房地產(chǎn)交易及產(chǎn)權辦理陳立杰

房地產(chǎn)交易知識及產(chǎn)權辦理呼和佳地銷售部房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)商品房銷售第二節(jié)房地產(chǎn)交易概述第三節(jié)房地產(chǎn)購房流程第四節(jié)房地產(chǎn)交易形式第五節(jié)土地使用權出讓年限第六節(jié)土地使用權出讓程序第七節(jié)辦產(chǎn)權的流程及所需資料商品房銷售分為現(xiàn)售和預售兩種商品房預售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向市、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，不得發(fā)布廣告。第一節(jié)商品房銷售一、商品房預售知識

申請商品房預售的條件：交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上（商品房項目建設形象進度達到總層數(shù)的五分之一以上），并確立施工進度和竣工交付日期；向縣以上人民政府房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證商品房預售知識

辦理許可證須提交資料：1、申請項目批文；2、土地使用權證；3、土地使用合同；4、征地批文；5、建設工程規(guī)劃許可證；6、建設規(guī)劃紅線圖；7、建筑總平圖；商品房預售知識辦理許可證須提交資料：8、征地紅線圖；9、營業(yè)執(zhí)照；10、工程資金投入證明；11、建筑施工合同；12、施工計劃書；13、施工計劃書(表格式反映)；14、拆遷安置證明；15、商品房預售項目統(tǒng)一標識；

商品房預售知識五證：A《國有土地使用證》B《建設用地規(guī)劃許可證》C《建設工程規(guī)劃許可證》D《建設工程施工許可證》E《商品房預售許可證》申請商品房預先登記統(tǒng)一標識標核：如何編立統(tǒng)一標識：項目名稱、樓宇名稱、樓號（以規(guī)劃局審批為準）房屋座落與幢號二、商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。現(xiàn)房銷售和預售相比，現(xiàn)房的價格往往比期房高，現(xiàn)房看的見摸得著，對購房者來說相對風險小，可以隨時交購房款、隨時入住?，F(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說也是回收全部投資的一個重要環(huán)節(jié)。商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的條件：（一）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

三、商品房交易的相關知識⑴商品房買賣合同應包括以下主要內(nèi)容：①當事人名稱和姓名、住所；②商品房基本情況；③商品房的銷售方式；④商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；⑤交付使用條件及日期；⑥裝飾、裝修標準承諾；⑦供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；⑧公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；⑨面積差異的處理方式；⑩辦理產(chǎn)權登記有關事宜；⑾解決爭議的辦法；⑿違約責任；⒀雙方約定的其他事項。商品房交易易的相關知知識⑵計價方式商品房銷售售可以按套套(單元)計價，也可可以按套內(nèi)內(nèi)建筑面積積或按建筑筑面積計價價等三種方方式進行。。按照我國國現(xiàn)行的房房屋權屬登登記的有關關規(guī)定，房房屋權屬登登記中對房房屋的面積積按建筑面面積進行登登記，但按按套、套內(nèi)內(nèi)建筑面積積計價并不不影響用建建筑面積進進行產(chǎn)權登登記。商品房建筑筑面積由套套內(nèi)建筑面面積和分攤攤的共有建建筑面積組組成，套套內(nèi)建筑面面積部分為為獨立產(chǎn)權權，分攤的的共有面積積部分為共共有產(chǎn)權，，買受人人按照法律律、法規(guī)的的規(guī)定對其其享有權利利，承擔責責任。按套套(單元)計價或者按按套內(nèi)建筑筑面積計價價的，商品品房買賣合合同中應當當注明建筑筑面積和分分攤的共有有建筑面積積。商品房交易易的相關知知識（3）、誤差的處理理方式按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計價的，，當事人應應當在合同同中載明合合同約定面面積與產(chǎn)權權登記面積積發(fā)生誤差差的處理方方式，面積積誤差比是是產(chǎn)權登記記面積與合合同約定面面積之差與與合同約定定面積之比比，公式為為：面積誤差比比＝（產(chǎn)權權登記面積積?合同同約定面積積）/合同約定面面積×100%合同未作約約定的，按按以下原則則處理：①面積誤差差比絕對值值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)結(jié)算房價款款；②面積誤差差比絕對值值超過3%時，買受人人有權退房房。買受人人退房的，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應應當在買受受人提出退退房日期30日內(nèi)將買受受人已付房房價款退還還給買受人人，同時支支付已付房房價款利息息。買受人人不退房的的，產(chǎn)權登登記面積大大于合同約約定面積時時，面積誤誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由由買受人補補足；超出出3%部分的房價價款由房地地產(chǎn)企業(yè)承承擔，產(chǎn)權權歸買受人人。產(chǎn)權登登記面積小小于合同約約定面積時時，面積誤誤差比絕對對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的的房價款由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)返返還買受人人；絕對值值超過3%的房價款由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)雙雙倍返還買買受人。按建筑面積積計價的，，當事人應應當在合同同中約定套套內(nèi)建筑面面積和分攤攤的共有建建筑面積，，并約定建建筑面積不不變而套內(nèi)內(nèi)建筑面積積發(fā)生誤差差以及建筑筑面積與套套內(nèi)建筑積積均發(fā)生誤誤差時的處處理方式。商品房交易易相關知識識1、買方支付付定金并簽簽定認購商商品房協(xié)議議后對所購購商品房不不滿意的，，不是買方方單方面原原因?qū)е潞虾贤瑹o法簽簽定的，買買方有權要要求退回定定金；若屬屬于買方單單方面違約約的，開發(fā)發(fā)商有權不不退還定金金。2、買受人應應當按合同同約定的付付款時間，，將商品房房預售款直直接存入商商品房預售售款專用帳帳戶，憑銀銀行出具的的存款憑證證，向房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)換領正正式發(fā)票。。3、商品房預預售合同實實行備案制制度，未經(jīng)經(jīng)登記備案案的商品房房預售合同同，不得對對抗善意第第三人。4、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)辦辦理商品房房預售合同同備案時，，應當同時時附送銀行行出具給買買受人的首首期商品房房預售款額額存入專用用帳戶的憑憑證。5、因變更規(guī)規(guī)劃許可證證規(guī)定內(nèi)容容給買受人人的權益造造成損失的的，開發(fā)企企業(yè)應當給給予相應的的補償。6、買受人應應當自預售售的商品房房交付使用用之日起九九十日內(nèi)，，持有關材材料到房地地產(chǎn)權屬登登記機關辦辦理房屋權權屬登記手手續(xù)。房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應當予予以協(xié)助，，并提供權權屬登記所所必需的相相關證明等等文件第二節(jié)房地產(chǎn)交易易概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)交易的概概念及基本本制度（一）房地地產(chǎn)交易的的概念所謂交易，，通常是指指買賣的意意思。但房房地產(chǎn)交易易，并非單單指房地產(chǎn)產(chǎn)買賣，而而是具有與與一般商品品交易不同同的含義房地產(chǎn)交易易：應該指指土地出讓讓、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租賃賃典當?shù)确康氐禺a(chǎn)市場行行為。（二）房地地產(chǎn)交易行行為和原則則房地產(chǎn)交易易行為是平平等的民事事主體之間間的民事行行為。國有建設用用地使用權權的出讓，，也是一種種民事行為為交易原則：：自愿、公公平、誠實實信用等原原則及房地地產(chǎn)權利主主體一致原原則（三）房地地產(chǎn)管理基基本制度我國《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)管管理規(guī)定了了五項基本制度、、五種合同同、五種登登記備案制制度和五種種證書，這這些構(gòu)成我國國房地產(chǎn)管管理的基本本制度體系系。房地產(chǎn)交易易概述五項重要的的基本制度度：①國有有土地有償償、有限期期使用制度度；②房地地產(chǎn)價格評評估制度；；③房地產(chǎn)產(chǎn)成交價格格申報制度度；④房地地產(chǎn)評估人人員資格認認證制度；；⑤土地使使用權和房房屋所有權權登記發(fā)證證制度。五種合同：：①土地使使用權出讓讓合同；②②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同；；③商品房房預售合同同；④房地地產(chǎn)抵押合合同；⑤房房屋租賃合合同。五種登記備備案制度：：①房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構(gòu)的設設立登記制制度；②商商品房預售售合同登記記備案制度度；③房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押或變變更時的房房地產(chǎn)權屬屬登記制度度；④房屋屋租賃合同同登記備案案制度；⑤⑤土地使用用權、房屋屋所有權的的取得登記記制度。五種證書：：①土地使使用權證書書；②房屋屋所有權證證書；③房房地合一的的房地產(chǎn)權權證書；④④房地產(chǎn)估估價師資格格證書；⑤⑤商品房預預售許可證證書。一、房地產(chǎn)類型房產(chǎn)的類型型分為：1、使用權房房：使用權權房是指由由國家以及及國有企業(yè)業(yè)、事業(yè)單單位投資興興建的住宅宅，政府以以規(guī)定的租租金標準出出租給居民民的公有住住房。2、單位產(chǎn)權權房：是指指產(chǎn)權屬于于單位所有有的房屋，，也稱系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)權房、、系統(tǒng)房。。3、廉租房：：是指政府府以租金補補貼或?qū)嵨镂锱渥獾姆椒绞剑蚍铣擎?zhèn)居居民最低生生活保障標標準且住房房困難的家家庭提供社社會保障性性質(zhì)的住房房。我國國的廉租房房是只租不不售的。4、二手房：：新建的商商品房進行行第一次交交易時為“一手”，第二次交交易則為“二手”。有些無房房的人，可可以買一套套別人多余余的房；而而另一些手手里有些積積蓄又有小小房子居住住的，可以以賣掉舊房房買新房；；而那些住住房富余戶戶，也能賣賣掉自己的的多余住房房換取收益益。房地產(chǎn)類型型5、期房：是是指開發(fā)商商從取得商商品房預售售許可證開開始至取得得房地產(chǎn)權權證大產(chǎn)證證止，在這這一期間的的商品房稱稱為期房，，消費者在在這一階段段購買商品品房時應簽簽預售合同同。這是當當前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商普普遍采用的的一種房屋屋銷售方式式。購買期期房也就是是購房者購購買尚處于于建造之中中的房地產(chǎn)產(chǎn)項目。6、現(xiàn)房：是指指開發(fā)商已辦辦妥房地產(chǎn)權權證（大產(chǎn)證證）的商品房房，消費者在在這一階段購購買商品房時時應簽出售合合同。是指消消費者在購買買時具備即買買即可入住的的商品房，與與消費者簽訂訂商品房買賣賣合同后，立立即可以辦理理入住并取得得產(chǎn)權證。7、準現(xiàn)房：是是指房屋主體體已基本封頂頂完工，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓宇及及設施的大致致輪廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型、樓樓間距等重要要因素已經(jīng)一一目了然，工工程正處在內(nèi)內(nèi)外墻裝修和和進行配套施施工階段的房房屋。8、外銷商品房房：是由房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)建設的，取取得了外銷商商品房預（銷銷）售許可證證的房屋，外外銷商品房可可以出售給國國內(nèi)外（含港港、澳、臺））的企業(yè)，其其他組織和個個人。房地產(chǎn)類型9、內(nèi)銷商品房房：是由房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)建設的，取取得了商品房房銷售許可證證的房屋，內(nèi)內(nèi)銷商品房可可以出售給當當?shù)仄笫聵I(yè)單單位和居民。。10、商品房：是是指開發(fā)商以以市場地價取取得土地使用用權進行開發(fā)發(fā)建設并經(jīng)過過國土局批準準在市場上流流通的房地產(chǎn)產(chǎn)，它是可獨獨立房地產(chǎn)證證并可轉(zhuǎn)讓、、出租、繼承承、抵押、贈贈與、交換的的房地產(chǎn)。11、共有房產(chǎn)：：指兩個或者者兩個以上的的人，對全部部共有房產(chǎn)不不分份額地享享有的所有權權。12、經(jīng)濟適用房房：是指以微微利價出售給給廣大中低收收入家庭的商商品房。它是是具有社會保保障性質(zhì)的商商品住宅，具具有經(jīng)濟性和和適用性的特特點。13、尾房：又稱稱掃尾房，它它是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入散戶零零售時代的產(chǎn)產(chǎn)物，是空置置房中的一種種。一般情況況下，當商品品住宅的銷售售量達到80%以后，一般就就進入房地產(chǎn)產(chǎn)項目的清盤盤銷售階段，，此時所銷售售的房產(chǎn)成為為尾房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過正常常的銷售后剩剩下了少量沒沒有競爭力的的房子，這些些房子或朝向向不好、或采采光不足，或或是樓層不佳佳、為處兩級級，其中一層層大多不帶小小花園，且遮遮擋較嚴重。。二、基準地價價、標定地價價和各類房屋屋重置價格基準地價，也也稱城市基準準地價，是指指在城鎮(zhèn)規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)，，對現(xiàn)狀利用用條件下不同同級別或不同同均質(zhì)地域的的土地，按照照商業(yè)、居住住、工業(yè)等用用途分別評估估的一定使用用期限的建設設用地使用權權在某一時點點的平均價格格，并由市、、縣以上人民民政府公布的的國有土地使使用權的平均均價格。標定地價，是是政府根據(jù)管管理需要，評評估或認可的的具體宗地在在正常土地市市場和正常經(jīng)經(jīng)營管理條件件下某一期日日的土地使用用權價格，標標定地價是宗宗地價格的一一種。他是是該類土地在在該區(qū)域的標標準指導價。。房屋重置價格格是不同區(qū)域域、不同用途途、不同建筑筑結(jié)構(gòu)、不同同檔次或等級級的房屋，在在某一基準日日期開發(fā)建設設所建設所發(fā)發(fā)生的必要支支出及應當獲獲得的利潤。。有了這種房房屋重置價格格之后，實際際估價中估價價對象房屋或或建筑物的價價值，可以通通過該種房屋屋重置價格的的比較、調(diào)整整來求取。第三節(jié)房房地產(chǎn)購購房流程一、（1）制定購房預預算購房者在購用用自住房屋時時，必須根據(jù)據(jù)自身家庭的的儲蓄、可獲獲得的各類貸貸款以及向親親友借款等因因素，來估算算自己的實際際購買能力，，最終確定所所要購買的房房屋類型、面面積和價位。。購房者在制制定購房預算算時可從以下下幾個方面入入手：估算家庭可動動用的全部資資金。衡量家庭償還還貸款的能力力。購房者要仔細細了解商品房房建筑面積和和使用面積的的計算及換算算方法。調(diào)查有關物業(yè)業(yè)管理的各項項支出。購房房者主要可參參考《呼和浩特市普普通住宅居住住小區(qū)物業(yè)管管理服務收費費暫行辦法》確定購房時的的稅費支出，，包括房產(chǎn)稅稅、契稅、印印花稅、土地地使用稅和一一些行政事業(yè)業(yè)性收費。準備必要的咨咨詢服務費用用，如公證費費、律師咨詢詢費等（2）收集購房信信息、進行實實地調(diào)查從報紙、電視視、雜志、房房地產(chǎn)交易會會和親朋好友友及房地產(chǎn)中中介等多種渠渠道盡可能授授集所有關于于期房和現(xiàn)房房的資料，從從中比較、挑挑選出自己滿滿意的樓盤，，全面了解其其地理位置、、環(huán)境、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點密集度度、生活便利利度、附近的的學校、醫(yī)院院等，對其有有一個感性認認識。實地調(diào)查主要要需要了解的的情況是：開發(fā)商必須在在工商局注冊冊，有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的營業(yè)執(zhí)照，，并且在市建建委開發(fā)辦取取得資質(zhì)審核核證明或已有有備案。查詢商品房的的合法性，主主要查看開發(fā)發(fā)商的“五證”和“二書”，“五證”指國有土地使使用權證、商商品房內(nèi)（外外）銷許可證證、建設工程程規(guī)劃許可證證、建設用地地規(guī)劃許可證證、建設工程程開工許可證證及經(jīng)計委、、建委批準的立項報報告、可行性性研究等文件件，“二書”指住宅質(zhì)量保保證書、住宅宅使用說明書書。對于現(xiàn)房，要要到現(xiàn)場親自自去查看其質(zhì)質(zhì)量、戶型、、環(huán)境、交通通狀況等是否否與其廣告符符合，是否令令自己滿意。。（3）簽訂認購書書，交納定金金簽訂認購書是是商品房銷售售程序中買賣賣雙方進行的的第一個實質(zhì)質(zhì)性環(huán)節(jié)，買買賣雙方所要要簽定的認購購書的主要內(nèi)內(nèi)容包括：認認購物業(yè)、房房價（戶型、、面積、單位位價格（幣種種）、總價））、付款方式式（一次付款款、分期付款款、按揭付款款）、認購條條件（簽定認認購書應注意意事項、定金金、簽訂正式式合同的時間間、付款地點點、帳戶、簽簽約地點）等等。在簽完認購書書后，銷售方方應給購房者者《簽約須知》，內(nèi)容主要包包括簽約地點點、所需證件件、交納有關關的稅費說明明等。購房者者一定要認真真閱讀《簽約須知》，明白需要做做的事情在此過程中，，買房者要交交納一定的定定金，定金數(shù)數(shù)額根據(jù)每個個公司的規(guī)定定而制定。一般情況下，，簽訂認購書書后約15日內(nèi)左右，雙雙方簽訂正式式買賣合同或或契約，逾期期購房者不簽簽署，開發(fā)商商有可能不返返定金，這是是購房者一定定要注意的事事情。（4）簽訂商品房房買賣合同這是整個過程程中最關鍵的的一個環(huán)節(jié)，，購房者的權權利和義務盡盡在其中。購購房者必須把把想談的、敏敏感的問題盡盡可能落實到到文字上，簽簽訂的合同（（契約）條款款一定要準確確、清晰，特特別是有關房房屋面積、付付款金額、付付款方式等關關鍵性條款。。購房者在簽訂訂合同時，要要堅持使用國國家認定的商商品房買賣合合同的規(guī)范文文本，以防止止在合同中出出現(xiàn)欺詐行為為。除正式合同外外，雙方通常常還要簽訂補補充協(xié)議，購購房者對補充充協(xié)議一定要要特別重視，，因為少數(shù)開開發(fā)商就是利利用補充協(xié)議議來轉(zhuǎn)嫁本應應承擔的責任任和風險，購購房者對補充充協(xié)議一定要要做到字斟句句酌，必要時時請律師幫忙忙。補充協(xié)議通常常包括的條款款有：1、限制買方擅擅自改變室內(nèi)內(nèi)結(jié)構(gòu)條款；；2、賣方因不可可抗力延期交交房免責條款款（包括供氣氣、供暖等））；3、房屋實際交交付后，賣方方免除損害責責任條款；4、不可抗力對對房屋造成損損害，賣方免免責條款；5、具體轉(zhuǎn)讓條條款。（5）辦理預售登登記手續(xù)辦理預售登記記對保護房屋屋交易雙方利利益都十分重重要，只有登登記后合同才才能生效。一一般來講，在在簽訂完購房房合同后一個個月內(nèi)（30天）到市房屋屋土地管理局局辦理預售登登記手續(xù)，買買賣雙方可以以共同委托律律師辦理上述述手續(xù)。（6）辦理入住、、簽訂物業(yè)管管理公約在購房者入住住前，發(fā)展商商要審核購房房者的各項手手續(xù)，確認無無誤后簽發(fā)入入住單。每位位發(fā)展商都有有其物業(yè)管理理公司，購房房者應與物業(yè)業(yè)管理公司或或業(yè)主委員會會簽訂物業(yè)管管理公約，在在簽約前，購購房者要對公公約仔細研究究，充分了解解自己所享受受的權利和被被要求承擔的的義務。（7）辦理產(chǎn)權過過戶、領取房房屋及土地產(chǎn)產(chǎn)權證明進行房屋交易易后，買賣雙雙方一般要在在三個月內(nèi)到到北京市房地地產(chǎn)交易所辦辦理房屋過戶戶登記手續(xù)。。辦理完過戶戶手續(xù)后，開開發(fā)商應為購購房者辦理產(chǎn)產(chǎn)權證，這個個過程可能要要等待相當長長的一段時間間，原因之一一就是開發(fā)商商在新房剛竣竣工之后，不不可能馬上獲獲得房產(chǎn)證，，需要相關部部門的各種手手續(xù)。購房者者要有這方面面的心理準備備。在此值得一提提的是，在辦辦理產(chǎn)權證時時，要填寫“房屋產(chǎn)權申請請表”和“土地使用權申申請表”。由于房產(chǎn)包包括地上建筑筑和土地兩部部分，兩權缺缺一不可，購購房者一定要要注意自己享享有的土地使使用權。辦理完房產(chǎn)證證后，整個商商品房交易最最終完成。二、如何何選擇房屋（1）價格（2）面積（3）地段（4）交通（5）房型（6）朝向與樓層層（7）采光、通通風與層高（8）居住環(huán)境（9）建筑質(zhì)量（10）物業(yè)管理狀狀況（11）開發(fā)商實力力（12）其它考慮因因素（1）價格購買商品房時時，第一因素素是價格，購購房最終將以以消費者自己己的經(jīng)濟條件件是否適應來來取決買與不不買。商品房房的價格相對對人們的收入入太高，從整整體上看，我我國城鎮(zhèn)居居民絕大多數(shù)數(shù)還屬于中低低收入者。因因此，購樓時時，考慮得更更多的將是價價格問題，即即其經(jīng)濟承受受能力問題。。雖然買樓時時普遍進行公公積金、銀行行按揭貸款，，但買樓的錢錢早晚是連本本帶息還上的的，沒有一定定的經(jīng)濟實力力作后盾，普普通的消費者者是不敢問津津的。一般來來說，高收入入者，其購購買意向在高高檔商品房，，而中低收入入者，則對平平價房、微利利房感興趣。。（2）面積購買商品房時時，面積是一一個復雜而又又敏感的問題題。面積大小小又與購房總總價款直接有有關，因此必必須搞清楚。。1、總價不變時時，因某種功功能面積增加加導致效用增增加數(shù)，應大大于其他功能能因面積變小小而導致的效效用使用減少少數(shù)，后者仍仍能滿足基本本要求，否則則不應調(diào)整面面積比例。2、其他功能面面積不變時，，某種功能面面積擴大導致致增加數(shù)，應應大于支付的的費用，否則則該功能面積積不宜擴大。。（3）地段開發(fā)商品建筑筑的標準、檔檔次與地段的的等級成正比比，即好的地地段檔次高，，一般地段為為一般檔次，，很多人在購購房時，只要要經(jīng)濟條件許許可，總是率率先選擇市中中心住宅。一般好的地段段，均為成熟熟開發(fā)的社區(qū)區(qū)，生活服務務設施、配套套都有很齊全全，且交通便便捷。（4）交通評定地段的優(yōu)優(yōu)劣，往往是是以便捷的交交通為主要參參照物的。最理想的樓盤盤是從居住點點到主要活動動地點的交通通出行時間為為15至30分鐘。住房當當然離上班地地點越近越好好，如果由于于各種原因不不得不在遠離離上班地點的的地段購房，，則應了解是是否有便捷的的交通，或者者目前交通不不很方便，不不遠的將來將將會得到緩解解。因工作需需要經(jīng)常出差差的人員，最最好考慮住房房與火車站、、公共汽車站站和碼頭有方方便的聯(lián)系。。（5）房型功能要求。凡凡成套單元住住宅，必須具具備如下的功功能空間：臥臥室（居室））、廳、（起起居室外、過過門、門廳、、餐廳）廚房房、衛(wèi)生間、、儲藏室外、、過道、陽臺臺（二層以上上）。各類功功能空間即有有滿足基本要要求的面積指指標，也有達達到最佳的使使用效果的面面積指標?，F(xiàn)代住宅的戶戶型特點：住住宅戶型設計計受制于功能能化要求，建建筑結(jié)構(gòu)、進進深（跨度））及各單元的的戶型比（各各戶型的數(shù)目目比例）。（6）朝向與樓層層傳統(tǒng)觀念上，，以南北朝朝向為正，東東西朝向為偏偏，朝南的房房間為正房，，是位尊的表表示。通常認認為，住宅朝朝向以的正南南最佳，東西西次之，朝北北最次。除朝朝向外，還應應考慮開窗時時所面對的環(huán)環(huán)境，即窗景景，窗景應趨趨利避害，趨趨優(yōu)避劣。層次：選擇層層次要考慮以以下幾個因素素：遮擋及采光情情況生活的便利程程度環(huán)境要求家庭人口年齡齡構(gòu)成及健康康情況住宅樓的總層層數(shù)（7）采光、通通風與層高采光可分為直直接采光與間間接采光，前前者是指采光光窗戶直接向向外開設，后后者是指采光光窗戶朝向封封閉式的走廊廊（一般為外外廊）有的雖雖稱直接采光光，但廚房、、廳、衛(wèi)生間間利用小天井井采光，采光光效果如同間間接采光。住宅的通風要要滿足對空氣氣流動的基本本要求，開啟啟門窗時保證證室內(nèi)外空氣氣順利流動，，特別是在炎炎熱的夏季要要有穿堂風。。這就要求一一套住宅最好好占據(jù)住宅樓樓的兩個朝向向。（8）居住環(huán)境居住環(huán)境的舒舒適程度往往往是衡量住宅宅單詞的最重重要的因素，，也決定著商商品住宅升值值潛力的大小小。住房周圍圍的環(huán)境包括括居住環(huán)境和和生活環(huán)境兩兩大類。住房房最好不要選選在工廠特別別是污染嚴重重的工廠附近近，工廠及其其噪聲，排出出的廢氣、廢廢水將嚴重污污染居住環(huán)境境質(zhì)量；也不不要在城市干干道或過境旁旁，更不宜在在飛機的航線線之下，來往往車輛或飛機機的噪聲，會會干擾正常的的休息睡眠。。生活環(huán)境是是指住房周圍圍是否有商業(yè)業(yè)網(wǎng)點，是否否有幼兒園、、學校，是否否有醫(yī)院診所所、郵電通訊訊、文化娛樂樂等公共設施施。（9）建筑質(zhì)量在選購商品房房過程中，最最難以把握的的就是質(zhì)量問問題；在日后后使用過程中中，使人感到到煩惱最多的的也是質(zhì)量問問題。房屋質(zhì)質(zhì)量問題主要要起因于設計計、施工和使使用。房屋質(zhì)質(zhì)量好壞主要要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)構(gòu)、材料、功功能設置、施施工管理及質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督幾個個方面。凡建建成后未取得得《質(zhì)檢合格證書書》的建筑，不得得交付使用。。因此，一棟棟建成的商品住宅宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書書》，也是其質(zhì)量量好壞的一個個標志。（10）物業(yè)管理狀狀況安居的首要條條件是有屋可可居，但若沒沒有良好的物物業(yè)管理，只只能是有居而而不安。主要要從該小區(qū)的的治安狀況、、清潔狀況、、收費水平等等方面了解住住宅小區(qū)的物物業(yè)管理狀況況，因這三點點是物業(yè)管理理中最基本的的內(nèi)容，它體體現(xiàn)著物業(yè)管管理的水平。。（11）開發(fā)發(fā)商實實力在購買買房產(chǎn)產(chǎn)，消消費者者會認認準信信譽好好的開開發(fā)商商，認認準品品牌。。（12）其它它考慮慮因素素除以上上應考考慮因因素外外，在在選房房過程程中還還應考考慮到到其余余眾多多因素素，如如地區(qū)區(qū)升值值潛力力、社社會治治安、、文化化環(huán)境境、親親情因因素等等。第四節(jié)房房地地產(chǎn)交交易形形式一、房地地產(chǎn)交交易的的形式式：轉(zhuǎn)讓租賃抵押一、房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓一）房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓1、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指指房地地產(chǎn)權權利人人通過過買賣賣、贈贈與或或者其其他合合法方方式將將其房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他他人的的行為為。其他合合法方方式主主要包包括下下列行行為：：(1)以房地地產(chǎn)作作價入入股、、與他他人成成立企企業(yè)法法人，，房地地產(chǎn)權權屬發(fā)發(fā)生變變更的的；(2)一方提提供土土地使使用權權，另另一方方或者者多方方提供供資金金，合合資、、合作作開發(fā)發(fā)經(jīng)營營房地地產(chǎn)，，而使使房地地產(chǎn)權權屬發(fā)發(fā)生變變更的的；(3)因企業(yè)業(yè)被收收購、、兼并并或合合并，，房地地產(chǎn)權權屬隨隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的；(4)以房地地產(chǎn)抵抵債的的；(5)法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他情情形。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的實實質(zhì)是是房地地產(chǎn)權權屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓2、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的分類類根據(jù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的方式式，房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓可分分為有有償和和無償償兩種種方式式。有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主主要包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣、房房地產(chǎn)產(chǎn)作價價入股股等行行為，，無償償轉(zhuǎn)讓讓主要要包括括房地地產(chǎn)贈贈與、、繼承承等行行為。。房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣是指指房地地產(chǎn)所所有權權人(包括土土地使使用權權人)將其合合法擁擁有的的房地地產(chǎn)以以一定定價格格轉(zhuǎn)讓讓給他他人的的行為為房地產(chǎn)產(chǎn)贈與與是指指房地地產(chǎn)所所有權權人(包括土土地使使用權權人)將其合合法擁擁有的的房地地產(chǎn)無無償贈贈送給給他人人，不不要求求受贈贈人支支付任任何費費用或或為此此承擔擔任何何義務務的行行為。。房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣屬于于雙務務行為為，房房地產(chǎn)產(chǎn)贈與與屬于于單務務行為為房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓3、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件件房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓最主主要的的特征征是發(fā)發(fā)生權權屬變變化。。下列列房地地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：：(1)達不到到轉(zhuǎn)讓讓條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)（開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)）不不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。(2)司法機機關和和行政政機關關依法法裁定定、決決定查查封或或以其其他形形式限限制房房地產(chǎn)產(chǎn)權利利的。。(3)依法收收回土土地使使用權權的。。(4)共有房房地產(chǎn)產(chǎn)，未未經(jīng)其其他共共有人人書面面同意意的。。(5)權屬有有爭議議的。。(6)未依法法登記記領取取權屬屬證書書的。。(7)法律和和行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定禁止止轉(zhuǎn)讓讓的其其他情情況。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓4、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的程序序房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓應當當按照照一定定的程程序，，經(jīng)房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門辦理理有關關手續(xù)續(xù)后，，方可可成交交。(1)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當事事人簽簽訂書書面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同；；(2)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當事事人在在房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同簽簽訂后后90日內(nèi)持持房地地產(chǎn)權權屬證證書、、當事事人的的合法法證明明、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同等等有關關文件件向房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地的的房地地產(chǎn)管管理部部門提提出申申請，，并申申報成成交價價格；；(3)房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門對提提供的的有關關文件件進行行審查查，并并在7日內(nèi)做做出是是否受受理申申請的的書面面答復復，7日內(nèi)未未作書書面答答復的的，視視為同同意受受理；；(4)房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門核實實申報報的成成交價價格，，并根根據(jù)需需要對對轉(zhuǎn)讓讓的房房地產(chǎn)產(chǎn)進行行現(xiàn)場場查勘勘和評評估；；(5)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當事事人按按照規(guī)規(guī)定繳繳納有有關稅稅費；；(6)房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門辦理理房屋屋權屬屬登記記手續(xù)續(xù)，核核發(fā)權權屬證證書。。法定繼繼承法定繼繼承應應提交交的材材料：：（1）申請請人的的身份份證明明（如如居民民身份份證、、戶口口簿及及復印印件））；代代理人人代為為申請請的，，委托托代理理人需需提供供授權權委托托書、、身份份證明明及復復印件件，委委托書書應經(jīng)經(jīng)當?shù)氐毓C證機關關公證證；監(jiān)監(jiān)護人人代辦辦應提提供監(jiān)監(jiān)護人人的證證明材材料和和本人人的身身份證證件；；（2）申請請人所所在單單位人人事部部門介介紹信信，說說明辦辦何公公證，，繼承承人與與被繼繼承人人的關關系以以及有有關的的家庭庭情況況；（3）被繼繼承人人的死死亡證證明，，法定定繼承承人中中已死死亡的的要提提供死死亡證證明，，宣告告死亡亡的應應提供供人民民法院院宣告告死亡亡的判判決書書(4)被繼承承遺產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權證證明；；(5)被繼承承人的的婚姻姻、父父母、、子女女情況況證明明；(6)法定繼繼承人人的親親屬關關系證證明；；(7)繼承人人放棄棄繼承承權應應到公公證處處發(fā)表表聲明明放棄棄，在在外地地發(fā)表表的放放棄繼繼承權權聲明明書應應經(jīng)當當?shù)毓C機機關公公證。。遺囑繼繼承遺囑繼繼承應應提交交的材材料：：(1)法定繼繼承應應提交交的1至5項的證證件及及材料料；(2)被繼承承人生生前所所立的的有效效遺囑囑；(3)有遺囑囑執(zhí)行行人的的，提提供執(zhí)執(zhí)行人人的身身份證證件及及復印印件。。公證費費用：：由繼承承人承承擔：：受益益額的的2%具體收收費根根據(jù)相相關公公證處處的收收費標標準執(zhí)執(zhí)行??！法定繼繼承和和遺囑囑繼承承的注注意點點（1）被繼繼承人人的遺遺產(chǎn)狀狀況應應清楚楚，例例如有有無典典當、、抵押押、是是否共共有的的情況況，遺遺產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)在何何處，，由誰誰保管管，產(chǎn)產(chǎn)權應應沒有有爭議議。（2）法定定繼承承子女女應包包括婚婚生子子女、、非婚婚生子子女、、養(yǎng)子子女和和有撫撫養(yǎng)關關系的的繼子子女；；父母母包括括生父父母、、養(yǎng)父父母和和有撫撫養(yǎng)關關系的的繼父父母；；兄弟弟姐妹妹包括括同父父母的的兄弟弟姐妹妹、同同父異異母、、同母母異父父的兄兄弟姐姐妹、、養(yǎng)兄兄弟姐姐妹、、有撫撫養(yǎng)關關系的的繼兄兄弟姐姐妹。。（3）法定定繼承承人放放棄繼繼承權權的，，應親親自到到公證證處做做出意意思表表示。。（4）辦理遺囑繼繼承權公證，，事先要審查查遺囑是否有有效，遺囑繼繼承人和遺產(chǎn)產(chǎn)有無變化，，如有下列情情況，應按法法定繼承辦理理：A、遺囑繼承人人放棄繼承的的；B、遺囑繼承人人先于立遺囑囑人死亡的；；C、遺囑繼承人人喪失繼承權權的；D、遺囑無效部部分涉及的遺遺產(chǎn)E、遺囑未處分分的遺產(chǎn)。（5）遺囑繼承權權公證應對缺缺乏勞動能力力又沒有生活活來源的繼承承人保留必要要的遺產(chǎn)份額額。遺囑人未未保留上述繼繼承人遺產(chǎn)份份額的，處理理遺產(chǎn)時，應應為該繼承人人留下必要的的財產(chǎn)，所剩剩余部分才可可參照遺囑繼繼承人的原則則處理。繼承承人缺乏勞動動能力，又沒沒有生活來源源，應按遺囑囑生效時該繼繼承人的具體體情況確定。。贈與流程和材材料一、流程：評估——公證——送件--—————————取件（公告另另加35天）二、準備材料料：公證時：1、贈與合同2、贈與物清單單及所有權證證明，如房產(chǎn)產(chǎn)證、存單等等3、贈與物為共共有財產(chǎn)的，，應提供共有有人同意將財財產(chǎn)贈與他人人的書面意見見；贈與物為為集體所有的的，應提交該該集體組織成成員同意贈與與的書面意見見；贈與物為為全民所有的的，應提交國國有資產(chǎn)管理理部門批準贈贈與的文件交易時：贈與人：產(chǎn)權權證原件，身身份證，結(jié)婚婚證，戶口本本受贈人：身份份證，贈與合合同公證書，，評估報告農(nóng)宅基地房屋屋贈與非直系系親屬的，提提供受贈人系系本村集體經(jīng)經(jīng)濟組織內(nèi)部部成員證明劃拔用地、限限制性出讓用用地已補完全全出讓手續(xù)的的，提供土地地出讓合同書書及發(fā)票二、房屋租賃賃1、房房屋屋租租賃賃的的概概念念房屋屋租租賃賃，，狹狹義義地地講講，，是是指指房房屋屋所所有有權權人人作作為為出出租租人人將將其其房房屋屋出出租租給給承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行為為。。廣廣義義地地講講，，房房屋屋租租賃賃包包括括房房屋屋所所有有權權人人將將房房屋屋出出租租給給承承租租人人居居住住或或提提供供給給他他人人從從事事經(jīng)經(jīng)營營活活動動及及以以合合作作方方式式與與他他人人從從事事經(jīng)經(jīng)營營活活動動等等幾幾種種行行為為。。2、房房屋屋租租賃賃的的分分類類按房房屋屋所所有有權權的的性性質(zhì)質(zhì)，，房房屋屋租租賃賃分分為為：：公公有有房房屋屋的的租租賃賃和和私私有有房房屋屋的的租租賃賃。。按房房屋屋的的使使用用用用途途，，房房屋屋租租賃賃分分為為：：住住宅宅用房房的的租租賃賃和和非非住住宅宅用用房房的的租租賃賃。。其其中中，，非非住住宅宅用用房房的的租租賃賃包包括括辦辦公公用用房房和和生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營用用房房的的租租賃賃。。房屋屋租租賃賃3、房房屋屋租租賃賃的的條條件件公民民、、法法人人或或其其他他組組織織對對享享有有所所有有權權的的房房屋屋和和國國家家授授權權管管理理和和經(jīng)經(jīng)營營的的房房屋屋可可以以依依法法出出租租。。有有下下列列情情形形之之一一的的房房屋屋不不得得出出租租：：(1)未依依法法取取得得《房屋屋所所有有權權證證》的；；(2)司法法機機關關和和行行政政機機關關依依法法裁裁定定、、決決定定查查封封或或者者以以其其他他形形式式限限制制房房地地產(chǎn)產(chǎn)權權利利的的；；(3)共有有房房屋屋未未取取得得共共有有人人同同意意的的；；(4)權屬屬有有爭爭議議的的；；(5)屬于于違違章章建建筑筑的的；；(6)不符符合合安安全全標標準準的的；；(7)抵押押，，未未經(jīng)經(jīng)抵抵押押權權人人同同意意的的；；(8)不符符合合公公安安、、環(huán)環(huán)保保、、衛(wèi)衛(wèi)生生等等主主管管部部門門有有關關規(guī)規(guī)定定的的。。房屋屋租租賃賃4、房房屋屋租租賃賃的的一一般般規(guī)規(guī)定定（1）簽簽訂訂書書面面租租賃賃合合同同。。租租賃賃合合同同是是出出租租人人與與承承租租人人簽簽訂訂的的，，用用于于明明確確租租賃賃雙雙方方權權利利義義務務關關系系的的協(xié)協(xié)議議。。租賃賃期期限限不不得得超超過過20年，，續(xù)續(xù)訂訂租租賃賃合合同同，，不不得得超超過過20年。。（2）房房屋屋租租賃賃實實行行登登記記備備案案制制度度租賃賃合合同同簽簽訂訂后后30日內(nèi)內(nèi)，，辦辦理理登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)。。（3）房房屋屋租租金金，，是是承承租租人人為為取取得得一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)房房屋屋的的使使用用權權而而付付給給房房屋屋所所有有權權人人的的經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償。。房房屋屋租租金金可可分分為為成成本本租租金金、、商商品品租租金金、、市市場場租租金金。。（4）房房屋屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租，，是是指指房房屋屋承承租租人人將將承承租租的的房房屋屋再再出出租租的的行行為為。。必必須須征征得得房房屋屋出出租租人人的的同同意意，，應應當當訂訂立立轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租合合同同，，也也必必須須辦辦理理登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)。。終終止止日日期期規(guī)規(guī)定定，，隨隨之之變變更更、、解解除除或或者者終終止止。。房屋屋租租賃賃5、租租賃賃合合同同1.房屋屋租租賃賃合合同同的的概概念念及及內(nèi)內(nèi)容容租賃賃合合同同是是出出租租人人與與承承租租人人簽簽訂訂的的，，用用于于明明確確租租賃賃雙雙方方權權利利義義務務關關系系的的協(xié)協(xié)議議。。租租賃賃是是一一種種民民事事法法律律關關系系，，在在租租賃賃關關系系中中出出租租人人與與承承租租人人之之間間所所發(fā)發(fā)生生的的民民事事關關系系主主要要是是通通過過租租賃賃合合同同確確定定的的。。因因此此，，在在租租賃賃中中出出租租人人與與承承租租人人應應當當對對雙雙方方的的權權利利與與義義務務做做出出明明確確的的規(guī)規(guī)定定，，并并且且以以文文字字形形式式形形成成書書面面記記錄錄，，成成為為出出租租人人與與承承租租人人關關于于租租賃賃問問題題雙雙方方共共同同遵遵守守的的準準則則。。《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》規(guī)定定，，房房屋屋租租賃賃，，出出租租人人和和承承租租人人應應當當簽簽訂訂書書面面租租賃賃合合同同，，約約定定租租賃賃期期限限、、租租賃賃用用途途、、租租賃賃價價格格、、修修繕繕責責任任等等條條款款，，以以及及雙雙方方的的其其他他權權利利和和義義務務。。房屋屋租租賃賃6、《商品品房房租租賃賃管管理理辦辦法法》對租租賃賃合合同同的的內(nèi)內(nèi)容容作作了了進進一一步步的的規(guī)規(guī)定定，，規(guī)規(guī)定定租租賃賃合合同同應應當當具具備備以以下下條條款款：：⑴當當事事人人姓姓名名或或者者名名稱稱及及住住所所；；⑵房房屋屋的的坐坐落落、、面面積積、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修及及設設施施狀狀況況；；房房屋屋和和室室內(nèi)內(nèi)設設施施的的安安全全性性能能⑶租租賃賃用用途途和和使使用用要要求求；；⑷租租賃賃期期限限（（最最長長20年））；；⑸租租金金和和押押金金及及交交付付方方式式；；（（租租金金標標準準是是合合同同的的核核心心之之一一，，劃劃撥撥土土地地上上房房屋屋出出租租，，應應土土地地收收益益上上繳繳國國家家））⑹房屋屋維修責責任；（（必備條條款）⑺轉(zhuǎn)租租的約定定；房屋租賃賃⑻變更更和解除除合同的的條件；；物業(yè)業(yè)服務、、水電氣氣等相關關費用的的繳納⑼爭議議解決辦辦法和違違約責任任；⑽當事事人約定定的其他他條款。房屋租賃賃7、租賃登登記《城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)定“房屋出租租，出租租人和承承租人應應當簽訂訂書面租租賃合同同，約定定租賃期期限、租租賃用途途、租賃賃價格、、修繕責責任等條條款，以以及雙方方的其他他權利和和義務，，并向房房產(chǎn)管理理部門登登記備案案?！睂嵭蟹课菸葑赓U合合同登記記備案可可以保護護租賃雙雙方的合合法權益益，又又可以較較好地防防止非法法出租房房屋，減減少糾紛紛，促進進社會穩(wěn)穩(wěn)定。同同時簽簽訂、變變更、終終止租賃賃合同的的，房屋屋租賃當當事人應應當在租租賃合同同簽訂后后30日內(nèi)，持持有關部部門證明明文件到到市、縣縣人民政政府房地地產(chǎn)管理理部門辦辦理登記記備案手手續(xù)。申請房屋屋租賃登登記備案案應當提提交的證證明文件件包括：：⑴書面面租賃合合同；⑵《房屋所有有權證書書》或者其他他合法權權屬證明明；⑶當事事人的合合法身份份證件；；⑷市、、縣人民民政府規(guī)規(guī)定的其其他文件件。出租共有有房屋，，還須提提交其他他共有權權人同意意出租的的證明。。出租委委托代管管房屋，，還須提提交代管管人授權權出租的的書面證證明。房屋租賃賃8、房屋租租賃登記記備案包包括著審審查的含含義。房房屋租賃賃審查的的主要內(nèi)內(nèi)容應包包括：⑴審查查合同的的主體是是否合格格，即出出租人與與承租人人是否具具備相應應的條件件；⑵審查查租賃的的客體是是否允許許出租，，即出租租的房屋屋是否是是法律、、法規(guī)允允許出租租的房屋屋；⑶審查查租賃行行為是否否符合國國家及房房屋所在在地人民民政府規(guī)規(guī)定的租租賃政策策；《城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)定：“以營利為為目的，，房屋所所有權人人將以劃劃撥方式式取得土土地使用用權的國國有土地地上建成成的房屋屋出租的的，應當當將租金金中所含含土地收收益上繳繳國家。。房屋租賃賃9、房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租租，是指指房屋承承租人將將承租的的房屋再再出租的的行為。。、《租賃管理理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意，，可以依依法將承承租房屋屋轉(zhuǎn)租。。出租人人可以從從轉(zhuǎn)租中中獲得收收益?！背凶馊嗽谠谧赓U期期限內(nèi)，，如轉(zhuǎn)租租所承租租的房屋屋，在符符合其他他法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定的前前提下，，還必須須征得房房屋出租租人的同同意，在在房屋出出租人同同意的條條件下，，房屋承承租人可可以將承承租房屋屋的部分分或全部部轉(zhuǎn)租給給他人。。房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租，應應當訂立立轉(zhuǎn)租合合同。轉(zhuǎn)租合同同除符合合房屋租租賃合同同的有關關部門規(guī)規(guī)定外，，還必須須具備出出租人同同意轉(zhuǎn)租租的證明明。轉(zhuǎn)租租合同也也必須按按照有關關部門規(guī)規(guī)定辦理理登記備備案手續(xù)續(xù)。轉(zhuǎn)租租合同的的終止日日期不得得超過原原租賃合合同的終終止日期期，但出出租人與與轉(zhuǎn)租雙雙方協(xié)商商一致的的除外。。轉(zhuǎn)租合合同生效效后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租人享享有并承承擔新的的合同規(guī)規(guī)定的出出租人的的權利與與義務，，并且應應當履行行原租賃賃合同規(guī)規(guī)定的承承租人的的義務，，但出租租人與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租雙方方協(xié)商一一致的除除外。轉(zhuǎn)租期間間，原租租賃合同同變更、、解除或或者終止止，轉(zhuǎn)租租合同也也隨之變變更、解解除或者者終止。。三、房地地產(chǎn)抵押押1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的概念房地產(chǎn)抵抵押：是是指抵押押人以合合法的房房地產(chǎn)以以不轉(zhuǎn)移移占有的的方式向向抵押權權人提供供債務履履行擔保保的行為為。抵押人：：是指將將依法取取得的房房地產(chǎn)提提供給抵抵押權人人，作為為本人或或者第三三人履行行債務擔擔保的公公民、法法人或者者其他組組織。抵押權人人：是指指接受房房地產(chǎn)抵抵押作為為債務人人履行債債務擔保保的公民民、法人人或者其其他組織織兩個合同同：債權權人和債債務人的的債權債債務合同同；抵押押人和抵抵押權人人的抵押押合同。。特點：

不轉(zhuǎn)移移占有

抵押人人——可以是債債務人本本人，也也可以是是第三人人

抵押押權人——和債權人人是同一一人房地產(chǎn)交交易形式式2、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的類型（（兩大類類）

預購商商品房貸貸款抵押押（按揭揭抵押））

在在建工程程抵押（（開發(fā)貸貸）預購商品品房貸款款抵押，，是指購購房人在在支付首首期規(guī)定定的房價價款后，，由貸貸款金融融機構(gòu)代代其支付付其余的的購房款款，將所所購商品品房抵押押給貸款款銀行作作為償還還貸款履履行擔保保的行為為。在建工程程抵押，，是指抵抵押人為為取得在在建工程程繼續(xù)建建造資金金的貸款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用權權連同在在建工程程的投入入資產(chǎn)，，以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式抵押給給貸款銀銀行作為為償還貸貸款履行行擔保的的行為。。房地產(chǎn)抵抵押3、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的限制條條件《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》(建設部令令第98號)規(guī)定下列列房地產(chǎn)產(chǎn)不得設設定抵押押權：⑴權屬屬有爭議議的房地地產(chǎn)；⑵用于于教育、、醫(yī)療、、市政等等公共福福利事業(yè)業(yè)的房地地產(chǎn)；⑶列入入文物保保護的建建筑物和和有重要要紀念意意義的其其他建筑筑物；⑷已依依法公告告列入拆拆遷范圍圍的房地地產(chǎn)；⑸被依依法查封封、扣押押、監(jiān)管管或者以以其他形形式限制制的房地地產(chǎn)；⑹依法法不得抵抵押的其其他房地地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵抵押4、抵押登登記和評評估

抵押權權自登記記時設立立，而非非抵押合合同簽訂訂時

當事人人應在抵抵押合同同簽訂后后30日內(nèi)辦理理登記抵押登記記部門

房地地合一－－房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門

地上無無定著物物的出讓讓土地使使用權抵抵押－土土地管理理部門房地產(chǎn)抵抵押估價價：■商業(yè)銀銀行發(fā)放放房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款時，，可以與與抵押人人協(xié)商確確定房地地產(chǎn)的抵抵押價值值，也可可以委托托房地產(chǎn)產(chǎn)估價機機構(gòu)評估估價值。?！鋈缥型性u估，，一般由由商業(yè)銀銀行委托托，也可可以約定定由任一一方委托托?！龇康禺a(chǎn)產(chǎn)抵押價價值，為為抵押房房地產(chǎn)在在估價時時點假定定未設立立法定優(yōu)優(yōu)先受償償權利下下的市場場價值，，減去房房地產(chǎn)估估價師知知悉的法法定優(yōu)先先受償。。■法定優(yōu)優(yōu)先受償償款一般般是指在在抵押的的房地產(chǎn)產(chǎn)上債權權人依法法擁有的的優(yōu)先受受償款，，主要包包括發(fā)包包人拖欠欠承包人人的建筑筑工程價價款，已已抵押擔擔保的債債權數(shù)額額。房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押5、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的一一般般規(guī)規(guī)定定：(1)房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押，，可可以以一一并并抵抵押押，，也也可可以以分分割割抵抵押押。。(2)以建建筑筑物物抵抵押押的的，，房房地地一一并并抵抵押押。。(3)有經(jīng)經(jīng)營營期期限限的的企企業(yè)業(yè)抵抵押押的的，，不不應應當當超超過過該該企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營期期限限。。(4)以具具有有土土地地使使用用年年限限的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的，，不不得得超超過過剩剩余余年年限限。。(5)以共共有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的，，共共有有人人的的書書面面同同意意。。(6)預購購商商品品房房貸貸款款抵抵押押的的，，商商品品房房開開發(fā)發(fā)項項目目必必須須符符合合房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓條條件件并并取取得得商商品品房房預預售售許許可可證證。。(7)訂立立抵抵押押合合同同前前抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已出出租租的的，，原原租租賃賃關關系系不不受受該該抵抵押押權權的的影影響響。。(8)訂立立抵抵押押合合同同時時，，不不得得在在合合同同中中約約定定抵抵押押物物的的所所有有權權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移為為抵抵押押權權人人所所有有的的內(nèi)內(nèi)容容。。(9)抵押押權權設設立立后后抵抵押押房房屋屋出出租租的的，，該該租租賃賃關關系系不不得得對對抗抗已已登登記記的的抵抵押押權權。。抵抵押押權權實實現(xiàn)現(xiàn)后后，，租租賃賃合合同同對對受受讓讓人人不不具具有有約約束束力力。。房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押6、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押登登記記當事事人人應應在在抵抵押押合合同同簽簽訂訂后后的的30日內(nèi)內(nèi)，，持持下下列列文文件件到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所在在地地的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門辦辦理