房地產(chǎn)交易法律制度課件

房地產(chǎn)交易法律制度12/21/20221

房地產(chǎn)交易法律制度12/17/20221本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度12/21/20222本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易12/17/20222一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：12/21/20223一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述12/17/2（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開發(fā)，即對城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。（2）房屋開發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房的開發(fā)。12/21/20224（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。12/17/房地產(chǎn)開發(fā)的特點1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長。3、建設(shè)項目種類繁多。4、與銀行關(guān)系密切。12/21/20225房地產(chǎn)開發(fā)的特點12/17/20225房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設(shè)計。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗收。5.經(jīng)營管理。12/21/20226房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容p17912/17/20226房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p1791、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上（如樓房與車庫）。4、按約開發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動工期限開發(fā)（防止炒賣地皮、利用土地投機(jī)）。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：（1）開發(fā)項目的設(shè)計、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（2）項目竣工驗收合格后方可使用。6、鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅。12/21/20227房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p17912/17/20227（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。12/21/20228（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p22412/12、房地產(chǎn)交易的分類（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)所有權(quán)的交易）。12/21/202292、房地產(chǎn)交易的分類12/17/202293、房地產(chǎn)交易的特性（1）標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動，雙方運(yùn)用所有權(quán)證書和使用權(quán)證書及合同交易。（2）房地連動。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關(guān)系的定性問題。我國采用了”房地連動”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。（3）標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，市場信息瞬息萬變，因此，我國實行房地產(chǎn)價格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。12/21/2022103、房地產(chǎn)交易的特性12/17/202210（4）稀缺性。房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供給彈性較小。（5）承接性。房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性（如土地使用年限）。土地使用權(quán)出讓合同對每一次房地產(chǎn)交易均具有約束性（原則性不能變更）。p226.12/21/202211（4）稀缺性。房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場。土地是不可4、房地產(chǎn)交易必須遵守的原則p226—227（1）及時登記原則：轉(zhuǎn)讓、抵押，租賃（備案）（2）房地一體原則：（3）房地產(chǎn)交易價格由國家實施管理：（4）土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則：國家所有者身份不變，直接與土地使用者發(fā)生關(guān)系（5）不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原則，即效益不可損原則12/21/2022124、房地產(chǎn)交易必須遵守的原則p226—22712/17/5、我國城市房地產(chǎn)市場運(yùn)作三階段第一階段：土地使用權(quán)出讓階段即一級市場階段，活動發(fā)生在地產(chǎn)市場，即由政府通過拍賣、招標(biāo)和協(xié)議等方式，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供國有土地使用權(quán)。12/21/2022135、我國城市房地產(chǎn)市場運(yùn)作三階段12/17/202213第二階段：二級市場階段（開發(fā)與銷售階段）在此階段，開發(fā)商首先要籌集資金，在籌集資金的同時及之后，要進(jìn)行勘察設(shè)計、建筑招標(biāo)、投標(biāo)、開工興建，直至竣工驗收一系列活動，完成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將已竣工并驗收合格的房屋投向市場。這時房地產(chǎn)運(yùn)作由開發(fā)進(jìn)入銷售階段，并通常有金融機(jī)構(gòu)與律師行業(yè)的介入。在銷售階段，買賣雙方均要進(jìn)行物業(yè)交易準(zhǔn)備，而后買方進(jìn)行物業(yè)選擇，雙方商定成交價，完成定金預(yù)付。12/21/202214第二階段：二級市場階段（開發(fā)與銷售階段）12/17/2022買方可向銀行申請購房貸款，銀行委托物業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供正式估價報告而后決定是否給予貸款。如予貸款，則可通知律師準(zhǔn)備貸款合同，買方同時應(yīng)通過律師或中介機(jī)構(gòu)查閱物業(yè)轉(zhuǎn)移情況及是否辦理了銀行抵押，確定交易無障礙之后，雙方可準(zhǔn)備契約。待合同正式簽訂、繳清首期付款，買方取得房產(chǎn)鑰匙，正式接收物業(yè)。但是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻并非此時轉(zhuǎn)移，雙方須執(zhí)合同前往土地、房產(chǎn)管理部門登記，產(chǎn)權(quán)于登記之時正式移交。12/21/202215買方可向銀行申請購房貸款，銀行委托物業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供正式估價報第三階段：房地產(chǎn)交易階段即調(diào)劑階段的房地產(chǎn)交易，或稱為第三級房地產(chǎn)交易。這一階段房地產(chǎn)交易主要方式為再轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。在上述全過程中，行為主體可以尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的幫助：如向房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)政策、法律、價格情況；向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)委托評估房價地價；向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋求洽談協(xié)議、交易對手等房地產(chǎn)交易服務(wù)。需要注意的是，各交易階段均須做好房地產(chǎn)登記及稅費繳納工作。12/21/202216第三階段：房地產(chǎn)交易階段12/17/202216二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述1、概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)特點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有權(quán)或地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一旦轉(zhuǎn)讓行為成立，則原產(chǎn)權(quán)人的一切權(quán)利均由新產(chǎn)權(quán)人享有，原產(chǎn)權(quán)人喪失原權(quán)利。（以此區(qū)別于房地產(chǎn)租賃與抵押等其他交易方式。）12/21/202217二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述12/17/2022、特點（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體：房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有人及土地使用權(quán)人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體：房屋的所有權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地一體（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式：房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承等。既可有償也可無償（如贈與）。12/21/2022182、特點12/17/202218（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件1、主體具有合法資格p234.（1）自然人主體。（2）非自然人主體（必須具有法人資格）。2、客體符合法律要求不受限制的房地產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓。（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：①以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，其房地產(chǎn)不得買賣。

12/21/202219（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件1、主體具有合法資格p23必須符合的法定條件是：1、須按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同的約定進(jìn)行了投資開發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的須完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；3、轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。12/21/202220必須符合的法定條件是：12/17/202220（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。③司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。④依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體原則，房產(chǎn)所有權(quán)的合法基礎(chǔ)就在于合法的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被國家收回后，房產(chǎn)所有權(quán)一般也隨土地收歸國有，故原權(quán)利人已無權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。12/21/202221（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：12/17/202221（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓。⑥權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。⑦未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因無法確定其合法的權(quán)利人，故禁止轉(zhuǎn)讓。⑧除依人民法院判決外，在城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)，在國家建設(shè)征收土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期限不得超過1年；⑨寺廟、道觀房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般歸宗教團(tuán)體所有，不得轉(zhuǎn)讓。12/21/202222（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：12/17/202222（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：①機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。②經(jīng)濟(jì)適用住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。——購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購?！徺I經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購?！彿咳艘部梢园凑照ǖ臉?biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。12/21/202223（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/202223（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：③單位集資建房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。④“買賣不破租賃”。房屋所有人出賣租出的城市私有房屋的，須在合理期限之前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣行為無效；私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。12/21/202224（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/202224（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：⑤城市私房共有人出賣共有房屋的，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。⑥公有舊房出售時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)；職工購買舊房居住或經(jīng)營一定時期后（5年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。12/21/202225（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/2022253、形式要件房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同，并須由當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后，其行為方才有效。4、雙方的意思表示必須真實非欺詐、脅迫的手段或乘人之危必須出于善意。惡意串通損害國家、集體及第三人利益的行為，以合法形式掩蓋非法目的的房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會公德。12/21/2022263、形式要件12/17/202226（三）房地產(chǎn)買賣（銷售）合同的主要內(nèi)容1、標(biāo)的房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)合同必須訂清房地產(chǎn)坐落位置、部位、類型、結(jié)構(gòu)、房屋朝向、門牌號碼等。房屋附屬設(shè)施是否一同轉(zhuǎn)讓也應(yīng)注明。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。12/21/202227（三）房地產(chǎn)買賣（銷售）合同的主要內(nèi)容1、標(biāo)的12/17/2、數(shù)量即房地產(chǎn)的面積與數(shù)量。合同中關(guān)于數(shù)量的約定必須明確，應(yīng)使用明確量詞，而不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾房幾室等。如注明面積，應(yīng)明確是建筑面積，還是實際使用面積，同時還須明確公用面積的攤銷等。

3、價款這是受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代價，是房地產(chǎn)買賣合同必備的條款。由于我國實行房地產(chǎn)價格評估制度及房地產(chǎn)成交申報制度，所以，合同當(dāng)事人應(yīng)如實填報房地產(chǎn)價款。（事例：一房二價。）12/21/2022282、數(shù)量12/17/2022284、履行期限即債務(wù)人實際負(fù)擔(dān)其債務(wù)的期限，包括房產(chǎn)何時交付、價款何時交付及何時履行過戶登記手續(xù)等內(nèi)容。5、履約方式指價款的交付方式以及房地產(chǎn)交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附屬設(shè)施的驗收、接管，過戶手續(xù)的辦理，有關(guān)稅費的交納，房地產(chǎn)權(quán)利證書的領(lǐng)取。12/21/2022294、履行期限12/17/2022296、違約責(zé)任當(dāng)事人違反房地產(chǎn)合同規(guī)定，不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，必須承擔(dān)違約責(zé)任。具體承擔(dān)責(zé)任的方式有支付違約金、賠償損失；有定金約定的執(zhí)行定金罰則。（交付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方違約，應(yīng)該雙倍返還定金）12/21/2022306、違約責(zé)任12/17/202230（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請由房屋所有人或代理人向房管部門遞交要求買賣房屋的申請書并附上有關(guān)證明。如果代理進(jìn)行房屋買賣，還應(yīng)附具所有人的正式委托書。有關(guān)證明是指土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、共有人的證明、身份證明、預(yù)售房產(chǎn)的有關(guān)證明等。12/21/202231（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請12/17/2022312、簽訂買賣合同買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂房屋買賣合同或契約。3、評估價格房管部門接到賣房人的申請后，應(yīng)對相關(guān)材料進(jìn)行審查，并安排測量和評估。12/21/2022322、簽訂買賣合同12/17/2022324、繳納契稅和補(bǔ)交地價房屋買賣必須由買方向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅（稅率為房屋買價的6%）。對無償劃撥土地的房屋買賣（不包括房地產(chǎn)開發(fā)新建的商品房），出賣人必須繳納土地收益金給房地產(chǎn)管理部門。12/21/2022334、繳納契稅和補(bǔ)交地價12/17/2022335、登記發(fā)證房屋買賣雙方持合法證件（如產(chǎn)權(quán)證明書、納稅證明、買賣合同、土地使用權(quán)證、身份證、工作證或戶籍簿及有關(guān)批件等），到房屋所在地房產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，辦理過戶手續(xù)。并應(yīng)到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記，換取土地使用權(quán)證。注：我國有些地方（如深圳）由于撤銷了房地產(chǎn)管理局，故房屋買賣只需到規(guī)劃國土局辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，并且不需分別領(lǐng)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，只需領(lǐng)一個《房地產(chǎn)證》即可。12/21/2022345、登記發(fā)證12/17/202234（五）已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律制度1、概念已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房，是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)國家和縣級以上地方政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房，或者按照地方政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。從該概念中可以看出，已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房均是在國家提供補(bǔ)貼的前提下成交的，故成交價格一般低于市場價。12/21/202235（五）已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律制度1、概念12/172、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓的情形（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的。（在轉(zhuǎn)讓時，原購買人應(yīng)補(bǔ)足房價款，將國家承擔(dān)的房價款歸還后，才能轉(zhuǎn)讓。）（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費用的。（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的。（4）上市出售后形成新的住房困難的。（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的。12/21/2022362、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓的情形12/17/20223、收益分配城鎮(zhèn)職工以成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買公房和經(jīng)濟(jì)適用房，法律效果是不同的。以成本價購買房屋的，購房人能夠取得完整的房屋所有權(quán)以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或者經(jīng)濟(jì)適用房的，有可能形成購房人與單位共同擁有房屋的情形。因此不同情況下，房屋出售之后的收益分配不同：（1）在城鎮(zhèn)職工以成本價購買公房和經(jīng)濟(jì)適用房，且職工取得完整所有權(quán)的情況下，職工出售房屋并繳納稅費和土地收益后，所得收益歸個人所有。12/21/2022373、收益分配12/17/202237（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或經(jīng)濟(jì)適用房時，房屋產(chǎn)權(quán)由職工與單位共同享有。若職工在出售房屋之前，已經(jīng)按照成本價補(bǔ)足房價款，出售房屋后繳納稅費和土地收益后，所得收益應(yīng)當(dāng)完全歸職工所有。（此時，單位已經(jīng)通過職工補(bǔ)足的房價款得到補(bǔ)償。）若職工并未補(bǔ)足房價款即將房屋出售，則所得收益應(yīng)當(dāng)在其與單位之間按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，單位所得的房價款實質(zhì)仍為職工補(bǔ)足的房價款部分。若此時原單位已經(jīng)撤銷，則其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

12/21/202238（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或經(jīng)濟(jì)適用房時，房屋產(chǎn)權(quán)由職工課堂練習(xí)題一、判斷題1、房地產(chǎn)開發(fā)包括兩種行為：土地開發(fā)和再開發(fā)。2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地上、后地下。3、商品房成為“商品”必須“五證”齊全。4、房產(chǎn)交易既包括房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括房產(chǎn)所有權(quán)的交易。5、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。12/21/202239課堂練習(xí)題一、判斷題12/17/202239二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是有償?shù)?。B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的使用權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。C、購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。D、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的公房，禁止轉(zhuǎn)讓。12/21/202240二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）12/2、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B、房地產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)開發(fā)D、房屋租賃12/21/2022412、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易參考答案一、判斷題1、錯。2、錯。3、對。4、對。5、對。二、選擇題答：1、AB；2、ABD。12/21/202242參考答案一、判斷題12/17/202242三、商品房預(yù)售法律制度（一）商品房預(yù)售的概念商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房預(yù)售，又被稱為“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。12/21/202243三、商品房預(yù)售法律制度（一）商品房預(yù)售的概念12/17/2商品房預(yù)售的涵義：1、預(yù)售房屋買賣行為的標(biāo)的物是訂約時尚在施工中的商品房，即期房。2、樓花本身可以自由轉(zhuǎn)讓。3、商品房預(yù)售領(lǐng)域具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。12/21/202244商品房預(yù)售的涵義：12/17/202244（二）商品房預(yù)售的條件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的資格條件，否則不能從事商品房預(yù)售活動。2、工程建設(shè)已基本落實。3、有商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。4、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工、竣工交付日期。5、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。12/21/202245（二）商品房預(yù)售的條件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的資格條件，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方一般為商品房的開發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(3)有固定的經(jīng)營場所；(4)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：有100萬元以上的注冊資本（過低）；(5)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

12/21/202246預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：12/17/202246工程建設(shè)已基本落實(1)要有合法取得土地使用權(quán)的證明文件（辦理土地使用審批手續(xù)，已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書）；(2)要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計方案的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)已獲得施工許可證，有施工合同以及有關(guān)施工進(jìn)度的說明；(4)要做好建造房屋的場地準(zhǔn)備工作，即所謂“七通一平"。

12/21/202247工程建設(shè)已基本落實12/17/202247（三）商品房預(yù)售合同的法律問題1、商品房預(yù)售許可問題商品房預(yù)售，預(yù)售方首先應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明。出賣人（預(yù)售方）未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。12/21/202248（三）商品房預(yù)售合同的法律問題1、商品房預(yù)售許可問題12/2、商品房預(yù)售合同登記備案問題登記備案的時間限定在合同簽訂之日起的30日內(nèi)（但登記備案手續(xù)不是合同生效的要件，當(dāng)事人有約定的，從其約定。）（注：還有簽訂認(rèn)購書的問題，“一房二賣”問題。）《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)的預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。12/21/2022492、商品房預(yù)售合同登記備案問題12/17/2022493、商品房預(yù)售合同對標(biāo)的的約定問題為了預(yù)防糾紛，合同中應(yīng)載明預(yù)售商品房的基本情況，具體包括：——房屋坐落位置——建筑面積（及其分?jǐn)偯娣e）——土地使用權(quán)證號——土地使用權(quán)取得方式（出讓或是劃撥）——土地使用性質(zhì)——商品房預(yù)售許可證號——建筑工程規(guī)劃許可證號——房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、竣工交付日期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、所購房屋平面圖等。12/21/2022503、商品房預(yù)售合同對標(biāo)的的約定問題12/17/202250案例：商品房預(yù)售合同糾紛案2003年10月10日付某訴至法院稱，其購買位于海淀區(qū)復(fù)興路甲×號××園××號房屋并和金建公司簽訂了商品房預(yù)售契約，約定交付房屋日期為2001年12月28日。簽定合同后，付某依照合同約定，將全部購房款1219735元交付金建公司。但金建公司未能按期交付房屋。經(jīng)催促后，金建公司帶原告驗收房屋，得知其購買的房屋處在管道比較集中的設(shè)備層，房屋內(nèi)多處分布有管道，付某為此找金建公司協(xié)商，要求對所購房屋進(jìn)行吊頂裝飾，遭到金建公司多次拒絕后其終于同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將2001年12月28日至今的物業(yè)費交給物業(yè)公司。12/21/202251案例：商品房預(yù)售合同糾紛案2003年10月10日付某訴至法原告認(rèn)為，金建公司故意隱瞞該房屋處于設(shè)備層這一事實，交付的房屋與樣板間嚴(yán)重不一致，嚴(yán)重侵犯了原告知情權(quán)。該房屋內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差。（該房最低空間只有2.31米。）訴訟請求：金建公司為所購房屋安裝吊頂；如果金建公司不同意吊頂，則要求金建公司給付吊頂費用2萬元；金建公司承擔(dān)逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數(shù)額，要求金建公司賠償78342元，并支付該房自2001年12月28日至交付房屋之日期間的物業(yè)管理費；由金建公司承擔(dān)本案訴訟費。12/21/202252原告認(rèn)為，金建公司故意隱瞞該房屋處于設(shè)備層這一事實，交付的房4、在建房屋的抵押問題現(xiàn)實中，開發(fā)商為獲得工程資金，往往將在建的房屋抵押給銀行。這就給預(yù)購人的房屋所有權(quán)埋下了隱患，一旦開發(fā)企業(yè)無法償還貸款，銀行有權(quán)將房屋拍賣并優(yōu)先受償。還有，現(xiàn)實中也有的開發(fā)商將已預(yù)售的商品房再出售（即前述的“一房二賣”）。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)保證預(yù)購人對房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是完整的，不應(yīng)當(dāng)因第三人對該房屋享有權(quán)利而遭受任何阻礙。12/21/2022534、在建房屋的抵押問題12/17/202253若第三人對房屋享有的權(quán)利對預(yù)購人的房屋所有權(quán)造成損害，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。（買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。）

12/21/202254若第三人對房屋享有的權(quán)利對預(yù)購人的房屋所有權(quán)造成損害，預(yù)售人5、商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ脝栴}預(yù)售方通過預(yù)售商品房獲得資金，必須全部用于商品房的建設(shè)，不能挪作他用?，F(xiàn)實中，由于缺乏監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致該規(guī)定并不能真正實現(xiàn)。預(yù)售人通過預(yù)售獲得資金后，并沒有任何機(jī)構(gòu)對資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用該款項。因此，有必要確定一個監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對預(yù)售所得資金的使用進(jìn)行監(jiān)督，真正實現(xiàn)專款專用。12/21/2022555、商品房預(yù)售中的專款專用問題12/17/202255（四）商品房預(yù)售的程序1、房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門提出商品房預(yù)售許可證申請；進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2、申請獲得批準(zhǔn)之后，預(yù)售單位方可將樓盤向社會出售，方可與承購者簽訂商品房預(yù)售合同。3、辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。4、房地產(chǎn)交付。12/21/202256（四）商品房預(yù)售的程序1、房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門提出（五）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓1、概述預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指商品房預(yù)售合同簽訂之后，承購人將尚未竣工的預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓給他人。“炒樓花”是否合法?12/21/202257（五）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓1、概述12/17/202257“炒樓花”是否合法？目前，我國法律對該行為尚無明確規(guī)定。一直存在爭論。因為承購人在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利，吸引炒作者行為的是“樓花”價格上漲時的高額利潤，因此，炒樓花最終可發(fā)展成為極具投機(jī)性的行為。12/21/202258“炒樓花”是否合法？目前，我國法律對該行為尚無明確規(guī)定。一2、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是典型的合同轉(zhuǎn)讓行為，必須遵守《合同法》有關(guān)合同轉(zhuǎn)讓條款的規(guī)定。相關(guān)法律規(guī)定：（1）關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓：《民法通則》關(guān)于禁止通過合同轉(zhuǎn)讓牟利的規(guī)定，《合同法》已不再采納。（2）對于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，《合同法》采取通知生效原則；而對于債務(wù)轉(zhuǎn)讓，則規(guī)定須經(jīng)債權(quán)人同意。（3）商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓，既可能是債權(quán)讓與也可能是債務(wù)承擔(dān)，還可能是合同的概括承受。

法律法規(guī)應(yīng)該禁止預(yù)售合同權(quán)利及全部義務(wù)的讓與：這種讓與即意味著承購人簽訂預(yù)售合同后，未支付任何房款即將合同轉(zhuǎn)讓出去。這種行為投機(jī)性極大，屬典型的空買空賣。

12/21/2022592、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)12/17/2022593、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件（1）須簽訂再轉(zhuǎn)讓合同（2）依照《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定（3）須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前（4）預(yù)售合同須合法有效12/21/2022603、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件12/17/202260案例分析：“一房二賣”某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價4000元/㎡。某甲選中了其中一套三居室，雙方簽訂了購房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并約定1年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。某甲因公需要出國1年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購房者參觀選購。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并隨即辦理了過戶登記手續(xù)。12/21/202261案例分析：“一房二賣”某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）在某某甲于2005年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋被他人居住，十分氣憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請求。根據(jù)上述案例，請回答以下問題：12/21/202262某甲于2005年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋被他人居住，十（1）A公司與某甲的購房合同是否有效？（2）A公司與某丙的購房合同是否有效？為什么？（3）A公司拒絕某甲要求返還房屋的請求，是否成立？該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰？為什么？（4）A公司應(yīng)對某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？（5）為避免A公司“一房二賣”的現(xiàn)象，某甲在簽訂購房合同時可以采用我國房地產(chǎn)法規(guī)定的哪項法律制度？12/21/202263（1）A公司與某甲的購房合同是否有效？12/17/20226四、房地產(chǎn)按揭法律問題（一）概述按揭最早起源于英國，即英美法中的Mortgage，它是英國普通法中的一種以轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)于債權(quán)人為特定物的擔(dān)保制度。按揭是Mortgage的粵語音譯，并由香港傳入內(nèi)地。p262房地產(chǎn)按揭，是指購房者向銀行貸款來支付房款，并就所購房屋為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。目前，我國內(nèi)地尚無明確規(guī)范按揭制度的法律或行政法規(guī)。僅有一部部門規(guī)章，即中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》，效力等級低。我國內(nèi)地的房地產(chǎn)按揭包括現(xiàn)房按揭及樓花按揭（期房按揭）。12/21/202264四、房地產(chǎn)按揭法律問題（一）概述12/17/202264（二）現(xiàn)房按揭現(xiàn)房按揭是指購房者以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在還款期限屆滿而購房者不能返還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權(quán)而使其債權(quán)獲實現(xiàn)的融資購房方式。現(xiàn)房按揭過程：第一步：由銀行代為交付約定數(shù)額的房款；第二步：開發(fā)商與購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；第三步：購房者與銀行辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記，該房產(chǎn)證經(jīng)背書記載抵押事項后，交銀行保管。（出賣人為規(guī)避風(fēng)險，也不能把房產(chǎn)證交由購房人保管。一般是：在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)（中介或購房者），并向抵押權(quán)人（銀行）頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。）

12/21/202265（二）現(xiàn)房按揭12/17/202265現(xiàn)房按揭的三個法律關(guān)系（1）購房者與銀行之間的借貸法律關(guān)系；（2）購房者與開發(fā)商之間的買賣法律關(guān)系；（3）購房者與貸款銀行間的擔(dān)保法律關(guān)系（具有從屬性）。12/21/202266現(xiàn)房按揭的三個法律關(guān)系12/17/202266（三）樓花按揭的概念及法律特征所謂的樓花按揭，是指銀行、預(yù)購人、開發(fā)商在商品房預(yù)售中共同參加的一種融資活動，即由預(yù)購人依約向開發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時預(yù)購人就房屋所有權(quán)的請求權(quán)（期權(quán)）設(shè)定擔(dān)保，并于房屋建成后在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)而替代原擔(dān)保的融資購房方式。12/21/202267（三）樓花按揭的概念及法律特征12/17/202267樓花按揭的兩個階段第一階段（質(zhì)押擔(dān)保）：預(yù)購人依其與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》交付首期房款后，與銀行辦理按揭貸款手續(xù)，簽訂《房地產(chǎn)按揭貸款協(xié)議》，以所貸款項墊付剩余房款。其后，預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》上背書設(shè)定擔(dān)保（實質(zhì)上是質(zhì)押擔(dān)保）并將該背書事項于房管部門備案，然后將合同之影印件交由貸款銀行保有。第二階段（抵押擔(dān)保）：房屋竣工后，由開發(fā)商協(xié)助預(yù)購人去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以便購房人及時取得《土地使用權(quán)證書》和《房屋產(chǎn)權(quán)證書》，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。這兩種不同的擔(dān)保方式以房屋竣工、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為界。12/21/202268樓花按揭的兩個階段12/17/202268樓花按揭具有如下特征：1、是一種要式法律行為。樓花按揭中涉及的法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書面形式來明確當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、須登記備案。商品房預(yù)售合同應(yīng)采取書面形式，并報縣級以上民政房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。3、既有諾成性的法律行為，又有實踐性的法律行為。開發(fā)商與預(yù)購人簽訂《商品房預(yù)售合同》具有諾成性。第一階段的擔(dān)保方式實為質(zhì)押擔(dān)保，預(yù)購人在擔(dān)保貸款時，須轉(zhuǎn)移債權(quán)證書（商品房預(yù)售合同）的占有。12/21/202269樓花按揭具有如下特征：12/17/202269五、房屋租賃法律制度（一）房屋租賃的概念及法律特征1、房屋租賃的概念房屋租賃，是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃可以看做是出租人有期限地出讓房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)，換回承租人支付的代價，即租金。12/21/202270五、房屋租賃法律制度（一）房屋租賃的概念及法律特征12/12、房屋租賃的法律特征（1）出租人必須對房屋具有處分權(quán)。除房屋所有人之外，還存在其他幾種情況：①房屋的經(jīng)營管理人。②房屋所有人委托的代理人，如房屋租賃中介機(jī)構(gòu)。③經(jīng)出租人同意的承租人。（2）房屋的所有權(quán)與使用權(quán)、占有權(quán)等權(quán)能發(fā)生分離。12/21/2022712、房屋租賃的法律特征12/17/202271（3）房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為。出租人與承租人互享權(quán)利，互負(fù)義務(wù)；房屋租賃不同于房屋借用；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋租賃合同之后30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。

（4）出租行為是有期限的，受租期限制。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年。（5）房屋租賃的標(biāo)的物具有特定性。租賃房屋屬于特定物，而不是種類物。12/21/202272（3）房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為。12/17/（二）房屋租賃的分類1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)分類，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃兩類。公房即公有房屋，又可分為自管公房與直管公房。自管公房是國家授權(quán)的單位自行管理的房屋，主要是全民所有制單位管理的房屋；直管房屋是指由國家授權(quán)的部門（主要指各級政府房地產(chǎn)行政主管部門），直接管理的公有房屋。而私房租賃則是指出租人為公民個人的房屋出租形式。私房主要指位于城鎮(zhèn)的私有房屋。12/21/202273（二）房屋租賃的分類1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)分類，可將房對于農(nóng)村的私房出租，我國沒有特別法方面的規(guī)定，主要通過民法、合同法等進(jìn)行調(diào)整。對于公房租賃與私房租賃，我國法律對之規(guī)定有所不同。總的來說，公房租賃尤其是公房住宅租賃具有較強(qiáng)的社會福利性（如廉租房具有住房保障的性質(zhì)），國家法律和政策對其干預(yù)較多。12/21/202274對于農(nóng)村的私房出租，我國沒有特別法方面的規(guī)定，主要通過民法、2、房屋租賃按住房的使用性質(zhì)可分為：住宅用房租賃（以居住生活為目的的房屋）與非住宅用房租賃（即從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的房屋）兩類。以營利為目的、房屋所有權(quán)人將劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。12/21/2022752、房屋租賃按住房的使用性質(zhì)可分為：住宅用房租賃（以居住生活（三）房屋租賃關(guān)系的成立1、房屋租賃的禁止性規(guī)定下列房屋不得出租：（1）未依法取得所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）其他情形。p270對于第(1)種及第(7)種情況，有學(xué)者提出不同意見。

12/21/202276（三）房屋租賃關(guān)系的成立1、房屋租賃的禁止性規(guī)定12/12、房屋租賃必須簽訂書面合同房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面租賃合同，但是當(dāng)事人只有口頭合同的，并不當(dāng)然無效。出租人采取口頭方式訂立房屋租賃合同，承租人亦履行主要合同義務(wù)，則房屋租賃合同可以成立。對于沒有約定租期且租期長于6個月的，為不定期租賃。12/21/2022772、房屋租賃必須簽訂書面合同12/17/202277簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)該注意的幾個問題（1）出租人必須合法；（2）明確租賃用途。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動；（3）明確租賃期限。（時間不宜過長）承租人有下列行為之一的，出租人可以終止租賃合同：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；12/21/202278簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)該注意的幾個問題（1）出租人必須合③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋用途的；④拖欠房屋租金累計6個月以上或違反租賃合同約定的租金繳納條款的；⑤公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；⑥利用承租房屋進(jìn)行非法活動的；⑦故意損壞承租房屋的；⑧擅自買賣公有房屋使用權(quán)的；⑨法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。12/21/202279③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋用途的；12/17/（4）明確修繕責(zé)任?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保?）轉(zhuǎn)租的規(guī)定。承租人不得擅自轉(zhuǎn)租；經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，應(yīng)該簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議或在原合同上約定轉(zhuǎn)租條款。12/21/202280（4）明確修繕責(zé)任。《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履3、房地產(chǎn)租賃合同的登記備案制度房屋租賃雙方簽訂房屋租賃合同之后，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案（不是房屋租賃關(guān)系成立的必要條件）。由于房屋租賃關(guān)系屬于債權(quán)，沒有優(yōu)先性，因此，不宜將房屋租賃合同的登記視為對抗第三人的要件。（如一房二租，在后順序的承租人，并不能以租賃合同登記為由，對抗順序在前、且已經(jīng)實際占有承租房屋的承租人。）12/21/2022813、房地產(chǎn)租賃合同的登記備案制度12/17/202281（四）租賃雙方的主要權(quán)利與義務(wù)1、出租人的權(quán)利(1)依照合同約定向承租人收取租金。(2)對承租人用房情況進(jìn)行監(jiān)督。(3)法定解約權(quán)。(4)期滿收回原房的權(quán)利。12/21/202282（四）租賃雙方的主要權(quán)利與義務(wù)1、出租人的權(quán)利12/172、出租人主要義務(wù)(1)交付房屋，并使之達(dá)到合同約定的使用狀況。①出租人必須按租賃合同約定的期限將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。②出租人交付的房屋應(yīng)符合合同約定的使用要求。③出租人交付房屋后，仍應(yīng)使房屋在租賃期限內(nèi)處于適合使用的狀態(tài)。(2)修繕房屋的義務(wù)。(3)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出租人的該項義務(wù)包括質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。(4)納稅義務(wù)。在沒有特殊約定的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)依法納稅的義務(wù)。12/21/2022832、出租人主要義務(wù)12/17/2022833、承租人的權(quán)利(1)在合同約定租期內(nèi)占有、使用房屋，并取得合法收益。(2)優(yōu)先購買權(quán)，即租期未滿時，出租人出賣房屋，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買。(3)優(yōu)先承租權(quán)，即租期屆滿時，出租人繼續(xù)租房的，承租人在同等條件下有權(quán)優(yōu)先承租。(4)催告房主修繕房屋的權(quán)利。若租賃合同中沒有特殊約定，則房屋的修繕責(zé)任歸于出租人。12/21/2022843、承租人的權(quán)利12/17/2022844、承租人主要義務(wù)(1)依約交納租金承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金數(shù)額、期限和支付方法向出租人支付租金。如果合同對支付期限沒有約定或約定不明，怎么辦？依據(jù)《合同法》第226條，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。承租人未按期交納租金的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；承租人無正當(dāng)理由拖欠租金累計達(dá)6個月的，或經(jīng)出租人催告后在合理的期限內(nèi)不支付租金的，出租人有權(quán)解除合同。12/21/2022854、承租人主要義務(wù)12/17/202285(2)依約使用房屋房屋租賃合同約定了房屋使用方式或房屋用途的，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該方式或符合該用途的方式使用房屋。若合同對此沒有約定或約定不明確，怎么辦？承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋的性質(zhì)使用房屋。在依約或正當(dāng)使用房屋的情況下致使房屋損耗的，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；使用不符合約定或不當(dāng)致房屋受損的，出租人可以解除合同并要求賠償。12/21/202286(2)依約使用房屋12/17/202286(3)保管房地產(chǎn)，即合理地利用房屋。承租人負(fù)有依法妥善保管房屋的義務(wù)，使房屋免受自然力或第三人的不當(dāng)影響。這里對承租人的要求是盡到一個善良管理人的注意義務(wù)，并且，遇有第三人對房屋主張權(quán)利，或房屋有修繕的必要，承租人應(yīng)及時通知出租人，并采取措施防止損失的擴(kuò)大，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(4)非經(jīng)出租人許可不得轉(zhuǎn)租。(5)租賃終止后返還原房。

12/21/202287(3)保管房地產(chǎn)，即合理地利用房屋。12/17/202287本講思考題1、什么是房地產(chǎn)開發(fā)？什么是“七通一平”？2、試述我國城市房地產(chǎn)市場運(yùn)作的三階段。3、房產(chǎn)交易的形式有哪些？4、試述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中法律對優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。5、請解釋“買賣不破租賃原則”的內(nèi)涵。6、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？簽訂商品房預(yù)售合同時，我們應(yīng)該注意哪些問題？7、什么是房地產(chǎn)按揭？它有哪些分類？8、簡述房屋租賃的法律特征。9、簽訂房地產(chǎn)租賃合同時，我們應(yīng)該注意哪些問題？12/21/202288本講思考題1、什么是房地產(chǎn)開發(fā)？什么是“七通一平”？12/1

房地產(chǎn)交易法律制度12/21/202289

房地產(chǎn)交易法律制度12/17/20221本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度12/21/202290本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易12/17/20222一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：12/21/202291一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述12/17/2（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開發(fā)，即對城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。（2）房屋開發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房的開發(fā)。12/21/202292（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。12/17/房地產(chǎn)開發(fā)的特點1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長。3、建設(shè)項目種類繁多。4、與銀行關(guān)系密切。12/21/202293房地產(chǎn)開發(fā)的特點12/17/20225房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設(shè)計。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗收。5.經(jīng)營管理。12/21/202294房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容p17912/17/20226房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p1791、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上（如樓房與車庫）。4、按約開發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動工期限開發(fā)（防止炒賣地皮、利用土地投機(jī)）。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：（1）開發(fā)項目的設(shè)計、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（2）項目竣工驗收合格后方可使用。6、鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅。12/21/202295房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p17912/17/20227（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。12/21/202296（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p22412/12、房地產(chǎn)交易的分類（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)所有權(quán)的交易）。12/21/2022972、房地產(chǎn)交易的分類12/17/202293、房地產(chǎn)交易的特性（1）標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動，雙方運(yùn)用所有權(quán)證書和使用權(quán)證書及合同交易。（2）房地連動。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關(guān)系的定性問題。我國采用了”房地連動”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。（3）標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，市場信息瞬息萬變，因此，我國實行房地產(chǎn)價格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。12/21/2022983、房地產(chǎn)交易的特性12/17/202210（4）稀缺性。房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供給彈性較小。（5）承接性。房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性（如土地使用年限）。土地使用權(quán)出讓合同對每一次房地產(chǎn)交易均具有約束性（原則性不能變更）。p226.12/21/202299（4）稀缺性。房地產(chǎn)市場在整體上是供給稀缺的市場。土地是不可4、房地產(chǎn)交易必須遵守的原則p226—227（1）及時登記原則：轉(zhuǎn)讓、抵押，租賃（備案）（2）房地一體原則：（3）房地產(chǎn)交易價格由國家實施管理：（4）土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移原則：國家所有者身份不變，直接與土地使用者發(fā)生關(guān)系（5）不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原則，即效益不可損原則12/21/20221004、房地產(chǎn)交易必須遵守的原則p226—22712/17/5、我國城市房地產(chǎn)市場運(yùn)作三階段第一階段：土地使用權(quán)出讓階段即一級市場階段，活動發(fā)生在地產(chǎn)市場，即由政府通過拍賣、招標(biāo)和協(xié)議等方式，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供國有土地使用權(quán)。12/21/20221015、我國城市房地產(chǎn)市場運(yùn)作三階段12/17/202213第二階段：二級市場階段（開發(fā)與銷售階段）在此階段，開發(fā)商首先要籌集資金，在籌集資金的同時及之后，要進(jìn)行勘察設(shè)計、建筑招標(biāo)、投標(biāo)、開工興建，直至竣工驗收一系列活動，完成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將已竣工并驗收合格的房屋投向市場。這時房地產(chǎn)運(yùn)作由開發(fā)進(jìn)入銷售階段，并通常有金融機(jī)構(gòu)與律師行業(yè)的介入。在銷售階段，買賣雙方均要進(jìn)行物業(yè)交易準(zhǔn)備，而后買方進(jìn)行物業(yè)選擇，雙方商定成交價，完成定金預(yù)付。12/21/2022102第二階段：二級市場階段（開發(fā)與銷售階段）12/17/2022買方可向銀行申請購房貸款，銀行委托物業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供正式估價報告而后決定是否給予貸款。如予貸款，則可通知律師準(zhǔn)備貸款合同，買方同時應(yīng)通過律師或中介機(jī)構(gòu)查閱物業(yè)轉(zhuǎn)移情況及是否辦理了銀行抵押，確定交易無障礙之后，雙方可準(zhǔn)備契約。待合同正式簽訂、繳清首期付款，買方取得房產(chǎn)鑰匙，正式接收物業(yè)。但是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻并非此時轉(zhuǎn)移，雙方須執(zhí)合同前往土地、房產(chǎn)管理部門登記，產(chǎn)權(quán)于登記之時正式移交。12/21/2022103買方可向銀行申請購房貸款，銀行委托物業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供正式估價報第三階段：房地產(chǎn)交易階段即調(diào)劑階段的房地產(chǎn)交易，或稱為第三級房地產(chǎn)交易。這一階段房地產(chǎn)交易主要方式為再轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。在上述全過程中，行為主體可以尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的幫助：如向房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)政策、法律、價格情況；向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)委托評估房價地價；向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋求洽談協(xié)議、交易對手等房地產(chǎn)交易服務(wù)。需要注意的是，各交易階段均須做好房地產(chǎn)登記及稅費繳納工作。12/21/2022104第三階段：房地產(chǎn)交易階段12/17/202216二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述1、概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)特點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有權(quán)或地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一旦轉(zhuǎn)讓行為成立，則原產(chǎn)權(quán)人的一切權(quán)利均由新產(chǎn)權(quán)人享有，原產(chǎn)權(quán)人喪失原權(quán)利。（以此區(qū)別于房地產(chǎn)租賃與抵押等其他交易方式。）12/21/2022105二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述12/17/2022、特點（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體：房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有人及土地使用權(quán)人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體：房屋的所有權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地一體（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式：房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承等。既可有償也可無償（如贈與）。12/21/20221062、特點12/17/202218（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件1、主體具有合法資格p234.（1）自然人主體。（2）非自然人主體（必須具有法人資格）。2、客體符合法律要求不受限制的房地產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓。（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：①以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，其房地產(chǎn)不得買賣。

12/21/2022107（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件1、主體具有合法資格p23必須符合的法定條件是：1、須按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同的約定進(jìn)行了投資開發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的須完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；3、轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。12/21/2022108必須符合的法定條件是：12/17/202220（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。③司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。④依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體原則，房產(chǎn)所有權(quán)的合法基礎(chǔ)就在于合法的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被國家收回后，房產(chǎn)所有權(quán)一般也隨土地收歸國有，故原權(quán)利人已無權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。12/21/2022109（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：12/17/202221（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓。⑥權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。⑦未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因無法確定其合法的權(quán)利人，故禁止轉(zhuǎn)讓。⑧除依人民法院判決外，在城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)，在國家建設(shè)征收土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期限不得超過1年；⑨寺廟、道觀房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般歸宗教團(tuán)體所有，不得轉(zhuǎn)讓。12/21/2022110（1）禁止買賣的房地產(chǎn)：12/17/202222（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：①機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。②經(jīng)濟(jì)適用住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！徺I經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購?！徺I經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購?！彿咳艘部梢园凑照ǖ臉?biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。12/21/2022111（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/202223（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：③單位集資建房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。④“買賣不破租賃”。房屋所有人出賣租出的城市私有房屋的，須在合理期限之前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣行為無效；私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。12/21/2022112（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/202224（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：⑤城市私房共有人出賣共有房屋的，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。⑥公有舊房出售時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)；職工購買舊房居住或經(jīng)營一定時期后（5年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。12/21/2022113（2）受到買賣限制的房地產(chǎn)：12/17/2022253、形式要件房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同，并須由當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后，其行為方才有效。4、雙方的意思表示必須真實非欺詐、脅迫的手段或乘人之危必須出于善意。惡意串通損害國家、集體及第三人利益的行為，以合法形式掩蓋非法目的的房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會公德。12/21/20221143、形式要件12/17/202226（三）房地產(chǎn)買賣（銷售）合同的主要內(nèi)容1、標(biāo)的房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)合同必須訂清房地產(chǎn)坐落位置、部位、類型、結(jié)構(gòu)、房屋朝向、門牌號碼等。房屋附屬設(shè)施是否一同轉(zhuǎn)讓也應(yīng)注明。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。12/21/2022115（三）房地產(chǎn)買賣（銷售）合同的主要內(nèi)容1、標(biāo)的12/17/2、數(shù)量即房地產(chǎn)的面積與數(shù)量。合同中關(guān)于數(shù)量的約定必須明確，應(yīng)使用明確量詞，而不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾房幾室等。如注明面積，應(yīng)明確是建筑面積，還是實際使用面積，同時還須明確公用面積的攤銷等。

3、價款這是受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代價，是房地產(chǎn)買賣合同必備的條款。由于我國實行房地產(chǎn)價格評估制度及房地產(chǎn)成交申報制度，所以，合同當(dāng)事人應(yīng)如實填報房地產(chǎn)價款。（事例：一房二價。）12/21/20221162、數(shù)量12/17/2022284、履行期限即債務(wù)人實際負(fù)擔(dān)其債務(wù)的期限，包括房產(chǎn)何時交付、價款何時交付及何時履行過戶登記手續(xù)等內(nèi)容。5、履約方式指價款的交付方式以及房地產(chǎn)交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附屬設(shè)施的驗收、接管，過戶手續(xù)的辦理，有關(guān)稅費的交納，房地產(chǎn)權(quán)利證書的領(lǐng)取。12/21/20221174、履行期限12/17/2022296、違約責(zé)任當(dāng)事人違反房地產(chǎn)合同規(guī)定，不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，必須承擔(dān)違約責(zé)任。具體承擔(dān)責(zé)任的方式有支付違約金、賠償損失；有定金約定的執(zhí)行定金罰則。（交付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方違約，應(yīng)該雙倍返還定金）12/21/20221186、違約責(zé)任12/17/202230（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請由房屋所有人或代理人向房管部門遞交要求買賣房屋的申請書并附上有關(guān)證明。如果代理進(jìn)行房屋買賣，還應(yīng)附具所有人的正式委托書。有關(guān)證明是指土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、共有人的證明、身份證明、預(yù)售房產(chǎn)的有關(guān)證明等。12/21/2022119（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請12/17/2022312、簽訂買賣合同買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂房屋買賣合同或契約。3、評估價格房管部門接到賣房人的申請后，應(yīng)對相關(guān)材料進(jìn)行審查，并安排測量和評估。12/21/20221202、簽訂買賣合同12/17/2022324、繳納契稅和補(bǔ)交地價房屋買賣必須由買方向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅（稅率為房屋買價的6%）。對無償劃撥土地的房屋買賣（不包括房地產(chǎn)開發(fā)新建的商品房），出賣人必須繳納土地收益金給房地產(chǎn)管理部門。12/21/20221214、繳納契稅和補(bǔ)交地價12/17/2022335、登記發(fā)證房屋買賣雙方持合法證件（如產(chǎn)權(quán)證明書、納稅證明、買賣合同、土地使用權(quán)證、身份證、工作證或戶籍簿及有關(guān)批件等），到房屋所在地房產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，辦理過戶手續(xù)。并應(yīng)到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記，換取土地使用權(quán)證。注：我國有些地方（如深圳）由于撤銷了房地產(chǎn)管理局，故房屋買賣只需到規(guī)劃國土局辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，并且不需分別領(lǐng)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，只需領(lǐng)一個《房地產(chǎn)證》即可。12/21/20221225、登記發(fā)證12/17/202234（五）已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律制度1、概念已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房，是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)國家和縣級以上地方政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房，或者按照地方政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。從該概念中可以看出，已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房均是在國家提供補(bǔ)貼的前提下成交的，故成交價格一般低于市場價。12/21/2022123（五）已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律制度1、概念12/172、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓的情形（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的。（在轉(zhuǎn)讓時，原購買人應(yīng)補(bǔ)足房價款，將國家承擔(dān)的房價款歸還后，才能轉(zhuǎn)讓。）（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費用的。（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的。（4）上市出售后形成新的住房困難的。（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的。12/21/20221242、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓的情形12/17/20223、收益分配城鎮(zhèn)職工以成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買公房和經(jīng)濟(jì)適用房，法律效果是不同的。以成本價購買房屋的，購房人能夠取得完整的房屋所有權(quán)以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或者經(jīng)濟(jì)適用房的，有可能形成購房人與單位共同擁有房屋的情形。因此不同情況下，房屋出售之后的收益分配不同：（1）在城鎮(zhèn)職工以成本價購買公房和經(jīng)濟(jì)適用房，且職工取得完整所有權(quán)的情況下，職工出售房屋并繳納稅費和土地收益后，所得收益歸個人所有。12/21/20221253、收益分配12/17/202237（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或經(jīng)濟(jì)適用房時，房屋產(chǎn)權(quán)由職工與單位共同享有。若職工在出售房屋之前，已經(jīng)按照成本價補(bǔ)足房價款，出售房屋后繳納稅費和土地收益后，所得收益應(yīng)當(dāng)完全歸職工所有。（此時，單位已經(jīng)通過職工補(bǔ)足的房價款得到補(bǔ)償。）若職工并未補(bǔ)足房價款即將房屋出售，則所得收益應(yīng)當(dāng)在其與單位之間按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，單位所得的房價款實質(zhì)仍為職工補(bǔ)足的房價款部分。若此時原單位已經(jīng)撤銷，則其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

12/21/2022126（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買公房或經(jīng)濟(jì)適用房時，房屋產(chǎn)權(quán)由職工課堂練習(xí)題一、判斷題1、房地產(chǎn)開發(fā)包括兩種行為：土地開發(fā)和再開發(fā)。2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地上、后地下。3、商品房成為“商品”必須“五證”齊全。4、房產(chǎn)交易既包括房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括房產(chǎn)所有權(quán)的交易。5、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。12/21/2022127課堂練習(xí)題一、判斷題12/17/202239二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是有償?shù)摹、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的使用權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。C、購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。D、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的公房，禁止轉(zhuǎn)讓。12/21/2022128二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）12/2、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B、房地產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)開發(fā)D、房屋租賃12/21/20221292、根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易參考答案一、判斷題1、錯。2、錯。3、對。4、對。5、對。二、選擇題答：1、AB；2、ABD。12/21/2022130參考答案一、判斷題12/17/202242三、商品房預(yù)售法律制度（一）商品房預(yù)售的概念商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房預(yù)售，又被稱為“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。12/21/2022131三、商品房預(yù)售法律制度（一）商品房預(yù)售的概念12/17/2商品房預(yù)售的涵義：1、預(yù)售房屋買賣行為的標(biāo)的物是訂約時尚在施工中的商品房，即期房。2、樓花本身可以自由轉(zhuǎn)讓。3、商品房預(yù)售領(lǐng)域具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。12/21/2022132商品房預(yù)售的涵義：12/17/202244（二）商品房預(yù)售的條件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的資格條件，否則不能從事商品房預(yù)售活動。2、工程建設(shè)已基本落實。3、有商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。4、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工、竣工交付日期。5、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。12/21/2022133（二）商品房預(yù)售的條件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的資格條件，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方一般為商品房的開發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(3)有固定的經(jīng)營場所；(4)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：有100萬元以上的注冊資本（過低）；(5)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

12/21/2022134預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：12/17/202246工程建設(shè)已基本落實(1)要有合法取得土地使用權(quán)的證明文件（辦理土地使用審批手續(xù)，已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書）；(2)要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計方案的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)已獲得施工許可證，有施工合同以及有關(guān)施工進(jìn)度的說明；(4)要做好建造房屋的場地準(zhǔn)備工作，即所謂“七通一平"。

12/21/2022135工程建設(shè)已基本落實12/17/202247（三）商品房預(yù)售合同的法律問題1、商品房預(yù)售許可問題商品房預(yù)售，預(yù)售方首先應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明。出賣人（預(yù)售方）未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。12/21/2022136（三）商品房預(yù)售合同的法律問題1、商品房預(yù)售許可問題12/2、商品房預(yù)售合同登記備案問題登記備案的時間限定在合同簽訂之日起的30日內(nèi)（但登記備案手續(xù)不是合同生效的要件，當(dāng)事人有約定的，從其約定。）（注：還有簽訂認(rèn)購書的問題，“一房二賣”問題。）《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)的預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。12/21/20221372、商品房預(yù)售合同登記備案問題12/17/2022493、商品房預(yù)