城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究課件

城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究萬象城模式萬達(dá)模式海岸城模式SOHO模式陽(yáng)光百貨模式萬象城模式01萬象城模式0304020105010304020105深圳華潤(rùn)中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目背景介紹項(xiàng)目整體定位214主力店鋪形態(tài)5財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)分析6價(jià)值KPI體系7物業(yè)類型配置3深圳華潤(rùn)中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目深圳華潤(rùn)中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群華潤(rùn)集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤(rùn)中心·萬象城”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤(rùn)中心·萬象城位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。華潤(rùn)中心深圳華潤(rùn)中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等華潤(rùn)大廈——國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，是華潤(rùn)集團(tuán)在全球范圍內(nèi)繼中國(guó)香港、北京、上海和泰國(guó)曼谷之后，第五座以“華潤(rùn)大廈”命名的5A甲級(jí)寫字樓。進(jìn)駐企業(yè)——已有近40家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國(guó)上市公司MichaelPage以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤(rùn)電力等。華潤(rùn)·萬象城——在這個(gè)18.8萬平方米的時(shí)尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。

深圳華潤(rùn)中心·萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力，首期開發(fā)：商業(yè)中心“萬象城”、5A甲級(jí)寫字樓“華潤(rùn)大廈”華潤(rùn)大廈——國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約4.二期開發(fā)：五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓，華潤(rùn)中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比深圳君悅酒店——設(shè)有400間豪華客房及套房，由國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ilsonAssociates擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風(fēng)景一覽無余。由精美的中式菜肴到充滿異國(guó)風(fēng)情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有,為賓客提供非一般的飲食享受。酒店有超過5,000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施，包括大宴會(huì)廳和多功能會(huì)議室，適用于商務(wù)會(huì)議、私人宴會(huì)和社交活動(dòng)。所有會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設(shè)有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。二期開發(fā)：五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓，華潤(rùn)中心形成以商管理經(jīng)營(yíng)模式華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范。直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。50%的國(guó)際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌。只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。華潤(rùn)·萬象城經(jīng)營(yíng)模式——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)模式華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范。直接在海華潤(rùn)·萬象城主力店鋪形態(tài)——

提供一站式購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)華潤(rùn)·萬象城主力店鋪：RéEL時(shí)尚生活百貨Olé超級(jí)市場(chǎng)嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰場(chǎng)萬象城是華潤(rùn)中心是深圳最大的購(gòu)物及娛樂中心。它整合了眾多資源，提供一站式購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。華潤(rùn)·萬象城主力店鋪：1、RéEL時(shí)尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。2、Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)萬家旗下的第一家新概念超市，以“時(shí)尚、健康、快樂”為經(jīng)營(yíng)理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。4、冰紛萬象滑冰場(chǎng)：中國(guó)第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。華潤(rùn)·萬象城主力店鋪形態(tài)——提供一站式購(gòu)物、休閑、餐飲、娛通過研究，總結(jié)出深圳華潤(rùn)中心·萬象城成功的KPI體系1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；4、引進(jìn)國(guó)際一流的精英團(tuán)隊(duì)；通過研究，總結(jié)出深圳華潤(rùn)中心·萬象城成功的KPI體系1、選城萬象城成為了華潤(rùn)一個(gè)可復(fù)制的品牌，目前已經(jīng)到了品牌收獲期深圳2005年3月開業(yè)杭州預(yù)計(jì)2009年9月開業(yè)青島長(zhǎng)沙武漢成都沈陽(yáng)預(yù)計(jì)2010年底開業(yè)萬象城全國(guó)戰(zhàn)略續(xù)深圳萬象城成功之后，杭州、沈陽(yáng)萬象城工程也已相繼啟動(dòng)，并且很多城市如大連、青島、成都、武漢、長(zhǎng)沙都找到華潤(rùn)，希望華潤(rùn)能夠進(jìn)駐他們的城市，在目前的市中心或者未來的CBD區(qū)域打造一個(gè)像深圳“萬象城”一樣的“商業(yè)綜合體”。萬象城成為了華潤(rùn)一個(gè)可復(fù)制的品牌，目前已經(jīng)到了品牌收獲期深圳投資商華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司發(fā)展商華潤(rùn)（深圳）有限公司建筑設(shè)計(jì)美國(guó)RTKLAssociatesInc

廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院園林景觀設(shè)計(jì)澳大利亞PlacePlanning&Design燈光設(shè)計(jì)顧問KaplanPartnersArchitecturalLighting機(jī)電設(shè)計(jì)顧問Flack+KurtzConsultingEngineers消防與安全設(shè)計(jì)顧問RolfJensen&Associates.Inc電梯設(shè)計(jì)顧問Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墻設(shè)計(jì)顧問CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售設(shè)計(jì)顧問香港仲量聯(lián)行有限公司交通設(shè)計(jì)顧問香港MVA公司深圳市城市交通規(guī)劃研究中心工料測(cè)量師香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司工程監(jiān)理中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司廣告推廣策劃顧問深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司華潤(rùn)·萬象城團(tuán)隊(duì)建設(shè)——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精英團(tuán)隊(duì)，群英薈萃十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)。投資商華潤(rùn)（集團(tuán)）華潤(rùn)中心總投資40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資18億；二期投資22億項(xiàng)目支出一覽項(xiàng)目收入一覽華潤(rùn)中心總投資40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資18億；二期投資金回收期華潤(rùn)中心一期開發(fā)萬象城、華潤(rùn)大廈；二期開發(fā)君悅酒店、幸福里，前期投資成本由租金回收開發(fā)時(shí)序200320052007至今20022009資金投入期資金滾動(dòng)平衡期開工建設(shè)期拿地建成開業(yè)開工建設(shè)期拿地經(jīng)營(yíng)培育期經(jīng)營(yíng)成熟期二期君悅酒店幸福里一期萬象城華潤(rùn)大廈資金回收期華潤(rùn)中心一期開發(fā)萬象城、華潤(rùn)大廈；二期開發(fā)君悅酒店萬象城現(xiàn)金流時(shí)間前期資金投入大一期租金收益平衡二期開發(fā)租金及物業(yè)價(jià)值平穩(wěn)上漲萬象城財(cái)務(wù)線圖示萬象城現(xiàn)金流時(shí)間前期資金投入大一期租金收益平衡二期開發(fā)租金及02萬達(dá)模式0304020105020304020105萬達(dá)城市綜合體發(fā)展模式研究萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型歷程萬達(dá)廣場(chǎng)案例萬達(dá)第三代產(chǎn)品特征萬達(dá)綜合體核心概念——訂單商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析萬達(dá)城市綜合體發(fā)展模式研究萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型歷程萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型：從住宅為主向多元化投資轉(zhuǎn)型，最終聚焦商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。時(shí)間軸第一期1989-1992產(chǎn)品生產(chǎn)是受計(jì)劃指導(dǎo)，住房成為緊俏產(chǎn)品，萬達(dá)把樓板搞成混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲。質(zhì)量獲得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)可住宅公司特征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨第四期2001-至今核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)入到93年“治理整頓”，很多房地產(chǎn)企業(yè)都垮掉了，93、94、95連續(xù)三年，全國(guó)房地產(chǎn)整體行業(yè)利潤(rùn)率為負(fù)，那時(shí)很難做，模式1989西崗住宅開發(fā)公司1992年改制為萬達(dá)公司92年跨區(qū)域發(fā)展，核心競(jìng)爭(zhēng)力就是跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。1992年去廣州商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)巨額利潤(rùn)，有良好的資金貸款，解決了長(zhǎng)期融資通道，核心競(jìng)爭(zhēng)力是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從01、02年開始，萬達(dá)第二次轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬平米的大型的購(gòu)物中心。因中小企業(yè)誠(chéng)信度比較低，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，租戶盡量選擇大企業(yè)，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)走多元化發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)，還有足球，還有酒業(yè)、藥業(yè)、貿(mào)易、出租車、酒店（作為小股東合作奧的斯、變電站設(shè)備生產(chǎn)）區(qū)域開發(fā)商，多元投資商大型企業(yè)集團(tuán)在中心城區(qū)開發(fā)住宅。92年搞了全國(guó)最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。房產(chǎn)開發(fā)保持三個(gè)全國(guó)之最，跨區(qū)域開發(fā)最多（在25個(gè)城市開發(fā)）每年開發(fā)面積最大（一年300萬平米左右）、第三銷售額最大（房地產(chǎn)一塊一年超過70億銷售額萬達(dá)轉(zhuǎn)型萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型：從住宅為主向多元化投資轉(zhuǎn)型，最終聚焦商業(yè)地產(chǎn)的（4）受到政府的歡迎。萬達(dá)通過“四個(gè)好處”工程，在與各地方政府談判項(xiàng)目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有四方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)贏得地方政府信賴的“四個(gè)好處”工程

第一：就業(yè)工程。購(gòu)物中心里最大新增1萬人就業(yè)，最小有6、7千人就業(yè)，符合中國(guó)正處于就業(yè)高峰期及中央號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)國(guó)情

第二：稅收工程。購(gòu)物中心開業(yè)后每年有幾千萬甚至過億稅收，穩(wěn)定且能隨銷售的增長(zhǎng)而增加。

第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國(guó)際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是500強(qiáng)企業(yè)。

第四是形象工程，綜合體成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。（1）商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。萬達(dá)是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。（2）相比住宅可享受雙重利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時(shí)享受未來資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。（3）容易獲得項(xiàng)目。住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一旦房地產(chǎn)價(jià)格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。（4）受到政府的歡迎。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有四方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)贏得地寧波萬達(dá)廣場(chǎng)概況區(qū)位：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。構(gòu)成：萬達(dá)廣場(chǎng)由國(guó)際購(gòu)物中心、國(guó)際商務(wù)酒店、城市公寓三大功能板塊構(gòu)成，總占地面積21萬平方米，總建筑面積47.5萬平方米，投資20億元。其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨等11家主力店。效應(yīng)寧波鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經(jīng)超過３００萬平方米，但由于周邊配套設(shè)施還不是很完善，樓盤入住率相對(duì)較低，2006年5月萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。案例之一寧波萬達(dá)廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣場(chǎng)概況區(qū)位：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊寧波萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)街及廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)街及廣場(chǎng)從05年開始，萬達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項(xiàng)目，寧波項(xiàng)目是萬達(dá)在城郊結(jié)合部的第一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達(dá)拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個(gè)萬達(dá)現(xiàn)象第一，周圍的住宅，房地產(chǎn)項(xiàng)目知道萬達(dá)拿項(xiàng)目后迅速提價(jià)，二手房?jī)r(jià)立即往上漲。第二個(gè)現(xiàn)象，寧波萬達(dá)入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達(dá)商業(yè)未來給這個(gè)片區(qū)帶來的價(jià)值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內(nèi)。萬達(dá)的互動(dòng)效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會(huì)把中高檔的人群帶過來，這樣消費(fèi)層次就會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)高起來“我們決定去做寧波。因?yàn)槭切乱?guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過去了，整個(gè)25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城，包括全國(guó)首家境外辦的大學(xué)。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼50萬。長(zhǎng)遠(yuǎn)看寧波這個(gè)購(gòu)物中心可能是效益最好的。

——萬達(dá)董事長(zhǎng)王建林從05年開始，萬達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項(xiàng)目，寧波項(xiàng)目銷售型產(chǎn)品——萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉Mini公寓“萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉”是一幢總高159米，總層數(shù)為48層的超高層精裝MINI公館。位于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)東側(cè)，西南面是已經(jīng)交付入住的萬達(dá)廣場(chǎng)公寓，與五星級(jí)索菲特萬達(dá)大酒店共同組成萬達(dá)廣場(chǎng)酒店商務(wù)區(qū)，是萬達(dá)廣場(chǎng)的重要組成部分。項(xiàng)目指標(biāo)總占地面積為30378平方米，總建面積為70000平方米左右，總套數(shù)為1148套。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積50平方米左右的精裝MINI公館。銷售型產(chǎn)品——萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉Mini公寓“萬達(dá)廣場(chǎng)48克拉位置：地處五角場(chǎng)核心位置，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國(guó)賓路。規(guī)劃：廣場(chǎng)平面呈“品”字形布置，劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級(jí)高層辦公樓。其中商業(yè)面積26萬平方米，三幢甲級(jí)辦公樓約8萬平方米商業(yè)模式：萬達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，匯聚沃爾瑪購(gòu)物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場(chǎng)、國(guó)際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購(gòu)物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。案例之一五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)地上總建筑面積約33萬平方米，是五角場(chǎng)副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目。位置：地處五角場(chǎng)核心位置，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品的特征：即購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)為一體，滿足不同年齡客群的”24小時(shí)“消費(fèi)需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國(guó)賓路，在萬達(dá)國(guó)際影城大樓二樓。沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場(chǎng)：靠近邯鄲路和國(guó)賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達(dá)國(guó)際影城：靠近國(guó)賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購(gòu)物廣場(chǎng)：將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。建筑面積四萬余平方米，和樂國(guó)際家居廣場(chǎng)通路與國(guó)賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五角場(chǎng)的百聯(lián)和萬達(dá)，兩個(gè)隔街相望的商業(yè)項(xiàng)目，商品其實(shí)差不多，但萬達(dá)人氣更旺？原因是使萬達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時(shí)候，我們更注重這樣幾個(gè)問題，第一個(gè)就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。人們現(xiàn)在不再物資短缺，不是為了購(gòu)物而去購(gòu)物，大家周末沒有事情做，我要找個(gè)地方去逛，我們通過引入更多的休閑娛樂的商戶，第二、非常注重廣場(chǎng)的建設(shè)，所謂的廣場(chǎng)建設(shè)就是我們會(huì)在每一個(gè)項(xiàng)目留3000-5000平米的廣場(chǎng)，人們需要溝通和交流的。五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品的特征：即購(gòu)物萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)的三個(gè)時(shí)代省會(huì)或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院南昌萬達(dá)、長(zhǎng)沙萬達(dá)省會(huì)或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院，沈陽(yáng)萬達(dá)、天津萬達(dá)第一代：?jiǎn)误w店選址第二代：組合店第三代：城市綜合體體量業(yè)態(tài)案例省會(huì)或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等寧波萬達(dá)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)建筑萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)的三個(gè)時(shí)代省會(huì)或核心城市的城市核心商圈占地1.2優(yōu)勢(shì)缺陷選址優(yōu)勢(shì)：12個(gè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建在省會(huì)城市或直轄市，3個(gè)建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場(chǎng)都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商業(yè)面積在100000平以上有9個(gè)，50000平左右有6個(gè)，在當(dāng)?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。商戶優(yōu)勢(shì)：“訂單式商業(yè)”為其引來了國(guó)際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費(fèi)人流

經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)前2代的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是萬達(dá)在營(yíng)項(xiàng)目的主力，有12個(gè)，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積20%的銷售散鋪，給萬達(dá)制造了許多問題，部分項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)仍較困難，如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢等。萬達(dá)廣場(chǎng)第一、二代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析商業(yè)地產(chǎn)定位，一、二代建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差；業(yè)態(tài)單一，90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂；與HOPPINGMALL的距離相差較大，消費(fèi)特征及業(yè)態(tài)組合，一、二代產(chǎn)品以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值較低；業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動(dòng)；主力店占到70%以上，租金過低，影響收益；過分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng)；商業(yè)建筑及規(guī)劃、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨(dú)立街鋪之間沒有形成較好的互動(dòng)、動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好；租售模式、獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實(shí)現(xiàn)，沒有解決好目的性消費(fèi)（超市、建材）與非目的性消費(fèi)（精品店）的人群組合。優(yōu)勢(shì)缺陷選址優(yōu)勢(shì)：12個(gè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)建在省會(huì)城市或直轄市，3萬達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品——城市綜合體開發(fā)模式特征建筑構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃特色建筑面積一般地上面積14萬平方米以上，地下7萬平方米以上城市綜合體（HOPSCA）一般包括Hotel酒店、Office寫字樓、Pubulicspace公共空間、Shoppingmall購(gòu)物中心，ulture&recretion文化娛樂休閑設(shè)施、Apartment公寓以及停車場(chǎng)等產(chǎn)品，廣場(chǎng)中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動(dòng)線和公共空間商業(yè)中零售和非零售的比例各占50%，零售娛樂和餐飲比例控制在4：3：3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進(jìn)行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時(shí)間的連續(xù)性效應(yīng)。步行街的零售商鋪形成主力店的補(bǔ)充，為消費(fèi)提供延續(xù)性消費(fèi)同時(shí)提供租金收入采用萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化模式設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目做適應(yīng)性調(diào)整，采用街坊式布局，購(gòu)物中心做到主題化和休閑化，人流動(dòng)線盡量避免盲點(diǎn)，形成閉合的內(nèi)部回路。建筑設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。步行街為綜合體的靈魂和紐帶萬達(dá)綜合體集中體現(xiàn)了“聚合規(guī)模效應(yīng)”即城市中心點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)商鋪在短期之內(nèi)的價(jià)值至少有10%的提升。在經(jīng)營(yíng)兩年之后，它整體商鋪?zhàn)饨鹩?0%，與萬達(dá)類似的北京國(guó)貿(mào)、上海新天地，都對(duì)周邊的物業(yè)價(jià)值生活品質(zhì)有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益萬達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品——城市綜合體開發(fā)模式特征建筑構(gòu)成商業(yè)業(yè)態(tài)第三代向第四代的轉(zhuǎn)型：未來會(huì)加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進(jìn)去，除購(gòu)物休閑之外，還可以有一些文化熏陶

開放性的對(duì)外交通第三代萬達(dá)綜合體特征開放性公共休閑場(chǎng)所相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購(gòu)物良性互動(dòng)商業(yè)辦公酒店住宅第三代產(chǎn)品物業(yè)組合第三代產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征購(gòu)物、娛樂、休閑、交流、展示、文化為一體第四代產(chǎn)品第三代向第四代的轉(zhuǎn)型：未來會(huì)加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進(jìn)去，萬達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè)萬達(dá)訂單地產(chǎn)歷程：1、初期和沃爾瑪合作2、5-6年后，萬達(dá)積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。3、萬達(dá)在全國(guó)已經(jīng)有30多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，具備實(shí)力后，主力商家如果不進(jìn)某個(gè)廣場(chǎng)，后面廣場(chǎng)都不能進(jìn)。4、目前進(jìn)入萬達(dá)的都是國(guó)內(nèi)或國(guó)際上的大牌商戶。訂單地產(chǎn)定義：在開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，90%的商戶已經(jīng)全部確定。訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)1、縮短建設(shè)周期、降低建造成本。招商先于建設(shè)避免了招商時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導(dǎo)致二次改建成本浪費(fèi)招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無效出租面積。2、新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究，萬達(dá)建設(shè)項(xiàng)目前，請(qǐng)主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，確定未來能否經(jīng)營(yíng)成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)確定開發(fā)可行性3、提前獲得租金優(yōu)惠。主力商家在全國(guó)與萬達(dá)有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后建的模式令萬達(dá)提前獲得預(yù)付租金收益。訂單地產(chǎn)萬達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè)萬達(dá)訂單地產(chǎn)歷程：訂單地產(chǎn)萬達(dá)和17家跨國(guó)企業(yè)（其中10家世界500強(qiáng)企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。共同選擇城市和地塊，萬達(dá)先選址，商家對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。選址后進(jìn)行技術(shù)對(duì)接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設(shè)備等）。每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)部技術(shù)對(duì)接，設(shè)計(jì)圖紙確定之后，商家給萬達(dá)一個(gè)正式具有法律效力的確認(rèn)并打一筆保證金，反悔要賠償萬達(dá)一年的租金萬達(dá)與所有合作的伙伴約定一個(gè)前提條件，要求接受平均租金概念。即將全國(guó)的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會(huì)等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對(duì)發(fā)展速度的制約。正式開工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。之后萬達(dá)建設(shè)，計(jì)租方式：商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)90天或是對(duì)方進(jìn)場(chǎng)90天就開始計(jì)租。購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。廣場(chǎng)一旦運(yùn)營(yíng)，商家不管開不開業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場(chǎng)都必須付租金聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建。“訂單地產(chǎn)”四個(gè)要素——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。萬達(dá)和17家跨國(guó)企業(yè)（其中10家世界500強(qiáng)企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難:管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率（隔街死、一步差三成）長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)三好三難經(jīng)濟(jì)周期影響小享受資產(chǎn)升值雙重回報(bào)門檻高：資金需求大、人才要求高風(fēng)險(xiǎn)大：定位與招商難123123萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難:長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流低成本資金來源中長(zhǎng)期金融支持項(xiàng)目自身滾動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無需審批，兩天三天可以批款。萬達(dá)電影院占全國(guó)15%的份額，對(duì)集團(tuán)資金支持1-2%左右。有金融支持的情況下，萬達(dá)模式的融資主要通過整合以下三個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)“低成本拿地”“訂單商業(yè)預(yù)收租金”“先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè)”基金：成立麥格里萬達(dá)中國(guó)基金，得到優(yōu)良評(píng)級(jí)后，在海外發(fā)債只要募資3.3%的成本。銀行：工商銀行，中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行給萬達(dá)巨額的授信。商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營(yíng)運(yùn)，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤(rùn)。低成本中長(zhǎng)期金項(xiàng)目自身商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融改途徑一在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。途徑二一個(gè)核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購(gòu)物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)出租為主，且在沒有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現(xiàn)金。銷售散鋪劣勢(shì)：商鋪銷售需要三權(quán)分離。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離，對(duì)散鋪而言經(jīng)營(yíng)時(shí)，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無法實(shí)行下去銷售散鋪好處：因?yàn)橹袊?guó)沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬達(dá)購(gòu)物中心只好賣一點(diǎn)，如果完全只租不售會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率太高，以后銀行更不愿意貸款。途徑一在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%通過萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)?；_發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的“短債長(zhǎng)投”問題，形成低成本資金良性循環(huán)萬達(dá)的教訓(xùn)：在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，萬達(dá)以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。從銀行貸款，貸二年期，就來做購(gòu)物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端顯現(xiàn)，國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。在2004年1月開了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問題。在全國(guó)開發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定租金獲得低成本融資早期銷售大賣場(chǎng)底層小商鋪回籠資金后期綜合體商業(yè)出租為主，靠銷售住宅和寫字樓回籠資金銀行貸款為主國(guó)外封閉基金債權(quán)低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資訂單商業(yè)提前收租商業(yè)管理公司盈利商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。解決不了長(zhǎng)期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。通過萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)?；_發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的“短債長(zhǎng)投”萬達(dá)廣場(chǎng)模式的四個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)說明1、三點(diǎn)一線定位2、提前招商3、規(guī)劃環(huán)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)整及管理結(jié)合中國(guó)實(shí)際，選擇中心城區(qū)開店。四個(gè)環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設(shè)計(jì)訂單商業(yè)，降低成本，降低風(fēng)險(xiǎn)三年培育期，隨時(shí)調(diào)整萬達(dá)廣場(chǎng)模式的四個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)說明1、三點(diǎn)一線定位2、提前招商3萬達(dá)廣場(chǎng)的定位關(guān)注“地址、規(guī)模、主力店”三大要素，確?；境晒?/p>

選址體量主力店依靠經(jīng)驗(yàn)，包括零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧。選址需長(zhǎng)時(shí)間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時(shí)間。解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。現(xiàn)狀人口少不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。大勢(shì)確定后，新區(qū)也可以選擇國(guó)外購(gòu)物中心理論10萬平米以內(nèi)為最佳規(guī)模，按中國(guó)國(guó)情和快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，15萬平米是最佳上限。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過20家次主力店來組合。中國(guó)零售業(yè)態(tài)匱乏，1萬平以上的超市、建材主力店多，但1000—2000平的次主力店少規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租金越低。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標(biāo)優(yōu)先。不同業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。購(gòu)中心“四大功能”為購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際。全球趨勢(shì)是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。國(guó)外購(gòu)物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。萬達(dá)購(gòu)物中心中娛樂、休閑功能做得好，購(gòu)物中心就成功，因?yàn)槲幕瘖蕵饭δ芸稍黾尤巳簻羝陂g。1萬達(dá)廣場(chǎng)的定位關(guān)注“地址、規(guī)模、主力店”三大要素，確?；境扇f達(dá)廣場(chǎng)的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。1、市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、中心區(qū)成本太高，對(duì)未來更好地持續(xù)經(jīng)營(yíng)不利。3、在邊緣區(qū)域能實(shí)現(xiàn)板塊帶動(dòng)。4、根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營(yíng)商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移萬達(dá)廣場(chǎng)從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因萬達(dá)廣場(chǎng)的選址未照搬發(fā)達(dá)國(guó)家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國(guó)人的消費(fèi)心理：1、亞洲人、中國(guó)人好熱鬧不喜歡冷清，購(gòu)物中心基本都在城區(qū)2、中國(guó)人去購(gòu)物中心不完全是購(gòu)物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。3、受人口密集和城市交通條件限制。中國(guó)只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車，4、中國(guó)土地緊張，不可能像國(guó)外到郊外大規(guī)模征地開發(fā)選址五要點(diǎn)一看傳統(tǒng)，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。最好不去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購(gòu)物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。消費(fèi)者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。二看租金，選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高，三看交通。購(gòu)物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購(gòu)物中心停車位最少是幾百個(gè)，多的幾千個(gè)，對(duì)交通影響非常大。四看周邊人口?，F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因?yàn)橘?gòu)物中心服務(wù)半徑為5公里到10公里，所以周邊人口數(shù)量需在30萬以上。五看規(guī)劃。寧波萬達(dá)并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購(gòu)物中心建設(shè)需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件選址萬達(dá)廣場(chǎng)的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。1、市中心1、業(yè)態(tài)決定體量，萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量恒定，一般體量大概在10-15萬平米，稍微大一點(diǎn)的城市規(guī)模大的會(huì)到20萬平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需15萬平方米。2、不同階段有不同商業(yè)檔次。萬達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)的時(shí)候，以適合周邊人群消費(fèi)能力來確定招哪些商戶進(jìn)來，萬達(dá)不會(huì)先引入高檔商品，再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整我的商品。3、業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動(dòng)態(tài)適應(yīng)。超市不需要考慮周邊的人群，對(duì)百貨的影響都不會(huì)大。主要調(diào)整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費(fèi)者有跑順腿的消費(fèi)適應(yīng)過程，跑順后每周就會(huì)定期去萬達(dá)并自然形成消費(fèi)，此時(shí)再根據(jù)消費(fèi)需求調(diào)整業(yè)態(tài)，萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合的確定方式業(yè)態(tài)1、業(yè)態(tài)決定體量，萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量恒定，一般體量大概在10-將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議1、做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購(gòu)物的需求，提高比較效益2、很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。必須程序做對(duì)，招商在前。

2開發(fā)商誤區(qū)做購(gòu)物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式：先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì)，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。不懂得在開始規(guī)劃時(shí)與主力店談租金而不是建設(shè)期再招商。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。萬達(dá)思維：把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。3、招商在前能節(jié)省巨大的投資。萬達(dá)購(gòu)物中心的成本組成：建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。成本便宜的原因在于設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。4、程序做對(duì)后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第91天開始計(jì)租，不管他們開不開業(yè)。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)六要素購(gòu)物中心設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的六點(diǎn)把控31、人流動(dòng)線。單一通道最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置忌諱走到頭再折回的道路。忌諱有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，且進(jìn)來的人容易看到垂直交通體系。2、視覺通透。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)要求一眼至少能看到十個(gè)店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購(gòu)買欲。3、交通體系。交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達(dá)各個(gè)店。全地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。萬達(dá)將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭(zhēng)位置?？紤]成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。廁所設(shè)在離電梯與扶梯近的位置4、主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)訂單商業(yè)，招商在前建設(shè)在后。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，需要時(shí)間積累。5、布局塊狀為主。做購(gòu)物中心做塊狀比較好，最好不要做長(zhǎng)條的，避免人流從這頭到那頭沒有交流，人流圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時(shí)間長(zhǎng)。6、小店優(yōu)先。并非主力店就放在最好位置，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位置給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。珠寶店美容店之類利潤(rùn)高，我們把最好的位置，人流最容易到達(dá)的位置給他們。把最好的位置留給小店，可提高整個(gè)回報(bào)率。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)六要素購(gòu)物中心設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的六點(diǎn)把控31、人流動(dòng)線。單一1以租為主萬達(dá)一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營(yíng)很混亂，原因在于很多投資者回報(bào)期望值太高，一年百分之七、八的回報(bào)率都不滿意。賣鋪實(shí)際上是犧牲長(zhǎng)期利益換取短期利益。2物業(yè)管理物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。第二、長(zhǎng)期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要靠物業(yè)管理。萬達(dá)管理運(yùn)營(yíng)模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整3、開業(yè)掉鋪規(guī)律。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場(chǎng)的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。購(gòu)物中心要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，必須渡過市場(chǎng)培育期，才能迎來陽(yáng)光坦途。

一般來講，購(gòu)物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%。補(bǔ)充上來后，第二年可能會(huì)掉20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。過了幾年，培育期過了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買行為中只有百分之十幾是目的性購(gòu)買，80%是隨機(jī)購(gòu)買。商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。大多數(shù)基金收購(gòu)購(gòu)物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購(gòu)。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。44、主力店與小租戶進(jìn)駐購(gòu)物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號(hào)召力的品牌主力店。主力店進(jìn)來第一人氣保證。沃爾瑪、時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號(hào)召力。第二是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。一般一個(gè)購(gòu)物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。。萬達(dá)管理運(yùn)營(yíng)模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整3、開業(yè)掉鋪萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可從開發(fā)各階段價(jià)值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長(zhǎng)期低成本金融運(yùn)作則是運(yùn)營(yíng)的最高核心。

拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達(dá)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)流程商業(yè)前期定位營(yíng)銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標(biāo)設(shè)定訂單地產(chǎn)與土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營(yíng)土地拆遷出讓主力商家萬達(dá)商業(yè)管理公司照萬達(dá)廣場(chǎng)模式設(shè)計(jì)與主力店技術(shù)對(duì)接商場(chǎng)統(tǒng)一開業(yè)預(yù)付租金給萬達(dá)進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場(chǎng)管理負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理政府三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理收益萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院共同選址前期接洽技術(shù)對(duì)接法定效力確認(rèn)物業(yè)公司住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費(fèi)優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可從開發(fā)各階段價(jià)值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，萬達(dá)模式現(xiàn)金流時(shí)間自有資金+商家保證金銷售回款三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整商業(yè)管理收益期，成本回收期長(zhǎng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)線圖示萬達(dá)模式現(xiàn)金流時(shí)間自有資金+商家保證金銷售回款三年培育期進(jìn)行03海岸城模式0304020105030304020105目錄海岸城的城市副中心定位海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件海岸城的突圍方式海岸城資金模式海岸城成功總結(jié)目錄海岸城的城市副中心定位海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件海岸同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對(duì)中心城區(qū)的支持加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級(jí)設(shè)施重復(fù)建設(shè)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè),有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)容量迅速提升城市交通“圈層式”發(fā)展開放式的組團(tuán)(多核心)結(jié)構(gòu)從“母體”中分離出更有活力的嶄新個(gè)體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機(jī)會(huì)均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個(gè)分中心各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢(shì)發(fā)展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)依托城市母體發(fā)展對(duì)城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補(bǔ)。發(fā)揮自身環(huán)境特點(diǎn)，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市副中心特色為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)依托城市母體發(fā)展對(duì)城市從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場(chǎng)是由住宅開發(fā)和交通所帶動(dòng)的1990199520002005至今未發(fā)展時(shí)期新舊商業(yè)更替穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀(jì)80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個(gè)相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。交通不便。1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅。類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會(huì)精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴(kuò)容提供了廣闊的空間。銅鑼灣、家樂福、五星級(jí)的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴(kuò)張。多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。發(fā)展模式時(shí)期到了1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動(dòng)，南山的市場(chǎng)前景才得以受到關(guān)注。居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。

人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點(diǎn)，世界零售業(yè)巨頭“家樂福”進(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購(gòu)物。寫字樓市場(chǎng)之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場(chǎng)的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進(jìn)駐高速公路成型高級(jí)住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場(chǎng)發(fā)展綜合體形成商圈繼續(xù)發(fā)展從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場(chǎng)是由住宅開發(fā)項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利項(xiàng)目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項(xiàng)目等已建成。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長(zhǎng)城等商住項(xiàng)目也已在建并發(fā)售。項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海岸城科技園西部通道通往香港項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣深圳市中心及香港的潛在消費(fèi)人群12周邊成熟高級(jí)住宅區(qū)白領(lǐng)3附近高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)目標(biāo)客戶群體4高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場(chǎng)擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香本項(xiàng)目周邊有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補(bǔ)，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目保利文化廣場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)京基·百納空間海岸城商業(yè)面積約2萬平方米商業(yè)部分約10萬平方米8.6萬平方米購(gòu)物中心約12萬平方米商業(yè)街約4萬平方米。業(yè)態(tài)組成百貨、超市、餐飲酒店和商場(chǎng)以及寫字樓三部分構(gòu)成休閑、娛樂、餐飲寫字樓、購(gòu)物中心，風(fēng)情商業(yè)街開發(fā)商保利集團(tuán)華僑城京基地產(chǎn)海岸地產(chǎn)地址南山商業(yè)文化中心核心區(qū)東南角深南大道世界之窗對(duì)面白石路和沙河?xùn)|路交界不遠(yuǎn)處南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點(diǎn)被譽(yù)為第五代商業(yè)項(xiàng)目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項(xiàng)目華僑城內(nèi)首個(gè)高檔商業(yè)最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購(gòu)物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的本項(xiàng)目周邊有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補(bǔ)，海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對(duì)購(gòu)物精神體驗(yàn)的營(yíng)造來突破市場(chǎng)四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的特色氛圍三：符合客戶購(gòu)物需求的專署服務(wù)體系二：強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)的完整性及相關(guān)配套一：產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造及品質(zhì)需求產(chǎn)品需求配套需求服務(wù)需求體驗(yàn)需求海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)南山海岸城定位建設(shè)地點(diǎn)：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)

總用地面積：68377.9m2

總建筑面積：約29萬m2

建筑容積率：3.07

竣工時(shí)間：2006年

開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

局部合作設(shè)計(jì)單位：美國(guó)凱里森事務(wù)所目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心

南山海岸城定位建設(shè)地點(diǎn)：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)

總用地面積類型所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)屬性所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營(yíng)租售特點(diǎn)只租不賣，或自行經(jīng)營(yíng)租售混合或全部銷售全部銷售開發(fā)商要求很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn)投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資快速回收全部投資適用范圍大型百貨、購(gòu)物中心購(gòu)物中心、主題街區(qū)臨街鋪面商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次從本項(xiàng)目所有權(quán)主體：商鋪只租不買，風(fēng)情商業(yè)街及寫字樓進(jìn)行銷售。類型所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)通過主力店的導(dǎo)入提升整個(gè)百貨的檔次，并通過特色項(xiàng)目提升項(xiàng)目的關(guān)注度以及強(qiáng)化人氣的聚集品牌主力店

吉之島百貨：進(jìn)駐面積約23000平方米；商品琳瑯滿目，環(huán)境好，號(hào)召力強(qiáng)。家樂福超市：主力超市，滿足附近居民需求。特色項(xiàng)目嘉禾電影院：面積約3000平方米；約有7個(gè)影廳，1900個(gè)坐位；

室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)：深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，冰面面積約1200平方米。

主題概念餐飲：約4000平方米；獨(dú)特異國(guó)風(fēng)味佳肴，薈萃美食文化。

購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％在全球招商過程中，堅(jiān)持以選商的態(tài)度，精挑細(xì)選最適合海岸城定位的品牌商家進(jìn)駐。除率先進(jìn)駐的吉之島、嘉禾影院、真冰溜冰場(chǎng)及中森名菜四大主力店外，陸續(xù)進(jìn)駐的還有本色音樂廚房、順電、生活本色、領(lǐng)跑體育、星巴克、棒約翰、意粉屋、太興新世代、滿記甜品等各式美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼鏡88等，近120家品牌精選商家已搭載商業(yè)巨輪，開始攜手同行。通過主力店的導(dǎo)入提升整個(gè)百貨的檔次，并通過特色項(xiàng)目提升項(xiàng)目的豐富購(gòu)物、餐飲、娛樂體驗(yàn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力豐富購(gòu)物、餐飲、娛樂體驗(yàn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力高寫字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價(jià)值卓越品質(zhì)：電梯：12部日立電梯，客梯配備專用空調(diào)，轎廂高度2.7米，運(yùn)行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)。LOW－E幕墻玻璃；通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時(shí)尚、硬朗。采用雙層LOW－E幕墻玻璃，具有良好的隔熱、隔音性能，高透光、低輻射，節(jié)能效果顯著，優(yōu)化辦公環(huán)境。高配比車位：2層地下車庫(kù)，共約499個(gè)車位，平均約每100平方米商務(wù)空間配備一個(gè)車位，出入更自由，商務(wù)更便利。環(huán)?？照{(diào)：采用環(huán)保空調(diào)主機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)健康、節(jié)能的辦公潮流。利用組合主機(jī)的搭配及高效的無級(jí)調(diào)節(jié)方式，實(shí)現(xiàn)商務(wù)低耗高效運(yùn)轉(zhuǎn)。新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然流通，和室外一樣新鮮。高寫字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價(jià)值卓越品質(zhì)：休閑生活廣場(chǎng)聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設(shè)計(jì)提升商業(yè)價(jià)值·水——南北雙廣場(chǎng)·通——雙步行街·聚——雙首層·入——退臺(tái)餐飲

為各類演出、聚會(huì)、商業(yè)活動(dòng)和市民的公共休閑娛樂活動(dòng)提供了寬闊空間。四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費(fèi)融會(huì)貫通。傳統(tǒng)的“基礎(chǔ)首層”可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的“增值首層”。退臺(tái)式餐飲設(shè)計(jì)，豐富機(jī)會(huì)性消費(fèi)。休閑生活廣場(chǎng)聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設(shè)計(jì)提海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)充分運(yùn)用了“水”這一元素，提供給人們與水親密接觸的機(jī)會(huì)。南廣場(chǎng)水景海灣系統(tǒng)生態(tài)港灣完善獨(dú)立的非機(jī)動(dòng)交通體系——自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣的紅樹林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車道及濱海商業(yè)步行街等。擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。南山內(nèi)灣將在不久的將來，成為世界F1摩托艇冠軍賽的分站地點(diǎn)。海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)充分運(yùn)用了“水”這一元海岸城項(xiàng)目產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心。具備30萬平米的超大體量處在地鐵2號(hào)線沿線商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值擁有個(gè)性化的特色規(guī)模大——深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購(gòu)物，輻射能力強(qiáng)，認(rèn)知度高，商業(yè)價(jià)值好。購(gòu)物中心自主經(jīng)營(yíng)，品牌效應(yīng)好稀缺性——且購(gòu)物中心并不對(duì)外銷售、整體包裝，提升品牌價(jià)值，只有海岸風(fēng)情街約290間獨(dú)立商鋪可售。規(guī)劃連通性好——規(guī)劃中充分考慮了東西座寫字樓與購(gòu)物中心的連通性，利用“上蓋步行街”及天橋?qū)㈨?xiàng)目相互聯(lián)動(dòng)，將步行街與購(gòu)物中心連成一體，商業(yè)價(jià)值挖掘充分。交通好——西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。濱海特色——深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心，純甲級(jí)寫字樓，軟硬件一流。海岸城項(xiàng)目產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、海岸城成功必備條件規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。第二、區(qū)域交通良好，到達(dá)深圳市中心及香港非常方便。第四、設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)多樣，主力店面穿插，規(guī)劃連通性好，特色項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，如果純粹是一個(gè)shoppingmall，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方法的問題就會(huì)限制很多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的潛力，海岸城的很多業(yè)態(tài)可以互補(bǔ)，提升了在區(qū)域間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。交通便利區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來潛在消費(fèi)市場(chǎng)。差異化產(chǎn)品路線、減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手海岸城成功必備條件規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟第一、地處都市綜合體發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細(xì)作的城市營(yíng)運(yùn)運(yùn)作模式已進(jìn)入各個(gè)城市的市長(zhǎng)們的議事日程之中。由此看來，未來城市的發(fā)展中都市綜合體大有用武之地。

首先，都市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)識(shí)性與強(qiáng)化作用越來越顯著以“城市—區(qū)域”一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢(shì)增加了各個(gè)城市或區(qū)域中心對(duì)都市綜合體的市場(chǎng)需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性、對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用，如東莞第一國(guó)際，不僅作為東莞CBD的財(cái)富中心，成為東莞城市的象征，而且作為華南地區(qū)“世界加工廠”的城市定位，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽。其次，都市綜合體將越來越有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個(gè)性形象城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化對(duì)都市綜合體的開發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了新的要求。未來的都市綜合體必須具有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購(gòu)物等多重功能，實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營(yíng)效益。

都市綜合體發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折都市綜合體發(fā)展趨勢(shì)

第三、都市綜合體所聚合的功能將越來細(xì)分具有多樣性從都市綜合體的案例研究與德思勤實(shí)踐案例中可以發(fā)現(xiàn)，都市綜合體的市場(chǎng)也在不斷細(xì)分，其內(nèi)部各種聚合的功能也有主次關(guān)系并不斷演化。如按所處的位置分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。按拿地的性質(zhì)分：有舊城改造、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、未開發(fā)也沒有特定條件的土地。按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體。按綜合體配套的優(yōu)勢(shì)分：有地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念的綜合體等。第四、都市綜合體將越來越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展可以看到，成功的都市綜合體項(xiàng)目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。這些項(xiàng)目從開發(fā)到最后建成，在歷經(jīng)10年、20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。這同樣對(duì)都市綜合體的開發(fā)提出了更高的要求。都市綜合體發(fā)展趨勢(shì)

第三、都市綜合體所聚合的功能將越來細(xì)海岸城收支狀況：成本約20億元，寫字樓銷售約33億，購(gòu)物中心12萬平方米租金收入另算支出單價(jià)面積合計(jì)（單位.萬）收入單價(jià)面積合計(jì)（單位.萬）拿地成本（寫字樓）1600元/㎡13.5萬㎡21600東座（05年）9000元/㎡8.57萬㎡（商業(yè)街2萬）77130拿地成本（商業(yè)）2000元/㎡16.5萬㎡33000西座（07年）29000元/㎡9萬㎡（商業(yè)街2萬）261000建造成本3300元/㎡30萬㎡99000專業(yè)人員費(fèi)用99000×8％7920管理費(fèi)用（21600+33000+99000）×3％4608財(cái)務(wù)費(fèi)用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416萬元7416銷售推廣代理費(fèi)用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合計(jì)183687.9收入合計(jì)338130海岸城收支狀況：成本約20億元，寫字樓銷售約33億，購(gòu)物中心海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展拿地銷售并建筑期建成期發(fā)展階段西座寫字樓建成，購(gòu)物中心建成現(xiàn)金狀況時(shí)期東座寫字樓建造拿地成本寫字樓1600元/㎡，商業(yè)2000元/㎡，共計(jì)30萬㎡建筑及銷售成本合計(jì)3.9億建筑期銷售東座寫字樓7.7億，回款7.3億支出共計(jì)9.36億東寫字樓建造銷售回款購(gòu)物中心及西座寫字樓建造2003200420052007至今拿地成本合計(jì)5.46億東座寫字樓銷售9000元/㎡，購(gòu)物中心及西座寫字樓開建回款計(jì)7.3億建筑及銷售成本合計(jì)9.04億支出計(jì)9.04成果期西座寫字樓銷售29000元/㎡，購(gòu)物中心招租銷售西座寫字樓26億，回款25億回款計(jì)25億拿地銷售招租回款海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展海岸城現(xiàn)金流時(shí)間前期投入高，分期開發(fā)銷售，平衡現(xiàn)金流二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)增值，回款時(shí)間較快海岸城財(cái)務(wù)線圖示海岸城現(xiàn)金流時(shí)間前期投入高，分期開發(fā)銷售，平衡現(xiàn)金流二期開發(fā)04SOHO模式0304020105040304020105三里屯SOHO北京soho中國(guó)公司開創(chuàng)了辦公居住一體化——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯soho為其中之一Soho北京公館特征：全裝修公寓及配套休閑會(huì)所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音光華soho特征：靠近央視新臺(tái)址，采用圓形窗設(shè)計(jì)，·獨(dú)特的設(shè)計(jì)將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合，少量辦公室擁有獨(dú)立的“步入式”花園平臺(tái)朝外soho分戶空調(diào)，客家土樓式設(shè)計(jì)風(fēng)格Soho尚都loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項(xiàng)目本身造型獨(dú)特，成為地標(biāo)性建筑建外soho項(xiàng)目配套16條步行商業(yè)街，吸引300位沿街知名商家SOHO，是英文[SmallOfficeHomeOffice]的頭一個(gè)字母的拼寫，就是[小型辦公、家里辦公]的意思。SOHO是人對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。2000年1月8日，北京出現(xiàn)了“SOHO現(xiàn)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷而空。SOHO”這個(gè)在家辦公的概念，也開始在中國(guó)蔓延。區(qū)位：三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。物業(yè)：5個(gè)購(gòu)物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河將5個(gè)購(gòu)物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。三里屯SOHO北京soho中國(guó)公司開創(chuàng)了辦公居住一體化——S區(qū)位：三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。指標(biāo)：整個(gè)項(xiàng)目總占地約5萬平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為31萬平米，地下約為15萬平米。近12萬商業(yè)物業(yè)類型：由5個(gè)購(gòu)物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成46萬平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。由溜冰場(chǎng)和水景室外廣場(chǎng)將5個(gè)購(gòu)物中心連接。

三里屯SOHO三里屯·SOHO最大的成功體現(xiàn)在營(yíng)銷層面，通過銷售模式的靈活運(yùn)用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時(shí)博取高價(jià)值區(qū)位：46萬平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。三里屯SOHO的商鋪?zhàn)叩娜匀皇乔懈钌①u的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場(chǎng)背景下，三里屯SOHO的商鋪銷售依然如此火爆1、三里屯SOHO自7月12日獲得預(yù)售許可證之后的不到半個(gè)月的時(shí)間里，項(xiàng)目成交547套，商鋪均價(jià)58404元每平方米。最大的一單成交達(dá)4.5億元；2、僅僅每單過億的大單成交就逾20多億元，兩、三千萬的都是小單。三里屯SOHO三里屯·SOHO堅(jiān)持商業(yè)散售形成熱銷Soho模式認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出“只租不售、整體經(jīng)營(yíng)”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個(gè)性化和信息化時(shí)代適用“包產(chǎn)到戶”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營(yíng)者自己決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過經(jīng)營(yíng)者的主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐步成熟。三里屯SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位臨外街商鋪：150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。商鋪地上1-5層平均每層總建筑面積約為23000平米，位于地下一層至地上四層(局部五層)的零售商業(yè)由5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。在項(xiàng)目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些24小時(shí)營(yíng)業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶的自由度也會(huì)更多一些?！皣?guó)際化商務(wù)核心”“國(guó)際化時(shí)尚區(qū)”“24小時(shí)娛樂中心”三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位臨外街商鋪三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街設(shè)計(jì)要點(diǎn)特點(diǎn)二：開辟眾多街道，讓人自由游逛。配合這個(gè)構(gòu)思特別設(shè)計(jì)了3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由5個(gè)購(gòu)物上場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成。特點(diǎn)一：開放式設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目沒有任何圍墻，目的是和城市融合特點(diǎn)三：梯田式設(shè)計(jì)位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯(cuò)落的梯田式設(shè)計(jì)，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。三里屯SOHO三里屯·SOHO——商業(yè)街設(shè)計(jì)要點(diǎn)特點(diǎn)二：特點(diǎn)三里屯SOHO和soho中國(guó)開發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，地段具備稀缺性熱銷原因分析購(gòu)買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國(guó)內(nèi)投資者，其購(gòu)買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目作為保值首選，其買家全部為國(guó)內(nèi)客戶，來源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購(gòu)買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長(zhǎng)期持有不計(jì)短線受益，另外，有四成左右客戶是購(gòu)買過SOHO產(chǎn)品的老客戶soho從最早的現(xiàn)代城項(xiàng)目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)特意突出其設(shè)計(jì)創(chuàng)意性和建筑個(gè)性，項(xiàng)目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價(jià)格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗(yàn)，不斷在營(yíng)銷層面形成沖擊力三里屯soho于2008年7月開盤，一周內(nèi)銷售達(dá)到簽約43.5億，開盤累計(jì)銷售額達(dá)到52億，超出開發(fā)商原定最高20億的目標(biāo)區(qū)位因素客戶定位產(chǎn)品打造三里屯SOHO三里屯SOHO和soho中國(guó)開發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京三里屯Village位于北京泛CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁有17萬方建面，眾多高端品牌匯聚，集購(gòu)物、餐飲、娛樂等功能于一體的國(guó)際時(shí)尚中心三里屯VILLAGE區(qū)位：三里屯Village原名“新三里屯”，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個(gè)在中國(guó)內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項(xiàng)目，并匯集了眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。三里屯village物業(yè)：占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低；以“3·3”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括250間零售商店、一個(gè)多功能廳及一家設(shè)有100間客房的個(gè)性化精品酒店。其中南區(qū)7.2萬平方米。南區(qū)北區(qū)三里屯Village位于北京泛CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁南區(qū)坐擁11幢獨(dú)具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個(gè)性，極具視覺沖擊效果三里屯VILLAGES2S4三里屯南區(qū)樓層指示圖S1S3S5S9S7-TheOrangeS11S6S8S10南區(qū)坐擁11幢獨(dú)具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿南區(qū)定位為中高端購(gòu)物區(qū)，超大面積的阿迪達(dá)斯、耐克、蘋果等國(guó)際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設(shè)施三里屯VILLAGE類別品牌女裝BenSherman、Benetton、BMWLifestyle、CheCheNewYork、Eachway、Ein、Ellassay、Eve.NY、FaninaFanini、Fansky、Frozen、JecciFive、JNBY、Levi's、Lorolana、Mango、Moiselle、Only、Salad、Sisley、Tough、VeroModa、WHITECOLLAR、WildOrchid男裝BenSherman、Benetton、BMWLifestyle、Croquis、Jack&Jones、Levi's、Nottinghill、Sisley、Tough運(yùn)動(dòng)