房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策

與機(jī)會(huì)選擇

南京大學(xué)商學(xué)院葛揚(yáng)一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開(kāi)工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營(yíng)決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn)，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。2、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。3、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長(zhǎng)期）3、地方相關(guān)政策法規(guī)4、城市收入水平和增長(zhǎng)速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展?fàn)顩r

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

1、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。2、擬訂房地產(chǎn)投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。3、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性。4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇，沒(méi)有選擇就沒(méi)有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。5、分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問(wèn)題作作可行行性分分析，，并與與預(yù)先先確定定的目目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比比較做做出評(píng)評(píng)價(jià)。。對(duì)決策策和行行動(dòng)方方案有有一定定約束束條件件的限限制因因素進(jìn)進(jìn)行分分析，，以在在現(xiàn)有有條件件下求求優(yōu)；；對(duì)每每一個(gè)個(gè)備選選方案案可能能發(fā)生生的潛潛在問(wèn)問(wèn)題做做科學(xué)學(xué)的預(yù)預(yù)測(cè)，，以便便事先先防范范，減減少潛潛在問(wèn)問(wèn)題發(fā)發(fā)生的的可能能性。。6、選選擇方方案選擇方方案不不僅是是整個(gè)個(gè)決策策過(guò)程程的中中心環(huán)環(huán)節(jié)，，也是是房地地產(chǎn)決決策者者的重重要職職責(zé)，，同時(shí)時(shí)，也也是科科學(xué)性性和技技巧性性的綜綜合體體現(xiàn)。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策的原原則1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益原則則獲得利利潤(rùn)、、不斷斷發(fā)展展，是是每個(gè)個(gè)企業(yè)業(yè)必須須面對(duì)對(duì)的市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)要要求，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)也也是如如此。。開(kāi)發(fā)商商在對(duì)對(duì)具體體房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行決決策時(shí)時(shí)，必必須將將房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利目的的放在在首要要位置置，只只有盈盈利的的項(xiàng)目目才能能確定定為開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。。這就就是房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益原原則。。2、科科學(xué)化化、民民主化化原則則房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目涉及及面廣廣，牽牽涉因因素多多、整整個(gè)建建設(shè)過(guò)過(guò)程十十分復(fù)復(fù)雜，，因此此，要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策必須須遵循循科學(xué)學(xué)化、、民主主化原原則。。所謂科科學(xué)決決策程程序，，就是是堅(jiān)持持“先先論證證，后后決策策”的的原則則，必必須做做到先先對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行行調(diào)查查研究究和論論證，，然后后再進(jìn)進(jìn)行投投資決決策，，杜絕絕“邊邊投資資，邊邊論證證”，，更不不應(yīng)該該采取取“先先決策策，后后論證證”這這種違違反客客觀規(guī)規(guī)律的的做法法。3、系統(tǒng)統(tǒng)性原原則影響房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)的因因素很很多，，而且且這些些因素素又是是相互互聯(lián)系系、彼彼此制制約的的，因因此，，在進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策時(shí)，，首先先要深深入調(diào)調(diào)查和和搜集集各方方面的的投資資信息息，并并對(duì)其其進(jìn)行行科學(xué)學(xué)的分分析和和研究究。4、時(shí)時(shí)間性性原則則投資的的時(shí)間間觀念念即資資金的的時(shí)間間價(jià)值值，事事實(shí)上上也是是開(kāi)發(fā)發(fā)成本本。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目投資資先于于房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目收收益而而發(fā)生生，因因此，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商必須須考慮慮到不不同時(shí)時(shí)間的的資金金其價(jià)價(jià)值是是大不不相同同的，，先期期投入入的資資金和和后期期產(chǎn)生生的收收益金金，雖雖然在在價(jià)格格上一一致，，但它它們?cè)谠趦r(jià)值值上卻卻是十十分不不同的的，這這其中中最直直接的的就是是利息息問(wèn)題題。5、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制的原原則房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行行決策策時(shí)，，要比比其它它產(chǎn)業(yè)業(yè)的企企業(yè)更更加注注重對(duì)對(duì)可能能產(chǎn)生生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行必必要的的預(yù)測(cè)測(cè)，并并努力力地將將其控控制在在一定定的范范圍之之內(nèi)。。這既要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商在在確定定自己己的目目標(biāo)時(shí)時(shí)留有有一定定的合合理余余地，，同時(shí)時(shí)更主主要是是要求求房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在實(shí)實(shí)施房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資方案案的過(guò)過(guò)程中中采取取一切切盡可可能采采取的的方法法和措措施，，盡量量把風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降降到最最小程程度。。6、責(zé)責(zé)任制制原則則所謂責(zé)責(zé)任制制就是是要求求決策策者對(duì)對(duì)其決決策行行為所所帶來(lái)來(lái)的投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)負(fù)有不不可推推倭的的責(zé)任任。必須建建立責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利利相結(jié)結(jié)合的的房地地產(chǎn)投投資決決策責(zé)責(zé)任制制，是是確保保房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投投資決決策的的科學(xué)性，，避免免和減減少投投資決決策失失誤的的重大大措施施。7、選擇擇性原原則房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)行行決策策時(shí)必必須有有兩個(gè)個(gè)以上上的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可供供選擇擇，而而且每每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目也也應(yīng)考考慮多多種開(kāi)開(kāi)發(fā)方方案，，這樣樣才能能保證證房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)決決策時(shí)時(shí)能有有一個(gè)個(gè)優(yōu)化化選擇擇的可可能，，即最最佳項(xiàng)項(xiàng)目和和最佳佳項(xiàng)目目中的的最佳佳方案案的選選擇。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策方法法1、確定定型決決策方方法確定型型決策策方法法（DecisionUnderCertainty））是指指房地地產(chǎn)決決策方方案中中有待待實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的條條件是是確定定的，，其結(jié)結(jié)果也也是明明確的的，這這類(lèi)決決策問(wèn)問(wèn)題為為確定定型決決策問(wèn)問(wèn)題。。確定型型決策策是指指一個(gè)個(gè)方案案只有有一種種確定定的結(jié)結(jié)果，，只要要比較較各個(gè)個(gè)方案案，就就可以以作出出決策策。一般地地說(shuō)，，涉及及到房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的土土地費(fèi)費(fèi)、建建筑面面積、、建筑筑類(lèi)型型、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人人士費(fèi)費(fèi)、利利率、、廣告告費(fèi)等等問(wèn)題題的決決策都都屬于于確定定型決決策的的范圍圍。應(yīng)用確確定型型決策策需具具備的的條件件：第一，，可供供決策策的可可行方方案有有若干干個(gè)；；第二，，未來(lái)來(lái)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)事事件的的自然然狀態(tài)態(tài)是完完全確確定的的；第三，，每個(gè)個(gè)方案案的結(jié)結(jié)果是是唯一一的，，并可可計(jì)量量。2、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策風(fēng)險(xiǎn)型型決策策方法法（DecisionUnderRisk）是是指在在房地地產(chǎn)企企業(yè)的的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中，，存在在著某某種不不可控控制的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素，一一個(gè)方方案又又可能能出現(xiàn)現(xiàn)幾種種不同同的結(jié)結(jié)果進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)型型決策策應(yīng)具具備以以下幾幾個(gè)條條件：：第一，，要確確定決決策者者希望望達(dá)到到的明明確目目標(biāo)（（獲利利大或或虧損損小））；第二，，要有有兩個(gè)個(gè)或兩兩個(gè)以以上可可供選選擇的的方案案；第三，，每個(gè)個(gè)方案案要存存在兩兩種或或兩種種以上上，不不以決決策者者主觀觀意志志為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的自然然狀態(tài)態(tài)；第四，，不同同方案案在不不同自自然狀狀態(tài)下下相應(yīng)應(yīng)的損損益值值可以以計(jì)算算；第五，，決策策者根根據(jù)科科學(xué)的的理論論和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，可預(yù)預(yù)先估估計(jì)或或計(jì)算算出自自然狀狀態(tài)出出現(xiàn)的的概率率。這種房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策由于于無(wú)法法控制制，其其影響響決策策結(jié)果果的某某種自自然狀狀態(tài)，，要在在一定定的概概率條條件下下作出出，需需要冒冒一定定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，故稱(chēng)稱(chēng)之為為風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決決策。。3、不確確定型型決策策方法法一個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)事事件在在某一一系統(tǒng)統(tǒng)中發(fā)發(fā)生的的概率率，就就理論論而言言是可可以人人為地地、主主觀地地估計(jì)計(jì)出的的。但但在實(shí)實(shí)際中中，有有時(shí)很很難估估計(jì)出出事件件發(fā)生生的概概率，，即對(duì)對(duì)事件件在系系統(tǒng)中中所發(fā)發(fā)生的的概率率，不不能作作出主主觀可可能性性的估估計(jì)，，而只只能對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)后果果有所所估計(jì)計(jì)，這這種決決策稱(chēng)稱(chēng)之為為不確確定型型決策策（DecisionMakingUnderUncertainty）。。它的的準(zhǔn)確確程度度完全全取決決于決決策者者的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與與判斷斷能力力。不確定型決策策的特點(diǎn)是，，不僅不知道道所處理的未未來(lái)事件在各各種特定條件件下的明確結(jié)結(jié)果（自然狀狀態(tài)），甚至至連可能的結(jié)結(jié)果及各種結(jié)結(jié)果發(fā)生的概概率都不知道道。在這種情情況下的決策策，由于信息不完完全，帶有很很大的主觀隨隨意性，所以以人們只得提提出若干不同同的決策準(zhǔn)則則作為不確定定型決策的依依據(jù)。這些準(zhǔn)準(zhǔn)則包括：樂(lè)樂(lè)觀準(zhǔn)則、悲悲觀準(zhǔn)則、最最大最小后悔悔值準(zhǔn)則、機(jī)機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則則。六、房地產(chǎn)投投資決策的程程序房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的決策程程序，是指房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在決策過(guò)過(guò)程中各工作作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循循的符合其自自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律律的先后順序序。按照科學(xué)的投投資決策理論論，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策可分分為如下六個(gè)個(gè)基本步驟：：1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題決策是針對(duì)所所需要解決的的問(wèn)題而進(jìn)行行的，所以發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并分分析其產(chǎn)生的的原因、進(jìn)而而找出解決問(wèn)問(wèn)題的癥結(jié)是是房地產(chǎn)投資資決策的起點(diǎn)點(diǎn)。所謂問(wèn)題是指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況與應(yīng)應(yīng)達(dá)到或希望望達(dá)到的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況之間出出現(xiàn)的差距。。2、確定目標(biāo)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)決決策的依據(jù)，，目標(biāo)選擇錯(cuò)錯(cuò)了，就會(huì)一一錯(cuò)再錯(cuò)，造造成整個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策的失誤誤。在發(fā)現(xiàn)了了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之之后，就要進(jìn)進(jìn)行調(diào)查研究究，具體分析析，一一弄清清問(wèn)題的性質(zhì)質(zhì)、特點(diǎn)和范范圍，盡量以以差距的形式式把問(wèn)題的癥癥結(jié)所在表達(dá)達(dá)出來(lái)，找到到產(chǎn)生差距的的真正原因，，從而確定問(wèn)問(wèn)題所期望達(dá)達(dá)到的結(jié)果，，即決策目標(biāo)標(biāo)。一個(gè)好的房地地產(chǎn)投資決策策目標(biāo)應(yīng)滿足足以下要求：：（1）針對(duì)性（Pertinency）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決決策目標(biāo)的提提出應(yīng)當(dāng)有的的放矢，針對(duì)對(duì)所存在的問(wèn)問(wèn)題，切中要要害，選中解解決問(wèn)題的突突破口，或是是把握住開(kāi)拓拓發(fā)展的最好好機(jī)會(huì)。沒(méi)有有針對(duì)性的目目標(biāo)就是空洞洞目標(biāo)，針對(duì)對(duì)性錯(cuò)了則是是錯(cuò)誤目標(biāo)。。目標(biāo)的綜合合性來(lái)源于對(duì)對(duì)問(wèn)題的綜合合分析和判斷斷。（2）明確性性（Definitude）確定房地產(chǎn)投投資決策目標(biāo)標(biāo)的目的是為為了實(shí)現(xiàn)它，，因此投資決決策的目標(biāo)必必須明確、具具體，使人能能夠領(lǐng)會(huì)執(zhí)行行。經(jīng)營(yíng)決策策目標(biāo)的含義義要準(zhǔn)確，不不能模棱兩可可、含糊其詞詞，也不能空空洞無(wú)物，必必須有定性與與定量的表述述。同時(shí)，必必須嚴(yán)格規(guī)定定目標(biāo)的約束束條件。所謂約束條件件（ConstraintCondition）就是一些限限制因素。如如經(jīng)營(yíng)決策時(shí)時(shí)涉及的資源源、人力、財(cái)財(cái)力、物力、、國(guó)家法令、、制度等方面面的限制性規(guī)規(guī)定以及必須須達(dá)到的起碼碼界限。（3）層次性（Hierarchy）當(dāng)同一經(jīng)營(yíng)決決策系統(tǒng)中同同時(shí)存在著多多個(gè)目標(biāo)時(shí)，，必須分清主主次，應(yīng)從其其可靠性、可可能性、重要要性等方面出出發(fā)，按照主主次順序進(jìn)行行排隊(duì)，有取取有舍，形成成一個(gè)有機(jī)整整體。3、擬制方案案擬制供決策者者選用的各種種可能行動(dòng)方方案是房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策的的重要環(huán)節(jié)。。在確定房地地產(chǎn)投資決策策目標(biāo)之后，，就應(yīng)充分發(fā)發(fā)動(dòng)公司有關(guān)關(guān)人員收集、、掌握豐富的的信息，集思思廣益，科學(xué)學(xué)論證，精心心設(shè)計(jì)，擬制制各種備選方方案，供進(jìn)一一步選擇。擬制方案時(shí)，，需注意以下下兩點(diǎn)：（1）整體的的詳盡性擬制的備選方方案應(yīng)把通向向目標(biāo)所有的的方案包括無(wú)無(wú)遺，以供下下一步評(píng)價(jià)選選優(yōu)。如果有有遺漏，那么么最后選定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在實(shí)際中要要做到這一點(diǎn)點(diǎn)是很困難的的，這是由于于經(jīng)營(yíng)的外部部環(huán)境是多變變的、復(fù)雜的的，而擬制可可能的備選方方案也是個(gè)逐逐步認(rèn)識(shí)的過(guò)過(guò)程。（2）相互排排斥性各種備選方案案之間應(yīng)是相相互排斥的，，執(zhí)行方案一一，就不可能能執(zhí)行方案二二。只有這樣樣，才可能進(jìn)進(jìn)行方案的比比較選擇。4、分析評(píng)價(jià)方案的分析評(píng)評(píng)價(jià)（AndysisWeighting））就是對(duì)每一一個(gè)備選方案案，在進(jìn)行選選擇之前對(duì)其其有關(guān)的技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)環(huán)境等各各方面的條件件、因素、潛潛在問(wèn)題進(jìn)行行可行性分析析，并與預(yù)先先確定的房地地產(chǎn)投資目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行比較，，做出評(píng)價(jià)。。（1）限制因因素分析任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策和行動(dòng)動(dòng)方案都有一一定的約束條條件，因此，，必須研究論論證方案所有有限制的資源源、人力、物物力、時(shí)間、、技術(shù)以及其其它有關(guān)條件件，從而判定定房地產(chǎn)投資資方案是否可可行，是否能能達(dá)到預(yù)期的的目標(biāo)。（2）潛在問(wèn)問(wèn)題分析是指預(yù)測(cè)每一一個(gè)備選方案案可能發(fā)生的的潛在問(wèn)題是是什么?問(wèn)題發(fā)生的原原因是什么?研究防止和補(bǔ)補(bǔ)救的可能性性，準(zhǔn)備防范范措施和應(yīng)急急措施，以減減少潛在問(wèn)題題的可能性和和危害性。（3）綜合評(píng)價(jià)根據(jù)經(jīng)營(yíng)決策策目標(biāo)全面分分析方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)環(huán)境效益和社社會(huì)效益。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)主要采用用投資收益率率、投資回收收期、內(nèi)部收收益率等方法法。分析評(píng)價(jià)一般般是由各方面面的專(zhuān)家、學(xué)學(xué)者組成的評(píng)評(píng)審團(tuán)，或召召開(kāi)專(zhuān)家論證證會(huì)進(jìn)行。方方案評(píng)價(jià)過(guò)程程也是進(jìn)一步步完善方案的的過(guò)程。5、選擇方案案選擇方案（SelectionScheme）是整個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策的中中心環(huán)節(jié)，也也是經(jīng)營(yíng)決策策者的重要職職責(zé)。它集中中體現(xiàn)了房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策策者的經(jīng)營(yíng)藝藝術(shù)和素質(zhì)。。選擇方案就是是選擇最優(yōu)方方案。需要指指出的是，所謂最優(yōu)優(yōu)方案（OptimalDecision）是相對(duì)的，，受到許多不不確定因素的的限制，因此此在多個(gè)方案案存在時(shí)，要要想得到一個(gè)個(gè)各方面均最最優(yōu)的“最佳佳方案”往往往很困難。在在實(shí)際投資決決策中，通常常是在全盤(pán)考考慮的情況下下選擇一個(gè)令令投資決策者者滿意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全優(yōu)的的方案。6、實(shí)施追蹤蹤經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)實(shí)施是一個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)的，依賴(lài)賴(lài)于時(shí)空變量量和環(huán)境變量量的復(fù)雜過(guò)程程。因此，在在實(shí)施過(guò)程中中必然會(huì)碰到到新問(wèn)題，引引起新矛盾，，會(huì)出現(xiàn)變化的情況況和決策目標(biāo)標(biāo)偏離現(xiàn)象。。這就要求決決策者必須重重視信息反饋饋，及時(shí)總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，，依據(jù)客觀情情況對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行必要的調(diào)調(diào)整和修改，，以保證房地地產(chǎn)投資決策策的目標(biāo)最終終得以實(shí)現(xiàn)。。（1））反饋饋控制制房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策策中的的反饋饋控制制（FeedbackControl））是準(zhǔn)準(zhǔn)確而而及時(shí)時(shí)地把把決策策過(guò)程程中主主客觀觀之間間矛盾盾的信信息輸輸送給給決策策者，，從而而使決決策者者根據(jù)據(jù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境境的變變化，，對(duì)決決策方方案、、行為為進(jìn)行行不斷斷修正正，以以保證證經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策策目標(biāo)標(biāo)順利利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的一一項(xiàng)常常規(guī)性性工作作。（2）追蹤蹤決策策追蹤決決策（（Follow-upPolicy-Making））是指指當(dāng)原原有決決策的的實(shí)施施表明明危及及經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策策目標(biāo)標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)，或或