房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅收制度主講人：劉忠濤我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收概述稅收是國家憑借政治權利，運用法律手段，按照預定的標準，無償取得財政收入的一種特定分配關系。房地產(chǎn)稅收的特征

(1)強制性。國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。

(2)無償性。指國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。

(3)固定性，也稱確定性。指國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特征。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收制度及構成要素

(1)納稅人(課稅主體)

納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，即稅法規(guī)定的直接負有納稅義務的單位和個人。

(2)課稅對象(課稅客體)

課稅對象又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度稅收制度及構成要素(3)計稅依據(jù)即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類計稅依據(jù)以土地面積、房地產(chǎn)價值、房地產(chǎn)收益為計稅依據(jù)。

(4)稅率

稅率是據(jù)以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收的種類建筑企業(yè)營業(yè)稅房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅耕地占用稅印花稅

契稅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅城市維護建設稅房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅土地增值稅稅收教育費附加契稅、印花稅房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)的課稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)收益的課稅所得稅

營業(yè)稅

定義

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。建筑業(yè)計稅價格

以建筑、修繕和其他工程作業(yè)（不含裝飾勞務）的營業(yè)額，包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力的價款，但不包括建設方提供的設備價款建筑業(yè)稅率3%；營業(yè)稅

銷售不動產(chǎn)計稅價格

單位和個人銷售或轉讓或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅依據(jù)銷售不動產(chǎn)的稅率5%耕地占用稅定義

耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。進一步解釋耕地是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地，包括菜地、園地。其中園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟林木的土地。稅率

采用了地區(qū)差別定額稅率。耕地占用稅稅率根據(jù)成府發(fā)〔2009〕第16號規(guī)定：成都各區(qū)（市）縣耕地占用稅每平方米平均稅額標準：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)為50元；成都高新區(qū)為45元；龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣為32元；新津縣為29元；都江堰市、彭州市、崇州市為26元；邛崍市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣為25元根據(jù)成地稅發(fā)〔2009〕第45號規(guī)定

文件中所指“平均稅額”，是指按“加權平均法”計算所得

印花稅

定義以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。納稅義務人

1、立合同人，2、立賬簿人3、立據(jù)人，4、領受人印花稅主要涉及及稅目、、計稅依依據(jù)及稅稅率借款合同同：按借借款金額額的0.05‰計稅購銷合同同：按合合同記載載的購銷銷金額的的0.3‰‰計稅建筑安裝裝工程承承包合同同：按承承包金額額的0.3‰‰計稅加工承攬攬合同：：按合同同中的加加工或承承攬收入入的金額額0.5‰‰計稅建設工程程勘察設設計合同同：按收收取費用用的0.5‰‰計稅產(chǎn)權轉移移書據(jù)：：按所載載金額的的0.5‰‰計稅減免稅房屋所有有人將財財產(chǎn)贈給給政府、、社會福福利單位位、學校校所書立立的書據(jù)據(jù)，免納納印花稅稅契稅定義契稅是以以所有權權發(fā)生轉轉移變動動的不動動產(chǎn)為征征稅對象象，向產(chǎn)產(chǎn)權承受受人征收收的一種種財產(chǎn)稅稅。征稅對象象具體內(nèi)內(nèi)容：國有土地地權出讓讓土地使用用權的轉轉讓房屋的買買賣房屋贈與與房屋交換換承受國有有土地所所有權支支付的土土地出讓讓金契稅稅率根據(jù)成財財稅政[1999]第5號規(guī)定：：成都市市契稅的的適用稅稅率調(diào)整整為3％，從1999年7月1日起執(zhí)行行。計稅價格格國有土地地使用權權出讓、、土地使使用權出出售、房房屋買賣賣，以成成交價格格為計稅稅依據(jù)土地使用用權贈與與、房屋屋贈與，，由征收收機關參參照土地地使用權權出售、、房屋買買賣的市市場價格格核定土地使用用權交換換、房屋屋交換，，為所交交換的土土地使用用權、房房屋的價價格差額額以劃撥方方式取得得土地使使用權，，計稅依依據(jù)為補補交的土土地使用用權出讓讓費用或或者土地地收益城市維護護建設稅稅定義城市維護護建設稅稅，簡稱稱：城建建稅，是是我國為為了加強強城市的的維護建建設，擴擴大和穩(wěn)穩(wěn)定城市市維護建建設資金金的來源源，對有有經(jīng)營收收入的單單位和個個人征收收的一個個稅種。。計稅依據(jù)據(jù)納稅人實實際繳納納的增值值稅、消消費稅、、營業(yè)稅稅稅額。。稅率稅人所在在地在市市區(qū)的，，稅率為為7%；納稅人所所在地在在縣城、、鎮(zhèn)的，，稅率為為5%；納稅人所所在地不不在市區(qū)區(qū)、縣城城或鎮(zhèn)的的，稅率率為1%。土地增值值稅定義土地增值值稅是對對有償轉轉讓國有有土地使使用權及及地上建建筑物和和其他附附著物產(chǎn)產(chǎn)權，取取得增值值收入的的單位和和個人征征收的一一種稅。。征稅范圍圍轉讓國有有土地使使用權轉讓地上上建筑物物及其他他附著物物產(chǎn)權的的行為投資方或或接收方方屬于房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的房地地產(chǎn)投資資、聯(lián)營營交換房地地產(chǎn)土地增值值稅是否征稅稅的判斷斷標準轉讓的土土地使用用權是否否為國家家所有土地使用用權的再再轉讓轉讓房產(chǎn)產(chǎn)是否取取得收入入可扣除項項目支付的地地價款房地產(chǎn)開開發(fā)成本本：土地地征用及及拆遷補補償費、、前期工工程費、、建筑安安裝工程程費、基基礎設施施費、公公共配套套設施費費、開發(fā)發(fā)間接費費用。土地增值值稅可扣除項項目房地產(chǎn)開開發(fā)費用用及舊房房及建筑筑物的評評估價格格財政部規(guī)規(guī)定的其其他扣除除項目：：從事房房地產(chǎn)開開發(fā)的納納稅人可可加計扣扣除費用用=(土地價款款＋開發(fā)發(fā)成本)×20％與轉讓房房地產(chǎn)有有關的稅稅金：營營業(yè)稅、、城建稅稅及教育育費附加加稅率四級超率率累進稅稅率表土地增值值稅級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率(％)速算扣除系數(shù)(%)1不超過50％的部分3002超過50~100％的部分4053超過100％~200%部分50154超過200％的部分6035四級超率率累進稅稅率表土地增值值稅征收方式式收入額減減去法定定扣除項項目金額額后，按按四級超超率累進進稅率征征收。關于四川川省的土土地增值值稅預征征率對保障性性住房暫暫不預征征土地增增值稅普通住宅宅預征率率為1%商用房預預征率為為2.5%非普通住住宅預征征率以其其售價是是否超過過普通住住房價格格標準（（即房管管部門定定期公布布的住房房平均交交易價格格的1.4倍）分別別確定：：未超過過普通住住房價格格標準的的為1.5%；超過普普通住房房價格標標準不足足20%（含20%）的為2%；超過普普通住房房價格標標準20%以上的為為2.5%.教育費附附加定義教育費附附加是對對繳納增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅的單單位和個個人征收收的一種種附加費費。納稅人凡繳納增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅的單單位和個個人，均均為教育育費附加加的納費費義務人人（簡簡稱納費費人），，但暫不不包括外外商投資資企業(yè)和和外國企企業(yè)。稅率3%計算方法法應納教育育費附加加=（實際繳繳納的增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅三稅稅稅額）×3%房產(chǎn)稅定義房產(chǎn)稅是是以房屋屋為征稅稅對象，，按房屋屋的計稅稅余值或或租金收收入為計計稅依據(jù)據(jù)，向產(chǎn)產(chǎn)權所有有人征收收的一種種財產(chǎn)稅稅。納稅義務務人在我國城城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)（不包包括農(nóng)村村）擁擁有房屋屋產(chǎn)權的的單位和和個人。。納稅計算算非出租的的房產(chǎn)：：依照房房產(chǎn)余值值計算房產(chǎn)原值值×1.2％出租的房房產(chǎn)：依依照房屋屋租金計計算房產(chǎn)租金金收入×12％城鎮(zhèn)土地地使用稅稅定義城鎮(zhèn)土地地使用稅稅是對城城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)擁有土土地使用用權的單單位和個個人以實實際占用用的土地地面積為為計稅依依據(jù)，按按規(guī)定稅稅額征收收的一種種稅。征稅范圍圍城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)，農(nóng)村村的土地地不征稅稅稅率實行分級級幅度稅稅額城鎮(zhèn)土地地使用稅稅稅率根據(jù)成府府發(fā)[2008]第27號關于城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅每平方方米年稅稅額標準準：中心城區(qū)區(qū)（錦江江區(qū)、青青羊區(qū)、、金牛區(qū)區(qū)、武侯侯區(qū)、成成華區(qū)、、成都高高新區(qū)））最高一一級為30元，最低低一級為為6元。溫溫江區(qū)、、新都區(qū)區(qū)、青白白江區(qū)、、龍泉驛驛區(qū)、都都江堰市市最高一一級為18元，最低低一級為為4元。彭州州市、崇崇州市、、邛崍市市最高一一級為14元，最低低一級為為2元。流縣縣、郫縣縣最高一一級為12元，最低低一級為為4元。金堂堂縣、大大邑縣、、蒲江縣縣、新津津縣最高高一級為為12元，最低低一級為為2元。建制制鎮(zhèn)、工工礦區(qū)最最高一級級為8元，最低低一級為為1元。應納稅額額計算應納稅額額=實際占用用的土地地面積×適用稅額額教育費附附加定義教育費附附加是對對繳納增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅的單單位和個個人征收收的一種種附加費費稅率納稅人實實際繳納納營業(yè)稅稅的稅額額的3%計算代扣代繳繳個人所所得稅扣繳義務務人個人所得得稅是以以所得人人為納稅稅義務人人，以支支付所得得的單位位或者個個人為扣扣繳義務務人。扣扣繳義務務人應當當按照國國家規(guī)定定辦理全全員全額額扣繳申申報。房地產(chǎn)企企業(yè)主要要扣繳內(nèi)內(nèi)容工資、薪薪金所得得：是指指個人因因任職或或者受雇雇而取得得的工資資、薪金金、獎金金、年終終加薪、、勞動分分紅、津津貼、補補貼以及及與任職職或者受受雇有關關的其他他所得。。其中不屬屬于工資資、薪金金性質的的補貼、、津貼或或者收入入，不予予征稅。。如：獨獨生子女女補貼、、公務員員未納入入基本工工資的補補貼、津津貼差額額和副食食品補貼貼、托兒兒補助費費、差旅旅費津貼貼、誤餐餐補助。。企業(yè)所所得稅稅定義企業(yè)所所得稅稅，是是對我我國內(nèi)內(nèi)資企企業(yè)和和經(jīng)營營單位位的生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營所所得和和其他他所得得征收收的一一種稅稅。征稅對對象企業(yè)的的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營所得得、其其他所所得和和清算算所得得基本稅稅率25%企業(yè)所所得稅稅房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)納稅稅方式式按當年年實際際利潤潤據(jù)實實分季季（或或月））預繳繳企業(yè)業(yè)所得得稅的的。對對開發(fā)發(fā)、建建造的的住宅宅、商商業(yè)用用房以以及其其他建建筑物物