長春北奇星河灣房地產(chǎn)常識40問

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔房地產(chǎn)常識40問房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年限的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。什么叫房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項基本制度。房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)力的登記，包括對房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)用途、價值、等級、坐標(biāo)、形狀等進行專門的記載。3、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。桂林的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片區(qū)第24宗地。什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。房地產(chǎn)登記以什么單位進行登記？以一宗土地為單位進行登記。如果一宗土地存在兩個或兩個以上的權(quán)利人，各權(quán)利人應(yīng)分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和共同擁有的土地使用權(quán)進行登記。什么叫確權(quán)？權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容？確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超過規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況。確認房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。土地使用年限是如何確定的？凡與長春市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科研、衛(wèi)生、文化、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。同棟建筑物使用功能不一的，土地使用年限如何確定？同棟建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其他情況的土地使用權(quán)一律按其中使用期最長的進行登記。9、《房地產(chǎn)證》主要記載什么內(nèi)容？現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號；土地的權(quán)屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號、建筑面積、建購價款等。10、《房地產(chǎn)證》有什么作用？《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。權(quán)利人可以憑《房地產(chǎn)證》依法出租、買賣或作為經(jīng)營生產(chǎn)場所，也可以憑《房地產(chǎn)證》進行抵押，向銀行等金融機關(guān)貸款，合法利用資金，還可以繼承、贈與、交換。如果沒有《房地產(chǎn)證》，上述房地產(chǎn)權(quán)益都無法實現(xiàn)。11、什么叫房地產(chǎn)初始登記？房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。初始登記對確認房地產(chǎn)權(quán)利、保障權(quán)利人的合法權(quán)益、加強房地產(chǎn)管理有著重要的意義。12、房地產(chǎn)登記的種類有哪些，登記機關(guān)辦文時間需多少天？房地產(chǎn)登記的種類可分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。各類登記的辦文時間為：初始登記90天（含公告時間30天），轉(zhuǎn)移登記30天，抵押登記表14天，變更登記30天。13、哪些情況屬于二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？向發(fā)展商購買的商品房以及合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房，微利房；市、區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。14、業(yè)主購買商品房后，何時可以辦理《房地產(chǎn)證》？商品房項目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，業(yè)主才能辦理《房地產(chǎn)證》。根據(jù)《桂林市商品房買賣合同（預(yù)售）》規(guī)定，發(fā)展商必須在辦理竣工驗收證書之日起二百一十天內(nèi)為業(yè)主辦理《房地產(chǎn)證》。若該項目未辦理初始登記，預(yù)購方付足房款總額25%以上，業(yè)主若急需轉(zhuǎn)讓的，可辦理樓花背書轉(zhuǎn)讓。15、紅皮《房地產(chǎn)證》和綠皮《房地產(chǎn)證》有什么區(qū)別？紅皮《房地產(chǎn)證》用于記載市場商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、權(quán)益、處分權(quán)利。綠皮《房地產(chǎn)證》用于記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押和出租的，要按有關(guān)規(guī)定辦理。16、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？房地產(chǎn)使用用途該變的；權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；建筑物、附著物倒塌、拆除的。17、合法預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)具備哪些條件？凡是在以市場地價取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，具備下列條件后，可以公開發(fā)售：土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。18、什么叫建筑面積？是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤公共面積兩部分組成。而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺面積三部分組成。應(yīng)分攤公共面積是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，以各套內(nèi)建筑面積大小按比例分攤而得的面積。陽臺面積是如何計入商品房建筑面積的？計入每套商品房建筑面積的陽臺是指套內(nèi)陽臺的建筑面積。套內(nèi)陽臺分封閉陽臺和未封閉陽臺兩種，封閉陽臺按陽臺外圍與房地產(chǎn)外墻之間的水平投影面積全部計算，而未封閉（包括凹陽臺、半凹半凸的陽臺、有柱的凸陽臺）的則按水平投影的一半計算建筑面積。公用面積包括什么？公用面積包括應(yīng)分攤公共面積和不分攤公共面積兩大類。不分攤公共面積包括：地下室中用于人防、設(shè)備層、車庫的建筑面積；消防避難層中間于消防避難的面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積；第一層架空用于停放車輛或公共開放空間的面積；多棟共用的設(shè)備房；經(jīng)批準(zhǔn)為核増或獎勵的建筑面積。應(yīng)分攤的公用面積包括：地面以上的設(shè)備用房、套（單位）門以外的室內(nèi)外樓梯、電梯、內(nèi)外廊、過道、消防控制室、為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)公用的垃圾房、垃圾管道、管道井，突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等。一般來說，應(yīng)分攤的公共面積越多，說明該建筑的設(shè)計較豪華，配套設(shè)施較完善。什么類型的商品住宅項目可享受購房入戶待遇？可享受購房入戶待遇的商品住宅項目，必須是寶安，龍崗兩區(qū)具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的企業(yè)在其合法取得的土地上建設(shè)的、并經(jīng)規(guī)劃國土分局核發(fā)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后允許銷售，且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次出售的商品住宅。購房入戶個人入戶應(yīng)具備什么條件？根據(jù)寶安、龍崗“購房入戶”實施細則的規(guī)定，購房者個人入戶應(yīng)具備以下條件：年齡，男性應(yīng)在18歲（含18歲）至55歲（含55歲）之間，女性應(yīng)在18歲（含18歲）至50歲（含50歲）之間；必須具有初中畢業(yè)以上文化程度；其他入戶者系購房者的配偶或未婚子女；符合計劃生育政策；沒有犯罪記錄。未婚前購房入戶，多余指標(biāo)婚后可否再用？可以。購房的什階段可辦理購房入戶？購房入戶戶主是否可與業(yè)主分離？所購房地產(chǎn)必須為現(xiàn)樓時方可辦理入戶手續(xù)。購房入戶戶主必須是業(yè)主的配偶或未婚子女。購房者個人向公安部門申請辦理入戶手續(xù)時，應(yīng)提交哪些資料？房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)證購房入戶證明書采用分期和銀行按揭方式付款的購房者，可否辦理藍印戶口？按分期付款方式付清50%以上房款或銀行提供70%以下按揭者，并繳納50%城市增容費，依購房面積給予辦理藍印戶口。入戶指標(biāo)有多少個？在寶安、龍崗區(qū)購買市政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅的個人，可辦理藍印戶口入戶手續(xù)。取得藍印戶口一年后，可申請轉(zhuǎn)為常住戶口。購買商品住宅建筑面積在70（含70）M2以上至100M2以下的，給予藍印戶口指標(biāo)3個，面積在100（含100）M2以下的，給予藍印戶口指標(biāo)4個。房地產(chǎn)租賃是否要實行許可制度？根據(jù)《長春市房地產(chǎn)租賃條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)出租須持有《房地產(chǎn)租賃許可證》。實行許可制度，一方面規(guī)定出租房地產(chǎn)必須符合一定的條件和要求；另一方面為承租人租用合法的出租屋提供了保障。房地產(chǎn)出租為什么要辦理登記？根據(jù)《長春市房地產(chǎn)租賃條例》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)租賃關(guān)系的設(shè)立，變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起10日內(nèi)到出租屋所在地區(qū)主管機關(guān)辦理登記手續(xù)。實行登記制度，一方面對房地產(chǎn)租賃雙方的合法關(guān)系予以保障，另一方面租賃過程中雙方發(fā)生的矛盾和糾紛，便于政府主管部門的調(diào)解和跟蹤管理；第三，便于有關(guān)部門介入出租屋的整治，利于出租屋的綜合環(huán)境改善提高。對于不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可否通過簽訂幾十年的租賃合同的形式獲得其實際的產(chǎn)權(quán)？根據(jù)《長春市房地產(chǎn)租賃條例》第二十四條規(guī)定，住宅租賃不超過八年，其他用途房地產(chǎn)不超過十五年，審查合格的可予延期。因此，通過訂立幾十年的租賃合同的形式獲得其實際的產(chǎn)權(quán)是不合法的。辦理房地產(chǎn)出租需要交納哪些費用？根據(jù)《條例》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)出租人應(yīng)按月租金的2%向出租屋所在地區(qū)主管機關(guān)交納房地產(chǎn)租賃管理費。收費時間從房地產(chǎn)租賃合同生效之日起計算，租賃管理部門收取房地產(chǎn)租賃管理費必須開具經(jīng)長春市財政局監(jiān)印的“長春市行政事業(yè)性收費房地產(chǎn)租賃管理費收據(jù)?！备鶕?jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》，個人按市場價格出租的居民住房，應(yīng)按3%的稅率征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。個人出租房屋取得的所得稅按10%的稅率征收個人所得稅。辦理房地產(chǎn)租賃手續(xù)所用的《許可證》、《房地產(chǎn)租賃合同》等工本費和手續(xù)費均包含在租賃管理費中不再另收?？煞癫捎谩俺邪钡姆绞阶赓U企業(yè)房地產(chǎn)？凡符合下列條件的承包企業(yè)無須辦理房地產(chǎn)租賃手續(xù)，但若房地產(chǎn)所有人不參與企業(yè)經(jīng)營，只收取保底利潤為條件的，一律視為房地產(chǎn)租賃關(guān)系，必須到當(dāng)?shù)刈赓U所辦理有關(guān)租賃手續(xù)。以房產(chǎn)折資入股的“合作”、“合資”企業(yè)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)并按《公司法》辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。房地產(chǎn)所有人與企業(yè)之間應(yīng)是一種共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤的關(guān)系。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔北奇星河灣展銷會策略在樓盤銷售過程中，除了把握現(xiàn)場的各環(huán)節(jié)，還應(yīng)借參加大型展覽會和組織小型展銷會的機會，集中力量做好樓盤的宣傳推廣工作以達到促銷的目地。相對舉辦展銷會，參展工作可以說是一項系統(tǒng)工程，它更要求參展者在事前就做足展示的各項準(zhǔn)備工作，具體包括：1、做出展示計劃2、決定展出目標(biāo)3、選擇展覽會4、做展出策劃5、聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)6、展臺工作管理7、后續(xù)工作展臺工作準(zhǔn)備設(shè)計施工宣傳公關(guān)展品運輸一、展示計劃的制定做出展出決定的根本原因應(yīng)該是內(nèi)部的發(fā)展需要。做出展出決定的第二個重要原因是外部的市場條件。做出展出決定還需要考慮展覽是否合適。最后要量力而行，根據(jù)公司的人力、財力、物力、和精力考慮展出決定。展出決定的好壞將影響整個展覽工作的展出效果。做出展出決定時要避免兩種情緒對立的觀點。一種觀點是徹底地否定展覽的作用；另一種觀點是絕對地肯定展覽的作用，認為展覽是最有幫助的市場開拓方式，并且能夠完成所銷售任務(wù)。二、展出目標(biāo)參展目標(biāo)是展覽工作的基石和方向，展出目標(biāo)主要根據(jù)參展公司的戰(zhàn)略和市場條件制定。典型的展出目標(biāo)主要是展出新?lián)ПP，提升公司形象、市場調(diào)研、價格測試、了解購樓者心態(tài)等。表1房地產(chǎn)展覽會的目標(biāo)分類基本目標(biāo)：了解消費者、交流經(jīng)驗、檢驗自身競爭力、了解發(fā)展趨勢、了解競爭狀況、尋求合作機會交流目標(biāo)：增強公司形象、收集市場信息、加強媒體關(guān)系、建立個人的關(guān)系、接觸新客戶、訓(xùn)練職員調(diào)研技術(shù)價格目標(biāo)：測試價格產(chǎn)品目標(biāo)：推出新樓盤、介紹新賣點、了解新樓盤推出的效果、了解市場對自己樓盤的接受程度關(guān)于展出的要求：1、要有展出目標(biāo)，并且有重點，要具體；2、制定目標(biāo)要有根據(jù)，不能隨意太高或太低，要實際；3、要注意長期利益和短期利益相聯(lián)系。三、選擇展覽的地點選擇展覽要根據(jù)自身的要求（內(nèi)部條件）和市場環(huán)境（外部條件）。選擇展覽的過程是一個調(diào)查研究的過程。展覽的選擇過程有兩種模式，即直接和間接兩種。間接的方式是通過第二手資料包括綜合展覽資料和單項展覽資料進行調(diào)研和選擇。直接的方式是通過第一手資料包括查詢和考察進行調(diào)研、選擇。選擇展覽的目地是找出有助于達到展出目地的展覽會。選擇展覽會要注意：1、時間、地點；2、名稱、組織者；3、場地費用；4、有無標(biāo)準(zhǔn)展臺；5、有無服務(wù)人員及收費標(biāo)準(zhǔn)；6、設(shè)計、施工、裝修、運輸?shù)确?wù)公司的名稱、地址及收費標(biāo)準(zhǔn)。四、展出策劃展出策劃是對展出工作的籌劃和安排。展出策劃有四大因素：明確人員及分工；確定工作事項及順序；規(guī)定時間和工作期限；規(guī)定費用標(biāo)準(zhǔn)。展出策劃的時機是避免忙亂、減少差錯、降低費用、提高效率、提高質(zhì)量。展覽的基本工作可以分出兩大部分，一部分包括對內(nèi)組織、對外聯(lián)絡(luò)、展品運輸、設(shè)計施工、宣傳廣告、行政后勤、財務(wù)費用等；另一部分是展臺工作，包括接待觀眾、介紹公司、介紹樓盤、派發(fā)資料、記錄情況、接待客人、簽訂合同、后續(xù)工作等。展覽的工作方案要列出工作事項和時間、制作簡單的工作日程。如果工作量大、展位多，那么還要制作詳細的工作流程圖。參展工作方案基本事項名稱、地點、展出日期、會場使用日期展出的內(nèi)容、參展面積主辦者、協(xié)辦者、贊助者、承辦者等總體安排成立籌備組、人員分工制定工作方案制定工作日程制定費用預(yù)算制定設(shè)計施工單位、商量分工、落實方案、簽訂協(xié)議設(shè)計施工設(shè)計★確定設(shè)計的整體要求、風(fēng)格、標(biāo)志、色調(diào)等，設(shè)計一定要有特色，要搶眼，要充分利用聲光電、充分利用互聯(lián)網(wǎng)的裝置，另外還要充分利用名車美女和藝術(shù)表演吸引人的招術(shù)；★選擇或委托設(shè)計公司或設(shè)計人員，并交待設(shè)計要求；★進行場地和施工設(shè)計：平面設(shè)計、單元設(shè)計、施工設(shè)計、道具設(shè)計；★宣傳設(shè)計：廣告、資料袋、信封、信紙等；★特殊設(shè)計：如裝飾、問詢臺等；★修改設(shè)計施工選擇、委托施工公司（索報價、洽談、簽約）安排、監(jiān)督施工。展臺★基本設(shè)施：尺寸、用料、地面覆蓋物、地毯、框架、板等、目標(biāo)板、照明、桌椅、廢紙簍等；★租用設(shè)施：展柜、展架、模特、衣架、燈具、花草等。展品的運輸主要是展品的運輸。宣傳工作新聞：新聞?wù)写龝?、新聞發(fā)布稿刊物；在報紙、雜志、內(nèi)部刊物刊登廣告消息；電視、電臺刊登廣告消息；記錄：攝像、攝影；在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布消息。展臺工作和洽談準(zhǔn)備樓書、價格單、合同；編印詢問表、記錄表、統(tǒng)計表和其它表格；選擇、培訓(xùn)業(yè)務(wù)接待及售樓員；布置展臺、檢查展臺文案、測試、模型；介紹樓盤；散發(fā)資料；接待觀眾、接待記者、接待貴賓；交易洽談；調(diào)研：包括市場調(diào)研、展出設(shè)計布置和效果等；報告會、講座；統(tǒng)計、記錄；展臺管理，安排輪班：現(xiàn)場工作安排管理、維護展臺和秩序、監(jiān)督展臺人員工作和效率、總結(jié)分析每天展出情況、采取必要的工作調(diào)整；評估總結(jié)；后續(xù)工作。五、后勤工作交通：主要是看樓專車、有些地方需要統(tǒng)一安排展臺人員上下班的交通；膳食：主要是展臺人員的午餐；服裝：統(tǒng)一制作或提出要求；財務(wù)做預(yù)算，管理開支，支付費用，展覽場地費、施工費、道具費、運輸費、廣告費等。六、后續(xù)工作、評估總結(jié)展覽后續(xù)工作的主要內(nèi)容是鞏固、發(fā)展客戶關(guān)系、推銷樓盤。后續(xù)工作方式包括信函、電話、訪問等。展出者應(yīng)該重視并迅速做好后續(xù)工作。展覽是一項投入比較大的經(jīng)營活動，展出者投入相當(dāng)多的人力、物力、財力和精力籌辦展覽，每次展覽都會有很多寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)。系統(tǒng)地評估、總結(jié)，將有利于展出者在未來的工作中充分利用這些經(jīng)驗和教訓(xùn)。展出者對展覽收益會有相當(dāng)大的期盼，也需要評估總結(jié)，以判斷已作的投入量是否恰當(dāng)，產(chǎn)出是否理想，以及以后是否仍需繼續(xù)投入，投入多少，投入哪一方等，逐步提高投入的效益。評估標(biāo)準(zhǔn)主要是成本分析、展出成本銷售目標(biāo)