博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析二、項(xiàng)目介紹三、競(jìng)爭(zhēng)分析四、市場(chǎng)定位五、定價(jià)策略六、營(yíng)銷(xiāo)策略目錄一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析目錄一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析

國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，

國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)。

2014年世界經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的恢復(fù)期，

總體態(tài)勢(shì)趨于穩(wěn)定。

歐洲經(jīng)濟(jì)走出衰退將增強(qiáng)全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力，

但需要高度關(guān)注美國(guó)量化寬松政策（QE）退出對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響和對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的沖擊

。

國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的最新一期《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告預(yù)測(cè)，2013年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.9%，2014年將上升到3.6%。在私人需求持續(xù)強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的1.5%上升到2014年的

2.5%；國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

由于政策行動(dòng)減少了主要風(fēng)險(xiǎn)并穩(wěn)定了金融形勢(shì)，預(yù)計(jì)歐元區(qū)有望逐步走出衰退，2014年將實(shí)現(xiàn)1%的增長(zhǎng)，但是外圍經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)仍受制于信用瓶頸；財(cái)政刺激與重建支出的逐步退出以及消費(fèi)稅的上調(diào)將導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的2%下降到2014年的1.25%；在強(qiáng)勁內(nèi)需、出口恢復(fù)以及支持性財(cái)政、貨幣和金融條件的支持下，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持強(qiáng)勁，2013年和2014年的增長(zhǎng)率將達(dá)到4.25%和5%。由于政策行動(dòng)減少了主要風(fēng)險(xiǎn)并穩(wěn)定了金融形勢(shì)，預(yù)計(jì)歐元量化寬松（QuantitativeEasing，簡(jiǎn)稱(chēng)QE），是一種貨幣政策，主要指各國(guó)央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。量化寬松直接導(dǎo)致市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量增加，可視為變相“印鈔”。市場(chǎng)流動(dòng)性的改善可降低利息，而低息環(huán)境又為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了優(yōu)越的融資環(huán)境，因此美國(guó)08年爆發(fā)金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出多輪量化寬松借此刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案馬光遠(yuǎn)：美退出QE中國(guó)房?jī)r(jià)加速見(jiàn)頂

對(duì)于中國(guó)而言，QE的退出將從三個(gè)方面沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)：一是首當(dāng)其沖沖擊中國(guó)高房?jī)r(jià)，資本流向的轉(zhuǎn)折會(huì)直接觸及中國(guó)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與影子銀行和地方債務(wù)的聯(lián)動(dòng)會(huì)引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；二是中國(guó)央行會(huì)被動(dòng)收縮貨幣，導(dǎo)致中國(guó)流動(dòng)性的短缺，錢(qián)荒會(huì)成為常態(tài)；三是倒逼中國(guó)去杠桿化，在房?jī)r(jià)高企、產(chǎn)能過(guò)剩、地方債務(wù)和企業(yè)債務(wù)危機(jī)重重的情況下，QE的退出讓中國(guó)加速進(jìn)入“風(fēng)險(xiǎn)之旅”。QE退出很可能從房地產(chǎn)等傳導(dǎo)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從而重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

馬光遠(yuǎn)：美退出QE中國(guó)房?jī)r(jià)加速見(jiàn)頂

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，但內(nèi)需增長(zhǎng)面臨一定下行壓力。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組預(yù)測(cè)，2013年4季度，我國(guó)GDP增速將有所回調(diào)，全年增長(zhǎng)將達(dá)到7.6%左右?？傮w上看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。2014年，我國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng)將面臨下行壓力。綜合考慮，預(yù)計(jì)GDP增速略高于7.0%。博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

事實(shí)上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于為體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造相對(duì)寬松的宏觀(guān)環(huán)境，也有利于逐步增強(qiáng)微觀(guān)主體對(duì)中速增長(zhǎng)的適應(yīng)能力。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在從10%的高速增長(zhǎng)階段向7%左右的中速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期。增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換不僅僅是增長(zhǎng)速度的調(diào)整，更重要的是增長(zhǎng)動(dòng)力和發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，高速增長(zhǎng)期結(jié)束，并不意味著中速增長(zhǎng)會(huì)自然到來(lái)。如果新舊增長(zhǎng)動(dòng)力的接替不成功，新的發(fā)展方式未能及時(shí)確立，中速增長(zhǎng)也難以穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)大幅下滑，則可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GD宏觀(guān)市場(chǎng)

2014年1月，一線(xiàn)城市土地均價(jià)的漲幅更是驚人，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個(gè)城市的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。此外，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

宏觀(guān)市場(chǎng)

宏觀(guān)政治環(huán)境

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因地制宜

“中央提出要雙向調(diào)控，我覺(jué)得是很正確的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要區(qū)別情況來(lái)進(jìn)行引導(dǎo)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體來(lái)看還是有很大的市場(chǎng)空間。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)。宏觀(guān)政治環(huán)境

十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議閉幕后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)就表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類(lèi)進(jìn)行調(diào)控。住建部部長(zhǎng)姜偉新也在今年兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)將實(shí)行雙向調(diào)控。??事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)因地制宜進(jìn)行調(diào)控正是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化程度正進(jìn)一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現(xiàn)。

“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場(chǎng)熱銷(xiāo)情況不同，在區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示。

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

閩侯形勢(shì)3月福州市縣公布出讓16幅地塊面積1452畝

2014年3月份福州（含八縣）公布出讓16幅地塊，面積約1452畝。其中，福州市區(qū)公布出讓0幅地塊；八縣公布出讓16幅地塊，面積1452畝。區(qū)域時(shí)間面積（畝）地塊（幅）閩侯3月31日-4月11日2001閩侯形勢(shì)3月福州市縣公布出讓16幅4月6日福州五城區(qū)住宅成交45套

閩侯成交31套

2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房共171套，其中福州五城區(qū)簽約總成99套，閩侯縣成交72套。福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房總成交面積共計(jì)12504.62㎡，其中福州五城區(qū)簽約成交面積7156.53㎡，閩侯縣成交面積5348.09㎡。4月6日福州五城區(qū)住2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅套數(shù)共計(jì)76套，其中福州五城區(qū)住宅成交量45套，閩侯縣住宅成交31套，福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅面積8892.38㎡，福州五城區(qū)住宅成交面5137.49㎡，閩侯縣住宅成交面積3754.89㎡博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案各個(gè)城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：各個(gè)城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：其中住宅簽約具體情況如下表其中住宅簽約具體情況如下表

以下為4月6日福州各個(gè)城區(qū)及閩侯縣住宅成交面積和成交量的比例圖

以下為4月6日福州各個(gè)城區(qū)及閩侯縣住宅博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案二、博仕后官邸項(xiàng)目介紹二、博仕后官邸項(xiàng)目介紹博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目簡(jiǎn)介

博仕后官邸項(xiàng)目是位于烏龍江西面，坐落于福州市最大、最成熟的大學(xué)城別墅板城，是個(gè)集旅游、休閑、度假、商業(yè)、文體中心于一體，是個(gè)沒(méi)有工業(yè)污染的生態(tài)居住區(qū)。項(xiàng)目占地137畝，規(guī)劃建筑面積約37萬(wàn)平方米，是由16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

占地面積:91333平方米

建筑面積:370000平方米

開(kāi)工時(shí)間:2013-03-01竣工時(shí)間:2015-06-01

開(kāi)發(fā)商:福建閩城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商:福州市新印象房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司投資商:福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程進(jìn)度:主體建設(shè)中(2014-03-26)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)3280戶(hù)

當(dāng)期戶(hù)數(shù)3280戶(hù)占地面積:91333平方米

福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊(cè)資金壹億元人民幣，是一家專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司。公司擁有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

本公司有著一個(gè)高素質(zhì)、年輕化的領(lǐng)導(dǎo)層，平均年齡38歲，董事長(zhǎng)周捷先生，有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)對(duì)建安、企管也有著豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)。公司現(xiàn)有員工40余人，其中大學(xué)以上學(xué)歷19人，占全體員工的67％，擁有中高級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)的員工29人，占全體技術(shù)人員的89％。人力資源優(yōu)勢(shì)在同行擁有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊(cè)資金壹億公司實(shí)行先進(jìn)的全方位外企管理模式，嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、積極、高效。深深地產(chǎn)堅(jiān)持走“務(wù)實(shí)求發(fā)展、誠(chéng)信創(chuàng)品牌”的品牌開(kāi)發(fā)路線(xiàn)。公司先后榮獲“2003年中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)重點(diǎn)推介單位”、“福建市場(chǎng)完善服務(wù)信譽(yù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)”以及由福建省質(zhì)量協(xié)會(huì)授予《2007福建省實(shí)施卓越績(jī)效模式“先進(jìn)企業(yè)”》等稱(chēng)號(hào)。深深地產(chǎn)成立至今十余年，一直秉承“為廣大中產(chǎn)階層打造質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的理想居所”的開(kāi)發(fā)理念，已先后連續(xù)開(kāi)發(fā)了“深深緣”、“博仕后家園”、“博仕后緣墅”、“博仕后家園B區(qū)”和已動(dòng)工的“博仕后世家”等。福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將秉承“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”的企業(yè)精神，穩(wěn)步跨越一個(gè)又一個(gè)新目標(biāo)，為企業(yè)創(chuàng)效益、為社會(huì)作貢獻(xiàn)。

公司實(shí)行先進(jìn)的全方位外企管理模式，嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、積極、高效。深基本信息物業(yè)類(lèi)別住宅、住宅項(xiàng)目特色景觀(guān)居所

建筑類(lèi)別板樓塔樓高層裝修狀況毛坯,公共部分精裝修

環(huán)線(xiàn)位置三環(huán)以外所屬商圈

上街容積率3.30綠化率40%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年3月29日65-120㎡戶(hù)型開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間預(yù)計(jì)2016年物業(yè)費(fèi)1.60元/平方米·月物業(yè)公司天之驕物業(yè)公司

開(kāi)發(fā)商福建閩城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)售許可證2013125售樓地址閩侯上街國(guó)賓大道2號(hào)博仕后官邸售樓部物業(yè)地址閩侯縣上街國(guó)賓大道2號(hào)閩都大莊園南面，大洋鷺洲北面交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號(hào)線(xiàn)，北面近接三環(huán)路已通車(chē)，洪塘橋要擴(kuò)建成雙向六車(chē)道，公交路線(xiàn)博仕后官邸房?jī)r(jià)均價(jià)10800元/平方米基本信息物業(yè)類(lèi)別住宅、住宅項(xiàng)目特色景觀(guān)居所建筑類(lèi)別板項(xiàng)目配套中小學(xué)：福州實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校，上街中心小學(xué)、金橋私立學(xué)校、福州一中幼兒園：小區(qū)內(nèi)有配一所9班幼兒園綜合商場(chǎng)：博仕后時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、永輝超市、永嘉購(gòu)物廣場(chǎng)、博仕后公館金融一條街醫(yī)院：上街紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬第三醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂、上街衛(wèi)生院、空軍醫(yī)院郵局：上街郵政局銀行：中行、農(nóng)行、工行、建行、農(nóng)商銀行、郵政儲(chǔ)蓄老人休閑廣場(chǎng)，兒童樂(lè)園，觀(guān)景區(qū)項(xiàng)目配套交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號(hào)線(xiàn)，北面近接三環(huán)路已通車(chē)，洪塘橋要擴(kuò)建成雙向六車(chē)道，公交路線(xiàn)有公交路線(xiàn)有55路、39路、506路、510路、150路、168路到余盛站下車(chē)樓層狀況小區(qū)規(guī)劃16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)交通狀況三、競(jìng)爭(zhēng)分析三、競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博士后官邸swot分分析博士后官邸swot分分析

SWOT分析法1、景色：

1、烏龍江畔，醉美一線(xiàn)江景

2、小區(qū)園林設(shè)計(jì)精美2、價(jià)格：均價(jià)相對(duì)福州市區(qū)偏低，有利于中低收入者的購(gòu)買(mǎi)等。3、朝向：坐北朝南，南北通透（直線(xiàn)原理）、采光通風(fēng)好4、多層、高層住宅：采光、空氣張之亮、噪音小建筑面積的最高利用率減少占地面積——Strength（優(yōu)勢(shì)）SWOT分析法1、景色：——5、戶(hù)型：主推精裝兩房、創(chuàng)新三房和闊綽三房，格局現(xiàn)代化。6、智能化住宅：甲級(jí)，安全保安系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、環(huán)境控制系統(tǒng)。7、綠化率：

40%落到實(shí)處（綠地率和綠化率的區(qū)別）8、陽(yáng)臺(tái)：面積大（算法），有利觀(guān)景。5、戶(hù)型：9、電梯：分布合理，8戶(hù)4梯。10、廚房：封閉性（油煙）11、臥室：符合合理面積的13-14平方米，私密性強(qiáng)、安靜、通風(fēng)12、結(jié)構(gòu)：板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，過(guò)時(shí)慢。9、電梯：分布合理，8戶(hù)4梯。

weakness(弱勢(shì)）1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力偏弱，產(chǎn)業(yè)鏈比較單一。2、屬于居住房地產(chǎn)，小區(qū)配套不夠齊全，小區(qū)沒(méi)有大型商業(yè)配套。3、公攤率大，得房率小4、小區(qū)分期開(kāi)發(fā)，不利于業(yè)主的居住，環(huán)境、噪聲和治安比較亂，且分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)出的期房。5、風(fēng)口地段且附近無(wú)高建筑物遮擋，風(fēng)力大，受臺(tái)風(fēng)影響大。

6、部分房子進(jìn)深太大，不利于采光。weakness(弱

opportunity(機(jī)會(huì)）1、風(fēng)景：

東靠金牛山公園，西南面向旗山風(fēng)景區(qū)2、交通：

(1)、沿國(guó)賓大道東行，西客站；沿國(guó)賓大道西北向行上環(huán)城高速。

(2)、地鐵2號(hào)線(xiàn)：在地鐵的500M輻射范圍內(nèi)

(3)、公交：公交路線(xiàn)有55路、39路、506路、510路、

150路、168路。opportunit3、商區(qū)：地處城西板塊，東靠金山板塊、萬(wàn)達(dá)商區(qū)、萬(wàn)寶商區(qū)、東街口商區(qū)4、文教

社區(qū)的品牌幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校，福州一中、江夏學(xué)院等12所名校5、醫(yī)療：

紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)第三附屬醫(yī)院等3、商區(qū)：threat(威脅）

1、在1公里范圍內(nèi)的樓盤(pán)，均價(jià)比閩都星錦灣高5000元。——消費(fèi)者的價(jià)格第一直觀(guān)2、同價(jià)位的樓盤(pán)：烏龍江大區(qū)、泰禾首府等多個(gè)項(xiàng)目在售——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大3、同一時(shí)期推出的樓盤(pán)：永嘉天地，住宅已售完，目前在商業(yè)蓄客?！?xiàng)目周期比較長(zhǎng)，期房多4、將推出的樓盤(pán)：大學(xué)城萬(wàn)科又一城項(xiàng)目——品牌競(jìng)爭(zhēng)力弱，市場(chǎng)形象和定位模糊5、成功的樓盤(pán)：伯恩公司和融信——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合threat(威脅）

1、在1公里范圍內(nèi)的樓盤(pán)四、市場(chǎng)定位四、市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)穩(wěn)定的中高收入階層從事公司管理的中高層管理人員或個(gè)體商人年齡范圍主要集中在25歲到45歲之間（福州樓市：80后剛性需求，是目前市場(chǎng)最大支撐力）目標(biāo)市場(chǎng)穩(wěn)定的中高收入階層2億多人的市場(chǎng)誰(shuí)也無(wú)法忽視

根據(jù)資料顯示，目前中國(guó)1980~1989年這個(gè)階段也就是我們通常所說(shuō)的80后出生的人口有2億多。在未來(lái)數(shù)年之內(nèi)，這個(gè)群體將陸續(xù)邁入成家立業(yè)結(jié)婚生子的行列，他們將產(chǎn)生大量的購(gòu)房需求。而在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，80后購(gòu)房者的剛性需求顯得更為突出，這2億多人的市場(chǎng)誰(shuí)也不能忽視。博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1、80后購(gòu)房速度快

80后的購(gòu)房者大部分都剛剛畢業(yè)，自己沒(méi)有很多的積蓄，因此對(duì)于購(gòu)房的要求首先是低首付和低總價(jià)。如果首付能夠解決，他們成交的速度是很快的。高雅：80后購(gòu)房更多考慮生活成本

吸引80后購(gòu)房者的有兩點(diǎn)，一方面是房子的總價(jià)、首付能夠承受；另一方面則是你的產(chǎn)品契合他的需要?，F(xiàn)在很多80后的創(chuàng)業(yè)者，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更多考慮生活成本和時(shí)間成本。

2、抓住80后背后的購(gòu)買(mǎi)力

根據(jù)我們對(duì)80后客戶(hù)的分析，他們個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)能力比較弱，但是在他們背后的父母具有比較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，因此在推廣中要注意兼顧80后的需求以及他們父母的審美標(biāo)準(zhǔn)。1、80后購(gòu)房速度快

80后的購(gòu)房者大部分都剛剛畢業(yè)，五、定價(jià)策略1、可比樓盤(pán)加權(quán)定價(jià)法2、均價(jià)均價(jià)10800元∕㎡五、定價(jià)策略六、營(yíng)銷(xiāo)策略六、營(yíng)銷(xiāo)策略電視：戶(hù)外：DM：認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息主題：主題：主題：電臺(tái)：主題：海報(bào)：主題：策略一前期廣告：報(bào)紙、戶(hù)外、電視、DM（快訊商品廣告

）、電臺(tái)、海報(bào)、短信短信：主題：認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息報(bào)紙：主題：認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息電視：戶(hù)外：DM：認(rèn)籌信息+策略信息+項(xiàng)目信息主題：主題：主策略二：開(kāi)盤(pán)擠壓式銷(xiāo)售，進(jìn)行銷(xiāo)控，制造稀缺感目的：1.前期積蓄的客戶(hù)關(guān)注直接轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力；2.媒體配合強(qiáng)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目氣勢(shì)；3.大型酬賓活動(dòng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，造高調(diào)之勢(shì)；地址：售樓處邀請(qǐng)人員：認(rèn)籌及意向客戶(hù)，媒體記者策略二：開(kāi)盤(pán)擠壓式銷(xiāo)售，進(jìn)行銷(xiāo)控，制造稀缺感目的：策略三：明確產(chǎn)品定位1、目標(biāo)市場(chǎng)：穩(wěn)定的中高收入階層

和其他樓盤(pán)相比，首次置業(yè)者較多非常注重住宅的質(zhì)量存在一定程度的投資心理2、高校職工或個(gè)體商人3、投資需求策略三：明確產(chǎn)品定位1、目標(biāo)市場(chǎng)：穩(wěn)定的中高收入階層謝謝謝謝

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析二、項(xiàng)目介紹三、競(jìng)爭(zhēng)分析四、市場(chǎng)定位五、定價(jià)策略六、營(yíng)銷(xiāo)策略目錄一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析目錄一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析一、營(yíng)銷(xiāo)宏觀(guān)環(huán)境分析

國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，

國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)。

2014年世界經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的恢復(fù)期，

總體態(tài)勢(shì)趨于穩(wěn)定。

歐洲經(jīng)濟(jì)走出衰退將增強(qiáng)全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力，

但需要高度關(guān)注美國(guó)量化寬松政策（QE）退出對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響和對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的沖擊

。

國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的最新一期《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告預(yù)測(cè)，2013年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.9%，2014年將上升到3.6%。在私人需求持續(xù)強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的1.5%上升到2014年的

2.5%；國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

由于政策行動(dòng)減少了主要風(fēng)險(xiǎn)并穩(wěn)定了金融形勢(shì)，預(yù)計(jì)歐元區(qū)有望逐步走出衰退，2014年將實(shí)現(xiàn)1%的增長(zhǎng)，但是外圍經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)仍受制于信用瓶頸；財(cái)政刺激與重建支出的逐步退出以及消費(fèi)稅的上調(diào)將導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的2%下降到2014年的1.25%；在強(qiáng)勁內(nèi)需、出口恢復(fù)以及支持性財(cái)政、貨幣和金融條件的支持下，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持強(qiáng)勁，2013年和2014年的增長(zhǎng)率將達(dá)到4.25%和5%。由于政策行動(dòng)減少了主要風(fēng)險(xiǎn)并穩(wěn)定了金融形勢(shì)，預(yù)計(jì)歐元量化寬松（QuantitativeEasing，簡(jiǎn)稱(chēng)QE），是一種貨幣政策，主要指各國(guó)央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。量化寬松直接導(dǎo)致市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量增加，可視為變相“印鈔”。市場(chǎng)流動(dòng)性的改善可降低利息，而低息環(huán)境又為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了優(yōu)越的融資環(huán)境，因此美國(guó)08年爆發(fā)金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出多輪量化寬松借此刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案馬光遠(yuǎn)：美退出QE中國(guó)房?jī)r(jià)加速見(jiàn)頂

對(duì)于中國(guó)而言，QE的退出將從三個(gè)方面沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)：一是首當(dāng)其沖沖擊中國(guó)高房?jī)r(jià)，資本流向的轉(zhuǎn)折會(huì)直接觸及中國(guó)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與影子銀行和地方債務(wù)的聯(lián)動(dòng)會(huì)引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；二是中國(guó)央行會(huì)被動(dòng)收縮貨幣，導(dǎo)致中國(guó)流動(dòng)性的短缺，錢(qián)荒會(huì)成為常態(tài)；三是倒逼中國(guó)去杠桿化，在房?jī)r(jià)高企、產(chǎn)能過(guò)剩、地方債務(wù)和企業(yè)債務(wù)危機(jī)重重的情況下，QE的退出讓中國(guó)加速進(jìn)入“風(fēng)險(xiǎn)之旅”。QE退出很可能從房地產(chǎn)等傳導(dǎo)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從而重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

馬光遠(yuǎn)：美退出QE中國(guó)房?jī)r(jià)加速見(jiàn)頂

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，但內(nèi)需增長(zhǎng)面臨一定下行壓力。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組預(yù)測(cè)，2013年4季度，我國(guó)GDP增速將有所回調(diào)，全年增長(zhǎng)將達(dá)到7.6%左右?？傮w上看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。2014年，我國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng)將面臨下行壓力。綜合考慮，預(yù)計(jì)GDP增速略高于7.0%。博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

事實(shí)上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于為體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造相對(duì)寬松的宏觀(guān)環(huán)境，也有利于逐步增強(qiáng)微觀(guān)主體對(duì)中速增長(zhǎng)的適應(yīng)能力。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在從10%的高速增長(zhǎng)階段向7%左右的中速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期。增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換不僅僅是增長(zhǎng)速度的調(diào)整，更重要的是增長(zhǎng)動(dòng)力和發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，高速增長(zhǎng)期結(jié)束，并不意味著中速增長(zhǎng)會(huì)自然到來(lái)。如果新舊增長(zhǎng)動(dòng)力的接替不成功，新的發(fā)展方式未能及時(shí)確立，中速增長(zhǎng)也難以穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)大幅下滑，則可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GD宏觀(guān)市場(chǎng)

2014年1月，一線(xiàn)城市土地均價(jià)的漲幅更是驚人，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個(gè)城市的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。此外，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

宏觀(guān)市場(chǎng)

宏觀(guān)政治環(huán)境

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因地制宜

“中央提出要雙向調(diào)控，我覺(jué)得是很正確的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要區(qū)別情況來(lái)進(jìn)行引導(dǎo)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體來(lái)看還是有很大的市場(chǎng)空間?！本G地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)。宏觀(guān)政治環(huán)境

十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議閉幕后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)就表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類(lèi)進(jìn)行調(diào)控。住建部部長(zhǎng)姜偉新也在今年兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)將實(shí)行雙向調(diào)控。??事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)因地制宜進(jìn)行調(diào)控正是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化程度正進(jìn)一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現(xiàn)。

“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場(chǎng)熱銷(xiāo)情況不同，在區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示。

博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

閩侯形勢(shì)3月福州市縣公布出讓16幅地塊面積1452畝

2014年3月份福州（含八縣）公布出讓16幅地塊，面積約1452畝。其中，福州市區(qū)公布出讓0幅地塊；八縣公布出讓16幅地塊，面積1452畝。區(qū)域時(shí)間面積（畝）地塊（幅）閩侯3月31日-4月11日2001閩侯形勢(shì)3月福州市縣公布出讓16幅4月6日福州五城區(qū)住宅成交45套

閩侯成交31套

2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房共171套，其中福州五城區(qū)簽約總成99套，閩侯縣成交72套。福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房總成交面積共計(jì)12504.62㎡，其中福州五城區(qū)簽約成交面積7156.53㎡，閩侯縣成交面積5348.09㎡。4月6日福州五城區(qū)住2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅套數(shù)共計(jì)76套，其中福州五城區(qū)住宅成交量45套，閩侯縣住宅成交31套，福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅面積8892.38㎡，福州五城區(qū)住宅成交面5137.49㎡，閩侯縣住宅成交面積3754.89㎡博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案各個(gè)城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：各個(gè)城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：其中住宅簽約具體情況如下表其中住宅簽約具體情況如下表

以下為4月6日福州各個(gè)城區(qū)及閩侯縣住宅成交面積和成交量的比例圖

以下為4月6日福州各個(gè)城區(qū)及閩侯縣住宅博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案二、博仕后官邸項(xiàng)目介紹二、博仕后官邸項(xiàng)目介紹博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目簡(jiǎn)介

博仕后官邸項(xiàng)目是位于烏龍江西面，坐落于福州市最大、最成熟的大學(xué)城別墅板城，是個(gè)集旅游、休閑、度假、商業(yè)、文體中心于一體，是個(gè)沒(méi)有工業(yè)污染的生態(tài)居住區(qū)。項(xiàng)目占地137畝，規(guī)劃建筑面積約37萬(wàn)平方米，是由16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

占地面積:91333平方米

建筑面積:370000平方米

開(kāi)工時(shí)間:2013-03-01竣工時(shí)間:2015-06-01

開(kāi)發(fā)商:福建閩城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商:福州市新印象房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司投資商:福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程進(jìn)度:主體建設(shè)中(2014-03-26)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)3280戶(hù)

當(dāng)期戶(hù)數(shù)3280戶(hù)占地面積:91333平方米

福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊(cè)資金壹億元人民幣，是一家專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司。公司擁有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

本公司有著一個(gè)高素質(zhì)、年輕化的領(lǐng)導(dǎo)層，平均年齡38歲，董事長(zhǎng)周捷先生，有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)對(duì)建安、企管也有著豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)。公司現(xiàn)有員工40余人，其中大學(xué)以上學(xué)歷19人，占全體員工的67％，擁有中高級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)的員工29人，占全體技術(shù)人員的89％。人力資源優(yōu)勢(shì)在同行擁有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊(cè)資金壹億公司實(shí)行先進(jìn)的全方位外企管理模式，嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、積極、高效。深深地產(chǎn)堅(jiān)持走“務(wù)實(shí)求發(fā)展、誠(chéng)信創(chuàng)品牌”的品牌開(kāi)發(fā)路線(xiàn)。公司先后榮獲“2003年中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)重點(diǎn)推介單位”、“福建市場(chǎng)完善服務(wù)信譽(yù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)”以及由福建省質(zhì)量協(xié)會(huì)授予《2007福建省實(shí)施卓越績(jī)效模式“先進(jìn)企業(yè)”》等稱(chēng)號(hào)。深深地產(chǎn)成立至今十余年，一直秉承“為廣大中產(chǎn)階層打造質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的理想居所”的開(kāi)發(fā)理念，已先后連續(xù)開(kāi)發(fā)了“深深緣”、“博仕后家園”、“博仕后緣墅”、“博仕后家園B區(qū)”和已動(dòng)工的“博仕后世家”等。福州深深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將秉承“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”的企業(yè)精神，穩(wěn)步跨越一個(gè)又一個(gè)新目標(biāo)，為企業(yè)創(chuàng)效益、為社會(huì)作貢獻(xiàn)。

公司實(shí)行先進(jìn)的全方位外企管理模式，嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、積極、高效。深基本信息物業(yè)類(lèi)別住宅、住宅項(xiàng)目特色景觀(guān)居所

建筑類(lèi)別板樓塔樓高層裝修狀況毛坯,公共部分精裝修

環(huán)線(xiàn)位置三環(huán)以外所屬商圈

上街容積率3.30綠化率40%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年3月29日65-120㎡戶(hù)型開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間預(yù)計(jì)2016年物業(yè)費(fèi)1.60元/平方米·月物業(yè)公司天之驕物業(yè)公司

開(kāi)發(fā)商福建閩城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)售許可證2013125售樓地址閩侯上街國(guó)賓大道2號(hào)博仕后官邸售樓部物業(yè)地址閩侯縣上街國(guó)賓大道2號(hào)閩都大莊園南面，大洋鷺洲北面交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號(hào)線(xiàn)，北面近接三環(huán)路已通車(chē)，洪塘橋要擴(kuò)建成雙向六車(chē)道，公交路線(xiàn)博仕后官邸房?jī)r(jià)均價(jià)10800元/平方米基本信息物業(yè)類(lèi)別住宅、住宅項(xiàng)目特色景觀(guān)居所建筑類(lèi)別板項(xiàng)目配套中小學(xué)：福州實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校，上街中心小學(xué)、金橋私立學(xué)校、福州一中幼兒園：小區(qū)內(nèi)有配一所9班幼兒園綜合商場(chǎng)：博仕后時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、永輝超市、永嘉購(gòu)物廣場(chǎng)、博仕后公館金融一條街醫(yī)院：上街紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬第三醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂、上街衛(wèi)生院、空軍醫(yī)院郵局：上街郵政局銀行：中行、農(nóng)行、工行、建行、農(nóng)商銀行、郵政儲(chǔ)蓄老人休閑廣場(chǎng)，兒童樂(lè)園，觀(guān)景區(qū)項(xiàng)目配套交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號(hào)線(xiàn)，北面近接三環(huán)路已通車(chē)，洪塘橋要擴(kuò)建成雙向六車(chē)道，公交路線(xiàn)有公交路線(xiàn)有55路、39路、506路、510路、150路、168路到余盛站下車(chē)樓層狀況小區(qū)規(guī)劃16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)交通狀況三、競(jìng)爭(zhēng)分析三、競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博仕后官邸營(yíng)銷(xiāo)策劃方案博士后官邸swot分分析博士后官邸swot分分析

SWOT分析法1、景色：

1、烏龍江畔，醉美一線(xiàn)江景

2、小區(qū)園林設(shè)計(jì)精美2、價(jià)格：均價(jià)相對(duì)福州市區(qū)偏低，有利于中低收入者的購(gòu)買(mǎi)等。3、朝向：坐北朝南，南北通透（直線(xiàn)原理）、采光通風(fēng)好4、多層、高層住宅：采光、空氣張之亮、噪音小建筑面積的最高利用率減少占地面積——Strength（優(yōu)勢(shì)）SWOT分析法1、景色：——5、戶(hù)型：主推精裝兩房、創(chuàng)新三房和闊綽三房，格局現(xiàn)代化。6、智能化住宅：甲級(jí)，安全保安系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、環(huán)境控制系統(tǒng)。7、綠化率：

40%落到實(shí)處（綠地率和綠化率的區(qū)別）8、陽(yáng)臺(tái)：面積大（算法），有利觀(guān)景。5、戶(hù)型：9、電梯：分布合理，8戶(hù)4梯。10、廚房：封閉性（油煙）11、臥室：符合合理面積的13-14平方米，私密性強(qiáng)、安靜、通風(fēng)12、結(jié)構(gòu)：板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，過(guò)時(shí)慢。9、電梯：分布合理，8戶(hù)4梯。

weakness(弱勢(shì)）1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力偏弱，產(chǎn)業(yè)鏈比較單一。2、屬于居住房地產(chǎn)，小區(qū)配套不夠齊全，小區(qū)沒(méi)有大型商業(yè)配套。3、公攤率大，得房率小4、小區(qū)分期開(kāi)發(fā)，不利于業(yè)主的居住，環(huán)境、噪聲和治安比較亂，且分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)出的期房。5、風(fēng)口地段且附近無(wú)高建筑物遮擋，風(fēng)力大，受臺(tái)風(fēng)影響大。

6、部分房子進(jìn)深太大，不利于采光。weakness(弱

opportunity(機(jī)會(huì)）1、風(fēng)景：

東靠金牛山公園，西南面向旗山風(fēng)景區(qū)2、交通：

(1)、沿國(guó)賓大道東行，西客站；沿國(guó)賓大道西北向行上環(huán)城高速。

(2)、地鐵2號(hào)線(xiàn)：在地鐵的500M輻射范圍內(nèi)

(3)、公交：公交路線(xiàn)有55路、39路、506路、510路、

150路、168路。opportunit3、商區(qū)：地處城西板塊，東靠金山板塊、萬(wàn)達(dá)商區(qū)、萬(wàn)寶商區(qū)、東