房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本估算

不動(dòng)產(chǎn)投資分析第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測(cè)算。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益獲取方式及收益測(cè)算了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測(cè)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同一般項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)投資指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出售或出租時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資就等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后用于租售，項(xiàng)目總投資基本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后用于經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營(yíng)資金例題某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場(chǎng)為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)間接管理費(fèi)用財(cái)務(wù)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用配套及其他收費(fèi)支出管理費(fèi)用和籌資成本土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來(lái)源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。配套套及及其其他他收收費(fèi)費(fèi)支支出出配套套費(fèi)費(fèi)用用主要要是是指指水水、、電電、、煤煤氣氣、、大大市市政政和和公公建建配配套套費(fèi)費(fèi)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特性性決決定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)必必須須有有這這一一類(lèi)類(lèi)的的費(fèi)費(fèi)用用支支出出，，因因?yàn)闉樯躺唐菲贩糠恳呔邆鋫渚泳幼∽」δ苣?，，通通路路、、通通水水、、通通電電、、通通煤煤氣氣及及排排水水是是最最基基本本的的條條件件，，另另外外，，學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、商商店店等等生生活活服服務(wù)務(wù)性性設(shè)設(shè)施施也也是是不不可可缺缺少少的的居居住住條條件件。。其他他收收費(fèi)費(fèi)支支出出這些些費(fèi)費(fèi)用用中中有有些些雖雖然然屬屬于于押押金金性性質(zhì)質(zhì)，，如如新新型型墻墻體體材材料料費(fèi)費(fèi)、、檔檔案案保保證證金金、、綠綠化化保保證證金金等等等等，，但但由由于于種種種種原原因因，，企企業(yè)業(yè)大大多多難難以以全全部部收收回回，，有有些些甚甚至至本本息息無(wú)無(wú)歸歸。。這這類(lèi)類(lèi)收收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特點(diǎn)點(diǎn)是是種種類(lèi)類(lèi)繁繁多多，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不不一一，，任任意意性性很很強(qiáng)強(qiáng)。。由由于于許許多多收收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目由由壟壟斷斷性性經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)或或事事業(yè)業(yè)單單位位執(zhí)執(zhí)行行，，并并且且未未在在法法規(guī)規(guī)上上予予以以透透明明的的合合法法化化，，所所以以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普普遍遍偏偏高高，，加加重重了了開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。配套套及及收收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本中中受受外外界界因因素素影影響響最最大大的的一一塊塊費(fèi)費(fèi)用用支支出出，，且且數(shù)數(shù)額額較較大大，，一一般般占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資的的10－－15％％，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商通通過(guò)過(guò)各各種種途途徑徑，，運(yùn)運(yùn)用用各各種種方方法法減減少少這這部部分分費(fèi)費(fèi)用用支支出出，，是是降降低低開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本的的一一項(xiàng)項(xiàng)重重要要內(nèi)內(nèi)容容。。管理費(fèi)用和籌資成本管理費(fèi)用籌資成本籌資成本是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本的重要組組成部分。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具具有建設(shè)周期期長(zhǎng)、投資數(shù)數(shù)額大，投資資風(fēng)險(xiǎn)高等特特點(diǎn)，因此光光靠企業(yè)自有有資金和預(yù)收收房款不能滿滿足資金要求求，大多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須須通過(guò)銀行貸貸款來(lái)解決資資金需要，這這樣就產(chǎn)生利利息支出。因因此，如何把把這部分費(fèi)用用核算好，對(duì)對(duì)正確計(jì)算開(kāi)開(kāi)發(fā)成本，體體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果果將起到非常常重要的作用用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總成本費(fèi)費(fèi)用的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本內(nèi)容土地費(fèi)用估算算前期工程費(fèi)用用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)建筑安裝工程程費(fèi)公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及修修理費(fèi)用成本的測(cè)算分項(xiàng)測(cè)算匯總以表格的形式式表現(xiàn)出來(lái)。。成本測(cè)算的原原則不能重復(fù)，也也不能遺漏。。準(zhǔn)確合理。土地費(fèi)用測(cè)算算涵義為了取得房地地產(chǎn)項(xiàng)目用地地使用權(quán)而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用。。費(fèi)用估算根據(jù)實(shí)際情況況而定；費(fèi)用類(lèi)別土地征用拆遷遷費(fèi)農(nóng)村土地征用用拆遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷遷費(fèi)土地出讓地價(jià)價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)價(jià)前期工程費(fèi)涵義開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期期規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研研究、水文、、地質(zhì)勘測(cè)，，以及“三/七通一平””等階段的費(fèi)費(fèi)用支出。費(fèi)用組成及測(cè)測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)———建安工程費(fèi)費(fèi)的3%；可研費(fèi)——總總投資的1%~3%水文、地質(zhì)勘勘查費(fèi)根據(jù)工作量結(jié)結(jié)合有關(guān)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，，一般為設(shè)計(jì)計(jì)概算的0.5%左右。。“七通一平””費(fèi)可根據(jù)實(shí)際工工程量參照有關(guān)計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)（見(jiàn)教材p154表5-5）涵義指建筑物2米米以外和項(xiàng)目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路等工程的的費(fèi)用；費(fèi)用組成供水、供電、、供氣、排污污、綠化、道道路、路燈、、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)用，，以及各項(xiàng)設(shè)設(shè)施與市政設(shè)設(shè)施干線、干干管、干道的的接口費(fèi)用；；費(fèi)用測(cè)算一般按實(shí)際工工程量估算。。詳細(xì)估算時(shí)，，可按單位指指標(biāo)估算法計(jì)計(jì)算。建筑安裝工程程費(fèi)含義建造房屋建筑筑物所發(fā)生的的建筑工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)備采采購(gòu)費(fèi)用、安安裝工程費(fèi)用用和室內(nèi)裝修修家具費(fèi)等。。建筑工程費(fèi)用用包括結(jié)構(gòu)、建建筑、特殊裝裝修工程費(fèi)。。設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用用及安裝工程程費(fèi)用給排水、電器器照明及設(shè)備備安裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、弱電電設(shè)備及安裝裝、電梯及其其安裝、其他他設(shè)備及安裝裝等。室內(nèi)裝修家具具費(fèi)建筑安裝工程程費(fèi)——估算方法單元估算法=基本建設(shè)單單元的綜合投投資×單元數(shù)單位指標(biāo)估算算法=單位工程量量投資×工程量工程量近似匡匡算法=匡算工程量量×相應(yīng)的概預(yù)預(yù)算定額單價(jià)價(jià)×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算算法直接費(fèi)=每平平方米造價(jià)指指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗耗量=每平方方米材料消耗耗量指標(biāo)×建筑面積類(lèi)似法公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)涵義指居住小區(qū)為為居民服務(wù)配配套建設(shè)的各各種非營(yíng)利性性的公共配套套設(shè)施（公建建設(shè)施）的建建設(shè)費(fèi)用；費(fèi)用組成居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒兒園、鍋爐房、變變電室、公共共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。費(fèi)用測(cè)算這些配套設(shè)施施是不能有償償轉(zhuǎn)讓的，一一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量量估算。管理費(fèi)用含義指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門(mén)為組織織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而而發(fā)生的各各種費(fèi)用。。項(xiàng)目主要包括：管管理人員工資資、職工福利利費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工工教育經(jīng)費(fèi)、、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)費(fèi)、咨詢費(fèi)、、審計(jì)費(fèi)、訴訴訟費(fèi)、排污污費(fèi)、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、土地使使用稅、技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、、無(wú)形資產(chǎn)攤攤消、開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)、壞壞賬損失、存存貨盤(pán)虧、毀毀損和報(bào)廢損損失以及其他他管理費(fèi)用。。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)可按項(xiàng)項(xiàng)目總投資的的3％一5％％估算。如果房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，管理費(fèi)應(yīng)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目間合理分分?jǐn)?。?cái)務(wù)費(fèi)用涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)為籌集資資金而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。。費(fèi)用組成借款和債券的的利息金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)融資代理費(fèi)承諾費(fèi)外匯匯兌凈損損失企業(yè)籌資所發(fā)發(fā)生的其他費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用利息的計(jì)算，，可參照金融融市場(chǎng)利率和和資金分期投投入的情況按按復(fù)利計(jì)算；；利息以外的其其他融資費(fèi)用用，一般占利利息的10％％左右。銷(xiāo)售費(fèi)用涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在銷(xiāo)售房房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用，，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委委托代理的各各項(xiàng)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成銷(xiāo)售人員工資資、獎(jiǎng)金、福福利費(fèi)、差旅旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、、物料消耗費(fèi)費(fèi)、廣告費(fèi)、、宣傳費(fèi)、代代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)費(fèi)及預(yù)售許可可申領(lǐng)費(fèi)等；；銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用測(cè)算廣告宣傳及市市場(chǎng)推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入的2%~3%。。銷(xiāo)售代理費(fèi)銷(xiāo)售收入的1.5%~2%。其他銷(xiāo)售費(fèi)用用銷(xiāo)售收入的0.5%~1%。費(fèi)用合計(jì)銷(xiāo)售收入的4%~6%其它費(fèi)用費(fèi)用組成臨時(shí)用地費(fèi)臨時(shí)建設(shè)費(fèi)工程造價(jià)咨詢?cè)冑M(fèi)總承包管理費(fèi)費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用測(cè)算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部部門(mén)規(guī)定的費(fèi)費(fèi)率估算，一一般約占投資資額的2%~3%。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)概念項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的的與房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各各種稅金和地地方政府或有有關(guān)部門(mén)征收收的費(fèi)用。費(fèi)用組成固定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅（現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)停止征收)土地使用稅市政支管線分分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)費(fèi)用測(cè)算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程程度前面各項(xiàng)費(fèi)用用測(cè)算的準(zhǔn)確確度。上述費(fèi)用之和和的3%~7%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用指房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)完成后后，在項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生生的各種運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用。管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用修理費(fèi)用以出租或自營(yíng)營(yíng)方式獲得收收益的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)營(yíng)期間發(fā)生的的物料消耗和和維修費(fèi)用。。3房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的收入、、稅金估算與與資金籌措經(jīng)營(yíng)收入估算算稅金估算銷(xiāo)售收入、出出租收入、自自營(yíng)收入與經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金及附附加房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的資金籌籌措經(jīng)營(yíng)收入估算算房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模模式租售方案的確確定租售價(jià)格的確確定經(jīng)營(yíng)收入的估估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)模式出售出租自營(yíng)混合經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定定收益模式房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目收益分析析租售方案的確確定租售價(jià)格的確確定經(jīng)營(yíng)收入/租售收入的估算租售方案的確確定租售方案的含含義出售、出租、、自營(yíng)等的計(jì)計(jì)劃；考慮銷(xiāo)售數(shù)量量/銷(xiāo)售價(jià)格格/銷(xiāo)售時(shí)間間總體安排。。內(nèi)容房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形形式？項(xiàng)目出售？/項(xiàng)目出租？？/租售并舉舉？可出售的面積積？/可出租租的面積？/在建筑物中中的位置？進(jìn)度安排？市場(chǎng)變化的影影響？售價(jià)與租金水水平的確定？？收款方式與收收款計(jì)劃地確確定？結(jié)果相應(yīng)的表格———銷(xiāo)售計(jì)劃劃及收款計(jì)劃劃租售價(jià)格的確確定租售價(jià)格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定，一一般可選擇在在位置、規(guī)模模、功能和檔檔次等方面可可比的交易實(shí)實(shí)例，通過(guò)對(duì)對(duì)其成交價(jià)格格的分析與修修正，最終得得到房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的租售價(jià)價(jià)格。也可以以參照房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的技技術(shù)和方法，，確定租售價(jià)價(jià)格。成本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法成本加成/目目標(biāo)定價(jià)法購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)價(jià)法/價(jià)值定定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法隨行就市定價(jià)價(jià)法租售價(jià)格的確確定租售價(jià)格的確確定要與開(kāi)發(fā)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略相一致致，在考慮政政治、經(jīng)濟(jì)、、社會(huì)等宏觀觀環(huán)境對(duì)物業(yè)業(yè)租售價(jià)格影影響的同時(shí)，，還應(yīng)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)供求求關(guān)系進(jìn)行分分析，考慮已已建成的、正正在建設(shè)的以以及潛在的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租租售價(jià)格的影影響。經(jīng)營(yíng)收入的估估算經(jīng)營(yíng)收入含義經(jīng)營(yíng)收入是指指向社會(huì)出售售、出租房地地產(chǎn)商品或自自營(yíng)時(shí)的貨幣幣收入。種類(lèi)銷(xiāo)售收入租金收入自營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入的的估算———銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入=可出售的的建筑面積積×銷(xiāo)售單價(jià)注意銷(xiāo)售量量與銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的關(guān)系系經(jīng)營(yíng)收入的的估算———租金收入租金收入租金收入=可出租建建筑面積×租金單價(jià)可出租建筑筑面積考慮空置情情況空置期出租率租金單價(jià)調(diào)查與預(yù)測(cè)測(cè)要合理。。經(jīng)營(yíng)收入的的估算———租金收入入租金收入的的種類(lèi)潛在總收入入/毛租金金收入潛在總收入入=可出租租面積×單位租金其他收入除租金之外外的其他收收入實(shí)際總收入入/有效總總收入實(shí)際總收入入=潛在總總收入×（1–空置率）+其他收入入實(shí)際總收入入=潛在總總收入×出租率+其其他收入凈租金收入入（凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入）凈經(jīng)營(yíng)收入入=實(shí)際總總收入–運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入的的估算———自營(yíng)收入入自營(yíng)經(jīng)營(yíng)收收入開(kāi)發(fā)企業(yè)以以開(kāi)發(fā)完成成后的房地地產(chǎn)為其進(jìn)進(jìn)行商業(yè)、、服務(wù)業(yè)等等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的載體，，通過(guò)綜合合性的自營(yíng)營(yíng)方式得到到的收入。。估算時(shí)考慮慮經(jīng)營(yíng)所在在的行業(yè)以以及市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。考慮的因素素目前已有的的商業(yè)和服服務(wù)業(yè)設(shè)施施對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目建成成后產(chǎn)生的的影響；未來(lái)商業(yè)、、服務(wù)業(yè)市市場(chǎng)可能發(fā)發(fā)生的變化化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影影響經(jīng)營(yíng)收入的的估算———自營(yíng)收入入自營(yíng)收入的的估算年收入=年年經(jīng)營(yíng)收益益–年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用（成本））注：通常以年等等值的形式式表現(xiàn)出來(lái)來(lái)；年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用包括房地地產(chǎn)所形成成的固定資資產(chǎn)的折舊舊稅金的估算算稅金國(guó)家和地方方政府依據(jù)據(jù)法律對(duì)有有納稅義務(wù)務(wù)的單位或或個(gè)人征收收的財(cái)政資資金。稅收國(guó)家或地方方政府通過(guò)過(guò)稅金籌集集財(cái)政資金金的手段；；稅收具有強(qiáng)強(qiáng)制性、無(wú)無(wú)償性和固固定性的特特點(diǎn)；注意與開(kāi)發(fā)發(fā)期稅費(fèi)的的區(qū)別稅金的估算算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資企業(yè)業(yè)納稅的主主要稅種經(jīng)營(yíng)稅金及及附加土地使用稅稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅稅土地增值稅稅應(yīng)注意的問(wèn)問(wèn)題計(jì)稅基數(shù)×計(jì)稅稅率稅金的估算算——經(jīng)營(yíng)稅金及及附加含義在房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售、出租租與自營(yíng)過(guò)過(guò)程中發(fā)生生的稅費(fèi)；；種類(lèi)——兩兩稅一費(fèi)營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)應(yīng)納稅銷(xiāo)售售（出租））收入×稅率（5%）城市建設(shè)維維護(hù)稅教育費(fèi)附加加城市建設(shè)維維護(hù)稅一般計(jì)稅依依據(jù)增值稅、消消費(fèi)稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的實(shí)實(shí)交稅額；；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資企企業(yè)，城市市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅的計(jì)稅稅依據(jù)實(shí)際繳納的的營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維維護(hù)稅=營(yíng)營(yíng)業(yè)稅×稅率稅率以納稅稅人所在的的地區(qū)而有有所區(qū)別市區(qū)——7%縣城、鎮(zhèn)———5%上面兩種情情況除外———1%教育費(fèi)附加加一般計(jì)稅依依據(jù)同城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資企企業(yè)，城市市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅的計(jì)稅稅依據(jù)實(shí)際繳納的的營(yíng)業(yè)稅教育費(fèi)附加加=營(yíng)業(yè)稅稅×稅率稅率教育費(fèi)附加加的稅率一一般為3%。經(jīng)營(yíng)稅金及及附加的計(jì)計(jì)算經(jīng)營(yíng)稅金及及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅+教育費(fèi)附附加=營(yíng)業(yè)稅+營(yíng)業(yè)稅×7%+營(yíng)業(yè)稅×3%=營(yíng)業(yè)稅×（1+7%+3%）=應(yīng)納稅銷(xiāo)銷(xiāo)售（出租租）收入×5%××（1+7%+3%）=應(yīng)納稅銷(xiāo)銷(xiāo)售（出租租）收入×5.5%關(guān)于其他稅稅種相關(guān)表格銷(xiāo)售收入與與經(jīng)營(yíng)稅金金及附加估估算表出租收入與與經(jīng)營(yíng)稅金金及附加估估算表自營(yíng)收入與與經(jīng)營(yíng)稅金金及附加估估算表土地使用稅稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅稅土地增值稅稅房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的資資金籌措資金籌措的的依據(jù)投資估算的的結(jié)果房地產(chǎn)投資資資金的來(lái)來(lái)源資本金（股股本金）銀行貸款預(yù)售收入資金的籌措措計(jì)劃根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資資金的需求求以及投資資、成本與與費(fèi)用使用用計(jì)劃，來(lái)來(lái)安排資金金來(lái)源和相相應(yīng)數(shù)量的的過(guò)程。資金籌措計(jì)計(jì)劃制定資金籌籌措計(jì)劃時(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意意的問(wèn)題嚴(yán)格按照資資金的需要要量確定籌籌資額；以需定量金額資金使用的的時(shí)間認(rèn)真選擇籌籌資來(lái)源渠渠道；可行性成本合法性避免利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目的不利影影響。資金使用計(jì)計(jì)劃考慮的因素素項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度可能發(fā)生的的實(shí)際付款款時(shí)間及金金額編制計(jì)劃應(yīng)應(yīng)注意的問(wèn)問(wèn)題根據(jù)建筑安安裝工程進(jìn)進(jìn)度表，按按照不同年年度的工作作量安排相相應(yīng)的資金金供給量；；根據(jù)設(shè)備到到貨計(jì)劃，，安排設(shè)備備購(gòu)置費(fèi)支支出。項(xiàng)目的前期期費(fèi)用應(yīng)盡盡早落實(shí)；；在安排投資資計(jì)劃時(shí)，，應(yīng)先安排排自有資金金，后安排排外部資金金。資金使用計(jì)計(jì)劃編制資金使使用計(jì)劃，，應(yīng)考慮各各種投資款款項(xiàng)的付款款特點(diǎn)，要要充分考慮慮預(yù)收款、、欠付款、、預(yù)付定金金以及按工工程進(jìn)度付付款的具體體情況。如果我們將將工程發(fā)包包出去，編編制資金使使用計(jì)劃的的依據(jù)是什什么？有什什么不同。。資金籌措計(jì)計(jì)劃資金籌措計(jì)計(jì)劃依據(jù)資金使用計(jì)計(jì)劃銷(xiāo)售收入計(jì)計(jì)劃資金來(lái)源資本金預(yù)租售收入入借貸資金為了滿足開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的資金需求求，可優(yōu)先先使用資本本金，之后后考慮使用用可投入的的預(yù)租售收收入，最后后仍然不滿滿足資金需需求時(shí)，可可安排借貸貸資金。借款還本付付息的估算算還本付息的的資金來(lái)源源利潤(rùn)預(yù)售或預(yù)租租收入還款方式及及還款順序序方式按照借款協(xié)協(xié)議所確定定的方式進(jìn)進(jìn)行還款；；順序先貸款先還還，后貸款款后還；利息高的先先還，利息息低的后還還；利息的計(jì)算算國(guó)內(nèi)借款利利息的計(jì)算算借款時(shí)的利利息計(jì)算為了簡(jiǎn)化計(jì)計(jì)算，假設(shè)設(shè)借款當(dāng)年年在年中使用，按半半年計(jì)息，，其后各年年按全年計(jì)計(jì)息；每年應(yīng)計(jì)利利息=（年初借借款本息累計(jì)+本年