2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫精選題庫（奪冠）

2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫精選題庫（奪冠）第一部分單選題(50題)1、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（）年以上的房地產(chǎn)估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

2、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

3、在實際估價中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取的。

A.估價時點

B.價值類型

C.估價機(jī)構(gòu)

D.估價依據(jù)

【答案】：D

4、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復(fù)合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率

【答案】：A

5、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

【答案】：D

6、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

【答案】：D

7、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關(guān)

B.負(fù)相關(guān)

C.不相關(guān)

D.行政因素影響

【答案】：B

8、氣血運行的主要通道是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】：A

9、下列哪項是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虛木乘

D.木火刑金

【答案】：D

10、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：D

11、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。

A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格

C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格

D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

【答案】：A

12、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨

【答案】：B

13、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時間稱之為（）。

A.經(jīng)濟(jì)壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡

【答案】：A

14、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：D

15、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。

A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師

B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人

C.分支機(jī)構(gòu)

D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)

【答案】：D

16、關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是（）。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】：C

17、以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：B

18、當(dāng)國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。

A.高地價

B.低地價

C.優(yōu)惠

D.折中

【答案】：B

19、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

【答案】：D

20、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

21、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B.估價對象狀況必須是實際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象

D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】：D

22、當(dāng)成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無法確定

【答案】：B

23、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】：B

24、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是（）。

A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策

C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D.對可比實例進(jìn)行了裝修改造

【答案】：D

25、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是（）。

A.估價目的

B.估價時點

C.估價對象

D.價值類型

【答案】：A

26、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零

【答案】：C

27、在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A.簡單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

【答案】：C

28、買方或賣方對其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價格往往（）。

A.偏低

B.偏高

C.正常

D.不正常

【答案】：B

29、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿

【答案】：B

30、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價修正

B.資產(chǎn)市場價值的真實減損

C.重置價值的攤銷與回收

D.原始取得價值的攤銷與回收

【答案】：B

31、甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150

【答案】：C

32、在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】：B

33、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。

A.最佳用途和最佳規(guī)模

B.最佳集約度

C.最佳規(guī)模和最佳集約度

D.最佳用途

【答案】：C

34、其性收引的邪氣是

A.風(fēng)邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】：B

35、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

A.直線距離

B.空間距離

C.空間直線距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】：D

36、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一

【答案】：B

37、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A.在建工程抵押估價

B.房地產(chǎn)損害賠償估價

C.期房市場價值評估

D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價

【答案】：D

38、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失

【答案】：C

39、銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由（）的稅費。

A.賣方和買方雙方繳納的

B.賣方獨立承擔(dān)和繳納的

C.買方繳納的

D.買賣雙方協(xié)議承擔(dān)和繳納的

【答案】：B

40、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。

A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生的值

D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

【答案】：D

41、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。

A.位置

B.外部配套設(shè)施

C.環(huán)境景觀

D.交通

【答案】：D

42、某估價事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為()。

A.2006年5月30日

B.現(xiàn)在

C.重新估價的作業(yè)日期

D.要求重新估價的委托方指定的日期

【答案】：A

43、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A.400

B.450

C.500

D.540

【答案】：A

44、生產(chǎn)資料是由

A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的

B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的

C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的

D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的

【答案】：B

45、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且()的一種分配方式。

A.應(yīng)急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

【答案】：D

46、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】：D

47、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

【答案】：D

48、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。

A.6250

B.8000

C.9250

D.10000

【答案】：C

49、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】：D

50、路線價法本質(zhì)上是一種（）。

A.長期趨勢法

B.成本法

C.比較法

D.收益法

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

【答案】：BCD

2、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】：CD

3、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

4、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】：ACD

5、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

6、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

7、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

【答案】：A

8、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

9、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

10、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】：ACD

11、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

【答案】：BCD

12、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)該采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

13、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房

【答案】：BC

14、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長

【答案】：ACD

15、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

16、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。

A.可比實例一定是交易實例

B.可比實例不一定是交易實例

C.交易實例一定是可比實例

D.交易實例不一定是可比實例

E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

【答案】：AD

17、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯誤的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

18、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

19、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

20、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

21、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產(chǎn)估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價

【答案】：ABC

22、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

23、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

24、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【答案】：BD

25、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】：AC

26、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

27、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：ABC

28、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

29、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨有

E.共有

【答案】：BD

30、下列對房地產(chǎn)價值和價格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價格是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值

E.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

【答案】：BCD

31、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括（）。

A.無租約限制價值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值

【答案】：C

32、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費

C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費

D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)

【答案】：ACD

33、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

34、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

35、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。

A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值

B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’

C.不需要單獨計算投資利息

D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響

E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配

【答案】：BC

36、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】：ACD

37、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。

A.土地

B.建筑物

C.地上定著物

D.房地

E.地上構(gòu)筑物

【答案】：ABD

38、下列屬于建筑物實物因素的有（）。

A.開間.進(jìn)深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】：BCD

39、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：BC

40、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

41、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

42、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值

B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值

D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

【答案】：AD

43、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

44、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性

【答案】：BCD

45、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

46、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：AB

47、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

48、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

49、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】：ABC

50、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】：AC

第三部分大題(50題)1、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

2、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

3、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

4、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

5、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

6、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

7、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

8、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

9、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

11、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

12、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

13、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

14、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

15、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

16、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

17、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

18、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

19、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

20、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

21、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

22、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

23、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

24、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

25、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

26、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

27、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

28、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

29、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

30、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

31、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

32、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

33、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

34、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

35、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

36、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

37、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

38、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+