評(píng)估結(jié)論：廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)珠江股份擬處置億華公司的三筆債權(quán)及景興公司的一筆債權(quán)采用了綜合因素分析法和現(xiàn)金流償債法進(jìn)行了評(píng)估,最終采用綜合因素分析法結(jié)果，具體評(píng)估結(jié)論如下：在擬實(shí)現(xiàn)特定評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為前提下，珠江股份擬處置億華公司的三筆債權(quán)及景興公司的一筆債權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年06月30日的債權(quán)價(jià)值為人民幣1,572,121,900.41元，其中：抵押物優(yōu)先償債能力為人民幣1,409,934,601.41元，一般償債能力為人民幣20,836,659.00元，保證人償債能力為人民幣141,350,640.00元。其中億華公司三筆債權(quán)價(jià)值合計(jì)為1,572,118,151.41元；景興公司一筆債權(quán)價(jià)值為3,749.00元。評(píng)估結(jié)論使用有效期：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)論的使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，即評(píng)估結(jié)論使用有效期為2021年06月30日起至2022年06月29日。特別提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注以下事項(xiàng)：以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)（包括但不限于）：（一） 在評(píng)估基準(zhǔn)日至本評(píng)估報(bào)告出具期間，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本公司不能預(yù)計(jì)本評(píng)估報(bào)告后的政策與市場(chǎng)變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。（二） 本次評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員觀察了被評(píng)建（構(gòu)）筑物的外貌，勘察了其內(nèi)部，并獲得了評(píng)估所需的資料，但未作結(jié)構(gòu)測(cè)試和設(shè)施檢驗(yàn)；我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，實(shí)地勘察同委托人指定的評(píng)估對(duì)象及范圍相一致。對(duì)隱蔽工程，由于資產(chǎn)的特殊性，評(píng)估人員僅能通過(guò)向債務(wù)人工作人員了解其使用情況等替代程序進(jìn)行勘察，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的數(shù)據(jù)資料由委托人提供，其真實(shí)性由委托人負(fù)責(zé)，評(píng)估人員沒(méi)有也無(wú)法對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行丈量。（三） 委托人和億華公司所提供的資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托人和億華公司應(yīng)對(duì)其提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。本債權(quán)價(jià)值分析結(jié)論受到索取資料的限制和分析人員受現(xiàn)場(chǎng)調(diào)査客觀環(huán)境的影響，其分析結(jié)論僅供委托人處置債權(quán)提供參考，對(duì)可能涉及的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為不具有強(qiáng)制約束力。如因資料的真實(shí)性等原因而影響分析結(jié)果的合理性或其債務(wù)人、擔(dān)保人有轉(zhuǎn)移、隱匿資產(chǎn)或其他影響分析結(jié)果的行為，本公司不承擔(dān)責(zé)任。（四） 本次分析確定的評(píng)估基準(zhǔn)日為2021年06月30日，而本次抵押物的價(jià)值是基于現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)點(diǎn)2021年09月10日所確定的。本次分析結(jié)論是基于2021年06月30日至2021年09月10日期間，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格無(wú)較大波動(dòng)的前提下進(jìn)行價(jià)值分析測(cè)算，特請(qǐng)報(bào)告使用者注意。（五） 由于評(píng)估人員非法律專業(yè)人員，因此對(duì)本債權(quán)價(jià)值分析項(xiàng)目中涉及債權(quán)及擔(dān)保的有效性判斷、債務(wù)承擔(dān)人的確定參考出具的《關(guān)于廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司對(duì)廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持兩筆債權(quán)的法律盡職調(diào)査報(bào)告》。完成本項(xiàng)目的評(píng)估人員在本次債權(quán)價(jià)值分析行為中與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有利益關(guān)系或偏見(jiàn)，并對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬給予了必要的關(guān)注，但不是對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。（六） 根據(jù)北京大成（廣州）律師事務(wù)所出具的《關(guān)于廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司對(duì)廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持兩筆債權(quán)的法律盡職調(diào)查報(bào)告》，我們提請(qǐng)本債權(quán)價(jià)值報(bào)告的使用者關(guān)注意見(jiàn)書內(nèi)特殊事項(xiàng)可能對(duì)債權(quán)價(jià)值評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。（七） 根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（穗國(guó)土規(guī)劃建證（2016）1013號(hào)）、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》（穗國(guó)地出合（2003）240號(hào)的變更協(xié)議之三號(hào)），本次評(píng)估按現(xiàn)狀規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估。廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司（現(xiàn)已更名為廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司下稱“珠江股份”）于2018年8月20日向廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“珠實(shí)集團(tuán)”）發(fā)函請(qǐng)求協(xié)調(diào)市國(guó)資委予以支持大小馬站書院群和景豪坊項(xiàng)目；2018年11月30日，廣州市政府批示，同意由廣州市國(guó)土資源及規(guī)劃委員會(huì)牽頭給予工作支持，重點(diǎn)做好景豪坊東區(qū)、西區(qū)功能指標(biāo)和建設(shè)量的統(tǒng)籌平衡，徹底解除拆遷維穩(wěn)問(wèn)題；珠江股份、廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“億華公司”）、廣州景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年12月24日向廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)提交《關(guān)于懇請(qǐng)支持解決景豪坊項(xiàng)目東、西區(qū)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等事宜的函》，并于2019年3月12日向廣州市規(guī)劃和自然資源局提交《關(guān)于景豪坊西區(qū)拆遷情況的補(bǔ)充說(shuō)明》，申請(qǐng)?jiān)诮ㄖ酌娣e不變、地上計(jì)容面積不變、不增加住宅建設(shè)規(guī)模的前提下，將景豪坊東區(qū)的住宅（10,658m2）功能調(diào)整回西區(qū)，使西區(qū)原拆遷戶能合法、順利回遷原址，徹底解決久懸未決的拆遷安置、用地結(jié)案問(wèn)題，并請(qǐng)求將東區(qū)設(shè)計(jì)條件調(diào)回原來(lái)的設(shè)計(jì)條件（即商業(yè)、辦公用地）。2019年3月22日廣州市規(guī)劃和自然資源局在《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于支持解決景豪坊項(xiàng)目東、西區(qū)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等事宜的復(fù)函》中要求珠江股份、億華公司、景興公司編制完善擬調(diào)整的拆遷安置具體建設(shè)方案，并充分征詢拆遷戶意見(jiàn)，同意在完善后，開展相關(guān)公示工作。2019年6月，調(diào)規(guī)方案公示期間，因有相關(guān)利害關(guān)系人提出反對(duì)意見(jiàn)，調(diào)規(guī)未獲通過(guò)。因此,本次評(píng)估仍按照調(diào)規(guī)前已批復(fù)的規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估。（八）抵押物景豪坊西區(qū)在建工程為停工在建工程，根據(jù)委托人要求。據(jù)計(jì)算;評(píng)估對(duì)象因地下空間需補(bǔ)繳土地出讓金約13,687,572.00元（已在計(jì)算中扣除，具體金額以國(guó)土相關(guān)部門公布為準(zhǔn)）。據(jù)委托人提供的《廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)案?jìng)鶛?quán)申報(bào)表二》，評(píng)估對(duì)象涉及擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額（第一順位債權(quán)）（截止至2020年7月30日）22,225,791.08元;2020年8月1日起的利息按0.6125%月利率進(jìn)行測(cè)算得出1,406,866.65元（2020年8月1日至2021年6月30日利息），故第一順位抵押擔(dān)保本息及訴訟保全費(fèi)用（截止至2021年6月30H）金額為23,632,657.73元，委托人所享有的債權(quán)為評(píng)估對(duì)象的第二順位抵押債權(quán)。提請(qǐng)委托人及報(bào)告使用者在使用報(bào)告結(jié)論進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須綜合考慮評(píng)估對(duì)象存在的上述優(yōu)先受償款及可能存在的其他負(fù)債的影響。（九）抵押物景豪坊東區(qū)在建房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日處于停工狀態(tài)，本次評(píng)估是基于假設(shè)該在建房地產(chǎn)后續(xù)能按合理工程進(jìn)度順利完成開發(fā)下計(jì)算的價(jià)值。由于產(chǎn)權(quán)持有人未能提供目前己投入成本及后續(xù)續(xù)建成本數(shù)據(jù)，本次評(píng)估僅按實(shí)地目測(cè)及委托方提供的工程形象進(jìn)度進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)此估算后續(xù)續(xù)建成本，如目測(cè)及委托方提供工程形象進(jìn)度和實(shí)際結(jié)算的工程進(jìn)度存在差異，應(yīng)以實(shí)際結(jié)算的工程進(jìn)度為準(zhǔn),并相應(yīng)調(diào)整評(píng)估值。若后續(xù)實(shí)際開發(fā)進(jìn)度與評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定的合理工程進(jìn)度有較大差異，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（十）我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)抵押物景豪坊西區(qū)項(xiàng)目涉及以下訴訟事項(xiàng)：廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司番禺支行訴訟廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的金融借款合同糾紛，案號(hào)（2020）粵0113民初12642號(hào)。根據(jù)廣東省廣州市番禺區(qū)人民法院民事裁定書（2020）粵0113民初12642號(hào)：査封、凍結(jié)被申請(qǐng)人廣州市景點(diǎn)商業(yè)城經(jīng)營(yíng)管理有限公司、廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、景治君、景藝暉名下價(jià)值21,459,471.83元的財(cái)產(chǎn)。截止評(píng)估基準(zhǔn)日廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于廣州市越秀區(qū)中山五路至西湖路、大馬站至小馬站8506平方米的土地使用權(quán)［國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)：穗府國(guó)用（2007）第01000007號(hào)：査封限額:21,459,471.83元已被查封。（十一）根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第0120545139號(hào)）等13個(gè)可知，抵押物越秀區(qū)沿江西路143號(hào)13個(gè)車位均未辦土地有償使用手續(xù)。故本次評(píng)估根據(jù)《廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)印發(fā)關(guān)于明確我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗國(guó)土規(guī)劃規(guī)字［2018］2號(hào)），己扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳土地出讓金總額為394,905.12元，如與相關(guān)部門最終核定的金額不一致，則本次評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整甚至重估，提請(qǐng)本報(bào)告使用者對(duì)此予以關(guān)注。（十二）據(jù)委托方提供數(shù)據(jù)，抵押物景豪坊西區(qū)項(xiàng)目地下占用政府人防位置建造負(fù)一負(fù)二層地鐵連通通道面積為131*2=262平方米。地鐵連通通道面積若與將來(lái)修建情況不一致，評(píng)估報(bào)告需作相應(yīng)修改。（十三）本次對(duì)抵押物景豪坊西區(qū)項(xiàng)目評(píng)估安置補(bǔ)償費(fèi)用按委托方提供的《景豪坊項(xiàng)目拆遷情況表》列明的面積及回遷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。按委托方要求，其中“私房-回遷東區(qū)”補(bǔ)交違約金金額按《民事裁定書》（2021粵01民終11863號(hào)）“回遷收樓時(shí)的商品房市場(chǎng)總價(jià)值的每日萬(wàn)分之一”計(jì)算，回遷收樓時(shí)的商品房市場(chǎng)總價(jià)值按基準(zhǔn)日北京路附近一手電梯樓價(jià)測(cè)算，時(shí)間從2020年4月3日算至基準(zhǔn)日，面積為“私房-回遷東區(qū)”1,282.00平方米。若安置補(bǔ)償方案與上述情況不一致，評(píng)估報(bào)告需作相應(yīng)修改。（十四）廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年12月取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，己年檢至2017年12月31日。開發(fā)資質(zhì)已到期，本次評(píng)估是設(shè)定億華公司在具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證的情況下進(jìn)行的，若與現(xiàn)實(shí)情況不一致，評(píng)估報(bào)廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司擬處置廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四筆債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 廣東財(cái)興資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 第頁(yè)具體參加本次項(xiàng)目的評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。評(píng)估報(bào)告的使用各方應(yīng)關(guān)注本報(bào)告書中所揭示的特別事項(xiàng)和評(píng)估報(bào)告的法律效力等內(nèi)容。（二十二）評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述評(píng)估依據(jù)、方法、程序、假設(shè)而得出，只有在上述評(píng)估依據(jù)、方法、程序、假設(shè)等存在的條件下成立。（二十三）對(duì)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托人及債務(wù)人未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（二十四）根據(jù)中評(píng)協(xié)的文件要求，評(píng)估人員關(guān)注了