物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材課件

物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施第一節(jié)招標(biāo)投標(biāo)的基本要求及原則第一部分招標(biāo)投標(biāo)的基本要求及原則第一部分一、基本要求

1.依法并接受監(jiān)督參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

一、基本要求

2.結(jié)合自身特點(diǎn)充分考慮市場(chǎng)要素、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。

3.明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)細(xì)節(jié)按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材二、基本原則1.物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇。

2.在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。

3.招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的相關(guān)信息應(yīng)保持公開，使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。

4.招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，

二、基本原則第二部分物業(yè)管理的招標(biāo)第二部分物業(yè)管理的招標(biāo)

一、物業(yè)管理招標(biāo)的條件

1.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以采取以下方式：(1)自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)(2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜

一、物業(yè)管理招標(biāo)的條件

◆自行組織招標(biāo)

自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

◆

委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見(jiàn)于公開招標(biāo)和大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。

2.項(xiàng)目條件

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

因此，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。2.項(xiàng)目條件

二、物業(yè)管理招標(biāo)程序

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對(duì)招標(biāo)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，制訂相應(yīng)的防范控制體系。

2.編制招標(biāo)文件

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

二、物業(yè)管理招標(biāo)程序

3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(1)招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

(2)招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

4.向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

5.對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

6．接受投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。

招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

6．接受投標(biāo)文件

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。8.發(fā)布中標(biāo)結(jié)果招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)物業(yè)管理的投標(biāo)第三部分物業(yè)管理的投標(biāo)第三部分

一、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件

1．法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。

2．招標(biāo)方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

一、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件二、物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。

二、物業(yè)管理投標(biāo)的程序(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

＊投標(biāo)物業(yè)的基本情＊招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位＊業(yè)主的需求＊建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況＊招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程＊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手＊企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。

1)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：

招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)或可預(yù)見(jiàn)但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。

3)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：◆對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

◆對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：3.登記并取得招標(biāo)文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

3.登記并取得招標(biāo)文件◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：1)公司簡(jiǎn)介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見(jiàn)書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等)。

3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。◆技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：

5.送交投標(biāo)文件

全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。6.接受招標(biāo)方的資格審查

投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。

7.參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)

投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)答辯，并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題。

5.送交投標(biāo)文件

全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人

三、投標(biāo)的策略和技巧1.投標(biāo)的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃實(shí)施，其主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)正確編制標(biāo)書。三、投標(biāo)的策略和技巧

(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)。

(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

(8)周密安排招標(biāo)方資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制

二、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具體包括以下方面：

1.物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場(chǎng)情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

2.主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

3.物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。

二、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

三、投標(biāo)文件的編寫

物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，主要是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

1.投標(biāo)文件編寫的基本要求

作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

(1)使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。

(2)使用統(tǒng)一的貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

(3)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。

三、投標(biāo)文件的編寫

(4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡(jiǎn)意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。

(5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性。

物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材

2.投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)。

(2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

(3)填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

(4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。(5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。

(6)報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。(7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。(8)做好投標(biāo)文件的保密措施。

(4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

投標(biāo)報(bào)價(jià)是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過(guò)程中，需要不斷調(diào)整策略，使報(bào)價(jià)更接近標(biāo)底。投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略主要有：

(1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。

(2)密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。

(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。

四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

◆在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：

(1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。

(2)保本報(bào)價(jià)。即按成本報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目。

五、現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

1.應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、普遍性的問(wèn)題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。

2.開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。

3.在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問(wèn)題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。

五、現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

六、簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等的承諾。

(3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。

六、簽約談判的技巧物業(yè)管理招投標(biāo)面臨的問(wèn)題第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)面臨的問(wèn)題第二節(jié)一、地方保護(hù)主義

地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約就目前來(lái)說(shuō)，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過(guò)種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開展，無(wú)奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上演變成了局部性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此要想招投標(biāo)順利進(jìn)行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。一、地方保護(hù)主義二、建管不分離、難以走向市場(chǎng)

開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒(méi)有作為一個(gè)真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動(dòng)受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開招投標(biāo)。同時(shí)，處于自我保護(hù)需要，個(gè)別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對(duì)外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。

具體表現(xiàn)在以下三方面：

二、建管不分離、難以走向市場(chǎng)(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對(duì)外接管物業(yè)，不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，而獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)，致使公開招投標(biāo)的物業(yè)管理市場(chǎng)資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實(shí)行招投標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對(duì)外接管物業(yè)，(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標(biāo)的幌子，向其他管理公司進(jìn)行招標(biāo)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標(biāo)，事前透露招投標(biāo)消息，并對(duì)競(jìng)標(biāo)的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行限制。或利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)管理公司的投標(biāo)資料和管理方案。物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價(jià)參與競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競(jìng)爭(zhēng)是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也要爭(zhēng)取把項(xiàng)目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實(shí)力，盲目擴(kuò)張，參與競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴不斷。(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵三、缺少專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)

沒(méi)有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo);或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員招標(biāo)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評(píng)價(jià)部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機(jī)關(guān)和社會(huì)輿論的監(jiān)督，使招投標(biāo)運(yùn)作起來(lái)難度很大。三、缺少專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)四、物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全

目前實(shí)施招投標(biāo)僅依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》來(lái)進(jìn)行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。四、物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全四、監(jiān)督機(jī)制缺失

社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)走“門子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處及通過(guò)其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。四、監(jiān)督機(jī)制缺失第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方法探析第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方法探析一、幾種常見(jiàn)的物業(yè)管理招標(biāo)方法分析

1.目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)的策劃進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)法通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)踐看，許多地方的物業(yè)管理招標(biāo)基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細(xì)化各項(xiàng)組織實(shí)施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)活動(dòng)等內(nèi)容。物業(yè)管理投標(biāo)書實(shí)質(zhì)是一份細(xì)化管理的策劃書。各位評(píng)委評(píng)比標(biāo)書實(shí)際上也是對(duì)管理服務(wù)進(jìn)行評(píng)定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標(biāo)書里，找出服務(wù)管理措施的不足以及目標(biāo)物業(yè)分析的失誤，把評(píng)分拉出差距，再根據(jù)本企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)的信譽(yù)調(diào)查，以及企業(yè)經(jīng)理、管理處主任的聯(lián)合答辯的水平，綜合評(píng)出最高分作為中標(biāo)單位。這種方法有以下特征：一、幾種常見(jiàn)的物業(yè)管理招標(biāo)方法分析◆優(yōu)點(diǎn)：

1)強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，使各物業(yè)管理企業(yè)如何對(duì)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細(xì)微，動(dòng)腦筋制定措施，保證質(zhì)量，并在標(biāo)書里得到詳細(xì)的表述，才會(huì)得到專家評(píng)委的贊許和通過(guò)。

2)企業(yè)強(qiáng)化了人才工程。各企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)不僅僅需要實(shí)干家，更需要管理人才。許多企業(yè)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)開始吸收培養(yǎng)高層次管理人才。

3)體現(xiàn)了企業(yè)的綜合實(shí)力。評(píng)委通過(guò)標(biāo)書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率?！羧秉c(diǎn)：這種方法不足之處是缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于服務(wù)管理還未開始進(jìn)行，標(biāo)書對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理的計(jì)劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還有待于進(jìn)一步考察、落實(shí)?！魞?yōu)點(diǎn)：2.確立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算為重點(diǎn)的招標(biāo)方法

增加費(fèi)用測(cè)算和報(bào)價(jià)。評(píng)定標(biāo)書的內(nèi)容除過(guò)去單一的目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)策劃外，又增加了一項(xiàng)，既在政府規(guī)定的收費(fèi)范圍內(nèi)，進(jìn)行測(cè)算報(bào)價(jià)，甚至將報(bào)價(jià)的權(quán)重提高到50%，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，增加了難度，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高，各項(xiàng)措施到位，又要節(jié)省經(jīng)費(fèi)進(jìn)行成本核算。一般企業(yè)是難以完成此項(xiàng)任務(wù)的，它體現(xiàn)了企業(yè)實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。2.確立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算為重點(diǎn)的招標(biāo)方法◆優(yōu)點(diǎn)：

1)增加了風(fēng)險(xiǎn)度，增加了硬指標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)。

2)充分調(diào)動(dòng)積極性，更加注重成本核算。

3)促進(jìn)了專業(yè)化管理，提高了規(guī)模效益?！羧秉c(diǎn)：

過(guò)分強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)容易出現(xiàn)偏差。一次評(píng)標(biāo)即要看物業(yè)管理策劃又要看價(jià)格報(bào)價(jià)時(shí)，要清楚的意識(shí)到，過(guò)分強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重比例容易使各物業(yè)管理企業(yè)把投標(biāo)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到價(jià)格上而忽視了物業(yè)管理服務(wù)的策劃，必須防止物業(yè)管理企業(yè)以價(jià)格偏低、犧牲物業(yè)管理質(zhì)量的做法來(lái)取得中標(biāo)，這是不可取得而應(yīng)防止的。價(jià)格低在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)收入并不十分寬裕的業(yè)主(住用人)來(lái)講是非常歡迎的，但必須實(shí)事求是，不能以價(jià)格影響質(zhì)量，否則就把物業(yè)管理引到一個(gè)怪圈中去，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是不利的，最終受害的還是業(yè)主。◆優(yōu)點(diǎn)：

3.物業(yè)管理無(wú)標(biāo)底二步法招標(biāo)方法

所謂無(wú)標(biāo)底就是開始并不明確服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)底，而只是一個(gè)原則標(biāo)準(zhǔn)，既按照當(dāng)?shù)卣畬?duì)物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，符合住宅小區(qū)(樓宇)服務(wù)定位前提下，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)制定服務(wù)質(zhì)量保證優(yōu)良、服務(wù)收費(fèi)合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務(wù)標(biāo)底和價(jià)位標(biāo)底。

3.物業(yè)管理無(wú)標(biāo)底二步法招標(biāo)方法

◆所謂二步法，就是達(dá)到上述目標(biāo)，把物業(yè)管理分為兩次開標(biāo)、兩次篩選、兩次競(jìng)爭(zhēng)。第一次評(píng)標(biāo)是進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量比較，由評(píng)委經(jīng)過(guò)評(píng)分、篩選，確定三四家優(yōu)勝者進(jìn)入第二輪角逐，既第二次評(píng)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，選出服務(wù)質(zhì)量保證、價(jià)格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進(jìn)行商務(wù)談判，確定一家為中標(biāo)者。這種方法有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1)保證了管理服務(wù)質(zhì)量2)既強(qiáng)調(diào)了價(jià)格，又防止了過(guò)低壓價(jià)的不平等競(jìng)爭(zhēng)

3)有利于促進(jìn)物業(yè)管理整體水平提高，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。

4)有利于與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌。

5)無(wú)標(biāo)底二步法招標(biāo)簡(jiǎn)單易行。它摒棄了煩瑣的評(píng)標(biāo)程序，節(jié)省了評(píng)標(biāo)時(shí)間，提高招標(biāo)工作效率，防止腐敗。◆所謂二步法，就是達(dá)到上述目標(biāo)，把物業(yè)管理分為兩次開標(biāo)、二、如何達(dá)到科學(xué)開展招標(biāo)投標(biāo)的幾點(diǎn)措施

目前招投標(biāo)的科學(xué)性不夠，“公平”“公正”性還有待完善。

1.建立科學(xué)的考核指標(biāo)體系物業(yè)管理在我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，缺乏考核評(píng)估體系。雖然賓館與物業(yè)管理同屬于服務(wù)行業(yè)，但賓館管理已形成了規(guī)范，形成了標(biāo)準(zhǔn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)展，建立科學(xué)化考核指標(biāo)體系越來(lái)越重要的提在人們面前。

物業(yè)管理考核指標(biāo)體系應(yīng)含以下六個(gè)方面：二、如何達(dá)到科學(xué)開展招標(biāo)投標(biāo)的幾點(diǎn)措施

1)服務(wù)內(nèi)容全面完整。一個(gè)住宅小區(qū)(高層樓宇)以及其他類型的建筑群體，應(yīng)注意把各類公共服務(wù)考慮周到，以便評(píng)價(jià)服務(wù)策劃是否到位;

2)服務(wù)管理指揮系統(tǒng)要通暢。雖然管理服務(wù)內(nèi)容制定較為詳細(xì)，但為之操作的組織機(jī)構(gòu)不通暢，指揮系統(tǒng)失靈，再好的方案也難于實(shí)施，造成很大損失;

3)各項(xiàng)管理制度完善到位。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一切活動(dòng)需要按程序辦事，各類制度制定的正確與否、完善與否，是對(duì)物業(yè)管理到位的保證?？己酥笜?biāo)應(yīng)重視這塊內(nèi)容;

物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材4)信息反饋系統(tǒng)、管理監(jiān)控系統(tǒng)要健全。為了保證物業(yè)管理服務(wù)到位不走樣，為了使各項(xiàng)政策、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到實(shí)處，需要建立信息反饋系統(tǒng)、管理監(jiān)控系統(tǒng)。這也是考核指標(biāo)的一個(gè)重要內(nèi)容，需要建立這一方面指標(biāo)體系;

5)管理人員基本素質(zhì)、培訓(xùn)計(jì)劃的指標(biāo)體系要建立。物業(yè)管理制度制定的再好，管理策劃再圓滿，也必須由人去操作完成。因此，必須建立人員基本素質(zhì)、文化知識(shí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)職稱、以及為之而達(dá)到一流管理考核指標(biāo)體系;

6)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)測(cè)算的指標(biāo)體系物業(yè)管理的各項(xiàng)內(nèi)容都要靠服務(wù)人員及各種設(shè)備去完成，需要投入一定的資金，而這些資金測(cè)算是否科學(xué)、合理，是否符合實(shí)際，需要建立一個(gè)科學(xué)指標(biāo)體系來(lái)檢驗(yàn)。4)信息反饋系統(tǒng)、管理監(jiān)控系統(tǒng)要健全2.建立專家?guī)?/p>

目前全國(guó)從事物業(yè)管理人數(shù)相對(duì)較少，而且發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)、南方城市這方面人才相對(duì)集中。為了使物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中能掌握好政策，評(píng)出管理質(zhì)量，評(píng)出服務(wù)水平，做到“公平”“公開”，需要一些專家把關(guān)。評(píng)標(biāo)專家需要由一些技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理專家組成，政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)適當(dāng)參與。為此，要建立專家?guī)??？紤]到目前物業(yè)管理行業(yè)情況，最好以省為中心建立專家?guī)?，在物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)前從專家?guī)熘须S機(jī)抽取。只有物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)工作具有足夠的科學(xué)性，“公平”、“公正”性必將會(huì)進(jìn)一步完善。

2.建立專家?guī)煳飿I(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施第一節(jié)招標(biāo)投標(biāo)的基本要求及原則第一部分招標(biāo)投標(biāo)的基本要求及原則第一部分一、基本要求

1.依法并接受監(jiān)督參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

一、基本要求

2.結(jié)合自身特點(diǎn)充分考慮市場(chǎng)要素、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。

3.明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)細(xì)節(jié)按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材二、基本原則1.物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇。

2.在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。

3.招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的相關(guān)信息應(yīng)保持公開，使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。

4.招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，

二、基本原則第二部分物業(yè)管理的招標(biāo)第二部分物業(yè)管理的招標(biāo)

一、物業(yè)管理招標(biāo)的條件

1.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以采取以下方式：(1)自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)(2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜

一、物業(yè)管理招標(biāo)的條件

◆自行組織招標(biāo)

自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

◆

委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見(jiàn)于公開招標(biāo)和大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。

2.項(xiàng)目條件

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

因此，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。2.項(xiàng)目條件

二、物業(yè)管理招標(biāo)程序

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對(duì)招標(biāo)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，制訂相應(yīng)的防范控制體系。

2.編制招標(biāo)文件

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

二、物業(yè)管理招標(biāo)程序

3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(1)招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

(2)招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

4.向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

5.對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

6．接受投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。

招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

6．接受投標(biāo)文件

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。8.發(fā)布中標(biāo)結(jié)果招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)物業(yè)管理的投標(biāo)第三部分物業(yè)管理的投標(biāo)第三部分

一、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件

1．法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。

2．招標(biāo)方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

一、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件二、物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。

二、物業(yè)管理投標(biāo)的程序(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

＊投標(biāo)物業(yè)的基本情＊招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位＊業(yè)主的需求＊建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況＊招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程＊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手＊企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。

1)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：

招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)或可預(yù)見(jiàn)但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。

3)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：◆對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

◆對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：3.登記并取得招標(biāo)文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

3.登記并取得招標(biāo)文件◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：1)公司簡(jiǎn)介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見(jiàn)書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等)。

3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料?！艏夹g(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

◆商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：

5.送交投標(biāo)文件

全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。6.接受招標(biāo)方的資格審查

投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。

7.參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)

投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)答辯，并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題。

5.送交投標(biāo)文件

全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人

三、投標(biāo)的策略和技巧1.投標(biāo)的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃實(shí)施，其主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)正確編制標(biāo)書。三、投標(biāo)的策略和技巧

(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)。

(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

(8)周密安排招標(biāo)方資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制

二、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具體包括以下方面：

1.物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場(chǎng)情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

2.主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

3.物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。

二、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

三、投標(biāo)文件的編寫

物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，主要是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

1.投標(biāo)文件編寫的基本要求

作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

(1)使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。

(2)使用統(tǒng)一的貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

(3)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。

三、投標(biāo)文件的編寫

(4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡(jiǎn)意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。

(5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無(wú)重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性。

物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材

2.投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)。

(2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

(3)填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

(4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。(5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。

(6)報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。(7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。(8)做好投標(biāo)文件的保密措施。

(4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

投標(biāo)報(bào)價(jià)是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過(guò)程中，需要不斷調(diào)整策略，使報(bào)價(jià)更接近標(biāo)底。投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略主要有：

(1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。

(2)密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。

(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。

四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

◆在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：

(1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。

(2)保本報(bào)價(jià)。即按成本報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目。

五、現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

1.應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、普遍性的問(wèn)題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。

2.開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。

3.在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問(wèn)題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。

五、現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

六、簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等的承諾。

(3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。

六、簽約談判的技巧物業(yè)管理招投標(biāo)面臨的問(wèn)題第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)面臨的問(wèn)題第二節(jié)一、地方保護(hù)主義

地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約就目前來(lái)說(shuō)，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力，經(jīng)過(guò)種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開展，無(wú)奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上演變成了局部性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此要想招投標(biāo)順利進(jìn)行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。一、地方保護(hù)主義二、建管不分離、難以走向市場(chǎng)

開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒(méi)有作為一個(gè)真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動(dòng)受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開招投標(biāo)。同時(shí)，處于自我保護(hù)需要，個(gè)別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對(duì)外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。

具體表現(xiàn)在以下三方面：

二、建管不分離、難以走向市場(chǎng)(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對(duì)外接管物業(yè)，不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，而獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)，致使公開招投標(biāo)的物業(yè)管理市場(chǎng)資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實(shí)行招投標(biāo)，當(dāng)務(wù)之急是做好建管分離和建管銜接。(1)從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對(duì)外接管物業(yè)，(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標(biāo)的幌子，向其他管理公司進(jìn)行招標(biāo)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標(biāo)，事前透露招投標(biāo)消息，并對(duì)競(jìng)標(biāo)的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行限制?；蚶谜型稑?biāo)形式，騙取物業(yè)管理公司的投標(biāo)資料和管理方案。物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施培訓(xùn)教材(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價(jià)參與競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競(jìng)爭(zhēng)是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也要爭(zhēng)取把項(xiàng)目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實(shí)力，盲目擴(kuò)張，參與競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴不斷。(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定，不遵三、缺少專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)

沒(méi)有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府管理部門一起組織招標(biāo);或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員招標(biāo)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評(píng)價(jià)部門，對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機(jī)關(guān)和社會(huì)輿論的監(jiān)督，使招投標(biāo)運(yùn)作起來(lái)難度很大。三、缺少專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)四、物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全

目前實(shí)施招投標(biāo)僅依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》來(lái)進(jìn)行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。四、物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全四、監(jiān)督機(jī)制缺失

社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)走“門子”，找熟人，或利用上層關(guān)系，甚至送好處及通過(guò)其他不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。四、監(jiān)督機(jī)制缺失第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方法探析第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方法探析一、幾種常見(jiàn)的物業(yè)管理招標(biāo)方法分析

1.目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)的策劃進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)法通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)踐看，許多地方的物業(yè)管理招標(biāo)基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細(xì)化各項(xiàng)組織實(shí)施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)活動(dòng)等內(nèi)容。物業(yè)管理投標(biāo)書實(shí)質(zhì)是一份細(xì)化管理的策劃書。各位評(píng)委評(píng)比標(biāo)書實(shí)際上也是對(duì)