【房地產(chǎn)】DTZ：廈門香山游艇俱樂部綜合項目研究及策劃報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z報告說明 11 總述 1 報告編制說明 1 委托方對工程要求及期望 1 研究籌劃目的與方法 22 工程資源分析 4 工程區(qū)位與交通條件 4 工程景觀資源 4 政府對工程區(qū)域開展方案 4 工程資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論 43 廈門市經(jīng)濟環(huán)境開展狀況 6 廈門市GDP開展狀況 6 廈門市三大產(chǎn)業(yè)開展狀況 8 廈門市外商投資情況 10 廈門市居民生活水平 15 廈門旅游經(jīng)濟開展狀況 20 廈門經(jīng)濟環(huán)境對工程的影響 244 國內(nèi)外游艇俱樂部開展狀況 25 廈門高爾夫俱樂部〔會所〕開展狀況 25 香港典型游艇俱樂部研究 28 國內(nèi)典型游艇俱樂部研究 36 國外典型游艇俱樂部研究 44 游艇俱樂部成敗經(jīng)驗借鑒 50 當?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A測 525 工程各主要功能開展及經(jīng)營環(huán)境分析 54 廈門高端別墅市場開展狀況 54 廈門商業(yè)開展及經(jīng)營狀況分析 65 廈門甲級寫字樓開展及經(jīng)營狀況分析 79 廈門相關(guān)旅游設(shè)施開展狀況分析 87 廈門展覽物業(yè)開展及經(jīng)營狀況分析 946 工程客源市場分析 97 游艇會會籍客源市場分析 97 VIP泊位〔水上別墅〕客源市場分析 108 商業(yè)客源市場分析 124 甲級寫字樓客源市場分析 1397 工程SWOT分析 1468 工程整體開展定位 148 工程開發(fā)目標及定位 148 工程開發(fā)策略 148 工程各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位 149 工程整體開發(fā)方案 1509 工程各功能定位籌劃建議 151 游艇俱樂部〔會所及普通泊位區(qū)〕定位建議 151 VIP泊位定位建議 154 商業(yè)定位建議 158 甲級寫字樓定位建議 16510 工程運營模式建議 171 工程銷售類產(chǎn)品的營銷策略 171 工程經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略 17911 工程財務(wù)分析 186 工程技術(shù)參考依據(jù) 187 工程開發(fā)本錢估算 188 工程開發(fā)投資進度 189 工程收益測算 189 工程資金運作測算 190 工程經(jīng)濟效益評估 192 評價結(jié)論及工程注意點 19512 工程開發(fā)風險分析 197報告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的根本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導致我們的依據(jù)發(fā)生變化：新的規(guī)劃變動。新的政策法規(guī)。對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革等重大事件。敬請注意：本工程研究籌劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進行的，因此進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。本工程工作只限于提供針對性及詳細的參謀意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。本工程研究中，對于未來需求、市場開展趨勢等的預測是對未知事物的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事物的預示性估計，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出未來預測的過程包含了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能會極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請委托方注意。該報告僅為委托方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承當任何責任?？偸鰣蟾婢幹普f明工程名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合工程〔下稱“工程〞〕研究及籌劃〔本報告研究范圍不含工程的酒店功能〕委托方：香山國際游艇俱樂部〔廈門〕報告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)參謀〔廣州〕協(xié)助單位：中國龍會籍效勞、廈門大學方案統(tǒng)計系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會委托方對工程要求及期望委托方對工程的初步定位及總體要求委托方對工程整體定位的期望：打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。委托方對工程長期開展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的規(guī)劃工程長期開展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)〔會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等〕的銷售資金的迅速回籠來解決工程前期開發(fā)建設(shè)所需資金。在工程各經(jīng)營子項〔如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動中心等〕的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報告之專業(yè)研究及籌劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。除此之外，在考慮各方市場因素的根底上，還必須結(jié)合工程整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報告編制單位在對工程充分理解的根底上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本工程的游艇會經(jīng)營管理機構(gòu)，結(jié)合會籍銷售公司，使工程在規(guī)劃、市場、管理以及銷售的四個環(huán)節(jié)上齊頭并進。資產(chǎn)運營戰(zhàn)略：因工程經(jīng)營性〔資產(chǎn)型〕物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%左右，且回報期過長，工程面臨一定的資金壓力。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進行資產(chǎn)運營，但由于工程銷售性物業(yè)的銷售回籠資金缺乏以支撐龐大的開發(fā)方案，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性〔或資產(chǎn)型〕物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售〔或權(quán)益組合出售〕或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解工程資金壓力。研究籌劃目的與方法研究籌劃目的本報告通過分析研究工程開展所處的市場環(huán)境，針對工程開展方向、定位籌劃及投資效益提出籌劃建議。研究方法本報告通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟、人口狀況、土地市場的供給與需求、周邊區(qū)域開展狀況等因素對工程開展的影響，結(jié)合工程自身條件、目前開發(fā)的進度，以客觀的市場數(shù)據(jù)為根底，進行全面的市場分析，并提出具實操性的工程籌劃方案。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學、公正的原那么，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪、消費者調(diào)查、與開發(fā)商會談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵局部進行量化的推測，使之具有科學論據(jù)支撐，并在此根底上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：專家意見法組織有關(guān)政府部門、開展商及長期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對工程開展進行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識和經(jīng)驗，提出具實效性的籌劃方案。研究方法三：取證法通過對國內(nèi)外游艇俱樂部開展的經(jīng)驗進行研究比照，尋找這些公共效勞設(shè)施開展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚長避短，對工程的先導功能——游艇俱樂部提出針對性籌劃方案。研究方法四：集中主要課題的研究方法為了在較短的參謀期內(nèi)完成工程的研究籌劃方案，我們必須把焦點集中在主要的專項功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報告內(nèi)。研究籌劃依據(jù)?廈門市規(guī)劃局關(guān)于“廈門國際游艇俱樂部碼頭〞工程地塊規(guī)劃設(shè)計條件??工程開展意向書?〔委托方編制〕國際游艇俱樂部工程用海范圍圖廈門國際游艇俱樂部總平面圖工程資源分析工程區(qū)位與交通條件香山國際游艇俱樂部工程位于廈門島東部的香山避風塢。工程總用海面積在平方米以內(nèi)，其中填海局部約11萬平方米、防坡堤和護岸用海面積7萬平方米、高樁平臺約7工程景觀資源工程地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。其用地西面為國際會議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會展中心，作為天然避風良塢，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。政府對工程區(qū)域開展方案根據(jù)經(jīng)批準的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會處擬建成綠化區(qū)，并設(shè)立停車場。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動區(qū)。在香山腳下配套建設(shè)高層星級酒店和高端寫字樓，200個會員別墅〔不占用建筑面積〕建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨具特色的水上別墅。港池內(nèi)設(shè)有約450個游艇泊位。另外，沿環(huán)島路及東、南海岸線必須對公眾開放，留出公共步行道，步行道寬為10-20米工程建成后，將成為國內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。工程資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論總結(jié)上述工程所擁有的客觀資源，可以歸納有以下方面的優(yōu)劣勢：工程資源優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：工程位于未來重點開展的廈門島東部區(qū)域，周邊有黃厝旅游開展區(qū)、會展商圈、觀音山CBD區(qū)及鐘宅灣片區(qū)等數(shù)個未來大型商圈或商務(wù)圈。景觀優(yōu)勢：工程地塊海景資源豐富，并可眺望金門島。交通優(yōu)勢：工程毗鄰環(huán)島路，距離廈門機場僅十五分鐘車程，自身擁有游艇泊位和公共碼頭，各方面的交通十分方面暢通。工程資源劣勢：區(qū)位現(xiàn)狀方面：工程周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在工程前期推廣時會有一定不利影響。地塊現(xiàn)狀方面：工程地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進行填海，工程量和費用都非常巨大，給工程的資金運作帶來一定困難。航海范圍方面：國內(nèi)沿海城市私人游艇的可航海范圍有限，對游艇會推廣造成不利。廈門市經(jīng)濟環(huán)境開展狀況廈門位于福建省東南部，是我國東南沿海傳統(tǒng)的重要對外通商口岸，是中國經(jīng)濟特區(qū)和方案單列城市。經(jīng)過改革后20多年的建設(shè)，現(xiàn)已成為根底設(shè)施比擬齊全、外向型經(jīng)濟興旺、綜合經(jīng)濟實力較強、人民生活較為富裕的港口風景城市，我國東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。廈門市GDP開展狀況國民經(jīng)濟保持快速增長，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升2004年廈門市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益都有所提高。初步測算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年增長16.0%，分別比全國〔9.5%〕和福建省〔12.1%〕快和個百分點。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?近年來，廈門市人均GDP持續(xù)上升。按年末戶籍人口計算，2004年廈門市人均生產(chǎn)總值為60172元，比上年增長12.0%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值40147元，比上年增長14.4%。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?。與同省的其它主要城市比擬，廈門市的常住人口人均GDP最高，為40417元。分別比同省的福州市和泉州市高出72.4%和90.1%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遙遙領(lǐng)先?？梢?，相比福建省其它城市，廈門市更有開展中高端消費品市場的潛力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境也為工程的開展提供良好的氣氛。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP。在沿海同類城市的比照中深圳市的常住人口人均GDP最高，為59271元，其次是上海市，為元。廈門市人均GDP居第三位，為40417元，比深圳和上海分別低了和個百分點，但是較蘇州、青島為高?？梢姡瑥B門市經(jīng)濟開展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會開展統(tǒng)計公報。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP。無論是本地還是同類城市比擬看來較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，都將為本地商業(yè)及其它效勞業(yè)的持續(xù)增長提供良好的根底，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于工程的開展。(以上資料來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?)廈門市三大產(chǎn)業(yè)開展狀況第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。2004年廈門市第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，下降〔較上年同期，下同〕0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長19.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長11.8%，比1999年增長77.4%，年均遞增15.5%。占全市生產(chǎn)總值的比重下降5個百分點。按現(xiàn)行價格計算的一、二、三產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的奉獻率分別為1.1%、64.3%和34.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例為：：38.4。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?從2005年6月廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，第一和第三產(chǎn)業(yè)所占比重繼續(xù)下降，而第二產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)所占的比重最大，占到55.39%，接著所占比重較大的是第三產(chǎn)業(yè)中的運輸郵電倉儲業(yè)〔9.42%〕，批發(fā)零售餐飲業(yè)〔8.68%〕，及金融保險業(yè)〔5.29%〕。出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來廈門市加大了招商引資力度，而這些外資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)，帶來了第二產(chǎn)業(yè)的高速開展。相比之下，第三產(chǎn)業(yè)的開展速度較慢。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的開展，將為第三產(chǎn)業(yè)的開展提供較大的生存空間，加之廈門市未來的開展為大力開展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代效勞業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為工程開展提供較好的宏觀環(huán)境。廈門市外商投資情況外商投資恢復增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加。廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量優(yōu)的良好局面。2001年外商直接投資合同金額為120342萬美元，隨后受“非典〞等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到2003年降到66912萬美元，下滑44.4%。2005年出現(xiàn)快速增長，全市合同利用外資實現(xiàn)了億美元，增長22.7%，比歷史最高年份2001年高出7.6%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，2004年全市實際利用外資億美元，增長35.1%，港資和臺資占全部實際利用外資額的54.8%。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，為億美元，占全市合同利用外資額一半，增長71.9%；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多，增長了倍。從2004年福建省主要城市實際利用外資情況的比照可以看出，廈門市居第三位，分別比福州市和泉州市低138.6%和90%，處于較低水平。相信隨著引資力度的不斷加大，廈門市的外資仍有很大的開展空間。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。在沿海同類城市的比擬中，廈門市的實際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有億美元，遠遠高出廈門市的億美元。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為無論從開展根底，還是經(jīng)濟規(guī)?？?，廈門市都處于一個較低的水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來開展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈?。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會開展統(tǒng)計公報。外資企業(yè)數(shù)量不斷增長，2005年期末廈門市共有外商投資企業(yè)5171家，比2004年增長4.6%，比2000年增長22.0%，五年來每年遞增4.4%。世界500強跨國公司中已有35家落戶廈門，投資總額億美元。在廈投資的500強跨國公司主要有：美國的波音公司、柯達公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會社、伊藤忠商事株式會社等；瑞典的ABB公司；荷蘭的飛利浦公司等。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒〔〕，2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?與福建省內(nèi)其它城市相比，駐廈門市的外資企業(yè)明顯較多，為4941家，相比泉州市和福州市分別多出1052家和2824家。大量外資企業(yè)的存在，為當?shù)氐耐赓Y增長提供了重要的客觀條件。結(jié)合前面相對較低的實際利用外資額，可以看出廈門市外資增長相對較有潛力。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。在沿海同類城市的比擬中，廈門市的駐地企業(yè)數(shù)和實際利用外資額的情況類似，最小，其余城市中最少的是青島，有外資企業(yè)7338家，遠遠多于廈門市的4941家。出現(xiàn)這樣的情況，主要也是因為無論從開展根底，還是經(jīng)濟規(guī)?？?，廈門市都處于一個較低的水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來開展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈?。?shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會開展統(tǒng)計公報。表近年來廈門市外籍從業(yè)人士情況年份2001200220032004外資企業(yè)數(shù)〔家〕4381455447394941外籍從業(yè)人員〔人〕32923926數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒(.2003.2002.2001)，2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?。2003年廈門市有4739家外資企業(yè)，有3926個外籍的從業(yè)人員，依次比率可以估計，2004年廈門市約有4093個外籍人士。這些外籍人士的2003全年工資總額為51915萬元，平均每個外籍從業(yè)人士的年工資約為元，相比廈門市全市城市居民的平均工資要高出很多。這些拿著高薪的外籍人士的人數(shù)的增長，將有效促進廈門市中高端消費市場的形成和開展，也為工程的開展提供較好的空間。廈門市居民生活水平〔1〕城市可支配收入增速平穩(wěn)，居民儲蓄繼續(xù)增長。近年來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入不斷增加，根據(jù)廈門市統(tǒng)計信息網(wǎng)的初步統(tǒng)計，2005年底城鎮(zhèn)居民的可支配收入為15128.5元，分別比2004年和2001年高出和個百分點，整體增速平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：廈門特區(qū)年鑒〔2001，2004〕，2004年和2005年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。與福建省其它主要城市比擬看來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入最高，為14443元，分別高出泉州和福州和個百分點，可見廈門市人民生活水平在福建省內(nèi)明顯較其它城市為高，也相對更有開展中高端消費品的市場。數(shù)據(jù)來源：2004年廈門、泉州、福州、漳州、莆田等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海主要同類城市的比擬中，深圳市的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平相對最高，居第一位，為元，遠遠高于其它城市。上海次之，蘇州和廈門緊在其后，青島最少。可見改革20多年來，廈門市的人民生活水平有較大提高，雖然人均可支配收入并不比其它城市為高，但也相差不大。這說明廈門和其它城市一樣有著開展中高端消費市場的巨大潛力，也為工程開展提供較好的成長環(huán)境。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。近年來，廈門市金融機構(gòu)中城市居民的儲蓄持續(xù)增長，2001年年末余額為億元，到2004年，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元，比年初增加億元，比年初增長13.0%；2005年中期更是增長到億元。按戶籍人口〔萬人〕計算，2005年中期廈門市城鎮(zhèn)居民人均元。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?，其中2005年6月數(shù)據(jù)來源于廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。廈門城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，不僅表達了該地居民持續(xù)改善的生活水平，也反映廈門和深圳、上海等沿海同類城市有著同樣的中高端消費的開展必需的客觀條件。而平穩(wěn)增長的居民儲蓄，又反映出該地消費市場的開展的巨大潛力，客觀上為工程開展提供了有利條件?！?〕消費品市場增勢平穩(wěn)，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。消費品市場增勢平穩(wěn)，全年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，比上年增長13.0%。從銷售的產(chǎn)品情況來看，食品及飲料、化裝品、石油及制品等類商品銷量的漲幅較大，分別增長46.3%、55.8%和倍；餐飲市場繁榮活潑，全年餐飲行業(yè)實現(xiàn)零售額億元，增長16.0%。廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費支出持續(xù)增長，到2004年底為10739元，為歷年最高，比上年增長13.5%，比歷史最高年份2000年增長18.7%。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?。與福建其它主要城市比擬，廈門的城鎮(zhèn)居民人均消費支出最多，為10739元。結(jié)合廈門市在該省最高的城鎮(zhèn)居民可支配收入，可以認為廈門市在福建省內(nèi)有著最高居民消費力，也最有利于中高端消費市場開展。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海主要同類城市的比擬中，廈門的人均消費支出排在深圳和上海之后，排在第三位，分別相差和個百分點。但是相比蘇州、青島等城市要高。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，2004年消費支出增長主要表達在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂效勞、居住等四方面消費支出，分別占總支出的39.4%、15.9%、12.3%、和11.2%。2004年的消費熱點主要集中在中高端消費品，如高檔家用電器以及通訊器材類等商品。在全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)的銷售中，數(shù)碼相機零售量7921臺，比上年增長倍，實現(xiàn)零售額2200萬元，比上年增長倍；攝像機零售3289臺，比上年增長53.2%，實現(xiàn)零售額1423萬元，比上年增長倍；全年通訊器材類零售額比上年增長99.2%。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，?2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?。2005年上半年消費支出增長依然主要表達在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂效勞和居住四個方面消費支出，分別比去年同期增長23.23%、40.63%、23.73%、33.57%。上半年居民消費熱點主要表達在：衣著消費(同期增長23.23%)、醫(yī)療保健支出(增長40.63%)、耐用消費品需求〔增長9.43%〕、教育支出〔42.84%〕、住房裝修支出〔增長倍〕。另外經(jīng)過前兩年的爆發(fā)式增長和去年的盤整，2005年上半年汽車市場有所升溫，經(jīng)過去年的汽車價格大戰(zhàn)，各主力車型的價格不同程度的下降3-5萬元，受今年第二季度鋼材價格的上漲的影響，汽車價格稍有上升，半年實現(xiàn)零售額億元，比去年同期增長9.22%，汽車零售量9825輛，增長21.24%。汽車銷量的增加，從另一個方面說明了廈門市居民對中高端消費品增加。廈門旅游經(jīng)濟開展狀況旅游市場活潑，旅客人數(shù)開始上升，旅游收入快速恢復增長。近年來，作為重要的港口風景城市，廈門市的旅游市場異?；顫?，2002年以前保持較高增長，受"非典"影響，2003的入境旅客人數(shù)有所下降，其后的2004年又有一個較高的增長率。2004年，全年共接待國內(nèi)外旅游者萬人次，比上年增長21.2%。其中，接待海外旅游者萬人次，比上年增長39.5%；海外旅游者在廈門過夜數(shù)為萬人次，比上年增長47.7%；一日游海外旅游者萬人次，比上年增長17.7%；接待國內(nèi)旅游者萬人次，比上年增長20.4%；國內(nèi)旅游者在廈門過夜數(shù)為萬人次，比上年增長28.0%；一日游國內(nèi)旅游者萬人次,比上年增長13.4%。其中：轄區(qū)內(nèi)常駐居民的一日游人數(shù)萬人次，比上年增長13.4%?？崭勐每屯掏铝咳f人次，增長29.8%；“廈金〞直航旅客萬人次，增長倍。同時，赴金門旅游獲得國家批準。SKIPIF1<0注：接待海外旅游人數(shù)不含一日游人數(shù)。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，從2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客的情況看，來"廈"旅游的國際旅客以外國人為主，占到50%以上，其次是與廈門隔海相望的臺灣同胞，占32.42%，來自港澳的旅客相對較少，分別占10.89%和0.80%。從增長情況看，臺灣游客的增速最快，達39.05%，其次是外國人和香港同胞，分別為29.41%和22.08%，澳門同胞最少，為5.02%?？梢姡磥硎堋皬B金〞直航的影響，來"廈"旅游的國際游客主要以臺灣人和外國游客為主，且未來相當長的時間內(nèi)將保持這個趨勢不變。表2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客情況旅客來源數(shù)量〔人次〕所占比重(%)比上年同期增長〔%〕外國人202473香港同胞39439澳門同胞2908臺灣同胞117473合計=SUM(ABOVE)362293100數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕近年來，廈門市旅游外匯收入持續(xù)增長，2002年到達38340萬美元，2003年受“非典〞影響有所下降，2004年又劇烈上升至42296萬美元，比上年增長40.3%，比歷史最高年份2002年增長10.3%。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒〔2005〕，與福建省其它主要城市的比擬，2004年廈門市的國際旅游外匯收入遠遠高于其它城市，比福州市和泉州市分別高出和個百分點。這突出表現(xiàn)了廈門作為風景城市的優(yōu)勢，也有助于該地開展旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。SKIPIF1<0數(shù)據(jù)來源：2004年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。在沿海相同類型的城市比擬，可以看出，上海市的旅游外匯收入明顯最多，其余城市的比擬中，廈門的旅游外匯收入居第四位，和蘇州的外匯收入差不多，遠高于同為旅游城市的青島市，可見廈門市仍有開展與其它沿海同類城市同等級的旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。從城市定位來看，廈門市、青島市和蘇州市都將旅游業(yè)作為的重點支柱產(chǎn)業(yè)來開展，上海要成為金融、貿(mào)易和航運中心，深圳要成為“圖書館之城〞、“鋼琴之城〞和“設(shè)計之都〞。由此看來在旅游產(chǎn)業(yè)方面，沿海城市之間將存在著競爭，但是由于這幾個城市的旅游特色各有不同，游客來源也不盡相同〔廈門的游客主要是國際游客及臺灣同胞〕，未來很可能出現(xiàn)共同繁榮的互補局面。這樣的旅游業(yè)開展趨勢，也必將有利于廈門市開展自己較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)。另外政府在廈門市?2005年國民經(jīng)濟和社會開展方案草案的報告?中提出：加快建設(shè)中洲島園博園等十大景點；加速推進喜來登大酒店等十大旅游酒店建設(shè)；挖掘和改造一批旅游特色街，辦好“旅游夜間一臺戲〞，豐富旅游產(chǎn)品；優(yōu)化、做大“廈金〞特色旅游；建設(shè)廈門旅游目的地營銷系統(tǒng)〔DMS〕，增設(shè)火車站、機場等重點游客集散地的旅游信息效勞網(wǎng)點，完善游客公共效勞體系。未來隨著這些旅游業(yè)促進措施的提出和落實，作為聯(lián)合國“最適宜居住城市〞的廈門，其旅游市場將會更加活潑，這也為該市開展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機遇，為工程開展創(chuàng)造有利條件。廈門經(jīng)濟環(huán)境對工程的影響本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，將為本地商業(yè)及其它效勞業(yè)的持續(xù)增長提供良好的根底，另外，廈門市本地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及資源配置的日趨合理，較之其它沿海城市更為有利于工程的開展。未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的開展，將為第三產(chǎn)業(yè)的開展提供較大的生存空間，加之政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代效勞業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的開展空間將會較大，這也為工程開展提供較好的宏觀環(huán)境。外商投資恢復增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加，同時相對其它同類城市較低的利用外資額和外資企業(yè)數(shù)，也反映出該地增長的巨大潛力，這些因素的存在都將為本地中高端消費市場的形成及開展提供較好的客觀環(huán)境。城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，說明廈門和沿海同類城市具備相似的中高端消費的開展必需的客觀條件。平穩(wěn)增長的居民儲蓄，消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，反映出其消費市場開展的巨大潛力。將會有效增加對工程的需求，客觀上為工程開展提供了有利條件。旅游業(yè)的復蘇，以臺灣人和外國游客為主的高端消費國際游客的增加，將增大對中高端消費產(chǎn)業(yè)的需求。隨著政府促進旅游業(yè)措施的提出和落實，廈門旅游市場將會更加活潑，這也為該市開展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機遇，為工程開展創(chuàng)造有利條件。國內(nèi)外游艇俱樂部開展狀況廈門高爾夫俱樂部〔會所〕開展狀況廈門主要高爾夫俱樂部概況東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部位于同安縣潘涂美人山麓、福廈公路旁，跨杏林、海滄兩大臺商投資區(qū)，夾南北兩通道核心地帶，交通便捷，距廈門國際機場僅20分鐘車程，經(jīng)海倉大橋至廈門市區(qū)僅10分鐘車程?！参恢貌环城驁稣嫉?700畝〔246公頃〕，為國際標準27洞競賽型球場，有和緩的山坡、廣闊的落球地區(qū)以及美麗的海濱風光。東方高爾夫球場于1995年4月正式對外營業(yè)，1998年4月舉辦中國第一場亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽〔APGA〕之東方名人賽，并于1999年8月入選世界最正確高爾夫俱樂部。2000年4月1日，9洞燈光球場的開業(yè)，填補了東南沿海一帶無燈光高爾夫球場的空白。俱樂部設(shè)施：中西餐廳、停車場、蒸氣浴、球具專門店、練習場、住宿設(shè)備及美式別墅會價：個人會員(記名) ： 眷屬會員(記名)： 商務(wù)個人會員(記名)： 商務(wù)個人會員眷屬卡(記名)：年費：個人會員(記名)：免 眷屬會員(記名)：免 商務(wù)個人會員(記名)： 商務(wù)個人會員眷屬卡(記名)：凱歌(廈門)高爾夫球俱樂部位于海滄開發(fā)區(qū)鰲冠，球場位處福廈公路旁，交通十分便利，從廈門機場到球場只需十五分鐘的車程，由球場到同安區(qū)五分鐘，至漳洲三十分鐘，兩岸直航后，只需三十五分鐘就可以從臺灣飛到廈門來打球?！参恢貌环硠P歌高爾夫俱樂部于1996年建成啟用，球場占地246公頃，擁有一個18洞的高爾夫球場和一個9洞的休閑球場，除了專業(yè)球場，凱歌規(guī)劃有生活會館、休閑俱樂部、度假酒店、生活度假別墅等，配套完整。設(shè)計：球場由號稱大白鯊的高爾夫世界冠軍GREGNORMAN〔諾曼〕先生親自設(shè)計，在諾曼設(shè)計團隊的精心籌劃下，凱歌高爾夫球場呈現(xiàn)超乎完美的品質(zhì)，一度成為亞洲最大的高爾夫球場。設(shè)施：中西餐廳、咖啡室、大堂吧、專賣店、會館客房、會館商務(wù)中心、練習場、多功能會議室、按摩室及游泳池會價：個人會籍：分期付款首期： 余款分6期 余款分12期 余款分24期分期付款之年息為6%分期付款為每月一期，并簽署付款保證書上述會籍在12個月內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓上述會籍名額有限，滿額即止白金卡收費表(18洞/次)50次卡：100次卡：150次卡：200次卡：外地球會比擬觀瀾湖高爾夫球會：其中一個成功的例子,會員人數(shù)多達5000人，成功主要因素是以會員為本,清楚明白顧客需要。從1994年開業(yè)開始,不但努力建立好自己名聲,而且致力推動高球活動到普及化及年輕化。球會地點方便，鄰近皇崗口岸，亦設(shè)球會專車接送會員往返球會,皇崗及香港。認真對代會員意見及訴求,不斷改善會所設(shè)施及配套,可全面顧高爾夫球愛好者及其家庭成員的需要。此外,球會對會所及效勞員訓練嚴格，確保待客態(tài)度親切有禮，給會員一個賓至如歸的感覺。又因應(yīng)社會的轉(zhuǎn)變及市場的接受情度,推出不同種類的會籍以汲立不同層面的會員。除球會外，其開展商–駿豪集團亦設(shè)駿豪酒店予會員入住及住宅別墅予客人選購，作多方面開展。成為全中國最著名的高爾夫球場。棕櫚島高爾夫球渡假村：會員人數(shù)大約有1000人，球會位于惠州，雖然地點比擬偏遠,但因為球會安排專車穿梭中港兩地方便接送會員往返球會、皇崗及香港妥善，以及會所設(shè)計予人舒適的渡假村感覺，會所設(shè)施選擇眾多,質(zhì)素亦是超水準,而且能夠照顧到家庭的需要,所以很多會員都不介意車程久一點而入會。棕櫚島高爾夫球渡假村亦設(shè)別墅供客人選購入住，多數(shù)客人均是由外地到惠州工作的外國開展商及商人。上海畬山國際高爾夫俱樂部：球會位于上海松江市，會員人數(shù)大約有800人,設(shè)有高尚別墅區(qū)，設(shè)施完善，有高爾夫練習場、高爾夫?qū)W校、國際餐廳、專賣店、酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、會員活動室、更衣室、紅酒雪茄吧、室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、康體健身中心及美體中心，全部會所設(shè)施都采用高質(zhì)素質(zhì)料營造出非常高尚風格。透過舉辦國際大型比賽,籍以提高會所的形象,以名牌效應(yīng)來吸引當?shù)馗呤杖肴耸炕蚋簧虆⒓?。從以上三個高爾夫球會的分析，球會地點故然重要，設(shè)施亦是其中一個重要因素，以棕櫚島高爾夫球渡假村為例，雖然位置較為偏遠，但是設(shè)施完善及球會予人度假村的感覺，故此亦能吸引客戶成為會員及入住度假村，由此可見球會的設(shè)施能否滿足不同階層人士的需要絕對跟會籍的銷售量有密切的關(guān)系。經(jīng)驗借鑒從廈門市兩個高爾夫俱樂部的經(jīng)營情況，可以在其中得到一些啟發(fā)和經(jīng)驗值得我們借鏡。因為我們相信它們的客群和組合與游艇會將來的目標客戶群組合應(yīng)是十分接近。因為有能力支付高爾夫球會籍或平常打球費的人一定是屬于當?shù)馗呦M一族，而這一批客戶正是游艇回將來的主要目標。從兩個球會的會員人數(shù)分析，兩個球會總會員人數(shù)總和不超過800人，大部份為本地人，另加一些臺灣商人為經(jīng)常來打球的會員骨干，主要臺灣會員均認識球會主辦人，會籍通常是情商購置。此外，實質(zhì)會員打球的次數(shù)很少，主要來打球的人士多是在外地組團打球而來的，另外亦發(fā)現(xiàn)此兩個球會并非向每一名會員收取月費，相信因為球會提供的設(shè)施缺乏，故此現(xiàn)階段不適宜向會員收取月費。經(jīng)實地考察及與一些會員和同行訪問和分析，一致認同會員人數(shù)及經(jīng)營情況未如理想的原因有兩個：場地與會所大部份受訪者都認為會所質(zhì)素欠佳，例如設(shè)施欠周全，沒有顧及會員整體家庭需要，直接影響成為會員的意欲，因為他們認為會所應(yīng)完全具備俱樂部概念，能有不同類型設(shè)施供整個家庭不同成員享用，這便能大大增加這個會籍的價值和用途，購置意欲便大大提高，而質(zhì)素問題亦正反映這個會籍不能給予外人一種尊貴的感覺，這亦是另一敗筆。效勞質(zhì)素對于高端客戶，效勞質(zhì)素非常受到重視，這兩個高爾夫球會的另一致命傷就是效勞態(tài)度和熱誠很不專業(yè)，給客人的感覺是未受過專業(yè)的培訓，亦反映出管理層質(zhì)素欠佳，作為效勞性行業(yè)，每一部份都應(yīng)為會員或客人著想，事事有周詳安排及有熱誠態(tài)度為所有會員及客人解決疑難，絕不是用漠不關(guān)心及不專業(yè)的態(tài)度對待會員，這樣會大大減少客戶購置會籍的意欲，所以五星級效勞和管理對俱樂部經(jīng)營實在非常重要。香港典型游艇俱樂部研究深灣游艇會規(guī)模：深灣游艇會成立于1984年，位于香港仔避風塘，會所面積超過550,000平方尺，交通方便快捷，由中環(huán)駕車到會所只需15分鐘。此會所為會員提供一系列國際標準船只停泊設(shè)施及船只租用效勞。會所設(shè)有238個船位，長度由31尺至100尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量達95%。此外會所更附設(shè)很多設(shè)施予會員及家人享用。船位數(shù)量分布如下：船只長度船位數(shù)量31尺–36尺5436尺–42尺5443尺–50尺8051尺–64尺3965尺–72尺873尺或以上3總船位238功能：中西餐廳，露天茶座，室內(nèi)暖水泳池，兒童泳池，計算機室，停車場，多用途 室，網(wǎng)球場，壁球場，健身室，跳舞室，男女更衣室，水力按摩池，按摩房，蒸氣及桑拿浴，兒童游樂場，電子游戲室，麻雀房，酒吧，船用商品店，卡拉OK房，桌球室，會議室，休息室價格水平：會價 ：個人會籍：港幣1,550,000元正 公司一提名人會籍 : 港幣1,600,000元正 公司二提名人會籍 : 已停售 公司三提名人會籍 : 已停售 (以上會價已包含轉(zhuǎn)讓費) 轉(zhuǎn)讓費：個人會籍 ：港幣550,000元正 公司一提名人會籍 : 港幣550,000元正 公司二提名人會籍 : 港幣1,100,000元正 公司三提名人會籍 : 港幣1,650,000元正 更改提名人費: 港幣13,000元正(只適用于公司會籍) 月費：個人會籍： 港幣1,680元正 公司一提名人會籍：港幣1,680元正 公司二提名人會籍：港幣3,360元正 公司三提名人會籍：港幣5,040元正船位管理費分短期及長期，管理費如下:短期船只長度每月租金(港幣)每月管理費(港幣)每月總支出(港幣)31尺2,230元正1,770元正4,000元正36尺3,400元正2,700元正6,140元正42尺5,865元正3,640元正9,505元正50尺6,110元正4,890元正11,000元正64尺17,010元正6,660元正23,670元正72尺23,840元正7,800元正31,640元正90尺32,925元正11,550元正44,475元正100尺32,175元正19,030元正51,205元正長期船只長度船位市場價(港幣)每月管理費(港幣)50尺500,000元正4,890元正72尺1,000,000元正7,800元正90尺1,600,000元正11,550元正100尺2,000,000元正19,030元正船位轉(zhuǎn)讓費船只長度轉(zhuǎn)讓價(港幣)50尺179,900元正72尺567,800元正90尺749,800元正100尺/客戶構(gòu)成及特征：此會所所提供之會籍分別有個人會籍及公司會籍，公司會籍之提名人更可多 達3位，正表示其目標客人多是以公司團體為主，另外當然有部份客戶以私人名義成為會員。此會所之會籍價格較其它會所為高，反映其目標客人皆是大型公司及經(jīng)濟環(huán)境較富裕之人士。由于會所位于香港仔，地理位置甚佳且交通方便，而設(shè)施亦應(yīng)有盡有，非常完善，故能為會員及其家庭成員提供寬敞地方共聚天倫及享用高質(zhì)素設(shè)施。營運狀況：深灣游艇會成立22年，已有大約1,500會員。其主要收入是來自會員每月繳交之月費及轉(zhuǎn)讓會籍所收取之轉(zhuǎn)讓費，當中以個人會籍及公司一提名人會籍轉(zhuǎn)讓最為活潑，假設(shè)每月轉(zhuǎn)讓10個個人會籍及10個公司一提名人會籍，每月所收取之轉(zhuǎn)讓費已高達港幣1,100,000元正，其它收入會是會員每月繳交之船位管理費，會員購置船位之款項，更改提名人費用及其它設(shè)施收費。成功之處深灣游艇會于1984年成立，成立至今已超過20年，為香港最受歡送且規(guī)模最大的游艇會俱樂部，其主要成功因素有以下數(shù)項：地區(qū)：深灣游艇會位于香港仔，會所面積超過550,000平方尺，交通非常方便，多種公共交通工具均能到達。會所設(shè)有238個船位，長度由31尺至100尺不等，會所更設(shè)有專用停車場供會員使用。會所附近一帶地區(qū)是豪宅區(qū)，如赤柱、石澳和淺水灣，居于此區(qū)的人非富那么貴，加上附近的娛樂場地不多，故此深灣游艇會絕對是他們首選的娛樂場地及休憩消閑的地方。設(shè)施：由成立至今，會所的設(shè)施不斷更新來迎合會員所需，緊貼時代潮流及節(jié)奏。香港人生活節(jié)奏緊張，工作繁重，對健康的要求比以往更為注重及關(guān)注，而會所后期增設(shè)按摩房、水力按摩池和蒸氣及桑拿浴，舒緩港人平日的工作壓力，為會員提供一等的享受。會所的設(shè)施很多，有為成人而設(shè)的酒吧、麻雀房、會議室等，亦有為小童而設(shè)的兒童泳池、兒童游樂場和電子游戲室等；動方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場、壁球場、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設(shè)施有室內(nèi)暖水泳池，計算機室，停車場，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉OK房和休息室，以上種種完善的設(shè)施絕對能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。此外，會所更有多元化的飲食效勞，單是供飲食之座位已超過500個，有中西餐廳、咖啡室、酒吧及露天茶座，大部份都設(shè)有室外及室內(nèi)座位，亦提供不過國家之飲食，如中菜、西菜、意大利菜及泰國菜等以供不過國籍的會員選擇?？Х仁乙嘣O(shè)三間，其中一間更設(shè)于泳池側(cè)，會員可于夏天在池邊燒烤，共聚天倫。效勞及管理：深灣游艇會隸屬于香格里拉酒店集團，套用于游艇會會所的是五星級的酒店管理模式。會所大樓建設(shè)冠冕堂皇，地方極為寬敞及舒適；另外，會所員工效勞態(tài)度親切，為會員詳細解答任何問題，絕對照顧到會員所需，提供五星級的效勞，會員到達會所的每個部門均有員工的熱切招待，令會員有賓至如歸的感覺。深灣游艇會為會員提供一個五星級的會所，五星級的設(shè)施及五星級的效勞，為香港 最受歡送且規(guī)模最大的游艇會俱樂部絕對是實至名歸。價錢與需求：由會所成立至今，會籍價格由港幣15萬升至港幣160萬，升幅跟需求量有著密切關(guān)系。成立至今的價格變化年份1984-19861987-19901991-19931994-19961997-2005價格港幣$150,000港幣$500,000港幣$1,000,000港幣$1,200,000港幣$1,600,000會所成立初期，乃是起步階段，主要是吸納會員，為吸引客人，會所推出價格廉價的會籍，當時的設(shè)施有停車場、麻雀房、室外泳池、網(wǎng)球場、壁球場、中西餐廳及咖啡室，而船位方面，已經(jīng)提供了大約100個船位供會員購置。由于反響理想，于1987 年作了首次價風格整，將會籍價格由港幣15萬升至港幣50萬，當時亦增設(shè)了新的設(shè)施，如船用商品店、兒童泳池、兒童游樂場及桌球室。到了1991年，會籍價格再提升，由港幣50萬增加至港幣100萬，設(shè)施亦增設(shè)了會議室、多用途室、計算機室、健身室及露天茶座，船位數(shù)量亦已增至超過200個來迎合市場需要。由于會籍需求有 增無減，于1994年會籍價格再度提升，由港幣100萬增加至港幣120萬，增設(shè)了泰國餐廳及意大利餐廳、電子游戲室、暖水泳池及卡拉OK房。由1997年至今，會籍價格已經(jīng)升至160萬，而會所亦因應(yīng)市場需求而增設(shè)了按摩房、水力按摩、蒸氣及桑拿，以舒緩港人日常的工作壓力。當中成功秘訣是會所了解會員需要，于不同時期將會所 設(shè)施更新來迎合市場需求，與時并進，提供一個五星級的娛樂場地之外，亦提供五星級的效勞予會員。清水灣游艇會規(guī)模：清水灣游艇會成立于1987年6月27日，位于清水灣大坳門路，會所面積占120公頃(連高爾夫球場及鄉(xiāng)村俱樂部)。會所提供大約300個船位，長度由船位數(shù)量分布如下：船只長度船位數(shù)量35尺1240尺8545尺9750尺4755尺1460尺1970尺875尺12100尺5總船位299功能：中西餐廳，乒乓球室，羽毛球場，壁球場，演講廳，咖啡室，保齡球場，兒 童游樂場，兒童美術(shù)室，電子游戲室，桑拿室，麻雀房，電視室，美容室，泳池，水療，貴賓房，商品售賣店，男女更衣室，會議室，休息室價格水平：會價 ：個人會籍：港幣400,000元正 公司一提名人會籍：港幣585,000元正 (以上會價已包含轉(zhuǎn)讓費) 船位會價：已售罄 轉(zhuǎn)讓費：個人會籍：視乎會價有否增長而定 公司一提名人會籍：視乎會價有否增長而定 月費：個人會籍：港幣1,550元正 公司一提名人會籍：港幣1,650元正 管理費：個人會籍：港幣1,930元正 公司一提名人會籍：港幣1,930元正 船位管理費及租金價錢如下： 短期船位租金及管理費船只長度管理費及租金(港幣)40尺4,530元正45尺5,370元正50尺6,320元正 長期船位之管理費(不設(shè)租用)船只長度管理費(港幣)40尺1,330元正45尺1,570元正50尺1,860元正55尺2,230元正60尺2,600元正70尺3,260元正75尺3,740元正100尺7,980元正110尺7,990元正 * 長期船位已售罄 客戶構(gòu)成及特征：會所會員人數(shù)多達1,200人，會員來自30多個國家，可稱得上為國際性會所。其主要針對客戶多是居住于西貢地方及從外地來港工作之外籍人士，當 中亦不乏本地人士及家庭，為他們提供一個位于居所附近及可供消閑休憩的地方。營運狀況：清水灣游艇會是清水灣高爾夫球會之副會所，其主要收入來自會籍轉(zhuǎn)讓費，會員月費及船只管理費，船位出售收入及出租船位租金等。黃金海岸游艇會規(guī)模：黃金海岸游艇會成立于1992年12月，位于屯門清山灣，交通方便快捷，往 返香港島及九龍大約45至60分鐘，具有專用車位供駕車來賓使用。會所富美國加利福尼亞洲之文化色彩，建筑具西班牙風格，附近更有黃金海岸酒店及商場。會所提供二百個游艇水上停泊位，尺寸由20尺至200尺不等以供會員租用，小型及中型船位占總船位數(shù)量之79%。船位數(shù)量分布如下：船只長度船位數(shù)量31尺–45尺9046尺–60尺6861尺–75尺3076尺–200尺12總船位200功能：游艇會設(shè)施：二百個游艇水上停泊位、各級電力供給、燃料供給碼頭、食水供給、衛(wèi)星電視、圖鑒室、船用商品店、廢物處理泵、24小時保安巡邏、網(wǎng)絡(luò)、水力按摩池、蒸氣及桑拿浴、按摩房、上將酒吧、露天茶座、六間私人卡拉OK房、多用途室、會議室、桌球室、男女更衣室及空間寬敞之休息室鄉(xiāng)村俱樂部設(shè)施：大班中菜廳、遨航西餐廳、宴會廳、三十五米室內(nèi)暖水泳池、計算機世界、兒童游泳池、會員停車場、多用途室、三個室外網(wǎng)球場、壁球室、健身室、跳舞室、男女更衣室、水力按摩池、蒸氣及桑拿浴、戶外及戶內(nèi)兒童游樂場、電子游戲機室、麻雀房及樂高世界價格水平：游艇會會價：個人會籍：港幣元正 公司一提名人會籍：港幣元正 (以上會價已包含轉(zhuǎn)讓費) 轉(zhuǎn)讓費：個人會籍 ：港幣元正 公司一提名人會籍：港幣元正 月費 ：個人會籍：港幣元正 公司一提名人會籍：港幣元正船位租金(已包含管理費)如下：船只長度月費(港幣)25尺以上1,300元正30尺1,830元正35尺2,520元正45尺3,825元正55尺5,335元正65尺6,955元正75尺10,425元正85尺14,450元正95尺19,380元正105尺26,775元正115尺31,970元正135尺41,175元正155尺50,995元正155尺以上每尺335元正客戶構(gòu)成及特征 ：此會所重點客戶會是居住于屯門一帶的住客居民，擁有游艇之人士及家庭，可于假日及公眾假期與親朋戚友歡聚或駕船出海游玩。此會所之會籍價格相對于深灣游艇會及清水灣游艇會為低，故此此會所之主要客戶大部份是擁有游艇但希望運用相對較平義宜的價錢來購置會籍及船位之中等階層人士，對此類人士，黃金海岸游艇會絕對是他們首選。此會所附近設(shè)有黃金海岸酒店及商場，會員除了可享用會所內(nèi)所有設(shè)施，更可到就近商場購物，不用局限于會所活動，從而擴大了會員之活動空間并刺激區(qū)內(nèi)經(jīng)濟。而入住黃金海岸酒店的客人更加有時機了解黃金海岸游艇會，對會籍之推廣必有一定幫助。營運狀況：黃金海岸游艇會現(xiàn)有大約1,000會員，尚在吸納當中，其會所之主要收入來源是會員租用船位所支付之每月租金，假設(shè)現(xiàn)有100名會員租用55尺船位，會所每月租金收取將會是港幣533,500元正。其它收入會是會員月費及享用會所設(shè)施之費用和會籍轉(zhuǎn)讓費等。國內(nèi)典型游艇俱樂部研究青島銀海國際游艇俱樂部規(guī)模：青島銀海國際游艇俱樂部成立于2005年6月，位于黃金海岸線東海路中段，俱樂部擁有陸域面積75000平方米水域面積87000平方米，工程總投資三億元人民幣。設(shè)有366個專業(yè)游艇泊位，目前一期130個泊位已經(jīng)于2005年功能：充電、供水、加油、起吊、修船和干船塢，帆船訓練基地，帆船下水坡道，海上搜救直升飛機起降場，游艇駕駛培訓學校、健身會館、不同風格的酒店、賓館、歌廳、咖啡廳、酒吧、釣魚場、美容中心，辦公和運發(fā)動公寓等。價格水平：一期海上泊位價目表(人民幣計算)個人會員〔20年〕〔一個記名人〕VIP會員入會費會費泊位租船會所銀海金卡會員390,000每年9600元短期租泊位享受8折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所5000元人民幣消費卡法人會員〔20年〕〔三個記名人〕銀海金卡法人會員560,000每年26600元短期租泊位享受8折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所10000元人民幣消費卡船位租金及管理費:泊位6米8米10米12米15米16米18米短期日租金3004004805507508501000短期月租金7,50010,00012,00013,50015,00020,00025,000短期年租金80,000107,000126,000140,000166,000177,000228,000長期泊位銷售價〔20年〕800,000起1,070,000起1,260,000起1,400,000起1,660,000起1,770,000起2,280,000起月管理費1,2001,6001,8002,0002,5002,6003,000年管理費14,40019,20021,60024,00030,00031,20036,000二期海上泊位價目表(人民幣計算)個人會員〔20年〕〔一個記名人〕VIP會員入會費會費泊位租船會所銀海金卡會員390,000每年9,600元短期租泊位享受8折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所5000元人民幣消費卡法人會員〔20年〕〔三個記名人〕銀海金卡法人會員560,000每年26,400元短期租泊位享受8折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所10000元人民幣消費卡船位租金及管理費:泊位10米12米18米20米22米40米短期年租金149,000168,000279,000299,000319,000888,800長期泊位銷售價〔20年〕1,490,0001,680,0002,790,0002,990,0003,190,0008,880,000月管理費1,8002,0003,0003,3003,6005,000年管理費21,60024,00036,00039,60043,20060,000客戶構(gòu)成及特征：此會所重點客戶會是居住附近一帶的居民，擁有游艇之人士及家庭，可于假 日及公眾假期與親朋戚友歡聚或駕船出海游玩。此會所之會籍價格相對于香港的游艇會偏高很多，故此此會所之主要針對客戶相信大部份是擁有游艇之高等階層人士。此會所亦有舉辦游艇駕學及帆船培訓，籍此讓更多人士了解游艇及其會所。營運狀況：青島銀海國際游艇俱樂部現(xiàn)有低于100名會員，尚在吸納當中。由于會所設(shè)施尚未建成及價錢太高，相信在會員吸納過程會遇上很大困難。第一期之130個海上泊位現(xiàn)已建成。二期泊位正準備安裝。深圳浪騎游艇會規(guī)模：深圳市浪騎游艇會成立于1998年5月27日，是中國內(nèi)地最早投資開發(fā)、經(jīng)營游艇會工程的企業(yè)之一。上個世紀90年代，游艇開始進入中國人的視野，深圳市浪騎游艇會以“功能：西餐咖啡廳，海天茶座，露天燒烤，怡情海釣，游艇婚紗。價格水平：會價 ：個人會籍：人民幣$390,000元正 公司一提名人會籍：人民幣$390,000元正 月費 ：個人會籍：每張證人民幣元正 公司一提名人會籍：每張證人民幣元正 (以上會籍只包括3張會員證) 船位售價：40尺船位：人民幣$1,030,000元正 60尺船位：人民幣$2,460,000元正客戶構(gòu)成及特征：此會所之會員是居住在廣東省的居民，會員數(shù)量不多。而游艇工程于當?shù)厣?未成熟，會所設(shè)施亦未盡完善，會所尚在吸納會員當中。營運狀況：此會所現(xiàn)有大約70-80名會員，擁有私人船位的大約有20-30名會員，而會所擁有275個船位，以現(xiàn)時30名擁有私人船位的比例，只占總船位的大約10%，由此可見其營運狀況未如理想。蘇州太湖水星游艇俱樂部規(guī)模：蘇州太湖水星游艇俱樂部于1999年成立，位于江蘇省蘇州市中國第三大湖—太湖湖畔，隸屬于美國水星海事并受其管理，擁有兩層樓的高級會所樓，船位有144個，亦設(shè)有船艇駕駛培訓中心。此外，蘇州太湖水星游艇俱樂部還提供自行設(shè)計制造的豪華游艇，可供劃水、滑板及個人水上活動或駕駛巡游之用。功能：水上房艇住宿、25米價格水平：會價(2006年會價)短期會籍：美金$3,000元正一年美金$4,880元正兩年不可轉(zhuǎn)讓無需年費會員資格期滿可續(xù)會 個人會籍 ：美金$16,500元正會員配偶贈送5年會員資格會員卡可轉(zhuǎn)讓年費美金美金$500餐飲消費奉送一晚豪華房艇休閑住宿 公司一提名人會籍：美金17,880元正會員卡可轉(zhuǎn)讓年費美金贈送美金$500餐飲消費贈送美金$500船艇 公司三提名人會籍：美金40,880元正會員卡可轉(zhuǎn)讓年費美金贈送美金$500餐飲消費贈送美金$2,500船艇更改提名人費：免 轉(zhuǎn)讓費：個人會籍 ：RM 公司會籍 ：年費 ：個人會籍：美金$580.00 公司一提名人會籍：美金 公司二提名人會籍：美金 公司三提名人會籍 ：美金船位租金 ：27尺以下船位：美金一年 27尺以上船位：美金一年 (包括船只清潔、管理及檢查) 游艇租用價格(人民幣計算):船只型號會員租金準會員租金48尺房艇每小時432元正每小時1,307元正43尺房艇每小時348元正每小時1,046元正48尺房艇每晚1,130元正每晚1,740元正43尺房艇每晚780元正每晚1,395元正21尺平底船每小時235元正每小時697元正18尺平底船每小時235元正每小時697元正貝蓮娜游船每小時272元正每小時785元正薩維奇游船每小時362元正只限會員貝蓮娜滑水及滑板每小時299元正每小時828元正龍船每小時110元正每小時210元正貝蓮娜香蕉船每小時399元正只限會員摩托艇每小時250元正只限會員北極星每小時250元正只限會員噴氣艇每小時310元正只限會員水老鼠每小時100元正只限會員19尺至21尺私人游艇停泊費每年12,450元正只限會員28尺至48尺私人游艇停泊費每年14,940元正只限會員 * 所有準會員之租船價需加15%效勞費客戶構(gòu)成及特征：會員人數(shù)大約有500人，60%至70%會員來自外地，主要是美國人，其次是 澳洲人、德國人及歐洲人，公司會籍客戶多是美國駐地投資的公司，而內(nèi)資的會員方面，來自上海的會員人數(shù)占大約七成，其余三成的是蘇州本地的會員。此游艇會的特征是他們的會籍價格平宜，能夠吸引更多想擁有會籍的人士，此外他們提供自行設(shè)計制造的多款游艇予會員租用，亦舉辦游艇理論和實踐考核，考試合格者就可以取得海事局頒發(fā)的游艇實習駕照，在蘇州太湖水域通用，從而培養(yǎng)會員對游艇的興趣，正正能夠增加會員租用游艇的次數(shù)，讓更多人體驗駕駛游艇的樂趣。營運狀況：蘇州太湖水星游艇俱樂部現(xiàn)時船位已出租近7成，尚有少量船位供租用。另 外，此游艇會的特點是他們明白于當?shù)負碛杏瓮е耸坎欢?，所以提供自行設(shè)計制造的豪華游艇供會員租用，而且船只型號眾多，尺寸由18尺至48尺 不等，費用可以每小時或每晚計算。由此可見以租用船只之租金會是蘇州太湖水星游艇俱樂部的主要收入。國內(nèi)三個游艇會之比擬蘇州太湖水星游艇俱樂部青島銀海國際游艇俱樂部深圳浪騎游艇會成立年份199920051998船位數(shù)量144366275會員人數(shù)約500人低于100人約70-80人會籍價格短期會籍：美金一年美金一年個人會籍：美金公司一提名人會籍:美金公司三提名人會籍:美金第一期個人會籍：人民幣公司三提名人會籍：人民幣第二期個人會籍：人民幣公司三提名人會籍:人民幣個人會籍：人民幣公司一提名人會籍:人民幣年費短期會籍：免個人會籍：美金公司一提名人會籍:美金公司三提名人會籍:美金第一期個人會籍：人民幣$9,600.00公司三提名人會籍:人民幣第二期個人會籍：人民幣公司三提名人會籍:人民幣個人會籍:人民幣公司一提名人會籍:人民幣(以每張會員證計算)船位售價及租金27呎以下船位:每年美金27呎以上船位:每年美金第一期短期年租租金6米泊位：8米泊位：10米泊位：人民幣12米泊位：15米泊位：16米泊位：18米泊位：長期泊位銷售價〔20年〕6米泊位：8米泊位：10米泊位：12米泊位：15米泊位：16米泊位：18米泊位：人民幣$2,280,0管理費6米泊位：8米泊位：10米泊位：12米泊位：15米泊位：16米泊位：18米泊位：第二期短期年租租金10米泊位：12米泊位：18米泊位：20米泊位：22米泊位：人民幣40米泊位：長期泊位銷售價〔20年〕10米泊位：12米泊位：18米泊位：20米泊位：22米泊位：40米泊位：管理費10米泊位：12米泊位：18米泊位：20米泊位：22米泊位：40米泊位：船位售價40呎船位：人民幣60呎船位：人民幣設(shè)施水上房艇25米水力按摩池桑拿游艇及設(shè)備展示廳會員專用停車場健身房草地排球迷你超市兒童游藝設(shè)備桌球室閱覽室多功能廳充電，供水，加油，起吊，修船和干船塢帆船訓練基地帆船下水坡道海上搜救直升機起降場游艇駕駛培訓學校健身會館不同風格的酒店賓館歌廳酒吧釣魚場美容中心辦公和運動完公寓西餐咖啡廳海天茶座露天燒烤怡情海釣游艇婚紗會員架構(gòu)60%至70%是外資公司，主要是美國人，其次是澳洲人，德國人及歐洲人，20%至30%會員來自上海及蘇州主要是居住于黃金海岸線東海路附近的居民，尚在吸納會員主要是居住于廣東省附近的居民，尚在吸納會員賣點會籍價格廉價自行制造各款游艇給會員租用安排考取海事局頒發(fā)的游艇實習駕照提供水上房艇住宿設(shè)施完善舉辦游艇課程及帆船培訓碼頭設(shè)施齊全船位可分日租，月租，年租及售賣深圳唯一的游艇會環(huán)境優(yōu)美弱項1)船位數(shù)量較少1)會所設(shè)施尚未完全建成2)價錢定位太高1)會所設(shè)施太少2)船位價錢太高3)不設(shè)船位租用國外典型游艇俱樂部研究DetroitYachtClub歷史悠久，建于1870年，美國其中一個最有名游艇會選址優(yōu)越，在美國其中一個最繁榮的地區(qū)及擁有漂亮航道及景色會所經(jīng)屢次改建及擴建，銳意成為全美最大型游艇會會所之一初期以賽艇活動為主后期以高級設(shè)施吸引政經(jīng)和社會知名人士參加泊位亦在后期不斷增加至現(xiàn)時的350個，船只亦由初期的釣魚艇，經(jīng)過多年在游艇方面的會員教育和改建，現(xiàn)時的船只已大部份為高級游艇，很多美國人都以成為DetroitYachtClub會員為榮設(shè)施船只 384個泊位 13只由會所擁有之游艇 年度游艇比賽 集合點、 貯存?zhèn)}運動設(shè)施室外及室內(nèi)游泳池各一網(wǎng)球場離岸帆船競賽拍球和壁球高爾夫及保齡聯(lián)賽步行徑，跑步徑，滾軸及單車社會活動多種活動安排星期六晚活動星期二至星期日燒烤午餐及晚餐超過40個委員會，社會組織及各種運動，例如：成人游艇、每月舉辦旅行、 網(wǎng)球比賽、夏天及冬天兒童泳池、初級游艇、航海家庭樂、商業(yè)及專業(yè)網(wǎng)團體、船只委員會、游艇約會、水上籃球、女子艦橋、滑水、釣魚會及槍會、會員招募及維持委員會青年活動夏天及冬天游泳隊游泳課程游戲托兒所初級游艇夏令營私人及團體網(wǎng)球課程假期派對和兒童特備活動航海羅經(jīng)柜–兒童會所訓練班/課程成人航海學成人網(wǎng)球及網(wǎng)球隊烹飪游泳計算機會所效勞提供飲食效勞及筵辦酒席婚宴及特別活動安排商業(yè)會議安排夏天