貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件

謹呈：貴州東太建設(shè)投資集團

謹呈：貴州東太建設(shè)投資集團Part.1本報告解決客戶問題的基本思路Part.2本報告主要分享內(nèi)容Part.3未來需要進一步深化研究和探討的問題Part.1項目基本情況項目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游景區(qū)梵凈山，銅仁市轄7個民族鄉(xiāng)、5個鎮(zhèn)、5個辦事處，總面積1515平方公里，總?cè)丝?3，1萬人，居住有漢、侗、土家、苗等25個民族。各民族勤勞勇敢，團結(jié)友愛、和睦相處，共同創(chuàng)造了絢麗多彩的黔東文明。項目地周邊配套資源不足（酒店）且檔次感低，對于本項目而言是個很大的機會！項目基本情況項目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游客戶需要我們解決的問題戶型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)系酒店和別墅的關(guān)系（產(chǎn)品打造）（物業(yè)配套）客戶需要我們解決的問題戶型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)我們解決客戶問題的思路項目核心問題界定項目溢價體系的構(gòu)建服務(wù)配套如何實現(xiàn)項目溢價戶型設(shè)計如何實現(xiàn)項目溢價核心目標：實現(xiàn)最大化溢價核心問題：客戶是誰？他們對頂級度假別墅的價值敏感點是什么？確定核心客戶是？？？？？？？？通過核心客戶度假生活狀態(tài)建立其對本項目假別墅物業(yè)的價值敏感點體系構(gòu)建項目實現(xiàn)溢價體系配套和別墅的關(guān)系周邊區(qū)域服務(wù)體系案例項目戶型設(shè)計建議核心客戶專屬特征分析核心客戶特有的身份分析核心客戶梵凈山度假行為分析我們解決客戶問題的思路項目核心問題界定項目溢價體系的構(gòu)建服務(wù)通過我們對周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌椖康恼{(diào)查研究，我們認為本項目突破4000/㎡，因此實現(xiàn)最大化的溢價就成為本項目的重點項目名稱總建筑面積容積率綠化率在售主力戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）公園道1號28萬方3.835%三房、四房2100時代商匯5萬方2.635%兩房、三房、四房2800江華國際6000方7.044.8%一房，兩房3000銘君華府4萬方5.9136%兩房、三房2100

瑜龍世家10萬多方5.0——三房1700天都·錦繡天地50萬方2.030.8%兩房、三房2300通過我們對周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌椖康恼{(diào)查研究，根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗，項目內(nèi)別墅項目的溢價主要通過項目本身的打造和項目周邊物業(yè)配套來實現(xiàn)，兩者相比物業(yè)配套服務(wù)作為提成別墅物業(yè)價值的軟性要素更為重要產(chǎn)品打造視覺價值營造規(guī)劃園林景觀建筑立面度假價值體現(xiàn)戶型價值裝修價值升值潛力物業(yè)配套硬性配套外部權(quán)益整合物管權(quán)益配套根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗，項目內(nèi)別墅項目的溢價主要通過項目本身的打造和為了項目實現(xiàn)最大溢價，我們認為需要解決兩個核心問題：客戶是誰？他們對景區(qū)別墅項目的價值敏感點是什么？購買本項目的客戶是誰？誰愿意為溢價買單？他們對本項目的價值敏感點在哪里？他們?yōu)槭裁磿ǜ叩膬r格買單項目能夠?qū)崿F(xiàn)最大化溢價的體系為了項目實現(xiàn)最大溢價，我們認為需要解決兩個核心問題：客戶是誰客戶定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主及政府官員是本項目的核心客戶核心客戶重要客戶邊緣客戶我們接下來的研究將聚焦核心客戶，針對他們對別墅項目的價值敏感點提出本案例的戶型設(shè)計和物業(yè)配套方面的建議客戶定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主及政府官員是本項目的核心通過對周邊旅游地產(chǎn)購買客戶及頂級人士度假生活特征分析，我們總結(jié)出他們在購買度假別墅的價值敏感點極致的生活度假圈尊貴身份的凸顯私密性安全性室內(nèi)空間對室外景觀的最大化占有與水的惺惺相惜對浪漫氣息的追求情趣性，舒適享受性對景觀資源的強勢占有于室外景觀的互動通過對周邊旅游地產(chǎn)購買客戶及頂級人士度假生活特征分析，我們總本項目存在三種溢價途徑，每種途徑分別在價值敏感點上的體現(xiàn)方式構(gòu)成了本項目的溢價體系核心客戶對度假別墅的價值敏感點安全性極致的生活度假氛圍尊貴身份的凸顯私密性于景觀相關(guān)的配套于酒店相關(guān)的配套服務(wù)戶型，景觀設(shè)計項目實現(xiàn)最大化溢價的體系本項目存在三種溢價途徑，每種途徑分別在價值敏感點上的體現(xiàn)方式1.周邊成熟度假別墅戶型案例研究1.周邊成熟度假別墅戶型案例研究鑒于本項目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒有可以參考的競爭對手，我們必須放眼國內(nèi)，總結(jié)國內(nèi)知名度假區(qū)度假酒店別墅和度假別墅的戶型設(shè)計特點，參考在戶型設(shè)計上是怎樣通過滿足價值敏感點來實現(xiàn)溢價的初步參考案例青城云霧山莊逸嶺錦江青城山房置信芙蓉青城天清度假別墅盛美達(張家界)度假酒店北戴河易尚度假別墅云南大理蒼海高爾夫度假村麗江滇西明珠度假別墅酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅

知名景區(qū)度假別墅知名景區(qū)酒店別墅著重分析了其中5個青城云霧山莊逸嶺錦江云南大理蒼海高爾夫度假村盛美達(張家界)度假酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅鑒于本項目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒有可以參考的競爭對手，青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城人家，多樣假日獨墅院落，核心風(fēng)景區(qū)里的度假生態(tài)社區(qū)，前山牌坊向西南行僅1500米，依山修建，占據(jù)稀缺資源，真正青城山腳下的房子。物業(yè)類別別墅，花園洋房，小戶型戶型區(qū)間：30-180項目特色特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),地鐵建筑類別別墅、花園洋房、小戶型 青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)本案例選取建筑面積最大的兩種小戶型對其功能和布局進行研究零公攤面積，贈送20㎡超大獨立入戶花園，前。4.8米客廳開間本案例選取建筑面積最大的兩種小戶型對其功能和布局進行研究零公零公攤面積，假日心情實在擁有。贈送近30㎡空中花園，5.7米闊尺度客廳開間，，可變一間房多功能室。全明設(shè)計，多面采光、通風(fēng)零公攤面積，假日心情實在擁有。贈送近30㎡空中花園，5.7米成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場旁打造的頂級北美純別墅社區(qū)。位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場旁，距青城山前山山門9公里，距成都市區(qū)75公里。總占地180畝，背山面水，俯瞰高爾夫景觀，配套一個超五星級的度假酒店，是青城山目前最高端的世界級高爾夫別墅社區(qū)。物業(yè)類別別墅、純獨棟項目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類別別墅成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場旁打造的頂云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園蒼山腳下，洱海湖畔，大理南昭古國皇家寺院三塔崇圣寺旁，規(guī)劃占地4000余畝——蒼海高爾夫度假村，大理蒼海高爾夫由全球著名的高爾夫球場設(shè)計大師尼克·佛度擔(dān)綱設(shè)計，兩個18洞國際錦標賽球場，70多個練習(xí)位，規(guī)劃有高爾夫大宅、別墅、酒店等高端物業(yè)。產(chǎn)品類型：獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅現(xiàn)已發(fā)售200多套云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園蒼盛美達（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)地武陵源區(qū)，將于2009年9月27日開業(yè)。酒店距離張家界荷花機場30分鐘車程，毗鄰遺產(chǎn)地大鯢自然保護區(qū)，南依寶峰湖、北靠索溪峪、東接黃龍洞、西連張家界市區(qū)，四周環(huán)山抱水。是國內(nèi)惟一一家山水別墅、頂級五星級SPA度假酒店。物業(yè)類別酒店式別墅項目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),盛美達（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江古城與玉龍雪山之間，麗江公園西側(cè)，項目占地２００多畝，投資２.６億元，是一座超五星設(shè)施的花園式分時度假酒店。設(shè)計融合麗江世界文化遺產(chǎn)獨有的文化氣質(zhì)，表現(xiàn)了納西多元化文化的精神，與這塊土地上的自然之美珠聯(lián)璧合。借用麗江“戶前經(jīng)水”的概念，設(shè)計采用戶戶臨水的場地布置方案。引自雪山溪流的活水為小區(qū)添加了豐富的自然元素，并為分時度假豐富了旅游淡季時的休閑項目。不同戶型的配置適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的旅游人群的使用要求。云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江案例啟示國內(nèi)相關(guān)級別旅游度假別墅對客戶舒適性身份的打造在戶型設(shè)計上的體現(xiàn)舒適性尊貴身份的凸顯都距離景區(qū)不遠采用套間設(shè)計對景觀的占有率高家庭活動空間進一步細化，供家庭一起娛樂的動區(qū)與供休息交談的靜區(qū)相分離設(shè)置獨立的車庫，從車庫和主入口可以沿不同的路線進入主要活動區(qū)，互相之間不干擾主仆通道分離案例啟示國內(nèi)相關(guān)級別旅游度假別墅對客戶舒適性身份的打造在戶型2.區(qū)域內(nèi)財富階層享受、支配財富特征2.區(qū)域內(nèi)財富階層享受、支配財富特征與長三角，珠三角及港澳臺別墅客戶成熟的消費心理相比，本地還處于比較初級的模仿階段，熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表中國頂尖級的優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)，因此頂級人士的消費的總體趨勢是趨同的他們熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表國內(nèi)頂級優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)的“下一個潮流”，“最新”、“最好”或“新奇”的物品或體驗。與長三角，珠三角及港澳臺別墅客戶成熟的消費心理相比，本地還處我們主要從三個方面來分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級財富階層在享受、支配財富特征的不同區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主身份標簽個人特征財富特征家庭結(jié)構(gòu)我們主要從三個方面來分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級財富階層在享受、支還多是第一代財富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他們購買別墅不可能單純?yōu)榱硕燃傧硎芘c國外頂級客戶購買別墅來自用目的相比，景區(qū)頂級度假別墅對于他們來說更多的是一種商務(wù)工具，是一個社交場所，在積累社會人脈的同時彰顯自己和公司的財富實力，擴大社會影響力。因此，別墅的設(shè)計要對其社交功能進行特別的強化還多是第一代財富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他與一般簡單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭關(guān)系的和諧完美，因此至少需要3個以上套房設(shè)計，并且要留有彈性空間協(xié)調(diào)不同功能需求孩子妻子兩個孩子，一個孩子2-3歲，一個孩子10歲左右父母保姆情人父母身體都非常健康老夫少妻或是曾經(jīng)同甘共苦共同創(chuàng)業(yè)的“老夫老妻”一般有兩個保姆，男保姆主外，女保姆主內(nèi)，保姆的素質(zhì)都比較高，與主人的關(guān)系比較親密有的人會有很多“家”與一般簡單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭與國外講究人人平等的價值觀有所不同，受中國傳統(tǒng)的“唯我獨尊”的價值觀影響，在戶型的設(shè)計上更加強調(diào)主臥設(shè)計的私密性，強調(diào)主臥的尊貴感、對景觀資源的最大化占有與國外講究人人平等的價值觀有所不同，受中國傳統(tǒng)的“唯我獨尊”他們對藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標識自己的品位，因此別墅需要為他們提供一個展示、收藏藝術(shù)品的空間他們對藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標識自己的品位，因此別3.周邊財富人群來梵凈山度假行為特征3.周邊財富人群來梵凈山度假行為特征我們從四個方面來分析頂級人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住食我們從四個方面來分析頂級人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住他們會和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會以中餐為主——需要設(shè)置中餐廳食他們會和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會以中餐為主——他們中有的人會在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時間，幾近將其作為自己的第一居所——需要設(shè)置日常生活所需要的廚房、儲藏室、書房等功能空間住他們中有的人會在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時間，幾近將其保姆會和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)置住保姆會和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)女主人會攜帶大量的衣服來享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且必須要大住女主人會攜帶大量的衣服來享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且他們會招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政府或生意上的朋友帶上他們的家屬在家里單住——客房需要套房設(shè)計，并且要有必要的度假生活體驗點，注重對公共活動空間的打造他們非?？粗刈约旱碾[私，除了很親密的朋友外，一般不會讓其他生意上的朋友在家里居住；住他們會招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政車是彰顯他們財富的載體，如果來梵凈山享受較長期的度假生活，他們往往會將1-2輛車放在梵凈山方便出行——需要設(shè)置車庫，且當(dāng)朋友聚會，商務(wù)宴請時，成為尤其重要！行車是彰顯他們財富的載體，如果來梵凈山享受較長期的度假生活，他他們對酒有時也是情有獨鐘，這些作為他們收藏的愛好品也會在梵凈山的度假別墅中存放——需要設(shè)置酒窖玩他們對酒有時也是情有獨鐘，這些作為他們收藏的愛好品也會在梵凈4.項目定位研究4.項目定位研究一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源風(fēng)格純粹

市場相對空白點

獨特品位緊緊抓住目標客戶的心理,用別具一格的氣質(zhì)打動受眾.一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達到共生共存的美妙效果流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點二.在建筑單體上如何令消費者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：首創(chuàng)“獨院”概念二.在建筑單體上如何令消費者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件與水有緣與水有緣貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然少塑造：即多以自然景觀為依托，屏棄傳統(tǒng)的假性景觀以多重景觀為營造原則，形成低中高、近景、遠景的相互結(jié)合，達成最自然的效果；充分利用項目內(nèi)原生態(tài)樹木（如榕樹）形成比較大的綠蔭，增強社區(qū)人文感，休閑步道兩旁和入戶門前栽種，但同時兼顧采光的需要；設(shè)置森林地帶，在社區(qū)內(nèi)種植一片高大樹林，地面則采用硬質(zhì)廣場磚鋪地，形成一個樹影掩映、綠翠清幽的自然綠蔭廣場，供業(yè)主穿梭、健身與游玩三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；以溪水點綴小區(qū)形成蜿蜒流轉(zhuǎn)的感覺，營造社區(qū)的親和感和純凈感；設(shè)置小區(qū)組團假山水景和小型瀑布景色，形成小區(qū)內(nèi)部疊水聲音，達到聲音的美感；適當(dāng)設(shè)置地噴泉和戲水池；多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件簡潔而又不失厚重的建筑立面簡潔而又不失厚重的建筑立面沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，同時也展示本地所特有的絕美風(fēng)光。沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，品牌價值的塑造我們已經(jīng)看到了萬客會的成功運作，有許多的老業(yè)主，就是因為萬科優(yōu)秀的企業(yè)文化一步步地跟著走，它給發(fā)展商帶來的，遠遠超過物質(zhì)的回報……品牌價值的塑造我們已經(jīng)看到了萬客會的成功運作，有許多的老業(yè)主客戶滿意度高品格:發(fā)展商的信譽度客戶滿意度客戶滿意度高品格:發(fā)展商的信譽度關(guān)于發(fā)展商

信譽度體現(xiàn)：2000年-東太建材市場

2004年-東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2005年-東太金碼頭副食百貨批發(fā)市場2005年-東太御風(fēng)錦江2007年-東太凱旋春天

2009年-東太黑灣河旅游景區(qū)項目......

發(fā)展商所打造的，正是市場所需要的！

體現(xiàn)品牌！體現(xiàn)信譽！體現(xiàn)品質(zhì)！體現(xiàn)價值！關(guān)于發(fā)展商信譽度體現(xiàn)：關(guān)于客戶服務(wù)我們用一個月的時間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場，結(jié)果是一個殘酷的事實——銅仁的售樓員的服務(wù)意識不盡人意，客戶服務(wù)達不到滿意程度。是的，現(xiàn)在是賣方市場，但是，發(fā)展商有沒有想過一個問題，一個不敬業(yè)和不專業(yè)的售樓員，將會讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗?？品牌，從服?wù)開始。關(guān)于客戶服務(wù)我們用一個月的時間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場，結(jié)果投資客群的定向性思維投資客群的定向性思維

旅游地產(chǎn)相對其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個明顯的特點：

特點一，較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游+居住→投資？旅游地產(chǎn)相對其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個明顯的特點：

特點二，旅游房地產(chǎn)投資回報期長，但現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。在國家實行假日制度改革后，人們出門旅游消費的機會越來越多，旅游景區(qū)的消費不會出現(xiàn)大起大落。隨著旅游景區(qū)價值不斷增長，旅游房地產(chǎn)的市場價值也不斷上漲。特點二，旅游房地產(chǎn)投資回報期長，但現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。在國家投資心理學(xué)認為：

建筑物隨時間的延長而貶值，但土地的價值卻隨時間的延長而增加，因此從收益率的角度考慮宜購買占有土地面積的建筑物進行炒作。對建筑物而言，其價值是依住宅、飯店、套房等從高至低下降，一般情況下投資者喜歡占地面積大的住宅。

而作為梵凈山旅游景區(qū)項目，我們恰恰占有了投資優(yōu)勢！投資心理學(xué)認為：投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：投資回報率投資周期地段價格風(fēng)險因素投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：本項目的投資價值大市場趨勢良好風(fēng)險因素最小化旅游、景觀、人文優(yōu)勢的體現(xiàn)大量潛在的消費群體標桿性項目標榜價值高度

越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，價值體現(xiàn)就越高。本項目的大市場趨勢良好旅游、景觀、大量潛在的消費群體標桿性項5.本公司對本案的一些建議5.本公司對本案的一些建議產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級酒店沿景觀帶商業(yè)配套（部分）酒店式公寓小戶型別墅（別墅級花園洋房）停車場游樂場物業(yè)、會所配套滿足中高檔旅客的飲食、住宿需求滿足普通游客的飲食、休閑、娛樂等需求滿足普通游客的住宿需求滿足中高檔游客的住宿及投資需求滿足游客的娛樂需求（漂流、農(nóng)家樂等）滿足游客的停車需求給游客安全、舒適、全方位的服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級酒店沿景觀帶商業(yè)對于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個不同的方向，但對于項目而言：我們的項目特性：從第一居所向第二居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需要滿足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的

——放飛心靈、崇尚自然、放松或者說是減壓崇尚開放、自由、共享的西式別墅不如私密性、院落圍合中式別墅更貼切中國人。判斷，就度假功能而言：對于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個不同的方向，但對于如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價值重新定位——新梵凈山旅游模式下的本項目，解決目前社區(qū)位置相對偏僻和交通瓶頸的問題困擾。在一期開盤初期，將3星級酒店，配套商業(yè)，物業(yè)管理一并展示，未來投資生活場景得以充分體驗——看得見的未來。東太品牌＝對品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。以多年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗整合三兩大項目資源，打造160畝生態(tài)旅游地產(chǎn)，借鑒四川，云南等區(qū)域外成熟旅游地產(chǎn)。問題3問題1問題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價值重新定位——新梵凈山旅游綜合比較本項目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項目之間具有一定的類似型打造貴州區(qū)域內(nèi)頂級度假休閑社區(qū)（鎮(zhèn)）以梵凈山為訴求至上，國際度假小鎮(zhèn)核心客戶：投資客極盡展示未來生活情景；建立大盤氣勢，貴州區(qū)域內(nèi)頂級的度假社區(qū)形象；在景區(qū)開發(fā)，打造一個第一居所向過渡的第二居所功能的度假生活區(qū)域產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動區(qū)目標綜合比較本項目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項目之間具有一定的類似型分子與分母的雙重定論市場供應(yīng)市場中供應(yīng)非中式的別墅的產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)項目稀缺，對本項目無可比性別墅項目供應(yīng)比較少對于項目的投資價值還有待考察爭奪潛力市場，打造的必須是超越一般的精品物業(yè)?？蛻羧后w市場供應(yīng)分子與分母的雙重定論市場供應(yīng)市場中供應(yīng)非中式的別墅的產(chǎn)品較少憑山依水純質(zhì)別墅社區(qū)親近大自然--以山水為符號，最終表達產(chǎn)品的純質(zhì)屬性品牌純青建筑工藝如火純青資源原生態(tài)山、水、林純凈山水規(guī)劃純度假社區(qū)（鎮(zhèn)）純正血統(tǒng)建筑中式園林風(fēng)格純質(zhì)人居園林中式園林風(fēng)光純美園藝物業(yè)善待您的一生純摯物管憑山依水純質(zhì)別墅社區(qū)親近大自然--以山水為符號，最終表達以人為本——規(guī)劃設(shè)計要符合市場的需求要求在各方面有一定的超前意識；注意建筑語言及建材運用的協(xié)調(diào)性和持久性；力求建筑風(fēng)格相對統(tǒng)一及規(guī)劃設(shè)計的持續(xù)發(fā)展；強調(diào)人居環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)人與環(huán)境的親和度；室外環(huán)境設(shè)計突顯中式園林的曲徑通幽、小橋流水的寫意空間；室內(nèi)環(huán)境注重庭院深深，綠蔭匝地，考慮到功能合理、私密、舒適、采光、通風(fēng)等生活起居的直接感受；組團設(shè)計——根據(jù)不同建筑形態(tài)的產(chǎn)品進行處理每個類別依各自的特點、要求、檔次進行若干主題環(huán)境的外部空間設(shè)計，使其具有較強的識別性，同時注意色彩上的協(xié)調(diào)。各類組團建筑與綠化、小品相融合，并相互有機的結(jié)合。道路系統(tǒng)——對小區(qū)空間、平面合理利用，進行有效分割和連接在設(shè)置中央景觀步行道作為貫通中心庭院的同時，步行道蜿蜓曲折穿透整個小區(qū)，并延伸到各戶的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同時保持各組團間的便捷暢通。在規(guī)劃車行道的時候，應(yīng)考慮到各組團之間的融匯貫通，形成自然的分融，并使其對社區(qū)綜合環(huán)境的影響降低到最低程度。道路的線形設(shè)計力求突破傳統(tǒng)布局，沿路應(yīng)體現(xiàn)中國園林的造景精髓，做到移步換景、步步有景的目的。產(chǎn)品建議——規(guī)劃產(chǎn)品建議——規(guī)劃建筑排列——自然、流暢、寫意的布局應(yīng)充分發(fā)揮園林式錯落有致的排列風(fēng)格，不要形成幾何化的對稱布局，在道路系統(tǒng)的自然串引之下，形成組團內(nèi)部的不對稱或非規(guī)則性處理，倡導(dǎo)自然、流暢、寫意的布局。建筑立面——美觀而具有可識別性的“粉墻黛瓦”建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到使用和美觀兩個目的，同時立面也是功能的立體反映，是小區(qū)形象、時代符號和項目品質(zhì)給人的第一直觀感覺。立面可以取得兩重效果：一是美觀，二是具有可識別性；房型規(guī)劃——種類不宜多宜精細化設(shè)計戶型設(shè)計針對四類形態(tài)的產(chǎn)品做深入設(shè)計，種類不宜多；各單元以不同的層面為重心，分別設(shè)立起居、睡眠、用餐、休息等功能區(qū)域，做到自然分離、減少相互干擾；廚、衛(wèi)設(shè)計上綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)備的布置，有必要添加儲藏室、會客室、家庭活動室的設(shè)置；注重面寬與進深的協(xié)調(diào)，樓梯與過道的處理應(yīng)合理；注重主臥與書房、更衣室、衛(wèi)生間、露臺間的綜合運用；注意花園、陽臺、露臺的合理設(shè)置；水、電、煤、空調(diào)位的設(shè)置、供應(yīng)要充足、合理；可部分采用客廳挑空的設(shè)計手法；產(chǎn)品建議——建筑產(chǎn)品建議——建筑景觀——從各種細節(jié)真正體現(xiàn)中式建筑的美從操作經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)開發(fā)景觀綠化投資是最能產(chǎn)生邊際利潤的投入，因為建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，而園林景觀則因每個樓盤的環(huán)境不同，而容易做出特色難以被“克隆”。而本案具有得天獨厚的優(yōu)勢，有豐富的原生態(tài)景觀資源。在中庭綠化的基礎(chǔ)上注重每戶住家宅前屋后，私有綠化家間的布局，突顯項目建筑與土地價值的緊密結(jié)合；將建筑與景觀更緊密的融合進而取得視覺上的通透和感覺上的舒暢；注重巷門、更樓、石碑、回廊等構(gòu)筑物的點綴，巧妙劃分和界定小區(qū)空間；路燈、草坪庭園燈、雜物筒、座椅等設(shè)施都要符合社區(qū)整體風(fēng)格，突現(xiàn)統(tǒng)一的標示系統(tǒng)；路面的鋪設(shè)可運用鵝卵石、青石磚等作引導(dǎo)；車行道路系統(tǒng)的兩邊配以高大植物，加大視覺上的層次感和景深，住宅前后配以曲徑匝地、觀賞性花木，突顯庭園意境；賦予產(chǎn)品以可賞、可游、可居的園林特性并與住宅自然的融合；注重景觀的實用性，使大多數(shù)住戶都能真正擁有推窗賞綠的機會；景觀視點的處理更立體化、全面化、豐富化體現(xiàn)產(chǎn)品均好的價值；如有可能將水體作為三期的另一主線（非大面積匯聚而是巧妙的穿插、貫通）將各組團與中央景觀有機的組合；產(chǎn)品建議——景觀產(chǎn)品建議——景觀因時間有限，我司只能對東太黑灣河項目提出上述一些總體的方案和思路。如有幸獲貴司委托，我司將不遺余力，為貴司奉獻最完美的方案，與貴司一起，創(chuàng)造黑灣河項目的銷售奇跡！無錫瑞眾市場策劃部09.09因時間有限，我司只能對東太黑灣河項目提出上述一些總體的方案和演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！謹呈：貴州東太建設(shè)投資集團

謹呈：貴州東太建設(shè)投資集團Part.1本報告解決客戶問題的基本思路Part.2本報告主要分享內(nèi)容Part.3未來需要進一步深化研究和探討的問題Part.1項目基本情況項目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游景區(qū)梵凈山，銅仁市轄7個民族鄉(xiāng)、5個鎮(zhèn)、5個辦事處，總面積1515平方公里，總?cè)丝?3，1萬人，居住有漢、侗、土家、苗等25個民族。各民族勤勞勇敢，團結(jié)友愛、和睦相處，共同創(chuàng)造了絢麗多彩的黔東文明。項目地周邊配套資源不足（酒店）且檔次感低，對于本項目而言是個很大的機會！項目基本情況項目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游客戶需要我們解決的問題戶型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)系酒店和別墅的關(guān)系（產(chǎn)品打造）（物業(yè)配套）客戶需要我們解決的問題戶型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)我們解決客戶問題的思路項目核心問題界定項目溢價體系的構(gòu)建服務(wù)配套如何實現(xiàn)項目溢價戶型設(shè)計如何實現(xiàn)項目溢價核心目標：實現(xiàn)最大化溢價核心問題：客戶是誰？他們對頂級度假別墅的價值敏感點是什么？確定核心客戶是？？？？？？？？通過核心客戶度假生活狀態(tài)建立其對本項目假別墅物業(yè)的價值敏感點體系構(gòu)建項目實現(xiàn)溢價體系配套和別墅的關(guān)系周邊區(qū)域服務(wù)體系案例項目戶型設(shè)計建議核心客戶專屬特征分析核心客戶特有的身份分析核心客戶梵凈山度假行為分析我們解決客戶問題的思路項目核心問題界定項目溢價體系的構(gòu)建服務(wù)通過我們對周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌椖康恼{(diào)查研究，我們認為本項目突破4000/㎡，因此實現(xiàn)最大化的溢價就成為本項目的重點項目名稱總建筑面積容積率綠化率在售主力戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）公園道1號28萬方3.835%三房、四房2100時代商匯5萬方2.635%兩房、三房、四房2800江華國際6000方7.044.8%一房，兩房3000銘君華府4萬方5.9136%兩房、三房2100

瑜龍世家10萬多方5.0——三房1700天都·錦繡天地50萬方2.030.8%兩房、三房2300通過我們對周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌椖康恼{(diào)查研究，根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗，項目內(nèi)別墅項目的溢價主要通過項目本身的打造和項目周邊物業(yè)配套來實現(xiàn)，兩者相比物業(yè)配套服務(wù)作為提成別墅物業(yè)價值的軟性要素更為重要產(chǎn)品打造視覺價值營造規(guī)劃園林景觀建筑立面度假價值體現(xiàn)戶型價值裝修價值升值潛力物業(yè)配套硬性配套外部權(quán)益整合物管權(quán)益配套根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗，項目內(nèi)別墅項目的溢價主要通過項目本身的打造和為了項目實現(xiàn)最大溢價，我們認為需要解決兩個核心問題：客戶是誰？他們對景區(qū)別墅項目的價值敏感點是什么？購買本項目的客戶是誰？誰愿意為溢價買單？他們對本項目的價值敏感點在哪里？他們?yōu)槭裁磿ǜ叩膬r格買單項目能夠?qū)崿F(xiàn)最大化溢價的體系為了項目實現(xiàn)最大溢價，我們認為需要解決兩個核心問題：客戶是誰客戶定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主及政府官員是本項目的核心客戶核心客戶重要客戶邊緣客戶我們接下來的研究將聚焦核心客戶，針對他們對別墅項目的價值敏感點提出本案例的戶型設(shè)計和物業(yè)配套方面的建議客戶定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主及政府官員是本項目的核心通過對周邊旅游地產(chǎn)購買客戶及頂級人士度假生活特征分析，我們總結(jié)出他們在購買度假別墅的價值敏感點極致的生活度假圈尊貴身份的凸顯私密性安全性室內(nèi)空間對室外景觀的最大化占有與水的惺惺相惜對浪漫氣息的追求情趣性，舒適享受性對景觀資源的強勢占有于室外景觀的互動通過對周邊旅游地產(chǎn)購買客戶及頂級人士度假生活特征分析，我們總本項目存在三種溢價途徑，每種途徑分別在價值敏感點上的體現(xiàn)方式構(gòu)成了本項目的溢價體系核心客戶對度假別墅的價值敏感點安全性極致的生活度假氛圍尊貴身份的凸顯私密性于景觀相關(guān)的配套于酒店相關(guān)的配套服務(wù)戶型，景觀設(shè)計項目實現(xiàn)最大化溢價的體系本項目存在三種溢價途徑，每種途徑分別在價值敏感點上的體現(xiàn)方式1.周邊成熟度假別墅戶型案例研究1.周邊成熟度假別墅戶型案例研究鑒于本項目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒有可以參考的競爭對手，我們必須放眼國內(nèi)，總結(jié)國內(nèi)知名度假區(qū)度假酒店別墅和度假別墅的戶型設(shè)計特點，參考在戶型設(shè)計上是怎樣通過滿足價值敏感點來實現(xiàn)溢價的初步參考案例青城云霧山莊逸嶺錦江青城山房置信芙蓉青城天清度假別墅盛美達(張家界)度假酒店北戴河易尚度假別墅云南大理蒼海高爾夫度假村麗江滇西明珠度假別墅酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅

知名景區(qū)度假別墅知名景區(qū)酒店別墅著重分析了其中5個青城云霧山莊逸嶺錦江云南大理蒼海高爾夫度假村盛美達(張家界)度假酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅鑒于本項目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒有可以參考的競爭對手，青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城人家，多樣假日獨墅院落，核心風(fēng)景區(qū)里的度假生態(tài)社區(qū)，前山牌坊向西南行僅1500米，依山修建，占據(jù)稀缺資源，真正青城山腳下的房子。物業(yè)類別別墅，花園洋房，小戶型戶型區(qū)間：30-180項目特色特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),地鐵建筑類別別墅、花園洋房、小戶型 青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)本案例選取建筑面積最大的兩種小戶型對其功能和布局進行研究零公攤面積，贈送20㎡超大獨立入戶花園，前。4.8米客廳開間本案例選取建筑面積最大的兩種小戶型對其功能和布局進行研究零公零公攤面積，假日心情實在擁有。贈送近30㎡空中花園，5.7米闊尺度客廳開間，，可變一間房多功能室。全明設(shè)計，多面采光、通風(fēng)零公攤面積，假日心情實在擁有。贈送近30㎡空中花園，5.7米成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場旁打造的頂級北美純別墅社區(qū)。位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場旁，距青城山前山山門9公里，距成都市區(qū)75公里?？傉嫉?80畝，背山面水，俯瞰高爾夫景觀，配套一個超五星級的度假酒店，是青城山目前最高端的世界級高爾夫別墅社區(qū)。物業(yè)類別別墅、純獨棟項目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類別別墅成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場旁打造的頂云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園蒼山腳下，洱海湖畔，大理南昭古國皇家寺院三塔崇圣寺旁，規(guī)劃占地4000余畝——蒼海高爾夫度假村，大理蒼海高爾夫由全球著名的高爾夫球場設(shè)計大師尼克·佛度擔(dān)綱設(shè)計，兩個18洞國際錦標賽球場，70多個練習(xí)位，規(guī)劃有高爾夫大宅、別墅、酒店等高端物業(yè)。產(chǎn)品類型：獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅現(xiàn)已發(fā)售200多套云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園蒼盛美達（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)地武陵源區(qū)，將于2009年9月27日開業(yè)。酒店距離張家界荷花機場30分鐘車程，毗鄰遺產(chǎn)地大鯢自然保護區(qū)，南依寶峰湖、北靠索溪峪、東接黃龍洞、西連張家界市區(qū)，四周環(huán)山抱水。是國內(nèi)惟一一家山水別墅、頂級五星級SPA度假酒店。物業(yè)類別酒店式別墅項目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),盛美達（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江古城與玉龍雪山之間，麗江公園西側(cè)，項目占地２００多畝，投資２.６億元，是一座超五星設(shè)施的花園式分時度假酒店。設(shè)計融合麗江世界文化遺產(chǎn)獨有的文化氣質(zhì)，表現(xiàn)了納西多元化文化的精神，與這塊土地上的自然之美珠聯(lián)璧合。借用麗江“戶前經(jīng)水”的概念，設(shè)計采用戶戶臨水的場地布置方案。引自雪山溪流的活水為小區(qū)添加了豐富的自然元素，并為分時度假豐富了旅游淡季時的休閑項目。不同戶型的配置適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的旅游人群的使用要求。云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江案例啟示國內(nèi)相關(guān)級別旅游度假別墅對客戶舒適性身份的打造在戶型設(shè)計上的體現(xiàn)舒適性尊貴身份的凸顯都距離景區(qū)不遠采用套間設(shè)計對景觀的占有率高家庭活動空間進一步細化，供家庭一起娛樂的動區(qū)與供休息交談的靜區(qū)相分離設(shè)置獨立的車庫，從車庫和主入口可以沿不同的路線進入主要活動區(qū)，互相之間不干擾主仆通道分離案例啟示國內(nèi)相關(guān)級別旅游度假別墅對客戶舒適性身份的打造在戶型2.區(qū)域內(nèi)財富階層享受、支配財富特征2.區(qū)域內(nèi)財富階層享受、支配財富特征與長三角，珠三角及港澳臺別墅客戶成熟的消費心理相比，本地還處于比較初級的模仿階段，熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表中國頂尖級的優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)，因此頂級人士的消費的總體趨勢是趨同的他們熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表國內(nèi)頂級優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)的“下一個潮流”，“最新”、“最好”或“新奇”的物品或體驗。與長三角，珠三角及港澳臺別墅客戶成熟的消費心理相比，本地還處我們主要從三個方面來分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級財富階層在享受、支配財富特征的不同區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主身份標簽個人特征財富特征家庭結(jié)構(gòu)我們主要從三個方面來分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級財富階層在享受、支還多是第一代財富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他們購買別墅不可能單純?yōu)榱硕燃傧硎芘c國外頂級客戶購買別墅來自用目的相比，景區(qū)頂級度假別墅對于他們來說更多的是一種商務(wù)工具，是一個社交場所，在積累社會人脈的同時彰顯自己和公司的財富實力，擴大社會影響力。因此，別墅的設(shè)計要對其社交功能進行特別的強化還多是第一代財富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他與一般簡單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭關(guān)系的和諧完美，因此至少需要3個以上套房設(shè)計，并且要留有彈性空間協(xié)調(diào)不同功能需求孩子妻子兩個孩子，一個孩子2-3歲，一個孩子10歲左右父母保姆情人父母身體都非常健康老夫少妻或是曾經(jīng)同甘共苦共同創(chuàng)業(yè)的“老夫老妻”一般有兩個保姆，男保姆主外，女保姆主內(nèi)，保姆的素質(zhì)都比較高，與主人的關(guān)系比較親密有的人會有很多“家”與一般簡單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭與國外講究人人平等的價值觀有所不同，受中國傳統(tǒng)的“唯我獨尊”的價值觀影響，在戶型的設(shè)計上更加強調(diào)主臥設(shè)計的私密性，強調(diào)主臥的尊貴感、對景觀資源的最大化占有與國外講究人人平等的價值觀有所不同，受中國傳統(tǒng)的“唯我獨尊”他們對藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標識自己的品位，因此別墅需要為他們提供一個展示、收藏藝術(shù)品的空間他們對藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標識自己的品位，因此別3.周邊財富人群來梵凈山度假行為特征3.周邊財富人群來梵凈山度假行為特征我們從四個方面來分析頂級人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住食我們從四個方面來分析頂級人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住他們會和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會以中餐為主——需要設(shè)置中餐廳食他們會和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會以中餐為主——他們中有的人會在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時間，幾近將其作為自己的第一居所——需要設(shè)置日常生活所需要的廚房、儲藏室、書房等功能空間住他們中有的人會在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時間，幾近將其保姆會和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)置住保姆會和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)女主人會攜帶大量的衣服來享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且必須要大住女主人會攜帶大量的衣服來享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且他們會招待自己非常親密的朋友在家里?。换蛘咦鳛檎写褂?，讓政府或生意上的朋友帶上他們的家屬在家里單住——客房需要套房設(shè)計，并且要有必要的度假生活體驗點，注重對公共活動空間的打造他們非常看重自己的隱私，除了很親密的朋友外，一般不會讓其他生意上的朋友在家里居??；住他們會招待自己非常親密的朋友在家里??；或者作為招待使用，讓政車是彰顯他們財富的載體，如果來梵凈山享受較長期的度假生活，他們往往會將1-2輛車放在梵凈山方便出行——需要設(shè)置車庫，且當(dāng)朋友聚會，商務(wù)宴請時，成為尤其重要！行車是彰顯他們財富的載體，如果來梵凈山享受較長期的度假生活，他他們對酒有時也是情有獨鐘，這些作為他們收藏的愛好品也會在梵凈山的度假別墅中存放——需要設(shè)置酒窖玩他們對酒有時也是情有獨鐘，這些作為他們收藏的愛好品也會在梵凈4.項目定位研究4.項目定位研究一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源風(fēng)格純粹

市場相對空白點

獨特品位緊緊抓住目標客戶的心理,用別具一格的氣質(zhì)打動受眾.一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達到共生共存的美妙效果流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點二.在建筑單體上如何令消費者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：首創(chuàng)“獨院”概念二.在建筑單體上如何令消費者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件與水有緣與水有緣貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然少塑造：即多以自然景觀為依托，屏棄傳統(tǒng)的假性景觀以多重景觀為營造原則，形成低中高、近景、遠景的相互結(jié)合，達成最自然的效果；充分利用項目內(nèi)原生態(tài)樹木（如榕樹）形成比較大的綠蔭，增強社區(qū)人文感，休閑步道兩旁和入戶門前栽種，但同時兼顧采光的需要；設(shè)置森林地帶，在社區(qū)內(nèi)種植一片高大樹林，地面則采用硬質(zhì)廣場磚鋪地，形成一個樹影掩映、綠翠清幽的自然綠蔭廣場，供業(yè)主穿梭、健身與游玩三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；以溪水點綴小區(qū)形成蜿蜒流轉(zhuǎn)的感覺，營造社區(qū)的親和感和純凈感；設(shè)置小區(qū)組團假山水景和小型瀑布景色，形成小區(qū)內(nèi)部疊水聲音，達到聲音的美感；適當(dāng)設(shè)置地噴泉和戲水池；多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿課件簡潔而又不失厚重的建筑立面簡潔而又不失厚重的建筑立面沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，同時也展示本地所特有的絕美風(fēng)光。沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，品牌價值的塑造我們已經(jīng)看到了萬客會的成功運作，有許多的老業(yè)主，就是因為萬科優(yōu)秀的企業(yè)文化一步步地跟著走，它給發(fā)展商帶來的，遠遠超過物質(zhì)的回報……品牌價值的塑造我們已經(jīng)看到了萬客會的成功運作，有許多的老業(yè)主客戶滿意度高品格:發(fā)展商的信譽度客戶滿意度客戶滿意度高品格:發(fā)展商的信譽度關(guān)于發(fā)展商

信譽度體現(xiàn)：2000年-東太建材市場

2004年-東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2005年-東太金碼頭副食百貨批發(fā)市場2005年-東太御風(fēng)錦江2007年-東太凱旋春天

2009年-東太黑灣河旅游景區(qū)項目......

發(fā)展商所打造的，正是市場所需要的！

體現(xiàn)品牌！體現(xiàn)信譽！體現(xiàn)品質(zhì)！體現(xiàn)價值！關(guān)于發(fā)展商信譽度體現(xiàn)：關(guān)于客戶服務(wù)我們用一個月的時間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場，結(jié)果是一個殘酷的事實——銅仁的售樓員的服務(wù)意識不盡人意，客戶服務(wù)達不到滿意程度。是的，現(xiàn)在是賣方市場，但是，發(fā)展商有沒有想過一個問題，一個不敬業(yè)和不專業(yè)的售樓員，將會讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗?？品牌，從服?wù)開始。關(guān)于客戶服務(wù)我們用一個月的時間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場，結(jié)果投資客群的定向性思維投資客群的定向性思維

旅游地產(chǎn)相對其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個明顯的特點：

特點一，較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游+居住→投資？旅游地產(chǎn)相對其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個明顯的特點：

特點二，旅游房地產(chǎn)投資回報期長，但現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。在國家實行假日制度改革后，人們出門旅游消費的機會越來越多，旅游景區(qū)的消費不會出現(xiàn)大起大落。隨著旅游景區(qū)價值不斷增長，旅游房地產(chǎn)的市場價值也不斷上漲。特點二，旅游房地產(chǎn)投資回報期長，但現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。在國家投資心理學(xué)認為：

建筑物隨時間的延長而貶值，但土地的價值卻隨時間的延長而增加，因此從收益率的角度考慮宜購買占有土地面積的建筑物進行炒作。對建筑物而言，其價值是依住宅、飯店、套房等從高至低下降，一般情況下投資者喜歡占地面積大的住宅。

而作為梵凈山旅游景區(qū)項目，我們恰恰占有了投資優(yōu)勢！投資心理學(xué)認為：投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：投資回報率投資周期地段價格風(fēng)險因素投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：本項目的投資價值大市場趨勢良好風(fēng)險因素最小化旅游、景觀、人文優(yōu)勢的體現(xiàn)大量潛在的消費群體標桿性項目標榜價值高度

越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，價值體現(xiàn)就越高。本項目的大市場趨勢良好旅游、景觀、大量潛在的消費群體標桿性項5.本公司對本案的一些建議5.本公司對本案的一些建議產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級酒店沿景觀帶商業(yè)配套（部分）酒店式公寓小戶型別墅（別墅級花園洋房）停車場游樂場物業(yè)、會所配套滿足中高檔旅客的飲食、住宿需求滿足普通游客的飲食、休閑、娛樂等需求滿足普通游客的住宿需求滿足中高檔游客的住宿及投資需求滿足游客的娛樂需求（漂流、農(nóng)家樂等）滿足游客的停車需求給游客安全、舒適、全方位的服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級酒店沿景觀帶商業(yè)對于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個不同的方向，但對于項目而言：我們的項目特性：從第一居所向第二居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需要滿足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的

——放飛心靈、崇尚自然、放松或者說是減壓崇尚開放、自由、共享的西式別墅不如私密性、院落圍合中式別墅更貼切中國人。判斷，就度假功能而言：對于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個不同的方向，但對于如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價值重新定位——新梵凈山旅游模式下的本項目，解決目前社區(qū)位置相對偏僻和交通瓶頸的問題困擾。在一期開盤初期，將3星級酒店，配套商業(yè)，物業(yè)管理一并展示，未來投資生活場景得以充分體驗——看得見的未來。東太品牌＝對品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。以多年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗整合三兩大項目資源，打造160畝生態(tài)旅游地產(chǎn)，借鑒四川，云南等區(qū)域外成熟旅游地產(chǎn)。問題3問題1問題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價值重新定位——新梵凈山旅游綜合比較本項目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項目之間具有一定的類似型打造貴州區(qū)域內(nèi)頂級度假休閑社區(qū)（鎮(zhèn)）以梵凈