房地產(chǎn)開發(fā)用地課件

17十二月2022房地產(chǎn)開發(fā)用地13十二月2022房地產(chǎn)開發(fā)用地1房地產(chǎn)開發(fā)用地我國(guó)現(xiàn)行土地制度房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用閑置土地的處理房地產(chǎn)開發(fā)用地我國(guó)現(xiàn)行土地制度2一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度我國(guó)的土地所有制度中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民形式，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán)一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度我國(guó)的土地所有制度3我國(guó)的土地使用政策國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)使用收益轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。我國(guó)的土地使用政策國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)4二、房地產(chǎn)開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件

國(guó)有用地根據(jù)中華人民共和國(guó)《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國(guó)有土地才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。開發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：對(duì)開發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件5開發(fā)用地的類型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地開發(fā)用地的類型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分6三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。◆自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。◆社會(huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析71.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、工資水平、儲(chǔ)蓄利率、投資水平等◆政策限制：價(jià)格限制、稅收限制（種類、稅負(fù)、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度?！羧丝谝蛩兀簲?shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等?！粜睦硪蛩兀旱貕K風(fēng)水、土地號(hào)碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等?！魢?guó)際關(guān)系：國(guó)際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞1.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水82.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開發(fā)的土地

地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)）

價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達(dá)國(guó)家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大。國(guó)內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國(guó)家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資92.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)上風(fēng)口發(fā)展理論城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場(chǎng)向地勢(shì)高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)102.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來(lái)考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時(shí)，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來(lái)考慮問(wèn)題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過(guò)表面看本質(zhì)，通過(guò)資料分析，找出關(guān)鍵所在。2.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段112.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)，只不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。在選擇投資地段時(shí)，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險(xiǎn)，又要敢于冒險(xiǎn)，以大無(wú)畏的勇氣去爭(zhēng)取投資的巨大收益。2.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn)12四、開發(fā)用地的取得方式按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：土地劃撥土地出讓土地轉(zhuǎn)讓四、開發(fā)用地的取得方式13土地劃撥土地劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：無(wú)償無(wú)限期劃撥土地范圍

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地土地劃撥土地劃撥14土地劃撥劃撥土地的管理（1）劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理（2）劃撥土地使用權(quán)出租（3）劃撥土地使用權(quán)抵押（4）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。（5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。土地劃撥劃撥土地的管理15土地使用權(quán)出讓出讓

指國(guó)家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。土地使用權(quán)出讓出讓16土地使用權(quán)出讓出讓年限土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定：

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請(qǐng)續(xù)期經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。土地使用權(quán)出讓出讓年限17土地使用權(quán)出讓出讓金

土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)，是土地所有者（國(guó)家）憑借土地所有權(quán)取得的土地的經(jīng)濟(jì)利益。構(gòu)成：①一定年限內(nèi)地租；②土地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本；③征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。土地使用權(quán)出讓出讓金18協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指國(guó)有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國(guó)有土地者，就出讓土地使用權(quán)所涉及的有關(guān)事項(xiàng)，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一種出讓方式。特點(diǎn)由于受讓人的單一性，使其缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺少公開性，在實(shí)踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預(yù)比較大，易導(dǎo)致隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，給政府造成經(jīng)濟(jì)損失。此時(shí)政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性大。協(xié)議出讓協(xié)議出讓19招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。程序招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽約、領(lǐng)取土地使用證招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓20拍賣出讓拍賣

指政府或其代表，作為拍賣人在指定時(shí)間、地點(diǎn)、公開場(chǎng)合，組織符合條件，有意受讓土地者競(jìng)投一定年期的土地使用權(quán)。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計(jì)劃的細(xì)節(jié)及條件，競(jìng)投者用舉手、舉牌或口頭報(bào)價(jià)的形式競(jìng)投報(bào)價(jià)，最后以“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。程序發(fā)布拍賣公告拍賣簽約、領(lǐng)取土地使用證書拍賣出讓拍賣21土地使用權(quán)出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同合同的主要條款

◆總則◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途；◆土地費(fèi)用及支付；◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序?！羝谙迣脻M：主要針對(duì)土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法?！敉恋厥褂玫臈l件土地使用權(quán)出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合22土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。類型以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓23土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的24土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理國(guó)家土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行監(jiān)督。（1）辦理過(guò)戶登記手續(xù)（2）申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格（3）交納土地增值稅（4）以下情況不得轉(zhuǎn)讓①以出讓方式取得土地使用權(quán)未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和進(jìn)行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。②未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的；③司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；④依法收回土地使用權(quán)的；⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理國(guó)家土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行25五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用農(nóng)地征用

憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！毙薷臑椋骸皣?guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。”這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。農(nóng)地征用的類型

為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國(guó)防、國(guó)家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用；為非公共目的，即為滿足城市土地市場(chǎng)一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用農(nóng)地征用26開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地土地管理部門審核申請(qǐng)文件擬定征地方案征地出讓申請(qǐng)報(bào)批簽訂合同，核發(fā)土地使用證開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地27集體土地征用1.集體土地征用特點(diǎn)（1）具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位必須服從國(guó)家的需要，不能也不許可提出任何異議。（2）要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。國(guó)家再將國(guó)有土地的使用權(quán)出讓給開發(fā)建設(shè)單位。集體土地征用1.集體土地征用特點(diǎn)28集體土地征用2.征用集體土地應(yīng)遵循的原則（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國(guó)策。一切征用和使用土地的單位和個(gè)人，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅(jiān)決反對(duì)征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯(cuò)誤做法。（2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則：在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過(guò)大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳钏?。集體土地征用2.征用集體土地應(yīng)遵循的原則29集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。（5）依法征地的原則：建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使30集體土地征用3.征用土地的范圍國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻撓。建設(shè)單位征用的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有土地使用權(quán)。集體土地征用3.征用土地的范圍31集體土地征用4.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定（1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。（2）征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。（3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。（4）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。集體土地征用4.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定32集體土地征用5.征用補(bǔ)償和安置（1）土地補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。1.征用土地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。2.征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（2）安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家征用農(nóng)地時(shí)，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。集體土地征用5.征用補(bǔ)償和安置33集體土地征用（3）土地附著物。土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個(gè)人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹木、水井等。征用集體所有的土地時(shí)，會(huì)造成地上附著物投資的損失，應(yīng)該對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民個(gè)人的這部分投資損失予以補(bǔ)償。（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指從播種以后到收獲之前生長(zhǎng)在耕地中的農(nóng)作物。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對(duì)土地的投資。征用土地上的青苗，在不影響建設(shè)工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲。如由于急需用地必須鏟除時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按不同作物的實(shí)際產(chǎn)量、不同生長(zhǎng)期，給予相應(yīng)補(bǔ)償。集體土地征用（3）土地附著物。土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民34開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（5）臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目因施工需要臨時(shí)使用未被征用土地范圍外的集體所有的土地，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織支付補(bǔ)償費(fèi)，即支付臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。在臨時(shí)使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時(shí)歸還。（6）耕地占用稅。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用耕地時(shí)，應(yīng)向國(guó)家繳納耕地占用稅。種植農(nóng)作物的土地以及魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地都屬于耕地占用稅的征稅對(duì)象。耕地占用稅，一般可由當(dāng)?shù)刎?cái)政機(jī)關(guān)委托當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T在辦理征地手續(xù)過(guò)程中負(fù)責(zé)代收或督促繳納。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（5）臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目因35開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（7）新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用城市郊區(qū)的菜地，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。城市郊區(qū)菜地在這里是指城市郊區(qū)（不含縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的郊區(qū)）連續(xù)3年以上常年為供應(yīng)城市居民吃菜，常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦等精養(yǎng)魚塘。（8）征地管理費(fèi)。是開發(fā)企業(yè)支付給承擔(dān)征地包干事務(wù)的有關(guān)土地管理業(yè)務(wù)部門的費(fèi)用?！罢鞯匕伞笔钦疄楸Ｕ细鞣嚼骓樌麑?shí)施征地工作而采取的一項(xiàng)措施。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請(qǐng)后，應(yīng)著手辦理有關(guān)征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費(fèi)用包干協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地管理部門從征地總費(fèi)用中提取征地管理費(fèi)的比率，按不同地區(qū)的具體情況分別確定，一般為1%～2%。

據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，目前大城市商品房成本中，土地價(jià)格約占了30%～60%，最高的達(dá)到70%以上。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（7）新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用城市郊36集體土地征用6.征用集體土地的工作程序（1）申請(qǐng)用地（2）受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件（3）審批用地（4）征地實(shí)施（5）簽發(fā)用地證書（6）征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理（7）頒發(fā)土地使用證（8）建立征用土地檔案集體土地征用6.征用集體土地的工作程序37六、閑置土地的處理1.閑置土地的范圍（1）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。（2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。（3）已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。六、閑置土地的處理1.閑置土地的范圍38閑置土地的處理2.閑置土地的處理方式（1）征收土地閑置費(fèi)：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)。延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。（2）無(wú)償收回土地：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書（3）變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。（4）因不可抗力或者政府及有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。閑置土地的處理2.閑置土地的處理方式3917十二月2022房地產(chǎn)開發(fā)用地13十二月2022房地產(chǎn)開發(fā)用地40房地產(chǎn)開發(fā)用地我國(guó)現(xiàn)行土地制度房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用閑置土地的處理房地產(chǎn)開發(fā)用地我國(guó)現(xiàn)行土地制度41一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度我國(guó)的土地所有制度中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民形式，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán)一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度我國(guó)的土地所有制度42我國(guó)的土地使用政策國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)使用收益轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。我國(guó)的土地使用政策國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)43二、房地產(chǎn)開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件

國(guó)有用地根據(jù)中華人民共和國(guó)《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國(guó)有土地才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。開發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：對(duì)開發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件44開發(fā)用地的類型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地開發(fā)用地的類型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分45三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊?！糇匀粭l件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等?！羯鐣?huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析461.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、工資水平、儲(chǔ)蓄利率、投資水平等◆政策限制：價(jià)格限制、稅收限制（種類、稅負(fù)、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度。◆人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等?！粜睦硪蛩兀旱貕K風(fēng)水、土地號(hào)碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等。◆國(guó)際關(guān)系：國(guó)際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞1.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水472.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開發(fā)的土地

地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)）

價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達(dá)國(guó)家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大。國(guó)內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國(guó)家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資482.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)上風(fēng)口發(fā)展理論城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場(chǎng)向地勢(shì)高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)492.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來(lái)考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時(shí)，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來(lái)考慮問(wèn)題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過(guò)表面看本質(zhì)，通過(guò)資料分析，找出關(guān)鍵所在。2.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段502.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)，只不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。在選擇投資地段時(shí)，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險(xiǎn)，又要敢于冒險(xiǎn)，以大無(wú)畏的勇氣去爭(zhēng)取投資的巨大收益。2.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn)51四、開發(fā)用地的取得方式按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：土地劃撥土地出讓土地轉(zhuǎn)讓四、開發(fā)用地的取得方式52土地劃撥土地劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：無(wú)償無(wú)限期劃撥土地范圍

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地土地劃撥土地劃撥53土地劃撥劃撥土地的管理（1）劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理（2）劃撥土地使用權(quán)出租（3）劃撥土地使用權(quán)抵押（4）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。（5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。土地劃撥劃撥土地的管理54土地使用權(quán)出讓出讓

指國(guó)家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價(jià)格不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。土地使用權(quán)出讓出讓55土地使用權(quán)出讓出讓年限土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定：

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請(qǐng)續(xù)期經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。土地使用權(quán)出讓出讓年限56土地使用權(quán)出讓出讓金

土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)，是土地所有者（國(guó)家）憑借土地所有權(quán)取得的土地的經(jīng)濟(jì)利益。構(gòu)成：①一定年限內(nèi)地租；②土地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本；③征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。土地使用權(quán)出讓出讓金57協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指國(guó)有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國(guó)有土地者，就出讓土地使用權(quán)所涉及的有關(guān)事項(xiàng)，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一種出讓方式。特點(diǎn)由于受讓人的單一性，使其缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺少公開性，在實(shí)踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預(yù)比較大，易導(dǎo)致隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，給政府造成經(jīng)濟(jì)損失。此時(shí)政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性大。協(xié)議出讓協(xié)議出讓58招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。程序招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽約、領(lǐng)取土地使用證招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓59拍賣出讓拍賣

指政府或其代表，作為拍賣人在指定時(shí)間、地點(diǎn)、公開場(chǎng)合，組織符合條件，有意受讓土地者競(jìng)投一定年期的土地使用權(quán)。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計(jì)劃的細(xì)節(jié)及條件，競(jìng)投者用舉手、舉牌或口頭報(bào)價(jià)的形式競(jìng)投報(bào)價(jià)，最后以“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。程序發(fā)布拍賣公告拍賣簽約、領(lǐng)取土地使用證書拍賣出讓拍賣60土地使用權(quán)出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同合同的主要條款

◆總則◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途；◆土地費(fèi)用及支付；◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序?！羝谙迣脻M：主要針對(duì)土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法。◆土地使用的條件土地使用權(quán)出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合61土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。類型以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓62土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的63土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理國(guó)家土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行監(jiān)督。（1）辦理過(guò)戶登記手續(xù)（2）申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格（3）交納土地增值稅（4）以下情況不得轉(zhuǎn)讓①以出讓方式取得土地使用權(quán)未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和進(jìn)行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。②未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的；③司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；④依法收回土地使用權(quán)的；⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理國(guó)家土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行64五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用農(nóng)地征用

憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。”修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。”這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。農(nóng)地征用的類型

為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國(guó)防、國(guó)家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用；為非公共目的，即為滿足城市土地市場(chǎng)一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。五、開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用農(nóng)地征用65開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地土地管理部門審核申請(qǐng)文件擬定征地方案征地出讓申請(qǐng)報(bào)批簽訂合同，核發(fā)土地使用證開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用地66集體土地征用1.集體土地征用特點(diǎn)（1）具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位必須服從國(guó)家的需要，不能也不許可提出任何異議。（2）要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。國(guó)家再將國(guó)有土地的使用權(quán)出讓給開發(fā)建設(shè)單位。集體土地征用1.集體土地征用特點(diǎn)67集體土地征用2.征用集體土地應(yīng)遵循的原則（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國(guó)策。一切征用和使用土地的單位和個(gè)人，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅(jiān)決反對(duì)征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯(cuò)誤做法。（2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則：在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過(guò)大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳钏?。集體土地征用2.征用集體土地應(yīng)遵循的原則68集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。（5）依法征地的原則：建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使69集體土地征用3.征用土地的范圍國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻撓。建設(shè)單位征用的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有土地使用權(quán)。集體土地征用3.征用土地的范圍70集體土地征用4.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定（1）征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。（2）征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。（3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。（4）其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。集體土地征用4.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定71集體土地征用5.征用補(bǔ)償和安置（1）土地補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。1.征用土地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。2.征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（2）安置補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家征用農(nóng)地時(shí)，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地