房地產(chǎn)權(quán)屬登記與發(fā)證

第十章

房地產(chǎn)權(quán)屬登記與領(lǐng)證學(xué)習(xí)目標(biāo)1．掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、法律依據(jù)及作用。2．理解土地權(quán)屬登記的內(nèi)容、機(jī)關(guān)和種類。3．理解房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容、機(jī)關(guān)和程序。4．了解土地權(quán)屬證書的種類、房屋權(quán)屬證書的種類。第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利的歸屬。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，簡稱房地產(chǎn)登記，是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及抵押權(quán)等其他權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的、永久性的登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法定機(jī)構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于依法設(shè)立的特定的簿冊上，并頒發(fā)相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)利證書。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律依據(jù)（一）土地權(quán)屬登記的法律依據(jù)我國的土地產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)的法規(guī)是《土地權(quán)屬登記辦法》（國土資源部令2007年第40號，2008年2月1日起施行），是國土資源部的部門規(guī)章，國土資源部貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的配套法規(guī)。我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本原則，決定了我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢和方向，也決定了我國土地權(quán)屬登記制度的未來發(fā)展方向。土地是最重要、最基礎(chǔ)的不動產(chǎn)，土地權(quán)屬登記是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。（二）房屋權(quán)屬登記的法律依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)的法規(guī)是《房屋登記辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第168號，2008年7月1日起施行），《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號，2008年5月6日起施行）。這兩個(gè)法規(guī)都是建設(shè)部（現(xiàn)名住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）的部門規(guī)章，和《土地權(quán)屬登記辦法》一樣，也是一部貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的配套法規(guī)。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為了確保房地產(chǎn)登記簿的公信力，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行三項(xiàng)制度：1．強(qiáng)制登記不管以什么方式取得房屋所有權(quán)，均須登記，以確保每一套房屋都有合法的產(chǎn)權(quán)證書，使登記簿成為唯一表征房屋產(chǎn)權(quán)的工具。2．統(tǒng)一登記全國各地的登記機(jī)關(guān)、權(quán)屬證書、登記程序基本統(tǒng)一。3．形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合在對房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記時(shí)，國土房管部門要對房地產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行審查，以確保房地產(chǎn)登記簿和相應(yīng)證書真實(shí)反映房地產(chǎn)權(quán)屬的變化，確保房地產(chǎn)交易安全。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有多方面的作用。（一）權(quán)利確認(rèn)功能權(quán)利確認(rèn)功能指房地產(chǎn)權(quán)屬登記依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律及其強(qiáng)制力的保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。經(jīng)過登記賦予房地產(chǎn)權(quán)利以相應(yīng)的法律效力，保護(hù)房地產(chǎn)與權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系。登記確權(quán)的房地產(chǎn)必須頒發(fā)權(quán)利證書。房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》（包括共有權(quán)）、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。（二）權(quán)利公示功能權(quán)利公示功能指房地產(chǎn)權(quán)屬登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動狀況，公示利益關(guān)系人與社會公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全。房地產(chǎn)權(quán)屬登記通過公示能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況和結(jié)果及時(shí)的公布，具有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用，進(jìn)而可以保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和善意第三人的利益。但是目前在我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記中公示作用尚未完全發(fā)揮。例如：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)登記文件資料的查閱，按照國土房管部門規(guī)定辦理。未經(jīng)允許不得向第三者提供或者公布。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以登記文件資料為準(zhǔn)。（三）管理功能管理功能指的是房地產(chǎn)權(quán)屬依法登記實(shí)現(xiàn)政府管理意圖，通過登記建立房地產(chǎn)籍資料，進(jìn)行房地產(chǎn)籍管理；通過登記審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而避免違法行為發(fā)生。通過房地產(chǎn)權(quán)屬登記對房地產(chǎn)的登記檔案、圖紙等資料進(jìn)行管理，對申請登記的房地產(chǎn)權(quán)利的真實(shí)合法性進(jìn)行審查監(jiān)督，同時(shí)也為城市規(guī)劃、稅收等提供依據(jù)。

第二節(jié)土地權(quán)屬登記與房屋權(quán)屬登記一、土地權(quán)屬登記（一）土地權(quán)屬登記的內(nèi)容土地權(quán)屬登記內(nèi)容包括國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。土地權(quán)屬登記內(nèi)容依法記載于土地權(quán)屬登記簿公示。土地權(quán)屬登記制度的設(shè)立，目的在于建立權(quán)威登記信息載體——土地權(quán)屬登記簿，核發(fā)權(quán)威土地權(quán)屬證書，避免土地侵權(quán)行為和其他違法、違規(guī)行為，也為國家掌握土地資源使用情況提供準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)、資料。（二））土地地權(quán)屬屬登記記機(jī)關(guān)關(guān)土地權(quán)權(quán)屬登登記實(shí)實(shí)行屬屬地登登記原原則，，土地地權(quán)屬屬登記記申請請人必必須向向土地地所在在地的的縣級級以上上人民民政府府國土土資源源行政政主管管部門門提出出土地地權(quán)屬屬登記記申請請，依依法報(bào)報(bào)縣級級以上上人民民政府府登記記造冊冊，核核發(fā)土土地權(quán)權(quán)屬證證書。?？缈h縣級行行政區(qū)區(qū)域使使用的的土地地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)報(bào)報(bào)土地地所跨跨區(qū)域域各縣縣級以以上人人民政政府分分別辦辦理土土地權(quán)權(quán)屬登登記。。在京京中央央國家家機(jī)關(guān)關(guān)使用用的土土地，，按照照《在在京中中央國國家機(jī)機(jī)關(guān)用用地土土地權(quán)權(quán)屬登登記辦辦法》》的規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。（三））土地地權(quán)屬屬登記記種類類1．土地總總登記記土地總總登記記，是是指在在一定定時(shí)間間內(nèi)國國土資資源行行政主主管部部門對對其轄轄區(qū)內(nèi)內(nèi)全部部土地地或者者特定定區(qū)域域內(nèi)土土地進(jìn)進(jìn)行的的全面面登記記。執(zhí)執(zhí)行土土地總總登記記時(shí)會會發(fā)布布通告告。通通告的的主要要內(nèi)容容包括括：土土地權(quán)權(quán)屬登登記區(qū)區(qū)的劃劃分；；土地地權(quán)屬屬登記記的期期限；；土地地權(quán)屬屬登記記收件件地點(diǎn)點(diǎn)；土土地權(quán)權(quán)屬登登記申申請人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交交的相相關(guān)文文件材材料；；需要要通告告的其其他事事項(xiàng)。。2．初初始登登記初始登登記，，是指指國土土資源源行政政主管管部門門進(jìn)行行土地地總登登記之之外對對設(shè)立立的土土地權(quán)權(quán)利進(jìn)進(jìn)行的的登記記。以以下情情況可可以申申請初初始登登記：：（1））依法法以劃劃撥方方式取取得國國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)的，，可以以申請請國有有土地地使用用權(quán)初初始登登記。。（2））依法法以出出讓方方式取取得國國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)的，，可以以申請請國有有土地地使用用權(quán)初初始登登記。。（3））劃撥撥國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)已已依法法轉(zhuǎn)為為出讓讓國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)的的，可可以申申請國國有土土地使使用權(quán)權(quán)初始始登記記。3．變變更登登記變更登登記，，是指指因土土地權(quán)權(quán)利人人發(fā)生生改變變，或或者因因土地地權(quán)利利人姓姓名或或者名名稱、、地址址和土土地用用途等等內(nèi)容容發(fā)生生變更更而進(jìn)進(jìn)行的的登記記。以以下情情況可可以申申請變變更登登記：：（1））依法法以出出讓、、國有有土地地租賃賃、作作價(jià)出出資或或者入入股方方式取取得的的國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，可可以申申請國國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)變更更登記記。（2）因依法法買賣、交換換、贈與地上上建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物及其附附屬設(shè)施涉及及建設(shè)用地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移的的，可以申請請建設(shè)用地使使用權(quán)變更登登記。（3）因法人人或者其他組組織合并、分分立、兼并、、破產(chǎn)等原因因致使土地使使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的，可以以申請土地使使用權(quán)變更登登記。4．注銷登記記注銷登記是指指因土地權(quán)利利的消滅等而而進(jìn)行的登記記。土地權(quán)屬屬登記注銷后后，相應(yīng)的土土地權(quán)屬證書書由國土資源源行政主管部部門收回；如如確實(shí)無法收收回的，國土土資源行政主主管部門會在在土地權(quán)屬登登記簿上注明明，并經(jīng)公告告后廢止。（1）有下列列情形之一的的，可直接辦辦理注銷登記記（國土資源源行政主管部部門直接進(jìn)行行）：①依法收回回的國有土地地；②依法征收收的農(nóng)民集體體土地；③因人民法法院、仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)的生效法法律文書致使使原土地權(quán)利利消滅，當(dāng)事事人未辦理注注銷登記的。。（2）因自然然災(zāi)害等原因因造成土地權(quán)權(quán)利消滅的，，可以申請注注銷登記。（3）非住宅宅國有建設(shè)用用地使用權(quán)期期限屆滿，國國有建設(shè)用地地使用權(quán)人未未申請續(xù)期或或者申請續(xù)期期未獲批準(zhǔn)的的，可以申請請注銷登記。。5．其他登記記《土地權(quán)屬登登記辦法》規(guī)規(guī)定的其他登登記，包括更更正登記、異異議登記、預(yù)預(yù)告登記和查查封登記。（1）更正登登記①國土資源行行政主管部門門發(fā)現(xiàn)土地權(quán)權(quán)屬登記簿記記載的事項(xiàng)確確有錯(cuò)誤的，，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)后進(jìn)行更正正登記，并書書面通知當(dāng)事事人在規(guī)定期期限內(nèi)辦理更更換或者注銷銷原土地權(quán)屬屬證書的手續(xù)續(xù)。當(dāng)事人逾逾期不辦理的的，國土資源源行政主管部部門報(bào)經(jīng)人民民政府批準(zhǔn)并并公告后，原原土地權(quán)屬證證書廢止。更更正登記涉及及土地權(quán)利歸歸屬的，對更更正登記結(jié)果果進(jìn)行公告。。②土地權(quán)利人人認(rèn)為土地權(quán)權(quán)屬登記簿記記載的事項(xiàng)錯(cuò)錯(cuò)誤的，可以以申請更正登登記。③利害關(guān)系人人認(rèn)為土地權(quán)權(quán)屬登記簿記記載的事項(xiàng)錯(cuò)錯(cuò)誤的，可以以申請更正登登記。（2）異議登登記①土地權(quán)屬登登記簿記載的的權(quán)利人不同同意利害關(guān)系系人申請更正正登記的，利利害關(guān)系人可可以申請異議議登記。②對符合異議議登記條件的的，國土資源源行政主管部部門應(yīng)當(dāng)將相相關(guān)事項(xiàng)記載載于土地權(quán)屬屬登記簿，并并向申請人頒頒發(fā)異議登記記證明，同時(shí)時(shí)書面通知土土地權(quán)屬登記記簿記載的土土地權(quán)利人。。③異議登記期期間，未經(jīng)異異議登記權(quán)利利人同意，不不得辦理土地地權(quán)利的變更更登記或者設(shè)設(shè)定土地抵押押權(quán)。（3）注銷異異議登記：以下情況異議議登記申請人人或者土地權(quán)權(quán)屬登記簿記記載的土地權(quán)權(quán)利人可以申申請注銷異議議登記：①異議登記申申請人在異議議登記之日起起十五日內(nèi)沒沒有起訴。②人民法院對對異議登記申申請人的起訴訴不予受理的的。③人民法院對對異議登記申申請人的訴訟訟請求不予支支持的。（4）（土地地轉(zhuǎn)讓）預(yù)告告登記：當(dāng)事人簽訂土土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓讓的協(xié)議后，，可以按照約約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議申請預(yù)告告登記。對符符合預(yù)告登記記條件的，國國土資源行政政主管部門將將相關(guān)事項(xiàng)記記載于土地權(quán)權(quán)屬登記簿，，并向申請人人頒發(fā)預(yù)告登登記證明。預(yù)預(yù)告登記期間間，未經(jīng)預(yù)告告登記權(quán)利人人同意，不得得辦理土地權(quán)權(quán)利的變更登登記或者土地地抵押權(quán)、地地役權(quán)登記。。預(yù)告登記后后，債權(quán)消滅滅或者自能夠夠進(jìn)行土地權(quán)權(quán)屬登記之日日起三個(gè)月內(nèi)內(nèi)當(dāng)事人未申申請土地權(quán)屬屬登記的，預(yù)預(yù)告登記失效效。（5）查封、、預(yù)查封登記記：查封、預(yù)查封封是在經(jīng)濟(jì)糾糾紛案件中法法院采取的財(cái)財(cái)產(chǎn)保全及強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行措施施，《土地權(quán)權(quán)屬登記辦法法》規(guī)定了查查封登記以及及與此相關(guān)的的預(yù)查封和輪輪候查封登記記制度。①查封登記，，是指國土資資源行政主管管部門根據(jù)人人民法院提供供的查封裁定定書和協(xié)助執(zhí)執(zhí)行通知書，，報(bào)經(jīng)人民政政府批準(zhǔn)后將將查封或者預(yù)預(yù)查封的情況況在土地權(quán)屬屬登記簿上加加以記載的登登記。②預(yù)查封登記記，是指在土土地使用權(quán)、、房屋尚未取取得產(chǎn)權(quán)登記記的情況下，，人民法院作作出查封裁定定，在取得權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，，轉(zhuǎn)為正式查查封。預(yù)查封封所針對的對對象實(shí)際上僅僅是被執(zhí)行人人將要取得財(cái)財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上上查封的是被被執(zhí)行人的預(yù)預(yù)期權(quán)利，在在土地、房屋屋權(quán)屬在預(yù)查查封期間登記記在被執(zhí)行人人名下的，預(yù)預(yù)查封登記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為正式查封封登記。③輪候查封登登記，是指兩兩個(gè)以上人民民法院對同一一宗土地使用用權(quán)、房屋進(jìn)進(jìn)行查封的，，國土資源、、房地產(chǎn)管理理部門為首先先送達(dá)協(xié)助執(zhí)執(zhí)行通知書的的人民法院辦辦理查封登記記手續(xù)后，對對后來辦理查查封登記的人人民法院作輪輪候查封登記記，并書面告告知該土地使使用權(quán)、房屋屋已被其他人人民法院查封封的事實(shí)及查查封的有關(guān)情情況。查封、預(yù)查封封的效力：預(yù)預(yù)查封和查封封在限制標(biāo)的的物轉(zhuǎn)讓的效效力上是相同同的。在人民民法院查封、、預(yù)查封期間間，任何單位位和個(gè)人不得得擅自處分預(yù)預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，有關(guān)部門門也不得辦理理轉(zhuǎn)讓、抵押押、地役權(quán)登登記手續(xù)。但但是預(yù)查封和和查封也有一一些細(xì)微的區(qū)區(qū)別：人民法法院不能對預(yù)預(yù)查封的房地地產(chǎn)進(jìn)行處理理；預(yù)查封期期間，登記機(jī)機(jī)關(guān)除了可以以將預(yù)查封的的房地產(chǎn)登記記在被執(zhí)行人人名下外（登登記機(jī)關(guān)不得得受理任何其其他登記行為為）。④查封、預(yù)預(yù)查封的失效效：查封、預(yù)預(yù)查封登記因因期限屆滿或或人民法院解解除查封失效效，失效后，，國土資源行行政主管部門門直接辦理注注銷登記。二、房屋權(quán)屬屬登記（一）房屋權(quán)權(quán)屬登記的內(nèi)內(nèi)容見本章閱讀材材料1：《房房屋登記簿記記載內(nèi)容說明明》。（二）房屋權(quán)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)關(guān)《房屋登記辦辦法》第一章章第三條、第第四條規(guī)定：：國務(wù)院建設(shè)設(shè)主管部門負(fù)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督全國的房房屋登記工作作。省、自治治區(qū)、直轄市市人民政府建建設(shè)（房地產(chǎn)產(chǎn)）主管部門門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、、監(jiān)督本行政政區(qū)域內(nèi)的房房屋登記工作作。房屋登記，由由房屋所在地地的房屋登記記機(jī)構(gòu)辦理。。本辦法所稱稱房屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)，是指直直轄市、市、、縣人民政府府建設(shè)（房地地產(chǎn)）主管部部門或者其設(shè)設(shè)置的負(fù)責(zé)房房屋登記工作作的機(jī)構(gòu)。（三）房屋權(quán)權(quán)屬登記程序序《房屋登記辦辦法》第二章章第七條規(guī)定定：辦理房屋屋登記，一般般依照下列程程序進(jìn)行：1．申請；2．受理；3．審核；4．記載載于登記記簿；5．發(fā)證證。房屋登記記機(jī)構(gòu)認(rèn)認(rèn)為必要要時(shí)，可可以就登登記事項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行公公告。（四）對對《房屋屋登記辦辦法》的的一些解解讀《房屋登登記辦法法》在總總結(jié)了房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的積累累經(jīng)驗(yàn)基基礎(chǔ)上完完善了登登記制度度，解決決了一些些熱點(diǎn)問問題。1．維護(hù)護(hù)市場秩秩序，避避免一房房多售一房多售售多年來來一直是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的一種常常見詐騙騙行為，，為了確確保房產(chǎn)產(chǎn)交易的的安全，，按照《《房屋登登記辦法法》，買買方在正正式辦理理房屋權(quán)權(quán)屬證明明前，可可以申請請房屋權(quán)權(quán)屬交易易預(yù)告登登記，即即向社會會公示已已取得交交易房源源的產(chǎn)權(quán)權(quán)。通過過此項(xiàng)程程序，取取得《房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)告登記記證明》》，可以以有效防防止一房房多售等等現(xiàn)象的的出現(xiàn)。。2．設(shè)置置確認(rèn)房房屋權(quán)屬屬糾偏機(jī)機(jī)制、對對違規(guī)登登記實(shí)行行追責(zé)我國房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記制制度是以以政府保保管的登登記資料料作為房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬依據(jù)據(jù)的，出出現(xiàn)人為為或非故故意失誤誤等造成成登記誤誤差，往往往給房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人帶帶來不便便和損失失，《房房屋登記記辦法》》對這個(gè)個(gè)制度進(jìn)進(jìn)行了修修正。按按規(guī)定，，權(quán)利人人、利害害關(guān)系人人認(rèn)為房房屋登記記薄記載載的事項(xiàng)項(xiàng)有錯(cuò)誤誤的，可可以提交交材料，，申請更更正登記記。而房房屋權(quán)利利人不同同意更正正的，利利害關(guān)系系人可以以申請異異議登記記，更正正、異議議這兩種種糾偏登登記，確確保了房房屋權(quán)利利登記人人的真正正權(quán)利，，更正登登記能夠夠徹底地地消除登登記權(quán)利利與真正正權(quán)利不不一致狀狀態(tài)，避避免第三三人依據(jù)據(jù)房屋登登記薄取取得房屋屋登記薄薄上記載載的物權(quán)權(quán)。3．使《《物權(quán)法法》相關(guān)關(guān)規(guī)定落落到實(shí)處處（1）對對《物權(quán)權(quán)法》所所確定的的預(yù)告登登記、更更正登記記、異議議登記、、在建工工程抵押押登記、、最高額額抵押登登記、村村民住房房登記、、地役權(quán)權(quán)登記等等登記類類型做了了具體化化規(guī)定。。同時(shí)也也對各種種非法取取得的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利確定定了不予予登記的的條件。。（2）明明確了業(yè)業(yè)主共有有場所和和設(shè)施的的登記辦辦法明確規(guī)定定了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記時(shí)，，應(yīng)當(dāng)對對建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)依依法屬于于全體業(yè)業(yè)主共有有的公共共場所、、公用設(shè)設(shè)施和物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等等房屋一一并申請請登記，，由房屋屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)在房房屋登記記薄上予予以記載載，不頒頒發(fā)房屋屋權(quán)屬證證書。同同時(shí)，在在房屋上上設(shè)立地地役權(quán)的的，當(dāng)事事人可以以申請地地役權(quán)利利登記，，對符合合規(guī)定條條件的地地役權(quán)設(shè)設(shè)立登記記，房屋屋登記應(yīng)應(yīng)當(dāng)將有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)記載于于需役地地和供役役地房屋屋登記薄薄。4．保護(hù)護(hù)未成年年人合法法財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利———明確了了未成年年房主的的房屋登登記問題題未成年房房主的房房屋登記記過去一一直沒有有明確規(guī)規(guī)定，《《房屋登登記辦法法》把未未成年房房主的房房屋登記記專門作作為一條條加以規(guī)規(guī)范確定定──未未成年人人的房屋屋，應(yīng)當(dāng)當(dāng)由其監(jiān)監(jiān)護(hù)人代代為申請請登記，，監(jiān)護(hù)人人代為申申請未成成年人房房屋登記記的，同同時(shí)對保保護(hù)未成成年人財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利利作出了了相應(yīng)的的規(guī)定。。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證證書一、土地地權(quán)屬證證書土地權(quán)屬屬證書是是土地權(quán)權(quán)屬登記記機(jī)關(guān)核核發(fā)的證證明土地地權(quán)屬的的證書。。土地權(quán)權(quán)屬登記記機(jī)關(guān)是是國土資資源行政政主管部部門，具具體登記記辦法按按照《土土地權(quán)屬屬登記辦辦法》規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，土地地權(quán)屬登登記后國國土資源源行政主主管部門門依據(jù)土土地登記記內(nèi)容核核發(fā)土地地權(quán)屬證證書。1．土土地權(quán)權(quán)屬證證書種種類和和適用用范圍圍（1））國有有土地地使用用證：：國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)和和國有有農(nóng)用用地使使用權(quán)權(quán)。（2））集體體土地地所有有證：：集體體土地地所有有權(quán)。。（3））集體體土地地使用用證：：集體體建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)、、宅基基地使使用權(quán)權(quán)和集集體農(nóng)農(nóng)用地地使用用權(quán)（（不含含土地地承包包經(jīng)營營權(quán)））。（4））土地地他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利利證明明書：：土地地抵押押權(quán)和和地役役權(quán)。。土地權(quán)權(quán)屬證證書是是土地地權(quán)利利人享享有土土地權(quán)權(quán)利的的證明明，在在土地地權(quán)屬屬登記記后由由國土土資源源行政政主管管部門門頒發(fā)發(fā)給土土地權(quán)權(quán)利人人。2．現(xiàn)現(xiàn)行土土地權(quán)權(quán)屬證證書為使土土地權(quán)權(quán)屬證證書具具有法法律權(quán)權(quán)威性性，土土地權(quán)權(quán)屬證證書是是由國國務(wù)院院國土土資源源行政政主管管部門門（國國土資資源部部）進(jìn)進(jìn)行全全國統(tǒng)統(tǒng)一印印制、、統(tǒng)一一編號號的，，沒有有其他他地方方政府府機(jī)關(guān)關(guān)有權(quán)權(quán)印制制頒發(fā)發(fā)，除除了國國土資資源部部規(guī)定定的土土地權(quán)權(quán)屬證證書外外其他他任何何土地地權(quán)屬屬證書書都是是非法法、無無效的的。為為保證證土地地權(quán)屬屬證書書的權(quán)權(quán)威性性、維維護(hù)土土地權(quán)權(quán)屬登登記公公信力力、規(guī)規(guī)范土土地權(quán)權(quán)屬登登記行行為，，國土土資源源部辦辦公廳廳在國國土資資廳發(fā)發(fā)[2009]58號文文（2009年年6月月24日））要求求：土土地權(quán)權(quán)屬證證書實(shí)實(shí)行全全國統(tǒng)統(tǒng)一印印制土土地權(quán)權(quán)屬證證書。。二、房房屋權(quán)權(quán)屬證證書1．房屋權(quán)權(quán)屬證證書種種類和和適用用范圍圍按照《《房屋屋登記記辦法法》規(guī)規(guī)定，，房屋屋權(quán)屬屬證書書有四四種：：（1））《房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證》（2））《房房地產(chǎn)產(chǎn)他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證證》（3））《在在建工工程抵抵押登登記證證明》》（4））《房房屋預(yù)預(yù)告登登記證證明》》不同地地區(qū)稍稍有差差別，，例如如名稱稱在廣廣東省省就是是：《《廣東東省房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證》、、《廣廣東省省房地地產(chǎn)他他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》》、《《廣東東省在在建工工程抵抵押登登記證證明》》、《《廣東東省房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)告告登記記證明明》。。2．現(xiàn)現(xiàn)行（（2008版））房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證簡簡介各地2009年年開始始陸續(xù)續(xù)使用用的2008年年版房房屋權(quán)權(quán)屬證證書主主要記記載權(quán)權(quán)屬人人、房房屋性