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文檔簡介
本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項稽查前的納稅自查一、我國稅制改革動態(tài)(一)稅制改革的策略、基本原則和主要目標1、我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實施第一、分步實施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟體制環(huán)境決定的當(dāng)前實施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制逐步完善的要求,對現(xiàn)行稅制進行結(jié)構(gòu)性、漸進式的調(diào)整第二、分步實施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢決定的。當(dāng)前,我國經(jīng)濟正處于經(jīng)濟周期的上升階段,宏觀調(diào)控的重心應(yīng)該是保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,以保護好當(dāng)前良好的經(jīng)濟增長勢頭
第三、分步實施稅收制度改革是由當(dāng)前的國家財政狀況決定的2004年,我國實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值(GDP)136515億元,征收稅款25718億元,稅收收入占GDP的比重為18。84%建立公共財政是我國財政體制改革的基本方向優(yōu)化財政收入結(jié)構(gòu),規(guī)范中央和地方的財政分配;公平各類經(jīng)濟主體的稅收負擔(dān),平衡各方面的利益關(guān)系2、分步實施稅制改革的基本原則簡稅制:對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進行簡并要求對現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進行規(guī)范寬稅基:拓展征稅范圍;清理稅收優(yōu)惠,規(guī)范和壓縮減免稅項目結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟政策的要求,對需要適當(dāng)縮小征稅范圍,增加必要扣除低稅率:解決名義稅率偏高的問題對某些稅率明顯偏低,稅負明顯偏輕的稅種,也需要適當(dāng)調(diào)高稅率
嚴征管:稅制改革方案設(shè)計要具有較強的可操作性強化稅收征管,保證稅制改革順利實施到位.3、分步實施稅制改革的主要目標進一步發(fā)揮稅收組織財政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟和調(diào)節(jié)收入分配的職能;規(guī)范政府參與國民收入分配的方式,營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境第一、進一步統(tǒng)一稅法,公平稅負:進一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制,統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制;公平稅收負擔(dān)和稅收待遇,促進平等競爭第二、進一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu),選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種,明確和規(guī)范稅制要素;提升稅法級次,提高稅法的透明度
第三、進一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重:要通過稅制改革,適度擴大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實施費改稅;在加強征管的前提下,確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟增長相互協(xié)調(diào),適度提高宏觀稅負
第五、促進稅收與經(jīng)濟、社會和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。強化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟、調(diào)節(jié)收入分配的功能,促進城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟與社會之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
第六、進一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡便易行,具有較強的可操作性,有利于建立科學(xué)嚴密的稅收征管機制,提高稅收征管的質(zhì)量和效率,降低征納雙方的稅收成本第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權(quán)限。在統(tǒng)一稅政前提下,明確界定稅權(quán),賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán),以充分調(diào)動中央和地方兩個積極性
(二)稅制改革的主要內(nèi)容1、統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制:貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負的原則
(1)實現(xiàn)兩法合并,制定《企業(yè)所得稅法》(2)降低企業(yè)所得稅稅率(3)統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基
(4)調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策(5)保持政策的連續(xù)性2、增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變(1)什么是生產(chǎn)型增值稅生產(chǎn)型增值稅是指在計算增值稅時,不允許將外購固定資產(chǎn)的價款(包括年度折舊)從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣國民生產(chǎn)總值=總產(chǎn)出-中間消耗=勞動者報酬+生產(chǎn)稅凈額+固定資產(chǎn)折舊+營業(yè)盈余生產(chǎn)增值稅的弊端
(2)什么是消費型增值稅消費型增值稅是指允許納稅人在計算增值稅額時,從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅實行消費型增值稅有哪些好處第一、從經(jīng)濟的角度看,有利于鼓勵投資,特別是民間投資,有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級,有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力第二、從財政的角度看,有利于消除重復(fù)征稅,有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負擔(dān),有利于稅制的優(yōu)化;從長遠看,由于實行消費型增值稅將刺激投資,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,對經(jīng)濟的增長將起到重要的拉動作用,財政收入總量也會隨之逐漸增長第三、從管理的角度看,有利于降低稅收管理成本,提高征收管理的效率(3)如何推進增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變采取分步推進的辦法:一方面是指在部分地區(qū)進行增值稅轉(zhuǎn)型試點另一方面是指在部分行業(yè)進行增值稅轉(zhuǎn)型試點3、城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,在適當(dāng)時機開征物業(yè)稅
城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革的方向是簡并稅種,清理收費,降低負擔(dān),實行費改稅
一是簡化現(xiàn)行稅種,統(tǒng)一內(nèi)外稅制:合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅,適當(dāng)時機開征物業(yè)稅;內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅,適當(dāng)擴大稅基;逐步推行按評估值征稅二是清理城鎮(zhèn)建設(shè)的各類收費,把具有稅收性質(zhì)的收費轉(zhuǎn)為稅收三是進一步規(guī)范物業(yè)稅什么是物業(yè)稅
物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。通常情況下,物業(yè)是房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的別稱,物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅(1)開征物業(yè)稅要注意的幾個基本問題
①稅種的功能定位及總體稅負的確定
核心問題:以收入目的為主,還是以社會
經(jīng)濟調(diào)節(jié)為主
②開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系
核心問題:要解決“多稅同源”的問題,以降低納稅人的總體稅收負擔(dān)
房產(chǎn)稅(對內(nèi))、城市房地產(chǎn)稅(涉外)、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅③稅制設(shè)計中的一些主要原則
A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別
B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別(2)物業(yè)業(yè)稅制設(shè)計計的具體方方案已已在在北京、深深圳等六城城市試運行行(空轉(zhuǎn))),年底,,將選擇杭杭州、煙臺臺實轉(zhuǎn)方案一、設(shè)設(shè)計原則::合并現(xiàn)有有房地產(chǎn)類類所有稅費費,執(zhí)執(zhí)行行統(tǒng)一的物物業(yè)稅。A、房地產(chǎn)產(chǎn)公司:①①流轉(zhuǎn)稅及及附加稅②②企業(yè)所得得稅③③物業(yè)業(yè)稅房產(chǎn)出售環(huán)環(huán)節(jié)稅率大大約為12—15%B、、投資者::①按年繳繳納物業(yè)稅稅,采用比比例稅率按按購入價價格按重評價格格②②購買時時繳納契稅稅C、物物業(yè)稅總體體稅負:物物業(yè)擁有期期的稅負總總額與物業(yè)業(yè)購入原值值應(yīng)大體一一致方案二:設(shè)計原則::將地產(chǎn)與與房產(chǎn)分別別進行核算算對對土土地,征收收土地使用用稅和土地地使用費對對房產(chǎn)產(chǎn),合并現(xiàn)現(xiàn)行的土地地增值稅及及房地產(chǎn)稅稅等,征收收統(tǒng)一的物物業(yè)稅A、、房地產(chǎn)公公司:①流流轉(zhuǎn)稅及附附加稅②②企企業(yè)所得稅稅③③土地使用用稅及土地地使用費,,稅稅費率率10%左左右;④④物業(yè)業(yè)稅,稅率率5%左右右。B、投投資者:①①按年繳納納物業(yè)稅,,采用比例例稅率按按購購入價格按重評價格格②②購買時繳繳納契稅4、進一步步完善消費費稅制度一是適當(dāng)調(diào)調(diào)整征收范范圍。對高高檔消費品品、資源消消耗品、不不利于環(huán)境境保護的產(chǎn)產(chǎn)品二是優(yōu)化稅稅率結(jié)構(gòu)水水平三是完善征征管辦法5、個人所所得稅改革革的主要內(nèi)內(nèi)容(1)個人人所得稅有有哪幾種稅稅制模式??綜合所得得稅制模式式、分類所所得稅制模模式、綜合合與分類相相結(jié)合的稅稅制模式((二元模式式、混合稅稅制模式))(2)我國國實行綜合合與分類相相結(jié)合的個個人所得稅稅稅制模式式有什么好好處(3)個人人所得稅改改革的主要要內(nèi)容是什什么第一、改革革稅制模式式:實行行綜合與分分類相結(jié)合合的稅制第二、合理理界定納稅稅人標準第三、優(yōu)化化稅率結(jié)構(gòu)構(gòu),對納入入綜合所得得范圍的應(yīng)應(yīng)稅所得,,適當(dāng)降低低最高邊際際稅率,減少稅稅率檔次,,調(diào)整稅率率級距。對對列入分類類所得范圍圍的確定合合理的稅率率水平第四、規(guī)范范減免稅政政策第五、調(diào)整整費用扣除除第六、進一一步規(guī)范和和拓寬稅基基,堵塞稅稅收漏洞《國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部等等部門關(guān)于于做好穩(wěn)定定住房價格格工作意見見的通知》》的解讀當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場存在在的主要問問題是:房房地產(chǎn)投資資規(guī)模過大大,商品品住房價格格上漲過快快,供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不合理理,市場秩秩序比較混混亂,這些些均說明在在住宅業(yè)已已經(jīng)出現(xiàn)了了一定的泡泡沫一、強化規(guī)規(guī)劃調(diào)控,,改善住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴格土地地管理1、根據(jù)房房地產(chǎn)市場場變化情況況,適時調(diào)調(diào)整土地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)、、供應(yīng)方式式及供應(yīng)時時間2、加大對對閑置土地地的清理力力度,切實實制止囤積積土地行為為二、嚴禁轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓期房,,穩(wěn)定住房房價格三、要充充分運用稅稅收等經(jīng)濟濟手段調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)市市場1999、、2003年對個人人購買住房房又對外銷銷售的幾項項優(yōu)惠政策策(一)營業(yè)業(yè)稅:財稅稅[1999]210號、財財稅[2003]10號(二)土地增增值稅:財稅[1999]210號(三)個個人所得稅稅:財稅稅[1999]278號(四)契契稅:財稅稅[1999]210號(五)印印花稅印花稅暫行行條例規(guī)定定:商品房房銷售(財財產(chǎn)轉(zhuǎn)移))按銷售額額的萬分之之五對買賣賣雙方征收收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)調(diào)控需要,,國家對營營業(yè)稅的優(yōu)優(yōu)惠政策做做了調(diào)整1、自20005年66月1日起起,對個人人購買住房房不足2年年轉(zhuǎn)手交易易的,銷售售時按其取取得的售房房收入全額額征收營業(yè)業(yè)稅2、個人購購買普通住住房超過22年(含22年)轉(zhuǎn)手手交易的,,銷售時免免征營業(yè)稅稅;對個人人購買非普普通住房超超過2年((含2年))轉(zhuǎn)手交易易的,銷售售時按其售售房收入減減去購買房房屋的價款款后的差額額征收營業(yè)業(yè)稅。特別需要說說明的是,,現(xiàn)行對個個人銷售住住宅的優(yōu)惠惠政策在這這次調(diào)整中中只調(diào)整了了營業(yè)稅。。而契稅、、土地增值值稅、個人人所得稅的的優(yōu)惠政策策仍繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行,印花花稅目前對對此沒有優(yōu)優(yōu)惠政策,,這次調(diào)整整中也維持持不變四、支持普普通百姓自自住住房需需求各地要制定定本地區(qū)享享受優(yōu)惠政政策普通住住房的具體體標準,原原則條件是是:1、住宅小區(qū)建建筑容積率率在1.00以上2、單套建建筑面積在在120平平方米以下下3、實際成成交價格低低于同級別別土地上住住房平均交交易價格11.2倍以以下允許單套建建筑面積和和價格標準準適當(dāng)浮動動,但向上上浮動的比比例不得超超過上述標標準的200%經(jīng)濟適用住住房建設(shè)單單位利潤要要控制在33%以內(nèi)五、完善城城鎮(zhèn)廉租房房制度1、要根據(jù)據(jù)廉租住房房需求,切切實落實以以財政預(yù)算算安排為主主、多渠道道籌措廉租租住房資金金,著力擴擴大廉租住住房制度覆覆蓋面,加加快解決最最低收入家家庭基本住住房需要2、鼓勵發(fā)展并并規(guī)范住房房出租業(yè),,多渠道增增加住房供供給,提高高住房保障障能力六、嚴格中中介機構(gòu)市市場準入,,嚴肅查處處違法違規(guī)規(guī)銷售行為為,當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)主管管部門要將將下述行為為記入房地地產(chǎn)企業(yè)信信用檔案,,公開予以以曝光1、對虛構(gòu)構(gòu)買賣合同同,囤積房房源2、發(fā)布不不實價格和和銷售進度度信息,惡惡意哄抬房房價,誘騙騙消費者爭爭購3、對不履履行開工時時間、竣工工時間、銷銷售價格((位)和套套型面積控控制性項目目建設(shè)要求求的4、對一些些情節(jié)嚴重重、性質(zhì)惡惡劣的,建建設(shè)部會同同有關(guān)部門門要及時依依法從嚴處處罰,并向向社會公布布一、企業(yè)納納稅籌劃概概述(一)納稅稅籌劃的概概念:納稅稅人基于稅稅法規(guī)范,,通過對籌籌資、投資資、以及經(jīng)經(jīng)營活動實實現(xiàn)進度的的合理安排排,達到納納稅零風(fēng)險險、稅負相相對最小化化和經(jīng)濟效效益最大化化目的的管管理活動(二)納稅稅籌劃的目目的1、減輕綜綜合稅負,,實現(xiàn)經(jīng)濟濟效益最大大化2、獲取資資金的時間間價值3、實現(xiàn)納納稅零風(fēng)險險4、普及稅稅法,提高高納稅人的的納稅意識識5、有利于于稅法的不不斷完善(三)企業(yè)業(yè)納稅籌劃劃的特點1、企業(yè)納納稅籌劃在在空間上的的全面性2、企業(yè)納稅稅籌劃在時間間上的全過程程性3、納稅籌劃劃的全員性(四)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)納稅籌劃的的主要方法1、轉(zhuǎn)讓定價價法(1)轉(zhuǎn)讓定定價的方式(2)轉(zhuǎn)讓定定價的方法①利用商品交交易的籌劃②利用原材料料和零部件購購銷的籌劃③利用固定資資產(chǎn)購建的籌籌劃④利用提供勞勞務(wù)的籌劃⑤利用無形資資產(chǎn)的籌劃⑥利用租賃業(yè)業(yè)務(wù)的籌劃⑦利用借款費費用的籌劃2、用因素分分解法來研究究企業(yè)所得稅稅的納稅籌劃劃企業(yè)所得稅納納稅籌劃因素素分解圖流轉(zhuǎn)稅的納稅稅籌劃應(yīng)納稅額=[Σ(銷售單單價×銷售數(shù)數(shù)量)-(成成本+費用+稅金+損失失)]×適適用稅率收入總額準準予予稅前扣除項項目金額應(yīng)納稅所得額額如何計量何何時確認扣除范圍怎么扣除(扣除方法))低稅率臨界界點籌劃3、銷售時間間遞延法(1)分期收收款方式(2)賒銷方方式(3)委托代代銷方式(4)配比原原則在營業(yè)收收入中的應(yīng)用用4、計稅營業(yè)業(yè)額減除法營業(yè)稅計稅營營業(yè)額=全部部收入—購置置(或抵債)原價5、比較法6、避稅臨界界點法7、分劈法::8、籌資成本本抵扣法:息稅前資產(chǎn)收收益率>借借款費用用率財務(wù)杠桿正效效應(yīng)息稅前資產(chǎn)收收益率=息息稅前凈利潤潤/資產(chǎn)平均均占用額息稅前凈利潤潤=凈利潤潤+所得稅稅+借款費用用(三)會計處處理是納稅籌籌劃實現(xiàn)的重重要手段會計實現(xiàn):運運用會計原則則、會計程序序、會計方法法使會計主體體的經(jīng)營決策策、經(jīng)營目標標、經(jīng)營活動動成為事實的的過程1、為什么會會計處理是納納稅籌劃實現(xiàn)現(xiàn)的重要手段段(1)稅收對對會計核算的的依附性(2)納稅籌籌劃只是一種種規(guī)劃,還需需要采用一定定的手段去完完成(3)會計處處理是納稅籌籌劃實現(xiàn)的重重要手段,而而不是唯一手手段2、會計處理理如何為納稅稅籌劃服務(wù)(1)會計人人員參與企業(yè)業(yè)籌建的策劃劃(2)設(shè)計一一套符合法規(guī)規(guī)制度并能滿滿足納稅籌劃劃需要的本企企業(yè)的會計核核算辦法(3)會計處處理要具有整整體觀念(4)會計人人員要勤于鉆鉆研業(yè)務(wù),運運用會計原則則、會計程序序和會計處理理方法為納稅稅籌劃服務(wù)(5)納稅籌籌劃寓于會計計核算的全過過程之中(6)作好納納稅的基礎(chǔ)工工作(6)做好納納稅的基礎(chǔ)工工作①國家稅收法法規(guī)的搜集、、解讀、加工工、整理工作作②組織有關(guān)人人員學(xué)習(xí)稅收收法規(guī)③企業(yè)納稅籌籌劃的日常組組織工作④建立納稅臺臺帳⑤編報企業(yè)納納稅情況分析析報告⑥企業(yè)與稅務(wù)務(wù)機關(guān)的協(xié)調(diào)調(diào)工作第三講營營業(yè)業(yè)稅的納稅納納稅籌劃營業(yè)稅的稅收收稽查要點(1)檢查企企業(yè)對應(yīng)稅營營業(yè)額的確認認是否正確、、合理,營業(yè)業(yè)收入是否包包括各種價外外費用。按合合同規(guī)定時間間應(yīng)收取而未未收到的銷售售款是否申報報納稅。關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)之間銷銷售價格是否否合理(2)銷售房房產(chǎn)預(yù)收款((預(yù)收定金))是否及時申申報納稅(3)動、拆拆遷補償?shù)刃行袨槭欠癜匆?guī)規(guī)定申報納稅稅(4)以房換換地、參建聯(lián)聯(lián)建、合作建建房過程中,,是否按規(guī)定定申報繳納營營業(yè)稅。以投投資名義轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)或不動產(chǎn)所所有權(quán),未與與投資方共同同承擔(dān)風(fēng)險,,并且收取固固定利潤或按按銷售收入一一定比例提成成的行為是否否按規(guī)定申報報納稅(5)檢查房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)是否存在在以房抵債的的行為(6)通過對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)“企業(yè)利潤潤分配”及““營業(yè)外支出出”等會計科科目的審核,,檢查企業(yè)是是否存在將商商品房用于分分配和贈與行行為(7)是否存存在低價銷售售的行為。檢檢查企業(yè)在銷銷售商品房時時,是否存在在價格明顯偏偏低而無正當(dāng)當(dāng)理由。若存存在這種情況況,稅務(wù)機關(guān)關(guān)應(yīng)重新核定定其營業(yè)收入入額(8)各種房房產(chǎn)出租收入入是否按規(guī)定定申報納稅(9)其他營營業(yè)稅涉稅問問題本期營業(yè)稅應(yīng)應(yīng)納稅額=((主營業(yè)務(wù)收收入+期末預(yù)預(yù)收賬款-期期初預(yù)收賬賬款+價外收收費)X5%(一)營業(yè)額額的計量1、商業(yè)折扣扣:又稱折扣銷售售或打折,是是指企業(yè)為促促進銷售,在在商品、勞務(wù)務(wù)價格上給予予購貨方的優(yōu)優(yōu)惠。例、某房地產(chǎn)產(chǎn)公司售出別別墅一棟,400平方米米,售價120萬元,贈贈送一個車庫庫,15平方方米,市場價價3萬元。發(fā)發(fā)票填寫別墅墅一棟,價120萬元應(yīng)補稅款:營營業(yè)稅及附加加30000X5.5%=1650元企業(yè)所得稅30000X33%=9900元個人所得稅30000/(1-20%)X20%=7500元計入營業(yè)外收收入再補交企企業(yè)所得稅2475元合計21525元,稅負負71.35%如何開具發(fā)票票(1)先打折折再銷售:120X97.57%=117.084萬元3X97.57%=2.926萬元元(2)把銷售售額和折扣額額開在同一張張發(fā)票上.2、現(xiàn)金折扣扣及其在房地地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)金折扣是指指賒銷發(fā)生后后,債權(quán)人為為鼓勵債務(wù)人人在規(guī)定期限限內(nèi)付款,而而向債務(wù)人提提供的債務(wù)扣扣除現(xiàn)金折扣與商商業(yè)折扣的區(qū)區(qū)別(1)對公的的現(xiàn)金折扣(2)對私的的現(xiàn)金折扣企業(yè)會計制度度要求采用總總額法對現(xiàn)金金折扣進行會會計處理,銷銷貨方給予客戶戶的現(xiàn)金折扣扣,從融資的的角度看,屬屬于一種理財財費用,應(yīng)在實實際發(fā)生時計計入當(dāng)期“財財務(wù)費用”現(xiàn)金折扣的憑憑證;現(xiàn)金折折扣要登記《《納稅調(diào)整臺臺賬》如何填報《企企業(yè)所得稅納納稅申報表》》3、銷售折讓讓:銷售折讓是指指商品銷售后后,由于其品品種、質(zhì)量等等原因購貨方方提出異議,,商品雖未退退回,但銷貨貨方需給予購購貨方一種價價格折讓,其其實質(zhì)是原銷銷售額的減少少國稅發(fā)[1993]150號:《銷銷售退出與索索取折讓證明明單》4、銷售退回回:稅法規(guī)定定:“企業(yè)發(fā)發(fā)生的銷售退退回,只要購購貨方提供退貨的的適當(dāng)證明,,可沖銷退貨貨當(dāng)期的銷售售收入”①會計制度及及相關(guān)準則規(guī)規(guī)定企業(yè)銷售商品品發(fā)生的銷售售退回,其相相關(guān)的收入、、成本等一般般應(yīng)直接沖減退退回當(dāng)期的銷銷售收入和銷銷售成本等屬于資產(chǎn)負債債表日后事項項涉及的報告告年度所屬期期間的銷售退退回,應(yīng)當(dāng)作為為資產(chǎn)負債表表日后調(diào)整事事項,調(diào)整報報告年度相關(guān)關(guān)的收入、成成本等②稅法規(guī)定::企業(yè)發(fā)生生的銷售退回回,只要購貨貨方提供退貨貨的適當(dāng)證明,可以以沖減退貨當(dāng)當(dāng)期的銷售收收入企業(yè)年終申報報納稅匯算清清繳前發(fā)生的的資產(chǎn)負債表表日后事項,所涉及的應(yīng)納納所得稅調(diào)整整,應(yīng)作為報報告年度的納納稅調(diào)整。企企業(yè)年度申報納稅匯匯算清繳后發(fā)發(fā)生的資產(chǎn)負負債表日后事事項,所涉及及的應(yīng)納所得稅調(diào)整整,應(yīng)作為本本年度的納稅稅調(diào)整③差異分析除屬于資產(chǎn)負負債表日后事事項的銷售退退回,可能因因發(fā)生于報告年度申報納納稅匯算清繳繳之后,相應(yīng)應(yīng)產(chǎn)生會計規(guī)規(guī)定與稅法規(guī)規(guī)定對銷售退回相關(guān)關(guān)的收入、成成本等確認時時間不同外,對于其他的的銷售退回,會計制制度規(guī)定與稅稅法規(guī)定是一一致的例1、甲公司司2003年年財務(wù)報告經(jīng)經(jīng)董事會批準準已于2004年3月28日報出,,該公司2003年所得得稅匯算清繳繳于2004年2月25日辦完。由由于質(zhì)量原因因,2003年10月售售出的一套住住房,客戶提提出退房,該該房售價300萬元,成成本價270萬元.在未未發(fā)生退房時時應(yīng)交企業(yè)所所得稅為363萬元.2004年2月21日甲甲公司已收回回住房,客戶戶已將發(fā)票退退回①會計處理A、調(diào)整2003年度主主營業(yè)務(wù)收入入及相關(guān)科目目借:以前年度度損益調(diào)整3000000貸:應(yīng)付帳款款—某客戶3000000B、調(diào)整2003年度主主營業(yè)務(wù)成本本借:開發(fā)產(chǎn)品品2700000貸:以前年度度損益調(diào)整2700000C、調(diào)減營業(yè)業(yè)稅借:應(yīng)交稅金金—應(yīng)交交營業(yè)稅150000貸:以前年度度損益調(diào)整150000②納稅調(diào)整a.調(diào)整2003年度的的所得稅和應(yīng)應(yīng)交所得稅借:應(yīng)交稅金金――應(yīng)交所所得稅49500(15×33%%)貸:以前年度度損益調(diào)整49500b.調(diào)整2003年度未未分配利潤借:利潤分配配――未分配配利潤100500貸:以前年度度損益調(diào)整100500例2、乙公司司2003年年度所得稅匯匯算清繳于2004年2月15日完完成,2月25日,乙公公司收到2003年11月售出商品品房退回,客客戶退回了發(fā)發(fā)票,該房銷銷價180萬萬元,成本價價150萬元元,退房款已已支付.該公公司2003年度匯算清清繳時確定應(yīng)應(yīng)交所得稅231萬元,,會計利潤650萬元..該公司2003年度財財務(wù)報告于2004年3月8日經(jīng)董董事會批準對對外報出.①會計處理A.調(diào)整報報告年度主營營業(yè)務(wù)收入借:以前年年度損益調(diào)調(diào)整1800000貸:銀行存存款1800000B、調(diào)整營營業(yè)稅借:應(yīng)交稅稅金—應(yīng)應(yīng)交營業(yè)業(yè)稅90000貸:以前年年度損益調(diào)調(diào)整90000C、調(diào)整整報告年度度主營業(yè)務(wù)務(wù)成本借:開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品1500000貸:以前年年度損益調(diào)調(diào)整1500000②.納稅調(diào)調(diào)整A.應(yīng)應(yīng)付稅款法法a、2003年度會會計報表借:利潤分分配—未分分配利潤210000貸:以前年年度損益調(diào)調(diào)整210000b、2004年度會會計報表假設(shè)乙公司司2004年度會計計利潤為800萬,沒有其他他調(diào)整事項項2004年年度應(yīng)納稅稅所得額=800-21=779萬元元2004年年度應(yīng)交所所得稅=779×33%=257.07萬元確認所得稅稅費用的會會計分錄為為:借:所得稅稅2570700貸:應(yīng)交稅稅金—應(yīng)交交所得稅2570700B、納稅影影響會計法法:a、2003年度度會計報表表借:遞延稅稅款69300(210000×33%)貸:以前年年度損益調(diào)調(diào)整69300借:利潤分分配—未分分配利潤140700貸:以前年年度損益調(diào)調(diào)整140700b、2004年年度會計報報表借:所得稅稅2640000(800萬萬X33%)貸:遞延稅稅款69300應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得得稅25707005、違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入,應(yīng)并入入營業(yè)額中中征收營業(yè)業(yè)稅。(財稅[2003]16號))“因受讓讓方違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入,應(yīng)并入入營業(yè)額中中征收營業(yè)業(yè)稅。”這這條規(guī)定包包含著兩層層含義,一一是賠償金金收入應(yīng)計計入企業(yè)營營業(yè)稅的計計稅營業(yè)額額;二是賠賠償金收入入應(yīng)使用營營業(yè)稅發(fā)票票6、關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建項項目的稅收收政策和納納稅籌劃(1)轉(zhuǎn)讓讓已完成土土地前期開開發(fā)或正在在進行土地地前期開發(fā)發(fā),但尚未未進行施工工階段的在在建項目按按“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)””稅目中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)項目目征收營業(yè)業(yè)稅(2)轉(zhuǎn)讓讓已進入建建筑物施工工階段的在在建項目,,按“銷售售不動產(chǎn)””稅目征收收營業(yè)稅例、甲企業(yè)業(yè)有一在建建項目,評評估500萬賣賣給乙企業(yè)業(yè),乙企業(yè)業(yè)繼續(xù)完成成該項目,,又投入開開發(fā)費用400萬萬。該項項目建成后后,售價為為1000萬籌劃前:甲甲方交稅25萬;乙乙方交稅50萬財稅[2002]191號文文件規(guī)定::“以不動動產(chǎn)投資入入股,參與與接受投資資方利潤分分配、共同同承擔(dān)投資資風(fēng)險的行行為,不征征收營業(yè)稅稅。對股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓不征征收營業(yè)稅稅。”甲方投在建建工程500萬乙乙方投現(xiàn)現(xiàn)金400萬(投資免稅稅)項目建成對對外銷售交交納1000×5%的營業(yè)稅稅7、關(guān)于合合作建房的的納稅籌劃劃:合作建房:是指由一一方(簡稱稱甲方)提提供土地,,另一方((簡稱乙方方)提供資資金的合作作建房第一種方式式是甲方出出土地,乙乙方出資金金,房屋建建成后,按按比例分配配房屋。這這是純粹的的以物易物物,即雙方方以各自擁擁有的部分分土地使用用權(quán)和部分分房屋所有有權(quán)相互交交換①土地使用用權(quán)和房屋屋所有權(quán)相相互交換甲方以以地換房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分土土地使用權(quán)權(quán)乙方以以房換地銷銷售部分不不動產(chǎn)計稅營業(yè)額額:按《細細則》第15條核定定例1、甲企企業(yè)提供5000平平方米土地地,乙建筑筑施工企業(yè)業(yè)提供2000萬元元資金并負負責(zé)施工,,房屋建成成后對半分分成,甲方方分得房屋屋后將一半半出售,售售價800萬,其余余自用乙方將建成成后的一半半轉(zhuǎn)讓屬““自建建筑筑物后銷售售”,應(yīng)應(yīng)按“建筑筑業(yè)”、““銷售不動動產(chǎn)”各交交一道營業(yè)業(yè)稅,計算算組成計稅稅價格,假假設(shè)成本利利潤率分別別為8%、、10%::建筑業(yè)計稅稅價格=2000*50%*(1+8%)÷((1-3%)=1113.4萬元元建筑業(yè)營業(yè)業(yè)稅=1113.4*3%=33.4萬元銷售不動產(chǎn)產(chǎn)計稅價格格=1113.4*(1+10%)÷÷(1-5%)=1289.2萬元元銷售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅=1289.2*5%=64.5萬元元甲方轉(zhuǎn)讓了了土地使用用權(quán)、銷售售不動產(chǎn),,應(yīng)交營業(yè)業(yè)稅1289.2*5%+800*5%=104.46萬元元②甲方出土土地,乙方方出資金,房屋建成成先由乙方方使用若干干年,然后后,把房屋屋土地一起起歸還甲方方實質(zhì)是以出出租土地使使用權(quán)為代代價換取房房屋所有權(quán)權(quán)甲方出租土土地換換取取建筑物乙方以建筑筑物換換得得土地使用用權(quán)例2、甲方方將土地所所有權(quán)出租租給乙方10年,乙乙方出資1000萬萬元委托建建筑公司在在該土地上上建房并使使用,期滿滿后,乙方方將土地及及房屋歸還還甲方乙方按銷售售不動產(chǎn)交交稅:1000××(1+10%)÷÷(1-5%)×5%=57.89萬萬元甲方按服務(wù)務(wù)業(yè)---租賃業(yè)交交稅:1000××(1+10%)÷÷(1-5%)×5%=57.89萬萬元第二種方式式甲方以土土地使用權(quán)權(quán),乙方以以貨幣資金金合股,成成立合營企企業(yè),合作作建房①雙方按一一定比例分分配住房甲方:按向向合營企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)征征稅合營企業(yè)::按銷售不不動產(chǎn)征稅稅②甲方采取取按銷售收收入的比例例提成的方方式參與分分配甲方:按收收入一定比比例分成將土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓給給合營企業(yè)業(yè)提取固定利利潤就甲方提取取的收入按按“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)””征稅合營企業(yè)::按銷售不不動產(chǎn)征稅稅例3、甲方方以土地所所有權(quán)、乙乙方以貨幣幣資金合股股,成立合合營企業(yè),,合作建房房。協(xié)議規(guī)規(guī)定,甲方方按銷售收收入的20%提成作作為投資收收益。合營營企業(yè)本年年取得銷售售收入1000萬元元,甲方分分得投資收收益200萬元甲方轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)交納營業(yè)業(yè)稅:200X5%=10萬萬元合營企業(yè)按按銷售不動動產(chǎn)交納營營業(yè)稅:1000X5%=50萬元③雙方采取取風(fēng)險共擔(dān)擔(dān)、利潤共共享的分配配方式:免稅例4、甲方方以土地所所有權(quán)10000平平方米、乙乙方以貨幣幣資金8000萬元元投資成立立合營企業(yè)業(yè),采取““利潤分成成、風(fēng)險公公擔(dān)”的分分配形式。。當(dāng)年建成成住宅500套,銷銷售400套,每套套15萬元元。年終,,經(jīng)董事會會決議,甲甲方分得住住宅5套,,乙方分得得8套甲方以土地地投資,采采取利潤分分成、風(fēng)險險共擔(dān)的分分配形式,,不交營業(yè)業(yè)稅。甲、、乙分得住住宅視同銷銷售,由合合營企業(yè)交交營業(yè)稅::(400+5+8))X15X5%=309.75萬元8、固定資資產(chǎn)處置的的定價技巧巧免稅臨界點點銷售價格格=原價÷÷(1——稅率))例、某公司司欲處理一一臺設(shè)備,,原價200萬,已已提折舊18萬,應(yīng)應(yīng)如何定價價解:臨界點點銷售價格格=200÷(1——2%)=204.08萬元原價>處處置固定資資產(chǎn)定價范范圍>1.0204×原價(固定資產(chǎn)產(chǎn)原價)((定價系數(shù)數(shù)1.0204)(低收益區(qū)區(qū))假設(shè)售價為為200萬萬,企業(yè)收收益200萬;假設(shè)設(shè)售價為202萬,,應(yīng)交增值值稅:3.89萬,,企業(yè)收益益為198.11萬萬;假設(shè)售售價為210萬,應(yīng)應(yīng)交增值稅稅4.04萬,企業(yè)業(yè)收益為205.96萬售價≤≤原原價毛毛利為售售價;售價>>原原價毛毛利=售價價-增增值稅額額財稅[2002]029號::納稅人銷銷售自己使使用過的應(yīng)應(yīng)征消費稅稅的機動車車、摩托車車、游艇,,售價超過過原值的,,按4%的的征收率減減半征收增增值稅,售售價未超過過原值的,,免征增值值稅9、價外費費用的計算算價外費用包包括向?qū)Ψ椒绞杖〉氖质掷m(xù)費、基基金、集資資費、代收收款項、代代墊款項及及其他各種種性質(zhì)的價價外收費例、某房地地產(chǎn)公司2004年年取得銷售售收入2000萬元元,代有關(guān)關(guān)部門收取取燃氣費、、管道費、、有線電視視初裝費100萬元元,預(yù)收房房款收入300萬元元應(yīng)交營業(yè)稅稅=(2000+100+300)X5%=120萬元元國稅發(fā)[2004]69號《《關(guān)于住房房專項維修修基金免征征營業(yè)稅問問題的通知知》:開發(fā)發(fā)企業(yè)代收收的住房專專項維修基基金免征營營業(yè)稅《關(guān)于物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)代收費用用是否計征征營業(yè)稅的的問題的通通知》(國國稅發(fā)[1998]217號號)規(guī)定,,物業(yè)管理理企業(yè)代有有關(guān)部門收收取的水費費電費、燃燃氣費、維維修基金、、房租的行行為,屬于于營業(yè)稅““服務(wù)業(yè)””稅目中的的“代理””業(yè)務(wù),因因此,不計計征營業(yè)稅稅。(二)營業(yè)業(yè)收入確認認時間的籌籌劃1、營業(yè)稅稅計稅營業(yè)業(yè)額的稅前前減除:單位和個人人銷售不動動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)計稅營營業(yè)額的計計算:包括括購置的資資產(chǎn)、抵債債資產(chǎn)財稅[2003]16號規(guī)定定:單位和和個人銷售售或轉(zhuǎn)讓其其購置的不不動產(chǎn)或受受讓的土地地使權(quán),以以全部收入入減去不動動產(chǎn)或土地地使用權(quán)的的購置或受受讓原價后后的余額為為營業(yè)額單位和個人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵債所所得的不動動產(chǎn)、土地地使用權(quán)的的,以全部部收入減去去抵債時該該項不動產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)作價價后的余額額為營業(yè)額額計稅營業(yè)額額=全部收收入—購置置(受讓))原價或抵債作價價①保險業(yè)::計稅營業(yè)業(yè)額=全部部保費收入入-分保保保費②金融企業(yè)業(yè)買賣金融融商品:計計稅營業(yè)額額=賣出價價-買入價價③金融企業(yè)業(yè)受托收款款:計稅營營業(yè)額=全全部收入--支付委托托方價款④金融企業(yè)業(yè)融資租賃賃:計稅營營業(yè)額=全全部價款--租賃物成成本⑤勞務(wù)公司司營業(yè)額::營業(yè)額=從用工工單位收取取的全部價價款—轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付工工資及福利利費—代代辦社會會保險——代辦住住房公積金金—代代辦報銷業(yè)業(yè)務(wù)費⑥建筑安裝裝、通訊線線路工程、、輸送管道道工程計稅稅營業(yè)額::計稅營業(yè)額額=工程價價款-設(shè)備備價款財稅[2003]16號規(guī)定定:“通信信線路工程程和輸送管管道工程所所使用的電電纜、光纜纜和構(gòu)成工工程主體的的防腐管段段、管件((彎頭、三三通、絕緣緣接頭)、、清管器、、收發(fā)球筒筒、機泵、、加熱爐、、金屬容器器等物品均均屬于設(shè)備備,其價值值不包括在在工程的計計稅營業(yè)額額中。其他他建筑安裝裝工程的計計稅營業(yè)額額,也不包包括設(shè)備價價款,具體體設(shè)備名單單可由省級級地方稅務(wù)務(wù)機關(guān)根據(jù)據(jù)各自實際際情況列舉舉?!雹哙]政電信信計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入-支支付給合作作方價款⑧運輸企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入-支支付給其他他運輸企業(yè)業(yè)的運費⑨旅游企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部旅游收入入-代游客客支付的房房費、餐費費、交通費費、門票費費、支付給給其他旅游游企業(yè)的旅旅游費⑩廣告代理理業(yè)計稅營營業(yè)額=全全部收入--支付的廣廣告發(fā)布費費⑾物業(yè)企業(yè)業(yè)計稅營業(yè)業(yè)額=全部部收入-代代業(yè)主(承承租者)支支付的水費、電費費、燃氣費費、房屋租租金關(guān)于營業(yè)額額減除項目目的憑證①營業(yè)額額減除項目目支付款項項發(fā)生在境境內(nèi)的,該該減除項目目支付款項項憑證必須須是發(fā)票或或合法有效效憑證②營業(yè)額減減除項目支支付款項支支付給境外外的,該減減除項目支支付款項憑憑證必須是是外匯付款款憑證、外外方公司的的簽收單據(jù)據(jù)或出據(jù)的的公證證明明討論:計稅稅營業(yè)額的的稅前扣除除是否會引引起房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)銷售售形式的變變化2、一次性性全額收款款方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品,“應(yīng)于實際收收取價款或或取得了索索取價款的的憑據(jù)(權(quán)權(quán)利)時,,確認收入入的實現(xiàn)””。3、分期收收款銷售收收入的確認認:“應(yīng)按按銷售合同同或協(xié)議約約定付款日日期確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)。”例、某房地地產(chǎn)開發(fā)公公司采用分分期收款方方式銷售一一棟寫字樓樓,售價1000萬萬元,開發(fā)發(fā)成本840萬元,,合同約定定,售樓款款分四次收收回,寫字字樓已交付付買方,第第一期樓款款250萬萬已存入銀銀行。會計核算操操作程序::“一交四四分期”(1)將寫寫字樓交付付買方借:分期收收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬貸:開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬(2)收到到第一期樓樓款借:銀行存存款250萬萬貸:主營業(yè)業(yè)務(wù)收入250萬萬(3)開具具發(fā)票計算算營業(yè)稅借:主營業(yè)業(yè)務(wù)稅金及及附加12.5萬萬貸:應(yīng)交稅稅金—應(yīng)交交營業(yè)稅12.5萬(4)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本銷售成本率率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210萬借:主營營業(yè)務(wù)成成本210萬萬貸:分期期收款開開發(fā)產(chǎn)品品210萬萬4、、銀銀行行按按揭揭方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品5、、委委托托代代銷銷銷銷售售方方式式的的納納稅稅籌籌劃劃(1))收收取取手手續(xù)續(xù)費費方方式式::稅法法規(guī)規(guī)定定::““采采取取支支付付手手續(xù)續(xù)費費方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的,,應(yīng)應(yīng)按按實實際際銷銷售售額額于于收收到到代代銷銷單單位位代代銷銷清清單單時時確確認認收收入入的的實實現(xiàn)現(xiàn)””。。增設(shè)設(shè)三三個個會會計計科科目目::委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款委托托方方受托托方方購房房人人房產(chǎn)產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票收費費例::甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司將將一一棟棟已已建建好好的的住住宅宅樓樓委委托托乙乙公公司司代代銷銷,,面面積積5000平平方方米米,,單單位位售售價價每每平平米米3000元元,,成成本本價價每每平平方方米米2500元元,,截截止止2月月已已售售房房1500平平方方米米,,乙乙公公司司已已將將代代銷銷清清單單送送甲甲公公司司,,手手續(xù)續(xù)費費按按2%支支付付甲公公司司會會計計處處理理::A、、將將樓樓交交予予受受托托方方借::委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000貸::開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000B、、收收到到受受托托方方代代銷銷清清單單,,對對購購房房人人開開具具發(fā)發(fā)票票借、、應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款——乙乙公公司司4500000貸::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4500000借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加225000貸::應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營營業(yè)業(yè)稅稅225000C、、計計提提手手續(xù)續(xù)費費借::營營業(yè)業(yè)費費用用90000貸::應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款——乙乙公公司司90000D、、結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本3750000((2500X1500))貸::委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品3750000乙公公司司會會計計處處理理::A、、受受托托代代銷銷住住宅宅樓樓借::受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品15000000貸、、代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款15000000B、、本本月月售售樓樓1500平平方方米米借::銀銀行行存存款款4500000貸::應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲公公司司4500000C、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷銷代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款借::代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款4500000貸、、受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品4500000D、、計計提提手手續(xù)續(xù)費費,,對對甲甲開開具具發(fā)發(fā)票票借::應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲公公司司90000貸::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入90000E、、計計提提稅稅金金,,按按5%計計算算營營業(yè)業(yè)稅稅借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加4500貸::應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營營業(yè)業(yè)稅稅4500(2))視視同同買買斷斷方方式式::是由由委委托托方方和和受受托托方方簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議,,委委托托方方按按協(xié)協(xié)議議價價收收取取代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的價價款款,,實實際際售售價價由由受受托托方方自自定定,,實實際際售售價價與與協(xié)協(xié)議議價價之之間間的的差差額額歸歸受受托托方方所所有有討論論題題:為什什么么房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)可可以以采采用用視視同同買買斷斷方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品?例、、接接上上例例,,假假設(shè)設(shè)甲甲與與乙乙的的協(xié)協(xié)議議價價仍仍是是每每平平方方米米3000元元,,乙乙公公司司對對外外售售價價每每平平方方米米3200元元,,乙乙公公司司收收入入為為銷銷售售差差價價,,其其他他條條件件不不變變甲公公司司會會計計處處理理A、、按按協(xié)協(xié)議議價價將將住住宅宅樓樓委委托托乙乙公公司司代代銷銷借::委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000貸::開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000B、、收收到到代代銷銷清清單單,,對對乙乙開開具具發(fā)發(fā)票票借::應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款4500000貸::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4500000借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加225000貸::應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營營業(yè)業(yè)稅稅225000C、、結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本3750000貸::委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品3750000乙公公司司會會計計處處理理A、、受受托托代代銷銷住住宅宅樓樓借::受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品15000000貸::代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款15000000B、、售售樓樓1500平平方方米米((直直接接對對購購房房人人開開發(fā)發(fā)票票))借::銀銀行行存存款款4800000貸::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4800000借::主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加15000((480-450))X5%貸::應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營營業(yè)業(yè)稅稅15000C、、收收到到甲甲發(fā)發(fā)票票,,結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本::借::代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款4500000貸::應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲4500000借:主營業(yè)務(wù)務(wù)成本4500000貸:受托代銷銷開發(fā)產(chǎn)品4500000乙公司毛利::300000—15000=285000(3)采取基基價(保底價價)并實行超超過基價雙方方分成方式委委托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的受托方對購房房人開具發(fā)票票、委托方對對受托方開具具發(fā)票受托方發(fā)票::發(fā)票金額額=基價+超超基價全額計稅營業(yè)額=發(fā)票金額——委托方發(fā)票票金額委托方發(fā)票金金額=計稅營營業(yè)額=基價+超基基價分成(4)采取包包銷方式委托托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的納稅籌劃要點點:注意營業(yè)業(yè)稅計稅營業(yè)業(yè)額的稅前減減除,避免誤誤繳稅(5)委托銷銷售結(jié)算期應(yīng)應(yīng)按月或按季季,在合同中中明確代銷清單主要要內(nèi)容:開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的名稱稱、地理位置置、編號、數(shù)數(shù)量、單價、、金額、手續(xù)續(xù)費等討論題:財稅[2003]16號號文件對營業(yè)業(yè)稅計稅營業(yè)業(yè)額稅前減除除的規(guī)定,引引起房地產(chǎn)企企業(yè)銷售方式式的變化,增增加了視同買買斷方式、包包銷方式、基基價加超基價價分成方式等等,這種銷售售方式的變化化是否會引起起公司治理結(jié)結(jié)構(gòu)的改革??6、配比原則則在營業(yè)收入入中的應(yīng)用::財稅[2003]16號號文的規(guī)定::“已交納過過營業(yè)稅的預(yù)預(yù)收性質(zhì)的價價款逐期轉(zhuǎn)為為營業(yè)收入時時,允許從營營業(yè)額中扣減減”會計制度規(guī)定定:包括在商商品售價內(nèi)的的服務(wù)費,應(yīng)應(yīng)在商品銷售售實現(xiàn)時按售售價扣除該項項服務(wù)費后的的余額為商品品銷售收入,,服務(wù)費遞延延至提供服務(wù)務(wù)的期間內(nèi)確確認為收入。。規(guī)定了“遞遞延收益”過過渡性科目目例:甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司向乙公公司出租一套套待售商品房房,租賃期限限為五年,一一次性收租金金100000元,合同同規(guī)定甲公司司還要提供簡簡單裝修,已已知裝修費20000元元,該商品房房每年提取折折舊費6000元成本收入率=100000/(20000+6000X5)=200%房屋裝修收入入=20000X200%=40000元每年租金費收收入=6000X200%=12000元(1)收款時時會計分錄::借:銀行存款款100000貸:主營業(yè)務(wù)務(wù)收入40000遞延收益60000借:主營業(yè)務(wù)務(wù)稅金及附加加5000貸:應(yīng)交稅金金—應(yīng)交營業(yè)業(yè)稅5000(2)結(jié)轉(zhuǎn)成成本:借:主營業(yè)務(wù)務(wù)成本20000貸:開發(fā)成本本20000(3)每年計計提折舊時::借:遞延收益益12000貸:主營業(yè)務(wù)務(wù)收入12000借:主營業(yè)務(wù)務(wù)成本6000貸:出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品攤銷60007、先出租再再出售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的納稅籌籌劃(1)國稅發(fā)發(fā)[2003]45號文文規(guī)定:企業(yè)業(yè)對租賃資產(chǎn)產(chǎn)進行稅務(wù)處處理時,應(yīng)按按《企業(yè)會計計制度》正確確區(qū)分融資租租賃和經(jīng)營租租賃國稅發(fā)[2003]83號文規(guī)定::“將待售開開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn),先以經(jīng)營營性租賃方式式租出或以融融資租賃方式式租出以后再再出售的,租租賃期間取得得的價款應(yīng)按按租金確認收收入的實現(xiàn),,出售時再按按銷售資產(chǎn)確確認收入的實實現(xiàn)”“將待銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品以臨時時租賃方式租租出的,租賃賃期間取得的的價款應(yīng)按租租金確認收入入的實現(xiàn),出出售時再按銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品確認收入的的實現(xiàn)?!眹惏l(fā)[2003]83號文又規(guī)定定“將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營營性資產(chǎn)”視視同銷售行為為確認收入按稅法規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)品出租租可劃分為融融資租賃、經(jīng)經(jīng)營租賃和臨臨時性租賃,作為融資租租賃、經(jīng)營租租賃的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)經(jīng)營性資產(chǎn),,視同銷售;;臨時租賃不不轉(zhuǎn)經(jīng)營性資資產(chǎn)經(jīng)營租賃租賃融融資租賃臨時租賃不不轉(zhuǎn)經(jīng)營營性資產(chǎn),不不交稅。(1)經(jīng)營性性租賃的會計計核算:“出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”設(shè)二級級科目:出租租產(chǎn)品、出租租產(chǎn)品攤銷。。①將開發(fā)產(chǎn)品品出租時借:出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品(原原價)貸:開發(fā)產(chǎn)品品視同銷售,計計稅。②出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收取租金金,計提折舊舊;借:銀行存款款貸:主營業(yè)務(wù)務(wù)收入借:主營業(yè)務(wù)務(wù)成本貸:出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品攤銷((累計折舊舊)③出售出租開開發(fā)產(chǎn)品,結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本:借:銀行存款款貸:主營業(yè)務(wù)務(wù)收入借:主營業(yè)務(wù)務(wù)成本出租開發(fā)產(chǎn)品品—出租產(chǎn)品品攤銷貸:出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品(2)融資租租賃承租人的的帳務(wù)處理::融資租賃租入入固定資產(chǎn)的的入帳價值::租賃開始日日固定資產(chǎn)的的原帳面價值值與最低租賃賃付款額的現(xiàn)現(xiàn)值兩者較低低者作為入帳帳價值最低租賃賃付款額額:在租租賃期內(nèi)內(nèi),承租租人應(yīng)支支付或可可能被要要求支付付的各種種款項((不包括括或有租租金和履履約成本本),加加上由承承租人或或與其有有關(guān)的第第三方擔(dān)擔(dān)保的資資產(chǎn)余額額(3)出出租人營營業(yè)收入入的確認認,出租租貨物的的實際成成本,會會計科目目為“融融資租賃賃資產(chǎn)””包括購購建租賃賃資產(chǎn)的的購入價價、關(guān)稅稅、增值值稅、運運雜費,,保險費費、安裝裝費和借借款利息息上述有關(guān)關(guān)概念的的關(guān)系如如下:租金總額額+支付付廉價購購買選擇擇權(quán)的金金額或擔(dān)保的的租賃資資產(chǎn)余額額↓最低租賃賃付款額額↓最低租賃賃付款額額--最最低租租賃付款款額現(xiàn)值值=承承租人的的未確認認融資費費用≈出租資資產(chǎn)的帳帳面價值值A(chǔ)=10萬元;;I=5%;;t=5年年;F1=0.1萬元;;F2=5萬萬元。年金現(xiàn)值值公式::[P/A,,i,t]=4.329477一次支付付現(xiàn)值公公式:[P/F,i,t]=O.783526最低付款款額=100000X5+1000=501000元元;最低付款款額現(xiàn)值值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未確認融融資費用用=501000—433731=67269元(1)租租賃開始始日借:固定定資產(chǎn)——融資租租入固定定資產(chǎn)433731未確認融融資費用用67269貸:長期期應(yīng)付款款—應(yīng)付付融資租租賃款501000(2)支支付租賃賃費時借:長期期應(yīng)付款款—應(yīng)付付融資租租賃款100000貸:銀行行存款100000(3)分分攤未確確認融資資費用借:財務(wù)務(wù)費用——利息支支出13454貸:未確確認融資資費用13454最低租賃賃收款額額=最低低租賃付付款額最低租賃賃收款額額+未擔(dān)擔(dān)保余額額租賃投資資總額——租賃投投資總額額的現(xiàn)值值=未實實現(xiàn)融資資收益租賃開始始日租賃賃資產(chǎn)的的原帳面面價值融資收入入就是融融資租賃賃的營業(yè)業(yè)收入,,按此計計算繳納納營業(yè)稅稅國稅函[2000]514號號《關(guān)于于融資租租賃業(yè)務(wù)務(wù)征收流流轉(zhuǎn)稅問問題的通通知》,,對未經(jīng)經(jīng)中國人人民銀行行批準的的“其他他單位從從事融資資租賃業(yè)業(yè)務(wù),租租賃的貨貨物的所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給承承租方,,征收增增值稅,,不征收收營業(yè)稅稅;租賃賃的貨物物的所有有權(quán)未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給承承租方,,征收營營業(yè)稅,,不征收收增值稅稅(3)出出租人營營業(yè)收入入的確認認及帳務(wù)務(wù)處理::全部營業(yè)業(yè)收入=最低租租賃收款款額—租租賃資產(chǎn)產(chǎn)成本本期營業(yè)業(yè)收入=全部營營業(yè)收入入X(本本期天數(shù)數(shù)/租租賃賃期總天天數(shù))例、甲公公司是未未經(jīng)中國國人民銀銀行批準準的租賃賃公司,,2002年1月,應(yīng)應(yīng)乙公司司要求,,為其購購置一臺臺大型設(shè)設(shè)備,購購價500萬元元,增值值稅額85萬元元,該設(shè)設(shè)備預(yù)計計使用年年限10年方案1、、租期10年,,年租金金100萬元,,租賃期期滿,設(shè)設(shè)備所有有權(quán)轉(zhuǎn)給給乙公司司甲應(yīng)交增增值稅=1000÷117%X17%—85=60.3萬元城建稅及及教育費費附加=60。。3X10%=6.03萬元元印花稅::0.3萬元甲公司獲獲利=1000÷÷117%——500——6.03——0.3=348.37萬元方案2、、租期8年,年年租金100萬萬元,租租賃期滿滿,設(shè)備備由甲公公司收回回,乙公公司擔(dān)保保余額200萬萬元甲公司應(yīng)應(yīng)交營業(yè)業(yè)稅=((800+200—585))X5%=20.75萬元城建稅及及教育費費附加=20。。75X10%=2.08萬萬元印花稅::0.24萬元元甲公司獲獲利=800+200—585—20.75—2.08—0.24=391.93萬萬元第二方案案較第一一方案多多獲利=391.93——348.37=43.56萬元融資租賃賃出租方方會計處處理舉例例:1、購入入租賃資資產(chǎn):借:融資資租賃資資產(chǎn)585萬萬貸:銀行行存款585萬2、租賃賃開始日日借:應(yīng)收收融資租租賃款1000萬萬((最低低租賃收收款額::800+200)貸:融資資租賃資資產(chǎn)585遞延收益益—未實實現(xiàn)融資資收益4153、每年年收租金金借:銀行行存款100萬萬貸:應(yīng)收收融資租租賃款100萬萬4、結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租賃收收入借:遞延延收益———未未51。9萬((415/8)借借:稅金金及附加加2。595萬萬貸:主營營業(yè)務(wù)收收入51。。9萬貸貸::應(yīng)交稅稅金2。595萬5、期末末,收回回租賃資資產(chǎn)借:融資資租賃資資產(chǎn)200萬萬貸:應(yīng)收收融資租租賃款200(2)融融資租賃賃出租人人營業(yè)收收入的確確認財稅[2003]16號文規(guī)規(guī)定:經(jīng)經(jīng)批準經(jīng)經(jīng)營融資資租賃業(yè)業(yè)務(wù)的單單位從事事融資租租賃業(yè)務(wù)務(wù)的,以以其向承承租者收收取的全全部價款款和價外外費用((包括殘殘值),,減除出出租方承承擔(dān)的出出租貨物物的實際際成本后后的余額額為營業(yè)業(yè)額。實實際成本本包括由由出租方方承擔(dān)的的貨物的的購入價價、關(guān)稅稅、增值值稅、消消費稅、、運雜費費、安裝裝費和貸貸款的利利息該文指的的營業(yè)額額是整個個租賃期期的營業(yè)業(yè)額,如如果以直直線法折折算本期期的營業(yè)業(yè)額,其其計算公公式為::本期營業(yè)業(yè)額=((應(yīng)收取取的全部部價款和和價外費費用-實實際成本本)×((本期天天數(shù)/總總天數(shù)))實實際成成本=貨貨物購入入原價++關(guān)稅++增值稅稅+消費費稅+運運雜費+安裝費費+保險險費+借借款利息息支出國稅函[2000]514號號,對未未經(jīng)中國國人民銀銀行批準準的“其其他單位位從事融融資租賃賃業(yè)務(wù),,租賃的的貨物的的所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給給承租方方,征收收增值稅稅,不征征收營業(yè)業(yè)稅;租租賃的貨貨物的所所有權(quán)未未轉(zhuǎn)讓給給承租方方,征收收營業(yè)稅稅,不征征收增值值稅。((房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)交交納營業(yè)業(yè)稅)融資租賃賃舉例、、甲房地地產(chǎn)公司司應(yīng)乙公公司的要要求,以以融資租租賃方式式將一棟棟寫字樓樓出租。。該樓成成本價600萬萬元,租租賃期10年,,年租金金100萬元。。租賃期期滿,乙乙公司以以50萬萬元購買買該寫字字樓最低租賃賃收款額額=100×10+50=1050萬未實現(xiàn)融融資收益益=1050--600=450萬會計處理理:①租賃開開始日::借:融資租賃賃資產(chǎn)600萬萬貸:開發(fā)發(fā)產(chǎn)品600萬萬借:應(yīng)收收融資租租賃款1050萬貸:融資資租賃資資產(chǎn)600萬遞延收益益—未實實現(xiàn)融資資收益450萬②每年收租租金借:銀行行存款100萬萬貸:應(yīng)收收融資租租賃款100萬③結(jié)轉(zhuǎn)租賃賃收入借:遞延延收益——未未實現(xiàn)融融資收益益45萬萬貸:主營營業(yè)務(wù)收收入45萬借:主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加2.25萬貸:應(yīng)交交稅金——應(yīng)交營營業(yè)稅2.25萬⑤收回廉廉價購買買權(quán)的金金額;融資租租賃財產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。。借:銀行行存款50萬貸:應(yīng)收融資資租賃款款50萬融資租賃賃收入計計入收入入總額,交納所所得稅.8、、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品視視同同
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