房地產開發(fā)用地課件

17十二月2022房地產開發(fā)用地13十二月2022房地產開發(fā)用地1房地產開發(fā)用地我國現行土地制度房地產開發(fā)用地房地產開發(fā)用地的選擇房地產開發(fā)用地的取得開發(fā)建設中的農地征用閑置土地的處理房地產開發(fā)用地我國現行土地制度2一、我國現行土地制度我國的土地所有制度中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。按照我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。所有權由國家代表全體人民形式，具體又由國務院代表國家行使。農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權：占有權、使用權、處分權、受益權一、我國現行土地制度我國的土地所有制度3我國的土地使用政策國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓；房地產開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權。土地使用權使用收益轉讓，將出讓獲得的土地使用權再轉移的行為，包括贈與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移土地使用權的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。我國的土地使用政策國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉4二、房地產開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件

國有用地根據中華人民共和國《土地法》和《城市房地產管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內，只有國有土地才能投入房地產開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，才可用于房地產開發(fā)；城市用地開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。開發(fā)用地的使用權根據我國《房地產管理法》的規(guī)定：對開發(fā)用地，國家實行有償、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權是一個有償、有限期的使用權。二、房地產開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件5開發(fā)用地的類型按照土地利用性質和功能劃分居住用地公共設施用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地開發(fā)用地的類型按照土地利用性質和功能劃分6三、房地產開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚，好的地塊?！糇匀粭l件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風力和風向、溫度、降水量、自然災害等。◆社會條件：地塊附近城市基礎設施、附近房地產狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度三、房地產開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析71.地段影響因素分析◆經濟條件：當地的經濟發(fā)展狀況、物價水平、工資水平、儲蓄利率、投資水平等◆政策限制：價格限制、稅收限制（種類、稅負、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度?！羧丝谝蛩兀簲盗?、素質、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等?！粜睦硪蛩兀旱貕K風水、土地號碼、名人效應、風俗習慣等。◆國際關系：國際關系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞1.地段影響因素分析◆經濟條件：當地的經濟發(fā)展狀況、物價水82.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進行投資未開發(fā)的土地

地價價格便宜、基礎和配套設施投資多、風險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經濟發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)）

價格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達國家：土地價格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。國內：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進行投資92.地段選擇的原則◆掌握并應用地段選擇的理論和經驗上風口發(fā)展理論城市向上風口方向發(fā)展，上風口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財意，近水有便于發(fā)財之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢互補。2.地段選擇的原則◆掌握并應用地段選擇的理論和經驗102.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段房地產投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認真調查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質，通過資料分析，找出關鍵所在。2.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段112.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風險

風險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風險，只不過風險有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風險的投資地段。在選擇投資地段時，既需要認真分析，盡量規(guī)避投資地段風險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。2.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風險12四、開發(fā)用地的取得方式按照《城市房地產管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權的基本方式有：土地劃撥土地出讓土地轉讓四、開發(fā)用地的取得方式13土地劃撥土地劃撥

土地使用權劃撥是指經有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。特點：無償無限期劃撥土地范圍

（1）國家機關用地和軍事用地（2）城市基礎設施和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地土地劃撥土地劃撥14土地劃撥劃撥土地的管理（1）劃撥土地轉讓時，應報有批準權的人民政府審批。準予轉讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理（2）劃撥土地使用權出租（3）劃撥土地使用權抵押（4）對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應當沒收其非法收入，并根據情節(jié)處以罰款。（5）劃撥土地使用權的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產、或者其他原因而停止使用土地的，或根據城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權。對其他建筑物、附著物，政府可根據實際情況給予適當補償。土地劃撥劃撥土地的管理15土地使用權出讓出讓

指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式

國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協議的方式，但協議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價。土地使用權出讓出讓16土地使用權出讓出讓年限土地使用權出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定：

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設和房產管理部門在上述最高出讓年限內商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經依法批準外，國家無償收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物。土地使用權出讓出讓年限17土地使用權出讓出讓金

土地使用權出讓金的本質，是土地所有者（國家）憑借土地所有權取得的土地的經濟利益。構成：①一定年限內地租；②土地使用權出讓前國家對土地的開發(fā)成本；③征地拆遷補償安置等費用。土地使用權出讓出讓金18協議出讓協議出讓是指國有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權所涉及的有關事項，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協商，達成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國有土地使用權的一種出讓方式。特點由于受讓人的單一性，使其缺乏競爭機制，缺少公開性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預比較大，易導致隨意減收或者免收土地使用權出讓金，給政府造成經濟損失。此時政府對地價較易控制，靈活性大。協議出讓協議出讓19招標出讓招標出讓在指定的期限內，符合條件的單位和個人，以書面投標形式，競投某宗土地使用權，出讓方根據一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權出讓方式。程序招標投標開標、評標和決標簽約、領取土地使用證招標出讓招標出讓20拍賣出讓拍賣

指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。程序發(fā)布拍賣公告拍賣簽約、領取土地使用證書拍賣出讓拍賣21土地使用權出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同合同的主要條款

◆總則◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途；◆土地費用及支付；◆土地使用權轉讓和抵押：主要指明受讓方進行土地使用權轉讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權轉讓和抵押應遵循的原則和程序?！羝谙迣脻M：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權的行為，規(guī)定相應的處理辦法?！敉恋厥褂玫臈l件土地使用權出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合22土地使用權轉讓轉讓擁有國有土地使用權的用地者，通過合法方式將其使用權轉移給他人的行為。類型以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓以出讓方式取得的土地使用權的轉讓方式買賣、合資、合作建房、交換、作價入股土地使用權轉讓轉讓23土地使用權轉讓的原則轉讓時，土地使用權合同和登記文件中所載的權利義務隨之轉移。土地使用權與地上建筑物所有權同時轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓的原則轉讓時，土地使用權合同和登記文件中所載的24土地使用權轉讓的管理國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行監(jiān)督。（1）辦理過戶登記手續(xù)（2）申報房地產成交價格（3）交納土地增值稅（4）以下情況不得轉讓①以出讓方式取得土地使用權未按合同約定支付全部土地使用權出讓金和進行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。②未依法登記領取權利證書的；③司法和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；④依法收回土地使用權的；⑤權屬有爭議的。土地使用權轉讓的管理國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行25五、開發(fā)建設中的農地征用農地征用

憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償。”這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，征用只是使用權的改變。農地征用的類型

為公共目的而進行的征用，如為國防、國家機關等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進行的農地征用；為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進行的農地征用，如為房地產開發(fā)需求而進行的農地征用。五、開發(fā)建設中的農地征用農地征用26開發(fā)建設中農地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請用地土地管理部門審核申請文件擬定征地方案征地出讓申請報批簽訂合同，核發(fā)土地使用證開發(fā)建設中農地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請用地27集體土地征用1.集體土地征用特點（1）具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要，不能也不許可提出任何異議。（2）要妥善安置被征地單位人員的生產和生活，用地單位向被征地單位給予經濟補償。（3）被征用后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。國家再將國有土地的使用權出讓給開發(fā)建設單位。集體土地征用1.集體土地征用特點28集體土地征用2.征用集體土地應遵循的原則（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時，必須堅持“以要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。一切征用和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。（2）保證國家建設用地原則：在征用土地時，應反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農業(yè)部門占用土地。（3）妥善安置被征地單位和農民的原則：既不要因為征用土地而降低被征地生產單位的生產水平和農民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農民的生活水平或者超過當地的生活水平。集體土地征用2.征用集體土地應遵循的原則29集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經濟效益的經濟手段。（5）依法征地的原則：建設單位征用土地，必須根據國家的有關規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使30集體土地征用3.征用土地的范圍國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準后可以征用集體土地，被征地單位和個人應服從國家需要，不得阻撓。建設單位征用的集體土地，其土地所有權屬于國家，用地單位只有土地使用權。集體土地征用3.征用土地的范圍31集體土地征用4.征用土地批準權限的規(guī)定（1）征用土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。（2）征用農地的，應先辦理農用地轉用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)。（3）基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。（4）其他用地和已經批準農用地轉用范圍的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。集體土地征用4.征用土地批準權限的規(guī)定32集體土地征用5.征用補償和安置（1）土地補償費。國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質是對土地收益的補償。1.征用土地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍。2.征用其他土地的補償費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。（2）安置補助費。安置補助費是指國家征用農地時，為了妥善安排被征地單位的生產和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安置費和生活補助費。安置補助費按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。集體土地征用5.征用補償和安置33集體土地征用（3）土地附著物。土地附著物是指經集體組織或農民個人投入形成的地上建筑物、構筑物或其他設施如房屋、樹木、水井等。征用集體所有的土地時，會造成地上附著物投資的損失，應該對集體經濟組織或農民個人的這部分投資損失予以補償。（4）青苗補償費。青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農作物。它與地上附著物一樣屬農民對土地的投資。征用土地上的青苗，在不影響建設工程正常進行的情況下，應等待農民收獲。如由于急需用地必須鏟除時，開發(fā)企業(yè)應按不同作物的實際產量、不同生長期，給予相應補償。集體土地征用（3）土地附著物。土地附著物是指經集體組織或農民34開發(fā)建設中的農地征用補償（5）臨時建設用地補償費。開發(fā)項目因施工需要臨時使用未被征用土地范圍外的集體所有的土地，開發(fā)企業(yè)也應向集體經濟組織支付補償費，即支付臨時建設用地補償費。在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應當恢復土地的原狀，及時歸還。（6）耕地占用稅。根據規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用耕地時，應向國家繳納耕地占用稅。種植農作物的土地以及魚塘、園地、菜地及其他農業(yè)用地都屬于耕地占用稅的征稅對象。耕地占用稅，一般可由當地財政機關委托當地土地管理部門在辦理征地手續(xù)過程中負責代收或督促繳納。開發(fā)建設中的農地征用補償（5）臨時建設用地補償費。開發(fā)項目因35開發(fā)建設中的農地征用補償（7）新菜地開發(fā)建設基金。征用城市郊區(qū)的菜地，開發(fā)企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。城市郊區(qū)菜地在這里是指城市郊區(qū)（不含縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的郊區(qū)）連續(xù)3年以上常年為供應城市居民吃菜，常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦等精養(yǎng)魚塘。（8）征地管理費。是開發(fā)企業(yè)支付給承擔征地包干事務的有關土地管理業(yè)務部門的費用?！罢鞯匕伞笔钦疄楸Ｕ细鞣嚼骓樌麑嵤┱鞯毓ぷ鞫扇〉囊豁棿胧?。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請后，應著手辦理有關征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費用包干協議，明確雙方的權利和義務。土地管理部門從征地總費用中提取征地管理費的比率，按不同地區(qū)的具體情況分別確定，一般為1%～2%。

據有關部門測算，目前大城市商品房成本中，土地價格約占了30%～60%，最高的達到70%以上。開發(fā)建設中的農地征用補償（7）新菜地開發(fā)建設基金。征用城市郊36集體土地征用6.征用集體土地的工作程序（1）申請用地（2）受理申請并審查有關文件（3）審批用地（4）征地實施（5）簽發(fā)用地證書（6）征地批準后的實施管理（7）頒發(fā)土地使用證（8）建立征用土地檔案集體土地征用6.征用集體土地的工作程序37六、閑置土地的處理1.閑置土地的范圍（1）未按建設用地批準書和土地使用權合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。（2）核準使用的土地，自土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設的。（3）已動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足應開發(fā)建設面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的。六、閑置土地的處理1.閑置土地的范圍38閑置土地的處理2.閑置土地的處理方式（1）征收土地閑置費：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可征收相當于出讓金百分之二十以下的土地閑置費。延長開發(fā)建設期限，但最長不得超過一年。（2）無償收回土地：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿兩年未動工開發(fā)，可以無償收回土地使用權，并與土地使用者簽訂收回土地協議書（3）變更土地用途，補繳土地出讓金，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。（4）因不可抗力或者政府及有關部門的行為，或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。閑置土地的處理2.閑置土地的處理方式3917十二月2022房地產開發(fā)用地13十二月2022房地產開發(fā)用地40房地產開發(fā)用地我國現行土地制度房地產開發(fā)用地房地產開發(fā)用地的選擇房地產開發(fā)用地的取得開發(fā)建設中的農地征用閑置土地的處理房地產開發(fā)用地我國現行土地制度41一、我國現行土地制度我國的土地所有制度中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。按照我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。所有權由國家代表全體人民形式，具體又由國務院代表國家行使。農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權：占有權、使用權、處分權、受益權一、我國現行土地制度我國的土地所有制度42我國的土地使用政策國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓；房地產開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權。土地使用權使用收益轉讓，將出讓獲得的土地使用權再轉移的行為，包括贈與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移土地使用權的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。我國的土地使用政策國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉43二、房地產開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件

國有用地根據中華人民共和國《土地法》和《城市房地產管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內，只有國有土地才能投入房地產開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，才可用于房地產開發(fā)；城市用地開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。開發(fā)用地的使用權根據我國《房地產管理法》的規(guī)定：對開發(fā)用地，國家實行有償、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權是一個有償、有限期的使用權。二、房地產開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件44開發(fā)用地的類型按照土地利用性質和功能劃分居住用地公共設施用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地開發(fā)用地的類型按照土地利用性質和功能劃分45三、房地產開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚，好的地塊?！糇匀粭l件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風力和風向、溫度、降水量、自然災害等?！羯鐣l件：地塊附近城市基礎設施、附近房地產狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度三、房地產開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析461.地段影響因素分析◆經濟條件：當地的經濟發(fā)展狀況、物價水平、工資水平、儲蓄利率、投資水平等◆政策限制：價格限制、稅收限制（種類、稅負、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度?！羧丝谝蛩兀簲盗俊⑺刭|、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等。◆心理因素：地塊風水、土地號碼、名人效應、風俗習慣等。◆國際關系：國際關系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞1.地段影響因素分析◆經濟條件：當地的經濟發(fā)展狀況、物價水472.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進行投資未開發(fā)的土地

地價價格便宜、基礎和配套設施投資多、風險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經濟發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)）

價格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達國家：土地價格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。國內：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進行投資482.地段選擇的原則◆掌握并應用地段選擇的理論和經驗上風口發(fā)展理論城市向上風口方向發(fā)展，上風口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財意，近水有便于發(fā)財之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢互補。2.地段選擇的原則◆掌握并應用地段選擇的理論和經驗492.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段房地產投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認真調查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質，通過資料分析，找出關鍵所在。2.地段選擇的原則◆總攬全局選擇投資地段502.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風險

風險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風險，只不過風險有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風險的投資地段。在選擇投資地段時，既需要認真分析，盡量規(guī)避投資地段風險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。2.地段選擇的原則◆積極穩(wěn)妥，敢冒地段風險51四、開發(fā)用地的取得方式按照《城市房地產管理法》的規(guī)定：獲取土地使用權的基本方式有：土地劃撥土地出讓土地轉讓四、開發(fā)用地的取得方式52土地劃撥土地劃撥

土地使用權劃撥是指經有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。特點：無償無限期劃撥土地范圍

（1）國家機關用地和軍事用地（2）城市基礎設施和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地土地劃撥土地劃撥53土地劃撥劃撥土地的管理（1）劃撥土地轉讓時，應報有批準權的人民政府審批。準予轉讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理（2）劃撥土地使用權出租（3）劃撥土地使用權抵押（4）對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地部門應當沒收其非法收入，并根據情節(jié)處以罰款。（5）劃撥土地使用權的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產、或者其他原因而停止使用土地的，或根據城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權。對其他建筑物、附著物，政府可根據實際情況給予適當補償。土地劃撥劃撥土地的管理54土地使用權出讓出讓

指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓方式

國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協議的方式，但協議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價。土地使用權出讓出讓55土地使用權出讓出讓年限土地使用權出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定：

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設和房產管理部門在上述最高出讓年限內商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經依法批準外，國家無償收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物。土地使用權出讓出讓年限56土地使用權出讓出讓金

土地使用權出讓金的本質，是土地所有者（國家）憑借土地所有權取得的土地的經濟利益。構成：①一定年限內地租；②土地使用權出讓前國家對土地的開發(fā)成本；③征地拆遷補償安置等費用。土地使用權出讓出讓金57協議出讓協議出讓是指國有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權所涉及的有關事項，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協商，達成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國有土地使用權的一種出讓方式。特點由于受讓人的單一性，使其缺乏競爭機制，缺少公開性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預比較大，易導致隨意減收或者免收土地使用權出讓金，給政府造成經濟損失。此時政府對地價較易控制，靈活性大。協議出讓協議出讓58招標出讓招標出讓在指定的期限內，符合條件的單位和個人，以書面投標形式，競投某宗土地使用權，出讓方根據一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權出讓方式。程序招標投標開標、評標和決標簽約、領取土地使用證招標出讓招標出讓59拍賣出讓拍賣

指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。程序發(fā)布拍賣公告拍賣簽約、領取土地使用證書拍賣出讓拍賣60土地使用權出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同合同的主要條款

◆總則◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途；◆土地費用及支付；◆土地使用權轉讓和抵押：主要指明受讓方進行土地使用權轉讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權轉讓和抵押應遵循的原則和程序?！羝谙迣脻M：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權的行為，規(guī)定相應的處理辦法?！敉恋厥褂玫臈l件土地使用權出讓合同合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合61土地使用權轉讓轉讓擁有國有土地使用權的用地者，通過合法方式將其使用權轉移給他人的行為。類型以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓以出讓方式取得的土地使用權的轉讓方式買賣、合資、合作建房、交換、作價入股土地使用權轉讓轉讓62土地使用權轉讓的原則轉讓時，土地使用權合同和登記文件中所載的權利義務隨之轉移。土地使用權與地上建筑物所有權同時轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓的原則轉讓時，土地使用權合同和登記文件中所載的63土地使用權轉讓的管理國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行監(jiān)督。（1）辦理過戶登記手續(xù)（2）申報房地產成交價格（3）交納土地增值稅（4）以下情況不得轉讓①以出讓方式取得土地使用權未按合同約定支付全部土地使用權出讓金和進行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。②未依法登記領取權利證書的；③司法和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；④依法收回土地使用權的；⑤權屬有爭議的。土地使用權轉讓的管理國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行64五、開發(fā)建設中的農地征用農地征用

憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢?guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償?！边@樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，征用只是使用權的改變。農地征用的類型

為公共目的而進行的征用，如為國防、國家機關等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進行的農地征用；為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進行的農地征用，如為房地產開發(fā)需求而進行的農地征用。五、開發(fā)建設中的農地征用農地征用65開發(fā)建設中農地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請用地土地管理部門審核申請文件擬定征地方案征地出讓申請報批簽訂合同，核發(fā)土地使用證開發(fā)建設中農地征用出讓程序開發(fā)企業(yè)申請用地66集體土地征用1.集體土地征用特點（1）具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要，不能也不許可提出任何異議。（2）要妥善安置被征地單位人員的生產和生活，用地單位向被征地單位給予經濟補償。（3）被征用后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。國家再將國有土地的使用權出讓給開發(fā)建設單位。集體土地征用1.集體土地征用特點67集體土地征用2.征用集體土地應遵循的原則（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時，必須堅持“以要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。一切征用和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。（2）保證國家建設用地原則：在征用土地時，應反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農業(yè)部門占用土地。（3）妥善安置被征地單位和農民的原則：既不要因為征用土地而降低被征地生產單位的生產水平和農民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農民的生活水平或者超過當地的生活水平。集體土地征用2.征用集體土地應遵循的原則68集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經濟效益的經濟手段。（5）依法征地的原則：建設單位征用土地，必須根據國家的有關規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。集體土地征用（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使69集體土地征用3.征用土地的范圍國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準后可以征用集體土地，被征地單位和個人應服從國家需要，不得阻撓。建設單位征用的集體土地，其土地所有權屬于國家，用地單位只有土地使用權。集體土地征用3.征用土地的范圍70集體土地征用4.征用土地批準權限的規(guī)定（1）征用土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。（2）征用農地的，應先辦理農用地轉用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)。（3）基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。（4）其他用地和已經批準農用地轉用范圍的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。集體土地征用4.征用土地批準權限的規(guī)定71集體土地征用5.征用補償和安置（1）土地補償費。國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質是對土地收益的補償。1.征用土地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍。2.征用其他土地的補償費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。（2）安置補助費。安置補助費是指國家征用農地時，為了妥善安排被征地單位的生產和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安置費和生活補助費。安置補助費按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地