濰坊梨園村城中村改造項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

濰坊市****城中村改造工程分析報(bào)告第一章宏觀環(huán)境分析城市概況1、濰坊市概況濰坊地處山東半島中心，東臨青島、煙臺(tái)市，西接淄博、東營(yíng)市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿的重要城市。轄奎文、濰城、坊子、寒亭、開發(fā)區(qū)5區(qū)，以及青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密6市〔縣級(jí)〕和昌樂(lè)、臨朐2縣?？偯娣e1.58萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?47萬(wàn)，面積和人口均約占山東省十分之一。2005年濰坊市完成生產(chǎn)總值億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東省前列。2、地域文化濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。除了各個(gè)歷史時(shí)期的文化遺存和人文景觀外，風(fēng)箏、年畫、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風(fēng)民俗，構(gòu)成當(dāng)?shù)鬲?dú)特的民族民間文化。改革開放后濰坊舉辦國(guó)際風(fēng)箏節(jié)，對(duì)民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。有形文物同無(wú)形文化互相依存互相襯托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。3、城市建設(shè)2005年濰坊市共完成城市建設(shè)總投資53億元，其中中心城市35億元，是近年來(lái)城市建設(shè)規(guī)模最大、投入最多的一年，高速度、高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批重點(diǎn)工程工程。中心市區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)新改擴(kuò)建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機(jī)場(chǎng)路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道27條，總長(zhǎng)度226公里、總面積455萬(wàn)平方米，道路綠化550萬(wàn)平方米，建成了濱海工程區(qū)“三橫五縱〞８條道路，總長(zhǎng)度32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。其中，北海路、東風(fēng)街分別被評(píng)為全國(guó)、全省“市政金杯示范工程〞，人民廣場(chǎng)、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)〞。目前，濰坊市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。4、城市人口濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬(wàn)。圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五〞時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快開展的關(guān)鍵時(shí)期。到2021年，全市城市化水平將到達(dá)50%，中心市區(qū)人口規(guī)模到達(dá)120萬(wàn)人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)工程的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。二、城市規(guī)劃分析1、城市開展規(guī)劃現(xiàn)狀2004年底，建成區(qū)面積118平方公里，人口79.98萬(wàn)。近期2005年-2021年,建成區(qū)面積120平方公里，人口到達(dá)120萬(wàn)。遠(yuǎn)期2021年-2021年,建成區(qū)面積140平方公里，人口到達(dá)160萬(wàn)。2、城市性質(zhì)

濰坊的城市性質(zhì)定位為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面開展的現(xiàn)代化國(guó)際風(fēng)箏城〞。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐〞三個(gè)局部，“兩中心〞即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地〞即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為根底的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐〞即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。3、城市布局及區(qū)域職能〔1〕濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局——“一心、一環(huán)、一軸、一廊〞?！耙恍抹暎此脑潞勇?、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，；“一環(huán)〞，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；“一軸〞，即由北海路為主的交通、開展軸?！耙焕权?，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道?！?〕濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長(zhǎng)松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)?！伴L(zhǎng)松組團(tuán)〞在開展無(wú)污染環(huán)境都市型工業(yè)根底的同時(shí)，將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長(zhǎng)，提高現(xiàn)有商業(yè)效勞工程業(yè)設(shè)施水平面?！爸行慕M團(tuán)〞將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級(jí)工程師文化娛樂(lè)場(chǎng)所、商務(wù)會(huì)展中心?！皷|南組團(tuán)〔高新區(qū)〕〞位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)工程，加快生活效勞設(shè)施建設(shè)水平面，開展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團(tuán)〞將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。4、各區(qū)域規(guī)劃概況〔1〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r表1：2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率表2：2004年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表2那么反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說(shuō)明高新區(qū)的市場(chǎng)開展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨劇烈?！?〕區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套興旺；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在此。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹。高新區(qū)：海運(yùn)：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、日照等國(guó)際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬(wàn)噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營(yíng)。公路：濰坊公路以通車?yán)锍潭唷⒙访娴燃?jí)高聞名全國(guó)。濟(jì)南至青島、濰坊至萊陽(yáng)高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國(guó)各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷?？者\(yùn)：開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為180公里、120公里、10公里。濰坊機(jī)場(chǎng)可通達(dá)北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。供水：濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫(kù)常年儲(chǔ)水6-10億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水20萬(wàn)立方米，入戶水壓0.35-0.45Mpa。供電：開發(fā)區(qū)電力來(lái)自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。裝機(jī)總?cè)萘?450萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時(shí)。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12．6萬(wàn)千伏的變電站，電力供給充足。供熱：開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。通訊：濰坊已形成有線、無(wú)線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；交換機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬(wàn)門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購(gòu)置或自行建造。商?。洪_發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬(wàn)平方米，可供投資者購(gòu)置或租用。支撐效勞情況體系:高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會(huì)保險(xiǎn)、金融效勞等投資保障體系；幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院等社會(huì)效勞體系日趨完善；國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國(guó)際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、游樂(lè)園、夜總會(huì)等旅游娛樂(lè)設(shè)施齊全完備。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活方便，社會(huì)秩序良好。高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的根本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問(wèn)題。三、濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1、濰坊GDP分析從依據(jù)近5年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市GDP增長(zhǎng)線貴穩(wěn)定，并且始終保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)，特別是近三年增長(zhǎng)速度開始加速。通過(guò)GDP的增長(zhǎng)可以看出，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)開展速度為房地產(chǎn)的開展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并且?guī)?dòng)市民的收入不斷增長(zhǎng)，為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提供了開展空間。而根據(jù)目前GDP的增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及政府對(duì)未來(lái)的預(yù)期，幾年內(nèi)濰坊GDP將保持較高的增長(zhǎng)速度，這將有效增大濰坊市民對(duì)商品房的購(gòu)置力，促銷濰坊房地產(chǎn)業(yè)的開展。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)近5年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，其中增長(zhǎng)速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，是房地產(chǎn)開展的根底，而加快開展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財(cái)政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴(kuò)大內(nèi)需，因而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速開展為整個(gè)濰坊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展創(chuàng)造了條件。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著濰坊市中小型企業(yè)的開展，隨著他們?cè)诮?jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣泛而有效的客戶群。3、房地產(chǎn)投資分析年份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資〔億元〕房地產(chǎn)投資〔億元〕房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中的比重2000年18964.70%5.93%2001年41.90%7.31%2002年27.90%7.36%2003年81.70%7.17%2004年4315.90%5.21%2005年7983．7%7.18%數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市統(tǒng)計(jì)年鑒79億，五年內(nèi)增長(zhǎng)近八倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定開展。房地產(chǎn)投資在全社或固定資產(chǎn)中的小于8%，與全國(guó)平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說(shuō)明在濰坊市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成中，城市根底配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成局部，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展還處于起步開展階段。隨著城市改造、市政建設(shè)的進(jìn)行，土地供給、居住需求加大，將為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展提供內(nèi)在支撐，并且隨著城市功能日益完善，濰坊市將越來(lái)越適合居住。4、房地產(chǎn)需求分析縱觀2002年以來(lái)的濰坊商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)需求呈上升態(tài)勢(shì)，銷售面積逐年增加。濰坊市城市化進(jìn)程的加快，開放力度的加大，引起人口向城市大規(guī)模的流轉(zhuǎn)與積聚，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的空間。同時(shí)，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需求，也帶來(lái)了巨大的住房需求。5、居民消費(fèi)水平分析目前濰坊市市人均GDP已高于2000美元，按照國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向開展型、享受型升級(jí)，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品。這對(duì)于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)具有重要的意義。從居民收入水平來(lái)看，2005年，城市居民人均可支配收入元，比上年增長(zhǎng)了%，快速增長(zhǎng)的居民收入為消費(fèi)升級(jí)提供了廣闊的上升空間。通過(guò)近五年濰坊市宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，近幾年濰坊市人均可支配收入快速增長(zhǎng)，而城市居民的消費(fèi)率水平卻在下降，平均消費(fèi)率水平在35%左右，與全國(guó)城市平均消費(fèi)率水平〔40%-45%〕還有很大的差距。如果不考慮凈出口，在GDP中，投資率與消費(fèi)率成反比，消費(fèi)率降低，投資率就會(huì)相應(yīng)的升高，反映在濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)很活潑，同時(shí)由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民的消費(fèi)預(yù)期受到影響，居民在減少了當(dāng)期的消費(fèi)的同時(shí)，開始轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄積累，以期購(gòu)置住宅、汽車等大型消費(fèi)品?？梢姙H坊市住宅市場(chǎng)需求市場(chǎng)旺盛，但是購(gòu)置能力水平較低。6、居住水平分析通過(guò)對(duì)濰坊的了解，濰坊近年城市化進(jìn)程速度較快，濰坊居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計(jì)濰坊2004年城鎮(zhèn)居民人均居住面積已到達(dá)近20平方米。從住宅指標(biāo)看，濰坊市城市人均居住面積達(dá)19.2平方米，已超過(guò)10平方米的小康指標(biāo)，而建議工程規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量采用比擬領(lǐng)先的理念，借助濰坊的城市文化，增加工程的附加值，利用“品質(zhì)地產(chǎn)〞、“概念地產(chǎn)〞的操作方式，將工程作成濰坊市首屈一指的綜合性大盤、名盤。四、綜述通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市市良好的經(jīng)濟(jì)開展為房地產(chǎn)的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的開展在拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時(shí)地確定未來(lái)城市的開展方向，為房地產(chǎn)的開展儲(chǔ)藏了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來(lái)幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來(lái)開展的頂峰。而通過(guò)目前濰坊市住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來(lái)綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，工程開發(fā)從宏觀方面來(lái)看已經(jīng)具備了比擬完整的條件。第二章濰坊市住宅市場(chǎng)分析一、濰坊住宅市場(chǎng)概述從開展歷程看，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年才真正開始起步，自1998年取消福利分房以后，在國(guó)家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的推動(dòng)下，隨著房改的逐步深化，濰坊的住房消費(fèi)由過(guò)去的企業(yè)、機(jī)關(guān)集體消費(fèi)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)占主導(dǎo)，個(gè)人購(gòu)房比例明顯提高。與其他城市不同，濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)從起步開始就呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，不像一些城市出現(xiàn)大起大落，主要因?yàn)闉H坊是一個(gè)內(nèi)陸三級(jí)城市，以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)、對(duì)外開放程度在近年才有所開展，同時(shí)因?yàn)槿狈τ幸?guī)模有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，濰坊的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)散、亂、小的開發(fā)布局特點(diǎn)，與國(guó)內(nèi)一些興旺城市的房地產(chǎn)開發(fā)存在較大差距。2001年-2005年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)駛?cè)腼w速開展的快車道，住宅市場(chǎng)供給量快速增長(zhǎng)，新樓盤不斷涌現(xiàn)，價(jià)格也有大幅度的上漲。同時(shí)樓盤品質(zhì)不斷提升，并有局部大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。但與房地產(chǎn)市場(chǎng)開展比擬成熟的城市相比還有一些缺乏之處，如產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，戶型設(shè)計(jì)不夠人性化等。從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來(lái)，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002——2005年上半年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況如下列圖：隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)的快速的開展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來(lái)人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市開展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展提供了開展空間。二、濰坊市住宅市場(chǎng)區(qū)域分析房地產(chǎn)工程因?yàn)閯?dòng)用的資金較大，風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的嚴(yán)重性不可估量，因此工程的可行性研究必須做的準(zhǔn)確到位，才能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。前面就濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)以及城市開展方向?qū)H坊市房地產(chǎn)市產(chǎn)的影響進(jìn)行了分析，本局部將重點(diǎn)分析目前濰坊市住宅市場(chǎng)的整體狀況。本局部將根據(jù)濰坊市住宅市場(chǎng)狀況，分區(qū)域進(jìn)行分析，通過(guò)每個(gè)區(qū)域住宅市場(chǎng)的狀況及各種檔次住宅產(chǎn)品的供給分析，綜合確定濰坊市住宅市場(chǎng)供給狀況及區(qū)域特點(diǎn)。1、區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濰坊市傳統(tǒng)區(qū)域劃分及濰坊市新的城市規(guī)劃，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，我們將濰坊市住宅市場(chǎng)劃分為奎文區(qū)、濰城區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)來(lái)進(jìn)行分析，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)如下：奎文區(qū)——白浪河以東，新華路以西濰城區(qū)——白浪河以西開發(fā)區(qū)——新華路以東2、各區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域分析中，主要分析目前區(qū)域樓盤中在售或者影響力較大的工程，商住兩用等樓盤不進(jìn)行分析?！?〕奎文區(qū)住宅市場(chǎng)分析工程名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積〔平方米〕左岸華庭62402800多層、小高層三室130-160陽(yáng)光又一城352500多層、小高層兩室、三室110-268領(lǐng)袖華城26402700多層、小高層三室120-150碧水豪庭麗景苑3403200小高層、高層三室130-150康橋水岸423500小高層、小高層兩室、三室110-170圣榮都市新城50402400多層、小高層、兩室、三室101-135瑞景康成2700多層兩室、三室80-120東方御景52900小高層、多層三室130盛事豪庭403200小高層、高層兩室、三室118-136書香苑3--2900小高層一室30-50依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場(chǎng)的總體供給量150多萬(wàn)平方米，平均容積率為2.4，平均綠化率為40%，區(qū)域的整體均價(jià)在2900元/平方米。樓盤建筑類型豐富，2004年以后的新增樓盤中以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在90-116㎡左右的二房，及面積在118-160㎡的三房為主。濰坊市的核心商圈和中心商務(wù)區(qū)集中分布在奎文區(qū)，奎文區(qū)已快速開展成為濰坊市的城市中心。該區(qū)域經(jīng)濟(jì)活潑，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場(chǎng)價(jià)值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。但奎文區(qū)面積小，受土地資源的限制，該區(qū)域的土地供給將會(huì)遇到瓶頸，因而預(yù)計(jì)該區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)有很大的上漲空間?！?〕開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)分析工程名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積〔平方米〕嘉日花園23383000多層、高層三室136-176怡和星國(guó)際62453700高層三室130-150富華公寓5403000高層三室146-234泛海城市花園3800多層三室130隆基花園5402300小高層兩室、三室113-157九龍山莊202600多層三室130翰林新城172670小高層兩室、三室92-130從開發(fā)區(qū)的樣本樓盤來(lái)看，目前開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)上在售的面積30多萬(wàn)平方米，平均綠化率為40%，區(qū)域容積率平均水平為1.8，區(qū)域均價(jià)為2700-2800元/平方米左右。建筑類型多為多層、高層，戶型以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預(yù)計(jì)占總量的51％。高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，此區(qū)域內(nèi)有大量的政府單位宿舍，且大局部行政小區(qū)無(wú)土地證，房子無(wú)法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。隨著濰坊市城市建設(shè)的快速開展，開發(fā)區(qū)道路四通八達(dá)，市政配套日益完善，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的居住社區(qū)在該區(qū)域大規(guī)模建設(shè)，極大的提升了該區(qū)域的居住環(huán)境，同時(shí)高新區(qū)以極優(yōu)惠的政策吸引了眾多的公司、企業(yè)、工廠的入住，迅速帶來(lái)了資金和人力資源，為高新區(qū)的住宅市場(chǎng)提供了潛在的有效消費(fèi)群體，高新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有巨大的開展?jié)摿?，是濰坊中高檔樓盤的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。〔3〕濰城區(qū)住宅市場(chǎng)分析工程名稱總建筑面積容積率綠化率均價(jià)建筑類型主力戶型面積〔平方米〕劉家園小區(qū)101351980多層兩室、三室70-100華陽(yáng)小區(qū)8351700多層兩室、三室78-105風(fēng)氣10033500高層一室30-50巴黎假日高層一室30-50星光國(guó)際4600高層一室45-50濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域范圍較大，以向陽(yáng)路為界東西差距明顯。濰城區(qū)由和平路至向陽(yáng)路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來(lái)濰旅游、經(jīng)商的流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游頂峰時(shí)期客房爆滿，此時(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。濰城區(qū)向陽(yáng)路以西區(qū)域的住宅市場(chǎng)整體水平較低，開發(fā)工程普遍規(guī)模較小且分散，住宅產(chǎn)品較落后，整體綠化率低于40%，建筑類型單一均為多層，區(qū)域的整體均價(jià)為1855元/平方米，戶型以兩室、三室為主，面積偏小集中在70-110平方米。濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平、生活水平比擬落后，住宅市場(chǎng)零星開展，目前開發(fā)的普遍為低檔次小區(qū)，戶型面積適中，總房款低，因而在低收入的工薪階層中很有市場(chǎng)，銷售速度很快。3、各區(qū)域綜合比照分析各區(qū)域住宅供給量分析通過(guò)各區(qū)域在售樓盤總體供給量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場(chǎng)上奎文區(qū)總體供給量最大，為150萬(wàn)平方米左右，可見該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬活潑，是當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)總體供給量為30多萬(wàn)平方米，目前開發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)量，但大局部為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)工程比重還比擬小，但隨著開發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊開展空間，開發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。在濰坊的三區(qū)中濰城區(qū)的中高檔樓盤數(shù)量最少。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大局部為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展還需要有實(shí)力的開發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來(lái)激活?！?〕銷售價(jià)格比照分析根據(jù)調(diào)研情況看，濰城區(qū)房?jī)r(jià)最低，位于開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)交接處的房?jī)r(jià)最高，與城市的開展方向相一致，目前此區(qū)域整體均價(jià)最高約為3000元/平方米，主要是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域分布的樓盤以高層、小高層為主，住宅品質(zhì)都較高，同時(shí)區(qū)域環(huán)境及未來(lái)開展前景也提升了該區(qū)域的銷售均價(jià)?？膮^(qū)是濰坊市住宅市場(chǎng)開展最早的區(qū)域，樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場(chǎng)價(jià)格水平，該區(qū)域平均售價(jià)為2800元/平米左右。作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開發(fā)的住宅工程以多層為主，戶型面積集中在80-100平米，130平米以上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價(jià)格也處于濰坊住宅最低價(jià)位1855元/平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購(gòu)置能力弱有直接關(guān)系?！?〕建筑類型比照分析區(qū)域名稱主要建筑類型奎文區(qū)多層、小高層、高層均有分布開發(fā)區(qū)多層、高層濰城區(qū)多層建筑類型區(qū)域特征明顯，濰城區(qū)開發(fā)水平較低，普遍為多層。奎文區(qū)建筑類型多樣，多層、小高層、高層均有分布；而開發(fā)區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要沿城市主干道東風(fēng)街和勝利街分布，受政府規(guī)劃為提高土地利用率在該沿線鼓勵(lì)建高層的影響，已開發(fā)的樓盤普遍為高層或沿街為高層。第三章濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、濰坊市商圈概況1、商圈的定義商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過(guò)商圈分析可以了解經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客的分布特征、消費(fèi)特性及競(jìng)爭(zhēng)狀況。另指商家聚集的區(qū)域或地段。商圈的形成不是人為造成的，它是通過(guò)經(jīng)濟(jì)開展到一定階段后，有了社會(huì)需求，隨著城市規(guī)模擴(kuò)大以后，人口增多，隨著消費(fèi)需求的變化，商圈往往是在有引導(dǎo)的情況下形成這個(gè)商圈。商圈的特點(diǎn)是使單個(gè)規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)集合為規(guī)模較大的商業(yè)群，使花色品種多樣、檔次不同的大量商品集中到某一空間范圍內(nèi)，形成規(guī)模效應(yīng)，供消費(fèi)者自由挑選和購(gòu)置，消費(fèi)者購(gòu)置活動(dòng)的空間范圍相對(duì)集中，節(jié)省其用以購(gòu)置商品和獲得商業(yè)效勞的時(shí)間，減少購(gòu)置路線，并滿足消費(fèi)者多層次的消費(fèi)需求。因此商店經(jīng)營(yíng)的商品類型、商店經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)商店的地理位置、商店的促銷活動(dòng)、商圈的交通條件都是影響商圈的范圍的重要原因。2、濰坊市商圈分析濰坊的商業(yè)主要由一個(gè)成熟的核心商圈和假設(shè)干個(gè)區(qū)域性商圈共同組成。成熟的核心商圈指白浪河兩岸區(qū)域，該區(qū)域是由中百、百貨大樓、世紀(jì)泰華、三聯(lián)、國(guó)美、四平路佳樂(lè)家、友誼商場(chǎng)及在建的銀座購(gòu)物公園共同組合成的商業(yè)物業(yè)集中區(qū)域。區(qū)域性商圈主要有新華路佳樂(lè)家商圈和小商品城商圈等。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。核心商圈：白浪河商圈：以白浪河為界，東到向陽(yáng)路，西至濰州路，南到民生街，北至福壽西街，構(gòu)成目前濰坊市最大的核心商圈。區(qū)域級(jí)商圈：〔1〕小商品城商圈：以青年路為中軸，東至濰州路，西至向陽(yáng)路，南至健康街，北至民生街?！?〕新華路商圈：以新華路為界，南至民生街，北至福壽街，隨著開發(fā)區(qū)的不斷開展，該商圈的范圍將不斷擴(kuò)大，或在東部出現(xiàn)新的商圈。如上東國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)等大中型商業(yè)工程將使東部區(qū)域商圈規(guī)模不斷擴(kuò)大，并將改變?yōu)H坊傳統(tǒng)的商業(yè)格局。3、濰坊市商圈開展特點(diǎn)通過(guò)調(diào)研可以看出濰坊市的商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下的開展特點(diǎn)：〔1〕核心商圈不斷向南擴(kuò)張，輻射能力不斷提升濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚(yáng)天下的商貿(mào)城市，素來(lái)有“南蘇杭，北濰縣〞之稱。解放之前，商埠集中于白浪河?xùn)|岸的南、北下河一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氣氛。隨著城市的不斷開展，該區(qū)域有百貨大樓、中百大廈、友誼商場(chǎng)、世紀(jì)泰華等大中型百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心的參加，白浪河兩岸成為濰坊輻射區(qū)域最廣泛的核心商圈。位于勝利街南面現(xiàn)在建的銀座購(gòu)物公園會(huì)將濰坊核心商圈的范圍向南延伸，并把核心商圈中的各大商場(chǎng)和商業(yè)街聯(lián)系的更為密切，使核心商圈的輻射能力大大增強(qiáng)，目前白浪河兩岸作為濰坊核心商圈的地位堅(jiān)不可摧。〔2〕商圈分布與城市開展趨勢(shì)相一致，區(qū)域性商圈不斷開展隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開展、城市化的進(jìn)程加劇、城市改造步伐的加快，濰坊城區(qū)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了變化。特別是對(duì)濰坊市開展提出“一個(gè)中心，六個(gè)片區(qū)〞的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東開展的趨勢(shì)，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為投資熱點(diǎn)區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時(shí)，一些新的商圈不斷形成和開展，如新華路商圈等，隨著近年來(lái)奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速開展，該商圈的輻射力度在逐漸加強(qiáng)。二、濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濰坊市2005年GDP到達(dá)億元，同比增速17.1％，與青島、煙臺(tái)、淄博一起成為山東半島城市群的代表。城市崛起必然帶來(lái)商業(yè)開展的機(jī)遇，縱觀目前濰坊市商業(yè)開展和商業(yè)房地產(chǎn)的狀況，濰坊市房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、眾多商業(yè)地產(chǎn)工程同時(shí)登場(chǎng)亮相2005年全市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給量超過(guò)60萬(wàn)平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)工程超過(guò)15個(gè)，年內(nèi)開工、開盤、開業(yè)的工程有財(cái)富廣場(chǎng)、恒易星河輕紡城、風(fēng)箏廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場(chǎng)、泰華城三期、豪德光榮大市場(chǎng)、北王國(guó)際車城、利群百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、北王國(guó)際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些工程規(guī)模大都超過(guò)3萬(wàn)平方，有的重點(diǎn)工程規(guī)模甚至超過(guò)10萬(wàn)平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢(shì)。2、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要目前，濰坊投放市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)開展趨勢(shì)的大型集中式休閑購(gòu)物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場(chǎng)，還有社區(qū)商業(yè)步行街、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)工程根本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，表達(dá)在以滿足市民日常消費(fèi)需求的商業(yè)工程大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財(cái)富廣場(chǎng)、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場(chǎng)等工程，而以效勞城市及周邊區(qū)域?yàn)橹鞯母黝悓I(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)那么分別占據(jù)各個(gè)主要交通要道如濰州路的北王國(guó)際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光榮大市場(chǎng)等。3、東、西區(qū)域形成新老商圈格局伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營(yíng)頗佳的佳樂(lè)家超市、中百益家園外，今年相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開業(yè)的沃爾瑪、財(cái)富廣場(chǎng)以及即將開工建設(shè)的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、輻射面廣、具有強(qiáng)大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相照應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的兩極。4、品質(zhì)提升，市場(chǎng)進(jìn)入精營(yíng)時(shí)代同時(shí)集中如此供給量的市場(chǎng)必然導(dǎo)致劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，而濰坊良好的市場(chǎng)環(huán)境和氣氛帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果就是商業(yè)工程整體品質(zhì)的普遍提升。除了各工程之間對(duì)于地塊價(jià)值的準(zhǔn)確定位外，開發(fā)商對(duì)工程的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，還是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，大多開發(fā)商都抱著高度負(fù)責(zé)、一絲不茍的態(tài)度操作工程，許多具有國(guó)際水準(zhǔn)的商業(yè)細(xì)節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米層高影院、35、平安性及升值潛力成為商鋪投資主流濰坊目前大多商業(yè)工程都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來(lái)了前所未遇的投資機(jī)遇，同時(shí)濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點(diǎn)也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點(diǎn)，多數(shù)投資者根本都會(huì)把差不多所有在售工程看遍、吃透才會(huì)出手。雖然每個(gè)工程采取的銷售方式各不相同，價(jià)格差距也不是很大，而且每平方1萬(wàn)元左右的市場(chǎng)銷售均價(jià)水平在山東同類城市中并不算高，但是偏于理性的濰坊商鋪投資者往往更看好投資平安并具有較大升值潛力的工程，如何有效躲避風(fēng)險(xiǎn)、提高工程經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力及成功率成為開發(fā)商需要認(rèn)真解決和對(duì)待的問(wèn)題，也是翻開銷售局面的最有效和最直接的方法。三、局部住宅底商分析工程名稱地址商鋪面積商鋪層數(shù)均價(jià)〔元/m2〕金江大廈新華路東，健康東街南190、200、30036800財(cái)富廣場(chǎng)勝利街南、北海路西23、52、6211000怡和星國(guó)際勝利街北、北海路西300-70037500盛世豪庭勝利街與文化路南500米3未定領(lǐng)秀華城健康街與濰州路交叉口170-2202800036000碧水豪庭民生街與白浪河交匯處110-270210500陽(yáng)光又一城東風(fēng)街與鳶飛路西137、170、21528900左岸華庭福壽街與虞河路150、252027400-8100嘉日花園東風(fēng)街與新華路交叉口僅剩一套24428200隆基花園富華路與福壽街東南角僅剩一套100034250翰林苑濰坊學(xué)院對(duì)面200、30035500住宅底商是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種需求。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速開展，怡和星國(guó)際、盛世豪庭、壁水豪庭、領(lǐng)秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問(wèn)世。開發(fā)商對(duì)于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在工程前期進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，一些社區(qū)底商在滿足人們生活配套的同時(shí)取得了良好的開展。縱觀以上統(tǒng)計(jì)表格〔以奎文區(qū)、高新區(qū)為主〕可見，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為2、3層，套型面積較大以150-300居多，從各樓盤調(diào)研情況看來(lái)，一般2層面積在100平米以下的底商非常暢銷。滯銷的多為面積較大，總價(jià)較高的商鋪，這局部商鋪對(duì)投資者來(lái)說(shuō)資金要求較高。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價(jià)格在8000元/平方米左右。第四章工程地塊分析一、地塊位置工程地塊位于濰坊市*****以北所有土地使用權(quán)在****委名下的土地，工程占地約300畝，可規(guī)劃建筑面積約35萬(wàn)平方米，工程可規(guī)劃為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公等一體的房地綜合工程。漲漲湎河北海路本項(xiàng)目虞本項(xiàng)目虞河二、工程提出背景近年來(lái)，隨著濰坊市城市化進(jìn)程的加快，原來(lái)城市邊緣村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進(jìn)程開展成為“城中村〞，這嚴(yán)重制約了濰坊城區(qū)的開展。為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村〞的改造步伐。濰坊市人民政府分別于2004年、2006年出臺(tái)了?關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村〞改造的意見?及補(bǔ)充意見，方案用十年的時(shí)間全部完成“城中村〞的改造。****城中村改造工程正是在這一環(huán)境和背景下提出的。政府對(duì)該片區(qū)的定位是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，該片區(qū)舊村改造納入中心市區(qū)“城中村〞改造范圍，執(zhí)行“城中村〞改造相關(guān)政策，工程屬與村委合作開發(fā)，免收工程土地出讓金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性規(guī)費(fèi)和各類基金、保證金。三、宗地現(xiàn)狀及周邊配套條件〔1〕宗地現(xiàn)狀地塊呈較規(guī)那么梯形狀，地塊南段有一段枯槁河床，工程規(guī)劃中可借勢(shì)進(jìn)行景觀規(guī)劃，工程地塊整體狀況便于工程整體規(guī)劃。宗地上現(xiàn)有****村面平房住宅，村委負(fù)責(zé)實(shí)施工程拆遷工作，其工程的拆遷工作將直接影響到工程的開發(fā)進(jìn)度。本工程原有規(guī)劃示意圖健康街健康街河床北海路河床北海路周邊配套狀況近年來(lái)，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛開展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。成為濰坊市高消費(fèi)居住人群聚集居住的地方。

************工程周邊有691醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機(jī)構(gòu)；有市奎文實(shí)驗(yàn)中學(xué)、櫻園中學(xué)等學(xué)校教育機(jī)構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購(gòu)物等多處生活配套設(shè)施，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)購(gòu)物配套較少。通過(guò)以對(duì)工程周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，工程處于城市開展核心地段，工程周邊道路系統(tǒng)興旺，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢(shì)明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為工程的良好銷售提供必要條件；相對(duì)而言目前周邊商業(yè)設(shè)施較少，對(duì)于工程開展來(lái)說(shuō)，工程占地300畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。四、地塊SWOT分析地塊SWOT矩陣分析表Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1.處于城市開展核心地段，區(qū)位優(yōu)越；、北海路，交通便利；人民廣場(chǎng)、九龍山樹木園，環(huán)境優(yōu)美；S4.臨691醫(yī)院、五院，醫(yī)療配套齊全；S5.地勢(shì)較為規(guī)那么、平坦，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)；W1.位于市區(qū)邊緣地帶，距市中心較遠(yuǎn)W2.周邊未形成成熟的商業(yè)氣氛；W3.周邊生活配套不是很齊全；Opportunity時(shí)機(jī)分析Threat威脅分析O1.濰坊市整體經(jīng)濟(jì)狀況開展良好；O2.迎合城市開展方向，處于城市開展核心地段；O3.屬市“城中村〞改造工程，享受一定政策優(yōu)惠。T1.離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套少，受到周邊領(lǐng)袖華城、碧水豪庭麗景苑等中高檔工程的威脅；T2.****改造工程的進(jìn)度影響到工程的開發(fā)進(jìn)度；第五章工程開展定位一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析根據(jù)前期調(diào)研，可進(jìn)一步通過(guò)對(duì)局部具有代表性的樓盤進(jìn)行分析，以便于對(duì)市場(chǎng)的把握和本工程的定位開發(fā)，此局部主要從住宅得角度進(jìn)行分析，主要從樓盤的規(guī)模、檔次、市場(chǎng)定位、客戶構(gòu)成及開發(fā)周期等方面來(lái)選擇樣本。通過(guò)系統(tǒng)的分析研究，初步認(rèn)定領(lǐng)袖華城和翰林苑兩個(gè)樓盤作為樣本，這兩個(gè)工程與本工程有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比擬出色，通過(guò)分析可對(duì)本工程的規(guī)劃等提供參考。1、橫向比照分析〔1〕整體規(guī)劃比照分析工程名稱整體規(guī)劃評(píng)述翰林新城17萬(wàn)m2,分三期開發(fā)，一期5棟小高層，二期高層，三期待定；工程配套只有底商；根本沒(méi)有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化；工程開發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。領(lǐng)秀華城26萬(wàn)m2，分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；工程配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；工程開發(fā)周期長(zhǎng)，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。分析：濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比擬注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看地段和價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來(lái)?！?〕營(yíng)銷比照分析工程名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)評(píng)述推廣主題核心廣告詞翰林新城上層建筑·人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)〞“圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口〞“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想〞因工程靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為工程的生活配套來(lái)宣傳。由于工程有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動(dòng)脈——未來(lái)文脈延伸〞“四大園林分區(qū)秀美出姿——流露百魅榮耀〞“鐘鼎廣場(chǎng)中軸景觀帶——講究風(fēng)水之學(xué)〞工程處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本工程的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比擬注重。但整個(gè)工程宣傳比擬雜亂，并沒(méi)有完全圍繞主題“孕育一種生活〞來(lái)進(jìn)行。分析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上兩個(gè)工程營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝做得比擬到位，但領(lǐng)秀新城的營(yíng)銷推廣思路并不統(tǒng)一?？梢姡瑸H坊住宅房地產(chǎn)在工程營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面還需要進(jìn)一步提高。〔3〕主打戶型及價(jià)格比照分析工程名稱目前主打戶型均價(jià)〔元/㎡〕評(píng)述面積〔㎡〕格局翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。領(lǐng)秀華城129-153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相比照擬低。分析：主打戶型均為三房，面積在130-135㎡左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。2、典型個(gè)案縱向分析〔1〕翰林新城工程名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面銷售熱線0536-85388118538855工程規(guī)劃占地面積68000㎡車位數(shù)量總建筑面積17萬(wàn)㎡〔住宅11萬(wàn)㎡，沿街商業(yè)3萬(wàn)㎡，酒店式公寓3萬(wàn)㎡〕容積率組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高二期高層三期待定園林綠化簡(jiǎn)單綠化項(xiàng)目配套底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折?yè)、戶外大牌、墻體開售情況開盤時(shí)間06年4月18日銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟目前工程進(jìn)度都已封頂樓盤交樓時(shí)間06年12月開盤價(jià)格2600元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6元/㎡整體均價(jià)2670元/㎡樓層差價(jià)60元/層最低價(jià)格2490元/㎡最高價(jià)格2850元/㎡戶型戶型工程面積范圍數(shù)量比例銷售率二房91㎡105套44%100%三房127㎡105套44%100%其他戶型復(fù)式160-220㎡30套12%商鋪沿街1-3層為商鋪統(tǒng)一出售售價(jià)格水平5000元/㎡6-7米進(jìn)深10-12層高3.5米主力商鋪面積200-400其它裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平80元/平方米現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟,交5萬(wàn)誠(chéng)意金進(jìn)行排號(hào),確定價(jià)格后排隊(duì)選房.◆工程優(yōu)勢(shì)：①工程靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。工程正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府——濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，為工程很大程度上彌補(bǔ)了生活配套缺乏的缺陷。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為工程的炒作提供了話題。再者，濰坊學(xué)院的老師和教授購(gòu)置能力相對(duì)強(qiáng)勁，為工程的銷售提供了消費(fèi)中堅(jiān)。②主力戶型面積及配比比擬符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。工程一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91㎡的二房二廳一衛(wèi)生和127㎡的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44%。雖然該戶型設(shè)計(jì)不是濰坊群眾消費(fèi)者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對(duì)面積相對(duì)較小，總價(jià)位相對(duì)較低的需要。③工程處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在2-5年后將開展成為濰坊市“新城市居住中心〞，而該工程正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨大?！艄こ塘觿?shì)：①區(qū)域樓盤眾多，銷售競(jìng)爭(zhēng)劇烈。該樓盤周邊住宅工程星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些工程將對(duì)其客戶造成一定分流。②該工程使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手交易。該工程建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法進(jìn)行二手交易，這將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響?！?〕領(lǐng)秀華城工程根本情況一覽表工程名稱領(lǐng)秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)公司地理位置健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股銷售熱線0536-88000008810000工程規(guī)劃占地面積17.8萬(wàn)㎡綠化率41%總建筑面積26萬(wàn)㎡〔一期約7.5萬(wàn)㎡〕容積率車位數(shù)量共935個(gè)〔一期130個(gè)〕租售價(jià)格租120元/月售8萬(wàn)元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場(chǎng)〔鐘鼎廣場(chǎng)〕，中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項(xiàng)目配套會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等；現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員：防范心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略：樓書、單張、折頁(yè)、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情況開盤時(shí)間2005年6月銷售進(jìn)度多層銷售約85%，5層單位保存較多；小高層銷售35%左右；目前工程進(jìn)度局部已現(xiàn)房、其余已封頂樓盤交樓時(shí)間2006年7月底開盤價(jià)格2000-2200元/㎡價(jià)格水平管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體均價(jià)2700元/平方米樓層差價(jià)小高層約80—120元/層；多層層差約60元，3、4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元最低價(jià)格小高層2300元/㎡多層2550元/㎡最高價(jià)格小高層3360元/㎡多層2820元/㎡戶型戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房99～108㎡97～112㎡37057%65%三房129～135㎡149～153㎡16525%70%復(fù)式194～306㎡11518%40%熱銷戶型三房129.69㎡其它裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯促銷措施無(wú)任何折扣◆工程優(yōu)勢(shì)：①工程靠近市中心，交通便利，周邊配套興旺。工程緊臨健康街與濰州路，市中心離工程大門只有1公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。②園林景觀設(shè)施豐富。工程景觀配套由一個(gè)中心廣場(chǎng)、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比擬豐富的住宅樓盤之一，對(duì)銷售有一定促進(jìn)作用。③工程戶型比擬符合濰坊居民的普遍需求。工程主力戶型以99-112㎡的二房和129-153㎡的三房為主，根本符合濰坊居民對(duì)住宅的普遍需求。◆工程劣勢(shì)：工程在前期有過(guò)價(jià)格炒作，價(jià)格居高難下。根據(jù)實(shí)地走訪了解，該工程銷售前期有過(guò)價(jià)格炒作行為，把原來(lái)只有2000元左右/㎡的價(jià)格抬升到現(xiàn)在的2700元/㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點(diǎn)。3、比照結(jié)論及啟示(1)本工程具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，開發(fā)面積和占地面積在區(qū)域內(nèi)乃至全市都是數(shù)一數(shù)二，對(duì)工程樹立美譽(yù)度創(chuàng)造了條件。(2)百畝以上大型住宅樓盤都比擬注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看價(jià)格和地段上升到對(duì)居住環(huán)境的要求上來(lái)。(3)整個(gè)濰坊市內(nèi)住宅工程主打戶型均為三房，其中又以130㎡左右三房二廳二衛(wèi)最受消費(fèi)者歡送，本工程可在后期戶型規(guī)劃上多迎合市場(chǎng)的需求。二、工程開展初步規(guī)劃設(shè)想健健康街主出入口次出入口說(shuō)明：：商鋪分布：辦公、商業(yè)：住宅〔多層、小高層〕：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅綜合前期對(duì)地塊的考察分析和市場(chǎng)的研究，對(duì)該工程的定位為以住宅為主，兼有商業(yè)、辦公的房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程〔如上圖所示〕。1、商業(yè)利用地塊沿健康街、北海路的有利條件，考慮工程開展沿健康街和北海路建設(shè)商鋪，沿街商鋪的開發(fā)既滿足社區(qū)生活配套同時(shí)兼顧周邊商業(yè)輻射能力。商業(yè)面積初步規(guī)劃為9萬(wàn)平方米◆沿健康路和北海路建設(shè)商業(yè)功能局部；◆沿健康路段可考慮打造一定特色的商業(yè)街，其定位為區(qū)域性商業(yè)步行街；◆北海路與健康路交叉口，可利用地段優(yōu)勢(shì)建造商業(yè)、辦公工程；◆綜合前面商業(yè)局部調(diào)研，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況，商業(yè)局部定價(jià)在6500元/平方米左右。沿街商業(yè)參考圖例2、住宅該工程是以住宅為主的綜合開發(fā)工程，根據(jù)地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該工程住宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類住宅，以滿足消費(fèi)者的多種需求。住宅面積初步規(guī)劃為26萬(wàn)平方米?！舾鶕?jù)濰坊有關(guān)城市規(guī)劃情況，沿健康路和北海路建設(shè)小高層住宅、公寓局部；◆小高層內(nèi)側(cè)建設(shè)多層住宅；◆利用枯槁河道改造水景，沿水景局部建設(shè)低密度花園洋房類住宅；◆建議在工程規(guī)劃允許的情況下，保持較高的綠化率,通過(guò)園林、綠地、景觀等規(guī)劃來(lái)進(jìn)一步提升工程品質(zhì)?！舯竟こ淘趹粜驮O(shè)計(jì)上根本可以遵循較高覆蓋率的原那么。也就是說(shuō)盡量多設(shè)計(jì)幾種戶型，讓消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)有挑選的空間，也可以滿足不同客戶群的需求。但是高覆蓋并不是一味的追求戶型的多樣性，它是由主次之分的。主力戶型將由二室、三室組成，另外可兼有少量四室等戶型，以滿足不同客戶群的需求?！魬粜兔娣e配比通過(guò)前期調(diào)研分析可以如下考慮80～100平方米的二居室、100～130平方米之間的二居室、三居室是戶型面積主要考慮的范圍。另外可以少量120～140的三居室和140-160平方米的四居室。◆綜合前面住宅局部調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析，結(jié)合地塊和區(qū)域狀況，住宅局部定價(jià)在2700元/平方米左右。住宅參考圖例第六章投資估算與財(cái)務(wù)分析一、工程投資估算1、估算說(shuō)明根據(jù)前面分析情況，該工程占地約300畝，規(guī)劃總建筑面積約35萬(wàn)平方米，其中3.6萬(wàn)平方米住房用于****民安置用房。土地價(jià)格暫按***元/畝。根據(jù)濰坊市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)情況，結(jié)合工程有關(guān)政策，現(xiàn)將工程分項(xiàng)估算依據(jù)進(jìn)行有關(guān)情況詳細(xì)說(shuō)明。其中村民安置用房除繳納土地交易契稅、土地交易費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)用外免收其他一切費(fèi)用?，F(xiàn)將村民安置住房和非安置住房局部分別進(jìn)行有關(guān)投資估算的說(shuō)明?！?〕非村民安置住房局部投資估算〔建筑面積按31.4萬(wàn)平方米〕序號(hào)費(fèi)用名稱單項(xiàng)本錢〔元/平米〕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1土地費(fèi)用土地出讓金舊村改造工程免收1.2土地交易契稅土地價(jià)格的3%1.3土地交易費(fèi)土地價(jià)格的5%2前期費(fèi)用及各類規(guī)費(fèi)勘查設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)用小區(qū)規(guī)劃費(fèi)水文地質(zhì)勘察費(fèi)暫按10萬(wàn)元工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)工程造價(jià)的1%-3%，本工程暫按1.2%施工監(jiān)理費(fèi)工程造價(jià)的0.8%開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、人防類規(guī)費(fèi)房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費(fèi)6元/平米規(guī)劃技術(shù)效勞費(fèi)1.8元/平米〔用地面積〕2.2.新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/平米2.2.散裝水泥專項(xiàng)資金2元/平米2.2.施工圖審查費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的9-12%，按10%2.2.根底設(shè)施配套費(fèi)120元/平米2.2.根底配套費(fèi)補(bǔ)助15元/平米2.2.人防易地建設(shè)費(fèi)20元/平方米；2.2.地震監(jiān)測(cè)費(fèi)超過(guò)5萬(wàn)平方按5萬(wàn)元2.2.防雷監(jiān)測(cè)2.2.環(huán)保費(fèi)造價(jià)3000萬(wàn)以上2-4萬(wàn)元，按3萬(wàn)元建管類規(guī)費(fèi)定額管理費(fèi)工程造價(jià)的1‰勞保費(fèi)工程造價(jià)的2.6%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)‰2.3.價(jià)風(fēng)格節(jié)基金工程造價(jià)的0.6‰2.3.交易效勞費(fèi)〔甲乙雙方各承當(dāng)50%〕工程造價(jià)的‰3建安工程費(fèi)暫按1000元/平方米4市外配套、綠化暫按100元/平方米5開發(fā)后規(guī)費(fèi)產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)房屋所有權(quán)登記費(fèi)80元/套住房交易手續(xù)費(fèi)3元/平米5.4土地登記費(fèi)6財(cái)務(wù)費(fèi)用暫按3000萬(wàn)元，兩年貸款，以6%利息記取7銷售費(fèi)用取銷售收入的2%，按2700元/平方米銷售均價(jià)，8管理費(fèi)取1-5之和的2%9不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)用的3%10合計(jì)〔2〕村民安置住房局部投資估算〔建筑面積按3.6萬(wàn)平方米〕序號(hào)費(fèi)用名稱單項(xiàng)本錢〔元/平米〕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1土地費(fèi)用土地出讓金舊村改造工程免收1.2土地交易契稅土地價(jià)格的3%1.3土地交易費(fèi)土地價(jià)格的5%2前期費(fèi)用及各類規(guī)費(fèi)享受一定優(yōu)惠政策2.1人防易地建設(shè)費(fèi)20元/平方米；3建安工程費(fèi)暫按1000元/平方米4市外配套、綠化暫按100元/平方米5管理費(fèi)用取1-4之和的2%6合計(jì)2、總投資估算根據(jù)以上投資估算說(shuō)明情況，工程投資按村民安置住房和非村民安置住房?jī)煞矫娣謩e考慮，工程規(guī)劃總建筑面積約為35萬(wàn)平方米，村民安置住房3.6萬(wàn)平方米，非村民安置住房31.4萬(wàn)平方米。非村民安置住房投資：村民安置房住投資：工程總投資合計(jì)為：財(cái)務(wù)分析1、進(jìn)一步分配****建筑面積基準(zhǔn)點(diǎn)分析〔1〕工程合作開發(fā)分配方案該工程屬濰坊“城中村〞改造工程，工程開發(fā)為與村委合作開發(fā)形式，根據(jù)工程概況以及****城中村改造工程招商書，該工程開發(fā)后應(yīng)分配給****如下建筑面積◆鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，多層住宅面積3.6萬(wàn)平方米；◆沿北海路大型賣場(chǎng)面積3.0萬(wàn)平方米；◆沿健康街南側(cè)商品房1-3層10000平方米；◆沿多層以東分配小高層11層以下面積，此面積多少為衡量招商重要指標(biāo)。〔2〕基準(zhǔn)點(diǎn)的界定根據(jù)工程情況，工程土地價(jià)格約為**8萬(wàn)元/畝，那么我們分析進(jìn)一步分配給*