深圳-公寓的類型劃分及其市場功能比較課件

公寓的類型劃分及其市場功能比較世聯(lián)研究2008.06.27公寓的類型劃分及其市場功能比較世聯(lián)研究2008.06.27目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產(chǎn)權和年限上也各不相同一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設施建設”等方面進行區(qū)分公寓和一般住宅根據(jù)目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型普通公寓商務公寓酒店式公寓目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權類型：公寓產(chǎn)權年限:70年戶型面積小，30~60平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務銷售價格一般高于區(qū)域整體水平產(chǎn)品特點：普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅戶型面積小，30普通公寓（居住型公寓）目標客戶及功能需求：高級白領及投資客低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大普通公寓（居住型公寓）目標客戶及功能需求：商務公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地產(chǎn)權類型：商務公寓產(chǎn)權年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年產(chǎn)品特點：一般處于城市核心地段及商務中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可達2成，按揭可達20-30年產(chǎn)權性質(zhì)為商務公寓，非純寫字樓商務公寓的出現(xiàn)，是市場細分的結(jié)果。根據(jù)不同的形態(tài)，又可分為soho,scho,studio等形式，是一種既可居住又可辦公的高檔物業(yè)功能。商務公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性產(chǎn)品特點：商務公寓的出現(xiàn)，是市商務公寓目標客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引商務公寓目標客戶及功能需求：關于商務公寓的注冊辦公功能目前市場上，有些項目雖然號稱是商務公寓，但卻不能作為企業(yè)的工商注冊地，主要原因是項目的用地性質(zhì)為住宅，并非商業(yè)用地或者綜合性用地。各地政府工商部門對住宅（包括公寓）用途的房屋能否辦理工商登記的規(guī)定不同，主要基調(diào)一致為住宅用地不允許作為辦公使用，但執(zhí)行力度不一目前在深圳市場上，住宅或者公寓作為辦公使用的例子比比皆是，但此種類型無法進行工商注冊登記。住宅（公寓）用地若要作為注冊辦公使用，一般通過以下幾種方式：改變土地用地性質(zhì)（較困難，且需補地價，商業(yè)用地一般比住宅用地地價高出很多）目前市場上常用的方法是上面的第二條，通過2/3以上業(yè)主同意，解決注冊辦公的問題備注：通過2/3以上業(yè)主同意申請辦公注冊的方法，并非所有類型的企業(yè)均可申請，工商局規(guī)定電子科技類、廣告設計類等不擾民類型的公司可以申請，而像餐飲娛樂類、網(wǎng)吧、生產(chǎn)加工類型的企業(yè)則不能申請辦公注冊經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，由在建設局備案的業(yè)主委員會蓋章確認，可以向工商局申請注冊辦公關于商務公寓的注冊辦公功能目前市場上，有些項目雖然號稱是商務酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權類型：公寓或商務公寓產(chǎn)權年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年產(chǎn)品特點：

面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物業(yè)公司提供酒店式的服務，如打掃房間、預約送餐等基本酒店服務，同時擁有私人公寓的私密性和生活風格的綜合物業(yè)。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上比酒店更勝一籌酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)品特點：酒店式公寓是居酒店式公寓目標客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在深外籍人士、來往深港兩地的商務人士為主購買客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務、交通條件具備較高的投資價值酒店式公寓目標客戶及功能需求：不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產(chǎn)品劃分界限相對模糊，尤其是產(chǎn)權性質(zhì)和年限較復雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能不同產(chǎn)權性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應有所體現(xiàn)不同公寓產(chǎn)品所針對的目標客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產(chǎn)品進行客戶群體的細分，體現(xiàn)產(chǎn)品和功能營銷不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權類型和不同功能的典型案例參考商務公寓海岸卡夫諾純商務公寓戶型面積：全復式Loft，28-140平米小開間用地性質(zhì)：商業(yè)用地產(chǎn)權性質(zhì)：商務公寓貸款按揭：5成10年能否注冊：可以注冊價格：均價19000元/平米典型案例參考商務公寓海岸卡夫諾純商務公寓典型案例參考商務公寓世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：茂業(yè)集團租金：5000-6000元/月價格：目前最低23000-24000元/平米，高層最高34000元/平米，帶精裝修主要租戶：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士產(chǎn)品面積：31-65㎡、復式雙套房溢價因素：三大商圈交匯點、豪華裝修，五星級酒店服務產(chǎn)權性質(zhì)：商務公寓貸款按揭：5成10年能否注冊：可以典型案例參考商務公寓世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.典型案例參考商務公寓宏發(fā)中心大廈基本情況：以商務公寓的形象對外推廣，但實際為住宅類型用地性質(zhì)：商住用地，分為商業(yè)和住宅兩部分產(chǎn)權性質(zhì)：住宅能否注冊：不能價格：均價19000元/平米備注：該項目推廣及所有樣板房均為商務方向，但實際為住宅性質(zhì)，不能注冊，只是口頭對客戶表明通過成立業(yè)主委員會、2/3以上業(yè)主同意即可解決注冊問題等方式進行引導典型案例參考商務公寓宏發(fā)中心大廈基本情況：以商務公寓的形象典型案例參考酒店式公寓金中環(huán)酒店公寓備注：該酒店式公寓最初不能用作注冊辦公使用，但在目前的二手房交易中，由中環(huán)物業(yè)關管理公司代為行使業(yè)主委員會權利，聯(lián)合業(yè)主在購房時簽署一份“業(yè)主承諾書”，同意將所購物業(yè)作為除生產(chǎn)、加工、娛樂、醫(yī)療、網(wǎng)吧等限制項目的辦公使用，解決注冊辦公的問題規(guī)模：總占地7368平，總建面10.3萬，容積率13.7，酒店式公寓約300套運營模式：先發(fā)售，入伙后跟部分小業(yè)主簽訂3－5年返租協(xié)議，有些業(yè)主不愿簽署此協(xié)議，想委托中介出租管理公司：金中環(huán)物管，帶精裝修租金：980－3980元/天，現(xiàn)為試營業(yè)，有折扣價格：21000元/平米主要租戶：因入伙時間較短，現(xiàn)主要為短期商務人士出租產(chǎn)品面積：單房：30－35㎡一房一廳：50-55㎡兩房：81-85㎡三房：100㎡以上溢價因素：加入國際服務品牌“世界金鑰匙酒店聯(lián)盟組織”典型案例參考酒店式公寓金中環(huán)酒店公寓備注：該酒店式公寓最初典型案例參考酒店式公寓泰格公寓規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓運營模式：產(chǎn)權長期持有，只租不售物業(yè)管理公司：FRASER(新加坡)

專業(yè)管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣。最多8折，帶精裝修主要租戶：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（70－80％），分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關外（寶安、龍崗外企），散客以南山為主出租情況：出租情況較好，近7成，以長租客為主產(chǎn)品面積：單房：35-113㎡兩房：147-171㎡三房：198-286㎡四房：248-419㎡溢價因素：中國第一個LEED認證（美國USGBC頒發(fā)）典型案例參考酒店式公寓泰格公寓規(guī)模：34000平米，7棟，公寓的類型劃分及其市場功能比較世聯(lián)研究2008.06.27公寓的類型劃分及其市場功能比較世聯(lián)研究2008.06.27目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產(chǎn)權和年限上也各不相同一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設施建設”等方面進行區(qū)分公寓和一般住宅根據(jù)目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型普通公寓商務公寓酒店式公寓目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權類型：公寓產(chǎn)權年限:70年戶型面積小，30~60平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務銷售價格一般高于區(qū)域整體水平產(chǎn)品特點：普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅戶型面積小，30普通公寓（居住型公寓）目標客戶及功能需求：高級白領及投資客低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大普通公寓（居住型公寓）目標客戶及功能需求：商務公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地產(chǎn)權類型：商務公寓產(chǎn)權年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年產(chǎn)品特點：一般處于城市核心地段及商務中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可達2成，按揭可達20-30年產(chǎn)權性質(zhì)為商務公寓，非純寫字樓商務公寓的出現(xiàn)，是市場細分的結(jié)果。根據(jù)不同的形態(tài)，又可分為soho,scho,studio等形式，是一種既可居住又可辦公的高檔物業(yè)功能。商務公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性產(chǎn)品特點：商務公寓的出現(xiàn)，是市商務公寓目標客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引商務公寓目標客戶及功能需求：關于商務公寓的注冊辦公功能目前市場上，有些項目雖然號稱是商務公寓，但卻不能作為企業(yè)的工商注冊地，主要原因是項目的用地性質(zhì)為住宅，并非商業(yè)用地或者綜合性用地。各地政府工商部門對住宅（包括公寓）用途的房屋能否辦理工商登記的規(guī)定不同，主要基調(diào)一致為住宅用地不允許作為辦公使用，但執(zhí)行力度不一目前在深圳市場上，住宅或者公寓作為辦公使用的例子比比皆是，但此種類型無法進行工商注冊登記。住宅（公寓）用地若要作為注冊辦公使用，一般通過以下幾種方式：改變土地用地性質(zhì)（較困難，且需補地價，商業(yè)用地一般比住宅用地地價高出很多）目前市場上常用的方法是上面的第二條，通過2/3以上業(yè)主同意，解決注冊辦公的問題備注：通過2/3以上業(yè)主同意申請辦公注冊的方法，并非所有類型的企業(yè)均可申請，工商局規(guī)定電子科技類、廣告設計類等不擾民類型的公司可以申請，而像餐飲娛樂類、網(wǎng)吧、生產(chǎn)加工類型的企業(yè)則不能申請辦公注冊經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，由在建設局備案的業(yè)主委員會蓋章確認，可以向工商局申請注冊辦公關于商務公寓的注冊辦公功能目前市場上，有些項目雖然號稱是商務酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權類型：公寓或商務公寓產(chǎn)權年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年產(chǎn)品特點：

面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物業(yè)公司提供酒店式的服務，如打掃房間、預約送餐等基本酒店服務，同時擁有私人公寓的私密性和生活風格的綜合物業(yè)。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上比酒店更勝一籌酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)品特點：酒店式公寓是居酒店式公寓目標客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在深外籍人士、來往深港兩地的商務人士為主購買客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務、交通條件具備較高的投資價值酒店式公寓目標客戶及功能需求：不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產(chǎn)品劃分界限相對模糊，尤其是產(chǎn)權性質(zhì)和年限較復雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能不同產(chǎn)權性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應有所體現(xiàn)不同公寓產(chǎn)品所針對的目標客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產(chǎn)品進行客戶群體的細分，體現(xiàn)產(chǎn)品和功能營銷不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權類型和不同功能的典型案例參考商務公寓海岸卡夫諾純商務公寓戶型面積：全復式Loft，28-140平米小開間用地性質(zhì)：商業(yè)用地產(chǎn)權性質(zhì)：商務公寓貸款按揭：5成10年能否注冊：可以注冊價格：均價19000元/平米典型案例參考商務公寓海岸卡夫諾純商務公寓典型案例參考商務公寓世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.7萬，B棟建面19943.34㎡，C棟建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套運營模式：對外發(fā)售，酒店式管理，由業(yè)主對外出租管理公司：茂業(yè)集團租金：5000-6000元/月價格：目前最低23000-24000元/平米，高層最高34000元/平米，帶精裝修主要租戶：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士產(chǎn)品面積：31-65㎡、復式雙套房溢價因素：三大商圈交匯點、豪華裝修，五星級酒店服務產(chǎn)權性質(zhì)：商務公寓貸款按揭：5成10年能否注冊：可以典型案例參考商務公寓世金漢宮規(guī)模：總占地1萬，總建面15.典型案例參考商務公寓宏發(fā)中心大廈基本情況：以商務公寓的形象對外推廣，但實際為住宅類型用地性質(zhì)：商住用地，分為商業(yè)和住宅兩部分產(chǎn)權性質(zhì)：住宅能否注冊：不能價格：均價19000元/平米備注：該項目推廣及所有樣板房均為商務方向，但實際為住宅性質(zhì)，不能注冊，只是口頭對客戶表明通過成立業(yè)主委員會、2/3以上業(yè)主同意即可解決注冊問題等方式進行引導典型案例參考商務公寓宏發(fā)中心大廈基本情況：以商務公寓的形象典型案例參考酒店式公寓金中環(huán)酒店公寓備注：該酒店式公寓最初不能用作注冊辦公使用，但在目前的二手房交易中，由中環(huán)物業(yè)關管理公司代為行使業(yè)主委員會權利，聯(lián)合業(yè)主在購房時簽署一份“業(yè)主承諾書”，同意將所購物業(yè)作為除生產(chǎn)、加工、娛樂、醫(yī)療、網(wǎng)吧等限制項目的辦公使用，解決注冊辦公的