房地產(chǎn)測量概論

房地產(chǎn)測量

主講人：徐鋒

測評

一、平時(shí)考核（30%）1.考察出勤率（10分）2.作業(yè)三次（30分）3.實(shí)驗(yàn)（40分）4.探究式學(xué)習(xí)，課堂隨機(jī)提問（20分，每人4次，每次5分）二、期末考核（70%）閉卷考試（100分）教材《房地產(chǎn)測量》，劉權(quán)編著ISBN：9787307069770，人手一本

第一章房地產(chǎn)測量概論

測繪學(xué)是研究如何對地球表面物體的形狀、大小、空間位置及其屬性等進(jìn)行測定、采集、表述的科學(xué)。按其研究的對象和應(yīng)用的范圍不同，測繪學(xué)包括大地測量學(xué)、攝影測量學(xué)、工程測量學(xué)、地圖制圖學(xué)、地籍測量學(xué)以及房地產(chǎn)測量學(xué)等。

地面測量第1章房地產(chǎn)測量概論房地產(chǎn)測繪---概述

§1.1房地產(chǎn)測繪的定義1、房地產(chǎn)的概念：房產(chǎn)是建筑物財(cái)產(chǎn)的簡稱，有房屋財(cái)產(chǎn)和構(gòu)筑物財(cái)產(chǎn)。地產(chǎn)是土地財(cái)產(chǎn)的簡稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)稱。它具有實(shí)物性、經(jīng)濟(jì)性、不動(dòng)性。房屋、構(gòu)筑物與土地均是有價(jià)值的，所以房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)。結(jié)構(gòu)關(guān)系：2、房地產(chǎn)測繪定義房地產(chǎn)測繪是采集、表述房屋以及房屋用地的權(quán)屬、權(quán)界、位置、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀等信息的一門技術(shù)。定義1：測繪技術(shù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理相結(jié)合的專業(yè)測繪，運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及房屋附屬物的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況的專業(yè)測繪。測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作，以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)，測繪技術(shù)為手段，從控制到碎部，精確測定各類房屋用地的坐落、用地四至、權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)、面積大小、房屋的界址、境界及其附屬物，繪制房產(chǎn)圖，出具房產(chǎn)測繪成果的工作。定義2：1））、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)測測繪繪房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)測測繪繪是是指指在在一一個(gè)個(gè)城城市市或或一一個(gè)個(gè)地地域域內(nèi)內(nèi)，，大大范范圍圍、、整整體體地地建建立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的平平面面控控制制網(wǎng)網(wǎng)，，測測繪繪房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)圖圖紙紙--房地地產(chǎn)產(chǎn)分分幅幅平平面面圖圖及房地地產(chǎn)產(chǎn)分分丘丘平平面面圖圖。3、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪包包括括：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)測測繪繪房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目測測繪繪房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)測測繪繪2））、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目測測繪繪房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目測測繪繪:是指指在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬管管理理、、經(jīng)經(jīng)營營管管理理、、開開發(fā)發(fā)管管理理以以及及其其他他房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理過過程程中中，，測測繪繪房地地產(chǎn)產(chǎn)分分丘丘平平面面圖圖、房地地產(chǎn)產(chǎn)分分層層分分戶戶平平面面圖圖及相相關(guān)關(guān)的的圖、、表表、、冊冊、、簿簿、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)等所所開開展展的的各各項(xiàng)項(xiàng)測測繪繪活活動(dòng)動(dòng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目測測繪繪與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬管管理理、、交交易易、、開開發(fā)發(fā)、、拆拆遷遷等等房房地地產(chǎn)產(chǎn)活活動(dòng)動(dòng)緊緊密密相相關(guān)關(guān)，，工工作作量量大大。。最大量量、、最具現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)性性、、最重要要的的是是房房屋屋、、土土地地權(quán)屬屬證證件件附附圖圖的測測繪繪。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目測測繪繪§1.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪的的目目的的和和任任務(wù)務(wù)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪的的任任務(wù)務(wù)1、、對對房屋屋本本身身以以及及與與房房屋屋相相關(guān)關(guān)的的建建筑筑物物和構(gòu)構(gòu)筑筑物物進(jìn)行行測測量量調(diào)調(diào)查查和和繪繪圖圖的的工工作作；；2、、對對土地地以以及及土土地地上上人人為為的的、、天天然然的的荷荷載載物進(jìn)行行測測量量調(diào)調(diào)查查和和繪繪圖圖工工作作；；3、、對對房地地產(chǎn)產(chǎn)的的權(quán)權(quán)屬屬、、位位置置、、質(zhì)質(zhì)量量、、數(shù)數(shù)量量，，利用用狀狀況況等等進(jìn)行行測測定定、、調(diào)調(diào)查查和和繪繪制制成成圖圖的工工作作。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪的的目目的的1、、為為房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理(包包括括產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍籍管管理理、、開開發(fā)發(fā)管管理理、、交交易易管管理理和和拆拆遷遷管管理理)服服務(wù)務(wù)、、以以及及為為評評估估、、征征稅稅、、收收費(fèi)費(fèi)、、仲仲裁裁、、鑒鑒定定等等活活動(dòng)動(dòng)提提供供基基礎(chǔ)礎(chǔ)圖圖、、表表、、數(shù)數(shù)字字、、資資料料和和相相關(guān)關(guān)的的信信息息。。2、、為為城市市規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市建建設(shè)設(shè)(如如基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施，，地地下管管網(wǎng)網(wǎng)，，通通訊訊線線路路，，環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù))等等提提供供基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和資資料料。。總結(jié)：1、、主要是通過過調(diào)查和測繪繪工作來確定定房屋及其房房屋用地的坐落、權(quán)屬、、權(quán)界、權(quán)源源、數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量和利用現(xiàn)現(xiàn)狀等，并以文字字、數(shù)據(jù)及圖圖集的形式表表述出來。2、為房地地產(chǎn)管理，尤尤其是房屋的的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準(zhǔn)確確可靠的成果果資料。3、同時(shí)，它它也是國家基礎(chǔ)空間間數(shù)據(jù)庫的重要組成部部分，為城市市規(guī)劃、土地地利用規(guī)劃、、城鎮(zhèn)建設(shè)、、市政工程、、為房地產(chǎn)開開發(fā)、交易、、評估、拆遷遷、征收稅費(fèi)費(fèi)、金融、保保險(xiǎn)等提供基基礎(chǔ)資料。§1.3房房地產(chǎn)測量的的作用1．地理方面面的作用：房產(chǎn)測繪為房房屋和房屋用用地及有關(guān)信信息提供準(zhǔn)確確的、具有統(tǒng)統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)的地理位置置數(shù)據(jù)資料。2．法律方面面的作用審核驗(yàn)收確認(rèn)認(rèn)后就具有法法律效力。是是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處處理產(chǎn)權(quán)糾紛紛的依據(jù)，是加加強(qiáng)房地產(chǎn)管管理、核發(fā)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)權(quán)證、保障房房地產(chǎn)占有者者和使用者的的合法權(quán)益，，加強(qiáng)社會主主義法制管理理的重要依據(jù)據(jù)。3．經(jīng)濟(jì)方面面的作用房地產(chǎn)測量提提供的大量準(zhǔn)準(zhǔn)確的房產(chǎn)薄薄冊、房產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖圖集等資料，，為及時(shí)正確確掌握城鎮(zhèn)房屋和土土地的現(xiàn)狀及及其變化，理清--公私占有的的--房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量和面積積，建立產(chǎn)權(quán)權(quán)、產(chǎn)籍和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理檔案案，統(tǒng)計(jì)各類房屋屋的數(shù)量和比比例等提供了可靠靠的依據(jù)，也也為開展房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論研究奠定了了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。4．社會服務(wù)務(wù)方面的作用用房地產(chǎn)測量提提供房屋及其其用地的地理理位置、權(quán)屬屬、數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、及利用用現(xiàn)狀等資料料，可以很好好地為房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門和和規(guī)劃部門，，全面了解和和掌握城鎮(zhèn)房房屋和土地的的總數(shù)量、總總質(zhì)量、人均均數(shù)量、發(fā)展展速度等指標(biāo)標(biāo)，為更好地地配置土地資資源，合理使使用房屋，有有計(jì)劃的進(jìn)行行城區(qū)的改造造和新區(qū)的規(guī)規(guī)劃、開發(fā)服服務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)測量資料，，是開展城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理理論研究的的重要基礎(chǔ)資資料。房地產(chǎn)的核心心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)測量、、房產(chǎn)預(yù)售、、產(chǎn)權(quán)登記與與交易管理、、房產(chǎn)檔案管管理，它們之間具具有緊密的關(guān)關(guān)系。如下圖圖所示：圖1－1房房產(chǎn)測量在期期房和現(xiàn)房中中的作用在圖1-1中中，可以看出出房地產(chǎn)管理理的業(yè)務(wù)分為為三個(gè)階段：房房產(chǎn)預(yù)售階段段和存量房管管理階段、二二手房管理階階段。相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)測量業(yè)務(wù)分分為三個(gè)階段：房房產(chǎn)預(yù)售階段段的預(yù)售測量量、存量房管管理階段的竣竣工測量、二二手房管理階階段的變更測測量。在房產(chǎn)預(yù)售售階段，房地地產(chǎn)管理部門門主要進(jìn)行商商品房預(yù)售審審批，核發(fā)商商品房預(yù)售許許可證，并對對預(yù)售合同進(jìn)進(jìn)行備案管理理。房地產(chǎn)開開發(fā)商要領(lǐng)取取房產(chǎn)預(yù)售許許可證，必須須先申請進(jìn)行行預(yù)售測量，，測量出預(yù)銷銷售建筑面積積，否則不能能進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)預(yù)銷售。在存存量房管理階階段，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在房房屋竣工后，，需要申請竣竣工測量，房房地產(chǎn)管理部部門審查確權(quán)權(quán)后登記發(fā)放放證書，并進(jìn)進(jìn)行檔案管理理和物業(yè)維修修基金管理。。如果日后房房產(chǎn)權(quán)屬和現(xiàn)現(xiàn)狀發(fā)生變化化時(shí)，還需要要申請變更測測量，對房產(chǎn)產(chǎn)重新確權(quán)發(fā)發(fā)證。5.建筑工工程施工招標(biāo)標(biāo)中的作用在建筑工程施施工招標(biāo)過程程中，建設(shè)單單位與施工方方簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)施工合同時(shí)時(shí)，經(jīng)常以房房屋建筑面積積為施工款結(jié)結(jié)算的面積依依據(jù)，一旦定定下單價(jià)后，，最重要的就就是房屋建筑筑面積的多少少?？墒窃趯?shí)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常常發(fā)生由此房房屋建筑面積積而引起的糾糾紛，究其原原因是產(chǎn)權(quán)登登記使用的房房屋建筑面積積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和建筑工程程造價(jià)中使用用的房屋建筑筑面積的計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)不同，，前者執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)規(guī)范》GB/T17986-2000,后者執(zhí)行《建筑工程建建筑面積計(jì)算算規(guī)范》GB/T50353-2005，，不是測量技技術(shù)和精度問問題，而是依依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同同。兩個(gè)規(guī)范存在在較大的不同同，主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下幾個(gè)個(gè)方面：1)對房屋層層高的計(jì)算，，《房產(chǎn)測量量規(guī)范》中規(guī)規(guī)定：層高在在2.20m以上計(jì)算全全面積，2.20m以以下不計(jì)算面面積?！督ㄖこ坛探ㄖ娣e計(jì)計(jì)算規(guī)范》規(guī)規(guī)定：層高在在2.20m以上計(jì)算全全面積，2.20m以以下計(jì)算半面面積。2)陽臺面積積的計(jì)算，《《房產(chǎn)測量規(guī)規(guī)范》中規(guī)定定：封閉陽臺計(jì)算算全面積，不不封閉陽臺計(jì)計(jì)算半面積。?！督ㄖこ探ńㄖ娣e計(jì)算算規(guī)范》規(guī)定定：陽臺計(jì)算半面面積。3)室外樓梯梯的計(jì)算，《《房產(chǎn)測量規(guī)規(guī)范》中規(guī)定定：有頂蓋樓梯計(jì)計(jì)算全面積，，無頂蓋樓梯梯計(jì)算半面積積?！督ㄖこ探ńㄖ娣e計(jì)算算規(guī)范》規(guī)定定：有頂蓋樓梯計(jì)計(jì)算半面積，，無頂蓋樓梯梯不計(jì)算面積積。4）最主要的的區(qū)別在于：：依據(jù)《房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范》》計(jì)算的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積不包括括不被分?jǐn)偟牡慕ㄖ娣e。。6.面積糾紛紛司法鑒定中中的作用近幾年，房屋屋權(quán)屬糾紛、、面積糾紛經(jīng)經(jīng)常發(fā)生，隨隨著百姓法制制觀念的不斷斷提高，國家家法制建設(shè)的的不斷完善，，現(xiàn)在很多省省、自治區(qū)、、直轄市等都都成立了仲裁裁委員會，仲裁委員會可以對房屋權(quán)權(quán)屬糾紛、面面積糾紛等進(jìn)進(jìn)行仲裁，但但仲裁委員會會由于缺乏相相應(yīng)的執(zhí)行力力，對仲裁的的結(jié)果難以執(zhí)執(zhí)行。現(xiàn)實(shí)生生話中房屋權(quán)權(quán)屬糾紛、面面積糾紛又屢屢見不鮮，業(yè)業(yè)主需要強(qiáng)有有力的訴訟途途徑來解決此此類紛爭。近近幾年各地高級人民民法院司法鑒鑒定中心承擔(dān)起了解決決此類糾紛的的責(zé)任，為房房產(chǎn)糾紛提供供了一條司法法訴訟的渠道道。在房地產(chǎn)司法法鑒定中房地地產(chǎn)測量的幾幾種情形：1)權(quán)利人對對房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積有異議議時(shí)可以申請請更正登記，，更正登記需需要對房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行更正測測量，可以通通過司法訴訟訟來解決。2)權(quán)利人將將房地產(chǎn)進(jìn)行行抵押后，又又在該宗土地地上新建了若若干房屋，新新建房屋沒有有登記，如發(fā)發(fā)生抵押人無無法償還貸款款需要對該宗宗房地產(chǎn)一并并處理需要拍拍賣時(shí)，需對對新建房屋進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)狀測量量。3)因法院判判決、司法仲仲裁等法律行行為需要對房房地產(chǎn)進(jìn)行分分割時(shí)，需要要進(jìn)行分割測測量。4)被查封的的房屋和土地地如果沒有辦辦理登記需要要進(jìn)行現(xiàn)狀測測量。5)工程款糾糾紛中，拖欠欠工程款的數(shù)數(shù)目小于被查查封樓房的價(jià)價(jià)值時(shí)，需要要對該樓房進(jìn)進(jìn)行分割測量量，以分割出出的房屋受償償或通過拍賣賣后以價(jià)款受受償。7.城市規(guī)劃劃中計(jì)算建筑筑容積率的作作用城市控制性詳詳細(xì)規(guī)劃是建設(shè)項(xiàng)目和和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商實(shí)施項(xiàng)目目建設(shè)的最重重要的控制依依據(jù)，在整個(gè)個(gè)規(guī)劃建設(shè)活活動(dòng)中起著承承上啟下的作作用，它是規(guī)規(guī)劃工作的重重點(diǎn)所在，也也是規(guī)劃工作作的中心，規(guī)劃審批的根根本。這一環(huán)節(jié)也也是建設(shè)單位位和房地產(chǎn)開開發(fā)商獲取最最大利益的重重點(diǎn)環(huán)節(jié)。提提高建筑容積積率，增加建建筑面積是利利益最大化的的核心指標(biāo)。。而改變?nèi)莘e率率則導(dǎo)致其它它技術(shù)指標(biāo)的的改變，造造成綠化面積積減少、房屋屋間距縮小、、樓層增高、、密度加大等等。所以容積積率必須嚴(yán)格格控制。綜上所述，房房地產(chǎn)測量涉涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域的多個(gè)個(gè)方面，是一一項(xiàng)非常重要要的工作。但但傳統(tǒng)的房產(chǎn)產(chǎn)測量理論存存在一定的局局限性，在解解決上述幾個(gè)個(gè)問題時(shí)捉襟襟見肘?！段餀?quán)法》已已于2007.10.1起實(shí)施，明確規(guī)定：：建筑區(qū)劃內(nèi)的的其他公共場場所、公用設(shè)設(shè)施和物業(yè)服服務(wù)用房，屬屬于業(yè)主共有有。這就為房屋屋公用建筑面面積的分?jǐn)傋鲎隽嗣鞔_規(guī)定定。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的整個(gè)房房屋建筑面積積當(dāng)中，有一一部分面積如如為小區(qū)服務(wù)務(wù)的物業(yè)用房房、設(shè)備用房房、管理用房房，地下人防防工程，消防防避難層（間間）是不被分分?jǐn)偟慕ㄖ婷娣e，在以往往的測量當(dāng)中中這部分面積積到底有多大大，產(chǎn)權(quán)歸誰誰所有都是未未知數(shù)。那么么現(xiàn)在既然權(quán)權(quán)屬非常明確確，面積有多多大就應(yīng)該準(zhǔn)準(zhǔn)確測量。鑒于此，本教教材在此方面面進(jìn)行了探索索和創(chuàng)新：把把建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的建筑面積積分為專有建筑面積積和公用建筑面積積，公用建筑面面積又分為兩兩部分，一部部分是能被分分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e，稱稱之為共有建筑面積積，為本幢業(yè)主主共有。另一一部分是不能能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e積，為公有（業(yè)主共共有）建筑面面積，為小區(qū)全體體業(yè)主共有，，故又稱之為為業(yè)主共有建建筑面積這樣新構(gòu)建的的房地產(chǎn)測量量理論即可解解決以上幾個(gè)個(gè)瓶頸問題：：1）原來被忽忽略了的公有（業(yè)主共共有）建筑面面積不但明確了歸歸屬，而且面面積的大小業(yè)業(yè)主也清清楚楚楚。如果以以后這一部分分面積經(jīng)過業(yè)業(yè)主大會同意意改變其用途途，也便于變變更測量和操操作。2）專有建筑面積積加上共有建筑面積積即為產(chǎn)權(quán)面積積，用于確權(quán)權(quán)使用，這也也是傳統(tǒng)的房房測理論。3）為健全房房地產(chǎn)市場，，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)市場建筑面面積計(jì)算和使使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)現(xiàn)有的兩套建建筑面積計(jì)算算規(guī)范《建筑筑工程建筑面面積計(jì)算規(guī)范范》和《房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范》》應(yīng)該采用一一個(gè)。經(jīng)過重重新架構(gòu)以后后的房地產(chǎn)測測量理論可以以很好地解決決這個(gè)問題。。即建筑區(qū)劃內(nèi)的的總建筑面積可以直接用于于工程概預(yù)算算計(jì)算中的建建筑面積。4）建筑區(qū)劃劃內(nèi)的地面以上的總總建筑面積可直接用于核核算建筑容積積率的建筑面面積。§1.4房房地產(chǎn)測量的的特點(diǎn)分幅平面圖（1）分幅房房產(chǎn)圖：按規(guī)規(guī)范規(guī)定的比比例尺和圖面面尺寸進(jìn)行分幅，以幅幅為單位滿幅幅作業(yè)；分幅幅圖必須覆蓋蓋整個(gè)城市建成區(qū)，，是產(chǎn)籍管理理的基礎(chǔ)圖件件。（2）分丘房產(chǎn)圖：以丘的范圍為繪圖圖“幅面”而而繪成的局部明細(xì)圖。一個(gè)地塊只屬屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)單元為獨(dú)立丘，一地塊屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單元元的為組合丘（公用一張分分丘圖）?！扒稹保阅撤康氐禺a(chǎn)單元的用地界線封閉閉而形成的地塊，是地表上一塊有有界空間的地地塊。分丘圖（3）分戶房產(chǎn)圖：以每戶產(chǎn)權(quán)人為一個(gè)“幅面面”的房產(chǎn)圖，若為多層層樓房，則以以分層分戶為為幅面，稱房產(chǎn)分層分戶圖，它是房屋產(chǎn)權(quán)登記記發(fā)證時(shí)的附附圖。分層分戶圖總結(jié)：1.測繪內(nèi)容容上與地形測測量的差別；；2.測繪成果果產(chǎn)品的差別別；3.測圖比例例尺大；1）、城鎮(zhèn)建建成區(qū)的分幅房產(chǎn)圖采用1：500比例尺測圖，，作業(yè)中一般般須滿幅；分丘圖也用1：500比例尺繪制。。2）、遠(yuǎn)離城城區(qū)的工礦企企事業(yè)等單位位及毗連的居居民地，采用用1：1000比例尺測圖。。3）、分層分戶圖可采用1：200或或1：100比例尺繪制。。4）、分丘圖的比例尺可在在1：100－1：1000之間選選用，用4開開－32開紙紙；分戶圖選用1：200比例尺，用16或32開開圖紙繪制。?？偨Y(jié)：4.測繪成果果效力的差別別；5.精度要求求不同；6.修測、、補(bǔ)測、變變更測量及及時(shí)；7.房產(chǎn)測測繪人員既既懂測繪、、更懂房地地產(chǎn)。§1.5房房地產(chǎn)測量量的程序1、房屋的的權(quán)利人書面申請房屋測繪－－－審查申請人提交交的各種證證明文件，，并與房屋屋權(quán)利人簽訂測繪合合同。測繪隊(duì)伍伍要做到合合同在前、、測在后，，一有變化化及時(shí)變更更，是房地地產(chǎn)測量的的重要內(nèi)容容之一。2、合同簽簽訂后，由由房屋權(quán)利利人及時(shí)提提供有關(guān)房房屋的設(shè)計(jì)計(jì)施工圖（平平、立、剖剖）、總體規(guī)劃圖圖和各種結(jié)構(gòu)詳圖。如有變更更，及時(shí)提提供變更圖。3.房產(chǎn)測測量按階段段劃分為預(yù)售測量、、竣工測量量、變更測測量。預(yù)售測量就是房屋主主體沒有完完工以前，，開發(fā)商為為了取得銷銷（預(yù)）售售許可證并并提前進(jìn)行行銷（預(yù)））售而需要要進(jìn)行的房房產(chǎn)測量，，目的是進(jìn)進(jìn)行預(yù)銷售售面積測量量。這一時(shí)時(shí)期測量以以設(shè)計(jì)施工工圖為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商拿到房房產(chǎn)測繪成成果，加上上《國有土土地使用證證》、《建建設(shè)工程用用地許可證證》、《建建設(shè)工程開開工許可證證》到城市市房地產(chǎn)市市場管理部部門辦理《《商品房銷銷預(yù)售許可可證》，才才可進(jìn)行銷銷售。這一一階段的房房產(chǎn)測量屬屬于“預(yù)售”測測量，是按建筑筑施工圖計(jì)計(jì)算，此時(shí)時(shí)簽訂合同同面積為““合同約定面面積”。竣工測量就是房屋主主體完工以以后，測繪繪部門要對對房屋的各各部位尺寸寸進(jìn)行實(shí)地地測量。根根據(jù)《房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范范》的精度度要求，計(jì)算“竣工工”測量和和“預(yù)售””測量的誤誤差，如果誤差差在規(guī)定限限差之內(nèi)，，即以“預(yù)預(yù)售”測量量面積為最最后成果，，合同無須須改變。如如果誤差超超限，則以以“竣工””測量面積積為最終成成果，產(chǎn)權(quán)權(quán)登記發(fā)證證面積即以以最后“竣竣工”測量量面積發(fā)證證。此種情情況則需要要增加補(bǔ)充充合同，根根據(jù)“竣工工”測量的的產(chǎn)權(quán)登記記建筑面積積重新計(jì)算算房款?！渡唐贩夸N銷售管理?xiàng)l條例》中規(guī)規(guī)定:合同有效性性誤差≤3%。面積誤差比比=（產(chǎn)權(quán)登記面面積-合同同約定面積）/合同同約定面積積*****《商品房銷銷售管理?xiàng)l條例》中規(guī)規(guī)定，合同有效性性誤差為3%，即產(chǎn)權(quán)登記建建筑面積與合同約定建建筑面積誤差比在3％之內(nèi)（（含3％）），此合同同生效，以以產(chǎn)權(quán)登記記建筑面積積為準(zhǔn)，房房價(jià)款多退退少補(bǔ)。如果產(chǎn)權(quán)登登記建筑面面積與合同同約定建筑筑面積誤差差比在3％％以上，買買受人可以以退房。如如果買受人人不同意退退房，希望望繼續(xù)履行行合同，則則產(chǎn)權(quán)登記建建筑面積大大于合同約約定建筑面面積超過3％部分的的房價(jià)款由由出賣人承承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)權(quán)規(guī)買受人人。合同約定建建筑面積大大于產(chǎn)權(quán)登登記建筑面面積3％部部分的房價(jià)價(jià)款由出賣賣人雙倍返返還買受人人。4.為測繪繪分幅圖、、分丘圖、、分戶圖做好總體技技術(shù)設(shè)計(jì)，進(jìn)行平面面控制測量量，實(shí)施碎碎部測量，，并繪制分分幅圖、分分丘圖、分分戶圖。5、提交房產(chǎn)測測繪報(bào)告書書，對項(xiàng)目概概況、測繪繪依據(jù)、使使用儀器，，測量結(jié)果果進(jìn)行說明明。6、最后，，將房產(chǎn)測測量資料匯匯報(bào)到房產(chǎn)行政管管理部門進(jìn)進(jìn)行審核，，一經(jīng)確認(rèn)認(rèn)既具有法法律效力。。同時(shí)劃歸歸為房地產(chǎn)產(chǎn)檔案統(tǒng)一一管理?？偨Y(jié)1、程序房地產(chǎn)的權(quán)權(quán)利申請人人或利害關(guān)關(guān)系人申請請房產(chǎn)產(chǎn)測繪部門門審查申請請人或利害害關(guān)系人提提交的各種種證明文件件（合法性性和否齊全全）簽簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)測繪合同同。2、房地產(chǎn)產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì)平平面控控制測量房房地產(chǎn)產(chǎn)分幅、分分丘、分層層分戶平面面圖的測繪繪及房地產(chǎn)產(chǎn)的面積量量算變變更測量進(jìn)進(jìn)行測測繪成果的的檢查、驗(yàn)驗(yàn)收上上交資料和和技術(shù)總結(jié)結(jié)。1.6、房房地產(chǎn)測繪繪的基本原原則1、平面控控制測量及及其擴(kuò)展，，應(yīng)遵循從高級到低低級的精度梯度度要求進(jìn)行行布網(wǎng)和作作業(yè)；2、從整體到局局部，首先考慮慮影響全局局的曲面與與平面投影影的精度，，即選擇投影帶帶寬和中央央子午線（變形小于2.5cm/km）－國家控控制網(wǎng)－城城市局部控控制網(wǎng)－圖圖幅圖根網(wǎng)網(wǎng)－局部圖圖形；3、先控制后細(xì)細(xì)部，房地產(chǎn)測測繪的控制制指平面控制；房產(chǎn)圖不應(yīng)應(yīng)脫離城市市控制網(wǎng)而而進(jìn)行獨(dú)立立的局部測測圖，測圖的作業(yè)業(yè)順序是：：城市基本控控制－導(dǎo)線線網(wǎng)測量（（或GPS網(wǎng)））－圖根測測量－細(xì)部部測量。4、先外圍后內(nèi)內(nèi)部，這是針對對房地產(chǎn)測測繪的特殊殊要求提出的；先用用解析法或精精密測距方方法測外圍界址址點(diǎn)，再用直角坐標(biāo)標(biāo)法等幾何方法測測內(nèi)部。5、先調(diào)查后測測圖，房屋和用用地調(diào)查是是房產(chǎn)圖測測繪的必備工作基礎(chǔ)礎(chǔ)?！?.7房房地產(chǎn)測測量的內(nèi)容容1、已有資資料的收集集、分析與與利用其主要工作作內(nèi)容有：：收集測區(qū)區(qū)內(nèi)已有的的大比例尺地地形圖、地地籍圖、影影像平面圖圖及近期的航航攝像片等等圖件，并并對這些圖圖件和可利利用價(jià)值進(jìn)進(jìn)行分析；；收集測區(qū)區(qū)內(nèi)已有的的控制點(diǎn)成成果資料，，包括控制制點(diǎn)的成果果數(shù)據(jù)及一一切與控制制點(diǎn)有關(guān)的的的廣文字字說明資料料，并對控控制點(diǎn)成果果精度進(jìn)行行分析；收收集測區(qū)內(nèi)內(nèi)最新的與與行政區(qū)劃劃有關(guān)的資資料、房屋屋普查資料料等；收集集測區(qū)內(nèi)的的標(biāo)準(zhǔn)化地地名資料等等。2、測區(qū)踏踏勘和技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)在收集、分分析已有資資料的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，首先先對測區(qū)進(jìn)進(jìn)行實(shí)地的的踏勘（勘勘察），其其主要工作作內(nèi)容有：：標(biāo)注工作底底圖，將測測區(qū)范圍線線、主、次次要街道、、已有控制制點(diǎn)及房產(chǎn)產(chǎn)控制點(diǎn)的的選點(diǎn)位置置標(biāo)繪在適適當(dāng)比例尺尺的地形圖圖上；了解測區(qū)區(qū)的自然、、交通、人人文等方面面的情況；；了解和掌掌握測區(qū)有有關(guān)房產(chǎn)要要素和必要要的地形要要素的基本本狀況；實(shí)實(shí)地調(diào)查已已有控制點(diǎn)點(diǎn)的完好情情況和房產(chǎn)產(chǎn)控制點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)位情況等等。在測區(qū)區(qū)踏勘的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)《房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范范》及有關(guān)關(guān)的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)編寫技技術(shù)設(shè)計(jì)書書，制定出出具體的技技術(shù)要求、、實(shí)施方案案及經(jīng)費(fèi)預(yù)預(yù)算等。3、房產(chǎn)平平面控制測測量房產(chǎn)測量的的第一步是是在測區(qū)建立立一個(gè)高精精度的、有有一定密度度的、可以以長期使用用的、覆蓋蓋全區(qū)的平平面控制網(wǎng)網(wǎng)，這是保證證房產(chǎn)測量量的基礎(chǔ)。。平面控制制點(diǎn)可以利利用自己已已有的符合合房產(chǎn)測量量規(guī)范要求求的現(xiàn)有成成果，必要要時(shí)則應(yīng)自自行布測房房產(chǎn)平面控控制網(wǎng)。4、房產(chǎn)調(diào)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查的的目的是通通過實(shí)地詳詳細(xì)調(diào)查，，查清測區(qū)區(qū)內(nèi)所有房房屋及其用用地的位置、權(quán)屬屬、權(quán)界、、數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量和利用用現(xiàn)狀等基基本情況以及地理名名稱、行政政境界、政政府機(jī)構(gòu)名名稱和大的的企事業(yè)單單位名稱的的調(diào)查，獲獲得真實(shí)可可靠的第一一手資料。。這些資料料既是測繪繪與編制房房地產(chǎn)圖件件必不缺少少的基礎(chǔ)資資料，也是是房地產(chǎn)檔檔案的重要要組成部門門。5、房產(chǎn)圖圖測繪房產(chǎn)分幅平平面圖是對對房屋及其其附屬設(shè)施施、陸地交交通、水域域及其它有關(guān)地物的的形狀、位位置進(jìn)行測繪，，并對測區(qū)區(qū)內(nèi)的界址址點(diǎn)、境界界點(diǎn)進(jìn)行測測繪，同時(shí)時(shí)對房屋邊邊長進(jìn)行測測量（或用用鋼尺或用用手持激光光測距儀））如有必要要，用實(shí)測測邊長與通通過房角點(diǎn)點(diǎn)反算邊長長相比較。。6、房產(chǎn)面面積測算房產(chǎn)面積的的測算包括括房屋面積的的測算和房房屋用地面面積的測算算。房屋面積的的測算包括括房屋建筑筑面積的測測算、房屋屋使用面積積測算、房房屋套內(nèi)面面積測算、、房屋共有有建筑面積積計(jì)算與分分?jǐn)偂?、變更測測量由于城市現(xiàn)狀的的不斷變更更，以及房房屋和房屋屋用地的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，變更測量量將成為房房地產(chǎn)測繪繪部門的一一項(xiàng)經(jīng)常性性的工作，，為了保證證產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍的動(dòng)態(tài)管管理，保持持圖的現(xiàn)勢勢性，和房房產(chǎn)檔案的的現(xiàn)勢性，，變更測量量必須及時(shí)時(shí)，及時(shí)的的程度不能能用周期來來確定，按按需要隨時(shí)時(shí)隨地進(jìn)行行。8、檢查、、驗(yàn)收、審審核房產(chǎn)測量成成果在測繪繪公司內(nèi)部部“兩檢一驗(yàn)收收”合格后，，由房地產(chǎn)產(chǎn)行政管理理部門實(shí)施施審核，實(shí)實(shí)行審核制制度。用于于房屋權(quán)屬屬登記等房房產(chǎn)管理的的測繪成果果，房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門應(yīng)對對施測單位位的資格、、測繪成果果的適用性性、面積測測算依據(jù)與與方法等內(nèi)內(nèi)容是否符符合《規(guī)范范》要求，，能否滿足足房地產(chǎn)行行政主管如如房屋權(quán)屬屬登記的需需要，能否否與房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管管部門原有有的房產(chǎn)圖圖、數(shù)據(jù)庫庫對接等