房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“所為”與“不為”主講人：王杰龍德置地有限公司董事總經(jīng)理尊敬的各位同仁:大家好首先自我介紹一下，我叫王杰，21年前畢業(yè)于合肥工業(yè)大學(xué)工民建專業(yè)，做過14年工程設(shè)計(jì)，從事了7年房地產(chǎn)開發(fā)。設(shè)計(jì)作品大都在北京，有長(zhǎng)安街上的中糧廣場(chǎng)、郵政樞紐中心、西二環(huán)的萬通新世界廣場(chǎng)、還有方莊、望京、海淀、朝陽、通州等區(qū)的其它項(xiàng)目。七年的房地產(chǎn)開發(fā)我走了五個(gè)城市，做了七個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)了兩個(gè)企業(yè)。01年加盟萬達(dá)集團(tuán)，在大連萬達(dá)房地產(chǎn)公司任副總，主管過工程、成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成了“星海人家”、“雍景臺(tái)”的開發(fā)建設(shè)，參與了“大連華府”的規(guī)劃設(shè)計(jì)。03年初至05年，先后擔(dān)任南寧萬達(dá)有限公司、武漢萬達(dá)有限公司的總經(jīng)理。全程主持開發(fā)了南寧、武漢兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)。05年被派昆明萬達(dá)有限公司任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)主持昆明“滇池衛(wèi)城”3000畝別墅區(qū)的開發(fā)；06年8月轉(zhuǎn)會(huì)到現(xiàn)在的龍德置地有限公司，主持開發(fā)龍德廣場(chǎng)項(xiàng)目。所服務(wù)的兩個(gè)公司遍布在五個(gè)城市的七個(gè)項(xiàng)目，有三個(gè)項(xiàng)目屬于純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：

１、南寧萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

2、武漢萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

3、龍德廣場(chǎng)（北京）前言商業(yè)地產(chǎn)有很多泊來元素，對(duì)于中國(guó)還是一個(gè)新生事物。10年來，許多開發(fā)商為了從中分得一杯羹，大都吃盡了苦頭，也可以用遍體鱗傷來形容。也有不少嘗到了甜頭，正是這種名利雙收的甜頭更加驅(qū)動(dòng)更多的開發(fā)商在這條路上勇往直前。但是，由于操作的不規(guī)范，不專業(yè)以及急功近利的心態(tài)，使得本該獲得高額回報(bào)的投資變成了食之無味，棄之可惜的雞肋。可以說中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“在路上”，在路上就需要我們及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，修正錯(cuò)誤，減少失誤。非常高興清華大學(xué)提供這樣的交流平臺(tái)，能讓我們?cè)谶@條比較迷茫的路上交流心得。我希望我在企業(yè)中所獲得的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)能成為一塊鋪路石，使各位在前進(jìn)路上能夠多走穩(wěn)一步，使您離成功更進(jìn)一步。商業(yè)地產(chǎn)的”所為”與”不為”

1、什么是商業(yè)地產(chǎn)——它是一種結(jié)合體地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合；城市設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合；資本與地產(chǎn)的結(jié)合；2、商業(yè)地產(chǎn)的類別有哪些？物流、批發(fā)、零售、批零兼營(yíng)、酒店、公寓、寫字樓、購(gòu)物中心以及城市綜合體都可稱為商業(yè)地產(chǎn)今天，我著重講的是購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）3、什么是購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）？（1）特點(diǎn)：大：占地面積大、綠地大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大，一般10萬平米以上多：業(yè)態(tài)多、店鋪多、功能多（2）內(nèi)涵：1-2個(gè)百貨、1-2個(gè)超市、餐飲、休閑及娛樂（3）支點(diǎn)：人流、交通—購(gòu)買力4、國(guó)外購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）的發(fā)展演變（20世紀(jì)30年代）SHOPPINGMALL的初期階段美國(guó)(帶形中心)、歐洲（鄰里中心）（沿街布局、眾多承租戶統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、擁有停車場(chǎng)）（20世紀(jì)50年代）SHOPPINGMALL的成型階段郊區(qū)型購(gòu)物中心（舒適的環(huán)境、開放的公共空間、大面積停車場(chǎng)、內(nèi)部步行街）（20世紀(jì)80年代）SHOPPINGMALL的發(fā)展階段郊區(qū)到城市（規(guī)模、數(shù)量發(fā)展迅速、類型趨于多樣化）5、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）的發(fā)展20世紀(jì)90年代開始興起，2002年前后，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)達(dá)到了一個(gè)高潮，但近年來開始出現(xiàn)了一些問題。6、購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）在中國(guó)的發(fā)展前景是國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；在國(guó)內(nèi)是一種新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)；能夠滿足消費(fèi)者日漸提高的消費(fèi)要求；“一站式”消費(fèi)模式符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心在中國(guó)具有很好的發(fā)展趨勢(shì)，很多發(fā)展商認(rèn)為有利可圖，紛紛開發(fā)大型購(gòu)物中心。結(jié)果近幾年來大量的商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，可以說由于操作的不規(guī)范、不專業(yè)，不少物業(yè)成為不良物業(yè)，甚至成為爛尾工程。從06年起，國(guó)家已開始對(duì)購(gòu)物中心的開發(fā)進(jìn)行控制，但這并不意味購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展即將“夭折”，只要開發(fā)商充分掌握購(gòu)物中心的特點(diǎn)，把握好市場(chǎng)機(jī)會(huì)，還是能夠成功開發(fā)出符合中國(guó)特色的購(gòu)物中心的。通過幾年來從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理，我總結(jié)了幾條在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該做的與不應(yīng)該做的事情，下面，我將分為7個(gè)章節(jié)為大家介紹。第一一章章：：選選址址所為為：：研究究現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與未未來來城城市市規(guī)規(guī)劃劃不為為：：“大大墻墻效效應(yīng)應(yīng)””一、、所所為為：：研研究究現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與城城市市規(guī)規(guī)劃劃成熟熟商商圈圈植植入入差差異異化化商商業(yè)業(yè)，，升升級(jí)級(jí)化化商商業(yè)業(yè)典型型案案例例：：萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、北北京京王王府府井井，，上上海海南南京京路路，，上上海?；椿春：Ｂ仿烽_發(fā)規(guī)規(guī)模：：1萬萬-20萬萬平方方米你無我我有；；你有有我精精；你你分散散我集集中1、插插入式式：老老城區(qū)區(qū)南寧萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)總總平圖圖武漢萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)總總平圖圖2、導(dǎo)導(dǎo)出式式：衛(wèi)衛(wèi)星城城、新新城區(qū)區(qū)潛力商商機(jī)打打造造商業(yè)業(yè)圈典型案案例：：龍德德廣場(chǎng)場(chǎng)，上上海陸陸家嘴嘴正大大廣場(chǎng)場(chǎng)，各各類郊郊區(qū)MALL開發(fā)規(guī)規(guī)模：：5萬萬-20萬萬平方方米龍德廣廣場(chǎng)區(qū)區(qū)位圖圖1、北北五環(huán)環(huán)外3公里里；2、10年年前大大面積積農(nóng)田田；3、5年前前高樓樓林立立4、3年前前開始始梳理理交通通；5、如如今2條軌軌道交交通、、30余條條公交交線路路當(dāng)時(shí)的的現(xiàn)狀狀：●龍德廣廣場(chǎng)的的前身身為京京糧集集團(tuán)西西北郊郊糧庫(kù)庫(kù)●●天通通苑正正在建建設(shè)●周邊邊道路路狀況況很差差●●商商業(yè)發(fā)發(fā)展極極度滯滯后3、龍龍德廣廣場(chǎng)的的選址址未來城城市規(guī)規(guī)劃（1））居住住人口口密集集天通苑苑板塊塊為北北京最最大居居住區(qū)區(qū),總建筑筑規(guī)模模800萬萬平方方米。。周邊中中大型型樓盤盤北苑家家園,明天天第一一城,世貿(mào)貿(mào)奧臨臨,萬萬科星星城等等。北部別別墅板板塊納泊溪溪谷，，東方方普羅羅旺斯斯，一一千棟棟等頂頂級(jí)別別墅。。至2008年該該區(qū)域域住宅宅規(guī)模模1600萬平平方米米，人人口規(guī)規(guī)模超超過100萬。。（2））交通通條件件軌道交交通：：城鐵13號(hào)號(hào)線5號(hào)線線交匯匯之地地道路：：東有京京承高高速，，西有八八達(dá)嶺嶺高速速南有四四環(huán)，，五環(huán)環(huán)北有六六環(huán)。。南北主主干道道立湯湯路、、北苑苑路、、安立立路公交：：多達(dá)30余余條公公交線線路途途徑此此處日均車車流量量約20萬萬輛次次（3））領(lǐng)軍軍商家家的選選址原原則：：沃爾瑪瑪、家家樂福福：方圓10公公里內(nèi)內(nèi)有常常住有有效人人口20萬萬結(jié)合立立水橋橋地區(qū)區(qū)當(dāng)時(shí)時(shí)的現(xiàn)現(xiàn)狀、、未來來城市市規(guī)劃劃以及及主力力業(yè)態(tài)態(tài)選址址原則則，該該地區(qū)區(qū)的人人口狀狀況、、未來來交通通狀況況完全全有能能力支支撐大大型購(gòu)購(gòu)物中中心（（SHOPPINGMALL））的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)。二、不不為：：“大大墻效效應(yīng)””城市快快速路路、高高速公公路、、河流流、湖湖泊對(duì)對(duì)于商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目如如同““大墻墻”，，隔斷斷了對(duì)對(duì)面的的人流流和車車流進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目，，因此此，在在商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目選址址時(shí)要要注意意，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)位于于中心心地帶帶，避避免被被邊緣緣化。。消費(fèi)者者的心心理：：安全全、方方便、、舒適適龍德廣廣場(chǎng)四四面皆皆與城城市道道路相相鄰，，人流流、車車輛從從項(xiàng)目目四面面皆可可進(jìn)入入，可可及性性高。。龍德廣廣場(chǎng)位位置示示意圖圖第二章章：商商業(yè)定定位所為：：研究市市場(chǎng)需需求和和地塊塊屬性性只租不不售，，三權(quán)權(quán)統(tǒng)一一不為：：自以為為是（（不尊尊重市市場(chǎng)需需求））一、所所為1、研研究市市場(chǎng)需需求和和地塊塊屬性性（1））市場(chǎng)場(chǎng)需求求：決決定開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的性質(zhì)質(zhì)人口密密集、、交通通不便便使得得該地地區(qū)一一度成成為““臥城城”居住類類物業(yè)業(yè)眾多多，北北京規(guī)規(guī)模最最大的的人口口密集集區(qū)（（天通通苑、、北苑苑、北北辰綠綠色家家園、、明天天第一一城等等幾十十萬、、上百百萬甚甚至幾幾百萬萬平米米的大大盤建建設(shè)當(dāng)當(dāng)中））商業(yè)多多為街街鋪和和零散散商業(yè)業(yè)，只只能解解決簡(jiǎn)簡(jiǎn)單日日常生生活需需要，，該區(qū)區(qū)域居居民消消費(fèi)集集中在在市區(qū)區(qū)內(nèi)，，積蓄蓄已久久的消消費(fèi)欲欲望亟亟待釋釋放））當(dāng)時(shí)市市場(chǎng)需需求表表明：：該地地區(qū)急急需商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的出現(xiàn)現(xiàn)，一一方面面可以以吸納納該區(qū)區(qū)域居居民的的強(qiáng)大大的消消費(fèi)欲欲望所所釋放放出的的消費(fèi)費(fèi)潛能能；另另一方方面對(duì)對(duì)于緩緩解交交通壓壓力、、增加加政府府稅收收方面面都起起到十十分積積極的的作用用。（2））地塊塊屬性性：確確定最最終商商業(yè)定定位地塊屬屬性：：包括地地理位位置、、市政政配套套設(shè)施施完善善程度度、交交通狀狀況、、當(dāng)?shù)氐厝丝诳跔顩r況等如何通通過研研究地地塊屬屬性最最終確確定商商業(yè)定定位？？前面說說過，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)大致致分為為9類類：物物流、、批發(fā)發(fā)、零零售、、批零零兼營(yíng)營(yíng)、酒酒店、、公寓寓、寫寫字樓樓、購(gòu)購(gòu)物中中心（（SHOPPINGMALL））、城城市綜綜合體體，下下面，，我以以龍德德廣場(chǎng)場(chǎng)為例例，說說明如如何通通過地地塊屬屬性最最終確確定其其商業(yè)業(yè)定位位物流批發(fā)零售批零兼兼營(yíng)酒店公寓寫字樓樓購(gòu)物中中心城市綜綜合體體排除法法：購(gòu)物中中心的的規(guī)模模市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買力力；主力店店數(shù)量量與規(guī)規(guī)模；；主力店店與精精品街街的比比例購(gòu)物中中心的的檔次次居住區(qū)區(qū)還是是商務(wù)務(wù)區(qū)消費(fèi)需需求的的分析析2、只只租不不售、、三權(quán)權(quán)統(tǒng)一一（支支撐商商業(yè)地地產(chǎn)健健康、、穩(wěn)步步發(fā)展展的靈靈魂））（1））開發(fā)發(fā)權(quán)、、所有有權(quán)、、管理理權(quán)三三權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一，，符合合購(gòu)物物中心心基本本特點(diǎn)點(diǎn)（2））三權(quán)權(quán)統(tǒng)一一的意意義對(duì)于開開發(fā)商商：決決策高高效、、調(diào)整整靈活活對(duì)于商商戶（（經(jīng)營(yíng)營(yíng)者））：解解決問問題過過程簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、、效率率高二、不不為：：自以以為是是（不不尊重重市場(chǎng)場(chǎng)需求求）購(gòu)物中中心的的定位位與其其他類類型物物業(yè)的的定位位不同同，必必須以以市場(chǎng)場(chǎng)需求求、地地塊屬屬性為為決策策的最最終依依據(jù)，，不能能自以以為是是只租不不售是是購(gòu)物物中心心的基基本特特點(diǎn)，，不能能違背背(以以萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)早早期期產(chǎn)產(chǎn)品品為為例例））武漢漢萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)店店鋪鋪分分割割圖圖商業(yè)業(yè)定定位位小小結(jié)結(jié)：：市場(chǎng)場(chǎng)需需求求決決定定了了項(xiàng)項(xiàng)目目性性質(zhì)質(zhì)地塊塊屬屬性性最最終終確確定定商商業(yè)業(yè)定定位位必須須遵遵循循商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)律律，，只只租租不不售售，，保保證證三三權(quán)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一一，，才才能能真真正正抓抓住住商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)健健康康、、穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展的的靈靈魂魂第三三章章：：業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合所為為：：合理理的的功功能能定定位位與與科科學(xué)學(xué)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局不為為：：同質(zhì)質(zhì)化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌牌檔檔次次參參差差不不齊齊一、、所所為為：：合合理理的的功功能能定定位位與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合1、、合合理理的的功功能能定定位位作為為區(qū)區(qū)域域性性購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，龍龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)必必須須具具備備購(gòu)購(gòu)物物、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、文文化化、、餐餐飲飲等等多多種種功功能能。。2、、科科學(xué)學(xué)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局為了了具具備備以以上上功功能能，，龍龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)在在制制定定業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局時(shí)時(shí)，，引引入入了了大大型型百百貨貨、、生生活活超超市市、、影影院院及及真真冰冰冰冰場(chǎng)場(chǎng)等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。（（從從買買房房裝裝修修到到孩孩子子教教育育，，涉涉及及與與生生活活相相關(guān)關(guān)的的所所有有行行業(yè)業(yè)））精神生活購(gòu)物餐飲休閑娛樂時(shí)尚文化教育藝術(shù)體育物質(zhì)質(zhì)生活活百安安居居家樂樂福福特力力屋屋國(guó)美美翠微微百貨貨KTV餐飲飲婚紗紗攝影影兒童童早教教開發(fā)發(fā)商商商家家消費(fèi)費(fèi)者者單車車?yán)砝碚撜摚海汗δ苣芏ǘㄎ晃慌c與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合是是保保證證購(gòu)購(gòu)物物中中心心開開發(fā)發(fā)成成功功的的2大大支支點(diǎn)點(diǎn)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合中中的的““舍舍””與與““得得””舍：：影院院、、冰冰場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)于于發(fā)發(fā)展展商商而而言言，，是是不不掙掙錢錢的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；大大百百貨貨、、大大超超市市對(duì)對(duì)于于發(fā)發(fā)展展商商而而言言，，是是少少掙掙錢錢的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)得：：影院院為為龍龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)帶帶來來了了更更多多的的消消費(fèi)費(fèi)人人群群；；冰冰場(chǎng)場(chǎng)帶帶活活了了4層層的的兒兒童童業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；大大百百貨貨、、大大超超市市的的引引入入更更是是帶帶活活了了精精品品街街中中的的相相同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合設(shè)設(shè)想想圖圖避免免出出現(xiàn)現(xiàn)冷冷熱熱不不均均、、避避免免““陰陰陽陽街街””、、避避免免““盲盲腸腸街街””-------Shopping亦亦戲戲稱稱瞎瞎拼拼…………二、、不不為為同質(zhì)質(zhì)化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌牌檔檔次次參參差差不不齊齊第四四章章：：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)所為為：：商業(yè)業(yè)化化、、國(guó)國(guó)際際化化、、互互補(bǔ)補(bǔ)化化、、持持續(xù)續(xù)化化不為為：：閉門門造造車車(不不尊尊重重商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)律律)一、所為：1.商業(yè)化2.國(guó)際化3.互補(bǔ)化4.持續(xù)化1、、商商業(yè)業(yè)化化：：商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)先先行行尤以以業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為先先，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃是是購(gòu)購(gòu)物物中中心心設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之魂魂，，一一切切以以商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)律律為為先先導(dǎo)導(dǎo)，，其其它它設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為有有效效補(bǔ)補(bǔ)充充。。2、、國(guó)國(guó)際際化化購(gòu)物物中中心心起起源源美美國(guó)國(guó)，，興興于于亞亞洲洲（（日日本本，，香香港港，，東東南南亞亞）），，20世世紀(jì)紀(jì)90年年代代落落戶戶中中國(guó)國(guó)…………購(gòu)物物中中心心在在中中國(guó)國(guó)尚尚屬屬新新生生事事物物…………中國(guó)國(guó)有有特特殊殊的的國(guó)國(guó)情情：：地地大大，，人人口口眾眾多多，，消消費(fèi)費(fèi)水水平平參參差差不不齊齊，，發(fā)發(fā)展展迅迅速速…………上述述條條件件要要求求開開發(fā)發(fā)商商的的態(tài)態(tài)度度要要謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，虛虛心心。。尋找找國(guó)國(guó)際際化化專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)國(guó)國(guó)際際招招標(biāo)標(biāo)2005年年3月月開開始始龍龍德德廣廣場(chǎng)場(chǎng)方方案案招招標(biāo)標(biāo)工工作作，，參參加加招招標(biāo)標(biāo)單單位位包包括括馬馬來來西西亞亞AJM公公司司，，美美國(guó)國(guó)RSA設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司，，北北京京五五合合國(guó)國(guó)際際設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司、、北北京京市市建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研研究究院院。。方案1方案2最終方案規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃交通規(guī)劃廣告設(shè)計(jì)燈光設(shè)計(jì)導(dǎo)視設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)店面設(shè)計(jì)3、互補(bǔ)化化4、持續(xù)化化：設(shè)計(jì)技技術(shù)指標(biāo)留留有余地的的原則開發(fā)商在進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，必必須具有戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光，，為各項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)技術(shù)指指標(biāo)留有余余地，如梁梁、板、柱柱的承載力力、柱距、、電梯尺寸寸及運(yùn)載能能力、供電電系統(tǒng)、機(jī)機(jī)電系統(tǒng)、、消防系統(tǒng)統(tǒng)、弱電系系統(tǒng)的可改改造性及擴(kuò)擴(kuò)容能力，，保證項(xiàng)目目的長(zhǎng)期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。龍德廣場(chǎng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)成成果展示1、業(yè)態(tài)劃劃分：根據(jù)據(jù)功能定位位與業(yè)態(tài)組組合，合理理劃分主力力業(yè)態(tài)與精精品街2、自然生生態(tài)的應(yīng)用用：創(chuàng)造舒舒適購(gòu)物環(huán)環(huán)境3、垂直交交通動(dòng)線的的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)各樓層層、各業(yè)態(tài)態(tài)有機(jī)聯(lián)動(dòng)動(dòng)5大中庭85余部電電梯4、商鋪可可視性：充充分提升商商鋪價(jià)值柱距：9米米主通道寬度度：6-8米利用寬敞的的通道、中中庭與平面面交叉在平平面范圍及及垂直方向向增強(qiáng)商鋪鋪的可視性性，5、觀光電電梯與共享享大堂寬敞的公共共空間，提提升項(xiàng)目品品質(zhì)6、人性化化的衛(wèi)生間間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間是一一個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中最能能體現(xiàn)人性性化設(shè)計(jì)的的方面之一一。蹲位數(shù)量、、洗手臺(tái)的的高度、小小便池的高高度以及無無障礙設(shè)計(jì)計(jì)直接影響響項(xiàng)目的形形象與品質(zhì)質(zhì)。龍德廣場(chǎng)在在充分考慮慮上述因素素外，還特特別設(shè)置了了供母親及及嬰幼兒專專用的區(qū)域域，為來此此消費(fèi)的家家庭提供更更大的人性性關(guān)懷。7、景觀式式下沉廣場(chǎng)場(chǎng)：帶活地地下商業(yè)8、立面廣廣告與建筑筑造型有機(jī)機(jī)結(jié)合二、不為：：閉門造車車（不尊重重商業(yè)規(guī)律律）避免非商業(yè)業(yè)化設(shè)計(jì)避免非專業(yè)業(yè)化設(shè)計(jì)避免單一化化設(shè)計(jì)避免急功近近利：要留留有余地國(guó)內(nèi)諸多從從建筑藝術(shù)術(shù)入手的案案例往往以以失敗告終終，掌握購(gòu)購(gòu)物商業(yè)性性本質(zhì)是購(gòu)購(gòu)物中心開開發(fā)的要義義。第五章：招招商所為：與選址同步步尋找租金收收益與經(jīng)營(yíng)營(yíng)穩(wěn)定性的的平衡點(diǎn)充分依靠社社會(huì)資源實(shí)實(shí)施招商不為：說了了不做（缺缺乏執(zhí)行力力）一、所為：：1、與選址址同步將主力業(yè)態(tài)態(tài)的選址意意向作為項(xiàng)項(xiàng)目選址最最終決策的的重要參考考依據(jù)龍德廣場(chǎng)在在選址時(shí)已已開始同大大型生活超超市、大型型百貨、影影院、建材材等購(gòu)物中中心必須具具備的主力力業(yè)態(tài)進(jìn)行行意向談判判，理由和和標(biāo)準(zhǔn)是：：抗風(fēng)險(xiǎn)能力力；品牌號(hào)召力力；對(duì)購(gòu)物中心心的宣傳能能力主力業(yè)態(tài)所所表現(xiàn)出的的進(jìn)駐意向向加強(qiáng)了開開發(fā)商的信信心招商階段的的劃分在規(guī)劃前：：對(duì)房產(chǎn)指指標(biāo)要求特特殊的大型型主力店進(jìn)進(jìn)行訂單式式招商，如如：建材、、超市、影影院等在設(shè)計(jì)中：：對(duì)房產(chǎn)指指標(biāo)要求基基本統(tǒng)一的的常規(guī)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行招商商，如百貨貨、運(yùn)動(dòng)、、家居、家家電等建成后：開開始對(duì)精品品街區(qū)域的的小商戶進(jìn)進(jìn)行招商，，如服裝服服飾、珠寶寶化妝品、、皮鞋皮具具等2、尋找租租金收益與與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定定性的平衡衡點(diǎn)（1）租金金收益：制制定合理的的租金策略略依據(jù)：開發(fā)商的回回報(bào)率：切切合實(shí)際情情況評(píng)定測(cè)算該該地區(qū)商業(yè)業(yè)租金情況況調(diào)研各商家家，特別是是主力業(yè)態(tài)態(tài)在該地區(qū)區(qū)租金承受受能力租金、流水水倒扣二者者取其高，，增強(qiáng)自身身對(duì)市場(chǎng)變變化的應(yīng)變變能力（在在運(yùn)營(yíng)管理理章節(jié)中詳詳細(xì)講述））核心：追求持續(xù)回回報(bào)、開發(fā)發(fā)良性地產(chǎn)產(chǎn)（2）經(jīng)營(yíng)營(yíng)穩(wěn)定性：：制定合理理的業(yè)態(tài)比比例及業(yè)態(tài)態(tài)落位A、合理的的業(yè)態(tài)比例例：保證經(jīng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性性主力業(yè)態(tài)與與精品街的的比例國(guó)際慣例：：4：：6龍德廣場(chǎng)為為：5.5：4.5B、合理的的業(yè)態(tài)落位位：如何按按照業(yè)態(tài)比比例進(jìn)行每每層的業(yè)態(tài)態(tài)落位根據(jù)各層業(yè)業(yè)態(tài)落位制制定符合項(xiàng)項(xiàng)目總體定定位的品牌牌落位策略略，避免出出現(xiàn)冷熱不不均、避免免“陰陽街街”、避避免“盲腸腸街”（3）靈活活多變的招招商策略是是租金收益益與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)穩(wěn)定性的平平衡點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵要素低價(jià)入市隨著工程建建設(shè)及招商商的不斷展展開，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情況況適當(dāng)上調(diào)調(diào)租金隨著主力業(yè)業(yè)態(tài)（領(lǐng)頭頭羊）提前前開業(yè)所帶帶來的有利利影響，適適當(dāng)上調(diào)租租金根據(jù)市場(chǎng)定定位，制定定合理的業(yè)業(yè)態(tài)組合及及品牌定位位，并在招招商中堅(jiān)定定不移地執(zhí)執(zhí)行龍德廣場(chǎng)家家樂福開業(yè)業(yè)盛況開業(yè)當(dāng)天接接待顧客7萬人，銷銷售額238萬創(chuàng)造家樂福福全中國(guó)101家店店中的兩項(xiàng)項(xiàng)新記錄翠微百貨在在家樂福開開業(yè)后不到到1個(gè)月，，續(xù)簽1層層、浩沙健健身續(xù)簽400M2特力屋、迪迪卡儂、絲絲芙蘭等品品牌店1個(gè)個(gè)月內(nèi)相繼繼簽約3、充分依依靠社會(huì)資資源實(shí)實(shí)施招招商（1）行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)、各各類商會(huì)及及連鎖集團(tuán)團(tuán)同服裝協(xié)會(huì)會(huì)、餐飲協(xié)協(xié)會(huì)及其他他行業(yè)類商商會(huì)組織行行業(yè)招商洽洽談會(huì)依靠連鎖集集團(tuán)對(duì)品牌牌的整合能能力好處：目的性強(qiáng)（（有的放矢矢）直接同各行行業(yè)的知名名商戶進(jìn)行行洽談（群群聚效應(yīng)））（2）代理理機(jī)構(gòu)及顧顧問公司：：經(jīng)驗(yàn)、資資源及無形形公信力代理機(jī)構(gòu)管管理中最主主要的問題題為提升10%的租金金，代理機(jī)機(jī)構(gòu)要多付付出90%的工作為提升10%的檔次次，代理機(jī)機(jī)構(gòu)要多付付出90%的努力如何管理，，才能使代代理機(jī)構(gòu)充充分發(fā)揮主主觀能動(dòng)性性，以達(dá)到到發(fā)展商的的最終目的的？龍德廣場(chǎng)對(duì)對(duì)于代理機(jī)機(jī)構(gòu)的管理理必要的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)制度；科學(xué)有效的的管理：分分工明確、、權(quán)利制衡衡代理機(jī)構(gòu)上上報(bào)意向商商戶顧問公司審審核租金、、品牌開發(fā)商確認(rèn)認(rèn)簽訂租賃意意向書，付付履約保證證金代理機(jī)構(gòu)合合同談判顧問公司審審核商務(wù)條條件開發(fā)商確認(rèn)認(rèn)簽約不符合定位位不符合要求求二、不為：說了不做（（缺乏執(zhí)行行力）到此為止，，上述關(guān)于于功能定位位、業(yè)態(tài)組組合、業(yè)態(tài)態(tài)比例、業(yè)業(yè)態(tài)落位、、租金策略略、招商策策略、招商商流程以及及如何充分分依靠社會(huì)會(huì)資源等內(nèi)內(nèi)容全部為為“紙上談?wù)劚?。在?shí)際招商商過程中，，會(huì)出現(xiàn)很很多意外（（高品牌不不會(huì)給出高高租金；給給出高租金金的不一定定是高品牌牌），作為為開發(fā)商，，該怎么抉抉擇？是保保證租金收收益最大化化，從而在在品牌檔次次上打折扣扣；還是為為了保證滿滿鋪開業(yè)，，急于求成成，從而降降低租金？？我對(duì)上述述兩種做法法的回答都都是“不””。既然制制定了合理理的策略，，那么，我我們就必須須要義無反反顧的去執(zhí)執(zhí)行。盡管管執(zhí)行的過過程會(huì)有諸諸多困難，，但一個(gè)在在招商工作作中缺乏執(zhí)執(zhí)行力的開開發(fā)商是不不可能打造造出好的商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的。如何執(zhí)行？？必須清楚認(rèn)認(rèn)識(shí)到招商商談判是一一個(gè)博弈的的過程，是是一個(gè)磨煉煉人，但又又折磨人的的過程；招商談判過過程中要把把握好一個(gè)個(gè)“度”：：適當(dāng)進(jìn)退退（時(shí)機(jī)、、節(jié)奏、策策略）準(zhǔn)確把握靈靈活多變與與堅(jiān)定不移移執(zhí)行既定定策略之間間的辨證關(guān)關(guān)系。關(guān)鍵要有一一個(gè)實(shí)戰(zhàn)專專家型的招招商總監(jiān)第六章：工工程管理所為：尊重重商業(yè)開發(fā)發(fā)規(guī)律，以以積極態(tài)度度面對(duì)變化化不為：靜態(tài)態(tài)工程管理理（無目的的施工）一、所為:尊重商業(yè)業(yè)開發(fā)規(guī)律律，以積極極態(tài)度面對(duì)對(duì)變化商戶的實(shí)際際需求與規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的的變化工程、規(guī)劃劃、招商的的有機(jī)聯(lián)動(dòng)動(dòng)（小浪浪費(fèi)、大節(jié)節(jié)約）以不變應(yīng)萬萬變（目的的是為了滿滿足商戶的的最大需求求）不變：不了了解商戶需需求，不變變應(yīng)變：一旦旦發(fā)現(xiàn)商戶戶需求與設(shè)設(shè)想不符，，則快速應(yīng)應(yīng)變二、不為：：靜態(tài)工程程管理（無無目的的施施工）購(gòu)物中心與與規(guī)范之間間的矛盾消防規(guī)范：：樓體長(zhǎng)度度超過150米，必必須在中間間設(shè)置4米米*4米消防通道道導(dǎo)致后果：：通道2側(cè)臨街及內(nèi)內(nèi)部的商鋪鋪無法布置置，形成硬硬傷解決辦法法：長(zhǎng)變變短或單單變多利：由于于單體建建筑變?yōu)闉榻ㄖ喝?，形成成?nèi)部步步行街，，人流可可以分散散到每個(gè)個(gè)單體弊：各單單體之間間沒有聯(lián)聯(lián)動(dòng)有沒有更更好地解解決方法法？（消消防性能能化設(shè)計(jì)計(jì)）保證了一一體，避避免硬傷傷冰場(chǎng)、KTV、、影院不不能在3層以上上（含3層）的的問題解解決了，，分別落落在了4層和5層，充充分拉動(dòng)動(dòng)了各層層的人流流，提高高了租金金。第七章：：運(yùn)營(yíng)管管理所為：先期介入入依靠社會(huì)會(huì)資源，，形成自自身管理理體系不為：商業(yè)管理理≠物業(yè)管管理一、所為為1、運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)先期期（規(guī)劃劃階段））介入對(duì)前期所所有戰(zhàn)略略部署及及操作實(shí)實(shí)施進(jìn)行行監(jiān)督審審核（1）招招商（參與并審審核功能能定位、、業(yè)態(tài)落落位、功功能定位位、業(yè)態(tài)態(tài)組合、、業(yè)態(tài)比比例、業(yè)業(yè)態(tài)落位位、租金金策略、、招商策策略、招招商流程程）（2）交交付對(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（公公共空間間、外景景觀、照照明、樓樓體廣告告位、燈燈箱櫥窗窗、收銀銀系統(tǒng)））、工程程質(zhì)量、、建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)備選型型提供運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理意見2、依靠靠社會(huì)資資源，形形成自身身的管理理體系依靠專業(yè)業(yè)代理機(jī)機(jī)構(gòu)的商商業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，，采取駐駐場(chǎng)+顧顧問形式式，為購(gòu)購(gòu)物中心心的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理提提出專業(yè)業(yè)意見。。為精品街街的商戶戶設(shè)置統(tǒng)統(tǒng)一的收收銀系統(tǒng)統(tǒng)目的：統(tǒng)一形象象；同銀行合合作，既既為銀行行招來了了業(yè)務(wù)，，同時(shí)減減少了自自身的投投資；采集商戶戶經(jīng)營(yíng)數(shù)數(shù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)過分析析，可幫幫助商戶戶解決經(jīng)經(jīng)營(yíng)中的的困難，，同時(shí)便便于自身身適時(shí)調(diào)調(diào)整