奧青城項目提案報告課件

奧青城北城項目營銷策略提報奧青城渠道解決方案2017.01.20用陽光、丈量幸福的長度丨墅品洋房，精品華宅，私人園林丨奧青城北城項目營銷策略提報奧青城渠道解決方案2017.01.目錄CONTENTS壹.認知貳.困局

叁.定位肆.贏銷

目錄CONTENTS壹.認知貳.困局叁.定位第一部分認知第一部分認知項目位置14公里蒙城北路繞城高速高鐵北站機場市區(qū)長豐北城中學省立醫(yī)院項目區(qū)位理解項目位于鳳湖西路與合水路交口，雙鳳湖畔；阜陽路與合水路連接主城區(qū)，臨近合肥繞城高速北段和高鐵北站；地塊昭示性與道路暢達度高，但公共交通發(fā)展落后；項目距離高鐵北站2分鐘車程；距離新橋機場僅20分鐘車程；繞城高速：向西約20分鐘車程即可到達4E級新橋國際機場；地塊位置是距離合肥老城區(qū)最偏遠的區(qū)域之一，行政劃分上和客戶主觀認知上都屬于長豐縣，目前地塊周邊城市化發(fā)展十分欠缺，屬于典型的城市遠郊陌生區(qū)，隨著“魅力新區(qū)合肥北城”的區(qū)位推廣，北城新區(qū)逐漸被合肥市民所接受本案合水路阜陽北路項目位置14公里蒙城北路繞城高速高鐵北站機場市區(qū)長豐北城中學低密度宜居人文臨湖社區(qū)二期精裝科技助力人居整盤屬性界定：整盤概況售罄在售待售B2B7B8B9B10B11B12B15B16B17B18B20B21B26B30B29B28B27B22B25B19占地10萬方總建面30萬方2萬方社區(qū)商業(yè)5000畝雙鳳湖200畝市政公園2000畝高爾夫球場三期待售低密度宜居人文臨湖社區(qū)二期精裝科技助力人居整盤屬性界定：本案屬于合肥第三代居住模式，城市價值向郊區(qū)的全面移植釋義案例第一代：城市居住第二代：郊區(qū)居住第三代：郊區(qū)城市早期合肥二環(huán)以內(nèi)，市中心區(qū)域范圍，配套成熟，居住氛圍濃厚。近兩年，郊區(qū)城市化，大盤鼎力，定義自我中心，建立配套完善大型居住區(qū)。項目本身優(yōu)越的自然環(huán)境，打造綠色健康的生活方式，度假式人居新體驗琥珀山莊安居苑保利海上五月花本案華南城北城世紀城基于本案整盤的物業(yè)價值關系和構成體系，本案可定位郊區(qū)城市的度假式人居理念，以休閑娛樂等體驗式帶入客戶歸屬本案發(fā)展模式本案屬于合肥第三代居住模式，城市價值向郊區(qū)的全面移植釋義案例XX對本體認知的思考1.如何最大程度弱化區(qū)域陌生感？2.如何在營銷中實現(xiàn)企業(yè)品牌價值傳播和落地？XX對本體認知的思考1.如何最大程度弱化區(qū)域陌生感？第二部分困局第二部分困局項目分布圖北城目前現(xiàn)有主力在售的項目10個左右，未來有4個新地塊上市，在售和即將上市項目數(shù)量大。在售項目：

待售項目：京冠御園華府恒大帝景新慧御湖城合院元一高爾夫御景嘉苑光明北部灣恒泰阿奎利亞文一名門北郡華地森林語半島1號文一錦門北韻力高共和城恒泰風格城市中環(huán)廬陽府融僑悅城皖投天下名筑北城世紀城本案文德藝墅金大地翡翠公館蘇州高新成都星輝聯(lián)合CF201612地塊新城控股長豐CF201608恒泰長豐CF201609華地森林湖項目分布圖北城目前現(xiàn)有主力在售的項目10個左右，未來有4個新周邊競品銷售數(shù)據(jù)對比分析周邊競品銷售數(shù)據(jù)對比分析文一·錦門北韻?在售情況：項目于7月中旬對外推廣，現(xiàn)場臨時售樓部于8月14日對外開放，小區(qū)總1556戶?加推情況：12月17日首期開盤，推售7#、13#洋房114戶，9#、16#高層216戶；高層成交均價11000，洋房成交均價11900。?優(yōu)惠情況：正常優(yōu)惠2.3萬，100㎡以下額外優(yōu)惠5萬，100㎡以上額外優(yōu)惠10萬1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#12#15#13#16#17#18#19#23#22#21#20#25#26#27#持銷部分文一·錦門北韻?在售情況：項目于7月中旬對外推廣，現(xiàn)場臨時售華地·森林語?在售情況：洋房標準層97㎡（2+1房）、118㎡（3+1房）平米；高層標準層87㎡（2+1房）97㎡（2+1房、2+2房）。?加推情況：預計1月中旬推售1#、7#；?優(yōu)惠情況：贈送1年物業(yè)費；1#7#華地·森林語?在售情況：洋房標準層97㎡（2+1房）、118文一·名門北郡?在售情況：項目處于尾盤階段，庫存頂?shù)追吭?6套?優(yōu)惠情況：降價2000元/㎡文一·名門北郡?在售情況：項目處于尾盤階段，庫存頂?shù)追吭?6金大地·翡翠公館?在售情況：目前在銷售20#公寓、20#樓底商及南區(qū)底商，公寓價格未定。?加推情況：高層住宅已售罄，剩余兩棟洋房15#、16#未推?優(yōu)惠情況：交2800享99折，2000可抵房款；金大地·翡翠公館?在售情況：目前在銷售20#公寓、20#樓底恒泰·阿奎利亞?在售情況：目前驗資8組團36#住宅面積93-118㎡，共136套，釋放價格11000?加推情況：預計元月下旬加推36#；?優(yōu)惠情況：目前驗資無優(yōu)惠；恒泰悅城，2000戶，已交付恒泰風格城市，4740戶，已交付恒泰城果，基本售罄阿奎利亞一至四期，5000余戶，已入住恒泰城品，2267戶，已交付阿奎利亞九期十期約3000戶恒泰8組團，約2000戶，主力在售恒泰·阿奎利亞?在售情況：目前驗資8組團36#住宅面積93->北城市場在售項目存貨量和待上市量大>未來區(qū)域上市新盤數(shù)量多、體量大>競爭體量來看，本案處在一個重壓競爭環(huán)境中如何尋找競爭突圍點壓對手搶客源？XX對市場困局的思考>北城市場在售項目存貨量和待上市量大XX對市場困局的思考北城項目成交客戶分布華地森林語成交客戶來源北城世紀城城成交客戶來源阿奎利亞成交客戶來源目前北城購房客群而言，在售盤對市區(qū)客戶的拉動有限，長豐客戶成為實現(xiàn)項目快速去化的基礎?？蛻艋旧隙际莵碜耘c長豐本地的客戶，市區(qū)外溢的客戶基本上沒有，也有很大一部分老業(yè)主過來購買。比例大概是長豐占6成，老業(yè)主大概占4成?？蛻糍彿恳不旧鲜菫榱俗宰??！背鞘兰o城置業(yè)顧問訪談客戶都來自與長豐縣以及下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占到8成多。市區(qū)外溢的很多，10個里面大概占到1-2個?！⒖麃喼脴I(yè)顧問訪談北城世紀城長期霸屏北城把長豐縣的客戶搶了不少，客戶的職業(yè)有農(nóng)民、小個體戶，購買的能力都有限，來看的也都是剛需中小戶型的產(chǎn)品，對品質關注比較少，就看價格。

——華地森林語置業(yè)顧問訪談北城項目成交客戶分布華地森林語成交客戶來源北城世紀城城成交客北城成交客戶地圖市區(qū)客戶比例較低生活工作在北一環(huán)二環(huán)之間，阜陽路與蒙城路附近的年輕新合肥人，受中心城區(qū)價格擠壓外溢，追求棲息及自我享受。長豐客戶占主力包括地緣性拆遷改善客戶，長豐縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)小生意人、外出打工人群等。北城成交客戶地圖市區(qū)客戶比例較低北城營銷環(huán)境分析北城經(jīng)典營銷模式=初級階段的低價跑量模式簡單、粗放式、缺乏品牌意識低價、暖場、拓客等為主手段廣告形象差、不重視展示體驗、客戶口碑本案啟示1、繼承北城的有效營銷手段2、突破區(qū)域營銷水平，在形象、展示體驗、事件、創(chuàng)新渠道、客戶精細化管理等方面做足文章北城營銷環(huán)境分析北城經(jīng)典營銷模式=初級階段的低價跑量模式簡單XX對北城客戶困局的思考>量之困局目前北城客戶來源以長豐客戶為主，但近年來長豐客戶出現(xiàn)需求量逐步減少，客戶補給后勁不足的現(xiàn)象。>價之困局長豐客戶群具有低價導向性，對于高價與品質項目關注度較輕，具有抵觸性。本案作為主打運動社區(qū)、開發(fā)周期長的樓盤，主力客群顯然不能完全鎖定在長豐區(qū)域，那么本案客戶策略的關鍵就在如何吸納更多市區(qū)客戶，實現(xiàn)客戶結構的演變與升級，支撐銷售量價。如何與競品爭奪客源？如何吸納更多市區(qū)客戶？XX對北城客戶困局的思考>量之困局本案作為主打運動社區(qū)、開發(fā)第三部分定位第三部分定位1、深挖樓盤綜合價值，訴求生活方式，嫁接奧青城品牌貫穿營銷始終2、重新定義區(qū)域價值，將本案拔升至區(qū)域運營角度，以自我中心化理念弱化區(qū)域陌生3、面對競爭激烈的市場，本案應從營銷模式、產(chǎn)品升級、渠道攔截等方面尋找突圍點4、營銷高調立勢樹影響力，注重老客戶營銷與展示體驗1、深挖樓盤綜合價值，訴求生活方式，嫁接奧青城品牌貫穿營銷始策略一：重新定義區(qū)域，以整盤價值定義生活方式，形象上做NO.1策略二：線上全城立勢樹影響，啟動區(qū)推廣務必壟斷區(qū)域市場聲音項目營銷戰(zhàn)略導出策略三：線下全方位拓客，海陸空對手渠道，爭奪客源策略四：提升產(chǎn)品附加值，增強競爭力，建立差異化賣點策略五：做足現(xiàn)場展示體驗，強調主題性，做到北城第一，合肥一流策略一：重新定義區(qū)域，以整盤價值定義生活方式，形象上做NO.跟進客戶重要客戶核心客戶市區(qū)外溢客戶及地緣性客戶：關注區(qū)域前景，居住環(huán)境、孩子教育問題、項目品質、配套等，有一定的區(qū)域居住情節(jié)外地購房投資客戶：隨著項目品質拔高及區(qū)域發(fā)展前景的提升，對經(jīng)濟實力較強的外地客戶自然跟進購房長豐及周邊農(nóng)村進城客戶:價格是客戶的主要關注點，其次是地段、距離市區(qū)的距離、配套等以長豐周邊農(nóng)村進城客戶為核心客群，以合肥市區(qū)外溢和地緣性客戶為重要補充，并適當牽引外地客戶購買。客戶定位跟進客戶重要客戶核心客戶市區(qū)外溢客戶及地緣性客戶：外地購房投隨區(qū)域價格的提升和居住價值的引導客戶層級：有一定經(jīng)濟實力的進城客戶置業(yè)特征：基于公攤、安全性等考慮對高層抗性較大，核心關注產(chǎn)品的高附加值和贈送面積，以及周邊的配套（教育配套）；總價承受在對應的產(chǎn)品為80—90平以內(nèi)的兩房三房，甚至總價限制下更小的產(chǎn)品?？蛻魧蛹墸航?jīng)濟實力較低的進城客戶置業(yè)特征：將更加被加壓到外圍區(qū)域，或某些低價型戰(zhàn)略的項目；單純的需求低價置業(yè)承受力下尋求性價比和更小面積段隨著城市化進城的加快和北城新區(qū)房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，長豐縣客戶的進城成本勢必增加，購買力限制下整體數(shù)量將會減少，長豐縣進城客戶逐步分化為兩個層級針對此類客戶，應緊抓其產(chǎn)品需求敏感點，放大品質優(yōu)勢、以超高性價比的產(chǎn)品為主打捕捉其大量需求，建立市場口碑。長豐進城客戶——因承受力的不同而出現(xiàn)兩種類型客戶，本項目客戶更接近第二種類型首期客戶定位隨區(qū)域價格的提升單純的需求低價置業(yè)承受力下尋求性價比和更小面地緣型客戶——因職業(yè)不同收入不同而存在不同群體，本項目應主攻地緣性客戶中的中高收入人群原住民周邊產(chǎn)業(yè)人群中高收入人群低收入人群區(qū)域地緣客戶客戶特征：經(jīng)濟實力較強的中高層技術人員和管理人員，收入一般在4000元/月左右，有一定文化涵養(yǎng)和品質認知；置業(yè)需求：目前大多置業(yè)于北二環(huán)內(nèi)的高層；未來隨區(qū)域的進一步北拓攤大，區(qū)域將和市區(qū)連為一體，此類人群將回流置業(yè)。敏感點：品質、交通、配套。高端的形象展示以及高舒適度的產(chǎn)品，將成為打動該類客戶的最主要手段客戶定位地緣型客戶——因職業(yè)不同收入不同而存在不同群體，本項目應主攻市區(qū)外溢客戶——品質性價比追求型市區(qū)客戶進駐，此類客戶是本項目中后期重點捕捉對象絕對價格擠壓型品質性價比追求型低密度生活追求型品質環(huán)境改善型客戶特征：支付能力較弱，對價格極端敏感，被市區(qū)高價格擠壓出來，到外圍尋找價格洼地；置業(yè)需求：普通高層小戶型；敏感點：價格、基礎配套。客戶特征：有一定支付能力和品質追求，在一定總價壓力下面積段可以向品質妥協(xié)，核心關注交通，教育配套、房產(chǎn)證；置業(yè)需求：品質高層小戶型；敏感點：性價比、品質、交通、教育配套，產(chǎn)證權屬客戶特征：經(jīng)濟實力雄厚并希望遠離市區(qū)雜亂的生活環(huán)境，到外圍追求純粹的低密度生活區(qū)；置業(yè)需求：別墅、洋房等產(chǎn)品；敏感點：居住環(huán)境、物業(yè)類型、資源占有?？蛻籼卣鳎褐Ц赌芰^強并愿意為品質支付溢價，不滿意區(qū)域環(huán)境和樓盤品質，尋找舒適的品質型改善產(chǎn)品；置業(yè)需求：高層中大戶型、洋房中小戶型；敏感點：品質、環(huán)境、學區(qū)等特殊配套。高端的形象展示，優(yōu)良的產(chǎn)品設計以及配套資源，將成為打動該類客戶的最主要手段市區(qū)外溢客戶客戶定位市區(qū)外溢客戶——品質性價比追求型市區(qū)客戶進駐，此類客戶是本項量的成長單一客源到多層客源質的成長中低層客源到中高層客源域的成長區(qū)域客源到全市客源啟動期的客戶基礎項目溢價的關鍵目標客戶定位本案進入開發(fā)中后期，市區(qū)客戶比例不斷增加，客戶層級整體提高，客戶結構偏向品質化、市區(qū)化。量的成長單一客源到多層客源質的成長中低層客源到中高層客源域的對于進城客戶來說，他們是一群渴望城市的新移民對于市區(qū)外溢客戶來說。他們是一群渴望有個家的城市新生力量他們都是主動融入城市的一族，但由于房價承受能力弱而被動選擇郊區(qū)他們在闖蕩中希望借助自己的力量能闖出屬于自己的空間，然后好好享受自己贏得的一切『城市新動力階層』對于進城客戶來說，他們是一群渴望城市的新移民『城市新動力階層他們追求一種能滿足城市所有生活功能的精神領地在這里能分享精彩都市生活，一步到位！他們追求第四部分贏銷第四部分贏銷目標再認識營銷目標4個月售完銷量約400套均價沖刺11000元本案4個月時間完成二期清盤：約400套住宅，需要有效上門量約4000組根據(jù)北城區(qū)域市場情況，保守估計客戶成交比約10：1，即10組來訪客戶中可成交1套，按此計算需實現(xiàn)有效來訪量約：4000組目標再認識營銷目標4個月售完本案4個月時間完成二期清盤：約4實現(xiàn)銷售目標，重點解決以下兩點保證有效來訪量保證來訪轉成交率4000組有效客戶來訪量來訪：成交按照10:1轉化實現(xiàn)銷售目標，重點解決以下兩點保證有效來訪量4000組有效客④行銷拓客泛老帶新營銷（開盤前老帶新，帶有效客戶上門、成交均有激勵）北城區(qū)域路牌、導視等壟斷性攔截①基礎必做動作②定向定點推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)定向推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告牌、宣傳條幅派單、巡展、農(nóng)班車廣告接送上門看房報銷看房打車費定期免費看房車接送③活動與事件營銷：事件影響力傳播增加上門，持續(xù)性案場活動利益誘惑上門⑤傳統(tǒng)媒體推廣：短信、網(wǎng)絡、報廣等推廣渠道，并憑廣告資料上門看房抽獎、送禮下鄉(xiāng)巡展、競品攔截廠區(qū)推介、關鍵人推薦市區(qū)接待點、免費看房車有效來訪量來訪量支撐體系④行銷拓客泛老帶新營銷（開盤前老帶新，帶有效客戶上門、成交均來訪成交率產(chǎn)品提升影響客戶購買的最重大的3－5大問題及解決方法價格策略及折扣策略產(chǎn)品展示售樓處樣板區(qū)、樣板房銷售路徑物業(yè)服務體系等提升團隊作業(yè)能力人員素質和培訓團隊管理：團隊士氣、文化、考核激勵等深度了解并滿足客戶需求，準確推介產(chǎn)品提高客戶滿意度解決客戶異議銷售策略推盤時機推盤節(jié)奏推盤量掌握合理推盤時機對應有效來訪客戶積累，體量切小以量逼定有效客戶有效促進成交提高來訪成交率提高成交能力成交率保障體系來訪成交率產(chǎn)品提升影響客戶購買的最重大的3－5大問題及解決方蓄客量分解（共計4000組）蓄客量分解（共計4000組）XX聯(lián)盟銷售力保障體系——第一梯隊XX聯(lián)盟銷售力保障體系——第一梯隊XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第二梯隊他們是一手代理團隊中的重要組成部分他們繼承了XX二手團隊的找客模式借助一手專業(yè)團隊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析成果根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗和區(qū)域調研，形成完善的客戶區(qū)域搜索地圖和客戶特性搜索地圖第二梯隊：渠道中心團隊第一組別——Call客組貫穿整個銷售期，Call客對象：XX內(nèi)部客戶資源（區(qū)域成交客戶以及總價段客戶）第二組別——攔截組攔截時間段:項目蓄客期以及項目開盤期攔截區(qū)域：項目周邊高端項目第三組別——渠道組拓客區(qū)域：XX內(nèi)部客戶資源陌拜，項目周邊項目資源拓展開發(fā)第四組別——網(wǎng)絡資源組時間：貫穿整個銷售期發(fā)布網(wǎng)絡：XX房產(chǎn)合肥站、微信朋友圈精準定位投放電話開拓陣地包圍深入客戶無網(wǎng)不在渠道中心開拓客戶拓展通路，精準鎖定目標客戶第一梯隊案場團隊第二梯隊渠道中心團隊第三梯隊三級市場中介團隊XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第二梯隊他們是一手代理團隊中的重要組1、未來XX聯(lián)盟近三千家門店——聚焦于多點蓄客3、內(nèi)部全面覆蓋，加大項目推廣，項目全面曝光2、XX內(nèi)部十大宣傳資源—強化聯(lián)動執(zhí)行區(qū)域攔截：：班車帶看：：門店包裝：：網(wǎng)上發(fā)布信息：CALL客：：中介門店派單：：第三梯隊：三級市場中介團隊XX計劃在2016年在合肥啟動三級市場未來將覆蓋合肥主城區(qū)核心區(qū)域，二手中介最強滲透力XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第三梯隊1、未來XX聯(lián)盟近三千家門店——聚焦于多點蓄客3、內(nèi)部全面覆XX現(xiàn)場銷售團隊XX渠道中心團隊XX中介團隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)客XX資源客現(xiàn)場銷售中心XX房產(chǎn)聯(lián)盟上門客短信客自訪客門店網(wǎng)絡客截流客XX轉場客XX內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——三梯隊協(xié)同系統(tǒng)XX現(xiàn)場銷售團隊XX渠道中心團隊XX中介團隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)狼騰計劃SearchingthecustomersbeforemarketingplanXX建議九字真言，行銷拓客法則“進、送、帶、巡、CALL、派、轉、團、截”XX房產(chǎn)掌控合肥最強的行銷策略與執(zhí)行力渠道行銷力·拓客策略全員出擊，渠道全面鋪開狼騰計劃XX房產(chǎn)掌控合肥最強的行銷策略與執(zhí)行力渠道行銷力·拓法則Ⅰ：進設置社區(qū)項目的展示平臺；進社區(qū)活動：項目周邊百家老社區(qū)共聯(lián)歡行銷隊伍進社區(qū)進行派單掃客；進社區(qū)舉辦社區(qū)活動，拓展客戶；法則Ⅰ：進設置社區(qū)項目的展示平臺；進社區(qū)活動：項目周邊百家老送每天來訪登記的第一組、第五組、第十組、第十五組客戶……，可以獲奧青城項目贈送的百元大禮包一份；大禮包：米、油、購物卡等法則Ⅱ

：來訪贈送大禮包：百元大禮包相約奧青城北城項目送每天來訪登記的第一組、第五組、第十組、第十五組客戶……，可法則Ⅲ：帶持有本項目貴賓卡的客戶，每介紹一個朋友在本項目購房，可以享受1千元現(xiàn)金獎勵；老帶新優(yōu)惠：介紹一組成交客戶，獎勵1千元現(xiàn)金法則Ⅲ：帶持有本項目貴賓卡的客戶，每介紹一個朋友在本項目法則Ⅲ：帶在長豐的鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴上放置宣傳單頁，同時將司機發(fā)展為項目的拓客員；給于小禮品（撲克牌等），達到一定帶客量獎勵面值500元的油卡。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴士帶客：介紹十組來訪客戶，獎勵500元油卡，介紹一組成交客戶，獎勵500元現(xiàn)金法則Ⅲ：帶在長豐的鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴上放置宣傳單頁，同時將司機發(fā)展為項法則Ⅳ：巡在長豐縣城客戶聚集區(qū)如廣場、超市等地，以及項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行巡展及巡演，主動拓展項目的客戶范圍下鄉(xiāng)巡展：縣城客戶聚集區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行巡展法則Ⅳ：巡在長豐縣城客戶聚集區(qū)如廣場、超市等地，以及項目周法則Ⅴ

：CALL業(yè)務員全城call客，利用XX客戶資源、拓客資源、購買客戶資料等方式獲得意向客戶電話，專人call客。成立call客組，規(guī)定每人每天100組call客量，并專人抽查。設立相應的獎勵處罰機制全城call客：專人定時定量call客，專人抽查，制定相應獎勵處罰措施法則Ⅴ：CALL業(yè)務員全城call客，利用XX客戶資源、法則Ⅵ：派招聘大學生，建立派單組，由近及遠，從項目周邊小區(qū)、菜市場、商場、車站等地進行派單；沿項目周邊的主干道和縣城繁華地段，掃街拓客；在項目周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域進行派單；派專人進行派單員的培訓及抽查，制定相應的處罰獎勵機制信息全城覆蓋：全城派單，信息全覆蓋，專人抽查，制定相應獎勵處罰措施法則Ⅵ：派招聘大學生，建立派單組，由近及遠，從項目周邊小法則Ⅶ：團陌拜項目周邊的政府機關、企事業(yè)單位、學校、醫(yī)院等，商談員工購房團購優(yōu)惠政策；五人成團，親戚朋友只要夠五組購買客戶，可申請團購優(yōu)惠。團購優(yōu)惠活動：企業(yè)團購優(yōu)惠、五人成團優(yōu)惠法則Ⅶ：團陌拜項目周邊的政府機關、企事業(yè)單位、學校、醫(yī)院法則Ⅷ

：圈尋找本項目關鍵人，利用其對各自圈層的影響力，拓展客戶，給予相應獎勵；關鍵人如：辦公室主任、同行、村長、廠長、媒介公司等獎勵：每成交一組，獎勵1千元現(xiàn)金關鍵人拓客：尋找項目關鍵人，每成交1組，獎勵1千元現(xiàn)金法則Ⅷ：圈尋找本項目關鍵人，利用其對各自圈層的影響力，拓法則Ⅸ：截成立小蜜蜂組，設立接送車輛，進行直接截客；在本項目主要競品的門口及周邊，排除小蜜蜂，駐點截客；派專人進行培訓及抽查，制定相應的處罰獎勵機制。小蜜蜂截客：競品周邊設立小蜜蜂，直接截客法則Ⅸ：截成立小蜜蜂組，設立接送車輛，進行直接截客；小蜜>情報收集競爭對手分析、客戶地圖繪制、產(chǎn)品賣點梳理、拓客說辭>拓客團隊的構架及配置拓客團隊管理人員職責及崗位描述、銷售員拓客管理、兼職大學生的拓客管理>團隊標準化培訓項目基礎知識培訓、宣傳單頁與核心賣點的統(tǒng)一口徑培訓、現(xiàn)場活動內(nèi)容的培訓>獎罰體系的制定

每日拓客的分享與獎懲辦法、階段性的成果分享與獎懲辦法>拓客的道具及物料拓客人員的服裝、拓客車輛的包裝、拓客宣傳資料、客戶登記及確認表、小禮品的配置>現(xiàn)場活動的配合及客戶跟蹤計劃現(xiàn)場每日小活動、周末大活動的配合；到達現(xiàn)場的意向客戶回訪計劃、記錄有效電話的意向客戶跟蹤計劃拓客籌備>情報收集拓客籌備流程環(huán)節(jié)拓客數(shù)量、人員配置招聘培訓、資源要求后勤物料、客戶地圖地點選擇、應急預案費用預算、上下溝通拓客任務目標分解合項會階段A任務下達C任務執(zhí)行拓客執(zhí)行現(xiàn)場執(zhí)行拓客督導應急處理D成果確認成果匯總數(shù)據(jù)輸出數(shù)據(jù)匯總數(shù)據(jù)核查任務總結B任務分配后臺數(shù)據(jù)確認成本核算主要工作內(nèi)容明確時間/范圍/數(shù)量/質量等要求任務分工人員成本后勤保障操作流程專業(yè)規(guī)范的執(zhí)行體系，高效截殺，寧可錯殺一千，絕不放過一人拓客所需車輛支持：據(jù)拓客人員數(shù)量確定車輛數(shù)，用亍拓客看房車兼移動兵站；拓客人員服裝支持：統(tǒng)一定制服飾（建議帶項目LOGO及電話及馬夾）；拓客巡展道具支持：手舉牌、應急藥品、寫字板等；拓客小禮品支持：價值約2-5元派發(fā)禮品；CALL客中心兼情報中心布置：不低亍10部電話、對講機若干部、配備白板一；拓客人員工資及激勵支持；XX拓客精英隊支援人員日常開支；甲方支持流程環(huán)節(jié)拓客數(shù)量、人員配置招聘培訓、資源要求后勤物料、客戶地XX房產(chǎn)聯(lián)盟商務條款乙方可以以不違背案場管理規(guī)定的任意形式進行客戶輸送導入，甲乙雙方只存在合作關系，不存在約束關系，甲方不得向乙方制定銷售任務以及指標處罰等形式一、聯(lián)合戰(zhàn)隊（傭金比例1%）：①乙方組建內(nèi)場銷售團隊負責案場銷售，費用乙方自理（甲方激勵獎勵除外）；②甲乙雙方聯(lián)合組建戰(zhàn)隊拓展外場客戶，戰(zhàn)隊人數(shù)預計10-15人，負責外場渠道執(zhí)行以及監(jiān)督工作，甲方支付戰(zhàn)隊人員基礎工資（參考市場平均值2800-3200左右/人）乙方支付戰(zhàn)隊績效提成獎勵等③乙方組織中介機構聯(lián)合銷售，費用乙方自理④線下兼職人員和看房車輛由甲方支付費用⑤甲乙雙方簽訂傭金結算方式以及銷售去化協(xié)議形式二、渠道分銷（傭金比例3%起）：

甲方不得私自安排除乙方以外的分銷機構同時分銷本項目，乙方自行組織銷售渠道，案場專人對接甲方，客戶按照案場管理制度統(tǒng)一報備，乙方在不違背甲方規(guī)定的宣傳規(guī)定基礎上可以尋找出案場銷售以外的任意渠道進行項目推廣，甲方不得無故干預，甲乙雙方簽訂部分房源銷售協(xié)議形式三、電商分銷（傭金5000元/套）XX房產(chǎn)聯(lián)盟商務條款乙方可以以不違背案場管理規(guī)定ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish奧青城北城項目營銷策略提報奧青城渠道解決方案2017.01.20用陽光、丈量幸福的長度丨墅品洋房，精品華宅，私人園林丨奧青城北城項目營銷策略提報奧青城渠道解決方案2017.01.目錄CONTENTS壹.認知貳.困局

叁.定位肆.贏銷

目錄CONTENTS壹.認知貳.困局叁.定位第一部分認知第一部分認知項目位置14公里蒙城北路繞城高速高鐵北站機場市區(qū)長豐北城中學省立醫(yī)院項目區(qū)位理解項目位于鳳湖西路與合水路交口，雙鳳湖畔；阜陽路與合水路連接主城區(qū)，臨近合肥繞城高速北段和高鐵北站；地塊昭示性與道路暢達度高，但公共交通發(fā)展落后；項目距離高鐵北站2分鐘車程；距離新橋機場僅20分鐘車程；繞城高速：向西約20分鐘車程即可到達4E級新橋國際機場；地塊位置是距離合肥老城區(qū)最偏遠的區(qū)域之一，行政劃分上和客戶主觀認知上都屬于長豐縣，目前地塊周邊城市化發(fā)展十分欠缺，屬于典型的城市遠郊陌生區(qū)，隨著“魅力新區(qū)合肥北城”的區(qū)位推廣，北城新區(qū)逐漸被合肥市民所接受本案合水路阜陽北路項目位置14公里蒙城北路繞城高速高鐵北站機場市區(qū)長豐北城中學低密度宜居人文臨湖社區(qū)二期精裝科技助力人居整盤屬性界定：整盤概況售罄在售待售B2B7B8B9B10B11B12B15B16B17B18B20B21B26B30B29B28B27B22B25B19占地10萬方總建面30萬方2萬方社區(qū)商業(yè)5000畝雙鳳湖200畝市政公園2000畝高爾夫球場三期待售低密度宜居人文臨湖社區(qū)二期精裝科技助力人居整盤屬性界定：本案屬于合肥第三代居住模式，城市價值向郊區(qū)的全面移植釋義案例第一代：城市居住第二代：郊區(qū)居住第三代：郊區(qū)城市早期合肥二環(huán)以內(nèi)，市中心區(qū)域范圍，配套成熟，居住氛圍濃厚。近兩年，郊區(qū)城市化，大盤鼎力，定義自我中心，建立配套完善大型居住區(qū)。項目本身優(yōu)越的自然環(huán)境，打造綠色健康的生活方式，度假式人居新體驗琥珀山莊安居苑保利海上五月花本案華南城北城世紀城基于本案整盤的物業(yè)價值關系和構成體系，本案可定位郊區(qū)城市的度假式人居理念，以休閑娛樂等體驗式帶入客戶歸屬本案發(fā)展模式本案屬于合肥第三代居住模式，城市價值向郊區(qū)的全面移植釋義案例XX對本體認知的思考1.如何最大程度弱化區(qū)域陌生感？2.如何在營銷中實現(xiàn)企業(yè)品牌價值傳播和落地？XX對本體認知的思考1.如何最大程度弱化區(qū)域陌生感？第二部分困局第二部分困局項目分布圖北城目前現(xiàn)有主力在售的項目10個左右，未來有4個新地塊上市，在售和即將上市項目數(shù)量大。在售項目：

待售項目：京冠御園華府恒大帝景新慧御湖城合院元一高爾夫御景嘉苑光明北部灣恒泰阿奎利亞文一名門北郡華地森林語半島1號文一錦門北韻力高共和城恒泰風格城市中環(huán)廬陽府融僑悅城皖投天下名筑北城世紀城本案文德藝墅金大地翡翠公館蘇州高新成都星輝聯(lián)合CF201612地塊新城控股長豐CF201608恒泰長豐CF201609華地森林湖項目分布圖北城目前現(xiàn)有主力在售的項目10個左右，未來有4個新周邊競品銷售數(shù)據(jù)對比分析周邊競品銷售數(shù)據(jù)對比分析文一·錦門北韻?在售情況：項目于7月中旬對外推廣，現(xiàn)場臨時售樓部于8月14日對外開放，小區(qū)總1556戶?加推情況：12月17日首期開盤，推售7#、13#洋房114戶，9#、16#高層216戶；高層成交均價11000，洋房成交均價11900。?優(yōu)惠情況：正常優(yōu)惠2.3萬，100㎡以下額外優(yōu)惠5萬，100㎡以上額外優(yōu)惠10萬1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#12#15#13#16#17#18#19#23#22#21#20#25#26#27#持銷部分文一·錦門北韻?在售情況：項目于7月中旬對外推廣，現(xiàn)場臨時售華地·森林語?在售情況：洋房標準層97㎡（2+1房）、118㎡（3+1房）平米；高層標準層87㎡（2+1房）97㎡（2+1房、2+2房）。?加推情況：預計1月中旬推售1#、7#；?優(yōu)惠情況：贈送1年物業(yè)費；1#7#華地·森林語?在售情況：洋房標準層97㎡（2+1房）、118文一·名門北郡?在售情況：項目處于尾盤階段，庫存頂?shù)追吭?6套?優(yōu)惠情況：降價2000元/㎡文一·名門北郡?在售情況：項目處于尾盤階段，庫存頂?shù)追吭?6金大地·翡翠公館?在售情況：目前在銷售20#公寓、20#樓底商及南區(qū)底商，公寓價格未定。?加推情況：高層住宅已售罄，剩余兩棟洋房15#、16#未推?優(yōu)惠情況：交2800享99折，2000可抵房款；金大地·翡翠公館?在售情況：目前在銷售20#公寓、20#樓底恒泰·阿奎利亞?在售情況：目前驗資8組團36#住宅面積93-118㎡，共136套，釋放價格11000?加推情況：預計元月下旬加推36#；?優(yōu)惠情況：目前驗資無優(yōu)惠；恒泰悅城，2000戶，已交付恒泰風格城市，4740戶，已交付恒泰城果，基本售罄阿奎利亞一至四期，5000余戶，已入住恒泰城品，2267戶，已交付阿奎利亞九期十期約3000戶恒泰8組團，約2000戶，主力在售恒泰·阿奎利亞?在售情況：目前驗資8組團36#住宅面積93->北城市場在售項目存貨量和待上市量大>未來區(qū)域上市新盤數(shù)量多、體量大>競爭體量來看，本案處在一個重壓競爭環(huán)境中如何尋找競爭突圍點壓對手搶客源？XX對市場困局的思考>北城市場在售項目存貨量和待上市量大XX對市場困局的思考北城項目成交客戶分布華地森林語成交客戶來源北城世紀城城成交客戶來源阿奎利亞成交客戶來源目前北城購房客群而言，在售盤對市區(qū)客戶的拉動有限，長豐客戶成為實現(xiàn)項目快速去化的基礎?？蛻艋旧隙际莵碜耘c長豐本地的客戶，市區(qū)外溢的客戶基本上沒有，也有很大一部分老業(yè)主過來購買。比例大概是長豐占6成，老業(yè)主大概占4成?？蛻糍彿恳不旧鲜菫榱俗宰　！背鞘兰o城置業(yè)顧問訪談客戶都來自與長豐縣以及下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占到8成多。市區(qū)外溢的很多，10個里面大概占到1-2個。——阿奎利亞置業(yè)顧問訪談北城世紀城長期霸屏北城把長豐縣的客戶搶了不少，客戶的職業(yè)有農(nóng)民、小個體戶，購買的能力都有限，來看的也都是剛需中小戶型的產(chǎn)品，對品質關注比較少，就看價格。

——華地森林語置業(yè)顧問訪談北城項目成交客戶分布華地森林語成交客戶來源北城世紀城城成交客北城成交客戶地圖市區(qū)客戶比例較低生活工作在北一環(huán)二環(huán)之間，阜陽路與蒙城路附近的年輕新合肥人，受中心城區(qū)價格擠壓外溢，追求棲息及自我享受。長豐客戶占主力包括地緣性拆遷改善客戶，長豐縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)小生意人、外出打工人群等。北城成交客戶地圖市區(qū)客戶比例較低北城營銷環(huán)境分析北城經(jīng)典營銷模式=初級階段的低價跑量模式簡單、粗放式、缺乏品牌意識低價、暖場、拓客等為主手段廣告形象差、不重視展示體驗、客戶口碑本案啟示1、繼承北城的有效營銷手段2、突破區(qū)域營銷水平，在形象、展示體驗、事件、創(chuàng)新渠道、客戶精細化管理等方面做足文章北城營銷環(huán)境分析北城經(jīng)典營銷模式=初級階段的低價跑量模式簡單XX對北城客戶困局的思考>量之困局目前北城客戶來源以長豐客戶為主，但近年來長豐客戶出現(xiàn)需求量逐步減少，客戶補給后勁不足的現(xiàn)象。>價之困局長豐客戶群具有低價導向性，對于高價與品質項目關注度較輕，具有抵觸性。本案作為主打運動社區(qū)、開發(fā)周期長的樓盤，主力客群顯然不能完全鎖定在長豐區(qū)域，那么本案客戶策略的關鍵就在如何吸納更多市區(qū)客戶，實現(xiàn)客戶結構的演變與升級，支撐銷售量價。如何與競品爭奪客源？如何吸納更多市區(qū)客戶？XX對北城客戶困局的思考>量之困局本案作為主打運動社區(qū)、開發(fā)第三部分定位第三部分定位1、深挖樓盤綜合價值，訴求生活方式，嫁接奧青城品牌貫穿營銷始終2、重新定義區(qū)域價值，將本案拔升至區(qū)域運營角度，以自我中心化理念弱化區(qū)域陌生3、面對競爭激烈的市場，本案應從營銷模式、產(chǎn)品升級、渠道攔截等方面尋找突圍點4、營銷高調立勢樹影響力，注重老客戶營銷與展示體驗1、深挖樓盤綜合價值，訴求生活方式，嫁接奧青城品牌貫穿營銷始策略一：重新定義區(qū)域，以整盤價值定義生活方式，形象上做NO.1策略二：線上全城立勢樹影響，啟動區(qū)推廣務必壟斷區(qū)域市場聲音項目營銷戰(zhàn)略導出策略三：線下全方位拓客，海陸空對手渠道，爭奪客源策略四：提升產(chǎn)品附加值，增強競爭力，建立差異化賣點策略五：做足現(xiàn)場展示體驗，強調主題性，做到北城第一，合肥一流策略一：重新定義區(qū)域，以整盤價值定義生活方式，形象上做NO.跟進客戶重要客戶核心客戶市區(qū)外溢客戶及地緣性客戶：關注區(qū)域前景，居住環(huán)境、孩子教育問題、項目品質、配套等，有一定的區(qū)域居住情節(jié)外地購房投資客戶：隨著項目品質拔高及區(qū)域發(fā)展前景的提升，對經(jīng)濟實力較強的外地客戶自然跟進購房長豐及周邊農(nóng)村進城客戶:價格是客戶的主要關注點，其次是地段、距離市區(qū)的距離、配套等以長豐周邊農(nóng)村進城客戶為核心客群，以合肥市區(qū)外溢和地緣性客戶為重要補充，并適當牽引外地客戶購買?？蛻舳ㄎ桓M客戶重要客戶核心客戶市區(qū)外溢客戶及地緣性客戶：外地購房投隨區(qū)域價格的提升和居住價值的引導客戶層級：有一定經(jīng)濟實力的進城客戶置業(yè)特征：基于公攤、安全性等考慮對高層抗性較大，核心關注產(chǎn)品的高附加值和贈送面積，以及周邊的配套（教育配套）；總價承受在對應的產(chǎn)品為80—90平以內(nèi)的兩房三房，甚至總價限制下更小的產(chǎn)品?？蛻魧蛹墸航?jīng)濟實力較低的進城客戶置業(yè)特征：將更加被加壓到外圍區(qū)域，或某些低價型戰(zhàn)略的項目；單純的需求低價置業(yè)承受力下尋求性價比和更小面積段隨著城市化進城的加快和北城新區(qū)房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，長豐縣客戶的進城成本勢必增加，購買力限制下整體數(shù)量將會減少，長豐縣進城客戶逐步分化為兩個層級針對此類客戶，應緊抓其產(chǎn)品需求敏感點，放大品質優(yōu)勢、以超高性價比的產(chǎn)品為主打捕捉其大量需求，建立市場口碑。長豐進城客戶——因承受力的不同而出現(xiàn)兩種類型客戶，本項目客戶更接近第二種類型首期客戶定位隨區(qū)域價格的提升單純的需求低價置業(yè)承受力下尋求性價比和更小面地緣型客戶——因職業(yè)不同收入不同而存在不同群體，本項目應主攻地緣性客戶中的中高收入人群原住民周邊產(chǎn)業(yè)人群中高收入人群低收入人群區(qū)域地緣客戶客戶特征：經(jīng)濟實力較強的中高層技術人員和管理人員，收入一般在4000元/月左右，有一定文化涵養(yǎng)和品質認知；置業(yè)需求：目前大多置業(yè)于北二環(huán)內(nèi)的高層；未來隨區(qū)域的進一步北拓攤大，區(qū)域將和市區(qū)連為一體，此類人群將回流置業(yè)。敏感點：品質、交通、配套。高端的形象展示以及高舒適度的產(chǎn)品，將成為打動該類客戶的最主要手段客戶定位地緣型客戶——因職業(yè)不同收入不同而存在不同群體，本項目應主攻市區(qū)外溢客戶——品質性價比追求型市區(qū)客戶進駐，此類客戶是本項目中后期重點捕捉對象絕對價格擠壓型品質性價比追求型低密度生活追求型品質環(huán)境改善型客戶特征：支付能力較弱，對價格極端敏感，被市區(qū)高價格擠壓出來，到外圍尋找價格洼地；置業(yè)需求：普通高層小戶型；敏感點：價格、基礎配套?？蛻籼卣鳎河幸欢ㄖЦ赌芰推焚|追求，在一定總價壓力下面積段可以向品質妥協(xié)，核心關注交通，教育配套、房產(chǎn)證；置業(yè)需求：品質高層小戶型；敏感點：性價比、品質、交通、教育配套，產(chǎn)證權屬客戶特征：經(jīng)濟實力雄厚并希望遠離市區(qū)雜亂的生活環(huán)境，到外圍追求純粹的低密度生活區(qū)；置業(yè)需求：別墅、洋房等產(chǎn)品；敏感點：居住環(huán)境、物業(yè)類型、資源占有。客戶特征：支付能力較強并愿意為品質支付溢價，不滿意區(qū)域環(huán)境和樓盤品質，尋找舒適的品質型改善產(chǎn)品；置業(yè)需求：高層中大戶型、洋房中小戶型；敏感點：品質、環(huán)境、學區(qū)等特殊配套。高端的形象展示，優(yōu)良的產(chǎn)品設計以及配套資源，將成為打動該類客戶的最主要手段市區(qū)外溢客戶客戶定位市區(qū)外溢客戶——品質性價比追求型市區(qū)客戶進駐，此類客戶是本項量的成長單一客源到多層客源質的成長中低層客源到中高層客源域的成長區(qū)域客源到全市客源啟動期的客戶基礎項目溢價的關鍵目標客戶定位本案進入開發(fā)中后期，市區(qū)客戶比例不斷增加，客戶層級整體提高，客戶結構偏向品質化、市區(qū)化。量的成長單一客源到多層客源質的成長中低層客源到中高層客源域的對于進城客戶來說，他們是一群渴望城市的新移民對于市區(qū)外溢客戶來說。他們是一群渴望有個家的城市新生力量他們都是主動融入城市的一族，但由于房價承受能力弱而被動選擇郊區(qū)他們在闖蕩中希望借助自己的力量能闖出屬于自己的空間，然后好好享受自己贏得的一切『城市新動力階層』對于進城客戶來說，他們是一群渴望城市的新移民『城市新動力階層他們追求一種能滿足城市所有生活功能的精神領地在這里能分享精彩都市生活，一步到位！他們追求第四部分贏銷第四部分贏銷目標再認識營銷目標4個月售完銷量約400套均價沖刺11000元本案4個月時間完成二期清盤：約400套住宅，需要有效上門量約4000組根據(jù)北城區(qū)域市場情況，保守估計客戶成交比約10：1，即10組來訪客戶中可成交1套，按此計算需實現(xiàn)有效來訪量約：4000組目標再認識營銷目標4個月售完本案4個月時間完成二期清盤：約4實現(xiàn)銷售目標，重點解決以下兩點保證有效來訪量保證來訪轉成交率4000組有效客戶來訪量來訪：成交按照10:1轉化實現(xiàn)銷售目標，重點解決以下兩點保證有效來訪量4000組有效客④行銷拓客泛老帶新營銷（開盤前老帶新，帶有效客戶上門、成交均有激勵）北城區(qū)域路牌、導視等壟斷性攔截①基礎必做動作②定向定點推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)定向推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告牌、宣傳條幅派單、巡展、農(nóng)班車廣告接送上門看房報銷看房打車費定期免費看房車接送③活動與事件營銷：事件影響力傳播增加上門，持續(xù)性案場活動利益誘惑上門⑤傳統(tǒng)媒體推廣：短信、網(wǎng)絡、報廣等推廣渠道，并憑廣告資料上門看房抽獎、送禮下鄉(xiāng)巡展、競品攔截廠區(qū)推介、關鍵人推薦市區(qū)接待點、免費看房車有效來訪量來訪量支撐體系④行銷拓客泛老帶新營銷（開盤前老帶新，帶有效客戶上門、成交均來訪成交率產(chǎn)品提升影響客戶購買的最重大的3－5大問題及解決方法價格策略及折扣策略產(chǎn)品展示售樓處樣板區(qū)、樣板房銷售路徑物業(yè)服務體系等提升團隊作業(yè)能力人員素質和培訓團隊管理：團隊士氣、文化、考核激勵等深度了解并滿足客戶需求，準確推介產(chǎn)品提高客戶滿意度解決客戶異議銷售策略推盤時機推盤節(jié)奏推盤量掌握合理推盤時機對應有效來訪客戶積累，體量切小以量逼定有效客戶有效促進成交提高來訪成交率提高成交能力成交率保障體系來訪成交率產(chǎn)品提升影響客戶購買的最重大的3－5大問題及解決方蓄客量分解（共計4000組）蓄客量分解（共計4000組）XX聯(lián)盟銷售力保障體系——第一梯隊XX聯(lián)盟銷售力保障體系——第一梯隊XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第二梯隊他們是一手代理團隊中的重要組成部分他們繼承了XX二手團隊的找客模式借助一手專業(yè)團隊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析成果根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗和區(qū)域調研，形成完善的客戶區(qū)域搜索地圖和客戶特性搜索地圖第二梯隊：渠道中心團隊第一組別——Call客組貫穿整個銷售期，Call客對象：XX內(nèi)部客戶資源（區(qū)域成交客戶以及總價段客戶）第二組別——攔截組攔截時間段:項目蓄客期以及項目開盤期攔截區(qū)域：項目周邊高端項目第三組別——渠道組拓客區(qū)域：XX內(nèi)部客戶資源陌拜，項目周邊項目資源拓展開發(fā)第四組別——網(wǎng)絡資源組時間：貫穿整個銷售期發(fā)布網(wǎng)絡：XX房產(chǎn)合肥站、微信朋友圈精準定位投放電話開拓陣地包圍深入客戶無網(wǎng)不在渠道中心開拓客戶拓展通路，精準鎖定目標客戶第一梯隊案場團隊第二梯隊渠道中心團隊第三梯隊三級市場中介團隊XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第二梯隊他們是一手代理團隊中的重要組1、未來XX聯(lián)盟近三千家門店——聚焦于多點蓄客3、內(nèi)部全面覆蓋，加大項目推廣，項目全面曝光2、XX內(nèi)部十大宣傳資源—強化聯(lián)動執(zhí)行區(qū)域攔截：：班車帶看：：門店包裝：：網(wǎng)上發(fā)布信息：CALL客：：中介門店派單：：第三梯隊：三級市場中介團隊XX計劃在2016年在合肥啟動三級市場未來將覆蓋合肥主城區(qū)核心區(qū)域，二手中介最強滲透力XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——第三梯隊1、未來XX聯(lián)盟近三千家門店——聚焦于多點蓄客3、內(nèi)部全面覆XX現(xiàn)場銷售團隊XX渠道中心團隊XX中介團隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)客XX資源客現(xiàn)場銷售中心XX房產(chǎn)聯(lián)盟上門客短信客自訪客門店網(wǎng)絡客截流客XX轉場客XX內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖XX銷售協(xié)同作戰(zhàn)體系——三梯隊協(xié)同系統(tǒng)XX現(xiàn)場銷售團隊XX渠道中心團隊XX中介團隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)狼騰計劃SearchingthecustomersbeforemarketingplanXX建議九字真言，行銷拓客法則“進、送、帶、巡、CALL、派、轉、團、截”XX房產(chǎn)掌控合肥最強的行銷策略與執(zhí)行力渠道行銷力·拓客策略全員出擊，渠道全面鋪開狼騰計劃XX房產(chǎn)掌控合肥最強的行銷策略與執(zhí)行力渠道行銷力·拓法則Ⅰ：進設置社區(qū)項目的展示平臺；進社區(qū)活動：項目周邊百家老社區(qū)共聯(lián)歡行銷隊伍進社區(qū)進行派單掃客；進社區(qū)舉辦社區(qū)活動，拓展客戶；法則Ⅰ：進設置社區(qū)項目的展示平臺；進社區(qū)活動：項目周邊百家老送每天來訪登記的第一組、第五組、第十組、第十五組客戶……，可以獲奧青城項目贈送的百元大禮包一份；大禮包：米、油、購物卡等法則Ⅱ

：來訪贈送大禮包：百元大禮包相約奧青城北城項目送每天來訪登記的第一組、第五組、第十組、第十五組客戶……，可法則Ⅲ：帶持有本項目貴賓卡的客戶，每介紹一個朋友在本項目購房，可以享受1千元現(xiàn)金獎勵；老帶新優(yōu)惠：介紹一組成交客戶，獎勵1千元現(xiàn)金法則Ⅲ：帶持有本項目貴賓卡的客戶，每介紹一個朋友在本項目法則Ⅲ：帶在長豐的鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴上放置宣傳單頁，同時將司機發(fā)展為項目的拓客員；給于小禮品（撲克牌等），達到一定帶客量獎勵面值500元的油卡。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴士帶客：介紹十組來訪客戶，獎勵500元油卡，介紹一組成交客戶，獎勵500元現(xiàn)金法則Ⅲ：帶在長豐的鄉(xiāng)鎮(zhèn)巴上放置宣傳單頁，同時將司機發(fā)展為項法則Ⅳ：巡在長豐縣城客戶聚集區(qū)如廣場、超市等地，以及項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行巡展及巡演，主動拓展項目的客戶范圍下鄉(xiāng)巡展：縣城客戶聚集區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行巡展法則Ⅳ：巡在長豐縣城客戶聚集區(qū)如廣場、超市等地，以及項目周法則Ⅴ

：CALL業(yè)務員全城call客，利用XX客戶資源、拓客資源、購買客戶資料等方式獲得意向客戶電話，專人c