物業(yè)管理第二章課件

第二章業(yè)主自治組織

物業(yè)管理導(dǎo)論第二章業(yè)主自治組織物業(yè)管理導(dǎo)論1本章學(xué)習(xí)1.業(yè)主與業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)3.業(yè)主自治組織與居民委員會(huì)關(guān)系本章學(xué)習(xí)1.業(yè)主與業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)3.業(yè)2學(xué)習(xí)目的與要求1．了解業(yè)主大會(huì)的組成業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生2．掌握業(yè)主的概念業(yè)主大會(huì)的工作職責(zé)3．重點(diǎn)掌握業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主大會(huì)的召開學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握www.themegaller3第一節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)

一、業(yè)主

業(yè)主的概念：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。一般是指擁有物業(yè)所有權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人及與購房人長期共同居住的自然人。業(yè)主是物業(yè)的主人，是物業(yè)管理的主體，擁有對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的自主管理權(quán)。第一節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主www.theme4（一）業(yè)主的權(quán)利（1）按物業(yè)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（一）業(yè)主的權(quán)利（1）按物業(yè)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提5

（二）業(yè)主的義務(wù)

（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

（二）業(yè)主的義務(wù)

（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；w6二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)：是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。二、業(yè)主大會(huì)7（一）業(yè)主大會(huì)的組成

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。（一）業(yè)主大會(huì)的組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成8業(yè)主自治業(yè)主代表大會(huì)作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定，這就是業(yè)主自治當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織業(yè)主大會(huì)的組織形式業(yè)主自治業(yè)主代表大會(huì)作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使9（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（具體解釋P40-42）（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（具體解釋P40-42）（1）制定、修改10此外，業(yè)主大會(huì)規(guī)程還規(guī)定業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)還應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)開展相互協(xié)作，共同做出好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)還應(yīng)將其作出的決定，及時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。此外，業(yè)主大會(huì)規(guī)程還規(guī)定業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行11

（三）召開業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的籌備。其工作內(nèi)容包括：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”（草案）和“業(yè)主公約”（草案）；（3）確認(rèn)業(yè)主身份；確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（4）確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作；以上內(nèi)容在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組成應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

（三）召開業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的籌備。其工作內(nèi)容包括：w12首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主按法定程序和形式召開?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例132.業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2.業(yè)主投票權(quán)的確定14（三）召開業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。（三）召開業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主投票權(quán)的確定www.themega15（三）召開業(yè)主大會(huì)3.定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議（年度會(huì)議）和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。一般每年至少召開一次。業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（1）經(jīng)過20%以上的業(yè)主提議；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；（三）召開業(yè)主大會(huì)3.定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議www.th16（四）首次業(yè)主大會(huì)召開的條件

（1）物業(yè)必須已竣工并交付使用。（2）物業(yè)交付使用后，住宅小區(qū)（大廈）已入住的業(yè)主合計(jì)擁有物業(yè)的建筑面積已達(dá)到總建筑面積的50%，或超過50%以上者，業(yè)主方可按照有關(guān)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)。（3）召開首次業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)“業(yè)主公約”或開發(fā)商委托來積極組織籌備工作。（4）由物業(yè)管理企業(yè)將有關(guān)召開首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)材料報(bào)送物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門審核、備案，送審材料如下：①成立業(yè)主委員會(huì)的申請書；②業(yè)主委員會(huì)章程；③辦公場所的證明文件。（四）首次業(yè)主大會(huì)召開的條件www.themegaller17（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序1.開會(huì)程序（1）由物業(yè)管理企業(yè)提前7天將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式及有關(guān)事項(xiàng)預(yù)先公告。（2）大會(huì)正式召開前，報(bào)告審核代表資格情況。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)，可以由書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，由代理人代表業(yè)主行使投票權(quán)。如果業(yè)主不滿18歲，理應(yīng)由法定代表人參加。入住業(yè)主已達(dá)到物業(yè)的50%以上，且有過半數(shù)的具有投票權(quán)的業(yè)主到會(huì)，業(yè)主大會(huì)才能生效。如一些業(yè)主因未收到通知，或無時(shí)間參加大會(huì)，或?qū)Υ髸?huì)不感興趣，造成到會(huì)投票權(quán)人數(shù)達(dá)不到50%時(shí)，即使召開大會(huì)，通過決議也無效，應(yīng)立即宣布休會(huì)。如果事先知道到會(huì)者不足50%時(shí)，應(yīng)分別作工作，保證出席率。（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序1.開會(huì)程序www.themegal18（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序2.業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容主要如下：（1）報(bào)告業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立前的籌備情況；（2）通過“業(yè)主委員會(huì)章程”；（3）通過“業(yè)主公約”；（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的組成人員；（5）決定物業(yè)管理企業(yè)選聘、續(xù)聘問題；（6）決定有關(guān)業(yè)主利益的一些重大事項(xiàng)；（7）聽取業(yè)主的意見和建議；（8）其他需要研究的問題。在首次業(yè)主大會(huì)上，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做物業(yè)管理前期工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做物業(yè)承接驗(yàn)收情況的報(bào)告。（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序www.themegallery.c19（六）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。涉及全體業(yè)主利益的決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)書面和口頭通知或者張貼公布。其中涉及物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過。（六）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則www.themegallery.c20輕松一刻

秋風(fēng)詞欣賞

李白秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。相親相見知何日，此時(shí)此夜難為情；入我相思門，知我相思苦，長相思兮長相憶.短相思兮無窮極，早知如此絆人心，何如當(dāng)初莫相識(shí).輕松一刻秋風(fēng)詞欣賞www.themeg21譯文:秋天的風(fēng)是如此的凄清,秋天的月是如此的明亮,落葉飄飄聚了還離散,連棲息在樹上的鴉雀都心驚。想當(dāng)日彼此親愛相聚，現(xiàn)在分開后何日再相聚，在這秋風(fēng)球月的夜里，想起來想真是情何以堪；走入相思之門，知道相思之苦，永遠(yuǎn)的相思永遠(yuǎn)的的回憶，短暫的相思卻也無止境，早知相思如此的在心中牽絆，不如當(dāng)初就不要相識(shí)譯文:22

這首詞是典型的悲秋之作，秋風(fēng)、秋月、落葉、寒鴉，烘托出悲涼的氛圍。加上詩人的奇麗的想象和對自己內(nèi)心的完美刻畫，讓整首詩顯的凄婉動(dòng)人.

同樣有首馬致遠(yuǎn)寫的詩《天凈沙.秋思》：枯藤老樹昏鴉，小橋流水人家，古道西風(fēng)瘦馬。夕陽西下，斷腸人在天涯。

在深秋的夜晚，詩人望見了高懸天空的明月和棲息在已經(jīng)落完葉子的樹上的寒鴉，也許在此時(shí)詩人正在思念一個(gè)舊時(shí)的戀人，此情此景，不禁讓詩人悲傷和無奈。這存流于心底的不可割舍的戀情和思念，反而讓詩人后悔當(dāng)初的相識(shí)。這首詞是典型的悲秋之作，秋風(fēng)、秋月、落葉、寒23今人（秋風(fēng)詞》古琴曲

譜本：出自民國初年《梅庵琴譜》。山東諸城派王魯賓傳譜，由弟子徐卓、邵森編訂，1931年初版。

曲情：這是一首以閨怨為內(nèi)容的琴曲。原譜旁注唐李白“秋風(fēng)清秋月明……”原詞，王燕卿的作曲?，F(xiàn)時(shí)國內(nèi)琴人所彈的全部是《梅庵琴譜》的《秋風(fēng)詞》。今人（秋風(fēng)詞》古琴曲

www.theme24第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照法定的程序經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)www.themegallery.c25一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生為了代表全體業(yè)主的共同利益，并能反映各業(yè)主的物業(yè)比例及其自身利益，在召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)應(yīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的辦法是按物業(yè)比例（如果全部是分散的個(gè)人，則可按業(yè)主比例）來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)按單位來決定。這樣才能保證業(yè)主委員會(huì)所形成的決議具有代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)（或者業(yè)主代表會(huì)）的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)由主任1名、副主任1-2名、委員3-11名組成，由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生為了代表全體業(yè)主的共26一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成立之后，首先要討論擬定業(yè)主大會(huì)章程。這一章程也可以由物業(yè)管理企業(yè)事先擬定好，只需在委員會(huì)上審議、修改，最后表決通過即可。每當(dāng)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)需要全體委員討論決定時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)主任召集全體委員和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)，經(jīng)過討論表決，形成決議，然后由物業(yè)管理企業(yè)具體執(zhí)行。這時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把會(huì)議決議印發(fā)給所有業(yè)主，使每個(gè)業(yè)主都能知道會(huì)議的內(nèi)容以便配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在100人以上的，不成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)，由業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成立之后27一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員要符合《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定的下列條件：①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；②遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；③遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；④熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必備的工作時(shí)間。其次，還要盡可能的懂得相關(guān)的法律知識(shí)和物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，并且其直系親屬應(yīng)當(dāng)不在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司或本地的行政主管部門任職。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員要符合《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定28二、業(yè)主委員會(huì)的備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料等向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。二、業(yè)主委員會(huì)的備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日29三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)（具體解釋見課本P31，P47-48）DBCA監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)先聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)（具體解釋見課本P31，P47-430三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告，責(zé)令限期改正，賠償損失，并可處以罰款。

1）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

2）管理制度不健全，管理混亂的；

3）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)根據(jù)規(guī)定，物業(yè)31三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)4）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的。①了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況；②組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)；③提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議；④代表業(yè)主大會(huì)管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金；⑤宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；⑥協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理；⑦做好業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部管理工作；⑧開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)4）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施32四、業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程的概念：指規(guī)定業(yè)主委員會(huì)組織及行為的基本準(zhǔn)則的文件。它是以書面形式固定下業(yè)的業(yè)主意志的表示。要成立業(yè)主委員會(huì)，必須要擬訂章程。業(yè)主委員會(huì)的議事方式、業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法、表決程序等由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。制定一份業(yè)主委員會(huì)章程，應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：（一）業(yè)主委員會(huì)成立的目的；（二）業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨；（三）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；（四）業(yè)主委員會(huì)成立的辦法；（五）業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；（六）有關(guān)補(bǔ)充說明。四、業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程的概念：指規(guī)定33五、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會(huì)議的委員會(huì)簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。五、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委34六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)35六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更（2）無故缺席變形主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更（2）無故缺席變形主委員會(huì)36第三節(jié)業(yè)主自治組織與居民委員會(huì)關(guān)系.：1.業(yè)主委員會(huì)屬社會(huì)團(tuán)體法人，具有法律規(guī)定的法人地位和資格，可以與物業(yè)管理企業(yè)簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”；2.業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主、使用人代表為主要組成部分，是業(yè)主、使用人的權(quán)益代表。享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作的權(quán)利，同時(shí)也有督促業(yè)主、住戶履行各項(xiàng)義務(wù)的義。3.業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主、使用人的代表組織，其各種活動(dòng)應(yīng)在全體業(yè)主、住戶及政府相關(guān)行政部門的監(jiān)督之下。

業(yè)主委員會(huì)的法律地位：第三節(jié)業(yè)主自治組織與居民委員會(huì)關(guān)系.：1.業(yè)主委員會(huì)37一、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利（1）召集和主持業(yè)主大會(huì)（2）修訂業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程（3）選聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)（4）審核物業(yè)管理企業(yè)測算的各種費(fèi)用（5）審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算（6）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工（7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措、使用和管理。（8）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)賦予的其他職責(zé)。一、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利（1）召集和主持業(yè)主大會(huì)www.them38二、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)（1）籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對住戶開展多種形式的宣傳教育（4）嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，協(xié)助和支持穩(wěn)物業(yè)管理企業(yè)開展工作；（5）接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令的要求；（6）本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。二、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)（1）籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；www.39三、與居民委員會(huì)的關(guān)系

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)性治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。三、與居民委員會(huì)的關(guān)系《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)40（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

與居民委員會(huì)的關(guān)系

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作,提高居民素質(zhì),保持小區(qū)整潔環(huán)境,積極配合政府創(chuàng)建文明小區(qū),共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作,并接受其監(jiān)督指導(dǎo)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受相關(guān)居民委員會(huì)的管理，參加居民委員會(huì)組織的各項(xiàng)活動(dòng)。居委會(huì)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)作

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

與居民委員會(huì)的關(guān)系業(yè)主大會(huì)、業(yè)41（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與

居委會(huì)的協(xié)作住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議你們要增加兩名委員，居委會(huì)是同意的。最好要男的。。我們小區(qū)業(yè)主委員人手不夠，計(jì)劃增加兩人（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與

居委會(huì)的協(xié)作住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)42（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與

居民委員會(huì)的關(guān)系定位1.關(guān)系定位：業(yè)主委員會(huì)是通過物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)行使管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)，與居民委員會(huì)的根本目標(biāo)是一致的。從總體上看，居民委員會(huì)更加注重精神文明建設(shè)領(lǐng)域的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)更加關(guān)注小區(qū)物質(zhì)文明建設(shè)的結(jié)果。

2.兩者之間難以相互取代（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與

居民委員會(huì)的關(guān)系定位1.關(guān)系定43本章復(fù)習(xí)思考題1.什么是業(yè)主？如何理解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)？2.什么是業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行哪些職責(zé)？4.如何理解業(yè)主委員會(huì)的法律地位？5．試述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。（增加）學(xué)習(xí)資料1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》2、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》本章復(fù)習(xí)思考題1.什么是業(yè)主？如何理解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)？ww44第二章完了！第二章完了！45第二章業(yè)主自治組織

物業(yè)管理導(dǎo)論第二章業(yè)主自治組織物業(yè)管理導(dǎo)論46本章學(xué)習(xí)1.業(yè)主與業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)3.業(yè)主自治組織與居民委員會(huì)關(guān)系本章學(xué)習(xí)1.業(yè)主與業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主委員會(huì)3.業(yè)47學(xué)習(xí)目的與要求1．了解業(yè)主大會(huì)的組成業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生2．掌握業(yè)主的概念業(yè)主大會(huì)的工作職責(zé)3．重點(diǎn)掌握業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主大會(huì)的召開學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握www.themegaller48第一節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)

一、業(yè)主

業(yè)主的概念：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。一般是指擁有物業(yè)所有權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人及與購房人長期共同居住的自然人。業(yè)主是物業(yè)的主人，是物業(yè)管理的主體，擁有對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的自主管理權(quán)。第一節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主www.theme49（一）業(yè)主的權(quán)利（1）按物業(yè)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（一）業(yè)主的權(quán)利（1）按物業(yè)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提50

（二）業(yè)主的義務(wù)

（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

（二）業(yè)主的義務(wù)

（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；w51二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)：是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。二、業(yè)主大會(huì)52（一）業(yè)主大會(huì)的組成

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。（一）業(yè)主大會(huì)的組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成53業(yè)主自治業(yè)主代表大會(huì)作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定，這就是業(yè)主自治當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織業(yè)主大會(huì)的組織形式業(yè)主自治業(yè)主代表大會(huì)作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使54（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（具體解釋P40-42）（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（具體解釋P40-42）（1）制定、修改55此外，業(yè)主大會(huì)規(guī)程還規(guī)定業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)還應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)開展相互協(xié)作，共同做出好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)還應(yīng)將其作出的決定，及時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。此外，業(yè)主大會(huì)規(guī)程還規(guī)定業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行56

（三）召開業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的籌備。其工作內(nèi)容包括：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”（草案）和“業(yè)主公約”（草案）；（3）確認(rèn)業(yè)主身份；確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（4）確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作；以上內(nèi)容在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組成應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

（三）召開業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的籌備。其工作內(nèi)容包括：w57首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主按法定程序和形式召開?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例582.業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2.業(yè)主投票權(quán)的確定59（三）召開業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。（三）召開業(yè)主大會(huì)2.業(yè)主投票權(quán)的確定www.themega60（三）召開業(yè)主大會(huì)3.定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議（年度會(huì)議）和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。一般每年至少召開一次。業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（1）經(jīng)過20%以上的業(yè)主提議；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；（三）召開業(yè)主大會(huì)3.定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議www.th61（四）首次業(yè)主大會(huì)召開的條件

（1）物業(yè)必須已竣工并交付使用。（2）物業(yè)交付使用后，住宅小區(qū)（大廈）已入住的業(yè)主合計(jì)擁有物業(yè)的建筑面積已達(dá)到總建筑面積的50%，或超過50%以上者，業(yè)主方可按照有關(guān)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)。（3）召開首次業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)“業(yè)主公約”或開發(fā)商委托來積極組織籌備工作。（4）由物業(yè)管理企業(yè)將有關(guān)召開首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)材料報(bào)送物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門審核、備案，送審材料如下：①成立業(yè)主委員會(huì)的申請書；②業(yè)主委員會(huì)章程；③辦公場所的證明文件。（四）首次業(yè)主大會(huì)召開的條件www.themegaller62（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序1.開會(huì)程序（1）由物業(yè)管理企業(yè)提前7天將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式及有關(guān)事項(xiàng)預(yù)先公告。（2）大會(huì)正式召開前，報(bào)告審核代表資格情況。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)，可以由書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，由代理人代表業(yè)主行使投票權(quán)。如果業(yè)主不滿18歲，理應(yīng)由法定代表人參加。入住業(yè)主已達(dá)到物業(yè)的50%以上，且有過半數(shù)的具有投票權(quán)的業(yè)主到會(huì)，業(yè)主大會(huì)才能生效。如一些業(yè)主因未收到通知，或無時(shí)間參加大會(huì)，或?qū)Υ髸?huì)不感興趣，造成到會(huì)投票權(quán)人數(shù)達(dá)不到50%時(shí)，即使召開大會(huì)，通過決議也無效，應(yīng)立即宣布休會(huì)。如果事先知道到會(huì)者不足50%時(shí)，應(yīng)分別作工作，保證出席率。（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序1.開會(huì)程序www.themegal63（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序2.業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容主要如下：（1）報(bào)告業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立前的籌備情況；（2）通過“業(yè)主委員會(huì)章程”；（3）通過“業(yè)主公約”；（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的組成人員；（5）決定物業(yè)管理企業(yè)選聘、續(xù)聘問題；（6）決定有關(guān)業(yè)主利益的一些重大事項(xiàng)；（7）聽取業(yè)主的意見和建議；（8）其他需要研究的問題。在首次業(yè)主大會(huì)上，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做物業(yè)管理前期工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做物業(yè)承接驗(yàn)收情況的報(bào)告。（五）召開業(yè)主大會(huì)的程序www.themegallery.c64（六）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。涉及全體業(yè)主利益的決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)書面和口頭通知或者張貼公布。其中涉及物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過。（六）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則www.themegallery.c65輕松一刻

秋風(fēng)詞欣賞

李白秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。相親相見知何日，此時(shí)此夜難為情；入我相思門，知我相思苦，長相思兮長相憶.短相思兮無窮極，早知如此絆人心，何如當(dāng)初莫相識(shí).輕松一刻秋風(fēng)詞欣賞www.themeg66譯文:秋天的風(fēng)是如此的凄清,秋天的月是如此的明亮,落葉飄飄聚了還離散,連棲息在樹上的鴉雀都心驚。想當(dāng)日彼此親愛相聚，現(xiàn)在分開后何日再相聚，在這秋風(fēng)球月的夜里，想起來想真是情何以堪；走入相思之門，知道相思之苦，永遠(yuǎn)的相思永遠(yuǎn)的的回憶，短暫的相思卻也無止境，早知相思如此的在心中牽絆，不如當(dāng)初就不要相識(shí)譯文:67

這首詞是典型的悲秋之作，秋風(fēng)、秋月、落葉、寒鴉，烘托出悲涼的氛圍。加上詩人的奇麗的想象和對自己內(nèi)心的完美刻畫，讓整首詩顯的凄婉動(dòng)人.

同樣有首馬致遠(yuǎn)寫的詩《天凈沙.秋思》：枯藤老樹昏鴉，小橋流水人家，古道西風(fēng)瘦馬。夕陽西下，斷腸人在天涯。

在深秋的夜晚，詩人望見了高懸天空的明月和棲息在已經(jīng)落完葉子的樹上的寒鴉，也許在此時(shí)詩人正在思念一個(gè)舊時(shí)的戀人，此情此景，不禁讓詩人悲傷和無奈。這存流于心底的不可割舍的戀情和思念，反而讓詩人后悔當(dāng)初的相識(shí)。這首詞是典型的悲秋之作，秋風(fēng)、秋月、落葉、寒68今人（秋風(fēng)詞》古琴曲

譜本：出自民國初年《梅庵琴譜》。山東諸城派王魯賓傳譜，由弟子徐卓、邵森編訂，1931年初版。

曲情：這是一首以閨怨為內(nèi)容的琴曲。原譜旁注唐李白“秋風(fēng)清秋月明……”原詞，王燕卿的作曲?，F(xiàn)時(shí)國內(nèi)琴人所彈的全部是《梅庵琴譜》的《秋風(fēng)詞》。今人（秋風(fēng)詞》古琴曲

www.theme69第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照法定的程序經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)www.themegallery.c70一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生為了代表全體業(yè)主的共同利益，并能反映各業(yè)主的物業(yè)比例及其自身利益，在召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)應(yīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的辦法是按物業(yè)比例（如果全部是分散的個(gè)人，則可按業(yè)主比例）來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)按單位來決定。這樣才能保證業(yè)主委員會(huì)所形成的決議具有代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)（或者業(yè)主代表會(huì)）的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)由主任1名、副主任1-2名、委員3-11名組成，由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生為了代表全體業(yè)主的共71一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成立之后，首先要討論擬定業(yè)主大會(huì)章程。這一章程也可以由物業(yè)管理企業(yè)事先擬定好，只需在委員會(huì)上審議、修改，最后表決通過即可。每當(dāng)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)需要全體委員討論決定時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)主任召集全體委員和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)，經(jīng)過討論表決，形成決議，然后由物業(yè)管理企業(yè)具體執(zhí)行。這時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把會(huì)議決議印發(fā)給所有業(yè)主，使每個(gè)業(yè)主都能知道會(huì)議的內(nèi)容以便配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在100人以上的，不成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)，由業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成立之后72一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員要符合《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定的下列條件：①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；②遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；③遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；④熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必備的工作時(shí)間。其次，還要盡可能的懂得相關(guān)的法律知識(shí)和物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，并且其直系親屬應(yīng)當(dāng)不在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司或本地的行政主管部門任職。一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員要符合《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定73二、業(yè)主委員會(huì)的備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料等向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。二、業(yè)主委員會(huì)的備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日74三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)（具體解釋見課本P31，P47-48）DBCA監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)先聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)（具體解釋見課本P31，P47-475三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告，責(zé)令限期改正，賠償損失，并可處以罰款。

1）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

2）管理制度不健全，管理混亂的；

3）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)根據(jù)規(guī)定，物業(yè)76三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)4）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的。①了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況；②組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)；③提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議；④代表業(yè)主大會(huì)管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金；⑤宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；⑥協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理；⑦做好業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部管理工作；⑧開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)4）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施77四、業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程的概念：指規(guī)定業(yè)主委員會(huì)組織及行為的基本準(zhǔn)則的文件。它是以書面形式固定下業(yè)的業(yè)主意志的表示。要成立業(yè)主委員會(huì)，必須要擬訂章程。業(yè)主委員會(huì)的議事方式、業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法、表決程序等由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。制定一份業(yè)主委員會(huì)章程，應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：（一）業(yè)主委員會(huì)成立的目的；（二）業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨；（三）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；（四）業(yè)主委員會(huì)成立的辦法；（五）業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；（六）有關(guān)補(bǔ)充說明。四、業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程的概念：指規(guī)定78五、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會(huì)議的委員會(huì)簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。五、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委79六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)80六、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及變更（2）無故缺席變