商業(yè)項目合作建議書課件

松江置業(yè)梅江南商業(yè)項目合作建議書松江置業(yè)梅江南商業(yè)項目合作建議書目錄1、項目商業(yè)初步分析1）、項目商業(yè)部分概況2）、5＃地商業(yè)街亮點打造3）、寫字樓商業(yè)部分判斷

3）、項目風(fēng)險因素分析2、本項目工作設(shè)想1）、項目工作流程2）、項目工作思路3）、分階段工作成果3、項目顧問合作框架1）、合作方式建議2）、工作進度預(yù)估3）、項目費用計取4、賽睿顧問特色主題街項目個案簡介目錄1、項目商業(yè)初步分析1、本項目初步分析

1、本項目初步分析1）、項目概況1）、項目概況項目商業(yè)概況5＃地塊商業(yè)街寫字樓裙樓商業(yè)項目商業(yè)概況5＃地塊商業(yè)街寫字樓裙樓商業(yè)生活消費精神消費會所5＃地塊商業(yè)街生活消費精神消費會所5＃地塊商業(yè)街深入分析，商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點：1、本項目未來主要的消費人群將是大梅江，特別是梅江南居住區(qū)內(nèi)的中高檔消費人群，同時輻射其他區(qū)域；2、目標客群的收入水平在天津市處于高端，消費能力普遍較高，除了生活必須配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑娛樂、健康運動、文化教育等的需求將是新的消費增長點；3、本項目與未來的寫字樓裙樓商業(yè)之間、其他項目商業(yè)配套之間，需要良好的文化挖掘、定位差異和亮點打造；4、商業(yè)街部分僅有單側(cè)出入口，鄰水既是優(yōu)勢，又可能造成不足，對人流動線的合理設(shè)置極為重要；5、商業(yè)街臨路的入口部分商鋪，直接代表整個商業(yè)街的形象定位，對其業(yè)態(tài)、檔次、品牌的遴選要格外慎重。深入分析，商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點：寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)部分需要關(guān)注以下幾點：1、裙樓商業(yè)未來主要的消費人群將是梅江、天津南城甚至整個天津市的高檔消費人群，他們擁有私家車、教育水平、收入水平良好；2、這部分消費客群與商業(yè)街部分有一定重合，除了生活必須配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑娛樂、健康運動、文化教育、科技體驗等的需求將是新的消費增長點；3、天津市高檔消費人群的固有消費習(xí)慣、消費特點、消費結(jié)構(gòu)和文化、娛樂、休閑、體驗的多重需求需要進行深入的了解和分析；同時，由于經(jīng)紀的快速發(fā)展，對目標人群未來消費傾向的變化趨勢和特點要做相對準確、深入的把握；4、高檔商業(yè)的培育形成，需要有市場影響力的品牌商家的資源的有效支撐和商家組合的合理、有效。寫字樓裙樓商業(yè)部分需要關(guān)注以下幾點：賽睿顧問認為：任何一個經(jīng)營成功的高檔，必須具備足以支撐其成功經(jīng)營的亮點，即差異化因素。賽睿顧問將通過深入挖掘和設(shè)計策劃，使該項目在以下定位主題上，閃現(xiàn)特有的亮點：文化；休閑；娛樂；室外運動；體驗。賽睿顧問認為：2）、項目亮點打造2）、項目亮點打造5＃地塊商業(yè)街5＃地塊商業(yè)街亮點一：文化底蘊亮點，絕對差異化元素通過深入挖掘自然、環(huán)境、地域、人文、歷史、建筑、布局的特點，形成創(chuàng)造式的文化表現(xiàn)形式，再對其進行適當?shù)氖袌鲂麄?，在國?nèi)形成獨特的文化風(fēng)景線，從而在國內(nèi)形成獨一無二的絕對亮點。

亮點一：文化底蘊亮點，絕對差異化元素比如：飾江南·畫廊----以書畫、裝飾、壁畫、工藝品、家庭文化飾品等為不同單元，組合形成一個文化走廊式的商業(yè)亮點，提升項目的文化形象和品味，同時滿足未來高檔居住人群的文化需求。又如：水鄉(xiāng)·花街----以鮮花、江南特色綠色植物、園藝、花卉、觀賞魚類等為不同單元，組合形成一個四季飄香、春意盎然的街坊，打造區(qū)域內(nèi)獨一無二的商業(yè)亮點。再比如其它類似的特色文化主題組合。比如：飾江南·畫廊----以書畫、裝飾、壁畫亮點二：濱湖休閑，差異化的又一大亮點結(jié)合本項目周邊的環(huán)境及消費人群的消費狀況，開辟以休閑娛樂為特色文化的經(jīng)營范疇的相關(guān)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造商業(yè)街特殊的吸引力，有效地提高商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)涵和市場影響力。比如：濱湖酒吧單元，以音樂吧、演藝吧、風(fēng)格吧、收藏吧、陶藝吧等為不同文化主題，組合形成梅江南特有的酒吧文化及特色風(fēng)格。亮點二：濱湖休閑，差異化的又一大亮點亮點三：獨特式的體驗、娛樂業(yè)態(tài)的引進，形成差異化的亮點組合針對本項目，適當引入檔次較高的休閑娛樂業(yè)態(tài)，把商業(yè)街打造成為天津市內(nèi)具有唯一性、獨特性的文化娛樂休閑的重要場所之一。

引入具有個性化的室外運動和體驗式的項目，諸如室外攀巖等，使其成為追求健康、時尚運動、活力的年輕一代中產(chǎn)階級的娛樂天堂。亮點三：獨特式的體驗、娛樂業(yè)態(tài)的引進，形成差異化的亮點組合亮點四：實行會員制等特色管理模式，與區(qū)域其他商業(yè)良好互動，實現(xiàn)經(jīng)營方式差異化對商業(yè)街內(nèi)的酒吧、娛樂設(shè)施、文化主題設(shè)施等實行會員制的管理模式，與周邊的會員制設(shè)施形成良好的互動，同時使本項目商業(yè)形成高貴、私密的經(jīng)營風(fēng)格，成為身份、尊貴、品味的象征，成功人士的交流場所。

亮點四：實行會員制等特色管理模式，與區(qū)域其他商業(yè)良好互動，實寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)亮點一：IMAX電影文化IMAX是一家世界上處于領(lǐng)先地位的娛樂技術(shù)公司，始終引領(lǐng)70毫米15齒孔巨幕電影市場（15/70）。IMAX影院網(wǎng)絡(luò)是目前世界上覆蓋面最廣的巨幕影院網(wǎng)。自1970年這一媒介問世以來，超過7億觀眾欣賞了IMAX影片。現(xiàn)在，每天約有7千萬觀眾訪問IMAX影院。截止2002年年底，全世界32個國家中，共有232家IMAX影院在運營，在今后幾年，還將有52家IMAX影院計劃開張。IMAX品牌就是巨幕電影的代名詞。IMAX電影以科學(xué)探索、好萊塢大片兩大類型為主，對其自身做出清晰的定位，通過強烈的視覺效果和沖擊力帶動市場。此外，其帶動的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品眾多，非常具有市場潛力。目前IMAX在上海來福士廣場、深圳華南MALL以及鄭州新天地等商業(yè)項目內(nèi)均有引進。

亮點一：IMAX電影文化IMAX電影以“IMAX”電影文化作為本項目文化定位的表達與體現(xiàn)以“IMAX”巨幕電影作為文化定位的龍頭，大大提升本項目的聚合力，以世界領(lǐng)先的娛樂文化突破傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)IMAXExperience是最具震撼力和感染力的電影體現(xiàn)。全景銀幕最高可高達8層樓房，伴以12000瓦的數(shù)字音響，IMAX技術(shù)將使您身臨萬象，感受極限?！癐MAX”以其張力和魅力，使全世界7億多觀眾為之傾倒，成為最令人心馳神往的影院娛樂IMAX電影以“IMAX”電影文化作為本項目文化定位的表達與亮點二：方特科技樂園方特科技樂園是深圳華強集團旗下的虛擬現(xiàn)實娛樂系列產(chǎn)品之一。是一種融參與性、安全性、娛樂性、趣味性、刺激性于一體的室內(nèi)高科技主題游樂園。方特樂園分為恐龍時代、4D影院、三維世界、虛擬運動、卡通城、網(wǎng)絡(luò)爭霸、魔幻攝影城、恐怖屋、龍騎士等多個項目區(qū)以及方特酷屋（禮品區(qū)）等配套區(qū)。方特樂園是娛樂、休閑、文化、家庭團聚的樂園，是時尚、新奇、釋放壓力、體驗快樂的場所。在方特樂園體驗完高科技帶來的驚險、刺激之后，還可以購買充滿文化情趣的方特禮品以及文化讀物，將方特樂園的快樂體驗帶出樂園，帶回家中，帶回自己的生活中。亮點二：方特科技樂園方特樂園方特樂園3）、項目風(fēng)險因素分析3）、項目風(fēng)險因素分析1、專業(yè)、準確的定位問題是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋1）不能夠充分意識到準確定位的重要性，必將導(dǎo)致項目開發(fā)運營的不穩(wěn)定性，增大項目操作風(fēng)險；2）僅憑市場感覺，很難準確找到市場的需求點；3）沒有翔實的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐，定位必然存在盲目性；4）應(yīng)該從消費市場、經(jīng)營商家、競爭環(huán)境多個角度進行調(diào)研分析，才能確保定位的準確性；5）豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗，是項目開發(fā)成功的必要保證。1、專業(yè)、準確的定位問題是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋2、規(guī)劃布局的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價值不斷提升的支撐點，需要足夠重視1）本項目合理規(guī)劃的前提，是對未來區(qū)域消費市場的深入把握；2）良好的規(guī)劃離不開對商家經(jīng)營需求的深入了解；3）動線安排、交通組織、品牌組合、業(yè)態(tài)布局的合理性至關(guān)重要；4）主力店與品牌店、中小店之間的協(xié)調(diào)性和良好互動需要充分考慮；5）專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃團隊和顧問資源是基礎(chǔ)。2、規(guī)劃布局的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價值不斷提升的支撐點，需3、本項目招商操作可能存在的幾大誤區(qū)1）目標商家不夠明確、品牌資源不足，會導(dǎo)致項目招商的無序化；2）招商節(jié)奏的合理安排和招商策略的有效性至關(guān)重要；3）品牌商家與定位的匹配及有效引進是成功的基礎(chǔ)；4）與商家談判經(jīng)驗的欠缺將是合作存在不平衡性及不穩(wěn)定性；5）中小品牌招商組合和招商策略的專業(yè)化操作更是本項目整體成功的關(guān)鍵所在。3、本項目招商操作可能存在的幾大誤區(qū)4、對商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理專業(yè)化需求的忽視，是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的根源1）相對成熟的商業(yè)管理模式和框架的搭建，是商業(yè)項目有效運營的基礎(chǔ)平臺；2）商業(yè)運營管理需要密切關(guān)注現(xiàn)代化的管理理念和管理技術(shù)；3）商業(yè)運營的成功離不開專業(yè)化的管理或顧問團隊支持；4）對消費市場變化的跟蹤研究和科學(xué)分析，可以及時規(guī)避項目在成長中的風(fēng)險；

5）先進的管理模式、豐富的商業(yè)管理專家顧問資源是項目成功的重要保證。4、對商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理專業(yè)化需求的忽視，是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項2、本項目工作設(shè)想

2、本項目工作設(shè)想1）、項目工作流程1）、項目工作流程市場調(diào)研定位策劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查主題定位檔次/形象定位定位策劃業(yè)態(tài)組合/比例招商策略制定商業(yè)規(guī)劃發(fā)展規(guī)模建議交通/動線鋪位分割商業(yè)布局及品牌組合主力品牌招商其他品牌招商商戶調(diào)查競爭調(diào)查功能設(shè)施建議整體工作思路市場定位策劃招商消費調(diào)查主題定位檔次/形象定位定位策劃業(yè)態(tài)組2）、項目工作思路2）、項目工作思路具體工作方法項目所在區(qū)域人口統(tǒng)計規(guī)模及特征、消費結(jié)構(gòu)及模式項目所在區(qū)域人口的消費特征、消費習(xí)慣、水平本項目消費群分層及消費特征新興消費需求及滿足目標行業(yè)的消費群分層、消費特征及發(fā)展趨向消費者研究初步市場定位，商業(yè)檔次定位；科學(xué)劃分各種業(yè)態(tài)、不同行業(yè)比例；挖掘新需求，考慮消費需求的未來發(fā)展和引導(dǎo)。產(chǎn)品定位具體工作方法消費者研究初步市場定位，商業(yè)檔次定位；產(chǎn)品定位具體工作方法選擇北京及天津有代表性的專賣店、文化、娛樂商進行經(jīng)營狀況調(diào)查：店鋪面積規(guī)模，店鋪租買狀況，店鋪租金、售價情況，商家選鋪決策體系，未來開店計劃等；上述選定商家對本項目商業(yè)的態(tài)度、傾向、計劃；上述選定商家對本項目的認可度、傾向、需求方式等。初步招商意向確定；合理的鋪位劃分和功能；合理的租賃價格及策略；業(yè)態(tài)比例的優(yōu)化、動線設(shè)計及導(dǎo)流；品牌商家研究商業(yè)規(guī)劃具體工作方法選擇北京及天津有代表性的專初步招商意向確定；品牌具體工作方法競爭項目的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向目標行業(yè)主要競爭者的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向目標行業(yè)替代產(chǎn)品的競爭威脅對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場機會；選擇市場切入點和差異化亮點，避免錯誤缺陷競爭市場研究亮點打造具體工作方法對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場機會；競爭市市場驗證思路市場環(huán)境分析目標市場需求分析商家經(jīng)營需求分析各種可能的初步方案初步定位及策劃建議市場驗證思路市場環(huán)境分析目標市場需求分析商家經(jīng)營需求分咨詢方案評價方案評估的基礎(chǔ)財務(wù)模型財務(wù)假設(shè)成本決策售價預(yù)測項目概念設(shè)計松江置業(yè)本案資金預(yù)算咨詢方案評價方案評估的基礎(chǔ)財務(wù)模型財務(wù)假設(shè)成本決策售價預(yù)測項咨詢方案評價方案財務(wù)可行性投資收益分析投資風(fēng)險分析財務(wù)可行性分析贏利能力分析成本/效益分析財務(wù)比率敏感性分析資金流分析盈虧平衡分析咨詢方案評價方案財務(wù)可行性投資收益分析投資風(fēng)險分析財務(wù)可行性3）、分階段工作成果3）、分階段工作成果市場調(diào)研定位策劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查報告商戶調(diào)查報告競爭市場評估報告各階段工作成果項目定位策劃報告項目財務(wù)評估報告商業(yè)規(guī)劃參考方案招商方案及策略招商相關(guān)文件品牌商戶簽約市場定位策劃招商消費調(diào)查報告商戶調(diào)查報告競爭市場評估報告各階3、項目合作框架3、項目合作框架1）、合作方式建議1）、合作方式建議根據(jù)本項目的實際顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議合作方式：市場調(diào)研＋定位策劃/商業(yè)規(guī)劃＋獨家招商代理根據(jù)本項目的實際顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議合作方式：2）、工作進度預(yù)估2）、工作進度預(yù)估工作進度計劃1、市場調(diào)查4周

調(diào)查問卷設(shè)計、調(diào)查實施調(diào)查報告提交2、咨詢策劃5周

（1）宏觀環(huán)境研究（2）商業(yè)市場研究

（3）項目區(qū)域環(huán)境分析

（4）商圈分析

（5）本案產(chǎn)品定位

（6）本案目標市場定位

（7）本案可發(fā)展規(guī)模預(yù)測

（8）本案競爭市場研究

（9）產(chǎn)品策劃

（10）商業(yè)經(jīng)營組織策劃

（11）項目開發(fā)財務(wù)分析報告3、商業(yè)規(guī)劃（與咨詢策劃同步進行）4、獨家招商代理根據(jù)具體情況確定項目流程及操作時間工作進度計劃1、市場調(diào)查3）、項目費用計取3）、項目費用計取項目費用按照業(yè)務(wù)內(nèi)容報價本司根據(jù)與貴司不同的合作方式，提出兩套操作方案：方案一：貴司與本司僅簽訂咨詢策劃服務(wù)合作協(xié)議。 收費方式：就本項目咨詢策劃服務(wù)工作包含：市場調(diào)查、調(diào)查問卷設(shè)計、調(diào)查實施，咨詢策劃、商業(yè)規(guī)劃，總費用約58萬元。 招商代理部分按商戶租約1-1.5個月租金收取。方案二：貴司與本司簽訂獨家招商代理協(xié)議。 收費方式：不單獨計算咨詢策劃費用，項目總體費用以未來招商成功商戶租約1-1.5個月租金收取，但在項目啟動之初，必要的咨詢策劃工作開展之前，貴司當提前支付部分傭金費用（用作咨詢策劃費用），以保證項目的順利開展、實施。項目費用按照業(yè)務(wù)內(nèi)容報價本司根據(jù)與貴司不同的合作方式，提出兩4、賽睿顧問特色主題街個案

4、賽睿顧問特色主題街個案1）、中遠“遠洋·自然”（部分要點）1）、中遠“遠洋·自然”（部分要點）中遠大紅門商業(yè)項目總規(guī)模約4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡東路中段，是馬家堡、角門大型居住社區(qū)中心節(jié)點位置，周邊交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達。該區(qū)域內(nèi)各項零售商業(yè)及休閑娛樂、服務(wù)設(shè)施分布較少且零散，檔次也偏低，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。從周邊目前近10萬、未來近20萬的人口規(guī)模和日漸成熟的商務(wù)氣氛來看，針對大眾消費的商業(yè)類型發(fā)展?jié)摿薮?，本項目商業(yè)有條件開發(fā)成為為區(qū)域性商業(yè)中心。本地便利的交通條件和相對高性價比的住宅，也為在此生活居住的人群能夠擁有更多的時間和更強的能力進行消費提供了條件。中遠“遠洋-自然”中遠大紅門商業(yè)項目總規(guī)模約4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議本項目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場：1、上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場過量的趨勢，開發(fā)成本增高，收益止步不前；2、受本項目的地理位置、開發(fā)規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場氛圍，同時專業(yè)批發(fā)市場成熟也較普通商業(yè)困難；3、批發(fā)商業(yè)對本項目的綜合品質(zhì)有極大的負面影響。產(chǎn)品類型判斷依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議業(yè)態(tài)配比建議考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需要及本項目地段的特點，建議本項目商業(yè)部分集中針對大眾消費市場：本項目主要商業(yè)開發(fā)類型為“百貨公司/購物中心”和“大賣場”。A01、A02地塊作為寫字樓的底商，應(yīng)結(jié)合“百貨超市類”/“專賣專營店集合”模式與“鄰里中心”集中配套服務(wù)模式共同構(gòu)成中小型購物中心切入市場，本項目A05地塊住宅底商對以上模式進行補充和拓展，結(jié)合周邊其他商業(yè)設(shè)施共同形成本區(qū)域的生活消費中心（LivingCenter）。

需要注意的是：1、本項目周邊區(qū)域未來將有近600萬平方米住宅規(guī)模，居住人口超過20萬人，這樣的消費群的日常消費，需要相當商業(yè)內(nèi)容和類型；2、在本項目單純造娛樂化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本項目外部的消費者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟實力的南方商戶的消費將形成市場支撐；3、本項目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹慎。業(yè)態(tài)配比建議考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需要及本項目地段商業(yè)文化南風(fēng)拱廊街服務(wù)少量休閑娛樂少量購物以文化休閑消費為主旨，集多功能于一體的新型區(qū)域商業(yè)中心，融合多種消費樂趣于整體環(huán)境中，打造南城休閑文化與購物的新境地周邊舊有商業(yè)模式餐飲休閑娛樂新型區(qū)域商業(yè)中心模式購物文化服務(wù)配套鄰里中心餐飲現(xiàn)代風(fēng)格拱廊街立體地畫親和力主題策劃思路南風(fēng)拱廊街服務(wù)少量休閑娛樂少量購物周邊舊有商業(yè)模式餐飲休閑娛南風(fēng)拱廊街圍繞主題，本項目整體地塊，自北向南構(gòu)成購物休閑、配套服務(wù)兩大商業(yè)功能區(qū)域，區(qū)域間零售、餐飲、服務(wù)等功能又靈活穿插，滿足消費者多樣的消費需求。

商業(yè)功能分區(qū)南風(fēng)拱廊街商業(yè)功能分區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃整體商業(yè)規(guī)劃建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議2）、廊坊文化藝術(shù)中心商業(yè)（部分要點）2）、廊坊文化藝術(shù)中心商業(yè)（部分要點）廊坊市文化藝術(shù)中心地處廊坊新的城市中心，南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東臨和平路，北靠新奧藝術(shù)大道。中心總占地面積660畝，景觀面積26萬平方米、建筑面積8.2萬平方米，總投資6億元人民幣。主要由自然循環(huán)公園、夢幻湖公園、藝術(shù)公園、益智水上樂園、智慧名言及書法大道五個景區(qū)組成。總體規(guī)劃由世界著名的德國GMP公司設(shè)計，景觀由澳大利亞S·I事務(wù)所設(shè)計，匠心獨具，具有豐富的文化底蘊和藝術(shù)氛圍。文化藝術(shù)中心商業(yè)城項目（以下簡稱項目）位于廊坊市文化藝術(shù)中心西南角，南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東北兩側(cè)與文化藝術(shù)中心融為一體。中心半徑1.5公里內(nèi)，還有新民小區(qū)、吉祥小區(qū)、錦繡花園、今日家園、世紀花園小區(qū)共3萬戶居民。廊坊市文化藝術(shù)中心地處廊坊新的城市中心，南2000戶5000戶5000戶300戶3000戶1000戶周邊約2萬戶，兩年內(nèi)將達到6萬人，半徑1.千米內(nèi)，共約6萬戶，約17-20萬人。文化藝術(shù)中心商業(yè)2000戶5000戶5000戶300戶3000戶1000戶周“IMAX”

的文化突破提升“

IMAX

”廊坊城市印象新奧集團企業(yè)形象項目物業(yè)價值作為國際娛樂的頂級品牌，巨幕電影“IMAX”在華北地區(qū)的首次引，進將會大大改變和提升廊坊這座新興城市帶給人們的整體印象，有力聚合京津及周邊地區(qū)消費者來此游逛、休閑、消費與國際名牌合作，新奧集團企業(yè)形象將煥然一新，擁有更廣泛的知名度，有利于企業(yè)進一步開拓商業(yè)房地產(chǎn)市場，增強企業(yè)競爭力項目形象、品質(zhì)直接提升，將會有更多國內(nèi)外知名商戶進駐和得到投資人們的關(guān)注，同時也會吸引更多當?shù)厝饲皝硐M。擁有良好的市場支撐，項目銷售價格定可飆高經(jīng)營城市制造焦點“IMAX”的文化突破提升“IMAX”廊坊城市產(chǎn)品詮釋業(yè)態(tài)、功能劃分：經(jīng)營類別主要經(jīng)營區(qū)商品類型商戶名稱劃分面積（平方米）營造氛圍超市B1、F1家樂福15000自然精品天地F1、F2化妝品、珠寶、服裝、皮具、專業(yè)器材、鐘表、眼鏡等女士正裝、男士正裝及部分休閑、兒童服裝等歐泊萊、周大福SONY、亨得利、百圖、薄濤、淑女屋、金利來、七匹狼等16000通透、明亮、高貴、柔和、舒適餐飲F1、F2各種西餐、中餐、快餐等星期五餐廳、樂杰士、張生記、永和豆?jié){、吉野家5000特色、隨意（影視）娛樂F1、F2電影院、KTV、電玩、健身中心、新東安、錢柜KTV、藍黛DISCO、浩沙、雪丹女子世界等3000圍繞IMAX電影特色美食廣場F3特色小吃到家嘗、大時代3000大眾口味半主力店（折扣店）家居用品店F3過季服裝等；家居；9000體貼入微產(chǎn)品詮釋業(yè)態(tài)、功能劃分：經(jīng)營類別主要經(jīng)營區(qū)商品類型商戶名稱劃投資收益分析財務(wù)分析財務(wù)分析說明及假設(shè)項目總投資經(jīng)營收入估算出租面積運營成本費用估算資金籌措及投資計劃終止價值及項目相關(guān)稅費利潤估算基本財務(wù)分析不確定性分析財務(wù)分析結(jié)論

投資收益分析財務(wù)分析財務(wù)效果評估依照假設(shè)條件，本項目稅前總利潤14338萬元，投資利潤率為53.9％，高于市場一般水平。本項目稅前靜態(tài)投資回收期6.7年，內(nèi)部收益率16.1％。項目財務(wù)分析結(jié)果表明，本項目各項經(jīng)濟指標合理，經(jīng)濟效益較好，并具備一定的抗風(fēng)險能力。項目投資估算表財務(wù)效果評估依照假設(shè)條件，本項目稅前總利潤14338萬元，投建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議報告結(jié)束，謝謝！報告結(jié)束，謝謝！松江置業(yè)梅江南商業(yè)項目合作建議書松江置業(yè)梅江南商業(yè)項目合作建議書目錄1、項目商業(yè)初步分析1）、項目商業(yè)部分概況2）、5＃地商業(yè)街亮點打造3）、寫字樓商業(yè)部分判斷

3）、項目風(fēng)險因素分析2、本項目工作設(shè)想1）、項目工作流程2）、項目工作思路3）、分階段工作成果3、項目顧問合作框架1）、合作方式建議2）、工作進度預(yù)估3）、項目費用計取4、賽睿顧問特色主題街項目個案簡介目錄1、項目商業(yè)初步分析1、本項目初步分析

1、本項目初步分析1）、項目概況1）、項目概況項目商業(yè)概況5＃地塊商業(yè)街寫字樓裙樓商業(yè)項目商業(yè)概況5＃地塊商業(yè)街寫字樓裙樓商業(yè)生活消費精神消費會所5＃地塊商業(yè)街生活消費精神消費會所5＃地塊商業(yè)街深入分析，商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點：1、本項目未來主要的消費人群將是大梅江，特別是梅江南居住區(qū)內(nèi)的中高檔消費人群，同時輻射其他區(qū)域；2、目標客群的收入水平在天津市處于高端，消費能力普遍較高，除了生活必須配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑娛樂、健康運動、文化教育等的需求將是新的消費增長點；3、本項目與未來的寫字樓裙樓商業(yè)之間、其他項目商業(yè)配套之間，需要良好的文化挖掘、定位差異和亮點打造；4、商業(yè)街部分僅有單側(cè)出入口，鄰水既是優(yōu)勢，又可能造成不足，對人流動線的合理設(shè)置極為重要；5、商業(yè)街臨路的入口部分商鋪，直接代表整個商業(yè)街的形象定位，對其業(yè)態(tài)、檔次、品牌的遴選要格外慎重。深入分析，商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點：寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)部分需要關(guān)注以下幾點：1、裙樓商業(yè)未來主要的消費人群將是梅江、天津南城甚至整個天津市的高檔消費人群，他們擁有私家車、教育水平、收入水平良好；2、這部分消費客群與商業(yè)街部分有一定重合，除了生活必須配套及餐飲外，他們對兒童消費、休閑娛樂、健康運動、文化教育、科技體驗等的需求將是新的消費增長點；3、天津市高檔消費人群的固有消費習(xí)慣、消費特點、消費結(jié)構(gòu)和文化、娛樂、休閑、體驗的多重需求需要進行深入的了解和分析；同時，由于經(jīng)紀的快速發(fā)展，對目標人群未來消費傾向的變化趨勢和特點要做相對準確、深入的把握；4、高檔商業(yè)的培育形成，需要有市場影響力的品牌商家的資源的有效支撐和商家組合的合理、有效。寫字樓裙樓商業(yè)部分需要關(guān)注以下幾點：賽睿顧問認為：任何一個經(jīng)營成功的高檔，必須具備足以支撐其成功經(jīng)營的亮點，即差異化因素。賽睿顧問將通過深入挖掘和設(shè)計策劃，使該項目在以下定位主題上，閃現(xiàn)特有的亮點：文化；休閑；娛樂；室外運動；體驗。賽睿顧問認為：2）、項目亮點打造2）、項目亮點打造5＃地塊商業(yè)街5＃地塊商業(yè)街亮點一：文化底蘊亮點，絕對差異化元素通過深入挖掘自然、環(huán)境、地域、人文、歷史、建筑、布局的特點，形成創(chuàng)造式的文化表現(xiàn)形式，再對其進行適當?shù)氖袌鲂麄?，在國?nèi)形成獨特的文化風(fēng)景線，從而在國內(nèi)形成獨一無二的絕對亮點。

亮點一：文化底蘊亮點，絕對差異化元素比如：飾江南·畫廊----以書畫、裝飾、壁畫、工藝品、家庭文化飾品等為不同單元，組合形成一個文化走廊式的商業(yè)亮點，提升項目的文化形象和品味，同時滿足未來高檔居住人群的文化需求。又如：水鄉(xiāng)·花街----以鮮花、江南特色綠色植物、園藝、花卉、觀賞魚類等為不同單元，組合形成一個四季飄香、春意盎然的街坊，打造區(qū)域內(nèi)獨一無二的商業(yè)亮點。再比如其它類似的特色文化主題組合。比如：飾江南·畫廊----以書畫、裝飾、壁畫亮點二：濱湖休閑，差異化的又一大亮點結(jié)合本項目周邊的環(huán)境及消費人群的消費狀況，開辟以休閑娛樂為特色文化的經(jīng)營范疇的相關(guān)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造商業(yè)街特殊的吸引力，有效地提高商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)涵和市場影響力。比如：濱湖酒吧單元，以音樂吧、演藝吧、風(fēng)格吧、收藏吧、陶藝吧等為不同文化主題，組合形成梅江南特有的酒吧文化及特色風(fēng)格。亮點二：濱湖休閑，差異化的又一大亮點亮點三：獨特式的體驗、娛樂業(yè)態(tài)的引進，形成差異化的亮點組合針對本項目，適當引入檔次較高的休閑娛樂業(yè)態(tài)，把商業(yè)街打造成為天津市內(nèi)具有唯一性、獨特性的文化娛樂休閑的重要場所之一。

引入具有個性化的室外運動和體驗式的項目，諸如室外攀巖等，使其成為追求健康、時尚運動、活力的年輕一代中產(chǎn)階級的娛樂天堂。亮點三：獨特式的體驗、娛樂業(yè)態(tài)的引進，形成差異化的亮點組合亮點四：實行會員制等特色管理模式，與區(qū)域其他商業(yè)良好互動，實現(xiàn)經(jīng)營方式差異化對商業(yè)街內(nèi)的酒吧、娛樂設(shè)施、文化主題設(shè)施等實行會員制的管理模式，與周邊的會員制設(shè)施形成良好的互動，同時使本項目商業(yè)形成高貴、私密的經(jīng)營風(fēng)格，成為身份、尊貴、品味的象征，成功人士的交流場所。

亮點四：實行會員制等特色管理模式，與區(qū)域其他商業(yè)良好互動，實寫字樓裙樓商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)亮點一：IMAX電影文化IMAX是一家世界上處于領(lǐng)先地位的娛樂技術(shù)公司，始終引領(lǐng)70毫米15齒孔巨幕電影市場（15/70）。IMAX影院網(wǎng)絡(luò)是目前世界上覆蓋面最廣的巨幕影院網(wǎng)。自1970年這一媒介問世以來，超過7億觀眾欣賞了IMAX影片?，F(xiàn)在，每天約有7千萬觀眾訪問IMAX影院。截止2002年年底，全世界32個國家中，共有232家IMAX影院在運營，在今后幾年，還將有52家IMAX影院計劃開張。IMAX品牌就是巨幕電影的代名詞。IMAX電影以科學(xué)探索、好萊塢大片兩大類型為主，對其自身做出清晰的定位，通過強烈的視覺效果和沖擊力帶動市場。此外，其帶動的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品眾多，非常具有市場潛力。目前IMAX在上海來福士廣場、深圳華南MALL以及鄭州新天地等商業(yè)項目內(nèi)均有引進。

亮點一：IMAX電影文化IMAX電影以“IMAX”電影文化作為本項目文化定位的表達與體現(xiàn)以“IMAX”巨幕電影作為文化定位的龍頭，大大提升本項目的聚合力，以世界領(lǐng)先的娛樂文化突破傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)IMAXExperience是最具震撼力和感染力的電影體現(xiàn)。全景銀幕最高可高達8層樓房，伴以12000瓦的數(shù)字音響，IMAX技術(shù)將使您身臨萬象，感受極限?！癐MAX”以其張力和魅力，使全世界7億多觀眾為之傾倒，成為最令人心馳神往的影院娛樂IMAX電影以“IMAX”電影文化作為本項目文化定位的表達與亮點二：方特科技樂園方特科技樂園是深圳華強集團旗下的虛擬現(xiàn)實娛樂系列產(chǎn)品之一。是一種融參與性、安全性、娛樂性、趣味性、刺激性于一體的室內(nèi)高科技主題游樂園。方特樂園分為恐龍時代、4D影院、三維世界、虛擬運動、卡通城、網(wǎng)絡(luò)爭霸、魔幻攝影城、恐怖屋、龍騎士等多個項目區(qū)以及方特酷屋（禮品區(qū)）等配套區(qū)。方特樂園是娛樂、休閑、文化、家庭團聚的樂園，是時尚、新奇、釋放壓力、體驗快樂的場所。在方特樂園體驗完高科技帶來的驚險、刺激之后，還可以購買充滿文化情趣的方特禮品以及文化讀物，將方特樂園的快樂體驗帶出樂園，帶回家中，帶回自己的生活中。亮點二：方特科技樂園方特樂園方特樂園3）、項目風(fēng)險因素分析3）、項目風(fēng)險因素分析1、專業(yè)、準確的定位問題是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋1）不能夠充分意識到準確定位的重要性，必將導(dǎo)致項目開發(fā)運營的不穩(wěn)定性，增大項目操作風(fēng)險；2）僅憑市場感覺，很難準確找到市場的需求點；3）沒有翔實的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐，定位必然存在盲目性；4）應(yīng)該從消費市場、經(jīng)營商家、競爭環(huán)境多個角度進行調(diào)研分析，才能確保定位的準確性；5）豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗，是項目開發(fā)成功的必要保證。1、專業(yè)、準確的定位問題是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋2、規(guī)劃布局的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價值不斷提升的支撐點，需要足夠重視1）本項目合理規(guī)劃的前提，是對未來區(qū)域消費市場的深入把握；2）良好的規(guī)劃離不開對商家經(jīng)營需求的深入了解；3）動線安排、交通組織、品牌組合、業(yè)態(tài)布局的合理性至關(guān)重要；4）主力店與品牌店、中小店之間的協(xié)調(diào)性和良好互動需要充分考慮；5）專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃團隊和顧問資源是基礎(chǔ)。2、規(guī)劃布局的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價值不斷提升的支撐點，需3、本項目招商操作可能存在的幾大誤區(qū)1）目標商家不夠明確、品牌資源不足，會導(dǎo)致項目招商的無序化；2）招商節(jié)奏的合理安排和招商策略的有效性至關(guān)重要；3）品牌商家與定位的匹配及有效引進是成功的基礎(chǔ)；4）與商家談判經(jīng)驗的欠缺將是合作存在不平衡性及不穩(wěn)定性；5）中小品牌招商組合和招商策略的專業(yè)化操作更是本項目整體成功的關(guān)鍵所在。3、本項目招商操作可能存在的幾大誤區(qū)4、對商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理專業(yè)化需求的忽視，是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的根源1）相對成熟的商業(yè)管理模式和框架的搭建，是商業(yè)項目有效運營的基礎(chǔ)平臺；2）商業(yè)運營管理需要密切關(guān)注現(xiàn)代化的管理理念和管理技術(shù)；3）商業(yè)運營的成功離不開專業(yè)化的管理或顧問團隊支持；4）對消費市場變化的跟蹤研究和科學(xué)分析，可以及時規(guī)避項目在成長中的風(fēng)險；

5）先進的管理模式、豐富的商業(yè)管理專家顧問資源是項目成功的重要保證。4、對商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理專業(yè)化需求的忽視，是多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項2、本項目工作設(shè)想

2、本項目工作設(shè)想1）、項目工作流程1）、項目工作流程市場調(diào)研定位策劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查主題定位檔次/形象定位定位策劃業(yè)態(tài)組合/比例招商策略制定商業(yè)規(guī)劃發(fā)展規(guī)模建議交通/動線鋪位分割商業(yè)布局及品牌組合主力品牌招商其他品牌招商商戶調(diào)查競爭調(diào)查功能設(shè)施建議整體工作思路市場定位策劃招商消費調(diào)查主題定位檔次/形象定位定位策劃業(yè)態(tài)組2）、項目工作思路2）、項目工作思路具體工作方法項目所在區(qū)域人口統(tǒng)計規(guī)模及特征、消費結(jié)構(gòu)及模式項目所在區(qū)域人口的消費特征、消費習(xí)慣、水平本項目消費群分層及消費特征新興消費需求及滿足目標行業(yè)的消費群分層、消費特征及發(fā)展趨向消費者研究初步市場定位，商業(yè)檔次定位；科學(xué)劃分各種業(yè)態(tài)、不同行業(yè)比例；挖掘新需求，考慮消費需求的未來發(fā)展和引導(dǎo)。產(chǎn)品定位具體工作方法消費者研究初步市場定位，商業(yè)檔次定位；產(chǎn)品定位具體工作方法選擇北京及天津有代表性的專賣店、文化、娛樂商進行經(jīng)營狀況調(diào)查：店鋪面積規(guī)模，店鋪租買狀況，店鋪租金、售價情況，商家選鋪決策體系，未來開店計劃等；上述選定商家對本項目商業(yè)的態(tài)度、傾向、計劃；上述選定商家對本項目的認可度、傾向、需求方式等。初步招商意向確定；合理的鋪位劃分和功能；合理的租賃價格及策略；業(yè)態(tài)比例的優(yōu)化、動線設(shè)計及導(dǎo)流；品牌商家研究商業(yè)規(guī)劃具體工作方法選擇北京及天津有代表性的專初步招商意向確定；品牌具體工作方法競爭項目的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向目標行業(yè)主要競爭者的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向目標行業(yè)替代產(chǎn)品的競爭威脅對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場機會；選擇市場切入點和差異化亮點，避免錯誤缺陷競爭市場研究亮點打造具體工作方法對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場機會；競爭市市場驗證思路市場環(huán)境分析目標市場需求分析商家經(jīng)營需求分析各種可能的初步方案初步定位及策劃建議市場驗證思路市場環(huán)境分析目標市場需求分析商家經(jīng)營需求分咨詢方案評價方案評估的基礎(chǔ)財務(wù)模型財務(wù)假設(shè)成本決策售價預(yù)測項目概念設(shè)計松江置業(yè)本案資金預(yù)算咨詢方案評價方案評估的基礎(chǔ)財務(wù)模型財務(wù)假設(shè)成本決策售價預(yù)測項咨詢方案評價方案財務(wù)可行性投資收益分析投資風(fēng)險分析財務(wù)可行性分析贏利能力分析成本/效益分析財務(wù)比率敏感性分析資金流分析盈虧平衡分析咨詢方案評價方案財務(wù)可行性投資收益分析投資風(fēng)險分析財務(wù)可行性3）、分階段工作成果3）、分階段工作成果市場調(diào)研定位策劃商業(yè)規(guī)劃招商營銷消費調(diào)查報告商戶調(diào)查報告競爭市場評估報告各階段工作成果項目定位策劃報告項目財務(wù)評估報告商業(yè)規(guī)劃參考方案招商方案及策略招商相關(guān)文件品牌商戶簽約市場定位策劃招商消費調(diào)查報告商戶調(diào)查報告競爭市場評估報告各階3、項目合作框架3、項目合作框架1）、合作方式建議1）、合作方式建議根據(jù)本項目的實際顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議合作方式：市場調(diào)研＋定位策劃/商業(yè)規(guī)劃＋獨家招商代理根據(jù)本項目的實際顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議合作方式：2）、工作進度預(yù)估2）、工作進度預(yù)估工作進度計劃1、市場調(diào)查4周

調(diào)查問卷設(shè)計、調(diào)查實施調(diào)查報告提交2、咨詢策劃5周

（1）宏觀環(huán)境研究（2）商業(yè)市場研究

（3）項目區(qū)域環(huán)境分析

（4）商圈分析

（5）本案產(chǎn)品定位

（6）本案目標市場定位

（7）本案可發(fā)展規(guī)模預(yù)測

（8）本案競爭市場研究

（9）產(chǎn)品策劃

（10）商業(yè)經(jīng)營組織策劃

（11）項目開發(fā)財務(wù)分析報告3、商業(yè)規(guī)劃（與咨詢策劃同步進行）4、獨家招商代理根據(jù)具體情況確定項目流程及操作時間工作進度計劃1、市場調(diào)查3）、項目費用計取3）、項目費用計取項目費用按照業(yè)務(wù)內(nèi)容報價本司根據(jù)與貴司不同的合作方式，提出兩套操作方案：方案一：貴司與本司僅簽訂咨詢策劃服務(wù)合作協(xié)議。 收費方式：就本項目咨詢策劃服務(wù)工作包含：市場調(diào)查、調(diào)查問卷設(shè)計、調(diào)查實施，咨詢策劃、商業(yè)規(guī)劃，總費用約58萬元。 招商代理部分按商戶租約1-1.5個月租金收取。方案二：貴司與本司簽訂獨家招商代理協(xié)議。 收費方式：不單獨計算咨詢策劃費用，項目總體費用以未來招商成功商戶租約1-1.5個月租金收取，但在項目啟動之初，必要的咨詢策劃工作開展之前，貴司當提前支付部分傭金費用（用作咨詢策劃費用），以保證項目的順利開展、實施。項目費用按照業(yè)務(wù)內(nèi)容報價本司根據(jù)與貴司不同的合作方式，提出兩4、賽睿顧問特色主題街個案

4、賽睿顧問特色主題街個案1）、中遠“遠洋·自然”（部分要點）1）、中遠“遠洋·自然”（部分要點）中遠大紅門商業(yè)項目總規(guī)模約4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡東路中段，是馬家堡、角門大型居住社區(qū)中心節(jié)點位置，周邊交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達。該區(qū)域內(nèi)各項零售商業(yè)及休閑娛樂、服務(wù)設(shè)施分布較少且零散，檔次也偏低，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。從周邊目前近10萬、未來近20萬的人口規(guī)模和日漸成熟的商務(wù)氣氛來看，針對大眾消費的商業(yè)類型發(fā)展?jié)摿薮?，本項目商業(yè)有條件開發(fā)成為為區(qū)域性商業(yè)中心。本地便利的交通條件和相對高性價比的住宅，也為在此生活居住的人群能夠擁有更多的時間和更強的能力進行消費提供了條件。中遠“遠洋-自然”中遠大紅門商業(yè)項目總規(guī)模約4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議本項目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場：1、上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場過量的趨勢，開發(fā)成本增高，收益止步不前；2、受本項目的地理位置、開發(fā)規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場氛圍，同時專業(yè)批發(fā)市場成熟也較普通商業(yè)困難；3、批發(fā)商業(yè)對本項目的綜合品質(zhì)有極大的負面影響。產(chǎn)品類型判斷依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議業(yè)態(tài)配比建議考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需要及本項目地段的特點，建議本項目商業(yè)部分集中針對大眾消費市場：本項目主要商業(yè)開發(fā)類型為“百貨公司/購物中心”和“大賣場”。A01、A02地塊作為寫字樓的底商，應(yīng)結(jié)合“百貨超市類”/“專賣專營店集合”模式與“鄰里中心”集中配套服務(wù)模式共同構(gòu)成中小型購物中心切入市場，本項目A05地塊住宅底商對以上模式進行補充和拓展，結(jié)合周邊其他商業(yè)設(shè)施共同形成本區(qū)域的生活消費中心（LivingCenter）。

需要注意的是：1、本項目周邊區(qū)域未來將有近600萬平方米住宅規(guī)模，居住人口超過20萬人，這樣的消費群的日常消費，需要相當商業(yè)內(nèi)容和類型；2、在本項目單純造娛樂化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本項目外部的消費者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟實力的南方商戶的消費將形成市場支撐；3、本項目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹慎。業(yè)態(tài)配比建議考慮到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費需要及本項目地段商業(yè)文化南風(fēng)拱廊街服務(wù)少量休閑娛樂少量購物以文化休閑消費為主旨，集多功能