房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)XXXX第六章

第六章房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)投資的涵義和特征一、房地產(chǎn)投資的涵義（一）投資的一般涵義投資通常是指投入一筆貨幣資本（或其它某種資產(chǎn)類型），通過生產(chǎn)經(jīng)營，期望將來能夠獲得的收入，超過原來的價值，即預(yù)期收益。投資的實際進行一般要受三個方面因素的影響：投資機會投資收益水平儲蓄水平個人收入消費儲蓄投資直接投資間接投資第一節(jié)房地產(chǎn)投資的涵義和特征（二）房地產(chǎn)投資的基本含義房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。（這里主要討論直接投資，間接投資是指購買房地產(chǎn)股票債券等）房地產(chǎn)投資形式多種多樣房地產(chǎn)開發(fā)（最具代表性特征）出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫（基建）第一節(jié)房地產(chǎn)投資的涵義和特征二、房地產(chǎn)投資的特征1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性2、房地產(chǎn)投資的高成本性3、房地產(chǎn)投資的長周期性4、房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性5、房地產(chǎn)投資的強環(huán)境約束性6、房地產(chǎn)投資的低流動性第一節(jié)房地產(chǎn)投資的涵義和特征三、房地產(chǎn)投資過程（開發(fā)投資，這一過程最完整）房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程。1、投資分析（1）市場分析（2）財務(wù)分析（3）可行性分析2、土地開發(fā)權(quán)的獲得3、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)4、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念一般而言，風(fēng)險是指某種不利事件發(fā)生而引起損失的可能性?；蛘咭云x預(yù)期利潤的可能性來定義風(fēng)險，即凡低于預(yù)期利潤率的事件發(fā)生的可能性都可以稱之為風(fēng)險房地產(chǎn)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險標準差越小概率分布越密集，有關(guān)投資的風(fēng)險也就越小。通常，概率分布的標準差可以按以下步驟求取：（1）計算概率分布的期望值期望值＝π＝ΣπiPi，其中πi是與第i個結(jié)果相對應(yīng)的收益，Pi是第i項結(jié)果的發(fā)生的概率，期望值是各項可能結(jié)果的加權(quán)平均值，以發(fā)生概率作為各項可能結(jié)果的權(quán)數(shù)（2）用每個可能結(jié)果的收益值減去期望值（用不加下標的π表示期望值）可以得出一組偏離期望值的離差：離差I(lǐng)＝πi-π（3）每個離差求平方，再去乘有關(guān)結(jié)果的發(fā)生概率，最后求離差平方和，可得概率分布的方差。方差＝σ2＝Σ（πi-π）Pi（4）取該方差的平方根，即可以得到標準差第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型從引起風(fēng)險的主要因素分：資產(chǎn)專用性風(fēng)險營運風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險市場風(fēng)險社會風(fēng)險自然風(fēng)險從衡量風(fēng)險狀態(tài)的角度分：靜態(tài)和動態(tài)商業(yè)風(fēng)險內(nèi)部和外部財務(wù)風(fēng)險第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理投資風(fēng)險的控制即在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險風(fēng)險的具具體管理理方法如如下：1、風(fēng)險險移動所謂風(fēng)險險移動，，一方面面是在預(yù)預(yù)期收益益相同的的情況下下，投資資于風(fēng)險險較小的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目；；另一方方面，是是通過市市場調(diào)查查實行正正確決策策來預(yù)測測和控制制風(fēng)險2、風(fēng)險險分散所謂風(fēng)險險分散是是通過多多項目投投資組合合及多種種經(jīng)營，，利用不不同項目目的不同同風(fēng)險特特性來分分散風(fēng)險險3、風(fēng)險險控制風(fēng)險控制制主要是是通過加加強資產(chǎn)產(chǎn)管理來來實現(xiàn)的的4、風(fēng)險險轉(zhuǎn)移所謂風(fēng)險險轉(zhuǎn)移是是通過合合理改變變經(jīng)營形形式將一一部分或或全部風(fēng)風(fēng)險由另另一方來來承擔(dān)第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益一、房地地產(chǎn)投資資效益的的基本涵涵義和表表現(xiàn)房地產(chǎn)投投資效益益指的是是在房地地產(chǎn)投資資活動中中的勞動動占用、、勞動消消耗與勞勞動成果果之間的的比較。。房地產(chǎn)投投資效益益，可以以區(qū)分為為微觀效效益與宏宏觀效益益兩個方方面。投資的微微觀效益益是直接接投資者者企業(yè)所所獲取的的凈收益益投資的宏宏觀效益益則是指指對整個個國民經(jīng)經(jīng)濟和地地區(qū)經(jīng)濟濟（城市市）所起起的促進進作用第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益房地產(chǎn)投投資效益益主要表表現(xiàn)為經(jīng)經(jīng)濟效益益、社會會效益和和環(huán)境效效益三大大方面經(jīng)濟效益益是指房房地產(chǎn)投投資所取取得的經(jīng)經(jīng)濟成果果，它可可以用價價值指標標借助貨貨幣來計計量，主主要衡量量指標是是投資回回報率、、利潤率率社會效益益，一般般意義上上包括房房地產(chǎn)投投資對整整個社會會經(jīng)濟、、政治、、文化、、城市建建設(shè)、居居住生活活等方面面所帶來來的效益益環(huán)境效益益是指房房地產(chǎn)投投資在維維持、改改善和保保護人們們生存環(huán)環(huán)境方面面的作用用第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益房地產(chǎn)投投資效益益有著不不同的特特點，具具體表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個方方面：1、階段段性和不不平衡性性2、多向向性和擴擴散性3、長期期性和固固定性第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益二、房地地產(chǎn)投資資決策1、房地地產(chǎn)投資資決策的的涵義一般而言言，決策策就是在在目標既既定的情情況下，，尋找可可以達到到目標的的各種可可行方案案，然后后對這些些方案進進行比較較分析，，最后選選出一個個最優(yōu)可可行方案案的過程程房地產(chǎn)投投資決策策就是對對擬建房房地產(chǎn)投投資項目目的必要要性和可可行性進進行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟分分析，對對可以達達到目標標的不同同方案進進行比較較和評價價，并作作出判斷斷，選擇擇某一方方案的過過程房地產(chǎn)投投資決策策對房地地產(chǎn)業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的完善和和發(fā)展具具有十分分重要的的意義房地產(chǎn)空空間的固固定性特特征，一一旦決策策完成付付諸實施施，將很很難隨意意移動和和變更房地產(chǎn)投投資建設(shè)設(shè)周期長長、占用用資金量量大，一一旦開工工建設(shè)就就不能中中斷房地產(chǎn)投投資還關(guān)關(guān)系著人人民的基基本需要要和生活活質(zhì)量的的提高第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益2、房地地產(chǎn)投資資決策過過程（1）調(diào)調(diào)查研究究提出房房地產(chǎn)投投資項目目（2）確確定房地地產(chǎn)投資資決策目目標（3）找找出所有有可行方方案（4）確確立衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益的標標準，測測算每個個方案的的預(yù)期結(jié)結(jié)果（5）房房地產(chǎn)投投資方案案評估及及方案選選擇（6）實實施房地地產(chǎn)投資資決策方方案（7）追追蹤調(diào)查查方案實實施保證證目標的的實現(xiàn)程程度第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益3、房地地產(chǎn)投資資決策的的類型和和方法（l）按按決策影影響的時時間長短短長期決策策短期決策策（2）按按決策的的重要性性戰(zhàn)略決策策戰(zhàn)術(shù)決策策業(yè)務(wù)決策策第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益（3）按按決策問問題的重重復(fù)程度度程序化決決策非程序化化決策（4）按按決策問問題的可可控程度度確定型決決策非確定型型決策風(fēng)險型決決策第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益三、提高高房地產(chǎn)產(chǎn)投資效效益的主主要途徑徑1、房地地產(chǎn)投資資規(guī)模和和速度的的合理控控制2、房地地產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化配配置3、房地地產(chǎn)投資資空間分分布的合合理配置置4、房地地產(chǎn)投資資決策過過程的科科學(xué)化第四節(jié)城城市市開發(fā)與與城市規(guī)規(guī)劃一、城市市開發(fā)（一）城城市的定定義城市是一一個以人人為主體體，以自自然環(huán)境境為依托托，以經(jīng)經(jīng)濟活動動為基礎(chǔ)礎(chǔ)，具有有廣泛社社會聯(lián)系系而形成成的綜合合體，是是與鄉(xiāng)村村有區(qū)別別的相對對永久性性的大型型聚落具有三個個方面的的特征：：空間集聚聚性規(guī)模經(jīng)濟濟性社會復(fù)雜雜性第四節(jié)城城市市開發(fā)與與城市規(guī)規(guī)劃（二）城城市的功功能城市功能能是指一一個城市市在一個個國家或或者地區(qū)區(qū)的社會會經(jīng)濟生生活中所所擔(dān)負的的任務(wù)和和發(fā)揮的的作用。。城市的的功能定定位往往往是一個個城市在在一定時時期內(nèi)建建設(shè)總方方針的綜綜合體現(xiàn)現(xiàn)，也是是實施城城市各項項建設(shè)的的一個指指導(dǎo)性方方向一般來說說，城市市的功能能可分為為主要功功能和輔輔助功能能主要功能能是指城城市所承承擔(dān)的最最主要的的必備的的功能。。它的構(gòu)構(gòu)成必須須具備兩兩個條件件：一是是具有對對城市以以外地區(qū)區(qū)產(chǎn)生較較大影響響，發(fā)揮揮較大作作用的經(jīng)經(jīng)濟部門門；二是是具有在在該城市市的發(fā)展展中起著著支配作作用的經(jīng)經(jīng)濟部門門城市的的輔助助功能能，是是指滿滿足一一個城城市生生產(chǎn)和和生活活需要要所必必備的的功能能，如如城市市的商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)、飲飲食業(yè)業(yè)、公公用事事業(yè)、、食品品加工工業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)等等第四節(jié)節(jié)城城市市開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃（三））城市市開發(fā)發(fā)與建建設(shè)城市是是人類類社會會發(fā)展展到一一定階階段的的產(chǎn)物物，也也是人人類改改造大大自然然的重重要成成就。。近現(xiàn)代代很多多大城城市，，由于于人口口與經(jīng)經(jīng)濟的的高度度集中中，造造成了了城市市布局局混亂亂，功功能不不全、、居住住環(huán)境境污染染嚴重重、交交通擁擁擠等等“城城市病病”，，制約約了城城市社社會經(jīng)經(jīng)濟的的進一一步發(fā)發(fā)展城市擁擁有很很多資資源，，城市市開發(fā)發(fā)就是是要將將這些些資源源進行行合理理的開開發(fā)與與利用用來為為城市市經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展發(fā)發(fā)揮最最有效效的作作用城市建建設(shè)的的重點點在于于城市市的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)第四節(jié)節(jié)城城市市開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃二、城城市規(guī)規(guī)劃（一））城市市規(guī)劃劃的概概念城市規(guī)規(guī)劃是是一定定時期期內(nèi)城城市發(fā)發(fā)展的的計劃劃和各各項建建設(shè)的的綜合合部署署，是是指導(dǎo)導(dǎo)城市市開發(fā)發(fā)、建建設(shè)和和管理理的重重要依依據(jù)和和手段段。在在城市市規(guī)劃劃的指指導(dǎo)下下進行行城市市建設(shè)設(shè)，可可以取取得合合理的的城市市布局局、完完善的的城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和良良好的的城市市生態(tài)態(tài)環(huán)境境第四節(jié)節(jié)城城市市開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃（二））城市市規(guī)劃劃的作作用與與任務(wù)務(wù)城市規(guī)規(guī)劃的的作用用主要要體現(xiàn)現(xiàn)在:促進城城市經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展，發(fā)發(fā)揮城城市的的規(guī)模模經(jīng)濟濟性效效應(yīng)促進城城市社社會的的進步步，建建立良良好的的城市市生產(chǎn)產(chǎn)和生生活環(huán)環(huán)境強化可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的科科學(xué)發(fā)發(fā)展觀觀，優(yōu)優(yōu)化城城市生生態(tài)環(huán)環(huán)境城市規(guī)規(guī)劃的的任務(wù)務(wù)是:根據(jù)國國家一一定時時期內(nèi)內(nèi)城市市發(fā)展展和經(jīng)經(jīng)濟建建設(shè)的的方針針、經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)政政策、、國民民經(jīng)濟濟和社社會發(fā)發(fā)展長長遠規(guī)規(guī)劃、、區(qū)域域規(guī)劃劃，以以及城城市所所在地地區(qū)的的地理理位置置、氣氣候條條件、、歷史史情況況、現(xiàn)現(xiàn)狀特特點和和建設(shè)設(shè)條件件，布布置城城市體體系合理確確定城城市在在規(guī)劃劃期內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟濟和社社會發(fā)發(fā)展的的目標標，確確定城城市的的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)規(guī)模和和布局局統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，合理理利用用城市市土地地，綜綜合部部署城城市經(jīng)經(jīng)濟、、文化化、公公用事事業(yè)及及戰(zhàn)略略等各各項建建設(shè)，，保證證城市市有序序協(xié)調(diào)調(diào)地發(fā)發(fā)展第四節(jié)節(jié)城城市市開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃（三））城市市規(guī)劃劃的內(nèi)內(nèi)容城市規(guī)規(guī)劃的的內(nèi)容容包括括城市市的性性質(zhì)、、發(fā)展展目標標和發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)模，，城市市主要要建設(shè)設(shè)標準準和定定額指指標，，城市市建設(shè)設(shè)用地地布局局、功功能分分區(qū)和和各項項建設(shè)設(shè)的總總體部部署等等。主主要包包括以以下幾幾方面面工作作：1、調(diào)調(diào)查、、收集集基礎(chǔ)礎(chǔ)資料料，研研究滿滿足城城市社社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展目目標的的條件件和措措施2、在在區(qū)域域經(jīng)濟濟分析析和區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上布布置城城鎮(zhèn)體體系3、確確定城城市性性質(zhì)，，預(yù)測測發(fā)展展規(guī)模模，擬擬定城城市發(fā)發(fā)展的的各項項技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標標4、合合理選選擇城城市各各項建建設(shè)用用地，，確定定城市市的功功能布布局5、確確定新新區(qū)開開發(fā)與與舊區(qū)區(qū)改造造的原原則、、步驟驟和方方法6、確確定城城市各各項市市政設(shè)設(shè)施和和工程程措施施的原原則和和技術(shù)術(shù)方案案7、有有計劃劃地安安排各各城市市建設(shè)設(shè)項目目，為為各項項工程程設(shè)計計提供供依據(jù)據(jù)第四節(jié)節(jié)城城市市開發(fā)發(fā)與城城市規(guī)規(guī)劃三、城城市規(guī)規(guī)劃與與房地地產(chǎn)開開發(fā)1、城城市規(guī)規(guī)劃是是房地地產(chǎn)開開發(fā)的的重要要依據(jù)據(jù)2、城城市規(guī)規(guī)劃是是房地地產(chǎn)開開發(fā)的的重要要管理理手段段3、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)是實實施城城市規(guī)規(guī)劃的的基本本方式式第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)的涵涵義和和分類類（一））房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的涵義義房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)是房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中最基基本、、最主主要的的經(jīng)濟濟活動動內(nèi)容容,是是一種種使土土地和和房屋屋不斷斷地處處于開開發(fā)、、改造造、再再開發(fā)發(fā)狀態(tài)態(tài)的活活動。。指房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)根根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃的的要求求，按按照““全面面規(guī)劃劃、合合理布布局、、綜合合開發(fā)發(fā)、配配套建建設(shè)””的方方針，，進行行土地地開發(fā)發(fā)和房房屋建建設(shè)及及相應(yīng)應(yīng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷與物物業(yè)管管理，，以取取得良良好的的經(jīng)濟濟效益益、社社會效效益和和環(huán)境境效益益為目目的的的綜合合性生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活活動。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)作為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)中最最基本本、最最主要要的物物質(zhì)生生產(chǎn)活活動具具有自自身的的特點點。主主要體體現(xiàn)在在:房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)活動動的綜綜合性性開發(fā)周周期的的長期期性開發(fā)過過程的的時序序性開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的的高風(fēng)風(fēng)險性性和強強地域域性第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)的的分類類1、按按開發(fā)發(fā)區(qū)域域的性性質(zhì)劃劃分新區(qū)開開發(fā)舊區(qū)再再開發(fā)發(fā)2、按按開發(fā)發(fā)的規(guī)規(guī)模劃劃分單項開開發(fā)成片開開發(fā)3、按按開發(fā)發(fā)的對對象劃劃分土地開開發(fā)房屋開開發(fā)綜合開開發(fā)第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)（三））我國國房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的發(fā)展展第一階階段，，是城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)的““統(tǒng)建建”階階段第二階階段，，是從從“統(tǒng)統(tǒng)建””到綜綜合開開發(fā)的的過渡渡階段段第三階階段，，是以以建筑筑業(yè)體體制改改革為為契機機的迅迅速發(fā)發(fā)展階階段第四階階段，，是以以建立立社會會主義義市場場經(jīng)濟濟體制制為標標志第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)的作作用1、實實現(xiàn)城城市規(guī)規(guī)劃，，迅速速改變變城市市面貌貌2、促促進城城市現(xiàn)現(xiàn)代化化建設(shè)設(shè)，建建立城城市綜綜合配配套的的生產(chǎn)產(chǎn)和生生活環(huán)環(huán)境3、確確立城城市的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的科學(xué)學(xué)發(fā)展展路徑徑，發(fā)發(fā)揮城城市的的潛能能第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)三、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)的指指導(dǎo)原原則和和主要要任務(wù)務(wù)（一））房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的指導(dǎo)導(dǎo)原則則第一，，與政政府產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策的的協(xié)調(diào)調(diào)性第二，，與城城市規(guī)規(guī)劃的的統(tǒng)一一性第三，，房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)投投資結(jié)結(jié)構(gòu)的的合理理性第四，，房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的科學(xué)學(xué)發(fā)展展機制制第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)（二））房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的主要要任務(wù)務(wù)綜合開開發(fā)的的任務(wù)務(wù)是合合理確確定綜綜合開開發(fā)規(guī)規(guī)模、、開發(fā)發(fā)區(qū)的的數(shù)量量和布布局，，統(tǒng)籌籌安排排開發(fā)發(fā)區(qū)的的市政政、公公用設(shè)設(shè)施和和各類類房屋屋的建建設(shè)，，處理理好新新區(qū)開開發(fā)和和舊城城改造造的關(guān)關(guān)系。。同時時，要要有計計劃地地提高高城市市建設(shè)設(shè)中綜綜合開開發(fā)的的比例例，新新區(qū)建建設(shè)和和舊城城改造造均應(yīng)應(yīng)以綜綜合開開發(fā)方方式為為主，，實行行統(tǒng)一一征地地拆遷遷、統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一建設(shè)設(shè)、統(tǒng)統(tǒng)一管管理，，做到到工業(yè)業(yè)建筑筑與民民用建建筑，，房屋屋與市市政公公用及及電力力、通通訊、、文教教、衛(wèi)衛(wèi)生、、服務(wù)務(wù)等設(shè)設(shè)施配配套建建設(shè)，，開發(fā)發(fā)一片片、建建成一一片、、收益益一片片。具體包包括三三個方方面：：1、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)要為為城市市建設(shè)設(shè)服務(wù)務(wù)2、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)要為為城市市居民民提供供良好好的生生產(chǎn)、、工作作和生生活條條件3、房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合開發(fā)發(fā)要依依據(jù)市市場原原則從從事開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活活動第六節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主主要程序（一）投資資決策分析析投資決策分分析是整個個開發(fā)過程程中最為基基本、最為為關(guān)鍵的一一項工作，，其目的就就是通過一一系列的調(diào)調(diào)查研究和和分析，為為開發(fā)企業(yè)業(yè)選擇一個個最佳的、、可行的項項目開發(fā)方方案或為舍舍棄項目提提供依據(jù)項目選擇是是指開發(fā)商商根據(jù)各個個渠道獲得得的多種信信息，形成成一個開發(fā)發(fā)項目的初初步設(shè)想，，包括項目目的選址、、籌資、配配套建設(shè)，，然后根據(jù)據(jù)這一設(shè)想想，進一步步進行市場場綜合分析析，并通過過與城市規(guī)規(guī)劃部門、、土地管理理部門及其其他的建筑筑商、投資資商進行接接觸，使項項目設(shè)想具具體化項目的可行行性研究即即在項目選選擇之后，，對該項目目做更進一一步的分析析，主要包包括市場分分析、項目目的財務(wù)評評價及經(jīng)濟濟社會評價價等第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（二）前期期工作前期工作階階段是指在在投資決策策后到正式式施工之前前的一段時時間獲取土地使使用權(quán)落實資金完成項目的的規(guī)劃設(shè)計計第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目具體地說，，前期工作作主要包括括：（1）獲得得土地使用用權(quán)（2）實施施籌資計劃劃（3）規(guī)劃劃方案的擴擴初設(shè)計（4）獲得得規(guī)劃及配配套部門的的許可（5）征地地、拆遷、、安置、補補償（6）施工工現(xiàn)場的““三通一平平”或“七七通一平””（7）估算算工程量和和開發(fā)成本本（8）與建建筑商初步步洽談承發(fā)發(fā)包事宜第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（三）項目目建設(shè)項目的建設(shè)設(shè)階段是將將開發(fā)過程程中涉及到到的人力、、材料、機機械設(shè)備、、資金等資資源聚集在在一個特定定的空間與與時點上，，將項目建建設(shè)計劃付付諸于正式式實施的活活動承發(fā)包施工組織建設(shè)監(jiān)理市政和公建建配套竣工驗收第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（四）房屋屋租售開發(fā)一個項項目的最終終目的是通通過房屋租租售使房屋屋的使用價價值和價值值得到實現(xiàn)現(xiàn)，采取有有效的銷售售經(jīng)營手段段，促進房房屋的租售售，以盡快快回收資金金，獲取利利潤第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（五）物業(yè)業(yè)管理物業(yè)管理的的主要任務(wù)務(wù)是保證入入住者或使使用者方便便、安全地地使用物業(yè)業(yè)及相關(guān)配配套設(shè)施，，能為其提提供一系列列生活、生生產(chǎn)服務(wù)，，并通過維維護、保養(yǎng)養(yǎng)、修繕等等工作來保保證物業(yè)的的使用壽命命及價值第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目二、開發(fā)項項目的可行行性研究（一）可行行性研究的的涵義開發(fā)項目的的可行性研研究是房地地產(chǎn)開發(fā)項項目投資決決策的依據(jù)據(jù)和首要環(huán)環(huán)節(jié)，它是是指在開發(fā)發(fā)投資之前前對擬開發(fā)發(fā)的項目進進行全面、、系統(tǒng)的調(diào)調(diào)查研究和和分析，運運用科學(xué)的的技術(shù)評價價方法，對對擬建項目目進行論證證，以最終終確定項目目是否可行行的一種綜綜合研究方方法通過可行性性研究主要要處理兩方方面的問題題：技術(shù)的可行行性經(jīng)濟的合理理性第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（二）可行行性研究的的作用一是項目投投資決策的的依據(jù)二是申請建建設(shè)貸款的的依據(jù)三是作為編編制下階段段規(guī)劃設(shè)計計的依據(jù)四是作為開開發(fā)商與有有關(guān)部門鑒鑒定協(xié)議或或合同的依依據(jù)第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（三）可行行性研究的的依據(jù)1、國家和和地區(qū)經(jīng)濟濟建設(shè)的方方針、政策策和規(guī)劃2、批準的的項目建議議書和同等等效力的文文件3、國家批批準的城市市總體規(guī)劃劃、詳細規(guī)規(guī)劃、交通通等市政基基礎(chǔ)設(shè)施4、自然、、地理、氣氣象、水文文地質(zhì)、經(jīng)經(jīng)濟、社會會等資料5、有關(guān)工工程技術(shù)方方面的標準準、規(guī)范、、指標、要要求等資料料6、國家規(guī)規(guī)定的經(jīng)濟濟參數(shù)和指指標7、開發(fā)項項目備選方方案的土地地利用條件件、規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件以以及備選規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案等第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目（四）可行行性研究的的內(nèi)容1．項目的的背景與概概況（l）項目目名稱、建建設(shè)單位（2）項目目的地理位位置（3）項目目所在地周周圍的環(huán)境境狀況（4）項目目的性質(zhì)及及主要特點點（5）項目目開發(fā)建設(shè)設(shè)的社會、、經(jīng)濟意義義（6）可行行性研究工工作的依據(jù)據(jù)和范圍第六節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目2．開發(fā)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀狀調(diào)查及及動遷安安置（l）土土地調(diào)查查（2）人人口調(diào)查查（3）調(diào)調(diào)查開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)建建筑物的的種類，，各種建建筑物的的數(shù)量及及面積，，需要拆拆遷的建建筑物種種類、數(shù)數(shù)量和面面積等（4）調(diào)調(diào)查生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營營企業(yè)以以及個體體經(jīng)營者者的經(jīng)營營范圍、、占地面面積、建建筑面積積、營業(yè)業(yè)面積、、職工人人數(shù)、年年營業(yè)額額、年利利潤額等等（5）各各種管線線（6）其其他地上上、地下下物現(xiàn)狀狀（7）制制定動遷遷計劃（8）確確定安置置方案（9）動動遷、安安置、賠賠償?shù)荣M費用估算算第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目3．市場場分析和和建設(shè)規(guī)規(guī)模（l）市市場供給給現(xiàn)狀分分析與預(yù)預(yù)測（2）市市場需求求現(xiàn)狀分分析與預(yù)預(yù)測（3）銷銷售價格格分析。。分析價價格現(xiàn)狀狀及發(fā)展展趨勢（4）服服務(wù)對象象分析，，制定銷銷售計劃劃（5）擬擬建項目目建設(shè)規(guī)規(guī)模的確確定第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目4．規(guī)劃劃設(shè)計方方案選擇擇（l）市市政規(guī)劃劃方案選選擇。市市政規(guī)劃劃方案的的主要內(nèi)內(nèi)容包括括各種市市政設(shè)施施的布置置、來源源、去路路和走向向，公建建項目重重點要規(guī)規(guī)劃安排排好交通通的組織織（2）項項目構(gòu)成成及平面面布置（3）建建筑規(guī)劃劃方案選選擇。建建筑規(guī)劃劃方案的的內(nèi)容主主要包括括各單項項工程的的占地面面積、建建筑面積積、層數(shù)數(shù)、層高高、房間間布置、、各種房房間的數(shù)數(shù)量、建建筑面積積，等等等。附開開發(fā)規(guī)劃劃詳圖第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目5．資源源供給（l）建建筑材料料的需要要量、采采購方式式和供應(yīng)應(yīng)計劃（2）施施工力量量的組織織計劃（3）項項目施工工期間的的動力、、水等供供應(yīng)（4）項項目建成成投人生生產(chǎn)或使使用后，，水、電電、熱力力、煤氣氣、交通通、通訊訊等供應(yīng)應(yīng)條件6．環(huán)境境影響和和環(huán)境保保護（l）建建設(shè)地區(qū)區(qū)的環(huán)境境現(xiàn)狀（2）主主要污染染源和污污染物（3）開開發(fā)可能能引起的的生態(tài)變變化（4）設(shè)設(shè)計采用用的環(huán)境境保護標標準（5）控控制污染染與生態(tài)態(tài)變化的的初步方方案（6）環(huán)環(huán)境保護護投資估估算（7）環(huán)環(huán)境影響響的評價價結(jié)論和和環(huán)境影影響分析析（8）存存在問題題及建議議第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目7．項目目開發(fā)組組織機構(gòu)構(gòu)、管理理費用的的研究（l）開開發(fā)項目目的管理理體制、、機構(gòu)設(shè)設(shè)置（2）管管理人員員的配備備方案（3）擬擬定人員員培訓(xùn)規(guī)規(guī)劃，估估算年管管理費用用支出情情況8．開發(fā)發(fā)建設(shè)計計劃（l）前前期開發(fā)發(fā)計劃（2）工工程建設(shè)設(shè)計劃（3）建建設(shè)場地地布置（4）施施工隊伍伍選擇第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目9．項目目經(jīng)濟及及社會效效益分析析（l）項項目總投投資估算算（2）項項目投資資來源、、籌措方方式的確確定（3）開開發(fā)成本本的估算算（4）銷銷售成本本、經(jīng)營營成本估估算（5）銷銷售收入入、租金金收入、、經(jīng)營收收入和其其他營業(yè)業(yè)收入估估算（6）財財務(wù)經(jīng)濟濟分析（7）國國民經(jīng)濟濟評價（8）風(fēng)風(fēng)險分析析（9）項項目環(huán)境境效益、、社會效效益及綜綜合效益益評價10．結(jié)結(jié)論和建建議（l）運運用各項項數(shù)據(jù)從從技術(shù)、、經(jīng)濟、、財務(wù)等等諸方面面論述開開發(fā)項目目的可行行性，并并推薦最最佳方案案（2）存存在的問問題及相相應(yīng)的建建議第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目（五）開開發(fā)項目目的市場場分析市場分析析是在掌掌握一定定的市場場調(diào)查資資料后，，對特定定的開發(fā)發(fā)類型、、特定的的開發(fā)地地點進行行市場需需求關(guān)系系的分析析與預(yù)測測宏觀因素素的分析析區(qū)域性因因素分析析與特定的的項目類類型和開開發(fā)地點點相關(guān)的的微觀因因素分析析第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目（六）財財務(wù)評價價的主要要方法1、靜態(tài)態(tài)分析方方法（1）投投資回報報率或投投資收益益率（2）投投資回收收期2、動態(tài)態(tài)分析方方法（1）凈凈現(xiàn)值法法（2）內(nèi)內(nèi)部收益益率法第六節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目（七）可可行性研研究的步步驟